BTLJ-7.5.1S01-01 设备设施技术标准.doc

深圳市保泰利佳物业管理有限公司
编号
BTLJ-7.5.1S01-01
名称
设备设施技术标准
版本
A/0
第10页共10页
编制
全仕钊
更改

审核

批准

生效期
2015年2月1日

1.目的
指导公司各部门设备设施管理规范化，确保设备设施的完好率。

2.范围
适用于公司所有业务部门。

3.职责
责任部门/岗位
工作内容
运营管理部
负责对技术标准条款的解释说明，及时对此技术标准进行完善修订，确保此标准与国家相关技术规范的一致性
工程管理部
负责收集国家相关技术规范和先进技术应用
部门技术负责人
负责参照此技术标准编制各类设备作业指导书
责任人
按此技术标准对设备实施操作和保养

4.定义
4.1本技术标准为公司设备设施日常运行、保养管理中应达到的要求。
4.2各部门根据其设备设施状况和项目特点，参考此标准制订相关操作、管理、保养作业指导书。
4.3对新接管项目应以此技术标准为依据，以确保备设备设施接管质量，规避管理风险。
4.4本技术标准未涉及到的按相关国家设备技术规范执行。

5.方法和过程控制
5.1设备房管理标准：
5.1.1基本要求
5.1.1.1设备房门上有相对应设备房标识。
5.1.1.2设备房内照明足够，墙面平整、干燥、没有污迹，地面平坦、干燥、防滑、无积尘，物品摆放整齐，无杂物。
5.1.1.3设备现场的操作作业指导书齐全有效，各类设备维修检修记录规范完整。
5.1.1.4配备足够的灭火器和应急灯，通风良好。
5.1.1.5设备房内的开关、阀门、单体设备等应有明显的状态标识。流体应有流向标识；重要或操作有危险的设备、部件应有警告标识。
5.1.1.6设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，设备的转动部位应有防护罩。
5.1.1.7设备完好，各类仪表使用正常无损坏，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确。
5.1.1.8所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。
5.1.1.9《操作作业指导书》和《保养维修作业指导书》上墙。
5.1.2设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与设备管理无关的物品，灭火器选择和配置数量标准（2公斤/瓶）
燃烧特性、场合
灭火器类型
配置基准
会所、过道走廊
水型、泡沫、卤代烷型灭火器
1瓶/20平方米
汽油、柴油、酒精等
干粉泡沫二氧化碳灭火器
1瓶/15平方米
配电房、带电设备
干粉卤代烷二氧化碳灭火器
1瓶/15平方米
A、地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上增加30%。
B、如设有消火栓的，可相应减少30%。
C、如设有灭火系统的，可相应减少50%。
D、如设有消火栓和灭火系统的，可相应减少70%。
E、一个灭火器配置场所配置的灭火器数量不应少于2只，每个设置点的灭火器不宜多于5只。
5.1.3.设备房内有可能发生触电危险的控制箱柜下方应铺设干燥的绝缘胶垫。
5.1.4设备房门应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识，并符合公司CI手册的要求。
5.1.5设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口、挡板等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。
