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城市零售商业网点布局研究
摘要
城市零售商业布局是城市总体布局的组成部分，改革开放20多年以来，在区位交通
优势和市场经济新体制的有力推动下，海口市的商业建设取得了长足的进步，商业基础
设施逐步完善，商业网点形成一定的规模，一批新的商贸企业集团也如雨后春笋般快速
成长和发展起来。商业的发展在推动海口市国民经济水平提高的同时，也加快了社会进
步的步伐。
虽然海口市综合实力得到了显著提高，综合竞争力也在诸多大城市中占有一席之
地，但是纵观海口市的商业发展，我们发现在商业设施建设、商业布局和商业业态创新
等方面，海口市与国内其它大城市相比，还存在一定差距。
本文通过对比海口市与其它大中城市的商业网点密度，采用定量与定性分析相结
合的方式对市内零售商业网点的中心进行整体界定，指出海口市商业布局的特点及存在
问题，并在此基础上提出了针对海口市商业布局的具体优化措施。
关键词：商业布局；商业中心；中心地理论；等级体系；布局优化
目录
绪论………………………………………………………………………………………1
第一章零售商业网点的基本涵义与特征…………………………………………………4
1.零售商业网点的概念界定……………………………………………………………4
2.零售业空间布局的定义………………………………………………………………5
3.零售业空间布局合理性的界定………………………………………………………6
4.选取指标的界定………………………………………………………………………6
第二章零售商业网点分布研究的理论与实践……………………………………………7
1.中心地理论……………………………………………………………………………7
1.1克里斯塔勒中心地理论……………………………………………………………7
1.2廖什的市场区位理论………………………………………………………………8
2.商业中心空间模式……………………………………………………………………8
2.1加纳模式……………………………………………………………………………8
2.2卡瑞四边形模型……………………………………………………………………9
3.城市零售业区位理论…………………………………………………………………9
4.区位理论………………………………………………………………………………11
4.1区位论中的成本学派……………………………………………………………12
4.2区位论中的市场学派……………………………………………………………12
4.3区位论中的行为学派……………………………………………………………12
4.4提升生活价值与和谐理论………………………………………………………13
5.国内学者的研究现状…………………………………………………………………13
第三章零售商业网点分布的影响因素…………………………………………………16
1.人口……………………………………………………………………………………16
1.1人口规模对商业网点总量的影响………………………………………………16
1.2人口分布对商业网点分布的影响………………………………………………17
1.3人口数量和结构对业态结构的影响……………………………………………18
2.交通对商业网点分布的影响…………………………………………………………19
2.1交通与商业网点布局……………………………………………………………19
2.2商业区的停车位设置……………………………………………………………20
2.3交通体系的效率衡量……………………………………………………………20
3.土地价值对商业网点布局的影响……………………………………………………22
3.1级差地租理论……………………………………………………………………22
3.2赫德、黑格、李嘉图地租理论……………………………………………………23
3.3土地价值对网点布局的影响……………………………………………………23
4.城市空间结构和业态对商业网点布局的影响………………………………………24
4.1城市的空间结构对商业网点布局的影响………………………………………24
4.2商业业态对商业网点布局的影响………………………………………………24
