水暖维修岗位手册0802.doc

水暖维修岗位手册

一、工作职责 3
(一) 水暖维修主管岗位职责 3
(二) 给排水维修岗位职责 4
(三) 空调维修人员岗位职责 5
(四) 综合维修人员岗位职责 6
二、岗位管理制度 7
(一) 末端水暖设备巡视制度 7
(二) 空调器日常维护清洗制度 8
(三) 消防系统施工泄水管理制度 9
(四) 应急事故处理解决程序 10
(五) 维修领材料管理 12
三、工作流程 13
(一) 维修员工日工作流程： 13
(二) 维保工作分配流程； 15
(三) 设备维修、保养计划程序 16
(四) 人员调配流程 17
四、设备操作规程 17
(一) 水暖维修工操作规程 17
(二) 消火栓泵调试规程 19
(三) 自动喷淋泵调试规程 20
(四) 喷淋系统末端泄水试验规程 22
(五) 防排烟风机调试规程 23
五、设备维护管理 24
(一) 给排水系统 24
1. 蓄水池 24
2. 给水泵 25
3. 排污坑、排污泵 26
4. 化粪池 27
(二) 中央空调系统 27
1. 空调器、风机盘管维修操作 27
2. 冷却塔 30
3. 冷冻泵、冷却泵、供暖泵 31
4. 风幕机 32
5. 通风管道系统 32
6. 冷冻（供暖）循环水管道 33
7. 冷却水管道 35
(三) 自动喷淋系统、消火栓系统 35
1. 自动喷水系统 35
2. 消火栓系统 38
(四) 防排烟系统 40
1. 防烟排烟系统维护管理标准 40
2. 餐饮排油烟管道清洗工作防火要求 42
3. 风机的维护 43

水暖维修岗位手册
一、工作职责
(一) 水暖维修主管岗位职责
1. 运用现代管理科学和先进的维修养护技术，贯彻执行上级领导下达的各项综合性任务，定期组织例会，按时向上级领导汇报工作情况；
2. 掌握水暖系统的主要技术性能和操作规程，合理安排人力、物力、财力，不断地更新维修技术，提高劳动生产率，降低维修成本；
3. 监督检查员工的技术状况、工作表现和工作质量，以及巡视记录、维修记录是否完整；
4. 有效地提出设备维修改造计划，做好常用备品备件的整理和申购工作，保证常用材料的必要储备量。做好和其他部门的协调工作；
5. 负责日常保修的工作安排和仓储管理。协助做水暖设备的物业编号、标识挂放等工作；
6. 贯彻执行岗位责任制、安全责任制、加强对员工的专业管理，履行各自的职责，做到统一安排、分工明确、专业协作，各负其责；
7. 根据下属员工的技术状况，编制培训计划，每周不少于一次对下属员工进行专业技术知识培训，做好技术考核；
8. 严格遵守公司的规章制度，不准擅自离开工作岗位，按时完成上级领导布置的各项任务和分管的责任区域；
9. 制定严格的技术操作管理规定和质量考评标准。负责监督外来维修人员的工作质量和工作情况，并做好记录；
10. 加强对员工队伍业务素质及职业道德水平，提高管理和服务的效率与质量；
11. 观察和掌握员工的工作情绪，批评、纠正、指导及评估员工的工作质量。
(二) 给排水维修岗位职责
1. 依据给排水系统和消防水系统维修保养各项管理制度的内容和要求，认真做好给排水和消防水系统维修保养工作，确保消防、生活水泵房、管道井、集水井等机房的环境整洁和化粪池的定期外运清理；
2. 熟悉给排水和消防水系统等的安全操作规程及安全责任制，确保消防水、生活水泵、消火栓设备的正常运行；
3. 做好水系统设备设施的日常巡检、运行维保等工作并作好记录。及时排除各类用水故障、确保大楼生活给排水和消防用水正常，配合运行人员做好消防试验工作；
4. 执行主管下达的“施工单”、“督办单”的工作指令，确保任务完成。
5. 在发现水系统紧急异常情况特别是水灾时，应按应急管理制度及时采取措施迅速排除故障，并及时报告上级；
6. 配合专业水箱清洗公司，做好水箱定期清洗、化验、验收等工作；
7. 积极参加技术培训，一专多能，不断提高自身的工作技能和服务质量，搞好各工种的业务配合，完成上级领导布置的其它各项工作任务；
8. 严格遵守公司的规章制度，不准擅自离开工作岗位，按时完成上级领导布置的各项任务和分管的责任区域；
9. 积极参加技术培训，不断提高服务质量和服务效率，严格遵守操作规程，不违章上岗和操作。
(三) 空调维修岗位职责
