中级财务会计课程重点难点讲解东北财经大学省名师优质课获奖课件市赛课一等奖课件.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,南京审计学院 路国平,*,本幻灯片资料仅供参考，不能作为科学依据，如有不当之处，请参考专业资料。谢谢,No.1,No.2,No.3,No.1,中级财务会计,教学重点、难点分析及教学方法利用,南京审计学院 路国平,路 国 平,南京审计学院审计与会计学院 会计学副教授,审计专业硕士生导师,中国注册会计师（非执业会员）,中华会计网校主讲教师,“四大”培训讲师,e-mail:luguoping,第1页,南京审计学院 路国平,第一章 总 论,第二章 货币资金,第三章 应收及预付款项,第四章 存 货,第五章 金融资产,*,第六章 长久投权投资,*,第七章 固定资产,*,第八章 无形资产,中级财务会计课程内容及重点章节,第九章 投资性房地产,第十章 资产减值,第十一章 流动负债,第十二章 长久负债,第十三章 全部者权益,第十四章,收入、费用和利润,*,第十五章 财务汇报,*,注：打*号表示重点章节,第2页,南京审计学院 路国平,第一章 总论,本章内容主要阐述会计基本理论，也是基本会计准则内容。在讲授中主要应,讲清,财务会计一些基本概念，为后续章节学习打下基础。,本章内容教学课时安排,：24课时,本章内容采取教学方法,：讲授和问题导入式,第3页,南京审计学院 路国平,第二章 货币资金,本章内容为,非重点,章。主要阐述货币资金管理及其核实（出纳会计）。在讲授中主要应,讲清,货币资金,内部控制,及管理相关要求，以及货币资金清查及其会计处理。,本章内容教学课时安排,：24课时,本章内容采取教学方法,：讲授和案例教学,第4页,南京审计学院 路国平,第三章 应收及预付款项,本章内容为企业,基础业务,处理。主要阐述应收票据、应收账款和预付账款等核实。在讲授中主要应讲清,应收票据贴现、现金折扣及其处理、坏账准备计提及其会计处理。,本章内容教学课时安排,：4课时,本章内容采取教学方法,：讲授和案例讨论,第5页,南京审计学院 路国平,第四章 存货,本章内容为,企业基础业务,会计处理。主要阐述存货初始确认和计量、存货发出计量和存货期末计量。在讲授中主要应讲清,外购存货成本,确实定、,发出存货,计量四种方法和,期末存货,跌价准备,计提、转回和结转,会计处理,。,本章内容教学课时安排,：46课时,本章内容采取教学方法,：讲授和案例教学,第6页,南京审计学院 路国平,期末存货计量,是本章内容,难点,（1）简明讲授成本与可变现净值孰低法含义,（2）应,重点,讲授,可变现净值确实定方法,应讲清,持有以备出售存货,和,需要经过加工存货,（材料、半成品等）可变现净值确定,不一样点，以及预计售价确实定,（,讲授时应强调,同一个存货,中,有协议,约定和,没有协议,约定应分别计算确定,）。,（3）存货跌价准备计提、转回和结转会计处理,第7页,南京审计学院 路国平,如：,可变现净值确实定方法,1、持有以备出售存货,可变现净值,=,预计售价,预计销售费用和相关税金,2、需要经过加工存货,（材料、半成品等）,可变现,净值,=,预计,售价,至完工预计将要,发生成本,预计销售费用,和相关税金,第8页,南京审计学院 路国平,预计售价确实定,持有以备出售存货,（1）有协议约定存货,（2）无协议约定存货,（3）用于出售材料,协议订购数量持有存货数量,按协议价格计量,持有存货数量协议订购数量,按商品普通销售价格计量,按材料市场价格计量,协议约定部分,按协议价格计量,超出协议约定部分,按普通销售价格计量,第9页,南京审计学院 路国平,用于生产而持有材料,（1）假如用该材料生产产成品可变现净值,产品成本,（2）,假如用该材料生产产成品可变现净值,份额,借：长久股权投资成本,贷：银行存款等,成本,份额,借：长久股权投资成本,贷：银行存款等,营业外收入,被投资企业实现利润时,不作账务处理,借：长久股权投资损益调整,贷：投资收益,被投资企业发生亏损时,不作账务处理,借：投资收益,贷：长久股权投资损益调整,被投资企业分配现金股利时,借：应收股利,贷：投资收益,借：应收股利,贷：长久股权投资损益调整,被投资企业其它综合收益增减改变,不作账务处理,借：长久股权投资其它综合收益,贷：其它综合收益,处置时,借：银行存款等,贷：长久股权投资,投资收益,借：银行存款等,贷：长久股权投资,投资收益,借：其它综合收益,贷：投资收益,成本法与权益法会计处理比较,第58页,南京审计学院 