文昌市城市规划管理技术规定.docx

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文昌市城市规划管理技术规定（讨论稿）第一章总则第一条为科学编制城市规划，严格城市规划管理，实现城市规划管理的标准化、规范化和法制化，保证城市规划的实施，制定本规定。第二条本规定以《中华人民共和国城乡规划法》、《海南省城乡规划条例》等相关法律法规为依据，参照其它城市同类规定，并结合文昌市城市发展的目标要求和实际情况制定。第三条在文昌市城市规划区范围内的城市规划编制和规划管理工作，应按本规定执行。尚不具备实施条件的村庄和集镇，经批准可暂按国家、海南省村庄和集镇的相关规定执行。第四条本规定未涉及的内容，应符合国家、海南省现行法律、法规、规范和文昌市有关规定的要求。第二章城市规划编制体系城市规划编制体系第五条本市城市规划体系按总体规划、分区规划、控制性详细规划、修建性详细规划四个阶段控制。规划内容和深度按《城市规划编制办法》规定执行。文昌市城市规划编制体系图1－1 文昌市城市规划编制体系总体规划的编制第六条总体规划的规划期限为15～20年；近期建设规划期限为3～5年。依据近期建设规划，可编制年度的规划实施方案，作为城市用地年度供应计划的依据。分区规划的编制第七条分区规划是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作进一步的安排。分区规划的范围由城市规划行政主管部门根据全市总体规划和城市组团结构，并结合河流、山脉、道路等地形地物的分界和行政区界确定。控制性详细规划的编制第八条城市规划管理部门根据已经批准的城市总体规划和分区规划的需要，制订控制性详细规划的编制计划。第九条城市新区、旧城改造区、特定区域、近期建设区以及备用土地、拟出让土地等城市建设重要控制区域，应当优先编制控制性详细规划。修建性详细规划的编制第十条修建性详细规划应以控制性详细规划所确定的各项控制要求和规划设计条件为依据进行编制。第三章建设用地的分类与适建范围第十一条城市建设用地按《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）进行分类，包括居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿化用地和特殊用地等九大类（详见表3.1），不包括水域和其他用地。第十二条在计算城市建设用地标准时，人口计算范围必须与用地计算范围相一致。第十三条各类建设用地的划分，应遵循土地使用相容性的原则。在城市规划区内的建设工程应按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，应根据城市总体规划、分区规划（城市设计或特定地区规划）和《各类建设用地适建范围表》（详见表3.2）的规定执行。第十四条凡《各类建设用地适建范围表》中未列入的建设项目，应由市城市规划行政主管部门根据对周围环境的影响和基础设施条件，具体核定适建范围。凡需改变规划用地性质并超出《各类建设用地适建范围表》规定的，应先提出调整申请，按规定程序报批后执行。表3.1 城市用地分类和代号类别代号类别名称范围大类中类小类 R 居住用地居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地 R1 一类居住用地市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地 R11 住宅用地住宅建筑用地 R12 公共服务设施用地居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地，如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地 R13 道路用地居住小区及小区级以下的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地 R14 绿地居住小区及小区级以下的小游园等用地 R2 二类居住用地市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多层、中高层、高层住宅为主的用地 R21 住宅用地住宅建筑用地 R22 公共服务设施用地居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地，如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地 R23 道路用地居住小区及小区级以下的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地 R24 绿地居住小区及小区级以下的小游园等用地 R3 三类居住用地市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般、或住宅与工业等用地有混合交叉的用地 R31 住宅用地住宅建筑用地 R32 公共服务设施用地居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地，如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地 