青岛市房屋专项维修资金管理办法.doc

青岛3月起交存"房屋养老金" 高层约133.6元/㎡
2012年01月11日 07:40 来源：中国山东网
导读：今年3月，《青岛市房屋专项维修资金管理办法(试行)》(下称“管理办法”)将开始实施。由于房屋专项维修资金数额很大，而且关系千家万户，这项政策一经发布就引起广泛关注。被称为“房屋养老金”的房屋专项维修资金，到底如何交，又该怎么管?记者对此进行了探访。
今年3月，《青岛市房屋专项维修资金管理办法(试行)》(下称“管理办法”)将开始实施。由于房屋专项维修资金数额很大，而且关系千家万户，这项政策一经发布就引起广泛关注。被称为“房屋养老金”的房屋专项维修资金，到底如何交，又该怎么管?记者对此进行了探访。
交存有标准
管理办法规定，房屋专项维修资金，是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，不得挪作他用。房屋共用部位主要包括:房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
听说青岛即将收缴房屋专项维修资金的消息后，家有多套房子的戎先生的第一反应是:哪些房子需要交?按什么标准交?
对此，管理办法明确，青岛七区的住宅和非住宅房屋(包括商品房、保障性住房、拆迁安置房和写字楼、商业网点等)的业主，都应当交存房屋专项维修资金，但一个业主所有且与其他房屋不具有共用部位、共用设施设备的除外。属于出售公有住房的，售房单位、购房人也应当交存房屋专项维修资金。
对于交存标准，管理办法规定，首期房屋专项维修资金的交存标准为:配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的8%交存;未配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的5%交存。
按照青岛市建设行政主管部门测算，2010年，青岛住宅建筑安装工程造价，高层平均约为1670元/㎡，多层平均约为1020元/㎡，依此计算，高层房屋专项维修资金的交存标准为133.6元/㎡，多层房屋专项维修资金的交存标准为51元/㎡。
“初步计划是按照2010年的建筑安装工程造价计算，但如果建筑施工有成本上的较大变化，我们会适时进行调整。”青岛市国土资源和房屋管理局副局长王咸宁表示。
管理办法还规定，出售公有住房的交存标准为:购房人按照售房款的2%交存;售房单位按照多层房屋售房款的20%、高层房屋售房款的30%，从售房款中一次性提取。这一规定与目前青岛出售公有住房专项维修资金交存标准一致。
在交存办法上，管理办法规定:对于购买商品房的市民，应当在与建设单位签订商品房屋预售合同时，将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户，未出售房屋及拆迁安置房屋的首期房屋专项维修资金，由建设单位在办理房屋初始登记前存入资金专户。对于购买公有住房的市民，应当在办理购房手续时将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户，公有住房售房单位应当在收到售房款后，及时将房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。对于原有房屋没有交存维修资金的市民，应当按照业主大会决定的方式补交;未成立业主大会的，由街道办事处组织物业管理区域内已入住面积且已入住户数比例达到三分之二以上的业主决定补交形式。
一户一账 业主可查询
房屋专项维修资金的另一关注焦点,在于“怎么管”。正如市民刘先生所言,“如何保证房屋维修专项资金专款专用?”这也是很多市民想知道的。
按照管理办法,根据“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则,房屋专项维修资金的管理实行业主自主管理或房屋专项维修资金管理机构代为管理的方式。业主要求自主管理的,可以由业主大会授权业主委员会对房屋专项维修资金实行自主管理;未成立业主大会或者业主大会未决定自主管理的,其房屋专项维修资金由市房屋专项维修资金管理机构代为统一管理。
在具体操作上,房屋专项维修资金管理机构将委托商业银行,开立房屋专项维修资金专户,并按房屋户门号设立分账,也就是一户一账。
管理办法还规定,资金管理机构、业主委员会,应当每年至少一次与专户管理银行核对房屋专项维修资金账目,并向业主公布。还要求资金管理机构、专户管理银行建立房屋专项维修资金信息系统,业主可随时对其分户账中房屋专项维修资金使用、增值收益和账面余额进行查询。
“维修资金属于业主所有,不是交给政府的,更不是交给资金管理机构的。”青岛市物业管理办公室主任王西涛表示,房屋所有权转让时,该房屋分户账中结余的房屋专项维修资金随房屋所有权同时转让。市民资金专户中的维修资金将按照人民银行有关规定计息,滚存使用。
据了解,目前,青岛市相关部门正在研究制定房屋专项维修资金交存、使用的具体流程等管理办法的配套文件。