路国平,（1）追加投资,1）因追加投资，金融资产转为,长久股权投资并采取权益法核实,如5%20%,如30%60%,2）因追加投资，金融资产转为,长久股权投资并采取成本法核实,3）因追加投资，,造成原持有对联营企业,或合营企业投资转变为对子企业投资,权益法改为成本法,如5%60%,4、长久股权投资转换,第59页,南京审计学院 路国平,1）因追加投资，金融资产转为长久股权投资并采取权益法核实,权益法下长久股权投资初始投资成本按照CAS22金融工具确认和计量确定,原持有股权投资公允价值,新增投资成本之和,投资方因追加投资等原因能够对被投资单位,施加重大影响或实施共同控制,但,不组成控制,（如5%25%=30%）,权益法下,初始投资成本确实定,原持有股权投资分类为,可供出售金融资产,其,公允价值与账面价值,之间,差额,，以及原计入其它综合收益,累计公允价值变动,应该转入,改按权益法,核实,当期损益,。,第60页,南京审计学院 路国平,应该按照原,持有股权投资账面价值,加上,新增投资成本,之和作为,改按成本法,核实初始投资成本,在投资企业个别财务报表中,购置日之前持有股权投资因采取,权益法,核实而,确认其它综合收益,应该在,处置该项投资时,采取与被投资单位直接处置相关资产或负债相同基础进行会计处理,购置日之前持有股权投资按照CAS2金融工具确认和计量相关要求进行会计处理，,原计入其它综合收益累计公允价值变动,应该,在改按成本法核实时,转入,当期损益,30%,60%,5%,60%,2）因追加投资等原因能够对非同一控制下被投资单位实施控制,投资成本,确实定,其它综合,收益处理,在编制合并财务报表时，应该按照CAS 33 合并财务报表相关要求进行会计处理。,第61页,南京审计学院 路国平,（2）处置部分投资,1）,因处置投资等造成对被投资单位,影响能力由,控制,转为含有,重大影响,或实施,共同控制,60%30%,30%5%,2）因处置部分投资，处置后剩下,股权,不能,对被投资单位实施,共同控制,或施加,重大影响,3）因处置部分投资，丧失了对被投资,单位,共同控制或重大影响,60%5%,第62页,南京审计学院 路国平,1）因处置投资,等造成对被投资单位影响能力由,控制,转为含有,重大影响,或实施,共同控制,应将成本法转为权益法,这是股权投资转换会计处理,难点,，应结合实例讲解详细会计处理,第63页,南京审计学院 路国平,属于投资成本小于应享受被投资单位可识别净资产公允价值份额之间差额首先应调整长久股权投资账面价值，同时调整留存收益,其次，比较剩下长久股权投资成本与按照剩下持股百分比计算原投资时应享受被投资单位可识别净资产公允价值份额,属于投资作价表达商誉部分,不调整长久股权投资账面价值,在投资企业个别财务报表中,借：长久股权投资成本,贷：盈余公积,利润分配未分配利润,首先，,应按处置或收回投资百分比结转应终止确认长久股权投资成本。,第64页,南京审计学院 路国平,计 入,当期损益,对于原取得投资后至转变为权益法核实之间被投资单位实现,净损益,中按照持股百分比计算应享受份额,首先应调整长久股权投资账面价值，同时,调 整,留存收益,对于原,取得投资时至处置投资,当期期初,被投资单位实现净损益,（扣除已宣告发放现金股利）,中应享受份额,对于处置投资当期期初,至处置投资之日,被投资单位,实现净损益中享受份额,对于被投资单位在此期间其它综合收益变动中应享受份额在调整长久股权投资账面价值同时，应该计入“其它综合收益”。除净损益、其它综合收益和利润分配外全部者权益其它变动中应享受份额在调整长久股权投资账面价值同时，应该计入“资本公积其它资本公积”。,第65页,南京审计学院 路国平,成本法转为权益法,甲 企业,A企业,、1、1,+60%,成本650万元,A净资产1000万元,A企业1113年,净利润800万元,分股利300万元,13、16净利润200,比较成本与份额,60%30%,、7、1,（,30%）,售价 620万元,A净资产万元,剩下30%公允价值600万元,剩下30%,成本325,份额（1000,30%）,不调整,若成本,份额调整留存收益,11、113、7、1净损益改变,1112年损益份额（800-300）,30%,调整留存收益,13、17利润份额200,30%,调整投资收益,其它变动,调整其它综合收益和资本公积,第66页,南京审计学院 路国平,借：可供出售金融资产等成本 （当日公允价值）,贷：长久股权投资 （账面价值）,投资收益 （差额）,2）处置后剩下股权不能对被投资单位控制（如60%5%）,应该,改按,CAS22金融工具确认和计量相关要求进行会计处理，其在,丧失控制之日,公允价值与账面价值间,差额,计入当期损益。