5.1.6重要设备房内应配置测量仪器，对环境的温、湿度进行检测，设备房内温度应低于40度，相对湿度应小于80%。
5.1.7无人值守的设备房必须加锁，钥匙由设备责任人及控制中心管理。
5.1.8设备表面无积尘、无油污，应急照明能在停电事故下至少工作半小时，设
备房内应急灯具应每月进行一次充放电保养。
5.1.9设备房排水通畅，应采取防虫、防鼠、防水措施，水泵房内控制柜与水泵
隔离并有防溅措施，柜底高出地面20cm以上。
5.1.10专用工具安全用品应放置在指定位置。
5.2设备技术资料，部门必须保存《物业接管验收标准和要求》内要求接管的资料。
5.3供配电系统
5.3.1配电设备由设备责任人或值班技术员每天巡视检查两次并记录。
5.3.2动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。各配电柜前后应放置绝缘胶垫，配电设备接地电阻值小于4Ω。
5.3.3变压器温升在额定范围内，三相温差在额定范围内，出口线电压在３８０Ｖ±５％范围内。
5.3.4无功补偿柜管理
5.3.4.1功率因数控制器功能完好。补偿接触器、放电电阻、熔断器动作灵敏、可靠无损坏。
5.3.4.2补偿控制手动、自动切换有效。
5.3.4.3补偿电容壳体无膨胀、无开裂现象，相间绝缘电阻大于0.5MΩ。
5.3.4.4功率因数：必须大于０.9。
5.3.4.5电力电容器身张贴50℃示温贴片材料,若示温贴片变黑,则需立即切除该电力电容器,对此电容器检测或更换。
5.3.5高低压配电柜内部连接螺栓无松动；接线端子热敏涂层无发热变色；仪表、
蜂鸣器、电铃、按钮、指示灯完好无损坏无缺项；盘内装置无异常声响、无焦糊气味；配电回路标识清楚准确；各回路电流在额定范围内且三相不平衡电流不超过25%。
5.3.6高压继电保护装置应灵敏可靠，电气操作工人应能识别各种掉牌信号性质。
5.3.7操作直流柜、应急直流电源柜，应按设备使用说明书要求作好蓄电池的充放电保养工作，平时浮充电压一般为直流：23.5V—25.5V。
5.3.8蓄电池
5.3.8.1镉镍中倍率碱性蓄电池浮充使用时，每3年应更换一次电解液。蓄电池不应发生如下现象：
a) 电解液用量过少，露出部分极板。
b) 蓄电池外部短路。
c) 电池外部电压不正常。
d) 电极板膨胀，气塞孔堵塞。
e) 电解液内含有机杂质。
f) 爬碱严重。
5.3.8.2酸性蓄电池经常保持在浮充状态，定期做充电保养。电池端子之间绝缘良好，端子与导线之间一定要压接牢固，并涂敷保护凡士林膏体，表面清洁无电解残液。电线绝缘完好无锈蚀。充电状态不允许开盖。
5.3.9发电机设备
5.3.9.1内燃机、减速箱、启动马达、发电机润滑良好，润滑油泵管线接头阀门无渗漏。
5.3.9.2发电机、柴油内燃机、润滑油泵、启动电机，无异常声音、异常震动、异常气味；柴油发动机转速稳定；发电机运行时的技术参数符合标准和要求。
5.3.9.3备用柴油油量保持在发电机运行6小时的油量，但不能超过1000升，根据停电时发电机所带负荷，在油箱上表明每小时耗油量。冷却水箱水量保持在容积的80%以上。各种过滤器应按体系文件要求及时更换。
5.3.9.4必须配备符合要求的两套蓄电池，并按每1个月轮换使用一次。备有符合要求的切换开关装置，并做好绝缘防护。
5.3.9.5蓄电池电压、容量符合设备要求，可利用电网充电。
5.3.9.6柴油储备室应配备灭火器材，需准备足量的消防灭火沙。
5.3.9.7正常情况下，发电机转换开关应置于自动位置。
5.3.9.8发电机可靠接地，发电机房应有降噪音措施。
5.4给排水设备设施
5.4.1生活水箱、水池必须加盖上锁，有通气口和溢流口安装防虫网，天台水箱爬梯有防小孩攀爬措施。每半年或按当地法规规定至少清洗一次，保证二次供水达到国家饮用标准，并附有当地水质检测部门的合格报告。单独的消防水池需要定期加药，保持水质无臭味，每5年需要更换一次。
