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彰泰物业 顾问服务内容及收费标准

彰泰物业顾问团队从前期介入、驻场顾问、质量跟踪三个阶段提供专业的物业管理咨询顾问服务，具体工作内容如下：
一、前期介入阶段
合作期限：由签约之日起至一期入伙之日前二个月。
结合物业管理角度在项目施工验收阶段提供合理化建议，为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础，同时为进入实操指导阶段做好充分的准备工作。
（一） 指导甲方物业公司成立，协助甲方办理物业管理企业注册、资质证书办理。
（二） 配合开发商楼宇营销宣传、推广工作之需要，提供彰泰物业企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。
（三） 由顾问团对项目进行实地考察，通过研读、消化、理解开发商所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划、设计施工图（包括土建和各类机电设备的）、项目模型等资料，了解项目的规划意图、设计内容和规范，确定项目档次，协助物业管理企业对管理档次进行定位。
（四） 根据我司长期从事物业管理实践积累的丰富经验，从物业管理的角度对项目的各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议，使开发商在项目的投入上既能准确把握未来业主的实际需要，又有利于日后物业管理的成本控制及提高管理质量。
1、 设备机房的环境、通风是否满足要求；
2、 管理用房位置确定的原则及设计、装修标准，管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局；
3、 在不增加开发商总投资的情况下，为配合国际环保理念的推行，对适当设置一些环保设施，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱（房）等提出建议；
4、 对原电梯安装设计及配套设施提出合理化建议，并依据我司对楼宇机电设备和电梯市场的了解，结合项目本身的市场定位，为开发商提供质量价格比最优的品牌与型号建议，以供参考选择。
5、 从消防设施设计布局、产品选型等方面提出建议；根据国家消防规范及消防主管部门审核意见提出纠正及修改建议；
6、 给排水专业从收集相关原始资料、气象数据、城市配套工程等方面，提供修改意见；
7、 根据物业所在地的气候特点，审查植物设计图纸，选择因地制宜的环境绿化植物，使其既美观又方便长期养护，对不利于以后物业管理的问题提出调整建议；（彰泰集团有专业的园林设计和施工团队）
8、 从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改建议；
9、 根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序建议；
10、 对建筑外墙的选材和设计提供专业建议，以方便外墙清洗，使之保持长久的美观；
11、 根据地方物业管理法规、政策及彰泰物业长期以来的物管经验对物业管理企业的管理模式、岗位设置、人员配备等提出建议。
（五） 从业主/住户使用的角度，提出专业建议：如从居家生活私密及安全角度考虑是否需要增设安全防护设施；如从业主使用的角度提供户型设计、各种管道设计等方面的，以方便业主装修及使用，减少将来物管的难度。
（六） 从智能化的角度，提出专业建议：
1、 考察整体工程进度，提出智能化工程的阶段性实施进度计划；
2、 针对开发商对智能化工程的要求，对原智能化设计提出合理化建议，并根据当前市场情况，提出增加智能化功能的建议；
3、 根据开发商的最终要求提出智能化系统设计方案，方案要求功能完善、先进，设计合理、实用；
4、 协助开发商对多家智能化系统设计方案进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，并对智能化设备的选型提出建议。
注：目前彰泰集团所开发小区的安防系统、楼宇智能化系统的设计方案、施工、后期维护都由彰泰物业公司智能化部完成。彰泰物业顾问组可为您提供小区安防智能化设计方案、施工或施工监理、验收、维护服务。
（七）从物业管理角度提供专业咨询、服务以降低成本提高效益：
1、 物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位置、规格及标准等；
2、 公共部分装修材料的选用；
3、 在空调设备安装前，对设备的适用情况和选型提供咨询；在空调设备安装时，对空调设施的安装提供咨询；
4、 协助开发商对多家电梯品牌进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，最终帮助拟定电梯品牌、型号、规格；
5、 在满足消防规范的前提下，提供最新的设备技术或施工方法；协助开发商选择性能稳定、质量可靠、售后服务良好的消防产品和分包商；
6、 根据物业管理企业要求，提供我方在建筑给水与排水方面的技术、设计、施工等的成功经验；
7、 根据项目和各项工作的程序提供测算实际需要配备的人员和费用的咨询；
8、 解答开发商及物业管理企业关于物业管理相关法规、政策的咨询或提供相关法规、政策文本；
（八） 根据物业项目档次定位和当地政府物价主管部门有关物业管理收费政策，指导开发商制订物业管理收费标准。
（九） 从“创优”的角度，根据各级优秀物业管理小区的考核评比标准，提出专业改进建议。
（十） 指导甲方物业公司提供销售现场物业展示（体验式物业服务）。
（十一）指导甲方物业管理企业建立健全内部管理制度、客户服务制度、设备管理制度、建立各项服务标准流程。
（十二）指导甲方物业公司针对本项目制定《前期管理规约》、《装修管理制度》、《住房手册》、《前期物业服务协议》等相关表格及文件。

