常州别墅市场分析报告.doc

常州别墅市场分析报告

风华·天策
09年6月

目录
一、常州别墅市场综述………………………………………………………………………………3-5
二、供求分析…………………………………………………………………………………………5-8
1、别墅市场的区域划分
2、别墅市场供求分析
三、项目产品分析……………………………………………………………………………………9-16
1、基础项目数据
2、在售主要项目产品特色类比
四、销售分析…………………………………………………………………………………………17
五、价格分析…………………………………………………………………………………………18-20
六、客源分析…………………………………………………………………………………………21-22
七、重点个案点击……………………………………………………………………………………23-29

一、常州别墅市场综述
常州别墅市场分别以2003年、2005年、2007年、2008年作为时间节点，呈现不同的特征：

1、 2003年之前（起步期）
此时常州别墅市场已经初步形成了新北区和城西两大别墅板块，个案主要还是集中在新北区。如新北区的美林国际村、百老汇御花园、阳光花园、蓝色港湾、燕阳花园等。城西主要有莱茵花园、秋水云庐、都市桃源等。当时常州房地产别墅市场的产品也只能算是“二流别墅”。由于当时常州房地产市场全面启动的时间并不长，对于别墅产品来说，地理位置上存在一定的缺陷，人们接受适应的时间也相对较长。

2、 2003-2005年（发展期）
2003年以后，常州市各个区域也都有不同体量别墅的推出，新区怀德名园、奥林匹克花园、香树湾别墅等，城西都市桃园、秋水云庐等。从销售上来看，别墅产品的销售可谓是“几家欢喜几家愁。” 香树湾别墅一期、都市桃源二期别墅推出后销售情况比较理想，基本上接近80%。而奥园别墅在推出后，经过近3年的时间，目前基本销售完毕。
2004年底以新城湖畔春秋、天安别墅为代表的新别墅项目的出现，使常州别墅的产品力有了质的飞跃，在总体布局、户型设计、建筑和景观的融合上都达到了国内的一流水准，常州告别了“二流城市只有二流别墅”的时代。从销售上看，天安别墅在地理位置上略好于新城别墅，销售率也略高于新城别墅。但该区域整体销售情况并不理想，加上别墅规模较大，（天安别墅14万平方米，新城别墅8万平方米）。
3、 2006年-2007年（持续发展期）
2006年伴随新政的出台，加大了对别墅市场供应的宏观调控，别墅市场将何去何从曾经一度引发了业内人士的讨论，认为物以稀为贵，未来别墅价格看涨者有之；认为消费理性，别墅需求萎靡者有之。但从目前市场上看，新推纯别墅个案渐少，大多以以往销售个案的余量为主，因此新政效果尚未完全体现，但是购房者购买别墅所关心的因素已经更加多元化，购房观念在不断成熟。这就逼迫开发商在产品规划中，从“精”这个角度大做文章。例如新城公馆，在新城公司强大的品牌及规划优势下火爆销售，香树湾和院别墅凭借产品特色客户预约情况较佳。
另外，别墅区域效应逐步体现，如恐龙园区域、黄山路别墅区、滆湖别墅区等高端居住区域逐步被购房者认可，一方面是政府规划因素，这些区域风景比较优美，在城市中闹中取静，是高端客户居住的理想区域；另一方面人以群分，在这些区域中居住可彰显业主的身份与档次。

4、 2007年-2008年（品牌经营期）
随着隽御、世茂等国内品牌开发商进入常州，一批高端别墅项目也在市场上陆续推出，这些公司凭借着成熟的产品运作经验，在产品上的品质上也是高出同类产品一筹。虽然价格定位较高，但是推出市场即受到消费者的追捧。我们可以看出，别墅产品的客源对品牌的认知度较大，品牌因素对客源的影响度较大。