R33 道路用地居住小区及小区级以下的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地 R34 绿地居住小区及小区级以下的小游园等用地 R4 四类居住用地以简陋住宅为主的用地 R41 住宅用地住宅建筑用地 R42 公共服务设施用地居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地，如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地 R43 道路用地居住小区及小区级以下的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地 R44 绿地居住小区及小区级以下的小游园等用地 C 公共设施用地居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地 C1 行政办公用地行政、党派和团体等机构用地 C11 市属办公用地市属机关、如人大、政协、人民政府、法院、检察院、各党派和团体，以及企事业管理机构等办公用地 C12 非市属办公用地在本市的非市属机关及企事业管理机构等行政办公用地 C2 商业金融业用地商业、金融业、服务业、旅馆业、和市场等用地 C21 商业用地综合百货商店、商场、和经营各种食品、服装、纺织品、医药、日用杂货、五金交店、文化体育、工艺美术等专业零售批发商店及其附属的小型工场、车间和仓库等用地 C22 金融保险业用地银行及分理处、信用社、信托投资公司、证券交易所和保险公司，以及外国驻本市的金融和保险机构等用地 C23 贸易咨询用地各种贸易公司、商社及其咨询机构等用地 C24 服务业用地饮食、照相、理发、浴室、洗染、日用修理和交通售票等用地 C25 旅馆业用地旅馆、招待所、度假村及其附属设施等用地 C26 市场用地独立地段的农贸市场、小商品市场、工业品市场和综合市场等用地 C3 文化娱乐用地新闻出版、文化艺术团体、广播电视、图书展览、游乐等设施用地 C31 新闻出版用地各种通讯社、报社和出版社等用地 C32 文化艺术团体用地各种文化艺术团等用地 C33 广播电视用地各级广播电台、电视台和转播台、差转台等用地 C34 公共图书馆、博物馆、科技管、展览管和纪念管等用地 C35 影剧院用地电影院、剧场、音乐厅、杂技场等演出场所，包括各单位对外营业的同类用地 C36 游乐用地独立地段的游乐场、舞厅、俱乐部、文化宫、青少年宫、老年活动中心等用地 C4 体育用地体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等单位内的体育用地 C41 体育场用地室内外体育运动用地，如体育场馆、游泳场馆、各类球场、溜冰场、赛马场、跳伞场、摩托车场、射击场以及水上运动的陆城部分等用地，包括附属的业体校用地 C42 体育训练用地为各类体育运动专设的训练基地用地 C5 医疗卫生用地医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地 C51 医院用地综合医院和各类专科医院等用地，如妇幼保健院、儿童医院、精神病医院、肿瘤医院等 C52 卫生防疫用地卫生防疫站、专科防治所、检验中心、急救中心和血库等用地 C53 休疗养用地修养所和疗养院等用地，不包括以居住为主的干休所用地，该用地应归入居住用地（R） C6 教育科研设计用地高等院校、中等专业学校、科学研究和勘测设计机构等用地，不包括中学，小学和幼托用地，该用地应归入居住用地（R） C61 高等学校用地大学、学院、专科学校和独立地段的研究生院等用地，包括军事院校用地 C62 中等专业学校用地中等专业学校、技工学校、职业学校等用地，不包括附属于普通中学内的职业高中用地 C63 成人与业余学校用地独立地段的电视大学、夜大学、教育学院、党校、干校、业余学校和培训中心等用地 C64 特殊学校用地聋、哑、盲人学校及工读学校等用地 C65 科研设计用地科学研究、勘测设计、观察测试、科技信息和科技咨询等机构用地，不包括附设于其它单位内的研究室和设计室等用地 C7 文物古迹用地具有保护价值的古遗址、古墓葬、古建筑、革命遗址等用地，不包括已作其它用途的文物古迹用地，该用地应分别归入相应的用地类别。 C9 其他公共设施用地除以上之外的公共设施用地，如宗教活动场所、社会福利院等用地 M 工业用地工矿企业的生产车间、库房及附属设施等用地、包括专用的铁路、码头和道路等用地，不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其它用地（E） M1 一类工业用地对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地，如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地 M2 二类工业用地对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地，如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地 