中原地产市场分析报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,Code of this report|,1,Copyright Centaline Group,2010,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,Marketing Research,中原地产市场分析汇报,惠州中原策略中心,Huizhou.01.,第1页,宏观市场,惠州一级市场,惠州二级市场,惠城区市场细分（见附录）,3,25,43,79,汇报内容,页码,第2页,宏观市场,Part A,第3页,本月聚焦,政策经济,行业动态,“,国八条”出台，加码楼市调控,房产税试点改革开启，上海重庆先行,银行收紧信贷，首套房贷优惠取消,淡季不淡 催生三轮调控,房企境外捞金，在港掀发债潮,保障房倒逼，高端地产受追捧,在经历了两次以“限制”为主政策失效后，岁末年初，全国楼市逆市走高最终迫使中央政府掀起了新一轮调控风暴，限购令、房产税、保障房将成为年楼市调控关键词。,第4页,政策经济,Part A.1,第5页,“国八条”落地 第三轮调控开启,1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究布署深入做好房地产市场调控工作。会议制订了深入落实地方政府责任、加大保障性安居工程建设力度、调整完善相关税收政策、强化差异化住房信贷政策、严格住房用地供给管理、合理引导住房需求、落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制、坚持和强化舆论引导等八条政策办法（国八条），深入加强房地产调控。,“国八条”出台既表达了当前楼市调控所面临严峻形势，也表达了中央政府果断遏制房价过快上涨决心，被认为是近几年来最严厉楼市调控政策组合。如首次提及房价调控目标化，首次将责任落实到各地方政府，在楼市调控已经加强对投资及投机购房者调控同时，第二套房贷款首付百分比再次提升一成。,面对楼市愈调愈涨尴尬，年初中央再出重拳调控楼市，“八条政策，条条致命”，意在为节后楼市提前降温，未来势必加重市场观望情绪，短期内有利于稳定市场预期，但长久来看仍难以扭转房价连续走高大势。,政策热点,第6页,政策热点,政策目标：深入巩固调控成效，抑制短期内部分城市因交易量反弹而引发新一轮房价上涨,收紧二套房贷,”限购“蔓延全国,加强税收征管,量化调控目标,二套房首付款百分比不低于六成，贷款利率不低于基准利率,1.1,倍。,各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快城市，要从严制订和执行住房限购办法。,对个人购置住房不足,5,年转手交易，统一按销售收入全额征税。,依据经济发展目标、人均可支配收入增加速度和居民住房支付能力，合理确定当地域年度新建住房价格控制目标。,“国八条”奠定了房地产调控基本方向，在延续并强化原有调控政策同时，也出现了一些新亮点。,楼市调控,没有最严只有更严,第7页,政策热点,国版“限购令”全方面升级,进入，楼市“限购令”快速扩容，已从一线城市、热点二线城市快速扩容至普通二线、三线城市。据统计，当前全国已经有25个市县步入“限购”行列，而“国八条”更起到了推波助澜作用。,覆盖范围更广：与其它25个城市相比，国版限购令不但力度加强，而且范围很可能从现在20多个城市扩大到全国600多个城市。,限购愈加严格：当地2套、外地有证实1套、无证实这3种情况不允许新购，意味着已经有“限购令”20多个城市将重新调整限购口径。假如严格执行将有效遏制需求，将显著影响2月份以后市场交易。