1. 根据空调系统的各项管理制度和操作规程，确保商场空调设备（即供暖、供冷、通风、排烟设备）完好，对商场内空调通风设备的正常安全运转负直接责任；
2. 执行主管、科长的工作指令，保证完成任务；
3. 熟悉制冷机、空调机组、送排风（烟）等设备工作情况和操作规程，根据气候的特点和大楼的具体情况调整系统的新风量、水温、风量等参数和公共区域空调设备的工作温度、风量至最佳状态；
4. 如发生漏水、淤塞等问题出现时，应采取及时的应变和解决方法；
5. 做好空调的维修保养工作，炎热区域没有空调的情况下，应保持良好的穿通风；
6. 定时巡查，以便及时发现故障并维修，为不影响空调正常运行，保养工作应安排在低峰或夜间进行；
7. 严格执行值班岗位的交接班制度，确保机电设备的安全运行；
8. 贯彻执行各项安全规章管理制度和操作规程，对压力容器及压力表、安全阀等安全附件做好安全管理和效验工作；
9. 建立健全质量监督，分级管理，层层负责，并相互协调配合，坚持贯彻自检，互检和交接检查制度，确保机电设备安全运行；
10. 每天按时启、停空调设备，定时测量大楼各区域空调温度，并做好记录；
11. 负责所有机房等维修区域的环境卫生；
12. 严格遵守公司的规章制度，不准擅自离开工作岗位，按时完成上级领导布置的各项任务和分管的责任区域；
13. 积极参加技术培训，不断提高服务质量和服务效率，严格遵守操作规程，不违章上岗和操作。
(四) 综合维修岗位职责
1. 根据商场的各项管理制度，确保商场公共区域的设施完好；
2. 负责商场墙壁、地面、楼梯、防火门、窗户、外立面、广场砖、广告位、绿化带等设施的巡检和维修；
3. 负责墙纸、地毯、天花、玻璃等各种装修的处理；负责商城各类锁安装和修理；
4. 负责商场专柜装修的监督和验收；
5. 全面地掌握管道、五金、泥木、玻璃幕墙、门窗、油漆、水电等工种的维修技术，接到此类报修，必须在规定时间内赶到现场维修。工作完成后填好维修单，保质保量完成任务；
6. 积极参加技术培训，一专多能，不断提高自身的工作技能和服务质量，搞好各工种的业务配合，完成上级领导布置的其它各项工作任务；
7. 严格遵守公司的规章制度，不准擅自离开工作岗位，按时完成上级领导布置的各项任务和分管的责任区域；
8. 积极参加技术培训，不断提高服务质量和服务效率，严格遵守操作规程，不违章上岗和操作。
二、岗位管理制度
(一) 末端水暖设备巡视制度
为保障商场给水系统、排水系统、雨水系统、消防水系统、空调系统安全节能运行，避免事故，应制定出较为详细的巡视检查制度，巡查制度应包括以下几部分：
1. 巡视路线
对于大型商场，往往水暖设备比较多、且分布点也可能较广，巡查内容也较复杂，因此各店对设备的分布情况、管网情况进行全面的分析后应制定出切合实际、合理的巡检路线，且使所使用的时间最短，同时也不遗漏。
2. 末端设备运行的巡查应每天进行，巡检内容如下：
① 巡查商场给水、排水系统、卫生间设施、开水器情况，每天至少一遍，对影响使用的故障及时维修；
② 雨水系统、地下室排水系统在大雨前，必须全面检查一遍，确保排水畅通；
③ 餐厅、加工间排水系统每天巡查一遍，监督加工业户的排水坑的杂物清理，检查集水坑、排水泵；
④ 巡视消防水系统喷淋末端压力，检查泵房外的湿式报警阀组是否正常状态，以及重点部位的消火栓状态，每天一遍；
⑤ 巡查末端空调器的运行情况，水阀风阀的状态，空调机房的卫生状况，供冷季节巡视每天两遍，其他季节每天一遍；
⑥ 在供冷、供暖季节，营业区域的温度必须巡视，每天巡视不少于五次，温度有异常及时调节。
3、巡视工作要有巡视记录，内容要求全面，书写认真；巡视记录主管、科长定期抽查，签字认可。
(二) 空调器日常维护清洗制度
为保障商城各区域的环境温度，以及空调系统的节能运行，空调器的日常维护保养的及时性尤为重要，制定制度如下：
1. 空调器的空气粗效过滤网每月清洗一次，过渡季节全新风运行时每月两次，清洗工作一般不在营业时间进行；
2. 中效过滤网根据实际情况适当增加清洗频次；清洗过程中发现坏损的过滤网及时更换；
3. 皮带传动的空调风机每周检查一次皮带情况；风机轴承加润滑油，皮带上蜡每三个月一次；
4. 空调水系统的阀门传动部件保持有油润滑状态，保证它的灵活性、可靠性，每检修季节保养一次；
