基于公共选择理论的老旧小区更新协作困境原因分析与化解策略.pdf

August 2023 72现阶段我国城镇化趋势进入到后半场，城市发展也从以往的增量扩张转变为城市更新模式，老旧小区是当前城镇建设用地占据份额最高的使用形态，是城市更新工作开展的重点内容1。结合住房和城乡建设部的统计资料，我国现有老旧小区面积超过 30亿平方米，仅仅 2022 年全国各地改造老旧小区达 5.1 万个，涉及居民达800 多万人2。基于这种情况，我国政府部门希望构建以居民为主体、社区协商、政府支持、多方参与的老旧小区更新机制。但是，通过部分城市的试点后，大量问题暴露出来。因此，为确保老旧小区更新协作工作顺利开展，应该对当前更新协作存在的问题进行分析，制定出科学合理的化解策略，有效保障城镇化建设稳定发展。一、老旧小区更新协作困境分析从老旧小区形成过程分析，所有的居住小区都是借助土地公有制，使用房地共权、空间共享模式建设的集合式住宅。从产权关系分析，老旧小区充分体现出准公共物品的特点，这源于整个小区拥有的公共空间及设施设备都是全体居民共有，每个单元内的公共空间及设施设备由楼内居住的住户共有3。按照这两种使用方式，应该可以将其明确为公共池塘资源和俱乐部物品。并且，如果内部使用人数超过资源及物品的承受限度，基本上竞争性和排他性就会开始产生，也会逐步产生拥挤现象，此时使用各类资源及物品的边际成本将会大于零。一旦使用者继续增加，就会干扰到其他原住户的使用体验，如体育锻炼器材、停车车位等都会出现上述情况。在公共选择理论角度中，主要对集体使用公共物品的决策过程进行研究。老旧小区能够体现出准公共物品的特点，可以使用公共选择分析模式。与普通的公共选择有所差异，老旧小区产权结构的作用下促使两种产权得到体现。一方面是法律层面上的共有产权，所有资源都应该归属于小区住户共有，但是资源没有办法实现物理意义上的分割，往往使用资源共享方式满足所有居民的使用需求，如体育器材4。另一方面是从空间层面产生的产权共有，每个小区的住户都可以选择分割手段获取相对完整的物理空间，并且与其他住户间形成明确的空间界限，如单元楼、有产权的停车场。这两种情况也在我国民法典中进行明确，划分为共有和专有部分5。如果从法律层面对公共资源进行产权明确，往往是难以划分有效界限的，个体侧重于对自身利益考虑，会使用超过自身给付成本的公共资源，导致其他住户合法权益受到损失，造成所有住户产生不合作的现象，如违规建设、占用绿地等。如果从空间层面对共有资源进行分析，虽然个体获得相应的物理空间，但是会制约到整基于公共选择理论的老旧小区更新协作困境原因分析与化解策略 摘要 随着市场经济发展、城镇化进程加快，对建设用地更加关注，但是城市以往建成的大量老旧小区，已逐渐与时代发展趋势不相适应，影响到城市整体建设规划的开展。基于这种情况，本文从公共选择理论角度出发，对老旧小区更新协作困境进行剖析，找出当前主要存在的集体合作和集体行动两种困境问题，明确了化解困境问题的有效策略，以此保证老旧小区更新协作质量和效率提升，为城市经济发展提供有效支撑。关键词 公共选择理论；老旧小区；更新协作困境；化解策略文/郑晓英城市更新August 202373体空间的共同使用，导致整体空间想要做出任何行动时，都需要获得全体居民的同意，然而个体本身间具有的差异特点致使集体行动无法实现，直接造成集体行动产生公共选择困境，如旧墙翻新、加装电梯等。二、老旧小区更新协作困境原因分析（一）集体合作困境从集体合作困境来说，主要是集体成员对于个体利益的理性判断而做出违背契约的行为，导致集体难以对契约所约定的行动达成相同意见，导致集体利益持续受到损害6。