第四章海口市零售商业网点特征分析…………………………………………………26
1.研究区域基本状况……………………………………………………………………26
2.海口市零售商圈现状…………………………………………………………………27
3.海口市零售商业环境现状……………………………………………………………29
4.海口当地消费状况……………………………………………………………………30
5.政府的取向……………………………………………………………………………30
6.海口市零售商业布局特征……………………………………………………………31
7.海口市零售业态现状…………………………………………………………………31
第五章海口市零售商业布局优化建议…………………………………………………33
1.海口商业布局存在的问题……………………………………………………………33
2.问题产生的原因………………………………………………………………………34
3.对海口市零售商业布局水平的判断和分析…………………………………………35
4.海口市城市化“弱质”对加快经济社会发展的不利影响…………………………36
5.海口市城市化“弱质”的原因………………………………………………………37
6.海口市城市化进程的预测……………………………………………………………38
7.加快推进海口市城市化进程的措施建议……………………………………………38
结论……………………………………………………………………………………42
参考文献……………………………………………………………………………………43
致谢……………………………………………………………………………………45

1
绪论
1.研究背景
1.1经济全球化
随着科技进步，尤其是信息技术的突飞猛进，城市经济的迅速发展使城市商业空间产生了前所未有变化。改革开放以后，我国正好赶上世界全球化这一重要历史时期，东
南沿海的经济和城市的快速发展正是积极地顺应了全球化发展的结果，而我国加入世贸
组织将进一步加快城市经济的发展。
1980年以来，伴随着经济全球化，新的劳动地域分工在世界范围延伸，后工业社会
的经济组织关系使城镇发生了巨大的变化，城市规模扩大、城市结构优化，城镇区域化、
区域一体化日益成为全球城镇的发展趋势，并呈现出纷繁复杂的新格局。
1.2经济发展迅速
十一届三中全会以来，我国实行了改革开放的政策，我国的经济体制由计划经济体
制向市场经济体制转变，经济体制改革全面展开。改变了束缚生产力发展的体制格局，
使经济活力明显增强，社会结构发生了急剧变化，居民得到了真正的实惠，生活质量有
了明显提高。
反映在这一时期的社会经济发展水平的增长速度比改革前26年要快得多。经济的发
展使得城乡居民的购买力大幅提高。按照世界银行的分类，人均GDP在650美元以下的
为低收入国家，650—2555美元的为中等收入国家，2555—7911美元的为中上收入国家，
7911美元以上的为高收入国家。
1996年，我国人均GDP超过650美元，开始迈出低收入国家的行列；2003年又迈上
了1000美元的新台阶，到2020年实现全面建设小康社会的奋斗目标时，人均将达到3000
美元，将成为中等收入国家并开始向高收入国家迈进。
1.3商业稳步增长
商贸流通业是国民经济的先导行业和重要驱动力，我国自实行社会主义市场经济以
来，消费品市场销售平稳增长。商品经济快速发展，商业空间的规模不断扩大，新的商
业业态不断产生。2002年中国城市的社会消费品零售总额为25774亿元，占全国的63%，
城市商业承载着三分之二以上的商品流通任务。
城市商业既要服务服从于经社会发展的要求，同时又要对经济社会发展具有重大的
推动作用，据预测，我国社会消费品零售总额仍将以8%—10%的速率增长，可以预见，
在“十一五”规划的后半期，我国商业仍将稳步增长。
1.4城市化快速发展
城市化的重要特征是城市数量的增加和城市地域面积迅速扩大。1995年我国640个
设市城市建成区面积19264平方公里，是1981年233个设市城市建成区面积7438平方公里
的2.59倍；2003年末，建设部城建公报统计显示全国设市城市660个城市人口33805万人，
城市面积39.8万平方公里，其中建成区面积2.8万平方公里。据测算，我国城市化水平已