,国八条,本市户籍家庭（新购房套数）,非本市户籍家庭（新购房套数）,无房户,有房,无纳税、社确保明,一定年限纳税、社确保明,1,套,2,套及以上,无房户,1,套,2,套及以上,能够购置,一套,一套,禁购,禁购,一套,禁购,禁购,第8页,政策热点,第三波,第二波,开年，太原、济南、武汉、昆明、南昌、金华、郑州、合肥八县市颁布“限购令”。,浙江金华永康县成为全国第一个直接干预房地产市场县级政府。,西安、南宁、青岛等城市也明确表态，近期将加入限购行列。,“国八条”深入扩大限购范围。,9.29,新政：房价过高、上涨过快、供给担心城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。,在政策高压下，上海、深圳、广州、三亚、海口、天津、杭州、苏州、温州、南京、福州、厦门、宁波、舟山、大连、兰州,16,个城市出台“限购令”。,第一波,4.15,新政：地方政府可依据实际情况，采取暂时性办法，在一定时期内限定购房套数，,4,月,30,日，北京出台“国十条实施细则”，执行“当地人限购，外地人有条件禁贷”“限购政策”，成为首个出台限购令城市。,“国十条”试点,“国五条”扩容,“国八条”蔓延,第三波“限购”来袭 三线城市上榜,第9页,二套房贷首付提至六成。政府收紧差别化信贷，利用银行杠杆扼杀炒房侥幸心态，不过也误伤了部分改善性需求。政策对以深圳客为主惠阳、大亚湾市场影响较大，而对以刚需为主惠城市场则影响有限。,限购令蔓延，限价令启动。一方面限购以二线省会城市为重点，惠州为珠三角三线城市；其次，惠州一直是珠三角地区“价格洼地”，房价远远落后于珠三角兄弟城市，不具备限购、限价条件。,客户存在心里抗性。经历了楼市愈调愈涨教训，大众普遍对新一轮调控效果持怀疑态度,通胀预期对冲调控效果。民间货币充分，且缺乏有效投资渠道，而市场对未来通胀、流动性与资产价格在一季度持续走高预期，加剧了资金进入楼市冲动。,需求转移，躲避政策打击。限购城市扩大至直辖市、计划单列市、省会城市，还未涉及三、四线城市，投资和投机需求可能将对于一、二线城市购房需求转移至还未限购城市，惠州或迎来新发展契机。,政策热点,“国八条”心理影响胜过实质表现,总体而言，,“,新国八条”在短期内对楼市成交量会有较大冲击，不过其冲击时间有待观察。且对于房价调控是个长久艰巨系统性任务，此次“国八条”料难以对房价产生实质性影响。,第10页,政策热点,北京,上海,房产税：北京市将严格落实房地产市场调控办法，继续增加住房有效供给，果断遏制房价过快上涨，但暂不试点房产税，详细是否执行听从国务院整体安排。,保障房：北京市计划在全力做好住房保障工作，切实增加实物供给量，确保新建和收购20万套，力争完工10万套。,房产税：上海市房地产市场坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主，加强房地产市场调控，按照国家布署做好房产税改革试点各项准备工作。,保障房：上海市新开工建设和筹措保障性住房1500万平米、22万套，供给1150万平米、17万套，并开启郊区城镇棚户简屋改造工程。,地方两会释放从紧信号 京沪定调调控思绪,近期各省市“两会”陆续召开，京沪在内各一线城市局均释放明确信号：房地产调控继续从紧，楼市“双轨”调控格局仍将延续。,第11页,渝版房产税细则,沪版房产税细则,征税对象：本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房（包含新购二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购住房。,适用税率：适用税率暂定为,0.6%,。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格,2,倍（含,2,倍），税率暂减为,0.4%,。