一般情况下，这种合作困境的产生于法律层面的共有产权存在有着直接关系，难以对产权界限进行明确，很容易产生合作困境。如果公共资源所使用的集体是由 3 个个体构成，所有个体都决定对集体合作进行履行，这需要将个体对公共资源的使用程度管控在固定的区间，能够让每个个体都获得资源效用达到 10。如果这种集体中有一个或者两个个体对契约约定内容进行违背，逐步对公共资源的个人使用程度增大，能够让这部分个体获得资源效用大于 10，而选择继续履行契约约定的个体的资源效用会相对地减少。一旦集体中涉及的所有个体都不再对契约内容进行遵守后，资源使用频率和数量也会增加，导致资源很快消耗殆尽，所产生的资源效用是 0。老旧小区公共资源在使用过程中也是相同的，一旦小区居民过度对资源进行使用后，就会产生排外性和排他性，导致其他居民无法对资源进行使用。但是，居民在使用公共资源过程中，没有办法获知资源使用情况，往往会加大自身对资源的使用频率，造成公共资源难以满足所有居民，以此产生集体无法合作的公共选择困境。（二）集体行动困境从集体行动困境而言，主要是在集体行动履行过程中，有部分人员是不同意的，导致集体行动无法有效开展，造成集体利益难以实现7。从空间层面的共有产权分析中，在对产权分割中，每个产权的使用者对其他产权使用者都会产生强烈的排外性，直接造成集体行动无法成功，其实质是反公的悲剧。如果集体中某部分人员对公共资源有着强烈的偏好，不管使用什么样的公共选择模式，都是难以对个体进行有效满足，一旦公共资源使用过程需要获得全体人员同意时，才能对集体行动进行履行，从而导致公共选择出现了集体行动困境。这从老旧小区单元内部可以找出很多类似的例子，单元内部的每个住户对自身住房都有明确产权，对所要实施的集体行动可以直接进行否决，基于不同居民本身间存在着差异性，往往对利益取向是不同的，如果公共资源有着多样化选择时，基本上是难以实现集体选择相同的，对存在差异的个体进行调整优化的成本是超过个人成本的。如：加装电梯就可以很好体现出集体行动困境8。还有一种说法，老旧小区在更新过程中，就如同一辆车，装着无数把钥匙，每把钥匙都在单元住户手中掌握，但是住户无法在相同时间内进行开锁，往往想要在固定时间花费很小的成本进行开锁是不可能的。因此，集体合作从本质上是对公共资源剩余储量的科学合理分配，避免公共利益受到损失。然而集体行动是所有小区住户的自发性行为，可以对公共利益进行不断扩大。三、老旧小区更新协作困境的化解策略（一）集体合作困境的化解策略首先，从个体层面进行市场调整，为不合理行为付出成本。如果将上述三人个体组成的集体扩大到 N 人，能够很清楚发现想要集体合作的关键还是明确合作人数。这需要设置相应的处罚机制，一旦个体选择违背契约，应该付出相应代价，以此保障个体行为和集体行为相同。一方面，应该给社区相应权利，充分增强社区自我治理水平。针对老旧小区的基层自治组织，应该由相应的政府部门给予其适当的罚款权，一旦个体违反契约内容，可以给予一定罚款，由上级政府部门进行监督，并且使用专业物业机构对公共资源进行管理9。另一方面，针对部分个体选择不合作产生的收益进行合理估算，也要有相应的处罚机制进行控制，如老旧小区居民私自占用绿化带修建违规构筑物，应该按照租赁价格对个体产生的违约收益进行计算，将其作为罚款金额，要求违规个体限期交付，也要对违规构筑物进行拆除。基于这种情况，只有处罚价值产生的罚款金额超过集体成本，个体收益低于集体收益，就可以促使个体进行合作，有利于让老旧小区的公共资源处于最合理的使用状态。其次，通过整体层面的行政治理，明确共有产权代理人。根据公共选择理论分析模式，从整体层面出发，老旧小区集体合作成功概率往往是由社区治理能力决定的10。然而老旧小区共有产权并非是明确的，直接影响到社区治理能力的增强。