超过40%，在大城市地区形成了城市建设连绵的大都市区。
2.问题提出
2.1问题提出
改革开放以来，我国商业网点建设发展很快，但也存在一些急待解决的问题。一方
面部分地区商业网点总量不足的矛盾尚未解决，商业流通设施建设不足；另一方面结构
性矛盾日趋突出，布局不合理，业态结构比例失调，大、中、小商店发展不均衡，商业
网点建设与经济社会发展不协调等矛盾越来越尖锐，影响了经济与社会的统筹协调发
展。按照加入世界贸易组织的承诺，我国已于2004年12月14日，取消了对外商投资地域、
股权和数量的限制，外商在我国商业领域的投资将急剧扩大，如不加以引导和规范，势
必将进一步加剧这些矛盾。因此，我们要借鉴发达国家的经验，完善商业网点建设的管
理制度，应抓紧制定《城市商业网点规划条例》，使我国商业网点建设的管理有法可依，
依法管理，促进商业网点建设和经济社会的统筹协调发展。
城市商业网点规划是城市规划中重要的一部分组成，2001年原国家经贸委着手开展
城市商业网点规划。2003年国家机构改革后，新成立的国家商务部主管这项工作。由于
我国城市商业网点规划工作起步晚，经验少，理论研究、方法探讨都相对贫乏，所以给
商业网点规划的编制工作带来很大困难，需要尽快在政策、标准、理论和实践等方面进
行深入、细致的研究，尤其是从哪些方面进行分析，切实提高商业网点规划的科学性、
前瞻性和操作性，是急需研究和解决的问题。
2.2缺乏规划给我国商业网点建设带来的问题
商业在社会经济中具有重要地位。商业网是社会经济运行中的重要网络，是流通生
产力的重要组成部分是商品流通领域的基本物质基础是以人为本，为人民服务的重要物
质设施是展示国力逐步强大、社会持续发展、人民生活不断提高的重要窗口。但由于长
期以来我国并没有进行商业网点规划工作，因而给我国商业网点建设造成诸多问题。
2.3我国商业网点建设存在的问题
2.3.1
商业网点建设缺乏规划，网点布局不尽合理。具体表现在两个方面。首先，
从全国范围来看西部地区明显落后于东部地区。据国家统计局资料显示，东部地区零售
企业单位数占据全国总量的一半以上，达61.8%，从业人数占59.1%，而中、西部地区零
售企业单位数分别占22.6%和15.6%，从业人数为26.6%和14.4%。其次，从全国大中城
市商业网点的布局来看，也存在着结构不平衡的问题。多数商业网点建在城市繁华的商
业区，而新建居民区商业投资明显不够。
2.3.2业态结构、单店规模等不合理。个别商业业态投资规模偏大，建设速度过快往往导致重复建设。1996年前后，我国曾经盲目发展大型百货商店，导致大型百货商场曾严重过剩。北京市曾提出要建100家1万平米以上的大百货商店，但发展到六七十家时就开始有亏损甚至倒闭的，僧多粥少，客流分散是主要原因。一些企业盲目追求单店规模，而不注意运用连锁、联营、合作、合资等新方式追求规模效益。
2.3.3经营者在店址选择、经营定位等方面的科学性比较欠缺，社会资源浪费巨大。
一般地说，大型商店在这些方面还比较重视，经过多方面的调查研究或邀请专家做有关的咨询报告，在此基础上才选定店址和确定经营定位。“但粗枝大叶，凭主观臆断，听任官员主观拍板等现象仍屡见不鲜，反面的教训不胜枚举”。商业网点布局和店址选择的科学规划有待加强，特别是外资企业任意选址问题严重，需引起重视。
第一章零售商业网点的基本涵义与特征
1.零售商业网点的概念界定
1.1零售业的定义
零售业是以向最终消费者提供所需商品和服务为主的行业。它与批发业相对，是直
接面对终端消费者，对居民生活和国民经济具有重要作用的包容众多业种和业态的一大
类行业。
然而，零售业的可见性主要表现在它的各类业态上。从2004年10月1日起，国家质
量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会联合颁布的新国家标准《零售业态分类》
（GB/T18106-2004）开始实行，提出了我国零售业的经营模式主要包括以下两种：有店
铺零售业态和无店铺零售，也就是广义的零售业。狭义的零售业指的是以有店铺形态的
零售业态形式出现的零售业，不包含电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭和电话购
物这五种业态形式，是可见的、有形存在的业态方式。

2.零售业空间布局的定义