二、 实操指导阶段
合作期限：共4至12个月，由本物业首期入伙之日前二个月起计，又分为前期筹备、集中入伙、装修搬迁和正常管理四个时期。
前期筹备期
指一期物业入伙前，彰泰协助物业管理企业从机构组建、人员培训到为一期物业入伙做相应筹备的工作时期。
（一） 在开发商需要对物业设施设备系统进行增加、减少或改动时，协助开发商进行整改，并提供切实可行的方案和解决办法，确保系统的稳定。
（二） 协助物业管理企业建立各专业管理模式、机构设置、拟定人员编制：
Ø 协助物业管理企业制定管理人员、操作层人员定编方案；
Ø 协助物业管理企业根据机构设置和岗位定编制定出各级各类岗位责任制。
（三） 协助物业管理企业根据物业项目实际情况，测算物管成本，提出物业管理收费标准，报当地政府物价部门审批。
Ø 人工费用测算；
Ø 设备耗能费用测算；
Ø 设备维修保养费用测算；
Ø 清洁定额费用测算；
Ø 园艺绿化项目的定额费用测算等。
（四） 协助物业管理企业选聘各专业物管工作人员（管理层和操作层）组建工作队伍：
Ø 提供人员配置及相应素质要求的具体方案；
Ø 协助对招聘人员进行笔试、面试、实操考核。
Ø 提供员工入职及岗前培训参考计划，并协助做好培训计划；
Ø 协助拟制员工在职培训年度规划，并对规划实施进度、落实情况等进行跟踪检查和指导；
Ø 协助对操作工进行操作培训；
Ø 协助对操作工进行常见故障诊断及设备管理培训；
Ø 就物业管理企业员工外培事宜提供咨询和协助；
Ø 提供物业管理收费系统软件使用培训。
（五） 协助物业管理企业培训各专业物管工作人员（管理层和操作层），协助对各专业技术工人进行考核及资格等级的评定，以确保人员素质。
（六）协助制定入伙交接验收标准及实施程序：
Ø 按照ISO9000国际质量保证体系文件协助本物业物业管理企业制定验收标准。
Ø 协助成立入伙接管验收领导小组。
Ø 指导召开各种入伙专题会议。
Ø 协助开发商制定“三通”及其它项目入伙必备目标方案。
Ø 协助接管验收小组及有关人员与开发商、施工单位三方面共同组成联合交接小组，并制定交接验收计划。
（六） 提供设备移交、接管验收的全套程序、问题缺陷和解决方案建议书样本及其它资料清单，协助物业管理企业与开发商之间各类专业设施设备的交接与验收工作（包括各专业工程的竣工资料的交接工作等）。
（七） 指导物业管理企业对设备外观出现的缺陷进行整改，对维修保养工作的程序等 级进行划分，对运行中的设备进行节能改造以利于提高设备管理质量。
（八） 协助物业管理企业按ISO9000体系标准编制各项管理制度及建立相关资料、文件：
1、 提供管理运作所需的工作程序蓝本，并结合项目实际协助物业管理企业进行修订、充实和完善；
2、 协助建立各专业设施设备移交的有关手续、资料、文件和程序；
3、 协助制定各专业设施设备管理规章制度、设备操作规程及维修保养标准、程序和措施；
4、 协助制定设施设备运行记录监控的有关程序和文件；
5、 根据设计图纸及操作手册等协助制定相关操作指导书、安全规程、应急处理方案、维修保养方案等指导性文件；
6、 协助制定消防、给水和排水、水泵、机电设备等项目管理方案；
7、 协助物业管理企业制订清洁保洁标准和程序，编制清洁作业指导书；
8、 协助制订绿化操作标准，拟制绿化养护规范；
9、 提供员工手册和人事管理制度示范文本，指导并协助编制员工手册及人事工作相关制度；
10、 提供质量管理相关的各种记录表格、样本，并结合项目管理目标和质量要求协助物业管理企业进行修订和取舍；
11、 协助设置会计帐薄，建立会计核算体系；
12、 协助建立健全财务管理制度。
（九） 协助物业管理企业建立各专业原始技术资料、维修保养记录等档案；并就物 业管理档案资料的整理提供咨询和指导。
（十） 为物业管理企业提供日常物业管理所需设备、材料清单，协助编制对外分包的有关程序，协助评价和选择各专业分包方。
（十一）指导会计核算，帮助进行财务成本分析，提高经济效益。
（十二）协助制定入伙前工作计划：
Ø 协助成立入伙领导小组。
Ø 协助制订入伙计划。
Ø 指导制定收楼、入伙必备文件资料，如《业主公约》、《住/用户手册》、《收楼须知》、《收楼指南》、《装修申请登记表》等。
Ø 指导制定管理费预算，管理成本核算方案，根据本物业所在地政府物价部门的有关规定协助制定各项收费标准。
Ø 协助制定入伙管理制度。
Ø 协助开发商完善入伙必备条件（例如：通知开发商与当地邮政部门联系落实邮编、通邮时间及报刊订阅等）。
Ø 协助制定开办费用清单、预算及采购计划。
Ø 指导制定入伙后各专业服务分派方案。
Ø 制定入伙期工作方案：如成立入伙期工作小组、场景布置、宣传、人事安排、各种指引标识等。