5.4.2水泵运行无异响，无异常震动。水泵轴无滴漏。（正常机密封应不能有水
滴出，填料密封泄漏有间断性滴水，但不能有流水现象）润滑油箱内不能混入水
分，如油质发黑或发白，应立即更换，油位在油标范围内。
5.4.3设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象。止回阀动作灵敏可靠，水泵运转方向正确。
5.4.4限水、停水按规定时间通知用户。
5.4.5变频供水系统：变频器、压力调节器、控制柜应保持设备干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固；压力传感器每年定期检验；变频水泵应定期轮换使用；供水压力波动应在正负0.03MPa范围内。
5.4.6排水设施：污水泵运转时无异响和震动，阀门法兰、止回阀、管线无漏水无严重锈蚀。污水水位控制装置灵敏可靠，平时手自动转换开关处在自动控制状态。控制箱开关、指示灯完好。电机运行电流小于额定值。
5.4.7下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积。各种井盖的面板完好，安装牢固。
5.4.8泳池循环系统
5.4.8.1各阀门开关正常，位置正确，无泄漏；水质处理流程正确；沙缸多档阀转动灵活，压力差大于1kgf/cm2进行反冲洗。
5.4.8.2水底灯电压不超过12V。
5.5 消防设备设施系统
5.5.1消防控制中心主机、消防联动控制柜运行可靠。消防专用工具配备齐全。消防室内设有报警记录或原始打印记录单。
5.5.2消防水泵、喷淋水泵供水系统启动时不堵转跳闸，不泄漏。止回阀动作灵敏可靠，反向不泄漏。消火栓配置齐备，各配件功能良好。水流开关、水压力开关动作准确稳定。
5.5.3喷淋头：无泄漏，外观完整。（红色喷淋管温度68℃，黄色喷淋管温度72℃，绿色喷淋管温度93℃。）消防烟感、温感定期检测。
5.5.4消防防排烟系统、消防广播系统、区域火焰报警器、各种模块，处在良好工作状态，设施功能完好无损坏。
5.5.5卷帘门电气自动控制、电气手动控制、关门动作程序正确。
5.6电梯系统
5.6.1电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。非维修保养人员不得擅自进行维修作业。
5.6.2电梯运行稳定，开关门灵活，舒适感好，平层准确，轿厢通风，风机无噪
音，照明良好，应急照明能维持半小时。
5.6.3电梯舒适性：进行试运行，用身体感觉确认从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响。
5.6.4平层状态检查：合格平层状态平层误差在正负4mm以内。
5.6.5曳引机制动器检查：检查曳引机转动时闸瓦制动带与制动轮之间是否有相
磨擦现象。检查制动时工作可靠性和是否有不正常的撞击声。闸瓦与制动轮间隙
０.7mm。接触面积不少于70%。制动器线圈温升应不超过相应要求范围。
5.6.6曳引机电动机要求：轴承温度应不高于８０℃。电动机连接应保持紧固。
电机不应有异常声音。每工作３０００小时更换新的润滑脂。
5.6.7曳引机减速器要求：应保持减速器内润滑油清洁和润滑性能。油面高度保持在油标规定的范围内，其中：箱盖、窥视孔盖和轴承盖应与箱体连接紧密不应漏油。蜗杆轴伸出端橡胶材料机油密封，此处允许产生少量的润滑性渗油（每滴/3—5分钟）。减速器的机件和轴承的温度应不高于75℃。油温不高于85℃。减速器运行时避免产生不均匀的噪声或撞击声。紧固螺栓无松动，无锈蚀。