所谓零售业的空间布局就是指零售业的各类业态、业种及其相应的商业设施在一定
地理范围内网点的分布和聚集，这是地理空间的范畴。根据彭德胜在《北京崇文区商业
布局发展模式与发展方向》的观点，零售业空间布局也即狭义的商业布局大体可分为三
种模式：一是商业街发展模式，二是分散商业网点模式，三是商业组团发展模式。
2.1商业街发展模式：其特点是零售业商业设施沿街分布，具有一定规模，购物者
沿街购物，商家易形成规模效益。它一般适用于车流量不大或禁止机动车行驶的街区。
2.2分散商业网点模式：其特点是零售业商业设施分散布局，居民可就近购物，但
难以形成规模效益。它一般适用于社区内部的零售业布局。
2.3商业组团发展模式：其特点是零售业商业设施集中成片布局，规模宏大，易于
组织和集散交通，吸引人流。它特别适用于商业、金融和贸易十分发达的地区。
以上几种模式是零售业空间布局的微观研究。而本文中研究的零售业空间布局是整
体宏观的研究，即在一定区域内零售单位产生的整体服务力是不是足够满足居民生活和
需求的，用经济学的角度说明整个海口市的零售业空间布局问题。
3.零售业空间布局合理性的界定
城市零售商业布局的合理性，不仅对城市经济的发展、流通资源的合理配置、居民
消费需求的满足发挥了重要作用，而且对周边中小城市（镇）零售商业布局的形成起示
范和引导作用。根据宣红岩在《城市零售商业布局成因探析》2中的观点，零售业空间
布局的合理性就是要实现多层次的、疏密得当的、方便购物的各类商业区并存的状况。
它主要需要解决好两个方面的问题：
一是与零星分散的购买特点相适应，接近顾客，方便消费；
二是适度集中，实现规模效益。零售业空间布局的合理性既要实现顾客让渡价值的
最大化（顾客在购物中获取的全部价值和购物总成本之比），又要实现商家经济效益的
最优化，是这两种经济力量综合作用的结果。
借鉴同行的研究成果，本研究零售业空间布局上的合理性是指：
第一，在数量上配套的零售业设施要同人口相均衡；
第二，在质量上要同人均购买力均衡；
第三，主城区和周边郊区县要均衡，做到城乡统筹发展；
第四，在各个郊区县之间也要均衡，不能重近郊、轻远郊。
从动态来讲，第一，商业设施布局的变化要与城市人口迁徙的方向和节奏相协调，
即方向上一致或相近而不是相反，节奏上呈现相同或相近而没有太大的落差；
第二，商业设施布局与城市基础设施的建设及布局的调整相适应；
第三，某个新建或新规划区域的商业布局可以在一定程度上具有超前性。
4.选取指标的界定
根据数据的可得性，本研究所针对的零售业空间布局对象是狭义的零售业，即具有
有形店铺零售性质的零售业各业态和业种，主要指大中型商店、连锁经营企业、大型购
物中心等具有商业统计特征的零售业法人单位数量，不包括初级农贸市场、流动摊位、
食杂店、批零兼营的市场等不被纳入年度统计范围内的设施。
第二章零售商业网点分布研究的理论与实践
1.中心地理论
中心地理论又称“中心地学说”，是探讨城市内部空间布局优化的区位理论。其奠
基人是德国地理学家克里斯塔勒（W.Christaller），德国经济学家廖什（A.L?sch）则继
承和发展了这种理论，从而开辟了人文地理计量运动的先河。
1.1克里斯塔勒中心地理论
1.1.1克里斯塔勒中心地理论的基本思想
克里斯塔勒中心地理论的基本思想是根据中心地的等级来确定市场区的空间组织
结构。其理论前提是：
①中心地分布的区域为一个均质的平原，人口分布均匀。
②具有统一的交通系统，且同一规模的所有城市，其交通便利程度一致，运费与
距离成正比。
③消费者都到离自己最近的中心地购买商品。
④相同的商品和服务在任何一个中心地价格和质量相同。
⑤中心地职能在同一中心地集聚。
克氏认为，中心地是供给中心商品职能的布局场所，在一定的条件下，同级中心地
呈现出三角形分布，市场区呈现出正六边形。不同商品的服务范围不同，昂贵的商品服
务范围越大，提供职能越多，中心地的等级越高，反之越低。提供昂贵的商品服务职能
的中心地也可以提供廉价的商品服务职能。中心地的分布形态受市场因素、交通因素和
行政因素的制约，呈现出k=3，k=4和k=7的等级体系模式。
1.1.2克里斯塔勒中心地理论的意义与存在问题
克里斯塔勒中心地理论是城市地理学和商业地理学的基础，它不仅探讨了城市等级
的划分原则，而且开辟了商业和服务业的区位选择、发展规模和空间结构研究的先河，
