淄博房地产市场分析报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,淄博房地产市场汇报,第1页,一,项目发展环境分析,政策背景解读,宏观经济概况,城市认知及发展规划,项目发展环境总结,第2页,1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究布署深入做好房地产市场调控工作。会议最终确定了包含“落实地方政府责任，合理确定地域年度新建住房价格控制目标、二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建设力度”等八项办法，被业内称为新“国八条”。,1.26,新国八条政策出台,第3页,新国八条细则,序号,主要方法,详细内容,1,深入落实地方政府责任,地方政府要切实负担起促进房地产市场平稳健康发展责任。各城市人民政府要依据当地经济发展目标、人均可支配收入增加速度和居民住房支付能力，合理确定当地域年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。,2,加大保障性安居工程建设力度,各地要经过新建、改建、购置、长久租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件地域，能够把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供给。,3,调整完善相关税收政策，加强税收征管,调整个人转让住房营业税政策，对个人购置住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况监督检验，重点对定价显著超出周围房价水平房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评定技术加强存量房交易税收征管工作试点和推广力度，果断堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加紧建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。,4,强化差异化住房信贷政策,对贷款购置第二套住房家庭，首付款百分比不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍。人民银行各分支机构可依据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策基础上，提升第二套住房贷款首付款百分比和利率。加强对商业银行执行差异化住房信贷政策情况监督检验，对违规行为严厉处理。,第4页,新国八条细则,序号,主要方法,详细内容,5,严格住房用地供给管理,各地要增加土地有效供给，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供给总量70%要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年商品住房用地供给计划总量标准上不得低于前2年年均实际供给量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供给中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金起源审查，参加土地竞买单位或个人，必须说明资金起源并提供对应证实。对私自改变保障性住房用地性质，果断纠正，严厉查处。对已出让房地产用地，超出两年没有取得施工许可证进行开工建设，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。,6,合理引导住房需求,各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快城市，在一定时期内，要从严制订和执行住房限购方法。,7,落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制,未准期确定并公布当地域年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超出年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务省（区、市）人民政府，要向国务院作出汇报，相关部门依据要求对相关责任人进行问责。对于执行差异化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。