5、 2008年至今（实力开发期）
08年是个特殊的一年，自金融危机以来，常州楼市成交直线下滑。推案量也明显减少。09年初常州楼市出现小幅度回暖趋势，直到常州春季房展会，许多新的项目出现在常州，如青枫1号、万泽太湖庄园、绿地世纪城等，各家实力开发商陆续进驻常州市场。目前即将入市的别墅项目有：银河湾·明苑、青枫1号、水岸丽舍（太湖明珠苑2期）。

二、供求分析
1、别墅市场的区域划分
板块划分依据：新北板块（龙城大道北侧），湖塘板块（新312国道南侧），城东板块板块（丽华路东侧），城西板块（长江路西侧），市区板块板块（龙城大道南侧，新312国道北侧）
目前，市场上在售或即将推出市场的别墅项目有：
新北板块：香树湾花园、龙城福第、世茂·香槟湖、彩虹城、美地山庄、水岸丽舍（太湖明珠苑2期）
湖塘板块：新城公馆、豪廷苑、湖滨嘉园、中天名园、湖畔春秋、天安别墅、莱蒙城、御城、万泽太湖庄园
城东板块：新城·公园一号
城西板块：新城·长岛、青枫公馆、青枫1号
市区板块：璞丽湾、荆溪人家、银河湾·明苑
注：加粗项目为重点关注项目。
从目前已成交的地块的基本数据来分析，可能会规划有部分别墅产品，但主要也为混合型社区，如恐龙园边上的时代上院、华润地块、绿地世纪城、阳光龙庭等。

2、别墅市场供求分析

Ø 08年常州别墅市场实际推案总共万方，总供应套数为478套，套均面积在330平米/套；其主要集中在城南、城西区域，总共约占总供应量78%，而城南区域是别墅供应的最集中区域，占供应量的一半，城东区域无供应。
Ø 从区域供应比来看，城东：城南：城西：城北：城中分别占总比重的0：53：22：18：7，区域供应结构南北火热，东西不均；
Ø 从08年目前的推案量来看，整体市场虽然受宏观经济影响较为明显，但总体而言，别墅市场受总价的影响，客户相对单一，受整体房地产市场影响较少，供应量处于较为稳定的水平。
Ø 至09年5月常州别墅市场供应状况比较平淡。除紫阳美地山庄外没有新案量入市。

Ø 08年1-12月常州别墅市场成交量在17万方。受整体宏观市场的影响，同比07年有明显下降。相对其他城市而言，常州别墅市场成交稳定度较高。
Ø 08年6月达全年成交最高的24267平方米，不难发现对于目前常州的别墅市场而言，别墅的热销期在年度中旬，暑期的推案档往往起到事半功倍的作用。
Ø 09年1月-5月常州别墅成交稳定且未见放大，受整体市场的影响，常州别墅市场还未明朗化。