《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》解读
1、什么是房屋专项维修资金？
答：房屋专项维修资金是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。
2、为什么要建立房屋专项维修资金制度？
答：设立房屋专项维修资金的目的，是为了保障业主的房屋及其相关共用部位、共用设施设备的大中修和更新改造，延长房屋的使用寿命。房屋专项维修资金是“取之于民、用之于民”的一项住房保障资金，又称为“房屋养老保险金”。
3、全国其他城市房屋专项维修资金建立情况？
答：目前，全国所有直辖市、省会城市、副省级城市都已建立了完善的房屋专项维修资金制度；我省所有地级市也都建立了专项维修资金。
4、房屋专项维修资金归谁所有？
答：房屋专项维修资金属于业主所有，并存入业主的房屋户门号分户账中。
5、房屋专项维修资金与物业服务费有什么区别？
答：房屋专项维修资金与物业服务费的区别在于物业服务费是指物业服务企业为物业管理项目的全体业主提供的公共服务费用，服务内容涉及绿地养护、共用设施设备正常运转、公共秩序维护、卫生保洁等。房屋专项维修资金是专项用于房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新改造费用，其不包含在物业服务费中。
6、哪些房屋需要建立房屋专项维修资金？
答：根据有关规定，商品住宅（包括限价商品房、经济适用住房、单位集资建房、拆迁安置用房等）、商业用房（包括网点经营用房、写字楼等）以及出售公有住房都应建立房屋专项维修资金。
7、房屋专项维修资金由谁交存？
答：依据《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》（政府令第215号）规定：住宅和非住宅房屋的业主应当交存房屋专项维修资金，但一个业主所有且与其他房屋不具有共用部位、共用设施设备的除外；属于出售公有住房的，售房单位、购房人也应当交存房屋专项维修资金。
8、房屋专项维修资金主要用途是什么？
答：该资金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
9、房屋的共用部位主要包括什么？
答：依据《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》（政府令第215号）规定：房屋共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋内业主或者结构相连的不同楼幢业主共有的部位，主要包括：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
10、房屋的共用设施设备主要包括什么？
答：依据《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》（政府令第215号）规定：房屋共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由房屋业主共有的附属设施设备，主要包括：电梯、单元门、避雷针、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
11、房屋的保修期限是怎样规定的？
答：依据《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
12、房屋专项维修资金由谁管理？
答：根据“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，房屋专项维修资金的管理实行业主自主管理或房屋专项维修资金管理机构代为管理的方式。业主要求自主管理的，可以由业主大会授权业主委员会对房屋专项维修资金实行自主管理；未成立业主大会或者业主大会未决定自主管理的，其房屋专项维修资金由市房屋专项维修资金管理机构代为统一管理。
13、房屋专项维修资金交到哪？
答：由维修资金管理机构委托具有一定规模、资信良好的商业银行作为维修资金专户管理银行，开立维修资金专户。并委托专户管理银行办理维修资金账户的设立、交存、结算等手续。
14、商品房屋的首期专项维修资金交存标准是什么？
答：依据《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》（政府令第215号）规定：商品房（含保障性住房、拆迁安置房）业主应当按照所拥有房屋的建筑面积交存房屋专项维修资金。首期房屋专项维修资金每平方米建筑面积的交存标准：配备电梯的房屋按照建筑安装工程每平方米造价的8%交存；未配备电梯的房屋及配备电梯且未设地下车库的底层房屋按照建筑安装工程每平方米造价的5%交存。
15、商品房屋的业主怎样交存首期房屋专项维修资金？