,税收减免：居民家庭在本市新购且属于其第二套及以上住房，合并计算家庭全部住房面积人均不超出,60,平方米，新购住房暂免征收房产税；人均超出,60,平米，对属新购住房超出部分面积，按本暂行方法要求计算征收房产税。,征税对象：（一）试点采取分步实施方式。首批纳入征收对象包含个人拥有独栋商品住宅、个人新购高档住房、三无人员新购第二套（含第二套）以上普通住房。（二）未列入征税范围个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。,适用税率：（一）独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在前两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价,3,倍以下住房税率,0.5%,；,3,倍（含,3,倍）至,4,倍税率,1%,；,4,倍（含,4,倍）以上税率,1.2%,。（二）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作（三无人员）个人新购第二套（含第二套）以上普通住房，税率,0.5%,。,政策热点,房产税试点开启 沪渝方案渐次出炉,第12页,政策热点,稳定房地产市场预期。增加房产持有成本、抑制投资和投机需求，引导居民合理住房消费，缓解供需矛盾。,填补地方政府财政不足。对存量房征收房产税，在不增加土地资源情况下，形成地方政府稳定财政收入起源。,调整收入和财富分配。利用税收杠杆，调整贫富差距，使得社会财富分配愈加合理。,调控重堵轻疏。地方政府迫于土地财政压力，垄断和限制土地供给，土地供给不足才是房价上涨根本原因。,难撼地方政府。相比土地出让金，房产税收入杯水车薪，“房产税让他人先试”想法不乏拥护者。,误伤中低收入家庭。我国,70%,以上为自有住房，房产升值不等于收入增加，反之带来只是更重赋税。,房产税之“力不从心”,房产税之“普度众生”,房产税效果尚难定论 待接收市场检验,第13页,房产税降房价需上下一心、政策先行,地方政府“表里如一”,1,配套政策“保驾护航”,2,需求供给“双剑合璧”,3,楼市之“达摩克利斯之剑”,地方政府要坚定调控信心，,充分发挥房产税市场调整作用，合理引导房价及房地产市场走势预期,。,房产税出台必须与,货币、财政、扩大居民投资渠道等,配套政策同时运行，尤其要改变当前负利率局面。,政策在合理调整需求同时，更主要是增加住房供给，双轮驱动以改进供求关系。,政策热点,第14页,政策热点,央行首调存款准备金率,1月14日，中国人民银行决定，从1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调之后，大型金融机构存款准备金率已到达19%，再创历史新高，而部分被实施差异存款准备金率金融机构则要执行20%标准。中小金融机构存款准备金率上调后，也将高达15.5%。,第15页,热钱汹涌,流动性失控,通胀压力,美欧逐步走向“宽松”，以中国为首新兴市场国家却在“收紧”。国际,市场流动性充裕和人民币升值预期加剧国际热钱流入压力。,商业银行年后首周新增贷款规模直逼,5000,亿。,1,季度有近,1.2,万亿到期央票，而央票因为一、二级市场利率倒挂，公开市场操作回收流动性效果不佳。,通货膨胀预期形成后，物价会形成一定上涨惯性。,节日需求将带动产品价格上涨。,冬季灾害性天气频发，加剧农产品生产和运输困难,。,政策热点,存款准备金率上调背景分析,第16页,中国人民银行行长近日在接收媒体采访时表示，货币政策带来物价和资产价格上升等负面效果会慢慢显现，政策调整一定要及时，要把抬头物价尽快打下去。虽然存款准备金率已在高位，但未来还会依赖这一工具使用及央票发行来对冲流动性。