集中入伙期
指业主在开发商书面通知前来入伙的时限内集中到物业现场收楼、验楼、办理入伙手续的工作时期。本期时间短，工作量大、环节多，需丰富的工作经验及工作技巧。如何将有限人力资源合理分配到各个工作环节中去，使入伙工作得以有条不紊地进行，并给业主留下良好的最初印象即成为集中入伙期工作的难点。因为集中入伙期是业主第一次与物业管理机构打交道，第一印象的好坏，将决定物业管理机构日后长期物管工作能否得到业主的配合而轻松、顺利地开展。
为此彰泰将提供以下顾问服务，以保证入伙工作顺利进行，为今后物业管理的正常进行打下良好的基础：
Ø 指导成立入伙期各工作组，制定各个工作组责任制度。
Ø 制定入伙工作流程，紧急应变方案等。
Ø 协助开发商有关部门在集中入伙期间实行联合办公，提供一条龙服务。
装修搬迁期
指业主办妥入伙手续后，为其物业进行二次装修，直至搬迁入住的工作时期。此时物业管理公司的工作难点有二：
Ø 面对大量不同的装修单位和素质较低的装修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他们，保护公共设施设备，不侵害业主公共利益，同时又监督装修质量，避免遗留安全隐患等。
Ø 业主入住有先有后，怎样兼顾先入住业主的正常生活和后入住业主的顺利装修，如何将两者有效的隔离开来，从而避免被有效投诉，也是一个棘手的问题。
为此，彰泰将提供一整套根据长期实践经验总结出来的行之有效的管理办法，有效帮助解决以上问题，主要内容包括：
Ø 指导建立严格的装修审批程序，包括对装修单位资质、装修图纸等的审批。
Ø 指导建立装修单位进场管理工作流程。
Ø 指导建立各业主/用户的装修档案。
Ø 指导建立装修日常监督管理制度，包括巡查管理制度、装修时限管理制度等。
Ø 指导建立装修现场验收制度。
Ø 指导建立装修单位退场管理工作流程。
Ø 指导建立各业主/用户的入住管理办法。
Ø 指导建立各业主/用户搬迁管理办法。
Ø 指导建立各业主/用户搬迁注意事项。
正常管理期
指物业现场大部分小业主的二次装修工作已基本完成，小区环境的维护、机电设备的保养等日常物管工作均已规律开展的工作时期。
此时彰泰主要提供的顾问服务内容有：
Ø 通过日常工作中的实际运作进一步完善开发商下属物业公司之管理机构组建、人员培训及管理等行政方面事务。
Ø 指导建立严格的封闭化安全管理制度，包括小区出入登记制度、保安巡查制度、紧急情况处理制度等。
Ø 指导建立一整套具有可操作性且指标量化的清洁、园艺绿化操作考评管理制度。
Ø 指导建立财务管理制度、财务人员岗位责任制，提供专业财务收费系统软件并对该系统操作提供业务培训、使用指导等工作。
Ø 指导建立楼宇机电设备及电梯的维修保养管理制度，如电梯五级（周、半月、月、季、年）保养制度等。
Ø 按照ISO9002国际质量保证体系标准建立物业管理规范及相应文件并将其切实贯彻到日常管理工作之中。
Ø 指导建立特殊场所（如会所等）物业服务管理方案。
Ø 顾问团定期对项目进行考评，并就各专业所涉及的内容、范围进行全面检查，指出问题，分析原因并提出整改意见，跟踪纠正落实情况：
l 各项管理规章制度、岗位、部门职责及其执行情况；
l 按ISO9002标准对物业管理企业的各专业设备管理体系运行状态、维修、保养情况进行检查、诊断，发现不符合，及时提出整改缺陷和纠正处理措施报告给物业管理企业，协助建立控制程序及方法，确保系统长期正常运行；
l 检查设备的完好率，对各专业系统故障进行诊断，提供维修技术指导，以便及时排除故障；
l 根据物业管理企业运作过程的实际情况，对涉及各专业管理的文件进行修正补充，对系统出现的问题提出建议和解决方案；
l 对会所设备设施的完善与否提出整改建议：现场考察已装修配置完毕的会所，根据会所的装修格局和功能设置，若发现器材配置不够完善，达不到营业要求，及时向开发商提出建议，以便达到预期效果；
l 根据合同要求，在物业评优时，向物业管理企业提供物业管理各专业咨询指导：
* 各专业设施设备的维修保养的咨询、指导；
* 物业管理规章制度执行情况的咨询、指导；
* 物业管理档案资料、创优软件资料整理的咨询、指导；
* 在清洁工作中对顽固污渍处理提供咨询和指导；
* 提供园艺绿化方面的咨询、指导。
三、服务质量跟踪阶段
合作期限： 实操指导阶段结束后的三个月。
服务质量跟踪阶段是彰泰的顾问团在驻场顾问撤出一段时间后，再次实地考察项目，对项目物业管理机构进行全面的检查、考评，检验其管理水平是否稳定的同时提供相应的咨询辅导工作。如果有服务质量下滑的迹象，考察团将提出相应的整改意见，并要求物业管理机构限期完成整改，以确保彰泰物业所提供顾问服务质量的持续稳定。
（一） 顾问团每季度对项目现场进行考核评价，并就各专业相关内容在运作中 存在的问题或不足，给出书面整改意见及建议。
（二） 解决遗留的疑难问题，协助整理各专业图纸及资料，保证设备的完好，确保交接工作顺利完成，物业管理正常运行。
（三） 根据物业管理企业的需要提供物管工作各专业咨询服务。

