铜仁市房地产市场调查分析报告-文档资料.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,铜仁市房地产市场调查分析报告,深圳市重量行房地产顾问有限公司策略提供,2010,年,4,月,22,日,谨呈：铜,仁市新艺房地产开发有限公司,1,目 录,前 言,第一部分 住宅市场,一、铜仁市区房地产市场调查,二、商品房市场结构分析,三、小结,第二部分 商业市场,一、铜仁市商区分布调查,二、铜仁市商圈格局分析,三、小结,结束语,附件：,铜仁市房地产市场调查表,2,前 言,本部报告针对铜仁市房地产市场住宅和商业两部分做出微观调查分析，在审视本地房地产市场行情的同时，并从中挑选出主要竞争对手，作为本项目营销策划定位参考。了解,目前当地,房地产市场,的供给与需求特征、价位水平及营销水平,，以掌握本地商品房市场和商业地产市场营销脉络。,3,第一部分 住宅市场,市调方法：,通过,网络信息查询、,对楼盘的实地踏勘,、咨询和对,周边市场环境进行深入了解,。,调查项目：共普查铜仁市房地产市场在售项目,20,个。从中挑选出有参考价值的楼盘,15,个。并包含一些在建、售罄或者基本售罄项目。,铜仁市房地产市场楼盘调查表,内容作为附件。,本节内容是对房地产市场宏观信息和调查表住宅部分内容的归纳和整理分析。,4,房地产市场宏观信息：,看点一,、建立,稳定房价和住房保障,领导,问责机制。,看点二、,实行更为严格的差别化住房信贷政策,：,对购买首套自住房且在,90,平方米以上的家庭，首付款比例不得低于,30%,；,对购买第二套住房家庭，首付款不得低于,50%,，利率不得低于基准利率的,1,.,1,倍；,对购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。,严格限制炒房和投机性购房。热点地区，暂停发放第三套及以上住房贷款；,对不能提供,1,年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。,看点三、发挥税收政策对住房消费和收益的调节作用：,物业税和房产保有税将执行。,看点四,、调整住房供应结构。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的,70%,，并优先保证供应。,看点五、加大交易秩序监管力度。不允许存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为。,纵观房地产新政：解读“新国十条”,2010,年,4,月,17,日,楼市政策,5,1,、全市,2009,年上半年房地产开发计划投资总额,7.4,亿元，实际完成投资,2.47,亿元，与,2008,年上半年同期,3.6,亿元相比下降,31.3%,。,2,、商品房竣工面积,9.3,万平方米，与去年同期,14.7,万平方米相比下降,36.7%,。,3,、商品房销售面积,7.8,万平方米，与去年同期,6.2,万平方米相比上升,25.8%,。,4,、商品住房空置面积,4.3,万平方米，历年营业用房和办公用房空置面积为,2.7,万平方米。,5,、,2009,年上半年新开工面积,23,万平方米，与去年同期,44,万平方米相比下降,47.7%,。,“铜仁市房地产网”网摘信息：,铜仁房地产市场宏观信息：,2009,年上半年房地产投资额、商品房竣工面积、新开工面积比上年同期均下降,30%,以上。,2009,年上半年房地产销售面积、商品房空置面积比上年同期均呈上升趋势。,说明：,1,、商品房消费市场对新房需求度高。,2,、新供商品房销量大增将推动房价快速上涨。,3,、城市升级推动居民居住模式快速发生改变。,4,、本地外来人口少，多为改善型购房。,房地产市场宏观信息：,6,一、铜仁市区房地产市场调查,本案坐拥铜仁老城区繁华成熟之美！