项目概念方案设计任务书.docx

AA项目概念方案设计任务书

一、 项目概况
1、 项目名称：DD·新都汇（暂定名）
2、 项目位置：项目位于重庆市AA县老城区原水泥厂片区，紧邻AA乌江滨江路、两江大桥、两江广场以及规划的沿319国道线山地绿化公园，项目为相邻的三块地组成，从西向东沿乌江展开。
3、 项目用地性质：住宅、商业、公园用地
4、 项目用地面积：地块一：28555m2（其中包括该地块红线内公园绿地面积8490m2）；地块二：43674m2，其中包括该地块红线内公园绿地7391m2和广场用地35742；地块三：13857m2。合计总用地面积86086 m2。
5、 项目主要经济技术指标：
序号
地块名称
地块一
地块二
地块三
1
用地性质
居住用地
居住用地
商住用地（商住比6:4）
2
用地面积
28555m2
43674m2
13857m2
3
规划计容总建筑面积
131353 m2
200900 m2
69285 m2
4
容积率
4.6
4.6
5.0
5
建筑密度
≤35%
≤35%
≤40%
6
绿地率
≥30%
≥30%
≥30%
7
建筑限高
100m
100m
100m
8
停车泊位
0.56个/100 m2
0.56个/100 m2
商业0.7个/100 m2,住宅0.56个/100 m2
9
配套公共服务设施
垃圾收集点、社区组织工作用房、物管用房、幼儿园、临滨江配套公厕
垃圾收集点、社区组织工作用房、物管用房、幼儿园、医疗卫生、老年文化活动站、临滨江配套公厕
垃圾收集点、社区组织工作用房、物管用房、临滨江配套公厕
注：用地红线详附图。

