商业街设计要点优秀课件.ppt

,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,单击此处编辑母版标题样式,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。,单击此处编辑母版标题样式,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,单击此处编辑母版标题样式,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,单击此处编辑母版标题样式,商业街设计要点,四川中原二级市场营运中心规划设计部,SiChuan.07.2015,什么样的商业街才是好的商业街？,哪个案例让你印象深刻？,你认为哪个方案比较好？,分类,动线设计,建筑风格,露台,廊道,下沉式广场,入口处理,精神堡垒,非常规手法,商业街的分类,Part 1,按照建筑形态及所处位置的不同，商业街一般分为以下几类：,独立商业街,地下商业街,附属商业街,底商,动线设计,Part 2,按空间分：,水平动线,（线形布局、环形布局）,垂直动线,（自动扶梯、升降电梯、楼梯）,按性质分：,人行动线,车行动线,动线设计,大的原则,流线明确、有主有次,动线设计,人,要以人为本，人多即大、人少即小,动线设计,车,人车分行、客货分区,动线设计,行,要通畅，无死角，但不能一直到底,动线设计,见,尽量做到每个商铺都有很好的可见性和可达性,建筑风格,Part 3,建筑风格,古典类型：低成本出高品质效果，目前使用较广的风格类型。,ARTDECO,英式,法式,纯粹的古典形制现在较少应用，现在多与现代风格结合，形成多样的,ARTDECO,风格。,范畴较广。一般用色彩和构件来区别其风格。,建筑风格,中式：坡屋顶,+,构件。,民国风格,川西风格,多用在旅游度假区或旅游城市。,建筑风格,现代，甚至后现代：通透、实用。,大面积玻璃幕墙，简洁的体块，体现时代感。,建筑风格,非主流：打破常规模式，从形态甚至到材质上。,集装箱创意商业区,工业区城市更新,露台,Part 4,露台,建筑屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。,优劣势分析,优势：,可以开阔视野，打破建筑立面的单调性；,可以充分利用退台的空间组织露天商业活动，使建筑功能多样化；,可以使商业建筑在不占用一层面积的同时，在垂直空间上提高绿化率。,劣势：,室外公共露台使得直接产生租金收入的商业面积实际减少。而如果公共露台的打造没有真正形成商业环境的良性促进，则实际上形成一种浪费。,设计要点,面积计算方式：,露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件不应计算建筑面积。,露台应满足四个条件：,一是位置，设置在屋面、地面或雨篷顶，二是可出入，三是有围护设施，四是无盖，这四个条件须同时满足。,一般露台的功能,：休闲功能、交通功能,露台,设计时应当注意露台的面积尺度，不计算建筑面积的条件以及露台位置对商业动线的影响。,露台,峡谷式流线型商业设计近年来比较普及。强调了商业街的延续性。,顶层退台式在以独栋商业为主的商业街中使用的较为广泛。,露台,退台式容积率牺牲较大，所以要因地制宜。,净用地面积,20000,容积率,1.5,计容建筑面积,30000,建筑密度,50%,净用地面积,20000,容积率,1.25,计容建筑面积,25000,建筑密度,50%,露台,廊道,Part 5,架空走廊,专门设置在建筑物的二层或二层以上，作为不同建筑物之间水平交通的空间。,优劣势分析,优势：,连接建筑的一种工具；,增加建筑竖向流线和多层次平面流线，提高各层空间的使用效率，提高商业价值；,丰富建筑立面景观。,劣势：,增加建筑面积，从而增加公摊。,架空走廊,设计要点,面积计算方式：,对于建筑物间的架空走廊，有顶盖和围护设施的，应按其围护结构外围水平面积计算全面积,;,无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算,1/2,面积。,建筑工程建筑面积计算规范,走廊的设置方式,：平行设置，交错设置,架空走廊,设计时应当注意架空走廊与商业建筑以及建筑其他交通设施之间的位置关系，保证商业动线流畅。