平顶山房地产市调研报告.ppt

,平顶山房地产市场调研报告,2017,年,11,月,章,节,目,录,Part 1,平顶山城市概况,Part 2,房地产市场情况,Part 3,代表性楼盘调研,Part1,城市概况,地理区位：,平顶山，别名鹰城。位于河南省中部，中原经济区重要的能源和重工业基地，豫中地区的中心城市。境内丛林叠嶂，山峦起伏，有国家,5A,级石人山（尧山）风景旅游区、石漫滩国家森林公园、白龟山风景旅游区、白龟湖国家湿地公园、昭平湖风景旅游区。,行政区划：,平顶山辖新华区、卫东区、湛河区、石龙区、舞钢市、叶县、鲁山、宝丰、郏县,4,区,5,县，总面积,7882,平方公里，总人口,438.8,万（,2016,年政府公报）。平顶山市区面积,90,多平方公里，人口,102,万。平顶山管辖的汝州市,2014,年被划为省管市。故本报告大数据选取平顶山,2014,年后大数据。,一、城市区位,二、城市宏观经济,2016,年，平顶山市全年经济运行总体呈现稳中有进、稳中有好的增长态势，,2016,年全市完成生产总值,1425.88,亿元，按可比价格计算，比上年增长,7.2%,。在全省经济排名中相对靠后。,注：,2014,年平顶山下辖汝州市化为省直管市，为保持城市大数据精确性，本报告大数据选取平顶山,2014,年后数据。,三、城市三产,平顶山市是一个以第二产业为主导的资源型城市，经济与煤炭资源开发息息相关，,2016,年城市一、二、三产业的结构由上年的,9.8:51.8:38.4,变化为,9.7:50.8:39.5,。第一产业比重下降了,0.1,个百分点，第二产业比重下降,1.0,个百分点，第三产业比重上升,1.1,个百分点，总体来看，城市转型缓慢，第二产业占比高达,50%,以上。,四、城市人口增幅,2016,年末全市总人口,438.8,万人，常住人口,404.8,万人，城镇化率,52.5%,。总体来看，该市人口基数稳定，城市总人口在,435,万左右，近三年人口增量约在,23,万,/,年，常住人口,400,万，其中市区人口约,100,万。,五、人均可支配收入,城乡居民经济差异较大，近年城乡可支配收入均保持稳定增长。,注：,2014,年平顶山下辖汝州市化为省直管市，为保持城市大数据精确性，本报告大数据选取平顶山,2014,年后大数据。,地理区位：,规划市域城镇体系空间结构为“一心、两卫、四极点”和“,X,型双轴发展”组成的点轴布局结构。,六、城市发展规划,“一心”：,指平顶山市（中心城区）为中心，按照,“发展西部新区，优化东区功能，完善老区环境”,的发展思路，完善中心城市职能，着重增强城市的区域竞争力、辐射力、带动力。,“两卫”：,叶县、宝丰县城为中心城区的卫星城，为中心城区的进一步发展提供空间。,“四极点”：,舞钢市、汝州市、郏县、鲁山县城为四个经济增长极，发展成特色突出的县（市）域经济和文化中心。,“,X,型双轴”：,沿焦枝、漯宝、平舞和洛界、许南等干线公路及洛平漯高速公路，以汝州市区、宝丰县城、平顶山中心城区、叶县县城、舞钢市区等城市为主要节点的城镇发展主轴线；沿,311,国道西段及郑尧高速公路，以鲁山县城、宝丰县城、郏县县城等城市为主要节点的城镇发展次轴线。,主城区定位：,中部经济区以平顶山中心城区为中心，以能源化工、装备制造产业为基础，强力推进工业化进程。,七、中心城区发展方向,中心城区优化土地利用结构，新区建设与旧区改造并举。通过西部新区建设，增强城市经济发展动力，同时为旧城改造拓展空间，提升城市整体建设水平。城区西扩南移。,主城发展方向：,八、平顶山新城规划,平顶山新城区的规划：总用地面积约,15.6,平方公里。其中工业用地面积约,277.21,公顷，占总建设用地的,18.08%,；居住用地面积,415.81,公顷，占总建设用地的,27.13%,；公共服务设施用地,298.50,公顷，占总建设用地的,19.48%,。规划到,2015,年，新城区产业集聚区建成区面积达到,1149,公顷，工业生产总值达到,700,亿元以上，就业人口,7,万人。,2020,年，新城区产业集聚区建成区面积达到,1565,公顷，工业生产总值达到,900,亿元以上，就业人口,10,万人。,从功能布局上看，,东居住、北产业、南服务、中心行政，,目前作为起步期的行政中心片区已经成熟。规划建设区正在南部综合服务业最为集中的区域。