M3 三类工业用地对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地，如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等用地 W 仓储用地仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地 W1 普通仓库用地以库房建筑为主的储存一般货物的普通仓库用地 W2 危险品仓库用地存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地 W3 堆场用地露天堆放货物为主的仓库用地类别代号类别名称范围大类中类小类 T 对外交通用地铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地 T1 铁路用地铁路站场和线路等用地 T2 公路用地高速公路和一、二、三级公路线路及长途客运站等用地，不包括村镇公路用地，该用地应归入水域和其他用地（E） T21 高速公路用地高速公路用地 T22 一、二、三级公路用地一级、二级、三级公路用地 T23 长途客运站用地长途客运站用地 T3 管道运输用地运输煤炭、石油和天然气等地面管道运输用地 T4 港口用地海港和河港的陆域部分，包括码头作业区、辅助生产区和客运站等用地 T41 海港用地海港港口用地 T42 河港用地河港港口用地 T5 机场用地民用及军民合用的机场用地，包括飞行区、航站区等用地，不包括净空控制范围用地 S 道路广场用地市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地 S1 道路用地主干路、次干路和支路用地，包括其交叉口用地，不包括居住用地、工业用地等内部的道路用地 S11 主干路用地快速干路和主干路用地 S12 次干路用地次干路用地 S13 支路用地主次干路间的联系道路用地 S19 其它道路用地除主次干路和支路外的道路用地，如步行街、自行车专用道路等用地 S2 广场用地公共活动广场用地，不包括单位内和广场用地 S21 交通广场用地交通集散为主的广场用地 S22 游憩集会广场用地游憩、纪念和集会等为主的广场用地 S3 社会停车场库用地公共使用的停车场和停车库用地，不包括其它各类用地配建的停车场库用地 S31 机动车停车场库用地机动车停车场库用地 S32 非机动车停车场用地非机动车停车场用地 U 市政公用设施用地市、区级和居住区的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地 U1 供应设施用地供水、供电、供燃气和供热气等设施用地 U11 供水用地独立地段的水厂及其附属构筑物用地，包括泵房和调压站等用地 U12 供电用地变电所、高压塔基等用地，不包括电厂用地，该用地应归入工业用地（M）。高压走廊下规定的控 U12 供电用地制范围内的用地，应按其地面实际用途归类 U13 供燃气用地储气站、调压站、罐装站和地面输气管廊等用地，不包括煤气厂用地，该用地应归入工业用地（M） U14 供热用地大型锅炉房、调压、调温站和地面输热管廊等用地 U2 交通设施用地公共交通和货运交通等设施用地 U21 公共交通用地公共汽车、出租车、有轨电车、无轨电车、轻轨和地下铁道（地面部门）的停车场、保养场、车辆段和首末站等用地，以及轮渡（陆上部分）用地 U22 货运交通用地货运公司车队的站场等用地 U29 其它交通设施用地除以上之外的交通设施用地，如交通指挥中心、交通队、教练场、加油站、汽车维修站等用地 U3 邮电设施用地邮政、电信和电话等设施用地 U4 环境卫生设施用地包括粪便、垃圾的收集、转运、堆放、处理、处置等设施以及环卫车辆停放、维修场用地 U41 雨水、污水处理用地雨水、污水泵站、排渍站、处理厂、地面专用排水管廊等用地，不包括排水河渠用地，该用地应归入水域和其它用地（E） U42 粪便垃圾处理用地粪便、垃圾的收集、转运、堆放、处理等设施用地 U5 施工与维修设施用地房屋建筑、设备安装、市政工程、绿化和地下构筑物等施工及养护维修设施等用地 U6 殡葬设施用地殡仪馆、火葬场、骨灰存放处和墓地等设施用地 U9 其它市政公用设施用地除以上之外的市政公用设施用地，如消防、防洪等设施用地 G 绿地市级、区级和居住区级的公共绿地及生产防护绿地和高尔夫球绿地，不包括专用绿地、园地和林地 G1 公共绿地向公众开放，有一定游憩设施的绿化用地，包括其范围内的水域 G11 公园综合性公园、纪念性公园、儿童公园、动物园、植物园、古典园林、风景名胜公园和居住小公园等用地 G12 街头绿地沿道路、河湖、海岸和城墙等，设有一定游憩设施或起装饰性作用的绿化用地 G2 生产防护绿地园林生产绿地和防护绿地 G21 园林生产绿地提供苗木、草皮和花卉的圃地 G22 防护绿地用于隔离、卫生和安全的防护林带及绿地 G3 高尔夫球场绿地高尔夫球场内作为球道的绿地，不包括会所等球场配套设施和会员别墅用地，会所等球场配套设施用地归入文化娱乐用地（C3），会员别墅用地归入一类居住用地（R1）。 