三、项目产品分析
1、基础项目数据
基本数据对比表

所属板块
案名
产品类别
开盘时间
总建（万㎡）
容积率
主力面积（㎡）
主力户型
新

北
香树湾花园
联排
1期
2期

230
四房两厅三卫
独栋
400
五房三厅五卫
世茂·香槟湖
联排

150

185-265
四房两厅四卫
龙城福第
双拼

278-298
四房两厅三卫
富琛苑
独栋

365
五房三厅六卫
彩虹城
联排

30

330
五房两厅三卫
美地山庄
联排

15

360-380
四房两厅四卫
叠加
250
四房两厅三卫
双拼
800
九房七厅九卫
湖

塘
中天名园
联排

23

250
五房两厅三卫
新城公馆
联排

350-380
五房四厅四卫
独栋
510-650
九房六厅九卫
湖滨嘉园
联排

275-292
四房三厅四卫
豪廷苑
独栋

18

400-500
五房三厅三卫
莱蒙城
联排

96

400
五房四厅四卫
天安别墅
独栋

320-360
五房三厅四卫
湖畔春秋
独栋

8

500
五房三厅三卫
双拼
350-450
四房两厅二卫
御城
独栋

90

500-650
八房五厅八卫
叠加
250-280
四房三厅三卫
市区
璞丽湾
联排

15

340
五房四厅三卫
中央花园
独栋

50

300
五房四厅四卫
城西
新城长岛
联排

60

311-346
五房四厅四卫
青枫公馆
联排

18

250-300
四房三厅三卫
城东
公园一号
联排

15

220-250
五房两厅四卫

【综述】：从上表对比来看，目前常州市场上在售的主流别墅产品为联排，占产品类别的%，香树湾·和院、新城公馆等项目内的独栋别墅目前余量不多，主推联排产品。目前独栋别墅产品主要在豪廷苑、中央花园、天安别墅、湖畔春秋内有案量供应。
从项目自身来看，香树湾·和院、天安别墅、湖畔春秋、湖滨嘉园为纯别墅项目，中天名园、新城公馆、世茂·香槟湖则是以别墅、公寓结合的混合型产品，而豪廷苑则是以独栋别墅为主，辅助以少量的多层电梯洋房。

在售联排户型对比分析图

从上图分析来看，常州联排别墅类产品中的主力房型为四房与五房，各占一半。反映出联排产品户型特点比较清晰。
双拼别墅产品供应量较少，主力房型均为四房。

针对本案三期加推联排产品，筛选出目前常州在售联排别墅项目的面积，并进行面积段分析。

市场上的联排产品主力面积约在250-400㎡左右，新城公馆、美地山庄面积控制较大，约在350-380㎡之间，其余项目面积相似。

2、在售主要项目产品特色类比
别墅产品特色类比
案名
建材
户型特色
花园
地下室
车库
层高
权属
面积
植物
权属
面积
层高
权属
面积
层高
世茂香槟湖
文化石、涂料、面砖、水泥彩瓦、实木双开门、双层中空玻璃窗
3-6联排,有采光井，自带保姆房，客厅挑高4.5米，前后两个花园
赠送
30㎡

简单植物
赠送
40-80㎡
2.9米
无

共3层，均3米
龙城福第
文化石、涂料、面砖
部分户型内部楼梯是旋转式的。所有户型客厅都是挑空
赠送
25-40㎡
统一种
不赠送
70-200㎡
2.9米
不赠送
15㎡
3米
1F 3.6米，2F 2.9米，3F 2.9米
彩虹城
文化石 沥青瓦
4-7联
赠送
40㎡
简单植物
不赠送
120㎡
3.1米
不赠送
20㎡
3米

美地山庄
水泥彩瓦、涂料为主，局部天然石材
双拼 联排 叠加，仿“依云郡”项目
赠送
30-40㎡
简单植物
不赠送
90-180㎡
3米
不赠送

3.2米
新城公馆
仿古砖、涂料、水泥彩瓦、西班牙玻璃顶篷、铁艺窗
3-5联排，（地下室）独立保姆房，独立车位、台阶步入式走廊、前庭中庭、后庭，西班牙“帕提欧”露台花园
赠送
45㎡
无
不赠送
110㎡
3米
不赠送

1F 3.5米，2F 3.2米，3F 3.3米
湖畔春秋
加强混凝土、杉木围合板，涂料立面
内庭院设计，4.5米的超高大堂、270度观景超大主卧
赠送
150㎡
草坪
赠送
80㎡
3米
地上车位

共3F,1F 3.9米，2F 3.2米，3F 3.2米
湖滨嘉园
水泥彩瓦、涂料为主，局部天然石材，中空玻璃，琉璃瓦，文化石
3-5联排，地下室家庭娱乐厅及储藏室设计、1楼设计洗衣房及工人房
赠送
15-20㎡
简单植物
不赠送
60㎡
3米
不赠送
60㎡地下室内
3米
3层，均3米
中天名园
文化石、涂料、面砖、平顶
6联排,6米高创意错阳台（阳台＋露台），有前庭、后院、下沉式花院、内庭院、空中花园
赠送
90㎡左右
简单植物
赠送
80㎡
2.6米
赠送（双车位）
计入总面积
2.6米
1F 3.8米，2F 3.2米，3F 3.2米
豪廷苑
水泥彩瓦、涂料为主，局部天然石材、彩铝窗
双空中观景庭院、宽阔家庭室，超大卫浴空间
赠送
一期400㎡，二期300㎡
无
不赠送
一期150㎡，二期80㎡
3米
不赠送
20㎡
3.3米
1F 3.5米，2F 3.2米