,8,坚持和强化舆论引导,对各地稳定房价和住房保障工作好做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息，要追究相关当事人责任。,第5页,历次调控抑制需求限贷和限购政策,历次调控抑制需求限贷和限购政策,历次调控政策,限贷政策,限购政策,首套,二套,三套,90,平米以下,90,平米以上,“9.27”新政,首付,2,成,利率,8.5,折,首付,3,成,利率,8.5,折,首付,3,成,利率,1.1,倍,首付,4,成,利率,1.1,倍,未包括,“4.15”新政,首付,2,成,利率,7,折以上,首付,3,成,利率,7,折,以上,首付,5,成,利率,1.1,倍,首付,5,成以上,利率,1.1,倍,北京限购,“9.29”新政,首付,3,成,利率,8.5,折,首付,3,成,利率,8.5,折,首付,5,成以上,利率,1.1,倍,停贷,15,个大中城市先后限购,“1.26”新政,首付,3,成,利率优惠取消,首付,3,成,利率优惠取消,首付,6,成以上,利率,1.1,倍,标准上停购,（待地方细则明确）,各直辖市、计划单列市、省会城市全方面限购（约35个）,首套优惠利率从有到无，,2,套首付从,3,成到,6,成，,3,套从,4,成到停贷到停购限购从点到面，为抑制需求，政策砝码在不停地从严加重,第6页,要按照国家要求，在一定时期内从严制订和执行住房限购办法。标准上，对已拥有,1,套住房当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证实或社会保险缴纳证实非当地户籍居民家庭，限购,1,套住房,(,含新建商品住房和二手住房,),；对已拥有,2,套及以上住房当地户籍居民家庭、拥有,1,套及以上住房非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证实或社会保险缴纳证实非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。,调整个人转让住房营业税政策，对个人购置住房不足,5,年转手交易，统一按其销售收入全额征税。,对贷款购置第二套住房家庭，首付款百分比不低于,60%,，贷款利率不低于基准利率,1.1,倍。,山东“鲁八条”,第7页,二三线城市成交量第六周有较大下滑，第七周开始有了相对于一线城市较大回升，能够看出政策对二三线城市影响小于一线城市,国内一二三线城市成交情况,北京、上海、深圳等一线城市成交量第五周、第六周大幅下滑，第七周后开始有小幅回升,第8页,国民生产总值,淄博GDP总量排在山东省各主要城市排名第五，城市整体经济相对较为发达,山东半岛各市GDP及其增加比较,1,5,4,3,2,第9页,人均,GDP,淄博市人均GDP为63464元,在山东省排名第五位，人均生产总值较高,1,2,3,4,5,第10页,产业发展情况,淄博第二产业占主导地位，第三产业所占比值逐年增加，对房地产市场发展有较大促进作用,第11页,建国初至今，淄博市人口增加较快，全市人口为422.4万，近些年人口保持着一个较平稳增加走势,淄博人口情况,第12页,人均可支配收入,淄博人均可支配收入21784元，居民生活水平在各城市属于中偏上水平，这对当地房地产发展有一定支撑作用,第13页,固定资产投资及房地产投资,淄博固定资产投资和房地产投资均不停加大，房地产投资增加速度较快，这对当地房地产市场发展利好,淄博市固定资产投资及房地产投资,第14页,淄博城市介绍,淄博市城市性质：山东省区域性中心城市、当代工业城市、历史文化名城，鲁中地域经济、科技、信息中心,淄博位于山东半岛，受环渤海经济圈、京津冀城市圈、济南经济圈、山东半岛城市群影响，是这些圈交叉中心地带。,淄博是全国主要工业基地，工业体系包括化工、医药、建材、纺织、陶瓷、机械、电子、轻工、冶金等,35,个主要工业领域。,淄博历史悠久，文化灿烂，齐文化是中华文化主要组成部分，而淄博是齐文化发祥地。,淄博,第15页,淄博是山东半岛经济开放区城市之一，受环渤海经济圈、京津冀城市圈、济南城市圈、山东半岛城市群影响，城市发展前景很好。,淄博城市发展机遇,淄博,淄博,第16页,淄博市规划形成“一核四副”城市布局结构，以张店城区为关键，淄川、博山、临淄、周村区为其协调发展,淄博城市发展规划,第17页,淄博城市交通,胶济铁路横贯东西，淄东铁路、张博铁路纵贯南北，中南部有铁路密集张博铁路网，辛泰铁路南通泰安，与京沪铁路相连。,205,国道、,309,国道、济青高速公路和济青高速南线同滨莱高速公路在这里交汇，其中滨莱高速南接京沪高速公路，往北直通天津、北京。