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项目涉税筹划方案.doc
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1、项目涉税筹划方案102020年4月19日文档仅供参考,不当之处,请联系改正。“XX项目(一期)”项目涉税筹划方案1.目的:在目标综合税负率下、税法的框架内、合理的节奏下取得项目整体税务效益、规避税务风险2.原则:长远的风险规避和控制,用足政策,达成目标税负3.方案概述:具体内容分成四个部分:组织架构保障、五个层面、三大主要手段、综合税收效益管控4.项目现状分析4.1现状决定方向与重点当前,无论是一线城市还是二三线城市,房地产都是税务监管的重点对象,历年都是稽查的重点行业,税收筹划正常空间几乎没有;但三线城市的征管还是比较随意化,税务人员对房地产行业的专业素质参差不齐;税种方面,土地增值税和企业
2、所得税因技术层面原因导致税企双方存在较大分歧,这种现状决定了税务筹划的重点和方向为以下三个方面:税企协调、土地增值税、企业所得税,同时,土地增值税的筹划成果决定企业所得税筹划的效果。4.2项目地税务征管及政策现状征管方式:土地增值税按2%(住宅)与3%(商业)预征,企业所得税按核定征收(3.75%,)。预计两年内税源情况(预计 4月起),所辖区内我司项目为最大项目, 主要压力在建安营业税及附加与项目土地使用税; 一季度纳税压力预计在预缴方面,二季度及以后将按常规纳税。税务人员及机构情况,属XX区地税局XX局管理,不涉及国税,专管员(XXX)上岗不久预计在项目纳税期内暂不会调动。4.3项目纳税现
3、状及土地增值税预计(截止至 7月31日,营业税及附加、土地增值税、企业所得税均未缴纳,个税、印花税合计入库约16万元)未筹划状态下土地增值税预计42992.58万元,计算过程如下:a.预计总销售收入为 181434.24万元b.预计总开发成本 42556.67万元土地成本 4285.40万元开发前期费用 2997.69万元主体工程及安装 29882.24万元基础设施(管网+园林) 5168.53万元配套设施 222.81万元c.可扣除费用(按税务规定如不能提供足额的利息凭证,本项按第“b项”10%计算约4255.67万元,明显低于预计数据,故不采纳) 11804.04万元营销费用 3671.0
4、0万元开发间接费(不含财务费用) 3489.36万元财务费用(暂按项目所需贷款为基数计算) 4643.68万元d.税费及附加 10550.32万元营业税及附加 10160.32万元土地使用税(77亩.31万/年4年) 约120.00万元个税(按历史数据1万/月36个月+已纳个税)约 50万元印花税 110.00万元其它政府性收费(防洪资金等) 110万元e.加计扣除(按税法规定为开发成本20%) 8511.33万元f.预计土地增值税额 42979.59万元增值额 108011.90万元增值额=销售收入181434.24扣除项目73442.36(即:开发成本42556.67+可扣除费用11804
5、.04+税费及附加10550.32+加计扣除8511.33)=108011.90万元增值率 147%增值率=增值额扣除项目=108011.9073442.36=147%适用土地增值税税率(按税率表)50%,速算扣除率15%土地增值税额=(增值额108011.90税率50%)-(扣除项目73442.36速算扣除率15%)=42992.58万元5.具体方案(五大层面、三大手段)5.1组织架构保障层面:总裁/财务总监负责高端税企协调,集团财务经理为筹划总负责人,并协调中层税企协调,中介机构沟通与督导,中欣房产财务经理负责具体措施执行及对内沟通,项目会计负责按方案执行账务处理,其它相关部门配合(成控、
6、人事、行政等)5.2 股权层面(主要是避免个人股东的个人所得税被核定征收,当前个人股份比例为10%,力争在该项目取得第一笔销售收入前改变股权构成,具体方案结合集团整体情况另行制订法人治理结构调整方案)5.3 经营层面 5.3.1销售策略(以土地增值税为重点):5.3.1.1土地增值税与价格临界点:经测试土地增值税与价格临界点(免税临界点定价系数1.67012,高收益最低定价系数1.8 ),即当销售单价(成交单价)与抵扣项目(符合税务规定的开发成本与土地,不含流转税和管理费用)之比为1.67012时,土地增值税增值率为20%以内,不需缴纳土地增值税;当销售单价与抵扣项目之比为1.8 时涨价在扣除
7、土地增值税后的获利最大,低于或高于此指标都会因为缴纳土地增值税而获利减少,故公司在项目销售定价时应考虑此因素。 当前一期预计综合均价为13044.17元/(销售收入/可售面积),根据以上预测扣除项目(土地与开发成本)为2332.49元/(总建筑面积),两者之比为5.59238远远高于临界点,故价格有很大的折扣空间,成本有很大的筹划空间,待具体定价时,财务再根据价格及变动后的成本,根据临界点提出建议。5.3.1.2总体销售额策略建议:根据上述测算当销售额为88130.83(扣除额1.2)万元时,土地增值税增值额为20%,此时,土地增值税为0,多出部分销售额(93303万元)能够按以下方面规划,其
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