D 特殊用地特殊性质用地 D1 军事用地直接用于军事日用目的的军事设施用地，如指挥机关、营区、训练场、实验场、军用机场、港口、码头、军用洞库、仓库军用通信、侦察、导航、观测台站等用地，不包括部队家属生活区等用地 D2 外事用地外国驻华使馆、领事馆及其生活设施等用地 D3 保安用地监狱、拘留所、劳改场所和安全保卫部门等用地，不包括公安局和公安分局，该用地应归入公共设施用地（C） E 水域和其它用地除以上各大类用地之外的用地 E1 水域江、河、湖、海、水库、苇地、滩涂和渠道等水域，不包括公共绿地及单位内的水域 E2 耕地种植各种农作物的土地 E21 菜地种植蔬菜为主的耕地，包括温室、塑料大棚等用地 E22 灌溉水田有水源保证和灌溉设施，在一般年景能正常灌溉用以种植水稻、莲藕、席草等水生作物的耕地 E29 其它耕地除以上之外的耕地 E3 园地果园、桑园、茶园、橡胶园等园地 E4 林地生长乔木、竹类、灌木、沿海红树林等林木的土地 E5 牧草地生产各种牧草的土地 E6 村镇建设用地集镇、村庄等农村居住点生产和生活的各类建设用地 E61 村镇居住用地以农村住宅为主的用地，包括住宅、公共服务设施和道路等用地 E62 村镇企业用地村镇企业及其附属设施用地 E63 村镇公路用地村镇与城市、村镇与村镇之间的公路用地 E69 村镇其它用地村镇其它用地 E7 弃置地由于各种原因未使用或尚不能使用的土地，如裸岩、石砾地、陡坡地、塌陷地、盐碱地、沙荒地、沼泽地、废窑坑等 E8 露天矿用地各种矿藏的露天开采用地 E9 发展备用地规划中确定为城市远期发展的用地 E10 闲置地指适宜建设，但尚未开发的用地表3.2 各类建设用地适建范围表序号用地类别建设项目居住用地公共设施用地工业用地仓储用地市政公用设施用地绿地第一类 R1 第二类 R2 第三类 R3 商贸办公 C1、C2 科教卫生 C3-C8 第一类 M1 第二类 M2 第三类 M3 普通 W1 危险品 W2 U G1 G2 1 低层独立式住宅 √ √ О ⅹ О ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ 2 其他低层居住建筑 √ √ О ⅹ О ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ 3 多层居住建筑 О √ √ ⅹ О О ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ 4 中高层居住建筑 ⅹ О √ ⅹ О О ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ 5 单身宿舍 ⅹ √ √ ⅹ √ √ О ⅹ О ⅹ О ⅹ ⅹ 6 居住小区教育设施（中小学、幼拖机构） √ √ √ ⅹ √ О ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ 7 居住小区商业服务设施 √ √ √ √ √ √ О ⅹ О ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ 8 居住小区文化设施、青少年和老年活动室、文化馆等 √ √ √ √ √ О ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ 9 居住小区体育设施 √ √ √ ⅹ √ О ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ О 10 居住小区医疗卫生设施、卫生站、街道医院、养老院等 √ √ √ ⅹ √ О ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ 11 居住小区市政公用设施（含出租汽车站） √ √ √ √ √ √ √ О √ О √ ⅹ О 12 居住小区行政管理设施（派出所、居委会等） √ √ √ О √ √ О ⅹ О ⅹ О ⅹ ⅹ 13 居住小区日用品修理、加工场 ⅹ √ О О О √ О ⅹ О ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ 14 小型农贸市场 ⅹ √ О ⅹ ⅹ √ О ⅹ О ⅹ ⅹ ⅹ О 15 小商品市场 ⅹ √ О О О √ О ⅹ О ⅹ ⅹ ⅹ 16 居住区级以上（含居住区级，下同）行政办公建筑 ⅹ √ √ √ √ √ О ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ 17 居住区级以上商业服务设施 ⅹ √ √ √ ⅹ О О ⅹ О ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ 18 居住区级以上文化设施（图书馆、博物馆、美术馆、音乐厅、纪念性建筑等） ⅹ О О О √ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ 19 居住区级以上娱乐设施（影剧院、游乐场、俱乐部、舞厅、夜总会） ⅹ ⅹ ⅹ √ ⅹ О ⅹ ⅹ О ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ 20 居住区级以上体育设施 ⅹ О ⅹ ⅹ √ √ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ О 21 居住区级以上医疗卫生设施 ⅹ О О ⅹ √ О ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ 22 特殊病院（精神病院、传染病院）——需单独选址 ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ О ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ О 23 办公建筑、商办综合楼 ⅹ О О √ О О ⅹ ⅹ О ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ 24 一般旅馆 ⅹ О О √ О √ ⅹ ⅹ О ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ 25 旅游宾馆 ⅹ О О √ О О ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ 26 商住综合楼 ⅹ √ √ √ О О ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ 27 高等院校、中等专业学校 ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ √ √ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ 28 职业学校、技工学校、成人学校和业余学校 ⅹ О О О √ √ О ⅹ О ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ 29 科技设计机构 ⅹ О О О √ √ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ 30 对环境基本无干扰、污染的工厂 ⅹ О ⅹ ⅹ О √ √ ⅹ О ⅹ ⅹ 31 对环境有轻度干扰、污染的工厂 ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ О √ ⅹ О ⅹ О ⅹ ⅹ 32 对环境有严重干扰、污染的工厂 ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ √ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ 33 普通储运仓库 ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ √ О ⅹ √ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ 34 危险品仓库 ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ √ ⅹ ⅹ ⅹ 35 农、副、水产品批发市场 ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ √ О ⅹ √ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ 36 社会停车场、库 ⅹ О О √ О ⅹ √ О √ ⅹ √ ⅹ О 37 加油站 ⅹ О О О О √ √ ⅹ √ ⅹ √ ⅹ ⅹ 38 汽车修理、专业保养场和机动车训练场 ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ √ √ ⅹ √ ⅹ √ ⅹ ⅹ 39 客、货运公司站场 ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ √ √ ⅹ √ ⅹ √ ⅹ ⅹ 40 施工维修设施及废品场 ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ √ √ ⅹ √ ⅹ О ⅹ ⅹ 41 污水处理厂、殡仪馆、火葬场 ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ √ О О √ ⅹ О 42 其他市政公用设施 ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ √ О О √ О √ ⅹ О 注： 1、√允许设置 2、×不允许设置 3、О是否设置，由市城市规划行政主管部门根据具体条件和规划设计要求确定第十五条为充分利用城市规划区内的岸线土地资源，建设滨海旅游渡假胜地，高隆湾、冯家湾、木兰湾、椰林湾、淇水湾、月亮湾的临海一线用地，除经批准的详细规划控制要求外不再安排居住用地。第四章建筑容量控制指标第十六条本市规划区内的新建、改建、扩建建设工程，其建筑容量控制指标应按本章的有关规定执行。