未来不排除数量型和价格型工具使用。,周小川表示，实施稳健货币政策，意味着在抗击国际金融危机时所采用一些刺激政策将回调到正常水平，具体表现为：物价水平会在一个阶段后出现回调；利率和物价关系开始逐渐由负转正，平均存款利率、国债投资利率会高于通货膨胀率；向社会提供货币信贷量将回复到一个不过分膨胀，但也不过分收缩常态水平。,周小川说，管控流动性要有两个渠道：一方面，流动性过多就要想办法吸收回来，虽然存款准备金率已在高位，但未来还是会依赖这一工具使用及央票发行对冲流动性；其次，市场流动性是靠货币创造过程体现出来，如能经过收紧信贷以减缓货币创造放大过程，流动性就可得到有效控制。从中期看，平均存款利率要高于CPI，使老百姓存款得到保值增值，不受损害，但不是每个时点都是这样。,政策热点,周小川：存款准备金率还有上调空间,第17页,深圳十大银行,7,家取消首套房贷,8.5,折优惠,近日，媒体报道深十大银行,7,家取消首套房贷,8.5,折优惠，并有,3,家银行将利率提到了基准利率,1.1,倍。深中介表示各银行首套房贷利率政策天天在变，而且同一家银行各家支行不尽相同，而且是不一样客户不一样利率。,少数几家银行表示按银监会要求下限（即,8.5,折）执行，不过，实际申请难度加大。,建行个贷经理表示，总体而言，各银行都想在政策范围内提升房贷利率，借此提升业务利润水平和优化贷款结构。他表示去年建行深圳分行房贷业务利息收入低于全国平均水平，相信其它银行也是类似情况，现在在整年额度担心情况下，提升利率是必要。,政策热点,深圳十大银行首套房贷最新利率表,银行,首套房利率,中国银行,最低,8.5,折,建设银行,按基准利率,1.1,倍,工商银行,最低,8.5,折,农业银行,最低,8.5,折,交通银行,9,折,招商银行,按基准利率,深圳发展银行,按基准利率,1.1,倍,中信银行,普通客户,9.5,折，优质客户,9,折,兴业银行,按基准利率,华夏银行,按基准利率,1.1,倍,第18页,取消房贷利率优惠 贷款额度收紧是主因,继南京、重庆、深圳等地取消首套房贷优惠利率后，北京也出现跟进迹象。浦发银行、光大银行、民生银行已取消了首套房贷8.5折利率优惠，一些未完全取消银行，优惠幅度也有所缩水。,银行界人士表示，银行此次上调利率纯属“自发”行为，并没有监管层要求。此前，银行收紧房贷主要是出于监管层压力而不得不收；但随着年末连续两次加息，银行继续以低折扣房贷来吸引客户不仅利润空间太小，而且面临风险也进一步加大。,中原地产分析认为，贷款额度收紧是银行收紧利率政策主要原因，春节后贷款政策可能全方面严格实施。主要受两方面因素影响，一方面，房价调控效果低于预期，虽然已经抑制住了房价过快上涨，但上涨绝对值依然很高。其次，相比7.85万亿信贷供给，年信贷供给将明显降低，预计年调控会继续收紧。,中原地产数据显示，首套房贷款利率恢复基准利率相当于加息4次。以贷款100万元，等额本息还款方式，还款期为20年为例，如果申请到8.5折利率优惠，利息为64.2万元左右，月供6845.03元。如果不享受利率优惠，需支付利息77.5万元，月供7396.98元。利息款多出大约13万元，购房者所以每月要多支付500多元月供。,政策热点,第19页,温家宝三度表态：有信心有能力保持物价基本稳定,“粮价乃百价之基”，底以来我国旱情不停蔓延，加之国际市场推波助澜，粮价上涨预期快速蔓延到宏观经济领域，深入加剧了市场通胀预期。农历新年前后，温家宝总理连续三次就物价问题表态，将“稳定物价”推上了年度经济工作头把交椅。,2月1日，温家宝在新春团拜会上表示，要果断预防物价过快上涨，经过发展生产、保障供给、搞活流通、加强监管，保持物价总水平基本稳定。,2月2日，温家宝在山东考查时再次谈到：“今年我们经济工作头等大事，是稳定物价。”