,市中心距济南机场,70,公里，距青岛港,210,公里。,淄博汽车总站有市中心主站及各区汽车站，发送班车辐射省内外各大城市。,淄博交通便利，是山东省铁路网和公路网密度最高地域之一，对外交通铁路、国道等一 一具备,第18页,城际轨道交通规划,依据,济南城市圈规划,，中后期将建成济南,淄博和济青线等多条城际轨道交通线，这对淄博经济发展将会取到较大带动作用,第19页,项目发展环境总结,当前国家出台房地产调控政策主要针对一线和二线省会房价较高城市，未来调控力度有可能加大，从中长久来看，对淄博这类三线城市不会造成太大影响；,淄博紧邻山东省省会济南，国民生产总值在山东省排名第五位，经济实力雄厚，本身有陶瓷和化工等产业支撑，城市经济发展较快，居民收入在山东省相对偏高，房地产市场发展前景很好；,淄博地处山东半岛中部，受“一群三圈”辐射，将成为济南城市圈经济副中心，从中长久看，这对淄博当地房地产市场是一个利好；,第20页,二,淄博房地产市场研究,板块划分及特征,淄博市房地产供需分析,重点个案研究,淄博房地产市场总结,第21页,淄博房地产板块格局,老城中心区板块当前新开房地产项目较少，各项配套较为成熟，商业气氛浓厚，但房地产发展空间受限；,高新技术区是淄博产业区，居住环境较差，不被当地人认可。,城北是淄博市当前主要高端楼盘聚集地，如黄金国际、华侨城，板块内房地产价格较高；,西部新区板块是淄博城市重点发展区域，未来房地产市场升值潜力巨大；,第22页,各板块特征分析,各板块特征对比,老城中心板块是最宜居生活区，商业及各项生活设施配套完善,;,城北板块当前是淄博高端楼板聚集板块，属于城市富人区,;,高新技术区板块属于工业区，且离老城区较远，不适于居住,;,西部新区板块是城市重点发展区域，板块内房地产市场升值潜力巨大,城块名称,板块功效定位,板块依靠,老城中心板块,商贸、物流、生活区,成熟商业、物流、商务配套设施,高新技术区板块,产业发展区,经济技术开发区,城北板块,老城生活配套区,距离老城区便利交通,西部新区板块,新城,CBD,市政府新址、政府西部新区规划,第23页,淄博土地供给情况,至年前三个月，淄博市土地总供给403025，其中12月份仅供给8969，1月份供给283872，2、3月份土地供给也相对较少，分别供给24543和85641；,按容积率为2.0计算，预计潜在新增供给房源80万；,数据起源国土资源局网,第24页,淄博商品住宅销售情况,依据淄博市政府住房信息网公布全市房地产开发运行情况，全市商品房总销售面积468.18万，同比增加28.89%。其中，商品住宅销售面积402.23万，占总销售面积85.93%，同比增加22.02%，商品房销售以住宅为主；,淄博属于三线城市，本身有产业支撑，藏富于民，又不受限购令影响，而且一线城市限购，众多投资者将目光齐聚三四线城市，这必定会促进当地商品住宅销售，保守预计淄博商品住宅销售面积不会低于400万。,第25页,淄博商品住宅供给情况,名称 指标,商品房,其中,住宅,商业营业用房,办公楼,指标,同比（,%,）,指标,同比（,%,）,指标,同比（,%,）,指标,同比（,%,）,完成投资,(,亿元,),156.28,56.16,119.67,58.52,11,32.69,1.48,60.87,施工面积,(,万,),1536.21,8.86,1238.54,9.23,149.82,-12.44,24.42,-37.67,新开工面积,(,万,),685.86,60.58,552.88,61.9,53.86,-19.61,9.47,301.27,完工面积(万),212.03,-63.38,167.85,-63.95,28.05,-65.36,6.49,-56.68,现售面积,(,万,),51.41,-37.14,35.25,-52.09,11.76,131.04,2.44,61.59,预售面积,(,万,),416.77,48.08,383.2,49.61,20.24,12.57,9.72,584.51,空置面积,(,万,),60.58,-46.36,24.51,-58.56,26.68,-33.15,2.68,-60.65,淄博市商品住宅可售面积为418.45万，已销售面积为402.23，消化率为96%，消化率较高，剩下房源面积为16.22万；,淄博市房地产开发指标分析(数据起源淄博房地产信息网),418.45,万,第26页,淄博商品住宅供需分析,住房供给,住房需求,依据年前三个月供地情况，未来几个月陆续会有住宅用地供给，按前三个季度供给地块当年能够进入销售计算，淄博市年潜在商品房供给量约为230万；,存量商品住宅为16.22万；,年淄博市商品住宅供给总量约246万；,参考淄博市场销售400万，预计年市场需求不会低400万，而市场供给仅246万，市场供给依然紧缺，商品住宅价格仍有上升空间；,第27页,地块周围主要在售项目概况,项目名称,占地面积,(,万,),容积率,建筑面积,(,万,),销售价格,(,元,/),户型,物业类型,物业地址,销售电话,黄金国际,39.2,2.05,100,7000 