,第67页,南京审计学院 路国平,3投资方因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位共同控制或重大影响（如30%5%）,处置后,剩下股权,应该,改按,CAS22 金融工具确认和计量核实，其在,丧失共同控制或重大影响之日,公允价值与账面价值之间,差额,计入当期损益。,原股权投资因采取权益法核实而确认,其它综合收益,应该在,终止采取权益法核实时,采取与,被投资单位直接处置相关资产或负债相同基础,进行会计处理。,因被投资单位除净损益、其它综合收益和利润分配外其它全部者权益变动而,确认全部者权益,应该在,终止采取权益法核实时,全部转入当期损益。,第68页,南京审计学院 路国平,第七章 固定资产,本章内容为,重点,章。,本章主要阐述固定资产确实认、初始计量、后续计量及其会计处理。,本章内容教学课时安排,：46课时,本章内容采取教学方法,：讲授和案例教学,第69页,南京审计学院 路国平,与该固定资产相关,经济利益很可能,流入企业,No.1,该固定资产成本能够可靠地计量。,No.2,1、简明讲解固定资产确实认条件（主要应讲清成份法）,固定资产同时满足以下条件，才能给予确认,：,固定资产,各组成部分,含有不一样使用寿命或者以不一样方式为企业提供经济利益，适用不一样折旧率或折旧方法，,应该分别将各组成部分确认为单项固定资产。,第70页,南京审计学院 路国平,固定资产成本,是指企业购建某项固定资产到达预定,可使用状态前所发生一切合理、必要支出。,固定资产应该按照,成本,进行初始计量。,包含：直接发生,价款、运杂费、包装费和安装成本等，也包含,间接发生,，如应负担借款利息、外币借款折算差额以及应分摊其它间接费用。,2、固定资产初始计量,主要应讲清不一样起源取得固定资产成本确实定,第71页,南京审计学院 路国平,（1）,重点讲解,外购固定资产成本内容及详细会计处理,包含运杂费、安装成本、场地整理费、专业人员服务费等,外购固定资产成本,（1）买价,（2）相关税金,（3）相关费用,包含进口关税等,购入,生产设备等,支付增值税可作为进项税抵扣。,范围包含机器、机械、运输工具以及其它与生产、经营相关设备、工具、器具。,以一笔款项购入多项没有单独标价固定资产，应该按照各项固定资产公允价值百分比对总成本进行分配，确定各项固定资产成本。,第72页,南京审计学院 路国平,【案例分析】,甲企业购入某项生产用大型设备，该设备由A、B、C、D四个部件组成。设备买价为1000万元，增值税进项税170万元，购入后发生安装费用240万元，为到达正常运转发生测试费60万元，外聘专业人员服务费50万元，员工培训费30万元。年1月，该设备到达预定可使用状态并投入使用。,该设备整体预计使用年限为15年，预计净残值为零，采取年限平均法计提折旧。A、B、C、D各部件在到达预定可使用状态时公允价值分别为360万元、312万元、288万元、240万元，各部件预计使用年限分别为10年、15年、20年和12年。,要求：,说明甲企业应怎样确认该项固定资产？怎样确定固定资产成本？,（,先由学生讨论并回答，再由老师点评并讲解）,第73页,南京审计学院 路国平,【解析】,依据上述资料，甲企业该项设备成本计算确定以下：,因该设备各组成部分含有不一样使用寿命，适用不一样折旧率，应该分别将,各组成部分确认为单项固定资产,。,（1）设备总成本,100024060501350（万元）,员工培训费,30万元应计入当期损益,（2）各部件成本,应按各项固定资产公允价值百分比对总成本进行分配：,A部件成本,1350（360312288240）360405（万元）,B部件成本,1350（360312288240）312351（万元）,C部件成本,1350（360312288240）288324（万元）,D部件成本,1350（360312288240）240270（万元）,第74页,南京审计学院 路国平,购置固定资产价款超出正常信用条件(3年以上）延期支付,（如分期付款方式），实质上含有融资性质,固定资产,成本以购置价款现值为基础确定。,实际支付价款与购置价款现值之间差额,应该在信用期间内,采取实际利率法进行摊销,，摊销金额除满足借款费用资本化条件计入固定资产成本外，均应该在信用期内计入当期损益（财务费用）,简明讲解分期付款方式购置固定资产核实,第75页,南京审计学院 路国平,会计处理,简明讲解存在弃置义务固定资产,对于特殊行业特定固定资产，确定其初始入账成本还,应考虑,弃置费用,。