5.6.8曳引轮：绳槽磨损应在标准范围内，防止钢丝绳在绳槽内落底，钢丝绳与槽底的间隙大于1mm。
5.6.9限速器：限速器动作应灵敏可靠，润滑良好。保持限速器张紧装置正常工作，断绳安全开关的可靠性。
5.6.10安全触板的动作应灵敏可靠，其碰撞力不大于5N。电梯故障停止运行时，在轿箱内能用手将门拨开，其拨力应在200—300N范围内。
5.6.11轿箱门完全关闭，安全开关闭合后电梯方能行驶。轿箱门刀对厅门地坎间隙为5—8mm。轿箱地坎对门厅地坎间隙应为25mm。门厅锁啮合应不小于7mm。层门外面不允许能用手把门拨开。门扇下端距地坎应为5—8mm。门垂直误差不大于0.5mm。
5.6.12门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好；无锈蚀；门厅锁啮合应不小于7mm。
5.6.13轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，无积水。设备无灰尘。
5.6.14轿厢导轨导靴
5.6.14.1导轨自动润滑装置的储油盒油位，应保持最低要求油位以上。
5.6.14.2检查滑动导靴的衬垫磨损情况，衬垫工作面磨损量小于1mm。间隙应均匀。
5.6.14.3导轨工作面要求光滑、无划痕、无损伤。导轨固定装置螺栓应紧固，无松动，无锈蚀。
5.6.15缓冲器
5.6.15.1油压缓冲器用油凝固点应在负10℃以下。油面高度应保持在最低油位
以上。
5.6.15.2缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀。
5.6.15.3缓冲器以低速压到全压缩位置，释放回复自由高度位置时间应小于90秒。
5.6.16安全钳
5.6.16.1传动杠杆配合转动处应有良好机油润滑钳口滚动或滑动部位涂锂基润
滑脂。其动作应灵敏可靠。
5.6.16.2安全钳楔块与导轨工作面间间隙一般为4mm左右。
5.6.17钢丝绳
5.6.17.1轿箱和对重侧的钢丝绳应当张力均匀。
5.6.17.2钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时，在一个拧距内最大断丝数不允许超过32根。
5.6.17.3断丝集中在1或2个绳股中，在一个拧距内最大断丝数不允许超过16根。
5.6.17.4不允许钢丝绳表面有较大的磨损或锈蚀。磨损的钢丝绳直径不得小于原直径90%。
5.6.18补偿装置
补偿链在运行中不允许产生噪音。消音绳应完好无折断，无严重磨损。
5.6.19电梯电气部分
5.6.19.1继电器接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象。控制盘、各种开关、按钮、蜂鸣器，电铃，对讲，指示灯、照明无缺损，工作正常，灵活可靠。接线端子压接牢固，导线编号清楚无误。
5.6.19.2接地电阻小于4Ω。动力线绝缘电阻大于0.5MΩ。控制线绝缘电阻大于0.5MΩ。
5.6.19.3带自动平层功能的电梯，在突然停电时，自动平层装置能迅速启动。
5.6.20盘车、救人设施置于机房明显位置，平层标志明显。
5.6.21运行出现故障后，救援人员应在10分钟内到达现场处理。
5.6.22如果电梯由分承包方维护保养，电梯的设备责任人每月提交对分承包方维修保养工作的评估报告一次，并存档。
5.6.23电梯轿厢内各种设施完好，卫生清洁明亮，无手印、污迹；各类标识齐全；运行无异响。
5.6.24电梯机房：温度保持在0—40℃，电梯盘车操作作业指导书清晰、有效。室内卫生干净，曳引机无油污、无积尘。
5.6.25井道照明：井道距离最高和最低位置0.5米处应安装一盏照明灯，中间每隔7米距离安装一盏照明灯。
5.7空调系统