5. 过渡季节对空调表冷器清洗，水过滤器清洗，每两个年度循环清洗一遍；
6. 空调凝水盘清扫，凝结水管冲洗，在供冷季前（4月）和供冷季中间（7月）分别清洗一次；
7. 重点区域的风机盘管每换季时必须全面清洗一次，其它盘管每年清洗一次；
8. 空调器维修维护工作内容要求做好记录，主管、科长定期抽查，签字认可。
(三) 消防系统施工泄水管理制度
消防水系统包含消火栓、喷淋、水幕等消防系统，是商城消防安全的重要保证，任何人在非应急情况下不得动用。对商场员工要加强宣传，设备维护人员应注意日常的管理维护。
1. 因施工等特殊原因必须泄水前，必须填写《消防系统施工泄水申请表》，见附录；
2. 申请表得到审批后，施工单位、商场、物业部均安排专人负责此项工作的具体实施，各部门密切配合；
3. 物业部负责审查施工方案，按现行《建筑设计防火规范》和《自动喷水灭火系统设计规范》的要求审核；
4. 施工操作按泄水 施工 试压检漏 充水 设备恢复等程序进行，各部位人员集中精力，各负其责，使工作步骤有序紧凑，减少消防系统无水时间；
5. 施工中没能如期充上水或遇到突发事故，现场负责人要及时汇报领导，采取应急处理措施；
6. 商场负责人和物业部共同验收施工质量，不符合规范，立即整改。
(四) 应急事故处理解决程序
1. 发现紧急事故应马上报告给有关专业值班室及有关人员；
2. 水暖科长、专业主管、维修人员必须马上到达现场，迅速准确地判断事故原因；
3. 水暖科长、专业主管应沉着、冷静、果断地做出事故处理方案并通知事故有关部门给予协作；
4. 在水暖科长或专业主管一人的指挥下进行事故处理；
5. 专业人员在统一指挥下应迅速、果敢、准确地处理事故，并尽量减小事故的扩大面；
6. 事故得到控制后，组织各专业人员检查事故所引起的连锁反应。发现问题及时组织专业人员处理；
7. 确认事故及连锁反应全部得到处理后，应马上恢复正常运行；
8. 事故引起的遗留问题安排各专业尽快妥善处理；
9. 对事故进行全面、仔细地调查，分析原因，查清责任，并制定出杜绝事后再发生同类事故的方案；
10. 将事故发生的全过程以报告的形式整理出来，上交本物业部存盘、备案；
11. 对事故全过程提出奖、惩及建议性方案，上报物业部长；
12. 如属重大责任事故，每年的这一天将作为部门全体员工的安全教育日。

设备故障处理程序
故障点
迅速通知
说明时间地点
科长
设备所在部门
有关部门
通知受影响范围
科长
现场督导抢修
物业部长
各店总经理
专业主管
维修技工
一般故障
较大故障
存档

(五) 维修领材料管理
1. 根据派工单所需材料开出领料单，注明使用地点及所需材料的品种、规格、数量；
2. 经主管、科长签字确认方可到库房领料；
3. 工作完成后由使用方在派工单上签字认可，交回水暖科统一保存。
4. 在领料单上签字者，要对所用材料把好关；
5. 每位签字者对所领材料都要承担责任。如发现所领材料移做它用，所有签字者将承担处罚责任；
6. 特殊情况下由科长或主管做预借处理，事后补办正规手续；
7. 凡涉及商户所用材料应征得科长或部长同意方可进行，收取费用的，应开出工作单上注明收取金额，完工后由主管签字，交物业部保存。
三、工作流程
(一) 维修员工日工作流程：
1. 按规定穿着工装，戴工牌，到指定地点签到。
2. 参加科室例会。例会内容为：汇报上一天的维修工作情况、设备检修、有无异常情况、当日工作计划等内容。按计划进行科室例会培训，积极认真的做好培训内容准备及例会培训学习。
3. 按规定时间进行所辖区域的卫生清扫工作。
4. 按程序进行报修单的接收、分配、处理、跟踪。
5. 按规定路线巡视检查卫生间设施、开水器、消防水末端、空调设备、风幕机、商场温度等。
6. 对巡视过程中发现的问题进行处理，当日无法处理时需及时向上级汇报采取相应的措施。
7. 按检修计划对所属设备进行设备检修，按照设备检修内容做好各项检修工作；
8. 处理其他突发应急故障。
9. 做好维修记录、巡视记录以及档案整理；
10. 在维修主管的带领下，做好其他各项日常工作及临时性工作。
11. 签退。
12. 更衣。
13. 下班。
维修员工工作流程图
签退
更衣
下班
按规定穿着工装，戴工牌，到指定地点签到