商务金融办公,CBD,、产业转型园区宝德未来城、中兴科技产业园等居住、教育，全方位优势配套，将会成为平顶山新的代名词。,小结,城市自然环境,平顶山是一个资源型城市，城市整体环境受制于前期矿产资源的开发的影响，居住环境相对较差，随着资源型城市经济发展受限，平顶山城市转型面临巨大的挑战。,城市宏观经济,平顶山经济、人口呈现稳中有进的增长态势，经济发展增速减缓，人口相对稳定。城市主导产业仍然以第二产业为主导，且第二产业占比高达,50%,以上，近年来第三产业占比有小幅增长，但增速较慢，,2016,年第三产业比重增加,1.1%,，第三产业整体约占三产的近,40%,。,城市封闭，流动性小,近年来平顶山城市人口基数稳定，外来人口较少，多以当地就业为主；铁路大交通不便，未能享受高铁经济带来的红利；近年来煤炭行业经济下行，以煤炭为主要经济来源的居民经济收入有限，城市处于转型阶段，目前暂未形成较为有利的新的经济增长点。这也是近年来该市楼市较为平淡、稳定的主要原因。,小结,城市发展方向,平顶山目前分为三个发展板块：市中心、新城区、湛南新城。为了缓解老城区发展压力，改善区域人居环境，在老城区向西、向南发展两个新城，平顶山新城区和湛南新城。目前湛南新城还在规划启动阶段，水电气暖等配套设施还未完全配套到位，西侧新城是政府发展的核心区域，市政府已经搬迁至新区，但发展十余年，仍然繁华欠佳。且平顶山新城区与老城区之间有较大空置空间，为资源开采下沉区。,Part2,平顶山房地产市场概况,一、土地市场,地块编号,面积,（亩）,用途,成交价,（万元亩）,区域,平,XC（2017）022,号,105.33,商服用地,150,新城区,平,ZH（2017）008,号,A1,30.70,住宅兼容商用,190,新华区,平,ZH（2017）008,号,A2,70.98,住宅兼容商用,150,新华区,平,ZH（2017）008,号,A3,60.90,住宅兼容商用,160,新华区,宗地二（,1,）,8.24,住宅用地,330,卫东区,宗地一（,1,）,11.96,商服用地,331,新城区,宗地一,57.53,住宅兼容商用,159,新城区,宗地二,146.03,住宅兼容商用,505,卫东区,宗地三,126.38,住宅兼容商用,309,湛河区,331,万,/,亩,331,万,/,亩,150,万,/,亩,190,万,/,亩,330,万,/,亩,505,万,/,亩,309,万,/,亩,平顶山土地市场,2017,年前三季度共计供地,16,块地，其中住宅供地,8,块，住宅供地主要在湛南新区，住宅地价在,300500,万,/,亩左右，但供地面积普遍较小，几十亩至,100,亩左右。,一、土地市场,2016,年平顶山土地市场交易活跃，城市化进程速度加快，新城区市场土地供应将成主流，综合体类、尤其是商务和商业类产品竞争将日趋激烈。,2016,年，全市房地产土地购置面积,28.81,万平方米，同比减少,15.20%,；土地成交价款,8.29,亿元，同比增长,12.40%,；土地交易契税,0.08,亿元，同比减少,46.38%,。,2016,年度平顶山市区国有建设用地使用权挂牌出让,13,批次，共计,44,宗土地，共计,112,万平方米（合,1680,亩）；最终成交土地,39,宗，成交面积,104.8,万平方米（合,1572,亩），成交金额,24.58,亿元人民币，土地成交均价为,156.35,万元,/,亩,，,成交均价最高的是河南鹰城集团有限公司获得的一宗位于卫东区建设路与康复路交叉口西北角的商业用地地块和位于卫东区康复路东侧的一宗住宅即商业用地地块，成交价分别为,626.3,万元,/,亩和,612.4,万元,/,亩，其次是碧桂园集团所属的平顶山碧海置业有限公司获得的建设路中段一宗住宅及商业用地地块，成交价为,454,万元,/,亩。,2016,年度在土地方面投入最高的是碧桂园集团所属的平顶山碧海置业有限公司，土地投入金额,4.84,亿元人民币，其次是河南鹰城集团有限公司，土地投入共计,4.56,亿元人民币；大连万达商业地产股份有限公司以,196,万元亩获取了建设路中段路南一宗面积为,46157.64,平米的商业用地，土地出让金共计,1.36,亿元人民币。,平顶山市房地产开发投资呈现出逐年递减的趋势。,2016,年，全市房地产开发投资完成,138.2,亿元，同比减少,28.94%,。