,大兴工业区,新城区,中央商务区,规划人口,60,万人,老城区,规划人口,30,万人,城市规划分区明确、项目地理位置得天独厚！,灯塔仓储物流加工区,本案,7,铜仁市区房地产市场在售（在建）楼盘分布,本案,城区楼盘分布密集,区域同质化特征趋高,市政府,名城世家,御景,阳光山庄,鸿运花园,侨泰,嘉逸花苑,锦江怡苑,江华国际,公园道,1,号,铭君华府,清水景苑,金砂水岸,水晶江岸,景尚名都,凯旋春天,官地湾,金域蓝山,大江苑,御风锦江,锦江五星酒店,铜仁五星级宾馆,骏逸江山,世纪花城,南长城,金滩国际,时代商汇,东太大道,天都,锦绣天地,在售、登记,售罄,停工,丽景名苑,8,二、商品房市场结构分析,主要参考楼盘的选择：,建筑型态可比性,产品结构相似性,地段价值同一化,楼盘形象美誉度,时代商汇,骏逸江山,公园道,1,号,江华国际,南长城金滩,重点调查楼盘,楼盘名称,时代商汇,骏逸江山,公园道,1,号,江华国际,南长城金滩,营销进度,二期在建,售罄,在售一期,一期在售,二期在售,9,调查表主要数据统计表,项目名称,建筑面积（）,容积率,建筑形态,层数,梯户比,主力户型,户型面积（）,均价（元,/,）,公园道,1,号,280000,3.8,高层,18,一梯二户,三房,120,140,2580,元,/,江华国际,74653,7,高层,22,二梯四户,三房,12,0130,尚未出台,骏逸江山,100000,6.8,高层,28,二梯四户,三房,130,2100,元,/,时代商汇,摩卡商业公园,200000,2.4,高层,31,二梯五户,二房,60-100,尚未出台,南长城金滩国际,（二期）,60000,6.4,高层,30,二梯六户,三房,140,3130,元,/,本项目,241881.96,5.98,高层,33,二梯五户,三房,130,140,项目名称,地段位置,周边配套,建筑风格,园林景观,形象广告语,代理商,销售管理,形象评价,公园道,1,号,清水南路,完善,欧式风格,好,锦江河畔公园社区,无,好,好,江华国际,火车站转盘处,完善,现代风格,较少,上下有致,创意无限,无,较好,好,骏逸江山,东太大道与共青路交汇处,完善,现代风格,较少,首席雍华府邸,山水传世之作,有,一般,较好,时代商汇,摩卡商业公园,东太大道,完善,现代风格,较好,铜仁享乐大本营,无,一般,较好,南长城金滩国际（二期）,金滩大桥头,完善,现代风格,一般,与山水共生的社区与都市同步的生活,无,一般,较好,二、商品房市场结构分析,10,本地楼盘户型结构分析：,1,、三房、四房是本地楼市的绝对主力户型，面积主要集中在,110140,之间,。,2,、各楼盘依市场定位不同，单户面积略有不同，但总体结构同质化程度高，竞争激烈。,（）,二、商品房市场结构分析,11,本地楼盘房价走势分析：,年份,房价（元,/,）,3000,2000,1500,1000,2500,2007,年上半年,2008,年上半年,2009,年上半年,2010,年上半年,1,、本地楼市房价从,2009,年起，出现快速增涨势头。,2,、进入,2010,年，随着城市大开发的进程不断加快，房价增幅开始加大。初步预测近四年房价增幅,93%,，基本翻了一番。（,1250/1350,*,100%,）,1350,1500,1700,2600,备注：历年数据来源于网络贵州日报记者口径。,2010,年数据是根据本次市调统计分析得来。,二、商品房市场结构分析,12,本地楼市客群分析：,这部分消费者较为富裕，理念也较为超前，,迫切需要,较高品质的商品房社区。,该部分购房群体有较为稳定的收入，对,高,品质楼,盘,和价格有一定的认同感和承受力。,公务员,个体及私营业主,企事业单位职工,县镇级高收入者,本地楼市购房用途分析：,购房者渴望升级高品质生活，主要看重交通、育子、工作的便利性。,本地市民逐渐认识到规模化、智能化、园林化、统一物业管理小区的生活质量优势。