新城公园一号
文化石、丹麦窗、外墙涂料、日立涂料
6-8联排，短进深，回转梯，北卧室挑空
赠送
30-60㎡
简单植物
赠送
中间90㎡两边110㎡
2.8米
无

1F 2.9米，2F 3米，3F 3.4米
新城长岛
文化石，
中式风格，双主卧设计，多功能地下室外带下沉式庭院，主卧配有更衣室
赠送
80-90㎡
简单植物
赠送
80-90㎡
3.2米
地上车位

共3层，1F 4.2米，2F 3.8米 3F 3.2米
璞丽湾
石材
2-4联，电梯别墅
赠送
25-30㎡
简单植物
不赠送
80㎡
3米
地上双车位

共3层
青枫公馆
面砖、塑钢窗
步入式内庭院；南北入户，门庭预留礼仪空间；以台阶区分动静生活；米大面宽客厅
赠送
30-45㎡
简单植物
不赠送
110-120㎡
3.2米
赠送

共3层
从上表来看，市场上的主流产品以联排为主，双拼类产品供应量较少，花园普遍采用赠送的方法，而地下室则是有的项目采取赠送，有的项目计入面积的方式。建筑风格以西式为主，现代风格和中式别墅较少。

四、销售分析
09年3-5月常州重点别墅项目成交列表
个案
成交别墅类型
3月成交
4月成交
5月成交
总计（套）
中央花园
独栋
2
4
1
7
璞丽湾
联排
2
1
0
3
新城公馆
独栋、联排
4
1
3
8
世茂·香槟湖
联排
2
2
4
9
青枫公馆
联排
2
3
0
5
豪廷苑
独栋
2
4
0
6
总计
--
14
15
8
38
注：数据来源于风华·天策研究中心
【综述】：从上表可以看出09年3-5月份重点个案去化相对稳定，但在市场调整期下，常州别墅市场举步维艰。除个别别墅产品凭借其户型、总价、地段等优势去化较好。3月份，别墅市场出现回暖趋势，个别项目均价开始上升；4月份，一些天价别墅开始“走俏”，新城公馆最后一套独栋别墅已售出（总价1000万左右），中央花园售出一套独栋别墅（总价1000万左右），豪廷苑售出一套独栋别墅（总价429万）；5月份重点项目成交明显回落，市场开始走入销售淡季。

五、价格分析
1、宏观市场对比分析
别墅、住宅类产品价格走势图（单位：元/㎡）

从上表数据来看，在2003-2007年间，常州市场上住宅均价的年度增长率约在6％左右；到08年略有下滑，与07年基本持平。03年-07年独栋别墅、联排别墅均价平均年度增长率为28%左右，08年独栋别墅均价上升不大，而联排均价却略有下滑。