二、 项目定位
1、 项目定位：依托AA县城最重要的乌江江景资源、依山伴水的风水优势，打造紧邻闹市却又安享清净悠闲、配套齐全、景观优美的AA高品质滨江住区。
2、 客源定位：
（1） 喜爱静逸、闲适、阳光、健康、自由、自然、江景的AA县城高端人群，如企业主、教师、医师、自由职业者、设计师、政府公务人员等有较高居住追求的人士；
（2） AA县境内有一定收入、向往城镇生活、提高生活水准、养老或为小孩提前打算的乡镇干部、乡镇企业管理人员；
（3） AA境内外出务工人员回乡置业者；
（4） 新婚第一次置业的年轻人；
（5） AA县城改善性居住换房的人群。
三、 项目主要物业形态指标分配
本项目拟建物业形态主要由高层住宅、滨江商业、配套商业构成，各物业形态具体指标分配详见本文第四条。
四、 设计要点
1、 用地规划条件阐述：
（1） 本项目由三块用地组成，规划分别给出不同的用地规划条件，本次概念方案设计时可以突破各地块分别规划的限制，将三地块用地规划要求整体平衡，整体规划，以不突破原三块用地允许的地上计容面积之和为原则，同时，原各地块的配套公共设施也以作为一个项目的管理需要和方便合理使用的原则根据国家和地方规范条例进行整体规划，综合考虑。例如幼儿园、物管用房、社区组织工作用房等可以集中设置。
（2） AA作为自治县在项目规划中执行《重庆市城市规划管理技术规定》的同时也执行《AA苗族土家族自治县城乡建设管理条例》，二者有冲突的地方优先采用后者之规定。例如高层建筑间距在30米基础上打六折，即采用18米即可。《AA苗族土家族自治县城乡建设管理条例》见附件。
（3） 一地块和二地块西侧规划中各有一块相互连接的公园绿地，因位处临山区域，地形陡峭，坡度较大，仅可实施常规的上地登山步道，难以打造城市集中住区群众参与性较高的城市公园，不能形成项目理想的配套，因此，规划中可以将这两块公园绿化用地和地块二内的广场用地综合考虑，广场用地和公园绿地位置和形状不受原规划的限制，公园绿地可以前移与住宅用地置换，即结合整体规划住宅用地可以向山一侧偏移，而公园绿地可以向江面方向凸入用地，广场用地也可以沿滨江路根据需要移动。建议将滨江广场、公园景观规划布局中相连接，这样既能适度的向地块纵深延展布置有价值的商业（人流将由滨江路向公园引导），又能打通江景与山景的视线通廊增加后排建筑的有效观江面。
（4） 二、三地块之间原规划道路与滨江道路形成锐角，不利于车辆行驶和用地规划，道路线性可结合规划作相应合理化调整。
（5） 由于高差因素，公园用地前突并可能形成相对平缓布置有价值的公园内部设施（如运动设施、公园中心广场等），势必带来下部灰空间，因用地属性，这部分空间可以设计为没有产权的车库（该处停车位虽没有产权但纳入配套车位指标）或超市。
2、 场地竖向
（1） 场地高差较大（尤其是后部）是本项目规划中最大的一个难点，如何在尽量尊重原始地貌，严格控制土石方量、控制挡墙高度和避免随意布置挡墙的前提下进行规划设计，设置合理的住宅正负零，处理好消防扑救面和穿行于小区内的消防车道是需要重点处理的事宜。地块为带状，地块进深和后部地形地貌现状出入较大，因此小区正负零不一定设置在一个标高上。
（2） 小区车库或地面道路需考虑面向后侧319国道开口，如果可能，可以考虑通过小区内道路将滨江路和319国道相连。
（3） 因公园用地与开发用地置换，将导致部分建筑布置与地块后侧斜坡上，从而致使该区域车库临空（即车库高出下一台小区正负零标高），该临空车库不计容（即不执行重庆市技术管理规定临空车库16米进深计容）。
3、 商业规划
（1） 本项目商业定位为面向整个AA县城的中高端特色休闲滨江商业。但控制项目商业体量，原则上本项目商业总体量最多不超过3万方。
（2） 滨江商业层数不超过三层，视情况和立面空间造型需要，局部可以四层。如果项目整体规划中局部区域不能有效消化地形高差，导致住宅小区正负零设置较高，不得不形成四至五层滨江商业，也可以考虑在四、五层的位置设置可以销售的快捷酒店。
（3） 商业需解决便捷的竖向垂直交通和与商业配套车库的关系。结合滨江商业的特点和商业物业形态提出理想的商业规划。由于本项目处于滨江路沿线可以开发用地的末端，需注意一号地块滨江末端商业的合理收头（例如可以布置小广场或规划有一定个性立面的大中型餐饮物业形态）。
（4） 本项目不考虑大型集中商业，以特色休闲餐饮为主，可以考虑部分大中型餐饮、洗脚城、KTV的使用面积相对中等的商业物业形态。
（5） 为提升滨江商业价值，考虑滨江商业与滨江路之间留出足够的户外空间，为首层商业留出外摆场地提供可能。
（6） 为了提高滨江商业业态的适用范围，滨江区商业与上部塔楼可以采用结构装换。
4、 住宅规划：
（1） AA市民对江景资源具有相当高的认同度，无论住宅、商业，规划中均需将对江景资源的充分利用作为的首要关注因素，在楼栋布置和塔楼户型组合设计时至少需要有70%~80%的房型能够观江。
（2） 住宅标准层组合户数可以为8户，以此消化较高的容积率，减少建筑栋数，提升户型景观资源。
（3） 住宅均为三房及以上户型，可以采用目前通行的院馆改造视为房间的设计方式，户型面积控制在建筑面积80~120平米范围.
（4） 三号地块进深较浅，规划时须注意每栋住宅塔楼出入口不可分别直接面向市政街道，从而形成不利于管理和缺乏品质的住宅单体楼的形态。可以考虑在下部商业裙楼屋顶以及首层住宅架空等方式共同设立这个区域住宅的公共小区景观。原则上其他塔楼不考虑首层架空。
（5） 各住宅组团主入口可以考虑设置在滨江路上，为了提升小区品质，需处理好垂直交通，营造主入口形象，如设置小区入口大堂等，各栋楼设置入户大堂，并需结合楼栋单元入口立面形象和建筑整体立面造型设计门厅，提高客户尊崇感和尊贵体验感。
5、 交通组织和车库、车位规划：
（1） 合理利用场地高差布置车库，并尽量控制车库的层数，控制住宅塔楼（尤其是接近山体的后排住宅塔楼）与车库的关系，避免在塔楼下形成被车库包围的大量无效灰空间，还不得不层层设计结构梁板，造成成本浪费。
（2） 塔楼规划和车库柱网布置合理，提高车库有效使用率，每个车位均摊面积不得超过35平米。
（3） 沿滨江路应考虑布置室外停车位，以提升滨江商业价值，尽量上限利用商业部分室外停车位指标。滨江路合适位置需解决为商业配套车库的出入口。本项目滨江路通长至少有两个出入口。
（4） 小区车库或地面道路需考虑面向后侧319国道开口，如果可能，可以考虑通过小区内道路将滨江路和319国道相连。
6、 建筑风格和城市天际线：
（1） 建筑风格沉稳且符合现代人的审美取向，色彩不可艳丽明快，也需避免灰暗凝重。在控制立面建造成本的前提下适度突破现阶段已经采用多年的Artdeco建筑风格。能够以鲜明的立面个性占领AA房地产市场的高低。但一定确保立面风格的落地性。
（2） 地块基本呈带状沿江展开，且江对面为出入AA县城最重要的公路通道，规划布局中在考虑利用江景资源为我所用的同时，也需考虑本项目塔楼组成的城市天际轮廓线的效果，注重前后排建筑的视线通透关系，做到山景水景与本项目的自然融合。
7、 配套设置：
建议将幼儿园、物管用房设置与景观面不好的区域，以尽量实现塔楼住宅的价值最大化。
8、 其他因素：
规划中需将项目分期开发的因素纳入考虑范围，示范区（销售中心和样板房）建议位置及其理由、分期开发分期验收交付的可行性须有可行的论证和阐述。
五、 设计时间和成果要求
1、 咨询草案阶段：目的为向当地政府咨询规划调整意见，请于2016年11月15日提供公园前置与住宅用地置换的草案，包括平面置换分析、公园功能分析、剖面分析以及二三号地块间道路调整等内容。
2、 概念方案阶段：请于2016年11月30日完成概念方案（至少包括两个不同设计方向），并向甲方进行汇报，全面分析设计理念、整体规划、指标分解、竖向分析、交通分析、商业规划分析、住宅布局分析、住宅户型组合分析、住宅景观分析、公园广场分析、车库分析、配套布局分析等内容。
3、 方案设计阶段：请于2017年1月5日完成正式报建方案，成果符合国家和地方的规划和条例要求。

重庆DD新都汇开发有限公司
2016年11月8日