第十七条建设用地面积大于20000平方米的成片开发或整合用地必须编制修建性详细规划，并经批准后才能实施。成片开发或整合用地的修建性详细规划应符合建筑总容量控制指标要求；在不超过建筑总容量控制指标的前提下，其各类建设用地的建筑容量控制指标可参照表4.1.1～4.2.2的规定适当调整。第十八条建设用地面积小于或等于20000平方米的用地，其建筑容量控制指标在经批准的详细规划中已确定的，应按经批准的详细规划执行；未经批准详细规划的，应按城市规划要求及有关规范、规定进行建设用地总平面规划设计，其建筑容量指标应按表4.1.1～4.2.2的规定执行。表4.1.1～4.2.2的规定指标适用于单一类型的建设用地。对混合类型的建设用地，其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性质分类规定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建设用地和综合楼用地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。第十九条建设用地规划标准（一）编制居住小区和组团规划时，居住用地人均用地指标应符合表3.1.1的规定。表4.1.1 居住用地人均用地指标（㎡/人）住宅类型小区组团低层 26～37 21～30 多层 18～25 14～20 中高层 14～20 12～16 高层 10～15 8～11 注：住宅类型按层数划分为：1～3层为低层；4～6层为多层；7～9层为中高层；10层及以上为高层。以下各条的规定同。（二）居住小区和组团的用地规模宜按照表4.1.2的规定进行控制。表4.1.2 居住小区和组团用地规模控制指标（单位：ha）住宅类型小区组团低层 20～50 2～9 多层 18～50 2～6 中高层 10～40 2～5 高层 10～30 1～4 注：达不到上表标准规模的，必须与周边用地整合，以便小区或组团配套设施的落实和建设。（三）居住用地和公共设施用地建筑容量控制指标应符合表4.2.1规定要求。表4.2.1 建筑密度容积率绿地率小区组团小区组团小区组团低层独立式住宅 ≤12％ ≤15％ ≤0.3 ≤0.35 ≥45％低层连排式住宅 ≤22％ ≤25％ ≤0.5 ≤0.6 ≥40％多层住宅 ≤20％ ≤25％ ≤1.0 ≤1.2 ≥35％中高层住宅 ≤18％ ≤20％ ≤1.5 ≤1.8 ≥35％高层住宅 ≤16％ ≤18％ ≤2.0 ≤2.5 ≥40％大型零售商业和步行商业街 ≤40％ ≤2.0 ≥20％金融、行政办公、城市酒店 ≤35％ ≤2.5 ≥30％旅游度假区建筑项目低层或别墅式 ≤12％ ≤0.3 ≥55％多层或集中式 ≤15％ ≤0.5 ≥50％注： 1、文昌市城市规划区内新建、扩建、改建的建设项目，其建筑容量控制指标应按本表的有关规定执行。建设项目在规划、设计、建设中应优先满足标准车位数和绿地率的要求。 2、各种住宅层数混合的居住小区和组团取两者的指标值作为控制指标的上、下限值。 3、旧城区或城中村成片改造拆建项目，建筑容量控制指标可按上述标准适当放宽，原则上递减幅度不超过20％。（四）工业区、仓储用地开发建筑容量控制指标按国土资源部国土资发（2004）232号文件的有关规定执行。其中，一类、二类工业区内可配套建设一定规模的单身宿舍，其建筑间距应符合第四章的规定；三类工业区内及相邻地区严禁建设职工宿舍；工业区内单身宿舍和职工食堂用地的比例宜控制在5%～15%；仓储用地内应严格控制单身宿舍和商业建筑的建设。（五）对未列入的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业规定执行，但不应超过上述规定中相应居住建筑的控制指标；其绿地率指标应符合表4.2.2规定要求。表4.2.2 单位类别绿地率医院、疗养院 ≥40％学校、机关团体 ≥40％体育场馆、大型文化娱乐设施 ≥30％对外交通用地 ≥20％市政公用设施用地 ≥30％注：学校草坪操场计入绿地率指标。（六）建筑密度、容积率、绿地率的计算规则详见附录二相关条款。第二十条在原有建设用地范围内，其建筑容量控制指标已达到或超出规定值的，不得在原有建设用地范围内进行扩建、加层；用地内原有建筑的建筑容量控制指标虽未超出其规定值，但其扩建、加层对原总平面布局及空间结构有负面影响的亦不得建设。第二十一条私人住宅建设规定。（一）旧城区原则控制，不再新建私人住宅，原有的私人住宅经有关部门鉴定确属危房，并符合其他规定的，可允许维修加固；（二）新区内严格控制新建私人住宅；确需建设的应整合用地、编制修建性详细规划并经批准后统一建设；第二十二条建设用地未达到表4.3规定最小面积和最小面宽的，一般不能单独建设。表4.3 项目内容建筑高度最小用地面积最小面宽非居住用地多层 3000m² 40 m 高层 5000m² 50 m 居住用地 6000m² 50 m 注： 1、建筑工程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范及规定要求； 2、不规则用地的最小面积根据实际用地情况确定。 3、超高层和大型公共建筑的最小用地面积视其规模、性质、功能、高度、用地条件等情况相应增加。