其中：住宅开发投资完成,100.08,亿元，投资金额占整个房地产开发投资总额的,72.44%,；商业营业用房及办公楼开发投资完成,21.34,亿元，占投资总额的,15.45%,；其他投资完成,16.47,亿元，同比增长,110.2%,，占投资总额的,12.12%,。,二、房地产开发投资,三、近三年房地产供销情况（市区）,近三年，平顶山整体房地产市场较为稳定，但对于市区而言，,2015,年在供应量稳步上升的情况下，由于煤炭经济下行，伴随,2015,房地产销量有所下降，降幅达,9.9%,。,2016,年随着全国房产形势大幅上涨，平顶山楼市供应量和成交量也均呈现两位数涨幅。,2016,年，全市商品房,2016,年全市商品房上市,38065,套、,417.83,万平方米，同比分别增长,21.50%,和,14.24%,。其中：市区商品房上市,26877,套、,300.76,万平方米。,2016,年全市商品房共销售,34929,套、,402.10,万平方米，其中：市区销售,22387,套、,248.42,万平方米,，同比分别增长,68.98%,和,76.94%,；县域销售,12542,套、,153.68,万平方米。,可见平顶山商品房的供销主力仍在市区。,四、,2016,楼市情况,五、房地产市场格局,房地产市场格局：,目前平顶山房地产开发板块主要划分为新城区板块（新城区），建中板块（新华区），南部板块（湛河区），北部板块（矿工路以北卫东区域），东部板块（卫东区）。,新城区板块,建西板块,建中板块,湛河新区板块,北部板块,建东板块,五、房地产市场格局,新区板块：,政府着力规划的区域，多为新开发楼盘，社区绿化面积较大，住房品质较高，有良好的人居氛围，新区现处于建设期，此区域的生活配套和商业配套仍未完善。代表楼盘有建业十八城、恒大御景半岛等，楼盘价格也相对较高，单位均价为,6700,元,/7700,元,/,（精装）区间。,新城区板块,建西板块,建中板块,湛河新区板块,北部板块,建东板块,五,、房地产市场格局,建中板块：,是指以建设路中段和中兴路为中心辐射的大部分老城区区域，目前此区域又以鹰城广场为核心的凌云路附近最为活跃，代表楼盘为金石九天城、名门世家、百合金山、佳田新天地等，区域价格差异大，基本在在,50008000,元,/,区间，目前片区竞争处于白热化，产品同质化较为严重。,新城区板块,建西板块,建中板块,湛河新区板块,北部板块,建东板块,五,、房地产市场格局,南部板块（湛河区）,:,主要是市区南部沿神马大道周边区域，此区域也是老城区南扩的部分，是市政府重点打造的湛南新城项目区域，周边配套正在完善，开发潜力较大。代表楼盘有恒大名都、平顶山碧桂园等，楼盘整体价位在,4500-5500,元,/,区间，个别楼盘如恒大名都,7100,元,/,银基誉府,5800,元,/,。片区内名企较多，楼盘竞争更加激烈。,新城区板块,建西板块,建中板块,湛河新区板块,北部板块,建东板块,五,、房地产市场格局,北部板块,:,在矿工路、平安大道上的区域，主要以平煤集团为核心东西延伸，多为棚户区改造工程，由于矿区的原因，房地产开发空间有限，新盘较少，楼盘均价在,4200-5000,元,/,之间。,新城区板块,建西板块,建中板块,湛河新区板块,北部板块,建东板块,五,、房地产市场格局,东部板块（卫东区）,:,平顶山东环路以东范围，也是市政规划的高新技术企业和城东大型批发建材市场区域，主要代表楼盘有万达广场、碧桂园天玺、碧桂园应国府，楼盘均价为,5000-5500,元,/,区间，个别楼盘碧桂园价位在,7500-8000,元,/,。,万达将于,11,月,24,开业，平棉集团老厂区为项目地。,新城区板块,建西板块,建中板块,湛河新区板块,北部板块,建东板块,六、房地产市场发展现状,本地客群,外地客群,购房客群,90%,以上来自平顶山市本地和各郊县，外地人购房比例低。新城区以改善投资客居多，以环境作为最大的需求目标；而其他区域基本为刚需刚改群体，享受便捷完善的城市配套。城镇化进程加快，矿区棚户改造、旧城拆迁和城中村改造力度加大，也增加房地产刚性需求。,六、房地产市场发展现状,新城区板块,建西板块,建中板块,湛河新区板块,北部板块,建东板块,政府主导新城区的开发，南部片区发展湛南新城、南部环线外向扩，中心城区主导旧城和城中村改造，东部工业区、北区矿区发展相对受限。由于城市规划和区域潜力差异，新城区整体房价最高；其次为中心城区，即以丹尼斯为中心的建中板块，和以万达为中心的建东板块。