,弃置费用,通常是指依据国家法律和行政法规、国际条约等相关要求，企业负担环境保护和生态环境恢复等义务所确定支出。,应按照弃置费用,现值,计入相关固定资产成本，并确认为预计负债,借：固定资产,贷：预计负债,在固定资产使用寿命内，,按预计负债摊余成本和实际利率,计提利息费用,，,计入财务费用,借：财务费用,贷：预计负债,固定资产,报废清理费用,不属于弃置费用,第76页,南京审计学院 路国平,（1）简明讲解固定资产折旧定义,折旧,是指在固定资产,使用寿命,内，按照确定方法,对应计折旧额,进行系统分摊。,应计折旧额,是指应该计提折旧固定资产原价扣除其预计净残值后金额。,已计提减值准备固定资产，,还应该扣除已计提固定资产减值准备累计金额。,3、,重点讲解,固定资产折旧计提及会计处理,使用寿命,是指固定资产,预期使用期限,。有些固定资产使用寿命也能够用该资产所能生产,产品或提供服务数量,来表示。,第77页,南京审计学院 路国平,（2）简明讲解固定资产折旧范围及相关要求,1）固定资产提折旧范围,2）固定资产开始和停顿计提折旧时间,（1）已提足折旧继续使用固定资产,除以下情况外，企业应对全部固定资产计提折旧,（2）按要求单独估价作为固定资产入账,土地,企业应,按月提取,折旧，,当月增加固定资产,，,当月不提折旧,，从下月起计提折旧；,当月降低固定资产，当月照提折旧，,从下月起不提折旧。,固定资产提足折旧后,，均不再提取折旧；,提前报废固定资产，,不再补提折旧。,第78页,南京审计学院 路国平,（3）重点讲解三种折旧方法详细计算,折旧方法,直 线 法,加速折旧法,年限平均法,工作量平均法,年数总和法,双倍余额递减法,详细怎样计算呢？,第79页,南京审计学院 路国平,1）年限平均法,固定资产年折旧额,=,预计使用年限,固定资产原价,预计净残值,固定资产月折旧额,=,固定资产年折旧额,12,固定资产年折旧率,=,原始价值,年折旧额,=,1预计净残值率,预计使用年限,固定资产月折旧率,=,年折旧率/12,固定资产月折旧额,=,月初固定资产原价月折旧率,第80页,南京审计学院 路国平,2）双倍余额递减法,逐年递减,不变,逐年递减,年折旧率,=,2,预计使用年限,年折旧额,=,固定资产,年初账面净值,折旧率,在应用这种方法计算折旧额时不能使固定资产账面价值降低到它预计净残值以下。所以，,最终两年，将固定资产账面净值扣除预计净残值后余额平均摊销（即，改为直线法）,第81页,南京审计学院 路国平,年份,预计残值,年初账面净值,年折,旧率,年折旧额,累计折旧,1,40 000,1000 000,2/5,400 000,400 000,2,40 000,600 000,40%,240 000,640 000,3,40 000,360 000,40%,144 000,784 000,4,40 000,216 000,88 000,872 000,5,40 000,128 000,88 000,960 000,【例题】,甲企业某项固定资产原始价值1 000 000元，预计,净残值40 000元，预计使用年限为5年。该项固定资产采取,双倍余额递减法计提折旧。各年折旧额计算以下：,第82页,南京审计学院 路国平,3）年数总和法,不变,逐年递减,逐年递减,某年折旧额,=,（固定资产原价预计净残值）,该年折旧率,各年折旧率,=,100%,各年尚可使用年数,预计使用寿命年数总和,=,固定资产预计使用年限已使用年数,预计使用年限（预计使用年限1）2,100%,第83页,南京审计学院 路国平,年份,尚可使,用年数,原值净残值,年折,旧率,年折旧额,累计折旧,1,5,960 000,5/15,320 000,320 000,2,4,960 000,4/15,256 000,576 000,3,3,960 000,3/15,192 000,768 000,4,2,960 000,2/15,128 000,896 000,5,1,960 000,1/15,64 000,960 000,【例题】,甲企业某项固定资产原始价值1 000 000元，预计,净残值40 000元，预计使用年限为5年。该项固定资产采取,年数总和法计提折旧。各年折旧额计算以下：,第84页,南京审计学院 路国平,（4,）简明讲解,固定资产折旧会计处理,固定资产用途,相关费用账户,生产车间用,制造费用,管理部门用,管理费用,专设销售部门用,销售费用,在建工程用,在建工程,经营出租固定资产,其它业务成本,借：制造费用,管理费用,销售费用,在建工程,其它业务成本,贷：累计折旧,计提折旧会计分录,第85页,南京审计学院 路国平,4、,重点讲解,固定资产后续支出会计处理标准及详细处理,固定资产后续支出,是指固定资产在使用过程中发生,更新改造支出、修理费用,等。