参加例会、培训
所辖区域进行卫生清扫
进行维修单的接收、分配、处理、跟踪
按规定路线巡视检查卫生间设施、开水器、消防水末端、空调设备、风幕机、商场温度等
对巡视发现的问题及时处理，不能处理的及时汇报
巡视、维修工作
根据检修计划进行日常检修
在主管的领导下，做好其他各项日常工作及临时性工作
处理其他突发故障
上班
做好维修记录、巡视记录以及档案整理工作

(二) 维保工作分配流程；
1. 水暖科各分管主管分别制定设备维修保养计划，设备维修保养计划报水暖科长审批后，统筹安排，形成商场设备正常维修保养计划表；
2. 水暖科各分管主管按照设备正常维修保养计划的要求，将设备维修保养任务分别落实到各班组，安排具体维修保养人员，落实保养时间和措施；
3. 各班组维修保养人员按照计划安排的时间、内容和要求，按时对所分管的设备进行正常维修保养工作。每次维修保养前，对设备运行记录进行检查，准备好维修工具和材料，按照维修保养规程进行清洗、调试、紧固、加油，保证设备正常运转；
4. 各班组每次对设备进行正常维修保养，均填写设备维修保养记录；
5. 各分管主管，要认真做好设备正常维修保养的组织工作。每次比较重要的设备维修保养完成后，主管要进行检查，水暖科长亦要进行抽查；
6. 在工作分配的时间安排上，如因故障维修量大，影响到正常计划维修时，主管有权先安排故障维修，后再将正常维修的项目补上。
(三) 设备维修、保养计划程序
1. 不影响正常运行
存档
专业主管
班组
受保养设备
科长

2. 影响正常运行
专业主管
专业组或施工单位
停检设备或施工
科长审定
技工
有关使用部门
物业部长
存档
完成反馈

(四) 人员调配流程
1. 水暖科长完全有权根据工作情况，临时调配人力，各分管主管均应服从；
2. 正常情况下，按主管的职位结构图及人员组织，负责各自的职责范围，完成自身的班组工作；
3. 由于某些突发的因素，个别班组难以完成自身范围的职责，需班组之间协助，由各分管主管协商，即可相互调派人力、工具等；
4. 因工作需要，对运行和维修岗位的人员进行对轮岗调换，各分管主管签写意见，上报水暖科长商讨，水暖科长有决策权；
5. 水暖科组织机构的调整，应申诉理由上报物业部，得到批准后，即可实施。
四、设备操作规程
(一) 水暖维修工操作规程
1. 上岗条件
1) 必须经过专业技术培训，掌握水暖系统知识；
2) 必须熟知安全操作及有关规定和要求，并了解相关设备与商场环境的关系；
3) 必须熟悉所维修设备的结构、性能、技术特征、工作原理，具备一定的基本操作知识，能独立工作。
2. 安全规定
1) 上班前严禁喝酒，工作时集中精力，不做与本职工作无关的事情，遵守有关规章制度；
2) 维修工作不应妨碍顾客购物，作业区设警戒标示；
3) 吊挂支撑物应牢固，在吊、运物件时，应随时注意检查顶板支护安全情况，检查周围应无其他不安全因素，禁止在不安全的情况下工作；
4) 所用维修工具、起吊设施、绳索等应符合安全要求；
5) 维修工在进行检修工作时，一般不得少于2人，应制定严密的安全防护措施。
3. 操作准备
1) 要由维修工作负责人向有关人员讲清工作内容、步骤、人员分工和安全注意事项；
2) 维修工要认真检查所带工具是否齐全、完好；材料、备件是否充足，是否与所检修和维修设备需要的材料、备件型号相符；
3) 对所维修的设备要停电、闭锁，并挂“有人工作，严禁送电”警示牌，并与相关设备的工作人员联系，必要时也需对相关设备停电、闭锁并挂警示牌；
4) 清理所维修设备的现场，应无妨碍工作的杂物。
4. 正常操作
1) 维修工对水暖设备、管道、阀门、风道风阀进行相应维修工作；
2) 维修工间团结协作，工作紧凑；
3) 在进行设备拆卸等检修工作时，必须注意遮盖好，严防落入粉尘、淋水或其他异物。注意保护好拆下的零部件，应放在清洁安全的地方，防止损坏、丢失或落入机器内。
4) 维修后检查：
① 检查各部位紧固件应齐全、紧固；
② 润滑系统的接口及密封处不漏油，油质、油量应符合规定；
③ 机械（或液压）转动部位的防护罩或防护栏应齐全、可靠；
④ 各焊件应无变形、开焊和裂纹；
⑤ 相关设备的搭接关系应合适，附属设备应齐全完好；
5) 发现问题应及时处理，并及时向当班领导汇报；