答：依据《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》（政府令第215号）规定：商品房屋的购房人应当在与建设单位签订商品房屋预售合同时，同时将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户；建设单位在办理房屋初始登记前，应当将未出售房屋及拆迁安置房屋的首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。
16、出售公有住房的首期专项维修资金交存标准是什么？
答：出售公有住房的售房单位按照多层房屋售房款的20％、高层房屋售房款的30％，从售房款中一次性提取；购房人按照售房款的2％交存。
17、出售公有住房的首期房屋专项维修资金怎样交存？
答：公有住房的购房人应当在办理购房手续时将首期房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户；公有住房售房单位应当在收到售房款后，及时将房屋专项维修资金存入房屋专项维修资金专户。
18、怎样利用公积金交存房屋专项维修资金？
答：依据《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》（政府令第215号）规定：已交存住房公积金的业主，经本人或者其配偶申请，并经住房公积金管理机构核准，可将业主及其配偶的住房公积金按照一定比例提取房屋专项维修资金，具体提取比例由市房屋行政主管部门会同市住房公积金管理机构研究确定。
19、房屋专项维修资金是否只交存一次？
答：当房屋分户账中专项维修资金余额不足首期交存额的30%的，该户房屋业主应及时足额续交。
20、原有房屋怎样补建房屋专项维修资金？
答：原有房屋未建立专项维修资金的，业主应当按照首期房屋专项维修资金的标准补建。
21、不按照规定交存房屋专项维修资金的怎么办？
答：依据《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》（政府令第215号）规定：建设单位在办理房屋初始登记时应提交首期房屋专项维修资金的交存证明；业主未交存、续交、补建房屋专项维修资金的，房屋行政管理部门不予受理产权登记申请。
22、房屋发生权属变更时房屋专项维修资金怎么办？
答：房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明房屋专项维修资金交存和结余情况，该房屋分户账中结余的房屋专项维修资金随房屋所有权同时转让。
23、房屋灭失时，房屋专项维修资金怎样处理？
答：因拆迁或其他原因致使房屋灭失的，房屋户门号分户账中结余的维修资金应当返还业主。
24、房屋专项维修资金的使用原则是什么？
答：房屋专项维修资金是专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。它的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
25、房屋专项维修资金使用时怎样分摊？
答：依据《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》（政府令第215号）规定：使用维修资金应当遵循谁受益谁负担的原则按照下列规定分摊：
(一)属全体业主共有的共用部位、共用设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；
(二)属单幢房屋内业主共有的共用部位、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；
(三)属一个单元内业主共有的共用部位、共用设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；属单元内一侧房屋业主共有的共用部位、共用设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；
(四)相邻业主共有部位的维修，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。
26、业主自主管理房屋专项维修资金的具体使用程序是什么？
答：本着方便于民的原则，房屋专项维修资金的使用明确了公示制度，保证了业主知情权，提高了资金使用的透明度。房屋专项维修资金实行业主自主管理的，其使用按照以下程序办理：
（一）业主委员会制定使用方案；
（二）使用方案应当在小区明显位置公示不少于7日，并经有利害关系的所占面积及户数比例达到三分之二以上的业主同意；
（三）业主委员会将使用方案报房屋专项维修资金管理机构备案后，由业主委员会持备案证明到专户管理银行办理房屋专项维修资金划转手续；
（四）业主委员会组织实施使用方案。
27、资金管理机构代管房屋专项维修资金的具体使用程序是什么？
答：房屋专项维修资金实行代为管理的，其使用按照以下程序办理：
（一）物业服务企业制定使用方案；
（二）使用方案应当在小区明显位置公示不少于7日，并经有利害关系的所占面积及户数比例达到三分之二以上的业主同意；
（三）物业服务企业将使用方案报房屋专项维修资金管理机构审核；
（四）房屋专项维修资金管理机构经现场勘查后办理备案手续，并通知专户管理银行将使用方案工程预算资金的70％从物业管理区域单位账中划转至物业服务企业；