在区域规划和城市规划中都得到了很好的应用。
但克氏的中心地理论也有许多不完善的地方，比如克里斯塔勒在研究中只重视了商
品供给范围的上限分析，缺乏对商品的供给下限的考虑；在中心地系统中，k值在同一
系统中保持不变；把消费者看作“经济人”，认为其首先是利用离自己最近的中心地；
忽视了集聚效益；缺乏对需求增加、交通发展和人口变化对中心地系统变化的研究。
1.1.3中心地理论在商业布局中的应用
按照德国地理学家克里斯塔勒所提出的“中心地学说”思想，假设所研究的区域
内人口作均匀分布；区内居民购买力大体亦为均匀；向区域内任一方向的交通可达性相
等，消费者购物活动遵循最短距离的原则，则区内任何一个商店或服务企业，任何一个
商业中心，所拥有的理想的销售和服务范围——市场区当是圆形。
但实际上因为一个地区往往具有几个商业中心，一个居民区也会有多家商店，如
每个商业中心，每家商店的市场区都是圆形，彼此相切而不重叠，则圆与圆之间必将留
有空档，居住在这空档区的居民势必购物不便。若要不留空档，圆与圆之间必须重叠，
把重叠区交点连成线，便形成一个圆内接多边形。
考虑到市场区的形状一要符合使市场覆盖面积尽量增大的要求；二要符合使各个
市场区之间不留空档的要求；圆形及正八边形覆盖面积固然最大，但整个地域必然要留
下空档；正方形及等边三角形则包揽的地域又太小，只有六边形既符合覆盖面积尽量大、
又不留空档的要求，故可做市场区最佳形状。
当然，由于各地客观形成、存在的自然、社会经济条件往往呈现出某些不均匀性，
从而产生一些变异，正六边形的市场区往往演变为异形六边形，但这仍然符合商业活动
地域细胞的基本分布规律。
1.2廖什的市场区位理论
中心地理论的另一位开拓者是德国经济学家廖什，廖什和克里斯塔勒几乎是同时，
但是又完全独立地发现了内容相似的中心地系统。
廖什首先探讨了只供给一种商品时的区位空间均衡过程。他从研究均质平原上某
一农户啤酒生产状况入手，并考虑到多数农户竞争情况下的生产情况，提出单一职能个
体的市场区域是圆形市场区域，而全体的市场区域则为蜂窝状的正六边形结构。
廖什通过与克氏类似且更为严密的推导，也证明六边形结构是市场区最理想的形
式。廖什把最低级职能的门槛需要转换成满足消费者需要的半径，建立起能够覆盖整个
平原的最低级职能的六角形市场区网格。廖什把这个市场区网络定义为基本网格。
他认为，每一种商品总有一个最适合的市场区，某一个地区一般来说是多种商品
的销售市场；同一区域内，由于多种商品运输距离的不同，则销售量也不相同。因此每
种商品都有三种特征：销售区、可能的运距和必要的销售量。每种商品具有不同大小的
销售区，有多少种商品就有多少个六边形的市场区，并组成一个复杂的彼此叠在一起的
市场区网络，这就形成市场网。3
综上所述，中心地理论经过廖什等多人的补充和修正，更加接近于实际情况，尽管
还存在一些明显的局限性，但其基本理论、原则和方法在商业网络布局中可以得到广泛
的应用。
2.商业中心空间模式
2.1加纳模式
格蒂斯（Gertis）在1961年首次将土地价值理论思想应用于商业区位格局分析之中，
通过揭示总零售量随离开地价最高的中心地带距离的增加而逐渐减小的规律，证实了城
市土地地租变动及其与商业经济活动之间关系的规律。到1966年，加纳（B.J.Garner）
进一步对商业中心的内部结构进行了研究，他根据一系列的城市土地地租的投标曲线，构造了不同等级商业中心的空间模式，形成了城市地理学中的加纳模式。
加纳模式的主要内容包括：
①高门槛的经济活动（如百货、服装、珠宝等），往往靠近地价峰值区，占据着地
租最高的城市土地，在其周围，按门槛递减顺序排列着其他职能活动，如银行、餐馆、
面包店、家具店、家用电器店等。
②任何商业中心的核心区，总是被那些能显示商业中心最高级别的职能经济单位所
占据。
③随着整个商业中心级别的增高，低级别经济职能单位将被排斥到低地价地区，在
商业中心的边缘地带布局。
④在任何一级商业中心的典型职能中，每一项职能的次序也是按门槛高低的顺序排
出的。
加纳的商业中心模式把高门槛职能与支付租金的能力等同起来，通过区分地区、
社区和街区商业类型，建立了不同等级商业中心的空间模型。
当然加纳理论也有其不足之处：商店的位置并不总是与距地租峰值区的距离有关，
而且商用土地的地租也并不完全是由距中心点的距离来决定的。针对这些不足，道宁（P.