6) 维修完毕，设备试运行或系统充水前，必须与周围相关人员联系好后，方可操作。
5. 收尾工作
1）检修结束后，认真清理检修现场，检查清点工具及剩余材料、备品配件，特别是运转部位不得有异物；
2）维修工应对维修部位进行检查验收，并就检修部位、内容、结果及遗留问题做好维修记录。
(二) 消火栓泵调试规程
加强消火栓系统的运行管理与维护，严格操作规程，是保证系统始终处于正常战备状态的重要措施。消火栓泵的调试工作每月至少进行一次,要求试验步骤全面，操作认真。
1. 检查泵房内相关阀门状态，开启循环管或试验消火栓，保证试验时启动消火栓水泵不会对消防管网造成超压；
2. 长时间不转动的水泵（尤其是多级泵），用管钳等工具先转动泵轴，防止机械故障；放气；
3. 检查控制柜电源，将消火栓泵启动装置选择开关置于手动位置，按手动按钮启动主泵、备用泵；
4. 主泵运行后，注意观察启动装置运行信号灯、运行电流是否正常，水泵运行时是否有周期性噪音发出，水泵基础连接是否牢固，水泵出水压力是否正常，记录参数。降压启动后才能停止消火栓泵；用上述方法试验备用泵；
5. 将消火栓泵启动装置选择开关置于自动位置，消防控制中心自控启泵；
6. 将消火栓水泵控制柜选择开关置于自动位置，按动任一消火栓箱内手报按钮，消火栓泵启动；
7. 制造在主泵故障时，备用泵自动投入试验；
8. 将试验记录填写详细，存档，查出的问题及时整改。《消防水泵试验记录表》见本手册附录。
(三) 自动喷淋泵调试规程
加强自动喷水灭火系统的运行管理与维护，严格操作规程，是保证系统始终处于正常战备状态的重要措施。喷淋泵的调试工作每月至少进行一次,要求试验步骤全面，操作认真。
1. 检查泵房内相关阀门状态，通过开闭有关阀门将喷淋水泵的出水和进水构成循环，保证试验时启动喷淋水泵不会对消防管网造成超压；
2. 长时间不转动的水泵（尤其是多级泵），用管钳等工具先转动泵轴，防止机械故障；放气；
3. 检查控制柜电源，将喷淋水泵启动装置选择开关置于手动位置，按手动按钮启动主泵、备用泵；
4. 主泵运行后，注意观察启动装置运行信号灯、运行电流是否正常，水泵运行时是否有周期性噪音发出，水泵基础连接是否牢固，水泵出水压力是否正常，记录参数。降压启动后才能停止喷淋水泵；用上述方法试验备用泵。
5. 将喷淋水泵启动装置选择开关置于自动位置，消防控制中心自控启泵；
6. 将喷淋水泵启动装置选择开关置于自动位置，让湿式报警阀处压力开关动作启泵；
7. 制造在主泵故障时，备用泵自动投入试验；
8. 将试验记录填写详细，存档，查出的问题及时整改。《消防水泵试验记录表》见本手册附录。
(四) 喷淋系统末端泄水试验规程
商城一般采用的湿式自动喷水灭火系统由闭式喷头、管道系统、报警装置和供水设施等组成，喷淋系统末端泄水试验工作每月试验一次，是对系统内所有设备的检验工作。
1. 测试开始之前，与消防控制室值班人员联系，并与其设定好对讲机联系频道；
2. 系统充水定压正常，水流指示器、湿式报警阀的压力开关在工作状态，将水泵均调至自动工作状态。到达末端试水装置，先观察管道有无渗漏水和压力表是否有压力，排水设施是否完备。消防中心具备调试条件后，即可开始逐个防火分区测试水流指示器；
3. 开启第一个水流指示器分区的末端试验装置放水，稳压泵应自动启泵补水，水流指示器报警，该区域湿式报警阀的水力警铃报警，压力开关动作，喷淋泵启泵，同时，该水流指示器和该湿式报警阀的压力开关均应在消防中心显示火灾并报警，并显示消防泵为自动启动状态；
4. 如能符合要求时，应关闭该末端检验装置，同时在泵房手动停喷淋主泵。稳压泵应自动停泵。否则应对故障部位进行检查整改，直至符合要求；
5. 重复上述操作，依次对所有水流指示器分区进行试验，直至完全符合要求；
6. 全部试验完毕后，消防控制室将水流指示器、压力开关立即复位，并做好消防调试记录，存档；
7. 调试中发现的问题上报领导，并限期整改。
(五) 防排烟风机调试规程
为保障商城各区域防排烟系统设备的安全动作，水暖维修人员联合消防控制室每月进行一次运行试验，调试工作一般在非营业时间进行。程序如下：
1. 参加调试人员要熟悉系统所管辖的区域和风机编号；
2. 现场人员与消防控制室取得联系，说明调试部位，将对讲机打到相同的频率以便联络；