,2月10日，温家宝在全国粮食生产电视电话会议上强调，稳定发展粮食和农业生产，是管理好通胀预期、稳定消费价格总水平基础，也是实现经济平稳较快发展和社会友好稳定基础。,总理三度表态表明物价上涨带来隐忧已经引发了政府高度注意。节后，上调利率、出台稳定粮食生产十大举措、恢复央行票据发行，政府打出了一套抑制物价过快上涨政策“组合拳”。而一季度可能成为整年物价高点，对应货币政策等调控力度也将是整年最严厉时期。,政策热点,第20页,央行年内首加息 剑指通胀负利率,2,月,8,日，中国人民银行宣告，自,9,日起上调金融机构一年期存贷款基准利率,0.25,个百分点，其它各档次存贷款基准利率对应调整。调整后，一年期存款利率到达,3%,，一年期贷款利率到达,6.06%,。,央行加息印证了一季度“三率开启”政策预期，是对一月份信贷增加可能依然较快、一月份物价可能因为气候原因和春节原因等创出新高、境外商品价格近期连续上涨等必定政策反应。,此次以抑制通胀、消除实际负利率局面为指向政策调控意图显著，预计年内还会有,2-3,次加息。,政策热点,加息前后首套、二套房还款改变（以贷款100万、贷款计算）,购房情况,贷款额,利率,月供,总利息,利息改变,首付,一套房,100,万,85,折,加息前,5.44%,6845.03,642807,23069,三成,加息后,5.61%,6941.15,665876,基准,加息前,6.40%,7396.98,775275,28258,加息后,6.60%,7514.72,803533,二套房,100,万,1.1,倍,加息前,7.04%,7777.02,866485,31872,调控前五成,加息后,7.26%,7909.82,898357,1.3,倍,加息前,8.32%,8564.65,1055516,39427,调控后六成,加息后,8.58%,8728.93,1094943,第21页,政策热点,VS,刺激供给,遏制需求,连续加息将与限购、限贷等抑制需求办法形成协力，全方面收紧房地产开发企业资金起源，促开发商加紧推盘节奏，回笼资金。,三次加息后，三年期贷款利率累计增加近,0.7,个百分点，财务成本增加要求房企“快进快出”，加紧资金流转。,基于流转成本增大考虑，部分炒家将收拢资金，运作更为有限炒作存量，市场上会有更多存量房溢出。,连续屡次加息，叠加效应初现，房贷压力倍增，抑制部分刚性需求。,加息意在经过收缩流动性遏制通货膨胀、稳定物价，拓宽了投资渠道，提升房产投资成本，打击投资投机性需求。,市场步入加息周期，释放“紧缩”信号，影响市场关于“房价连续上涨”预期。,加息之“温水煮蛙”效应,第22页,“国八条”落地 地方细则陆续出台,1,月,31,日，青岛要求对已拥有,2,套及以上住房当地户籍居民家庭和拥有,1,套及以上住房非当地户籍居民家庭今年不得在市区新购住房。,2,月,1,日，上海出台“沪九条”，明确了停购三套房、购房不足,5,年全额征税、房产税试点等政策，并确定今年一季度公布新建住房年度价格控制目标。,江苏省政府明确省内房价过高、上涨过快城市，要在,2,月中旬前出台住房限购实施细则，意味着最迟,20,日前，江苏房价过高城市就须公布限购令细则。,北京、广州、宁波、沈阳等地也已明确将在月内出台限购细则，按照新政策要求，市场预计在全国范围内施行限购城市将多达,60,个，几乎是现在施行限购城市数量两倍。,政策一旦在全国范围内施行，短时间内市场成交量将受到显著影响，即使限购不可能一直连续，但它对市场需求抑制功效无疑将为保障性住房建设等调控伎俩争取更多时间，从而从根本上调整中国房地产供需关系，实现房地产市场健康稳定发展久远目标。,政策热点,第23页,政策热点,第一梯队,第二梯队,第三梯队,1,2,3,第,6,名，深圳,16978,元,/,；第,8,名，广州,12560,元,/,。