,会计处理,标准,与固定资产相关更新改造等后续支出,符合固定资产确认条件,应该计入固定资产成本；,同时，应该终止确认被替换部分账面价值。,不符合固定资产确认条件,应该计入当期损益,企业对固定资产定时检验发生,大修理费用,，有确凿证据表明,符合固定资产确认条件，能够计入固定资产成本，,不符合固定资产确认条件应该费用化，计入当期损益。固定资产在定时大修理间隔期间，照提折旧。,第86页,南京审计学院 路国平,5、简明讲解,固定资产处置会计处理,固定资产处置,应分别情况处理,除固定资产盘亏,应经过,“待处理财产损溢”,账户核实外，其它固定资产处置普通应经过,“固定资产清理”,账户核实。,固定资产清理,处置固定资产账面价值,发生清理费用,应交纳相关税金,取得转让收入、残料收入及向保险企业等收取赔款,结转固定资产处置净损失,结转固定资产处置净收益,期末如有借方余额表示还未清理完成固定资产清理损失,第87页,南京审计学院 路国平,第八章 无形资产,本章内容为,非重点,章。,本章主要阐述无形资产确实认、初始计量、后续计量及其会计处理。,本章内容教学课时安排,：2,4课时,本章内容采取教学方法,：讲授、讨论或案例教学,第88页,南京审计学院 路国平,1、,简明讲解,无形资产及其特征,无形资产,概念,无形资产,是指企业拥有或者控制,没有实物形态,可识别,非货币性资产。,能够从企业中,分离或者划分,出来，并,能单独,或者与相关协议、资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换。,第89页,南京审计学院 路国平,（1）外购无形资产,成本,（1）购置价款,（2）相关税费,（3）直接归属于使该项资产到达预定用途所发生其它支出,以下各项不包含在无形资产初始成本中：,1、为引入新产品进行宣传发生,广告费、管理费用和其它间接费用,2、无形资产已经到达预定用途,以后,发生费用,2、,简明讲解,无形资产初始计量,第90页,南京审计学院 路国平,（2）土地使用权处理,企业取得土地使用权,通常应该按照取得时所,支付价款及相关税费,确认为无形资产,土地使用权用于自行建造厂房等建筑物时,相关土地使用权账面价值,不转入在建工程,成本。,土地使用权与建筑物分别进行摊销和提取折旧。,房地产开发企业取得土地使用权,用于建造对外出售房屋建筑物，相关土地使用权应该,计入所建造房屋建筑物成本。,第91页,南京审计学院 路国平,内部研发活动形成无形资产成本,由可,直接归属于该资产,创造、生产并使该资产能够以管理层预定方式运作所必,要支出组成。,可直接归属成本,包含：开发该无形资产时花费材料、劳务成本、注册费、在开发该无形资产过程中使用其它专利权和特许权摊销，以及按照借款费用处理标准可资本化利息支出。,（3）重点讲解,内部开发无形资产计量,内部开发无形资产成本,仅包含自满足资本化条件时点至到达预定用途前所发生支出总额，,对于以前期间已经费用化计入当期损益（管理费用）支出不再调整。,第92页,南京审计学院 路国平,基本,标准,研究阶段支出,开发阶段支出,全部费用化,计入当期损益,（管理费用）,符合资本化条件,确认为无形资产,不符合资本化条件,计入当期损益,无法区分研究阶段和开发阶段支出,应在发生时全部费用化，计入当期损益（管理费用）,重点讲授内部研究开发费用详细会计处理,第93页,南京审计学院 路国平,2、使用寿命不确定无形资产,（1）预计无形资产使用寿命（分类）,1、使用寿命有限无形资产,应该预计该使用寿命年限或者组成使用寿命产量等类似计量单位数量,企业依据可取得情况判断，无法合理预计其使用寿命无形资产，应作为使用寿命不确定无形资产进行核实,3、无形资产后续计量,第94页,南京审计学院 路国平,（2）重点讲解,使用寿命有限无形资产摊销,使用寿命有限无形资产,应在其预计使用寿命内,采取系统合理方法,对,应摊销金额,进行摊销。,无形资产应摊销金额,无形资产成本扣除预计残值后金额。,已计提减值准备无形资产，还应扣除已计提无形资产减值准备累计金额。,第95页,南京审计学院 路国平,摊销期间,自可供使用时开始至终止确认时止。,当月增加无形资产，当月开始摊销；,当月降低无形资产，当月不再摊销,依据获取未来经济利益预期实现方式来选择，并一致地利用于不一样会计期间。,无法可靠确定经济利益预期实现方式应该采取,直线法,摊销。