,项目案例,项目商业建筑有两层，第二层使用架空走廊将道路两侧的商业体连成一个整体，方便购物人群过街到对面购物。其架空走廊无围护结构、有围护设施，应按其结构底板水平投影面积计算,1/2,面积。,该项目地上商业建筑有三层，第二、三层都用连廊将两栋商业建筑连接起来，使其商业形成统一的整体，保证顾客能逛遍整个商场。其连廊有维护设施和顶盖，要计算全面积。,架空走廊,无维护结构，有维护设施,有顶盖和维护设施,外廊,沿建筑物外墙设置的水平交通过道。与内廊不同的是外廊在建筑外的可见性。,优劣势分析,优势：,增加了商铺的展示面，带动了商业氛围，提高了商铺的商业价值；,使交通动线更灵活，利于客流的疏散；,丰富建筑立面空间。,劣势：,占用计容面积，增大公摊；,对商铺采光有一定影响。,一面廊,两面廊,三面廊,四面廊,设计要点,面积计算方式：,有围护设施的室外走廊,(,挑廊,),，应按其结构底板水平投影面积计算,1/2,面积。,建筑工程建筑面积计算规范,外廊的宽度,：对于建设项目主体底层设置檐廊以形成连续的公共空间，要求檐廊从建筑外墙出挑不大于,4.0,米，且凸出部分外缘至规划控制线的距离不得小于规定建筑后退距离的,0.5,倍（可落柱），檐廊距地面高度不小于,4.5,米，并与主体建筑风格相统一，檐廊地面与人行道平顺连接。,成都市规划管理技术规定,2014,从建筑外墙出挑,4m,外廊,设计时应当注意外廊的宽度，以及布置形式对商业动线的影响。,项目案例,项目商业建筑的外廊采用单面布置的形式，提高了每层商铺的商业价值；与架空走廊相连接，丰富了建筑立面空间，同时方便了两栋建筑物之间的联系。,外廊,项目商业建筑为中式建筑，外廊的设置使建筑外观更具特色。单面沿街布置，具有良好的采光效果和广阔的视野而可以用做观光走廊。,内廊,商业建筑内部两面都有商铺的通道。,优劣势分析,优势：,作为两面商铺的通道，公摊小,劣势：,内廊在建筑内部，昭示性较差,空间狭窄，有压抑感,连续排列店铺间的公共通道最小净宽度,通道名称,最小净宽度,(m),1.主要通道,4.00(3.00)，并不小于通道长度的1/10(1/15),2.次要通道,3.00(2.00),3.内部作业通道(按需要),1.80,内廊示意图,内廊,尺寸过小，空间感觉压抑。建议与天井搭配使用。或局部位置扩大，形成休息空间。,下沉式广场,Part 6,下沉式广场,作为地下商业的重要交通节点，在一定程度上增加了地下商业的价值。,优劣势分析,优势,：,将土地利用到极限。开发地下空间的最大优点在于不计算容积率；,增加商业空间，为地下商业造势。运用垂直高差的手法分隔空间，以取得空间和视觉效果的变化，较大程度上也提高了地下一层的商业价值；,应对噪音的妙招。地下半封闭的空间有一定的隔音效果；,可解决地商业采光、通风差的问题。,劣势：,占地下室面积；,增加竖向交通成本。,设计要点,面积计算方式：,地下室各类建筑面积，半地下室中除商业、办公、酒店、住宅外的其他各类建筑面积不计容积率。,成都市规划管理技术规定,2014,运行手法：,引人走进来，让人留下来，把人导进去。,高度,：下沉式广场属于地下室的一部分，设计常用高度为,46m,。,覆土层（,1m,左右）,地下商业（,35m,）,下沉式广场（,46m,）,下沉式广场,华宇广场,下沉式广场,设计时应当注意下沉式广场的尺度，以及它在整个项目中的位置。,项目案例,下沉式广场,位于项目一侧,位于项目中部,入口处理,Part 7,常规处理,入口一般会作不同于其他部分的处理，来强调其独特的作用和位置。,空间扩大,色彩、材质设计,精神堡垒,通过高大的立式箱体或立柱支撑使其能够在远距离被目及的标识。一般结合电梯设计。,贴近建筑，与建筑融为一体,单独设置，体现其地标性,现代风格,非常规手法,Part 9,方法一：通过后期改造，把地下室空间沿街部分改造为底商。,注：此部分商业并无产权；,与报规方案不一致，存在被查风险。,方法二：通过后期改造，把架空部分变成二层赠送空间。,注：与报规方案不一致，存在被查风险。,一楼,二楼,地面,柱,剖面示意：,方法三：将小区绿化作为商业后院赠送。,注：报规难度较大：,存在后期管理问题。,方法四：通过后期改造，把地下空间纳入商业空间赠送。,注：成都规范地下室不计容。地下室成本较高，开发商售价中应考虑此因素。,Thanks for your attention,Wish you a good day!,