3. 调试人员到达现场后，与消防控制室联系进行调试，具体步骤：
4. 检查现场配电控制柜状态；
5. 检查风阀状态，确保风机启动时风道畅通，避免风阀关闭而开启风机，造成破坏；
6. 检查正常后，消防控制室启动防火阀或排烟口，现场检查风阀是否动作且控制室反馈信号是否正常；
7. 确认防火阀或排烟口正常开启后，再手动点动排烟（正压）风机，转动后即停止，观察反、正转；
8. 再现场将控制柜打在自控位置，让消防控制室远程开启排烟（正压）风机，记录启动、反馈情况；
9. 排烟风机启动、反馈正常后，测试排烟(送风)口风速（远、中、近）；记录各参数；
10. 测试完毕后，让消防控制室停止设备，控制复位；
11. 排烟（正压）风机调试完毕后，现场人员手动将各防火阀（排烟口）复位；
12. 详细填写试验记录表，参与人员签字存档，查出的问题及时整改，并汇报领导。《消防风机调试记录表》见本手册附录。
五、设备维护管理
(一) 给排水系统
1. 蓄水池
商城蓄水池一般有消防水池和生活水池，是为商城提供消防用水，生活用水的重要水源。确保蓄水池经常保持在正常水位、保持蓄水池清洁及安全防范是水暖科的重要工作之一。
1) 生活蓄水池的清洗工作应应定期进行，时间宜在夜间进行。
2) 单纯的消防蓄水池为保证水质对管道系统的影响，应适当更新。
3) 对蓄水池进行清洗之前，应通知各单位做好配合准备工作。
① 通知店总经理，由物业部长授权发出通告，通知商城及租户停水；
② 通知保安科停水，加强消防监视；
③ 通知强电专业配合并准备照明用具（安全灯）；
④ 检查清洁水池分包单位准备的必备用具：吸水专用工具、刷子、手把灯、线轴、雨靴、消毒液。
4) 清洗步骤
① 进行清洗水池时，水暖科人员将关闭所有冷水泵、热水泵、消防水泵的自控电源；
② 排走水池内余水，待蓄水池水位降至最低点；
③ 监督分包公司对所有清洗工具进行消毒；
④ 监督分包公司对蓄水池进行清洗；
⑤ 监督分包公司清洗完毕，进行消毒；
⑥ 监督分包公司最后再用清水清洗两遍；
⑦ 清洗完成后，水暖科人员打开蓄水池进水阀门；
⑧ 打开所有生活、消防水泵的自控电源，使水池满水；
⑨ 让分包单位抽取水样，作为防疫部门验水之用。
5) 对蓄水池的清洗保养作出完整的记录。
6) 平时加强对蓄水池液位的监视及巡查，以防止因补水阀失灵，造成水溢出或蓄水不够的情况发生。
7) 生活水池做好安全管理，门要上锁，外人不得接近。
2. 给水泵
1) 生活水泵的保养应每周进行1次，水泵要随时注油，且每年要换新油。
2) 保养内容
① 检查水泵和电机周围清洁情况，有无杂物存在；
② 检查盘根是否渗水；
③ 检查各种螺丝联结是否牢固，有无松动现象；
④ 观察压力表指示是否正常；
⑤ 检查进水阀门和进水系统是否畅通；
⑥ 听水泵机组运行时有无异常杂音；
⑦ 注意观看水泵机组运行时有无跑、冒、滴、漏现象；
⑧ 如有紧急维修情况需停泵，应通知值班人员备案，并报告上级主管作出维修方案。
3) 填写保养记录。
3. 排污坑、排污泵
每个排污坑内一般配置两台排水泵，为了保证潜水排污泵的正常使用和寿命，污水井及潜水泵的维修保养，每月应做一次试运行检查，填写保养记录卡，保养内容：
1) 检查自控和手控是否运转正常，防止液位控制阀失灵的情况发生；
2) 清理隔油器；
3) 清理污水井中的杂物；
4) 清洗泵体，检查水泵是否被杂物堵塞；
5) 潜水排污泵长期不用时，应清洗并吊起置于通风干燥处，注意防冻。
6) 每年至少检查一次电机绝缘及紧固螺钉，若电机绝缘下降请找专人维修，若紧固螺钉松动请重新紧固；
7) 电缆每年至少检查一次，若破损请给予更换；
8) 潜水排污泵在出厂前已注入适量的机油，用以润滑机械密封，该机油应每年检查一次。如果发现机油中有水，应将其放掉，更换机油，更换密封垫，旋紧螺塞；
9) 潜水排污泵运行发生故障后，如不能排除，并不能确定原因时，不要私自乱拆乱修，应立即找专人维修。
4. 化粪池
1) 新池建成确认无渗漏，并养护两周后正式启用；
2) 使用中的化粪池，应与环卫局签定化粪池清理及处理粪便合同，由环卫局出专人负责、定期清理；
3) 每年配合环保部门做排水监测；
4) 使用中要控制用水量；
5) 保持化粪池盖板的密封性，在清渣或取粪水时，不得在池边点灯、吸烟等，以防发酵产生的沼气遇火爆炸。