在售主要项目价格走势分析
所属板块
案名
首次公开价格（元/㎡）
目前价格（元/㎡）
涨幅（元/㎡）
新北
世茂·香槟湖
11000
12000
1000
龙城福第（一期）
8000-9000
8000-9000
0
彩虹城
7500
8000
500
湖塘
中天名园
5300
5500
200
新城公馆（联排）
6500
7000
500
湖滨嘉园
3800
4300
500
豪廷苑
8000
9000
1000
天安别墅（独栋）
5600
11000
5400
天安别墅（双拼）
3900
4700
800
湖畔春秋（联排）
4000
4800
800
莱蒙城
6000-9000
6000-9000
0
御城(独栋)
12000
13000
1000
市区
中央花园（独栋）
16000
16000
0
璞丽湾（联排）
9000
11000
2000
璞丽湾（双拼）
12000
13000
1000
城西
新城长岛
7000
8000
1000
青枫公馆
9000
9000
0
城东
新城公园一号
7000
8000
1000
从上表对比来看，常州市场在售的别墅项目价格普遍处于上升趋势，平均涨幅在500-1000元/㎡左右。
05年之后，在售项目的价格年度涨幅约在6-12％左右。
据以上分析，得出以下结论：本案所属板块均价最高，别墅项目比较少，地段占很大优势，但价格上升空间的幅度不大。
2、09年常州别墅市场入市项目
项目
开发企业
风格
推案类型
（预计）入市时间
（预计）均价（元/㎡）
银河湾·明苑
华光集团
新古典主义
联排
09年7月（现预约中）
15000左右
青枫1号
百兴、金新
西班牙
联排、双拼
09年10月
8000
水岸丽舍
三优房产
欧式
叠加
09年6月（现预约中）
7000左右
华润地块
华润集团
未定
联排
09年底
未定
美地山庄期
伟舟房产
法兰西
联排
09年5月（现预约中）
7200
荆溪人家3期
荆溪置业
中式
联排
09年6月
未定
09年新入市项目和加推项目比较多，对整个常州别墅市场的冲击力会很大。预判09年新的别墅市场价格走势会上升一个空间，竞争将会愈演愈烈。
六、客源分析
针对本案客源的局限性及特殊性具体可以分析出以下几点：
ü 区域的局限性；
ü 高端收入者，属于金字塔顶端客群；
ü 追求完美生活品质的置业专家；
ü 对项目有前瞻性，认可度较高；

客群职业
A类一定规模的私营企业主
B类政府高级官员、企事业单位与垄断行业中的高级管理者
C类城市新兴的高产阶级，对居住环境较为看中
D类其他客户

客群年龄
A类35-45岁思想活跃、自主创业的的成功中年
B类45-50岁政府高层领导
C类50岁以上的老人。看中居住环境，手上比较有钱，以养老为目的的客群
七、重点个案点击
Ø 世茂香槟湖1期
项目位置：新北区太湖东路
开发商：常州世茂房地产开发有限公司
营销策划：自销
项目总建：150万㎡
规划用途：高层、小高层、别墅、写字楼、酒店公寓
主力面积：185-265㎡(联排)
平均价格：12000元/㎡
销售率：%（别墅）
开盘日期：交付日期：
【评述】：景观建筑，项目内有天然湖泊；较高档的社区项目；法式风格常州较少见；项目处在常州在发展的新北区新软件园，未来有升值潜力；内部规划有一条新的商业街区，规划为新北区新的购物休闲新天地；顶级团队的组合，为客户带来更高的生活品质。现项目周边配套设施也不是很齐全；本案总建面积偏大，开发周期时间偏长，分多期开发，对交付业主生活品质保障性不高；产品偏多元化，不易于管理；交通相对不便利，公交站点距本案有一定距离。

Ø 九洲·豪廷苑
项目位置：武进区淹城南路、延政西路交界处。
开发商：常州九洲福星房地产开发有限公司
营销策划：联盛咨询
项目总建：18万㎡
规划用途：别墅、多层洋房
主力面积：400-500㎡
平均价格：6000-9000元/㎡（独栋别墅）
销售率：%
开盘日期：交付日期：
【评述】：项目共规划138套独栋别墅，别墅部分全部为独立别墅，简欧风格，比简约现代风格更能给客户以尊贵的体验，客户认知度较高。周边配套相对缺乏，环境较好，离武进区中心、区政府相对较近。本案内部规划有五星级酒店，本案主要客源来自武进区附近的私企老板。年龄在40—50岁左右，主要是以自住为主，基本都为二次置业、三次置业甚至更多次置业；有一定量的市内政府机关领导等选购此处。