5.7.1空调补水装置
5.7.1.1高位水箱补水系统要求：水箱应无泄漏外面无锈蚀。溢流水管无堵塞，水位控制装置应灵敏可靠。
5.7.1.2变频补水系统的要求：热水膨胀控制装置安全可靠，膨胀压力设定准确有效。变频器、水泵马达、压力传感器、执行器、调节器工作稳定可靠。补水压力控制准确稳定。
5.7.1.3循环水过滤器要求每年清理一次，过滤网按照水泵和系统设备要求配备，一般要求粒度小于0.2mm。过滤器，排污阀，旁通阀无锈蚀、无渗漏、开关灵活。
5.7.1.4风机盘管设备要求：出口风速、温度达到额定值。风机控制灵敏可靠，
按钮、指示灯齐全。电机运转无噪声，电机运行电流小于电机额定电流。设备无漏水。保温良好。
5.7.2冷却塔设备
5.7.2.1冷却塔噪音小于65dB，设有防鼠、虫措施，滤网清洁，冷凝水畅通，转动部位无异响，冷却水、冷冻水的检测报告齐全。
5.7.2.2电机、风扇联接良好。转速风量达到设备要求。
5.7.2.3减速器润滑油位在油标或油尺上下限范围内。润滑油应不含渣、不变色、粘度良好。
5.7.2.4风机扇叶安装牢固、不变形，运行无震动。布水器出水角度一致，布水均匀，运转灵活。
5.7.2.5滤料应整齐排列无破损，经过滤料到接水盘应如下雨。接水盘中自动补水阀应动作可靠，盘中水位在水塔运行时不缺水。停塔后盘中水不溢流。运行时塔外允许有少量漂水。
5.7.3冷却水、冷冻水系统
5.7.3.1冷却水水流开关、冷冻水水流开关（或其他类型传感器）应稳定可靠。其输出参数应与冷水机组要求相匹配。
5.7.3.2水泵流量、压力应满足冷水机组供冷水流量要求。并且在电气控制方面水流量与冷水机组电气控制联锁。补水箱内应做到不缺水、不溢流。自动补水阀安全可靠。
5.7.4空调主机设备
5.7.4.1离心式冷水机组（制冷剂：R22/R134a）润滑油位应保持在油标上下限中间，平时保持60℃温度。压缩机运行时油温高于43℃。设备运行时润滑油应有103—207KPa压力。
5.7.4.2冷凝器压力范围：690—1450KPa相应温度范围：15—41℃。
5.7.4.3蒸发器压力范围：410—550KPa，相应温度范围：1—8℃。
5.7.4.4螺杆式冷水机组（制冷剂：R134a）开机前冷凝器进水温度不得低于15℃，运行时冷却水进水温度范围20—42℃。出水温度范围25—45℃。
5.7.4.5电气部分应保持干噪，防止电路板等设备绝缘损坏。机组应保持清洁完整，无锈蚀、无泄漏，螺栓紧固。
5.7.5电机
5.7.5.1水泵电机绕组温度小于70℃。正常状态下外壳温度：30—50℃。电机轴承温度小于80℃。
5.7.5.2电机运行无异常杂音，无碰撞冲击声。
5.7.5.3电机风扇冷却效果明显。
5.7.5.4电机运行时无焦糊味、冒烟现象。
5.7.5.5电机三相运行相电流和为零。运行电流不超过额定电流的110%，对地绝
缘电阻大于0.5MΩ。
5.7.6水泵润滑油位在油标内。轴承润滑良好，泵轴承运行无噪音、无震动。泵
密封良好无渗漏。泵轴转动平稳无刮碰。
5.8楼宇智能化、电讯系统
5.8.1每月对天线放大器、混合器、和宽带放大器进行清洁除尘一次。每年对信号分配网络进行保养一次，确认信号接收良好。
5.8.2每季度对背景音乐、紧急广播系统进行转换测试并维护。
5.8.3对于有内线电话系统的DP箱或交换机应有相应出线与实际相吻合的地址编码图，每年检查一次。
5.8.4楼宇智能控制系统须业务部门指派专人操作、保养维护，并由设备责任人每周对重要数据进行备份。
5.8.5每年设备责任人对智能控制电脑主机、各楼层的控制模块、控制箱进行保养，并记录在《设备/设施保养维修记录表》。
5.8.6每月对控制模块与被控设备之间的连接点进行检查，1年全部覆盖一次，发现接点松动等情况及时处理。并记录在《设备/设施保养维修记录表》内。