,“限购令,”,或升级为“禁购令”。,第,12,名，珠海,9747,元,/,；第,24,名，佛山,7822,元,/,；第,29,名，东莞,7023,元,/,。,房价过高，成调控众矢之，地方政府压力凸显，“限购令”呼之欲出。,第,38,名，中山,5988,元,/,；第,43,名，惠州,5649,元,/,；第,54,名，江门,5205,元,/,。,“国八条”促“限购令”席卷一二线城市，直逼三线城市。,惠州,珠三角之“价格洼地”，限购脚步已越走越近。,近日，中国城市房价排行榜揭晓，珠三角各市均“名列前茅”，而依据“国八条”关于直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快城市，需尽快出台或升级限购细则要求，珠三角或成为新一轮“限购令”扩张重灾区。,房价排行榜出炉 限购令或侵袭珠三角,第24页,政策热点,央行对部分中小银行实施差异准备金率,媒体报道，春节后，央行对部分中小商业银行实施了差异存款准备金率调控办法。这些银行主要是城市商业银行。,这是央行今年宣告实施差异存款准备金动态调整后采取实质性举措。当前，物价上行压力较大，不少机构预测1、2月CPI涨幅可能超出5%，潜在通胀风险原因仍未消除。预计央行将在上六个月尤其是一季度，使用较严厉调控政策工具组合。差异存款准备金率作为调控常态工具走上了政策前台。,一季度央行面临较大流动性管理压力。新年伊始，在贮备项目贷款需求释放及信贷“早投放早受益”观念推进下，人民币新增贷款出现井喷，中小银行放贷冲动强烈。央行以前已定下各行1月新增贷款额度不能超出整年目标总量12%，但1月前两周各行放贷额度已突破该百分比。,为有效控制货币信贷，实施差异准备金率成为央行必定选择。央行确定差异存款准备金率实施公式为，银行上缴差异存款准备金率等于按照宏观稳健审慎要求测算资本充分率与实际资本充分率之差，再乘上该行稳健性调整参数。,依据央行公式，资本充分率越低银行，被实施差异存款准备金率概率越大。以来银行信贷大扩张，不少中小商业银行资本充分率已触碰监管红线。,第25页,政策热点,银行信贷及资本市场融资,私募、股权融资及自筹资金,“假道”保障房,海外资金、房地产信托、典当行,渠道,快速销售回笼资金,银行收紧房企信贷，房地产行业经过公开市场融资收获几乎为零。,股权并购日益成为房企扩张及融资又一捷径。,保障房建设,轻易取得银行贷款，自有资金百分比甚至能够低到,20%,以下。,在港上市内地房企纷纷将目光投向海外，发行优先票据、债券。,调控政策高压之下，对房企来说，去库存、保持现金流稳健是基本命题。,政策“高筑墙”房企“广积粮”,房地产企业并不缺钱，但分配极不均匀。缺钱企业多是“扩张性失血”，不一样于与“全行业缺血”。年房企“不差钱”局面将有所扭转，中小企业将面临资金链断裂风险。,第26页,政策热点,市场调整在即 房企未雨绸缪,“新国八条”旨在经过住房限价令、住房限购令、严厉信贷政策及税收政策，遏制打击投机炒房，引导国内房价回到居民有购买支付能力理性水平。,在“新国八条”、房产税、限购令、加息步步紧逼下，短期内全国楼市陷入观望、成交量下跌将是不争事实。而在当前流动性充裕大环境下，调控政策显效有一个“滞后期”，交易量下降能否转变为真实房价下降而惠及百姓，并防止伤及“合理需求”，将取决于调控政策“组合拳”持续性和执行力。,按照国务院规定，一季度将是各地方政府陆续宣告房价调控目标已经出台限购措施时间，不排除部分城市在这过程中有更激进行为可能性。,上半年将是政策调控高压期，一方面，开发商应审慎定价，防止刺激地方政府。其次，在地产资金偏紧、楼市销量下降基本成定局情形下，应未雨绸缪，适当收缩扩张力度，灵活应对以跑赢淡市。,第27页,行业动态,Part A.2,第28页,北京,上海,量价齐升，迎来楼市开门红。