Ø 新城公馆
项目位置：湖塘花园街与长虹路交汇处。
开发商：新城房地产开发有限公司
营销策划：上海新联康
项目总建：万㎡
规划用途：高层、别墅、商业
主力面积：350-380㎡（联排）、510-650㎡（独栋）
平均价格：7000元/㎡（联排）
销售率：73%（联排）、独栋已全部去化
开盘日期：
交付日期：
【评述】：新城公馆长虹转盘的西南角，周边设施配套完善，紧邻武进区政府。3-5联排，西班牙风格海湾式布局。建有9000㎡私家湖泊, 650米长私家湖岸线, 10米扬程私家喷泉，是一个超大规模的低密度高绿化率的住宅小区。户型方面：独立保姆房（地下室不赠送），独立车位、台阶步入式走廊、前庭、中庭、后庭，“泊提欧”露台花园（45㎡赠送）。

Ø 中央花园
项目位置：晋陵北路东，外环路南
开发商：中国百兴集团、江苏武房集团
营销策划：易居中国
项目总建：50万㎡
规划用途：高层、别墅、商业
主力面积：300㎡
平均价格：16000元/㎡
销售率：92%
开盘日期：
交付日期：
【评述】：整体规划占地约20万平方米、建筑总面积约50万平方米，园区内规划有27幢高层住宅，以及别墅区和商业街，是目前常州市区板块规模最大的项目。欧式简约风格，在休闲、娱乐、居家功能性方面都做的相当细致。三层五房、三车位的设计分割，唯一缺憾的是车库做在了一层，从而增加了有效面积。地下室方面集桑拿、健身、影视等娱乐为一体；下沉庭院弥补了其采光不足的产品特性；一层平面玄关进门直设迎宾花池，从而提升别墅整体的大气感

Ø 璞丽湾
项目位置：钟楼区西仓街35号
开发商：常州协成房地产发展有限公司
营销策划：中信经纪
项目总建：15万㎡
规划用途：高层、别墅、商业
主力面积：320-340㎡
平均价格：元/㎡
销售率：79%
开盘日期：
交付日期：
【评述】：本项目总用地面积万㎡，容积率.小区规划11栋高层，36套联排别墅，22套双拼别墅。别墅配备了室内电梯，彰显上层社会身份与地位的最佳象征。本项目别墅体现了功能性，双车位配置，但进深比较长。花园、露台面积较大，体现舒适度较好。

Ø 青枫公馆
项目位置：钟楼区东至龙江路，西至月季路，北至星港大道。
开发商：百兴、金新、五星
营销策划：天启开启
项目总建：18万㎡
规划用途：高层、别墅、商业
主力面积：250-300㎡
平均价格：9000元/㎡
销售率：83%
开盘日期：
交付日期：
【评述】：本项目总占地约8万平方米，分A、B、C三个地块，总建面积约18万平方米。先期启动的是A、B地块，占地面积万平方米，总建筑面积约16万平方米，包括13幢18-32层的高层住宅，26幢别墅、4000平米的商业配套及相应的地下车库。建筑风格采用意大利式风格结合现代简约的元素，建筑整体采用了围而不合，南低北高的布局。项目主要卖点为紧邻青枫公园。

Ø 银河湾·明苑
项目位置：同济桥东侧，劳动东路与红梅南路交汇处。
开发商：华光集团
营销策划：自销
项目总建：30万㎡
规划用途：高层、别墅、星级酒店
主力面积：230-300㎡
平均价格：元/㎡（联排）
销售率：现预约中
开盘日期：1期08年9月、2期预计09年7月
交付日期：
【评述】：目前项目的生活配套主要集中在兰陵、清凉生活区、市中心，项目共规划12栋高层，161套别墅；首创六星级度假式风情园林，超大水景和中央景观园林。小区交通便利，随着未来红梅南路的开通，会给小区带来更多的方便。项目的建筑以新古典主义三段立面手法，底部为优质天然石材、页岩贴饰，中部为米黄色的高级涂料，顶部为浅咖啡色西班牙瓦，时尚简约。