,本地购房者开始看重新户型的生活模式、居住价值和升值空间。,工作就近购房,子女上学,改善自住,投资保值,二、商品房市场结构分析,20%,25%,30%,25%,35%,20%,35%,10%,比例数据系与各楼盘售楼员访谈统计得出,13,市场楼盘营销形象分析：,二、商品房市场结构分析,园林景观营造,营销推广手法,楼盘形象包装,销售现场管理,小区内环境园林景观规划得到重视，在一些低密度楼盘开始展现。如天都绵绣天地、御景阳光山庄,本地楼盘包装普遍不重视建筑包装，售楼处装修包装水平参差不齐。一般是外地企业楼盘形象要优于本地企业楼盘形象,主要表现为户外、围墙、户型图、海报、楼书、网络、开盘优惠等措施，组合推广手段应用较少。如：没有一家使用样板房、组织论坛活动等形式推广。,本地企业楼盘销售现场管理非常不规范，外地企业楼盘管理较好。关键是营销理念差异化,14,本案竞争对手确立：,二、商品房市场结构分析,项目名称,建筑型态,地域临近性,产品相似性,形象同质化,得分,时代商汇,3,期,高层,近,高,高,江华国际,高层,较远,高,一般,公园道,1,号,高层,较远,高,一般,金滩国际,高层,较远,高,高,时代商汇,3,期,时代商汇,3,期为成熟社区，与本项目同时开发的,60100,中小户型对本案将会构成较大竞争威胁。,15,本地楼市总体判断：,二、商品房市场结构分析,产品同质化程度高，竞争激烈,当地楼盘营销手段单一，营销机会多,居住模式正在升级换代，新型住宅受推崇,市场主力户型集中在,100150,平方米的三房、四房,16,本案市场营销推广建议：,二、商品房市场结构分析,将本项目地段优势、产品优势、卖点优势组合升华成为楼盘,品牌优势,，利用品牌优势达到市场独树一帜的战略目标。,推广手段多样化，在各个营销节点采用样板房赏鉴、高峰论坛、酒会活动等组合推广渗透手法，在铜仁市场炒作造势，,全方位提升楼盘知名度和关注率,。,在楼盘包装上要标新立异，独辟蹊径，用文明施工现场形象诉求楼盘,质量形象,，用产品包装质素展示楼盘,品牌形象,，用人文艺术风格表达项目开发,理念高度,。,17,三、小结,1,、本项目地理位置优越，区位环境理想。但市场同质化程度高，竞争激烈，同时面临政策环境不利的局面。,2,、本地购房群体需求以自住为主，兼有少量投资型客户，对绿色生态园林、统一物业管理的新型小区追捧有加。实现居住模式升级换代，提升居住质量的人居理念。,3,、本地市场主力户型以,100150,平方米的三房四房为主。楼盘型态多样化，有纯住宅、商住楼、城市综合体等多种建筑型态的大型高层或者多层低密度豪宅小区。,4,、本地楼市今年上半年均价达到,2500,元以上，供给略有下降，销售量与价格增长较快。,5,、本地楼盘营销手段单一，管理水平差异较大。,6,、建议本项目以品牌形象优势介入市场竞争。实现楼盘形象导入阶段的战略高度。,18,第二部分 商业市场,本部分内容是对铜仁市商业市场结构做出宏观分析，对城市商业规划格局做出判断，为本项目营销定位提供市场依据。,19,铜仁市近期商业规划改造,铜仁市近期商业规划改造（,2009,年,2015,年）：八条街,1,、民主路休闲街：代表铜仁市现代都市形象的时尚商业街,2,、文化步行街：改造以经营服装的休闲购物商业街。,3,、第一商业大道：改造成为酒吧、休闲餐饮店、咖啡馆等特色店为主体，高品位、个性化的综合休闲商业街。,4,、古城旅游商品街：改造为经营民族工艺品、旅游文化商品的旅游商品街。,5,、科技园旅游商品街：位于铜仁市植物科技园内。规划拟把植物科技园迁出，结合梵净山文化旅游节主会场，建设培育成集休闲、购物、娱乐、观光于一体的旅游商品街。,6,、铜韵步行街（夜市）：白天经营文体用品，晚上为中低档餐饮、风味小吃的夜市步行街。,7,、风味特色小吃街（夜市）：风味特色小吃街（夜市）位于铜仁市黑松塘。以中低档餐饮，风味小吃为主的大众餐饮特色街。,8,、南长城美食城：位于东太大道旁。