房地产泡沫浅析.doc

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房地产泡沫浅析

　　房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌、即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。

　　不论是我国还是外国都在某个时期存在着房价持续攀升，房价急速上涨，住房价格已经超出实际住房价格很多的情况。
　　上世纪90年代以来，很多国家和地区尤其是发达的国家地区的房地产价格急速上涨。以美国为例，美国房地产较其他国家地区涨势出现得较晚，房产价格从1998年开始上涨，1997年——2004年，美国实际房价整体上升了52%。2008年金融危机的到来，美国股市房市整体崩盘，许多美国炒房者变得一无所有，房地产泡沫彻底破灭。一些人认为上世纪90年代人口增长迅速，导致土地资源日益枯竭，从而导致了房价的上涨，但是，1990年以来，个别国家和地区人口确实呈快速增长趋势，但是总体来看，人口增长是稳定的，土地资源也并没有受到人口压力的影响。还有些人认为，住房价格上涨的原因是由于人们对住房需求的过快增长导致了住房必须的人力、钢材、木料等的价格飙升，但如果我们仔细分析上世纪90年代的建筑成本时，我们就会发现，如果去除CPI的影响的话，建筑成本并没有超出其理性增长范围。
　　从上述分析可知，房地产价格的变动与人口增长和建筑成本变化并没有直接关系。那么房地产非理性上涨到底与什么有关呢？
　　现在比较受大众认可的一种解释是：一些购买者对住房的强烈需求和长期低利率水平共同影响的结果。
　　汇丰银行的莫瑞斯在《美国房地产周期：另一泡沫》的报告中利用房地产价值和收入的比例作为证据。他说，这一比例就等于房地产业的“价格收益比”。
　　根据他的计算，目前的房地产价格与收入比值为1.6，同人们的收入相比比较昂贵。这个水平大体上相当于1989年的比率，那是上一次开始房地产价格长期下降的一年。在20世纪60年代和70年代大部分时期，房地产价格与收入比值通常都在1.2。
　　莫瑞斯说，目前的房屋高价格被特低利率所掩盖，特低利率允许消费者降低债务负担，住上超过他们实际购买力的房屋。
　　根据莫瑞斯的分析，低利率趋势更多人尤其是投资者和投机者加入买房大军，这将推动住房价格的上涨，而这将成为一种自然形成的蓬齐效应——房地产的价格上升增强了投资者的信心和期望，投资者就会想方设法进一步提高房价来吸引更多的投资者加入“炒房团”，这种循环会不断进行下去，造成对原始诱发因素的过激反应，直至泡沫被吹到大的投资者已不能承受为止，泡沫破灭，房价跳楼般下跌，房地产泡沫破灭。
　　房地产泡沫一旦形成，不论对国家还是个人都会造成不小的影响。
　　房地产泡沫会造成经济和社会结构失衡。房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金肯定会向房地产行业集聚。例如上世纪80年代正值泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来就源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。日本企业在高速增长时期，大部分是通过以银行借款为中心的间接融资方式来扩大其设备投资，但1987年以后，在股价和地价上涨的引诱下，都大幅度转移到了权益融资和投机土地的筹资方式上。大量的资金向房地产业流动，意味着难以用正常的成本获得生产所必须的资金。地价上涨必然导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。如日本东京进行道路建设时，征用土地的费用高达总造价的43.3%，个别地段高达99%。这进一步造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈。城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配的不公，严重挫伤劳动者的积极性，暴力事件、罢工事件层出不穷，带来了深刻的社会问题。
　　反观我国，我国现在房价增长虽说在国家政策下较前几年有放缓趋势，有个别城市的个别楼盘甚至有同比、环比价格都下降的情况，但是总体上中国房价还是处在上升阶段，存在非理性繁荣，罗伯特·J·希勒教授就认为中国内地存在非常明显的结构性房地产泡沫。
　　许多专家学者都在预测中国房地产泡沫何时会破灭，那么我们如何预防房地产泡沫的扩大呢？
　　首当其冲的应该是政府的宏观调控，宏观经济形势和政策的改变，往往会引起其他因素的连锁反应，包括国家税收入、金融环境、劳动就业、居民收环境、企业利润等等。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，是防止房地产泡沫的首要措施。
　　其次，政府应加强对金融监管的力度，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止泡沫经济的发生。推动房地产泡沫的资金大多数都是从银行流出的贷款资金，只有从源头上加强监督管理，才能有效防止泡沫的形成、扩大。