收费标准：
项目顾问服务费报价
序号
项目
金额
备注
1
前期介入技术顾问服务费
20万元
与物业管理相关的设计、施工方案会签；办理物业公司注册、组建物业公司
3
销售期间驻场顾问费用
10万元
1-2名顾问驻场 保障销售现场物业展示人员形象标准

交房程序顾问
15万元
集中交付期保持4名顾问驻场
4
企业文化建立、流程、制度导入费
20万元
全套制度、流程、检查考核标准导入
5
行政办公费
5万元
所有顾问人员办公、差旅费
6
品牌管理费
30万元
以彰泰物业为名义做品牌宣传
7
小计
100万元

8
营业税金（7项×6%）
10万元

9
（7、8项）之和
110万元

备注
按下述测算，此期间物业管理咨询费为：110万元

项目物业管理顾问团成员介绍

1、 顾问小组组长：姚春来 桂林彰泰物业物业公司 副总经理
简介：军转干部，从事管理工作21年。曾任中铁五局项目经理、深圳向明理德物业公司副总经理。持物业经理上岗证、人力资源管理师二级证书、注册物业管理师，是桂林市物业管理专家库成员。
2、 顾问组组员：
周新喜 桂林彰泰物业物业公司 工程部经理。从事物业管理工作30余年，曾任桂林振安物业公司工程部经理。持物业经理上岗证、电梯安装维修证、机电工程师中级职称。
谭显锋 桂林彰泰物业物业公司 智能化部经理 从事物业管理工作15年，曾任桂林兴进物业公司工程部经理。持物业经理上岗证、电梯维修员证、智能化工程师中级职称。
邬 姣 桂林彰泰物业物业公司 品质部经理 从事物业管理工作10年，曾任愚自乐园客户部经理、桂林万正物业公司办公室主任。持物业经理上岗证、人力资源师二级证书。
秦 乐 桂林彰泰物业物业公司 安保部主管 复员军人，从事物业管理工作6年，持物业经理上岗证、复员军人。

结语：
品牌来自专业，彰泰物业顾问团队愿为您打造专业物业品牌。
彰泰物业愿意也有能力将专业的管理模式嫁接到项目的物业管理服务中来，为桂北世纪城项目品牌建设服务、为东舜置业公司、为项目全体业主/住户服务、为社会服务。
该《顾问服务内容》为彰泰物业顾问团队常规性服务内容，彰泰物业真诚希望能通过双方的深入沟通，确定针对贵公司开发西山项目品质定位的服务项目，并祈望能通过双方友好协商，早日达成协议。
我们希望通过本项目的合作，为贵司开发的世纪城项目产生预期的理想效果，建立项目品牌和开发企业品牌地位。专业团队的服务能的开发建设提供物超所值的服务产品，为双方的合作打下坚实的基础。

联 系 人：姚春来

桂林彰泰物业服务有限公司

2013年1月24日