（五）物业服务企业组织实施使用方案；
（六）工程竣工后，物业服务企业应当邀请所在地房屋专项维修资金管理机构、街道办事处、相关业主代表对工程质量进行验收，对工程决算有异议的，可以委托专业中介机构对工程造价进行审核，费用计入维修和更新、改造成本；
（七）经验收合格后，由房屋专项维修资金管理机构通知专户管理银行拨付应付费用的剩余款项。
未实施物业管理的，由相关业主或者业主委员会按照上述程序办理使用手续。
28、房屋专项维修资金的“使用方案”主要包括哪些内容？
答：维修资金使用方案应当包括维修和更新、改造内容；工程预算；涉及房屋户门号及户数；维修和更新、改造组织方式和验收方式等内容。
29、共用部位、共用设施设备出现影响公共安全等紧急情况时，怎样使用房屋专项维修资金？
答：由于共用部位、共用设施设备在使用中出现的一些故障，如按正常申请程序操作，可能会严重影响业主的正常生活，甚至会引发公共安全问题。因此《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》（政府令第215号）第二十六条、第二十七条专门对维修资金的应急使用作出了规定，明确了维修资金应急使用的范围，简化了使用程序，确保发生紧急情况时维修资金及时到位。
30、哪些情况属于房屋专项维修资金应急使用的范围？
答：依据《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》（政府令第215号）规定：发生下列紧急情况的，属于房屋专项维修资金应急使用的范围：（一）电梯故障经有关部门确定危及人身安全的；（二）外墙墙面有脱落危险、屋顶渗漏等严重影响房屋使用和安全的；（三）排水管道堵塞、漏水影响正常使用的；（四）消防设施损坏，消防部门出具整改通知书的；（五）危及房屋使用安全、影响业主正常生活的其他紧急情况。
31、维修和更新、改造时如何确定施工企业？
答：在房屋维修时，可以采取公开招标或者邀请招标等方式选择具有相应资质的施工企业，并与施工企业签订工程施工合同。
32、哪些费用不得在房屋专项维修资金中列支？
答：依据《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》（政府令第215号）规定：下列费用不得从房屋专项维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；
（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的维修和养护费用；
（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；
（五）其他不应当由房屋专项维修资金承担的费用。
33、房屋专项维修资金的账目怎样核查和公示？
答：为保证业主对维修资金的知情权，增强资金使用的透明度，《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》（政府令第215号）规定资金管理机构、业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对房屋专项维修资金账目，并向业主公布。还要求资金管理机构、专户管理银行建立房屋专项维修资金信息系统，业主可随时对其分户账中房屋专项维修资金使用、增值收益和账面余额进行查询。
34、业主交存的房屋专项维修资金是否有利息？
答：依据《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》（政府令第215号）规定：房屋专项维修资金自存入维修资金专户之日起，按中国人民银行有关规定计息，利息计入房屋专项维修资金分户账滚存使用。
35、政府有关部门对房屋专项维修资金有什么监管措施？
答：依据《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》（政府令第215号）规定：市房屋行政主管部门应当会同市财政部门组织相关单位定期对房屋专项维修资金交存和使用情况进行检查，规范和完善房屋专项维修资金的使用和管理。
审计部门应当对房屋专项维修资金管理情况进行审计监督，并向社会公布审计结果。
36、不交存房屋专项维修资金的，需承担什么法律责任？
答：依据《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》（政府令第215号）规定：单位和个人未按照本办法规定交存或拒绝按规定承担房屋专项维修资金的，业主委员会或相关业主可以依法对其提起诉讼。
37、对擅自挪用房屋专项维修资金的怎样处罚？
答：违反规定挪用房屋专项维修资金的，由市房屋行政主管部门追回挪用的房屋专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。物业服务企业挪用房屋专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚，还应当依法吊销其资质证书。