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关于全面推进大厦物业管理工作的建议

针对晋商联合大厦（简称“本项目”）推进物业管理工作的迫切性以及相关物业管理问题释义，具体说明如下：
一、本项目（4-5月）物业筹备阶段主要内容（包括但不限于）：
（一）精算物业管理费标准、核定物业管理成本费用；
（二）制订项目接管验收及成品保护方案，准备接管验收的各项资料，协同业主方共同对施工单位进行竣工验收（物业公司的接管验收内容更加全面细致）；
（三）制订各项物业杂费收费标准（包括冷水费、热水费、电费、加时空调费、24小时机房供冷费、装修协作费、垃圾清运费、一卡通费、车位管理费等）；
（四）业主与物业公司建立共管账户及各项审批流程；
（五）制订物业开办费用预算及当年度物业管理费用预算；
（六）大厦保险建议；
（七）《业户手册》、《装修手册》等物业管理规定的编制；
（八）制订大厦应急处理预案；
（九）制订大厦各项物业管理制度、流程及表格；
（十）提供大厦公共标识系统、停车交通规划、计量控制等建议；
（十一）配合项目租售工作措施。
上述各项物业管理筹备工作急待开展，即使竣工时市政条件不完善暂无法投入使用，项目完工后的接管验收、成品安全保护及设备运行维护等管理事务也需物业公司具体执行，以确保物业资产的安全性及完好性。目前，本项目物业管理招投标工作已基本完成，下一阶段须抓紧落实定标、发中标通知及签约等工作。

二、对物业管理相关问题的说明
（一）物业管理模式
目前市场上的物业管理模式有全权委托管理、授权委托管理、合资管理及自行管理四种模式。其中，
1、全权委托管理：
业主与专业物业公司以委托合同的形式明确管理责任与服务标准，专业物业公司不仅提供品牌支持，其中央团队也对项目提供技术支持及监督服务。委托双方建立共管财务账户，业主审批物业公司的年度管理预算及超支预算，并依据年度预算审核月度管理支出。物业公司负责建立物业管理项目处，组建管理团队实施管理。目前市场上90%以上的写字楼项目均采用全权委托管理模式。
2、授权委托管理：
业主自行组建物业公司（须申报管理资质），并委托1家专业物业公司派遣项目或部门的负责人带领团队实施项目物业管理。
3、合资管理：
业主与专业物业公司合资成立物业公司（须申报管理资质）实施物业管理。
4、自行管理（可聘物业顾问）：
业主自行组建物业公司（须申报管理资质）实施物业管理。
（二）适合本项目的物业管理模式
由于现阶段丰台区住建委物业管理科已三年不受理物业管理资质申请，而授权委托管理、合资管理及自行管理三种模式均需成立物业公司，但无法取得合法的管理资质，不能从事物业管理服务及不具备物业收费资格。另外，在控制管理成本方面，全权委托管理与组建物业公司均为“业主审批管理预算”的财务模式，而专业物业公司可结合以往的管理经验，更有效地节省管理成本（如节能）。因此，只有全权委托管理适合作为本项目的物业管理模式。
三、全权委托管理模式下的相关疑问解释
1、物业管理成本构成：
主要包括管理服务人员工资及福利费用、共用设备设施维护保养费、绿化管理费、清洁卫生费、公共秩序维护费、公共能源费用、行政办公费、法定税金、管理酬金。大厦的物业管理成本由业主及使用者承担。
2、财务管理：
业主与物业公司建立共管账户，日常管理费用均需双方共同签字确认后方可支出。业主负责审批年度管理预算、超支预算及物业设备设施大中修预算等，并审核月度管理实际支出情况。若在预算内支出，则须经业主方授权人审核确认；若在预算外支出，则须提交专项说明，履行业主审批程序。
3、人员管理：
依据项目工程进度及客户入住情况，物业公司有计划地逐步招聘、培训管理服务人员。在组建物业管理处之前，由业主方对项目负责人进行面试，若不合格，业主可责成物业公司更换人选。在委托管理期限届满时，本项目可留用优秀物业管理人员。
4、业权变更：
若本项目出售，我司可与物业公司随时终止物业委托合同（员工遣散费用已在物业费中列支）。若项目收购方愿意延续委托管理，可与物业公司继续履行原委托合同。因此，现阶段签署物业委托合同不受业权变更的影响。
5、品牌支持
在全权委托管理模式下，专业物业公司可以提供知名管理品牌支持，取得客户的广泛认同感，以配合项目租售工作，提升项目的高端物业形象。

6、管理酬金
专业物业公司向本项目提供品牌支持、成熟的管理经验与专业运营方式、物业中央团队的技术支援及管理目标的实现等服务报酬，业主支付物业公司的管理酬金一般为每月3.5-4万元左右。
7、大厦投保与风险控制：
目前写字楼市场上大厦必须投保险种主要包括财产一切险、公众责任险及机器损坏险等。其中，
u 财产一切险用于建筑物（含共用设施等）由于突发或不可预
料的事故（如火灾、跑水等）所造成的损毁赔偿；
u 公众责任险用于过错方在公共区域的不当行为致使他人的人
身或财产遭受损害的赔偿。项目业主需要通过投保该险来转嫁公众责任事故的赔偿风险；
u 机器损坏险用于大厦内人为的（如设计或人为操作失误）、意
外或物理原因造成突发的、不可预见的机器设备损失造成的赔偿。
无论全权委托管理或其他管理模式下，在大厦公共区域范围内，由于人为操作失误的、突发的或不可预见的各种涉及公众责任事故、建筑物或机器设备损坏等赔偿风险，均采用投保的方式规避赔偿责任。
8、管理费盈余归属：
物业公司收取管理费所产生的盈余部分全部归业主所有。

综上所述，目前建议我司需尽快落实物业管理评标定标工作，以便下一阶段按计划落实各项物业管理筹备工作，请公司领导尽快安排专题会，讨论、确定项目物业管理公司。