7300(,精装修,),一室一厅,76,二室一厅,100-110,三室两厅,130,四室两厅,300,多层、小高层、高层,张店张店区西六路,67,号（华光路与西六路交汇处）,0533-3100666,中润华侨城,120,1.04,130,预计四组团加州海岸,7000,以上,三室二厅,140-160,多层、小高层、高层,高新区中润大道,1,号（中润大道与世纪路路口）,0533-3556666,玉城,3.6,0.8,2.88,10000,258-345,叠拼,叠拼,张店张店区西八路以东，中润大道以北,0533-3816111,名尚城市广场,12.95,1.43,26,预计新推房源,6500,以上,二室二厅,80-90,三室二厅,110-130,四室二厅,140,复式,170,多层洋房、小高层跃层、高层普宅,张店鲁泰大道和西五路交汇处,0533-6077777,龙泰苑,100,待定,全三室二厅：塔楼,115,、,120,、板楼,103160,小高层、高层,张店西八路与联通路交汇处向西,150,米路北,0533-8658888,紫园,20,1.23,24,6400,三室二厅,120-130,小高层、高层,张店西八路以东，张周路以南,0533-2188888,尚文苑,21.33,1.52,26,7000,二室二厅,120,三室二厅,130-150,多层、小高层、高层,张店张周路理工大南门对面、试验中学西邻200米,0533-2805777,第28页,黄金国际位于淄博市两条主要干道华光路和世纪路交叉口，地理位置较为优越，出行十分便利，是淄博市较为黄金地段。,黄金国际,项目概况,占地面积,39.2,万,总建筑面积,100,万,容积率,2.05,销售均价,7000,元,/,7300,元,/,(,精装,),建筑类型,多层、小高层、高层,建筑层数,7,层、,11,层、,18,层,土地年限,70,年,开发商,山东黄金置业有限企业,第29页,黄金国际,整体规划布局,一期主要由多层产品组成，少许小高层和高层产品，当前已销售完成；,二期是项目标关键区，规划有,800,米水系，沿水系分布楼座，充分利用景观资源，提升项目价值；,三期全由小高层和高层产品组成，利用高度换取园林空间，楼座错列式布置，充分考虑日照采光要求，提升项目标整体品质；,一期,(,售完,),三期,(,在售,F3#,、,F5#,楼,),F3#,楼,F5#,楼,写字楼、公寓,800,米水系,8#,楼,二期,(,剩一栋大面积圆楼,),第30页,黄金国际,户型分析,270,观景效果,一梯两户大平层，南北通透，采光格局好；,户型格局没有因为楼型受较大影响，反而拓宽了采光视野；,300,300,第31页,黄金国际,户型分析,端单元户型，紧邻世纪路，一梯三户格局，经过缩小单套户型面积，压低总价，实现临街户型滞销难题；,A,户型、,C,户型实现了南北通透，,B,户型通透性较差，但南向采光度很好，整体属于经济实用性户型；,户型,户型类型,建筑面积,A,两室一厅,107.32,B,一室一厅,76.34,C,两室一厅,100.03,端单元,第32页,黄金国际,户型分析,户型,户型类型,建筑面积,D,三室两厅,129.51,D1,三室两厅,133.31,中间单元,户型方正，南北通透，采光、通风俱佳；,洁污分离，居住健康舒适；,阳台与次卧相连，利用率不高，设计存在缺点；,主卧缺乏独立卫生间，舒适度有所降低；,第33页,黄金国际,项目小结,黄金国际位于淄博市华光路和世纪路交叉口，地理位置优越，交通条件很好，当前周围配套已基本形成；,黄金国际主要分为三期进行开发，当前主要在售第三期，整个小区划分为三个组团，各组团相互独立又相互融合，二期整体规划为叶形，经过一条,800,米水系，沿湖布置楼座，增加项目卖点，提升项目标附加值，实现利润最大化；,户型设计不乏创新，,270,观景楼座，将园林景观和物业产品紧密结合，增加卖点，提升价值，同时户型设计也存在一定缺点，没有实现动静分区，在功效组合搭配上存在一定问题；,第34页,中润华侨城位于淄博新区北部，总体建筑规模较大，,130,万，分为,15,个组团进行开发建设，周围紧邻淄博三大主要干道：世纪路、中润大道和鲁泰大道，不论交通条件及未来发展空间都较为优越。