5.9安防设备设施
5.9.1可视对讲系统：室外机、室内机画面清晰声音清楚，呼叫、振铃灵敏可靠。系统电路板安装接线牢固，布线整齐卫生清洁。
5.9.2门禁安全报警系统：系统主机、读卡器、安全报警传感器、探测器动作灵敏可靠。线路布置连接牢固。阻车器润滑传动良好。设施卫生清洁完整。
5.9.3闭路监控系统：摄像镜头、监视器、录像设备（磁带录像机、数字录像机、硬盘录像机等）及其相关设备运行可靠，满足监控区域、质量、时间要求。
5.9.4录像画面清晰；画面切换稳定。录像带更换时间定时，为硬盘录像机录像的按时刻录保存，专人负责保管。
5.9.5视频线路接线牢固，布线规范，标识清楚。
5.9.6监视摄像镜头保护镜干净无灰尘。焦距调节灵活、云台转动灵敏无死角。
5.9.7监控的控制设备运行状态良好，按钮、旋钮、开关、插头、指示灯无缺损、
指示正确。
5.9.8红外线报警正常，误报少，出现故障后，应在2天内修复，故障期间需要及时知会本部门安全负责人。
5.9.9居家报警系统使用正常，已开通的需要设置成每周自动检测一次。
5.9.10停车场系统主机、读卡器、地感动作灵敏可靠，具有防砸车装置（压力波、防撞胶条）；道闸旁设置有防止车、行人尾随警示标识。
5.9.11无线对讲信号应能达到除地下室外的所有区域。
5.9.12安防系统各数据库应每月定期备份。
5.10加工维修工具、设备管理
5.10.1维修操作间干净、整齐，有相应的管理规定。
5.10.2维修工具保养良好，没有安全隐患。
5.10.3台钻：皮带张紧合适，运行时没有异常噪音，固定装置完好。
5.10.4电焊机：各接线端子完好，焊把、面罩、各连接线完好。
5.11会所、会务设备的管理
5.11.1桑拿设备定期检查电加热器、计时器、热水器，保证使用功能正常。
5.11.2健身器材等设备设施安全可靠，无隐患，并标明使用时间和责任人；定期检查各运动部件的完好性、测试各器材的使用功能。
5.11.3影音系统在正常操作时应能达到音质清晰，无杂音、尖啸、回响。
5.11.4灯光系统在正常开启时应无不亮、闪烁。
5.11.5各种健身设施应设置使用方法及安全提示标识，儿童设施应有要求有监护人陪同使用的标识。
5.12其它设备
5.12.1立体车库需要定期保养，没有异常声音，运行正常完好。
5.12.2公共部分的煤气管道需要经常检查，发现异常情况，立即通知煤气公司人员处理。
5.13房屋建筑本体、公用设施
5.13.1外墙面、建筑小品外观完好、整洁，是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。
5.13.2小区内的各种凳子、椅子、垃圾桶（箱）、雕塑、墙面需要保持完好，没有污迹。
5.13.3屋面排水通畅，雨季来临前、第一次大雨后，均需进行屋面防水情况的检查并记录和统计。
5.13.4房屋本体、楼道设施、天台每月进行一次巡查，发现问题及时处理并记录。
5.13.5小区内各楼栋号有明显标识，小区入口有总平面图，主要路口有引路标识。
5.13.6楼道及公共部分地面、内墙及天花整洁、统一，无脱落，无水浸，无变色现象。
5.13.7每季度对所有强、弱电井进行检查、清洁。
5.13.8每月对小区各公共设施上的挂锁进行检查并加油。
5.14设备运行、保养环保要求
5.14.1各部门应对设备设施运行、保养过程中对环境影响进行有效评估，将运行、保养中对环境的影响减至最小。
5.14.2设备运行、保养中的零配件、耗材必须选用对环境影响小或无影响的产品。
5.14.工程管理部及时评估市场相关技术改进方案，在保证设备稳定前提下，使用环保产品和技术。

6.相关文件
BTLJ7.5.1-S01 《公用设备设施管理程序》