B.Downing）进一步阐述了土地面积、人口分布、经济收入分布状况、交通及便捷性的
不规则状况等对城市商用土地地租的影响，使加纳模式更加合理客观。加纳模式是在土
地价值论思想的基础上建立起来的，体现出了地价对商店布局的影响，对合理布局商业
网点具有一定的指导意义。
2.2卡瑞四边形模型
在商业中心地等级研究过程中，卡瑞（Kurry）发现廖什理论中的空间界限过于模
糊，另外在大城市内的中心职能过分集中。他从时间的角度来考察消费者和供给者的行
为，根据购买频率和购买量、商品存量、销售周转数和交通的方向性，建立了与现实比
较吻合的城市空间模型。
卡瑞认为，对于左右对称的城市空间，具有所有商品和服务职能的中心地将在城市
中心区布局；对于非对称的城市空间，高级中心地不在中央集中，而是呈点状或带状分
布。因为现实中的都市交通呈四边形格子状发展的情况较多，卡瑞在充分考虑城市内部
交通线路的作用下，逐渐构建了K=2，K=4，K=5，K=9的中心地四边形系统模型。
四边形的中心地区位模型与六边形的中心地区位模型的差别在于，市场地域是正方
形，商业中心地配置呈正方形格子状。即中心地位于正方形格子的交点上。这样的点是
商品或服务需求者即消费者的居住点，同时也是商业中心职能布局的潜在中心地。
3.城市地域结构模式
商业设施是城市地域结构的组成部分，城市地域结构的变化在很大程度上影响着
城市的商业布局。对于现代化城市地域结构的模式的研究，早期曾有美国学者所提出的
同心圆模式、扇形模式（功能区模式）和多核心模式；中期曾有日本学者提出的多中心模式，以及中国和前苏联所提出的分散集团模式；近期则普遍提倡一种多层向心环带模
式。

一些大城市由于受到距离衰减规律的影响，会呈现出经济和人口的密度山城市中
心向四周逐渐减低的趋势。因此，现代大城市的地域结构一般都明显地呈现向心环带状，
由城市中心向外依次是：
①中央商业区（CBD）；
②中心外缘带；
③中间带；
④市区边缘带；
⑤卫星城镇带。
商业在不同地域上的分布也体现出不同的特征。中央商业区乃是全市商业、服务
业和金融中心，这里银行、大型商场、专业商店、高级宾馆、风味餐厅及各类文化娱乐
场所高度集中，呈凝聚型分布态势。
中心外围带是中央商业区的支配、供应区，分布有较多的对外交通场站、批发业
货栈和食品、服装厂等单位，由于这里原是居民聚居地区，故而仍广泛分布着一般商店
和服务行业机构，但其分布大体均匀。中间带是主要的居民区，有众多居住小区和居住
街，商业、服务网点均匀分布，以就近满足居民需要。市区边缘带是城市与郊区的结合
部，交通比较便利，同卫星城镇和外地联系方便，停车旅馆、贸易货栈、大型超级市场
也在此带应运而生。这里商业、服务设施的分布视交通道路和居住区的分布而定，有些
条件适宜地段则有可能发展成为城市商业的次中心。卫星城镇带地域最为开阔，有大量
工业、科教等单位穿插分布在农田村落之间，商业、服务中心的分布一般属于随机型，但在个别小城镇或某个工业区内部，也呈现局部凝聚型分布格局。
不过，现代城市地域结构的环带状商业分布格局并非固定不变的。本世纪60年代
以后，随着社会的发展和经济的进步，城市商业布局亦相应地出现新的变化。这些变化
具体表现在：
①随着城市交通条件的显著变革与改善，许多发达国家在城市外围陆续修筑了不
少高速公路和快速道，为顾客到市区边缘带的新商业中心购物提供了方便。时间原则代
替了空间原则，成了新的商业网布局的重要原则；
②由于城市中心区中产阶级以上家庭纷纷外迁到城郊新建住宅区，家庭人均收入
较低的阶层聚居在市中心区内，便出现了顾客购物潜力的离心倾向，一些交通方便、接
近新居住区或卫星城镇的外围地区遂成为吸引顾客购物潜力的有利区位；
③在新的商业网络设计中越来越重视消费者空间行为的研究，充分考虑到消费者
对市场区位的反应和需求特点，以及消费者对市场的了解和购物心理，从而促使商业设
施的内部构成产生巨大的变化，在新型商业中心区，将把大型商店、各类专营名牌商店、
中档商店和廉价商店等多种类型的商业网点紧凑地组合在一起，以满足不同层次的消费
者的购物需要。
4.区位理论
区位理论，又称标准化理论或者立地论。它研究一定经济活动为什么会在一定的
地域范围内进行，以及一定的经济设施为什么会建立在一定的地域范围之内，属于经济
学和地理学交汇的领域。