,摊销方法,摊销金额,应摊销金额=,成本预计残值已计提减值,会计处理,借：管理费用,制造费用等（专门用于生产产品）,其它业务成本,贷：累计摊销,使用寿命有限无形资产摊销,使用寿命有限无形资产，其残值应该视为零，但以下情况除外：,1、有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购置该无形资产。,2、能够依据活跃市场得到预计残值信息，而且该市场在无形资产使用寿命结束时很可能存在。,第96页,南京审计学院 路国平,第九章 投资性房地产,本章内容为,非重点,章。,本章主要阐述投资性房地产确实认、初始计量、后续计量以及房地产转换会计处理。,本章内容教学课时安排,：2,4课时,本章内容采取教学方法,：讲授、讨论或案例教学,第97页,南京审计学院 路国平,1、简明讲解,投资性房地产及其特征,概念,投资性房地产,是指为,赚取租金,或,资本增值,，,或,二者兼有,而持有,房地产,。,投资性房地产应该能够,单独,计量和出售,。,特征,1、投资性房地产是一个,经营性活动,。,2、投资性房地产在用途、状态、目标等方面,区分,于企业作为,经营用场所,房地产和,房地产企业,用于销售房地产。,3、投资性房地产有,两种,后续计量,模式,。,第98页,南京审计学院 路国平,投资性,房地产,持有并准备增值后转让土地使用权,已出租土地使用权,已出租建筑物,2、投资性房地产范围,（1）属于投资性房地产项目,注意：,企业以经营租赁方式租入再,转租,建筑物、土地使用权,不属于,投资性房地产,讲清投资性房地产范围,（比较,自用,房地产、,出租,房地产、准备,出售,房地产）,第99页,南京审计学院 路国平,特例,对企业持有以备经营出租,空置建筑物,如董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且,持有意图,短期内不再发生改变，即使还未签署租赁协议，也应,视为投资性房地产,。,“空置建筑物”,是指企业新购入、自行建造或开发完工但,还未使用建筑物,，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后到达可经营出租状态建筑物。,第100页,南京审计学院 路国平,1）自用房地产,（2）不属于投资性房地产项目,2）作为存货房地产,是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有房地产。如企业,厂房、办公楼,等。,是指,房地产开发企业,在正常经营过程中销售或为销售而正在开发,商品房和土地,。,以下两项是否属于投资性房地产,企业拥有并自行经营旅馆饭店,企业出租给本企业职员居住宿舍,第101页,南京审计学院 路国平,（3）需要依据详细情况判断是否属于投资性房地产,1）一项房地产，,部分,用于赚取租金或资本增值，,部分,用于生产商品、提供劳务或经营管理,2）企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供,保安和维修,等其它服务,用于赚取租金或资本增值部分，假如,能够单独计量和出售,，能够,确认为投资性房地产,所提供其它服务在整个协议中,不重大，,能够将该建筑物,确认为投资性房地产,3）关联企业之间租赁房地产,如母企业出租房屋给其子企业,第102页,南京审计学院 路国平,取得起源,初始计量,3、投资性房地产初始计量,2）自行建造投资性房地产,1）外购投资性房地产,应按照,取得时,实际成本,进行初始计量。,实际成本包含,购置价款、相关税费,和可直接归属于该资产,其它支出,成本由建造该项资产,到达预定可使用状态前发生必要支出,组成，包含,土地开发费,、,建筑成本、安装成本,、应给予资本化,借款费用,、支付其它费用和分摊,间接费用,等,投资性房地产应该按照,成本,进行初始计量。,应讲清其与固定资产、无形资产相同点和不一样点,第103页,南京审计学院 路国平,4、投资性房地产后续支出,资本化,后续支出,与投资性房地产相关后续支出，,满足投资性房地产确认条件，,应该计入投资性房地产成本,企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且未来仍作为投资性房地产，,在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。,经过“投资性房地产,在建”账户核实,费用化,后续支出,与投资性房地产相关后续支出，,不满足,投资性房地产确认条件，应该在发生时计入当期损益（其它业务成本）。