一般情况下，公共资源并没有对应的产权人，往往过度使用公共资源的居民本身是其产权的共有人，导致居民利益受损后难以对共有产权实施有效保护。这就需要利用到产权代理人，通过为老旧小区公共资源明确行政代理人，有利于消除公共资源使用的外部性，有效解决集体合作困境。例如，在老旧小区管理中，将公共资源的经营权和所有城市更新August 2023 74权分离，通过将经营权转移给相应的物业公司进行管理，能够有效地对公共空间进行改造，也可以充分发挥公共资源的使用价值，逐步获取了更多的增量收入。如：停车租金、广告租金等。在整体收益中将所付出的成本进行扣除，将剩余利润的部分投入到小区维护中，有效保障公共资源的合理使用。通过对第三方公司进行引入，能够有效地明确老旧小区的公共资源的产权关系，既可以充分发挥资源的最大使用价值，也可以满足居民的日常需求。（二）集体行动困境的化解策略首先，从个体层面进行化解，使用外部因素削弱个体机会成本。一方面，调整优化老旧小区改造中的社会资本因素。在社会资本中，基本上所有参与者都相互认识，能够建立信任关系。每个成员所拥有的社会网络关系可以为集体行动提供实现路径，也可以利用信任关系推动集体行动的高效实现。如：各个家属院小区，大部分成员都是因工作关系而相互认识和信任，促使企业间的社会关系开始向社区转移，使居民集体体现出很强的社会组织性，这类小区基本上很容易实现集体行动。但是，有的小区人流量非常大，主要是流动人口或者租赁小区，大部分居民没有很强的社会关系，集体组织也是存在严重的不稳定性，个体有任何需求无法通过集体进行协调解决，并且这类居民对公共资源没有什么需求，导致流动人口基本上不会参与集体行动，从而增加小区更新改造的难度。因此，应该增加小区居民的联系程度，削弱其中存在的个体偏好，有效保障集体行动开展。此外，调整优化老旧小区更新改造中的私人供给因素。个体和集体在选择上所产生的各类问题，主要是集体行动相同性和个体需求的差异性形成的，这就需要对市场供给进行调整优化，在集体行动开展中也要满足个体需求。如：在老旧小区加装电梯中，应该采用投币式的使用方式，所有使用电梯的居民都按次进行收费，既可以避免征求居民的意见，也不会在价格方面争执过久，也降低沟通协商的成本，有效保障小区更新效率。其次，从整体层面进行化解，采用逆向激励机制。从老旧小区更新改造分析，应该加大不参与集体行动所付出的负面成本，这需要在民法典中进行规定，在赞同票最低要求上，对不参与集体行动的居民实施逆向激励机制，加大这类居民的个体成本。例如，在居民楼本体更新改造中，从房屋建筑物体使用年限进行规定，一旦达到相应年限自动启动更新改造程序，也可以按照居民楼使用年限，将业主同意比例进行持续降低，对已经存在居住安全问题的居民楼进行强制更新。在这种情况下，不想参与集体行动的个体会考虑付出的各类成本，对个体参与行动进行调整，逐步让老旧小区更新机制从原来的固定式转变为弹性机制，有利于化解集体行动的困境。四、结束语现阶段老旧小区更新是现代化城市建设所面临的严峻问题，也是需要从理论层面进行解决的问题。本文在对老旧小区更新研究中，融入公共选择理论的分析模式，明确提出化解老旧小区更新协作困境的策略，从集体和个人两个层面出发，选择科学合理的更新改造机制，以此保证老旧小区更新协作能力提升。因此，在老旧小区更新过程中，应该认识到其中存在的问题，结合现有的理论知识和实践经验，选择出科学合理的更新机制，有利于保障更新工作顺利开展，逐步完善老旧小区的服务功能，以此保证居民的合法权益。（作者单位：忻州师范学院）参考文献1 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