(二) 中央空调系统
1. 空调器、风机盘管维修操作
1) 空气过滤器
① 空调器的空气粗效过滤网每月清洗一次，过渡季节全新风运行时每月两次，个别区域每周一次；
② 中效过滤网根据实际情况适当增加清洗频次；
③ 清洗工作一般不在营业时间进行；
④ 清洗过程中发现坏损的过滤网及时更换，以免堵塞表冷器；
⑤ 过滤材料的更换。
2）表冷器
① 使用年数多的、油烟区域的表冷器堵塞严重，过渡季节对空调表冷器清洗；
② 没法拆卸的设备，从静压箱或回风管开洞进入，每两个年度循环清洗一遍；
③ 尽量用带压清水清洗。加药清洗，药量不宜过多，与铝片反应，表面粗糙易着尘。
3）凝结水盘、凝结水管
① 空调凝水盘清扫，凝结水管冲洗，在供冷季前（4月）和供冷季中间（7月）分别清洗一次；
② 注意存水湾的清理，同时保证存水弯与机组间的严密性；
③ 吊顶式空调器、风机盘管的下方区域，警告别放贵重物品；
④ 吊顶式空调器漏水，处理关键步骤：不要马上停风机。
4）风机、电机
① 风机维护检修内容：
a叶轮的清扫；
b轴承的更换；
c皮带的检查和更换；
d机壳螺丝的坚固；
e风机支架牢固性检查。
② 电机的保养：
a控制线路的检查；
b控制电器的检查；
c电机绝缘的测试；
d电机轴承的加油。
③ 风机运行的检查
通风机在运行中，运行人员应做到：
一看：风机电机的运转电流、电压是否正常，振动是否正常；
二听：风机及电机的运行声音是否正常；
三查：风机、电机轴温度是否正常；
四闻：风机、电机在运行中是否有异味产生。

空调清洗一般周期详见下表：
检修项目
检查/维修内容
周期
空气过滤器
盘管（表冷器）
风机、电机
凝水盘、凝水管
空调水过滤器
风机盘管过滤器
水阀、风阀
清洗
清洗
运转情况、清洗、检修
清扫、冲洗
有无堵塞及滴漏
有无堵塞及滴漏
维护保养，开关是否正常
1次/月
1次/两年
1次/年
2次/供冷季
1次/两年
1次/年
2次/年
2. 冷却塔
1) 冷却塔运转维护
① 皮带的检查更换、调整；
② 减速器轴承箱的定期加油（高温运转易蒸发）每周一次；
③ 布水盘或布水喷头堵塞，杂质清理；
④ 冷却塔填料的清洗；
⑤ 水过滤器的清洗。
2) 冷却塔非供冷季的维护
① 每年入冬前必清扫排出塔体内的水，防止冻坏塔体；
② 卸掉管道内的水，防止冻坏管道（循环水、补水管）。冷却水泄水的程度要根据本店实际情况掌握；
③ 泄水管道中的球阀要在开启状态，防止阀体存水而冻裂；
④ 对塔体上开口的遮盖：
a对电机、减速箱的防雨防尘
b减少塔内填料的风化
⑤ 电机传动皮带拆下，储存，下个供冷季继续用；
⑥ 配电箱、变频柜的防护遮盖。
3. 冷冻泵、冷却泵、供暖泵
1) 水泵运行正常状态
① 冷冻水泵、冷却水泵外观无损伤，油杯、油箱内油质良好，油量充足；
② 水泵运转时，噪音、振动无异常，轴封、水阀不漏水；
③ 水泵电机运转电流,温升在正常范围内；
④ 冷冻水、冷却水流量正常，水质良好，水压符合设计要求。
2) 维护保养制度
水泵的保养应每周进行1次，水泵要随时注油，且每年要换新油。保养内容：
① 检查水泵和电机周围清洁情况，有无杂物存在；
② 检查盘根是否渗水；
③ 检查各种螺丝联结是否牢固，有无松动现象；
④ 观察压力表指示是否正常；
⑤ 检查进水阀门和进水系统是否畅通；
⑥ 听水泵机组运行时有无异常杂音；
⑦ 注意观看水泵机组运行时有无跑、冒、滴、漏现象；
⑧ 如有紧急维修情况需停泵，应通知值班人员备案，并报告上级主管作出维修方案；
⑨ 填写保养记录。
4. 风幕机
1）风幕机的运行时间要严格控制好，尤其是电价热风幕机，确保安全；
2）热水型风幕机冬天循环热水；夏天将水阀关闭，仅转动风机即可；
3）电加热风幕机夏天应将电加热电路断掉，防止误操作造成浪费；
4）风幕机也是每天巡视内容之一。
5. 通风管道系统
1）通风管道中风阀的调节工作：
① 每年大面积调节新风阀和回风阀4次；
② 供冷之前和停冷之后，一般在3、4月和10、11月，新风阀应开100%，回风阀在10%，并开启部分排风机；
③ 供冷季和供暖季，新风阀开10%，回风阀应在100%，减少新风负荷，节能运行；
④ 勤于现场动手调节，减少对电动风阀的依赖，电动风阀每年校核两次；