,应讲清其与固定资产、无形资产相同点和不一样点,第104页,南京审计学院 路国平,5、投资性房地产后续计量,企业通常,应该采取成本模式,对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件情况下,可采取公允价值模式,对投资性房地产进行后续计量。,但同一企业,只能采取一个模式,对全部投资性房地产进行后续计量，,不得同时采取两种计量模式,。,重点讲授公允价值模式下投资性房地产后续计量会计处理,第105页,南京审计学院 路国平,应按固定资产或无形资产相关要求，,按期(月)计提折旧或摊销，,投资性房地产存在减值迹象，还应按照资产减值相关要求，,经减值测试后发生减值，应该计提减值准备。,（1）,简明介绍,成本模式下投资性房地产后续计量处理,第106页,南京审计学院 路国平,（2）采取公允价值模式进行后续计量投资性房地产,1）采取公允模式进行后续计量条件,企业只有存在确凿证据表明投资性房地产,公允价值能够连续可靠取得,，才能够采取公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。,投资性房地产所在地,有活跃,房地产交易市场,。,企业能够从活跃房地产交易市场上,取得,同类或类似房地产,市场价格及其它相关信息,，从而对投资性房地产公允价值作出合理预计。,即采取公允价值模式计量投资性房地产，应同时满足以下两个条件：,重点讲授,其会计处理,第107页,南京审计学院 路国平,会计处理,采取公允价值模式后续计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，,应该以,资产负债表日,投资性房地产公允价值为基础,调整其账面价值,，,公允价值与原账面价值之间差额,计入当期损益（公允价值变动损益）,资产负债表日，公允价值,高于,其账面价值,借：投资性房地产,公允价值变动,贷：公允价值变动损益,资产负债表日，公允价值,低于,其账面价值,借：公允价值变动损益,贷：投资性房地产,公允价值变动,2）采取公允价值模式进行后续计量会计处理,第108页,南京审计学院 路国平,企业对投资性房地产计量模式一经确定，不得随意变更。,（3）投资性房地产后续计量模式变更,成本模式,公允价值模式,一定条件下,成本模式转为公允价值模式，应该作为会计政策变更处理。,将计量模式变更时公允价值与账面价值差额，,调整期初留存收益,。,借：投资性房地产成本,投资性房地产累计折旧,投资性房地产减值准备,贷：投资性房地产,递延所得税负债,利润分配未分配利润,盈余公积,第109页,南京审计学院 路国平,重点讲解,采取公允价值模式计量投资性房地产转换为自用房地产,应该以其转换当日公允价值作为自用房地产账面价值，公允价值与原账面价值,差额计入当期损益（公允价值变动损益）,投资性房地产成本,公允价值变动,固定资产,（或无形资产）,转入,会计分录：,借：固定资产、无形资产（公允价值）,贷：投资性房地产成本,公允价值变动,公允价值变动损益,按公允价值入账,公允价值变动损益）,差额,6、,投资性房地产转换,第110页,南京审计学院 路国平,投资性房地产,按照转换当日公允价值计价,重点讲解,将自用房地产转为,采取公允价值计量投资性房地产,转换当日房地产公允价值,小于,原账面价值差额,计入当期损益,转换当日房地产公允价值,大于,原账面价值差额,计入全部者权益,（资本公积其它资本公积）,会计处理标准,处置时,转入,其它业务成本,第111页,南京审计学院 路国平,借：其它业务成本,贷：投资性房地产成本,公允价值变动,（1）取得处置收入,借：银行存款,（处置收入净额）,贷：其它业务收入,（2）结转账面价值,7、采取公允价值模式计量投资性房地产处置,（4）结转累计确认公允价值变动,借：公允价值变动损益,（累计公允价值变动）,贷：其它业务成本,（5）结转转换房地产产生资本公积,借：资本公积其它资本公积,贷：其它业务成本,（3）确认应交营业税等相关税费,借：营业税金及附加,贷：应交税费应交营业税等,可结合综合案例讲解其会计处理及其财务影响,第112页,南京审计学院 路国平,第十章 资产减值,本章内容为,非重点,章。,本章主要阐述资产减值损失详细确定，资产组、总部资产和商誉减值损失确实定及其会计处理。,本章内容教学课时安排,：4,6课时,本章内容采取教学方法,：讲授、讨论或案例教学,第113页,南京审计学院 路国平,1、资产减值及其范围,概念,资产减值,是指资产可收回金额低于其账面价,值。资产除尤其说明外，包含单项资产和资产组。