在区位理论迅速发展的大潮之中，德国地理学家沃尔特克里斯泰勒的中心地理论
和另一位德国经济学家廖什的市场区理论相继创立。他们从消费者购物机会的空间结构
出发，设想购买力水平和消费空间匀质分布的前提下，创立了商业区位论，从而奠定了
商业活动区域研究和空间分析的理论基础。
商业区位论是以研究商业区域位置环境为主要对象的，它是从消费者购物机会的
空间结构出发，设想在购买力水平和消费空间为匀质分布的前提下，创立了城镇商业区
位论。
其理论认为，在自然条件、人口条件、物质条件等因素不变的情况下，影响消费
者购物的因素只有一个，那就是购物距离。在假想商品运输费用与距离成正比之下，创
立了一种简化的商品销售模式一六边形单一商品供应区。然而，任何一个社会或一个区
域，都不可能经营一种商品任何一个城市或区域，也同样不可能只存在一种类型的商店。
所以对于商业区域，要研究其众多商店和商品的最大销售范围以及它的销售临界值。这
又取决于商品的市场价格和需求频率。一般来讲，价格高、需求频率低的商品和负责供
应此种商品的商店，一定要有一个较大的销售范围。而价格低、需求频率高的商品及其
载体，其供应范围一般较小。在此基础上，德国经济学家廖什，根据商店最大的销售范
围和最小临界值，把市场分成大、中、小不同等级的序列，形成多种类型的六边形市场区域，从而完善了商业区位论。
上述学者在考察运输距离和运输费用、原料来源、土地、销售市场、集聚效果、
地区间的竞争等因素的作用的基础上，运用几何图解和数学推导，建立了表达生产、消
费和区位决策之间关系的模式。这些理论今天我们称之为砖统区位理论。
它们的特点是对象是单一的经济客体，即工业企业、农业种植地带、市场中心区
位选择，方法是在一定的假定前提下的纯理论推导，着眼点仅在于客体和有关区位因素
的空间分布和空间联系，而基本不涉及动态变化。因此，它们又称之为静态区位理论。
这种理论尽管是在资本主义商品经济垄断竞争背景下产生的，但对我们今天经济布局的
实践、理论研究，尤其是商业网点规划，仍具有明显的指导作用。
区位理论发展到今天，全球已经形成三大流派
4.1区位论中的成本学派
成本学派是最早的商业区位论学说，也是最早的商业布局理论之一。其核心是根
据商品销售成本最低确定商业营业点的最优区位。
在近代商业理论学说中，首创古典商业区位理论成本学派的代表人物是龙哈特。
龙氏理论是以商品运费最少、运距最短、而盈利最多为最终目的，在同时销售范围中，
寻找获得利润机会最多、商业覆盖率最大的区位模式。从分析三角形、四边形、六边形、
八边形和圆形的有效面积中发现，从服务半径相等的前提下，圆形范围是最大的。这是
成本学派的基础。
美国经济学家胡佛，在龙哈特研究成果的基础上，进一步指出商品销售成本的关
键性因素是线路运营费和装卸费。这里的运费包括商品从事流通中转的费用和偿还给消
费者的购物距离费用。
4.2区位论中的市场学派
市场学派产生在垄断资本主义时期。当时在商品经济激烈竞争的前提下，商品的
价值实现成了企业经营者最头痛的问题，进而市场优化成为商业企业能否生存的关键。
市场优化的核心则是市场网合理结构的宏观区位论。
德国经济学家谢费尔首先采用牛顿万有引力公式，模拟商品地与消费者的联系程
度，即
商品的销售量=常数×人口数量/购物距离
（公式1）
在不变常数和人口相对稳定的清况下，决定企业市场优化的关键因素是购物距离。
根据两个或两个以上商店销售范围的组合，美国经济学家费特尔提出了贸易区边界区位
理论。
4.3区位论中的行为学派
这是分析人地因素，即人对环境的知觉与相应的行为。英国经济学家邓尼逊认为，
德国克氏和廖氏的六边形区位理论是一种技术联系的空间分析游戏，它忽视了商品经济
中消费者的心理变化因素。
在此基础上，瑞典地理学家哈杰斯特朗提出空间行为法则。他认为商业企业优选区位的立足点在于低成本、大利润、独占市场。而消费者选择购物区位的立足点在于低
价格、近距离、挑选性强。据此，从企业角度研究人的行为对区位的要求，以使其尽可
能适应。
美国计量学家普雷德从消费者的角度，于1967年提出行为矩阵，论述在区位研究
中用计量成果去分析行为因素的必要性，并归纳为企业运用随机性模式法以发挥其信息
能力。
4.4提升生活价值与和谐理论
如果说在商业网点规划方面的集聚效益理论、商业区位理论等，主要从经济方面