,中润华侨城加州海岸,项目概况,占地面积,120,万,总建筑面积,130,万,加州海岸建筑面积,10.365,万,容积率,1.04,销售均价,预计,7000,元,/,以上,建筑类型,多层、小高层,建筑层数,711,层,土地年限,70,年,开发商,山东中润集团淄博置业有限企业,中润华侨城,鲁泰大道,世纪路,中润大道,联通路,华光路,柳泉路,金晶大道,第35页,中润华侨城加州海岸,整体规划布局,西侧为组团外侧水景区，景观资源优势显著，由西至东楼座依次按,7,层、,11,层布置，充分利用了水资源给项目所带来附加值，整体规划科学合理；,经过一个中心景观和多个组团景观打造，确保各楼座都能享受到一定景观资源，对项目后期销售提价有较大帮助；,楼座之间行列式排布，南北朝向，通风采光很好，整体舒适度较高；,由东至西高度依次提升,7,层,11,层,中心景观,组团景观,组团景观,组团景观,组团景观,组团景观,组团景观,组团景观,水景观,第36页,中润华侨城加州海岸,户型分析,三室两厅：,145,主卧带有八角落地窗，观景视野开阔，,5.1,米阳台，确保与室外亲密交流，居住舒适度高；,主卧,4.5,米舒适面宽，带有独立卫生间，宽大明亮，设计舒适大方；,动静分区，有效地防止了动区对静区干扰，设计科学合理；,入户私密性较差，无遮挡，户型设计存在缺点；,南向主卧与次卧共用阳台，次卧独立性较差，且次卧没有享受到阳台所带来便利值；,八角落地窗,静区,动区,入户私密性较差,第37页,中润华侨城加州海岸,户型分析,三室两厅：,156,户型较为方正，南北通透，动静分区，洁污分离，通风采光均很好；,南北卧室均设有飘窗，空间使用率高，户外视野角度开阔；,起居室与阳台相连，将室内空间向室外延伸，让居家生活更健康；,入户私密性较差，无遮挡，户型设计存在缺点；,入户口利用率较差，存在面积浪费；,飘窗,飘窗,第38页,中润华侨城加州海岸,项目小结,华侨城位于城北板块，城市发展较为成熟，整体路况条件良好，商业配套设施还有待丰富完善；,华侨城共分为,15,个组团进行开发建设，当前在售四组团加州海岸，产品主要由多层、小高层和一栋复式产品组成，全部为一梯两户板楼，面积以,150-170,三室两厅和四室两厅为主；,户型设计有亮点，但也存在很多缺点，在入户私密性、各空间功效组合设计上还有待深入改进；,第39页,紫园位于张周路南侧和西八路东侧，路况条件很好，交通便利，各项配套有待深入升级，属于城市发展区域。,紫园,项目概况,占地面积,20,万,总建筑面积,24,万,容积率,1.23,销售均价,6400,元,/,建筑类型,小高层、高层、联排别墅,建筑层数,11,层、,18,层,土地年限,70,年,开发商,淄博东升房地产有限企业,紫园,世纪路,柳泉路,金晶大道,中润大道,联通路,华光路,人民西路,张周路,西八路,第40页,紫园,整体规划布局,整体按照一个中心景观，六个组团景观和三条景观轴进行规划布局；,楼座分布均以中心景观为关键排布，并配以组团景观，确保各楼座均能享受到一定景观资源，并经过楼座错列式分布，充分利用中心景观资源价值，提升项目整体品质；,中心景观,组团景观,组团景观,组团景观,组团景观,组团景观,组团景观,景观轴,景观轴,景观轴,第41页,紫园,户型分析,A,、,B,户型设计均存在较大缺点，南北卧室经过厨房分隔开，动静得不到有效分区，洁污不能分开，不论从健康性和舒适性角度考虑，都不科学；,C,户型南北通透，格局方正，起居室,4.2,米面舒适宽，与阳台联通，居住舒适度有所提升，北向书房远离起居室，较为平静，整体设计缺点,暗卫；,121,130,126,A,B,C,第42页,紫园位于淄博张店区西南部，属于新区板块，是淄博市未来重点打造区域，当前周围交通路网发达，配套在逐步完善中，项目仍有较大升值潜力；,住宅组团由小高层、高层住宅和公寓类产品组成，经过一中心、多组团景观及三条景观轴规划，将楼座错列式分布，充分利用园林景观给项目带来价值，提升项目整体品质；,项目整体户型设计缺乏亮点，且部分户型存在一定缺点，对项目后期销售带来一定妨碍；,紫园,项目小结,第43页,淄博市政府西迁，城市发展重点为西区，未来西部新区板块将会是淄博房地产热点板块；,伴随淄博市可建设用地降低，预计年全市住房供给较会有较大缩减，伴随一线城市投资客转战三四线城市，年淄博住房市场供需矛盾会加剧；,淄博市在售楼盘住宅产品多为一梯二户板楼，塔楼在当地较少，南北通透户型在当地较受欢迎，且130150三居室在当地较受欢迎，小户型房源在淄博当地受欢迎程度较差；,淄博房地产市场总结,是淄博房地产市场机遇与挑战并存一年，即使当地住房需求量较大，但市场竞争仍较激烈，树立项目高端形象，提升项目整体品质，是项目成功内在关键原因。,第44页,专业策划,代理,营销,第45页,