,1,月上旬，全市仅一个项目取得预售证，新增住宅供给,48,套，而住宅成交则高达,9239,套，同比增加,75.8%,。商品房成交均价,21650,元,/,平米，环比,12,月底上涨,1.8%,。,公积金贷款二套房认定标准和房贷利率优惠等对于改进性购房需求政策松动，部分被压抑刚性需求在节前入市。,量价齐升，赶政策末班车。,1,月上旬，上海一手住宅成交,4338,套，比去年,12,月上半月增加,4.5%,，比去年,1,月同期增加,61%,。,部分购房者急于抢在房产税出台前购房，意图躲避政策带来购房成本增加。而第四季度两家齐升也为开发商趁势涨价提供了借口。,市场动态,市场现回暖 调控陷尴尬,在中央方向明确，思绪清楚调控大背景之下，政策步调日益趋紧，京沪等一线城市争抢“最终晚餐”。,第29页,广州,深圳,量稳价涨，高位震荡。,1,月第二周，广州十区二县网签住宅,1792,套，环比降低,6.23%,，面积,21.25,万平米，环比降低,5.42%,，均价,12358,元,/,平米，环比大涨,16.45%,。,在元旦出现推货小高潮后，,1,月前两周成交量比较活跃，波动较小。均价则呈“,W”,走势，波动较大，主要是受区域各楼盘成交轮番活跃影响。,量跌价滞，理性回归。,1,月第二周，,深圳新房网签,1365,套，环比增加,200%,，面积,11,万平米，环比增加,267%,，均价,19316,元,/,平米，环比上涨,11%,。继第一周暴跌后，市场恢复至元旦水平。,受元旦假期影响，多数成交楼盘数据未及时反应到国土部门，致使新年第一周楼市数据被严重拉低，实际上,1,月上旬深圳楼市依然延续着,12,月以来供需两热局面。,市场动态,市场现回暖 调控陷尴尬,经过近四个月时间，市场已基本消化了二轮调控政策影响，虽已步入传统淡季，供需依旧两旺。,第30页,市场动态,1月7日，中骏置业公布，拟发行20到期以美元结算20亿元人民币105优先票据。10日，恒大地产宣告将发行人民币债券，同日，合生创展、华南城也宣告发行美元计价优先票据，,年，证监会与国土部建立沟通联络机制收紧股权融资闸门，为此房企不得不多方开辟门路：境外发行美元票据、主动筹备企业债、加速发行信托产品、在房地产贷款没有明确收紧之前疯狂借贷因为债券融资含有市场化发行和约束机制等优点，债券融资成为房地产企业躲避调控主要避风港。,统计显示，自中央去年4月中出台“国十一条”后，房企融资潮开始涌现。自去年1月起，共有18家房企在港进行融资，占香港主要内地房地产股票二分之一左右，集资总金额高达765亿元，较375.4亿元，大幅增加104%。,因为楼市表现波动，房企在海外融资成本也一路走高。18家房企中，有11家选择发行优先票据集资，年利率平均高达11%。其中，花样年发债息率高达14%，为去年发债成本最高一家。,当前行业平均负债率偏高，即使销售业绩集体飘红，不过因为不少房企近期都在密集拿地，资本消耗都维持在较高水平，年好收成并没有减弱房企对资金饥渴。,房企境外“捞金”在港掀发债潮,第31页,天量保障房倒逼 开发商转战高端地产,市场动态,，全国保障房共开工580万套。年规划1000万套。两年筹建1580万套保障房，被预计将有5000万左右低收入人群住进保障房。史无前例大规模保障性住房建设正强迫越来越多房地产开发企业加速转型，部分开发商甚至直接舍弃中低端住宅市场，将目光瞄准高端物业以寻求突围。,花样年总裁潘军表示，花样年战略转型已经开启，即从单纯物业开发商转变为综合服务运行商。其中，住宅在年计划逐步消化掉中低端产品，未来只开发高端产品，而服务运行则表达在将加强对高端城市综合体和高端公寓服务力度。,金地集团高管表示，集团正在进行产品结构转型，商业地产和豪宅市场是发展重点，逐步增大这类投资在总投资中百分比。