,区域特点表现,Part3,平顶山代表性楼盘,典型楼盘代表,平顶山的房价两极分化相对其它地级市来说非常严重，,建业、恒大、碧桂园,构成平顶山的三个相对靠谱的房企，三家房企几乎收割了平顶山的所有有钱人。这两年销售比较好的刚需项目，百合金山和九龙广场，两个项目具有共同的特征，项目体量大，位置相对可以，周边已经成熟，价格相对比较低，满足部分低总价刚需客户。,区域代表楼盘价格,板块,典型项目,价格（元,/,）,新城区,建业十八城,6700,（高层精装）,恒大御景半岛,8000,（高层精装）,湛南新区,恒大名都,7000,（高层精装）,银基誉府,高层,5700,，洋房,8500-9000,平顶山碧桂园,高层,6400,（精装），洋房,8500,（精装）,凯旋国际,高层,4800,新华区,百合金山,高层,4900,名门世家,高层,6500,卫东区,碧桂园天玺,7500-8000,（高层精装）,平顶山碧桂园,位置,姚电大道与亚兴路交汇处西南角,开发商,平顶山广鹰置业有限公司,占地面积,61336,平方米,建筑面积,171741,平方米,容积率,2.80,楼栋数,14,栋,总户数,1360,户,物业费,1.60,元,/,月,产品情况,约,100-135,瞰景高层、,140-252,花园洋房,价格,高层,6400,（精装），洋房,8500,（精装）,平顶山碧桂园项目作为碧桂园进驻该市的第一个项目，位于城南湛河板块，以刚需、刚改以及老城外溢客户为主，销售进度相比其他几个碧桂园楼盘较缓。,碧桂园 天玺,位置,建设路与诚朴路交叉口老棉纺厂原址,开发商,平顶山碧海置业有限公司,占地面积,71332,平方米,建筑面积,310000,平方米,容积率,3.40,楼栋数,17,栋,总户数,1470,户,物业费,2.00,元,/,月,产品情况,1#,为高层，,32,层；,2-3#,为高层，每栋,33,层；,5-6#,为高层，,33,层；,7-10#,为高层，,31,层；,11-12#,为高层，,25,层；,13-19#,为多层，,7,层,价格,精装高层,75008000,元,/,紧邻平顶山万达广场，万达定于,2017,年,11,月,24,开始营业，项目区位优势凸显，目前在售精装高层均价在,75008000,元,/,左右。,恒大名都,位置,凌云路与姚电大道交汇处向西,500,米路南,开发商,恒大集团平顶山恒荣置业有限公司,占地面积,100000,平方米,建筑面积,380000,平方米,容积率,3.75,楼栋数,15,栋,总户数,3553,户,物业费,1.60,元,/,月,产品情况,恒大名都共,15,栋楼，每栋楼均为,33,层，主力户型为,79,平米两房，,92,平米、,105,平米、,128,平米 三房。,价格,现房：,7000,元,/,，期房,6800,元,/,恒大名都项目位于湛南新城片区，在平顶山老城南移发展带上，项目以高层为主，主要针对老城区外溢刚需、刚改客户群体，目前在售期房均价在,6900,元,/,左右。,小结,市场格局,平顶山房地产市场以中小开发商居多，目前国内一线进驻的有恒大（,2,个项目），碧桂园（含汝州共计,4,个项目），省内知名开发商有建业、名门、银基，本地品牌开发商有常绿、佳田、华诚荣邦，以上开发商基本上占据平顶山房地产市场的,60%,。其余均为小开发商或者项目公司，品质一般，无证开盘遍地，恶性竞争严重（低首付购房）。,价格表现,建业、恒大、碧桂园在价格上遥遥领先于平顶山当地开发商，像碧桂园、恒大典型楼盘精装高层价格在,70008000,元,/,左右，区域一般楼盘均价在,4500,元,/,5000,元,/,左右。在实际调研中了解到，平顶山市房地产发展稳定，并未跟随,2016,年全国房地产行情出现大的井喷现象，开发商供货量相对稳定，年市场销售额在,100,亿左右，城市单盘销冠在,10,亿左右。（在平顶山房产圈有这样的说法，平顶山房价和全国地产形势关系不大，但是和国际煤炭价格关系很大，煤价高了，房价就能往上涨，煤价跌了，房价就只能落。煤价决定企业效益，工人工资，而工人工资又决定房地产购买力）。,置业目的及客户来源,新城区客户基本以改善型和地缘性客户为主，就近工作方便或者是为了追求高品质生活环境；老城区客户以当地刚需客群为主，就近居住；老城区如恒大、碧桂园等楼盘多以城市和县区高收入群体为主，对项目的功能性、商业配套、附加值、教育资源、交通等外部因素具有较高的要求。,谢谢观看,