第二十三条建设用地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一且确实不妨碍城市规划实施的，市城市规划行政主管部门可予核准建设；（一）按经批准的详细规划实施且对四周无影响的；（二）邻接用地已经完成建设或成为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；（三）因道路、市政公用设施等限制，无法调整、合并的。第二十四条公共开放空间是指在建设用地内，能够全天为社会公众提供的广场，绿地、通道、停车场（库）等公共使用的室内外空间（包括平地、下沿式广场和屋顶平台）。公共开放空间应符合下列条件：（一）沿城市道路、广场留设；一方向的净宽度在4.5m以上，实际使用面积不少于100㎡；室内净高不小于4.5m。（二）以净宽1.5m以上的开放性楼梯或坡道连接用地地面或道路，且与用地地面或道路的高差在±5.0m以内（含±5.0m ）；提供室内连续开放空间的，其最大高差为±6.0m，且开放地面层；（三）向公众开放绿地、广场的，应设置座椅等休息设施；建筑竣工后，应设置相应的标志，并交有关部门管理或经批准由建设单位代行管理；常年开放，且不改变使用性质；（四）公共开放空间（含城市广场、市政设施和公共建筑等）应按有关专业规范采用无障碍设计，并提供方便残疾人使用的通道及设施。公共开放空间有效面积的计算方法详附录二相关条款。第二十五条建设用地范围内建设了开放空间的建设工程，在满足城市规划管理规定的各项经济技术指标要求（包括间距、退线、配建的停车场位等）、符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可按规定补偿增加一定的建筑面积。增加建筑面积的标准为：每提供1平方米有效面积的开放空间可补偿1.5 m2，但补偿的建筑面积总计不得超过核定建筑面积的15％。第二十六条居住小区内建筑架空层不作为公共开放空间；用作停车、绿化、居民休闲及布置居民活动配套设施等公共用途的，经市城市规划行政主管部门核定，其建筑面积可不计入建筑容积率（其中居住小区内建筑架空层用作停车的面积，不得超过架空层总面积的50％），但建成后不得围合、改作他用或者出售、出租。建筑密度按照规定予以计算。第二十七条建设工程应当按照以下标准配建机动车和非机动车停车场（库）：（一）配建停车场（库）的停车位指标应符合表4.4的规定。表4.4 用途分类单位标准住宅停缓建项目或拆迁安置住宅车位/户 0.5;自行车及摩托车取2 单元式住宅车位/100㎡建筑面积 1.0, 自行车及摩托车取1；旧城区取0.5 自行车及摩托车取2 独立式及联排式住宅车位/户 2.0 商业商业建筑（区）车位/100m2建筑面积小于等于2000 m2部分取2.0；超过2000 m2的以2000 m2为基数往上递增，递增部分取0.8～1.0；旧城区取0.4～0.6；自行车及摩托车取7.5 批发交易市场车位/100m2建筑面积 1.5～2.0,旧城区取0.5～0.6 自行车及摩托车取7.5 农贸市场车位/100m2建筑面积 1.0；旧城区取0.5～0.6；自行车及摩托车取15 酒店车位/客房四、五星级宾馆0.4～0.6车位/客房，其他星级宾馆0.3～0.5车位/客房自行车及摩托车取0.2 专业餐饮、餐馆车位/100m2建筑面积 2.5～3.5,旧城区取0.8～1.5 自行车及摩托车取3.6 办公行政办公楼车位/100m2建筑面积 1.5～2.0,旧城区取0.6～1.0 自行车及摩托车取2.0 商业办公楼 (写字楼) 车位/100m2建筑面积 1.8～2.2,旧城区取0.6～1.0 自行车及摩托车取0.4 其它办公楼车位/100m2建筑面积 1.2～1.5 自行车及摩托车取1.0 工业厂房车位/100m2建筑面积 0.2～0.6 仓库车位/1000m2建筑面积 0.4～0.6 公园综合公园、专类公园车位/1000 m2占地面积 0.5～1.5 其它公园车位/公顷占地面积需进行专题研究用途分类单位标准文体设施大型体育场馆车位/100座 3.0～4.0; 自行车及摩托车取20 小型体育场馆车位/100座 2.0～3.0; 自行车及摩托车取20 市级影剧院车位/100座 4.5～5.5 自行车及摩托车取30 一般影剧院车位/100座 2.0～3.0 自行车及摩托车取20 博物馆、图书馆车位/100m2建筑面积 0.5～1.0; 自行车及摩托车取10 展览馆车位/100m2建筑面积 0.7～1.0; 自行车及摩托车取1.5 医疗设施区以下医院车位/100m2建筑面积 0.2～0.4 自行车及摩托车取3.0 区以上医院车位/100m2建筑面积 0.4～0.8 自行车及摩托车取1.5 教育设施中学车位/100 学生 0.7～1.5; 自行车及摩托车取70 校址范围内至少设2个校车停车处小学车位/100 学生 0.5～1.2; 自行车及摩托车取20 校址范围内至少设2个校车停车处幼儿园车位/100 学生 0.5～1.2; 自行车及摩托车取10 校址范围内至少设2个校车

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