,招商地产责任人表示，不停出现“地王”在很大程度上在强迫开发商转向高端产品开发，尤其是一线城市商品房市场开始展现越来越显著高端化倾向，而中低端物业则日渐降低。,实际上，二三线城市地产高端化迹象也日益显著。以成都为例，中海、保利、中粮、合景泰富、华润、龙湖、新鸿基等几乎全部品牌房企相继卷入了高端住宅市场角逐。,即使近期政府已经高举保障性住房大旗，但因为大批量保障性住房尚在建设中，预计从20初开始投放市场，中低端市场暂时不会受到保障房冲击而出现显著改变。,第32页,1,月房价环比涨幅扩大 二三线城市涨幅大于一线,1月百城住宅及十大城市平均价格环比涨幅较去年12月继续扩大，其中二、三线城市房价涨幅显著大于一线城市。而伴随新一轮调控政策效应显现，预计未来楼市将显著降温。,从各个城市数据来看，二、三线城市价格涨幅显著大于一线城市。1月住宅价格环比涨幅居前城市分别是：常州、广州、佛山、潍坊、吴江、新乡、天津、扬州、湛江、沈阳。其中常州、广州等六个城市涨幅在2%-3%之间，天津、扬州、湛江和沈阳涨幅在1%-2%之间。涨幅居前城市中除广州外，其余均为二、三线城市。上海环比涨幅为0.74%，北京为0.51%，深圳为0.41%。,1月底，包含“新国八条”在内一系列房地产调控“组合拳”出台，二套房首付百分比提升至60%、“升级版”限购令全国铺开等令楼市一夜之间倍感寒意。随即，备受关注沪渝版房产税试点征收方案春节前出炉，更是令两地楼市成交受挫，重庆主城区甚至在春节长假期间出现零成交。,受政策调控及节后淡季影响，2月楼市销售情况不容乐观。伴随3月楼市传统“小阳春”到来，到时开发商推盘策略和定价举措能否赢得市场，将成为决定整年楼市走向关键。,行业动态,第33页,行业动态,万科首月进账,201,亿创新高 多家房企销售飘红,尽管密集楼市调控政策让部分一线城市商品房市场成交量出现萎缩，但部分开发商1月份销售业绩却仍继续保持着大幅增加水平，再次显示楼市调控压力不减。,2月10日，万科公告了今年首月销售业绩，当月实现201亿元销售额，刷新了国内房企单月销售纪录。但万科表示，这么业绩与去年年底销售“翘尾”原因相关，预计2月份业绩将环比降低。,与万科首月业绩增加同时，很多上市房企首月销售业绩也再度飘红。中海地产1月份实现销售额41亿港元，销售面积32.5万平方米，同比增加241.4%及103.7%。富力地产1月份实现销售额约28.42亿元，同比增28.42%。世茂地产1月实现销售31.16亿元，同比增22%。,对于春节前后连续加码调控楼市走向，万科董秘谭华杰认为，新调控办法表达了政府调控房地产市场、防范房价过快上涨决心不可动摇。年全国总体住宅供给较将有较大幅度增加，而调控政策对投资性购房需求将产生显著抑制作用，未来供求关系将继续向有利于购房者方向转变，自住型购房者将深入主导市场。,第34页,行业动态,不惧楼市调控 地产大佬上调年度目标,尽管经历了年楼市调控年，但多家在香港上市内地房企公布年及201月销售数字依然有增无减。2月1日，碧桂园公布年协议销售金额约329亿元，收入及净利等多项数据均创下其上市以来新高。,最近针对房地产市场调控一轮紧过一轮，但地产大佬似乎并不担心对业绩产生影响，20碧桂园将销售目标定在430亿元，继续保持30%增加速度。,碧桂园总裁莫斌表示，调控确实影响市场销售预期，但有信心碧桂园整体销售价格表现平稳。且集团在一线城市周围以及二、三线城市新城区开发模式契合国家发展政策，在现在及未来都是可连续。,上调整年销售目标不只是碧桂园，富力在1月销售额到达28.42亿元后，也宣告将整年销售目标由350亿元调升至400亿元，合景泰富也把今年销售目标定在150亿元。显示在宏调背景下，上市房企对未来仍充满信心。,第35页,Thanks for your attention,Wish you a good day!,第36页,