建成南北风味齐全、街路畅达的铜仁美食街。,以商业步行街区为主要特色的本地商业格局,20,一、铜仁市商区分布调查,时代商汇商区,摩卡购物公园、华骏商场、本案商业。可以形成一站式高 尚商业休闲区,铜仁市商业中心,民主路步行街,小、大十字、解放路、延伸至锦江广场。,江华国际商区,江华商业、公园道,1,号商业,1,、民主路商业步行街是铜仁市唯一的主要商业中心。人流鼎盛，停车不便，消费档次以中低档为主。,2,、江华国际与公园道,1,号商业裙楼相连有望形成新的商业片区。,3,、本案与时代摩卡购物公园、华骏商业城聚集，有十余万平方米的商业体量，完全可以形成新的高档商业片区，与民主路步行街划江而治，档次有别！,金滩电器市场,同仁电器数码产品一条街,21,一、铜仁市商区分布调查,价,位,金滩国际,金滩电器城,时代商汇,摩卡,购物公园,民主路,商业步行街,名城世家,临街商铺,售价,（元,/,）,首层,12800,不,详,15000,不详，,门面转让费,20,万,60009000,租金,（元,/,）,尚未规划招商,15-60,40,80,60,450,25,铜仁商业租售价格调查：,1,、商铺价值依地段不同，租金差距非常大。商业区的规划不强，导致商业集聚效应弱化。,2,、新建楼盘住宅底商租售比悬殊，投资回报率非常低。以时代商汇为例，不足,6%,！,3,、,商业规划是铜仁商业地产软肋，导致商业营商环境档次不高。金滩电器城二楼空置较多。,4,、但铜仁的消费潜力非常大，品质化商业供给不足是铜仁商业的矛盾现状。,22,二、铜仁市商圈格局分析,规模,小,、经营,散,、档次,低,、规划,乱,商业街区形象杂乱、规划无章、消费层次与商业档次难以提升,金滩电器市场,民主路步行街,第一商业大道,上海华联,锦江广场,23,二、铜仁市商圈格局分析,铜仁商业“三宗最”,无大中型一站式室内购物中心,无停车便利形象好的商业街区,无高档次商业消费环境,假如说民主路商业步行街是“深圳东门”的话，本案区位完全可以做“深圳华强北”、“万象城”！本案就是铜仁的“万象城”、“华强北”！,24,本案的商业形象构想,深圳华强北,深圳万象城,本案要做铜仁市最高档的一站式购物中心！,改写铜仁商业历史！,25,本案商业营销定位建议,商业铁律：,销售未动、规划先行！,推广未动、招商先行！,建议商业部分：,一、首先要重视商业定位的作用。无定位则无方向。并要注重与住宅形象的呼应。,二、在商场进行租售前，必须要进行商业业态平面组合布局，按布局方案进行业种商铺规划分割租售。,三、要重视商场动线组织规划。有序引导人流、车流、物流分道分流。,四、重视商场硬件设施装饰。保证时尚品位、现代感、二十年不落伍。,本案定位构想：,打造铜仁市第一高档商业城！,铜仁首个集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体大型,一站式购物中心！,26,1,、本项目地理位置优越，商业环境理想。人流量大，与时代摩卡购物公园、华骏商业中心集聚可以形成铜仁高尚购物区。,2,、铜仁本地商业区单一，营商环境小、散、低、乱。缺乏大型一站式购物中心，本项目商业具备升级区域商业，填补市场空白点的有利条件。,3,、城市商业租售比悬殊，最高价格达到,15000,元,/,平方米。投资回报率低。,4,、商铺市场销售手法单一，一般采取先分割销售，后招商出租的办法。导致商业效益长时间无法成长。商铺空置较多。,5,、本案具备条件定位：铜仁市大型高档一站式购物中心。,6,、建议本案商业首先考虑规划布局，业态组合，再分割租售。,三、小结,27,在此次市场调查过程中，我们的困难在于难以搜集本地权威统计部门的统计数据。另外是部分楼盘营销不规范，有关数据无法通过调查得到。,我们还将在以后的工作过程中，不断关注各在售、在建的楼盘动态，弥补相关数据不足的缺憾。,第一阶段市调工作到此告一段落，不足之处，恳请指正。,结束语,28,谢谢！,29,