,本章内容教学关键点：,主要应让学生明确资产减值所包括资产范围并不是企业全部资产,第114页,南京审计学院 路国平,（1）资产减值包括资产范围,1）对子企业、联营企业和合营企业长久股权投资,2）采取成本模式进行后续计量投资性房地产,3）固定资产,4）生产性生物资产,5）无形资产,6）探明石油天然气矿区权益和井及相关设施,7）商誉等,第115页,南京审计学院 路国平,（2）资产减值,不包括,资产范围,1）存货,2）以公允价值模式进行后续计量投资性房地产,3）消耗性生物资产,4）建造协议形成资产,5）递延所得税资产,6）融资租赁中出租人未担保余值,7）金融资产等,第116页,南京审计学院 路国平,1）只有资产存在可能发生减值迹象时，才进行减值测试，,计算资产可收回金额。,可收回金额低于账面价值，,应该按照可收回金额低于账面价值金额，计提减值准备。,2）因企业合并所形成,商誉和使用寿命不确定无形资产，,不论是否存在减值迹象，每年都应该进行减值测试。,2、资产减值测试,3）对于,还未到达可使用状态,无形资产因为其价值含有较大不确定性，也应该每年进行减值测试。,主要应让学生明确什么是减值测试？什么情况下要进行资产减值测试,第117页,南京审计学院 路国平,3、,资产可收回金额计量,可收回金额,应该依据资产,公允价值减去处置费用后,净额与资产预计未来现金流量现值,二者之间较高者,确定。,主要应让学生明确为何是二者孰高？可举例说明,第118页,南京审计学院 路国平,（1）资产公允价值减去处置费用后净额预计,资产,公允价值,减去,处置费用,后净额,通常反应,是资产假如被出售或者处置时能够收回净现金收入。,公允价值,是指在公平交易中，熟悉情况交易双方自愿进行资产交换金额。,处置费用,是指能够直接归属于资产处置,增量成本,简明讲解,第119页,南京审计学院 路国平,优先采取，有时采取其它方法,（2）资产预计未来现金流量现值确实定,预计资产未来现金,流量现值应考虑,三个方面原因,预计未来现金流量,资产预计未来现金流量现值,应该按照资产在连续使用过程中和最终处置时所产生预计未来现金流量，选择恰当折现率对其进行折现后金额加以确定。,使用寿命,折现率,第120页,南京审计学院 路国平,4、资产减值损失确认,借：资产减值损失,贷：资产减值准备,资产可收回金额确定后，,假如资产可收回金额低于其账面价值,应该将资产账面价值减记至可收回金额，减记金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提对应资产减值准备。,第121页,南京审计学院 路国平,5、确认减值损失后资产价值恢复时处理,资产减值损失一经确认，在以后会计期间,不得转回,。,减值能否转回呢？,企业在资产,处置、出售、对外投资、以非货币性资产交换方式换出以及在债务重组,中抵偿债务等，并符合资产终止确认条件，企业应该将相关资产减值准备,给予转销,。,可让学生讨论为何不得转回？,第122页,南京审计学院 路国平,6、资产组认定及减值处理,资产组,是指企业能够认定最小资产组合，其产生现金流入应该基本上独立于其它资产或者资产组。,资产组应由创造现金流入相关资产组成。,本章重点和难点,（1）简明讲解资产组概念,第123页,南京审计学院 路国平,资产组可收回金额,应该按照该资产组公允价值减去处置费用后净额与其预计未来现金流量现值二者之间较高者确定。,公允价值减去处置费用后净额,资产组,可收回金额,预计未来现金,流量现值,二者孰高者,（2）资产组可收回金额确实定,第124页,南京审计学院 路国平,资产组账面价值,包含可直接归属于资产组与能够合理和一致地分摊至资产组资产账面价值，,通常,不应该包含已确认负债账面价值,，但如不考虑该负债金额就无法确定资产组可收回金额除外。,资产组,账面价值,可直接归属,于资产组部分,可合理和一致地分摊部分,=,如：总部资产、商誉等,（3）资产组账面价值确实定,第125页,南京审计学院 路国平,抵减分摊至资产组中商誉账面价值,（4）,资产组减值损失分摊,资产组应该确认减值损失应该按以下次序进行分配,首先,然后,依据资产组中除商誉之外其它各项资产,账面价值所占比重，按百分比抵减,其它各项资产账面价值。,抵减后各资产账面价值不得低于以下三者之中最高者,（1）该资产公允价值减去处置费用后净额（如可确定）,（2）该资产预计未来现金流量现值（如可确定）,（3）零,因上述原因而未能分摊减值损失金额，按摄影关资产组中其它各项资产账面价值所占比重进行分摊,结合实例重点讲解,第126页,南京审计学院 路国