来分析问题，那么现代商业网点规划应包括社会功能、城市文化、城市建筑风格、城市
景点、城市历史等方面的内在和谐。
随着社会经济发展，专家们发现，消费者满意度，从原持有和消费物品的满意，
逐渐转向提升生活价值的满意。这里不仅包括购物效用的提高，而且更重要的是人们对
生活价值的体验、人们的交往和沟通、人们的向往和追求等。消费形式延伸到文化、娱
乐、服务、休闲、餐饮、有形与无形商品、现场服务与延伸服务等多个方面。这对商业
网点规划提出了许多新要求，如功能的丰富化与个性化、文化氛围的和谐和高雅等。消
费需求的多元化和综合化趋势，要求商业网点规划能够体现多方面的和谐。
4.4.1多元化需求与服务功能的和谐
这种和谐，可以归纳为豪布斯卡定理，集酒店、办公楼、停车场、购物空间、集
会公共活动娱乐空间和公寓等，系统地进行考虑和规划，以形成现代化和一体化的新型
街区。
4.4.2城市商业网络与等级体系的和谐
在城市内部有市级、区级、社区级和街坊商业中心，以及遍布街头巷尾的小店，形
成完整的功能体系。这种功能体系的规划和细化，可以通过系统化的商业网点规划体系
加以构筑，并通过市场机制不断充实和完善。
4.4.3消费者偏好与企业特色经营的和谐
商业企业的经营范围、层次、商品组合，服务功能组合、品牌选择，应与地区特
定消费群体的需求相一致，应赋予商业企业必要的理论和方法。在科学方法指导下，自
行去寻找这种平衡与和谐。特别对于超大建筑的购物中心来说，这种前期调查和经营特
色定位具有极其重要的作用。
4.4.4个性化建筑与地区文化的和谐
繁华的中心商业街区既是历史的缩影，也是文化的汇交。其特有的魅力，含有优
美的城市建筑形态、独特的文化风情以及与之相协调的商贸特色，因而应十分重视商业
街区历史的延续和文化的发展，将城市建筑、文化风情和商贸特色有机地结合起来，形
成一个综合的载体和环境，为人们提供优质的综合消费服务。5.国内学者的研究现状
国内学者在研究商业地理时，受新古典主义学派影响最大，即大多以中心地理论
的方法来研究商业空间布局，主要侧重于商业网点的规模等级分布，对我国一些大城市
进行了实证和演绎，验证商业设施的供给现状，说明其中心性和等级性。
宁越敏教授（1982）实地调查了上海市城市中心区商业中心，首次建立了界定商
业中心的一套指标。他选取了商业中心内商店数、商业中心的职能数等5个指标，对上
海市61个商业中心进行了聚类分析，划分为3个级别5种类型，分析了影响上海市商业中
心区位的因素，并提出了相应建议。
吴郁文、谢彬等（1988）在研究广州市城区零售商业企业区位布局时应用了这种
方法，增加大型综合商场、大饭店、宾馆职能单位数占商业中心职能单位总数的百分比
这一指标，用6个指标对广州市30个商业中心类型及等级体系进行聚类分析。
安成谋以兰州市（1990）为例，构建消费者购物模式：位于某一特定地区的一个
商业中心，销售范围与消费者总开支成正比，与该商业中心规模成正比，与消费者花在
购物途中的时间成反比，与这一中心与其他中心的竞争成反比。他划分兰州市3级商业
中心区位格局，引入加权平均模型和希尔伯脱模式，分析兰州各市级商业中心的区位优
势度，据此评价商业中心发展潜力。
杨吾扬教授（1994）把中心地理论引入商业空间布局研究中。以北京市为例，把
城市商业网点分成3级序列：市级、区级、街区级，用克里斯塔勒中心地理论分析了北
京商业服务业空间布局现状，用范力农定理求“铜心”，成功地对中心地理论进行了试
验性研究。
王宝铭（1995）利用天津市商业调查和第四次人口普查资料对天津市人口分布于
商业网点布局的相关性作了详细的分析。分析结果表明人口分布与商业网点存在明显的
相互吸引效应。
陈忠暖等（1999）以商业行业为切入点，在实地调查的基础上，采用因子生态分
析技术，定性与定量相结合，研究昆明市商业地域结构现状、存在问题，提出今后调整
方向。
刘德钦、刘宇、薛新玉（2002）以天津市GIS（人口地理信息系统）为研究工具，
分析了零售单位与人口分布的一致性，计算了零售单位辐射范围及吸引人口，给出了零
售单位选址的分析方法。
许学强等（2002）在广州市大型零售单位布局分析中选取1998年21个营业面积超
过5000平方米的零售单位为研究对象，共发放问卷500份，利用GIS作为主要研究工具，
分析了广州市大型零售商店的空间布局现状及影响因素，研究广州市大型