⑤ 每年对手动风阀检查一遍，了解风阀状态，对风阀锈蚀部位加润滑油。
2）风管保温层的修补：
每年检查一遍通风管道的严密性和保温完好程度，并及时维修：
① 清除保温层损坏部位残存的材料，并且在原保温壁面上不留残渣，使准备与新保温材料接缝处尽量铲出斜坡状；
② 使用粘结剂（如沥青漆等）将与原保温材料相同的保温材料贴到已清理好需修补的部位。同时作为修补用的保温材料与原保温材料结合的缝隙处边沿做斜坡状，其坡度为30~45°为宜；
③ 将保温材料粉碎成小颗粒状，与粘结剂搅和均匀后填补于接缝处，使新、老保温材料严密接合；
④ 覆盖防潮层（塑料薄膜或沥青油毡），使新防潮层与原防潮层搭接。
⑤ 恢复保护层、使用与原保护层相同材料做保护层（如胶合板、刨花板、镀锌钢板等），沿龙骨用圆钉、压条固定。
6. 冷冻（供暖）循环水管道
1) 冷冻水进、出电动控制阀门的检查、保养、调整；
2) 压力表、温度计的检查、维修；
3) 供暖季和供冷季间主机房内的水系统及时切换；
4) 末端空调器水阀转换要细致，执行原则如下：。
① 供暖季;一楼外门、地下室、办公区水阀开大；其他区域，尤其是较热的区域，水阀一定相应关小。有些区域不供暖，空调器少开或不开，水阀如全部关死，一定将水全部吹掉，防止冻裂盘管。防冻预案执行。
② 供冷季:重点高楼层，封闭区域的空调负荷较高，水阀开大；其他区域根据情况适当关小。
5) 冷冻（供暖）循环水系统中各部件水过滤器的清洗：
① 每台空调器入口处的水过滤器，两个年度里（一年两个维修期）循环清洗一遍，先找“重点”，清洗完做好记录。
② 风机盘管的水过滤器，重点区域每换季时必须全面清洗一次，其它盘管每年清洗一次。
③ 蒸发器、换热器、循环泵入口处，每供冷、暖季前清洗一遍（过度或维修期）
6) 制冷机蒸发器、换热器本身的清理。蒸发温度与出水温度温差大,清理蒸发器结垢。
7) 冷冻水系统的定压、补水
① 防止水系统的水倒空，保证水系统无论在运行中，还是停止运行时，管路及设备内都要充满水，以防止系统吸入空气。
② 防止水系统汽化。保证水系统最高点压力高于大气压5kPa，满足系统最高点排出集气。
③ 膨胀水箱或定压罐能满足系统水膨胀容积。供暖季开始时，尤其要校核定压罐的有效性。
7. 冷却水管道
1) 冷却系统中各部位水过滤器的清洗。
① 制冷机冷凝器入口处过滤器清洗，防止堵塞盘管，供冷季前必须清洗；
② 循环泵入口处的水过滤器，供冷季前必须清洗；
③ 冷却塔进水管处的水过滤器，一个月清洗一次，防止堵塞布水喷头或配水盘。
2) 清洗冷凝器。冷凝温度与出水温度温差大,表明冷凝器热交换差，管壁结垢严重。
3) 冷却塔水盘的清理，排除杂质。
(三) 自动喷淋系统、消火栓系统
1. 自动喷水系统
1) 保养内容：
① 检查泵体清洁情况；
② 检查各种螺丝联结是否牢固；
③ 观察压力表指示是否正常；
④ 检查盘根是否渗漏；
⑤ 检查泵体有无跑、冒、滴、漏现象；
⑥ 听水泵运行时有无杂音。
2) 喷头维护
① 对喷头进行外观检查，发现有漏水、腐蚀、玻璃球变色或玻璃球内液体数量减少、喷头周围有影响喷头动作或洒水的障碍物等现象，应立即更换与清理；
② 发现喷头上有积滞尘埃（尤其是室内改造装潢后的粉尘、涂料油漆微粒等附着物）应及时清除，以防因附着物引起隔热、影响喷头动作，对轻质粉尘可用刷子刷掉或用空气吹除，对涂料油漆微粒等附着物可应用香蕉水小心擦拭；
③ 更换喷头应使用专用扳手，不能用钳子夹住轭臂安装与拆卸。
3) 湿式报警阀的维护
湿式报警阀是自动喷水灭火系统的中枢神经，它的正常工作与否直接影响着整个系统的正常运行，因此对湿式报警阀的日常维护十分重要。
① 应每个月检查一次警铃转动是否正常，检查时打开放水阀，报警阀瓣因水压差而自动打开，水流入延迟器经20-30秒后，警铃发出报警声响。如果警铃不发出响声，应检查整个警铃管道，排除其水垢、泥沙及污物，使水流畅通，防止报警失灵。若警铃校验旋塞关闭后，警铃仍发声，则应检查校验旋塞是否关紧、在报警阀的环形水槽上是否积聚了障碍物、报警阀瓣下的橡胶是否老化或皱褶。对这些故障应及时排除；
② 半年检查一次流动水压，检查时打开放水阀，警铃发出报警声响，此时，压力表所显示的压力值不应明显下降，如果下降较为显著，