城市轨道交通工程二次经营工作指南.docx

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中国铁建股份有限公司

城市轨道交通工程二次经营工作指南
(讨论稿)

(内部资料不得外传)

经营计划部

二〇一三年十二月
北 京

目 录
第一章 总 则 4
第二章 工作依据 4
一、法律、法规、政策和有关规定 4
（一）法律依据 4
（二）政策法规 4
二、规范标准 5
三、合同文件 5
四、设计文件 6
五、现场技术资料及数据 6
（一）经过批复的施工组织设计文件及专项施工方案 6
（二）经过批复的施工进度计划以及与工期有关的文件 6
（三）其他辅助资料 6
（四）当地环境资料 7
六、工程造价资料 7
七、地方政府及当地群众要求 7
第三章 阶段重点 7
一、标前阶段 7
（一）进行市场分析，确定经营策略 7
（二）进行项目评估，分析利益风险 7
（三）了解项目概况，筛选意向标段 8
（四）做好公关工作，提前介入设计 8
二、项目投标阶段 8
（一）招标文件研判 8
（二）市场调查 9
（三）报价策略 9
（四）拟投入人员、设备策略 10
（五）施工组织设计策略 10
三、工前阶段 11
（一）一次经营交底 11
（二）市场调查结果确认 12
（三）合同谈判 12
（四）清单项目单位工程成本测算 14
（五）施组策划 14
（六）出图策划 16
（七）迎审策划 17
（八）与项目管理对接 18
四、施工阶段 19
（一）施工图复核 19
（二）方案优化 19
（三）新增项目组价 20
（四）计日工（签证） 20
（五）变更 21
（六）索赔 22
（七）政策性调整 24
（八）针对合同不利条件的应对措施 25
（九）计量规则与定额规则 25
（十）专项工作 26
（十一）措施费 26
五、竣工阶段 27
（一）施工图投资清理、措施费清理 27
（二）变更索赔项目催批 28
（三）变更索赔资料补遗 28
（四）合同价款清理 28
（五）应收款项回收 29
（六）迎审准备 29
第四章 要点提示 29
一、明挖法 29
二、车站盖挖法 30
三、车站、区间暗挖法 31
四、盾构法 33
五、高架区间 34
第五章 合同风险提示 34
一、天津 34
二、长沙 35
三、昆明 36
四、青岛 37
五、北京 39
六、西安 41
七、大连 42
八、大连滨海3标 43
九、莞惠城际 43

城市轨道交通工程二次经营工作指南（讨论稿）
第一章 总 则
为指导和规范城市轨道交通工程二次经营工作，强化业务管理的规范化、程序化和标准化，提高全系统城市轨道交通工程二次经营工作水平，增强工程项目创效能力，改善企业经济运行质量，特制订本指南。
城市轨道交通工程二次经营工作的管理组织体系、各级工作职责、工作运行机制、保障措施、基础资料、工作沟通、管理要求、奖惩机制建设等方面的要求在股份公司《工程项目变更索赔工作指导意见》（中国铁建经计[2010]11号）、《工程项目变更索赔工作实务指南》（第二版）等相关文件中已明确，请参照执行。
第二章 工作依据
一、法律、法规、政策和有关规定
（一）法律依据
一般来讲，合同管理、变更索赔工作中常用的法律包括：
1.《中华人民共和国合同法》；
2.《中华人民共和国民法通则》；
3.《中华人民共和国招投标法》；
4.《中华人民共和国建筑法》；
5.《中华人民共和国安全生产法》；
6.《中华人民共和国环境保护法》；
7.《中华人民共和国文物保护法》。
上述法律中，合同法是我们在项目管理过程中履行合同、研究合同和破解合同进行二次经营创效的核心法律文件。根据合同法，承包人可以从合同文件组成内容中分析出破解与合同法公平、平等及其他原则相违背的条款的法律依据。
（二） 政策法规
政策法规一般包括中央、国务院及其部门、地方政府和部门制定的规定、办法、准则以及行业的规范和条例规章等。这里所指的法规政策是指对建设工程具有约束性的国家政策、行业规定、地方政府法规及受法律保护的当地居民的合理要求，如国家对工程建设质量、安全、环保等方面的规定，国家或地方公布的调价文件等，如：
《建筑工程安全防护、文明施工措施费用及使用管理规定》（建办[2005]89号）
《企业安全生产费用提取和使用管理办法》（财企[2012]16号）
国家发改委《关于调整成品油价格的通知》、《关于调整区域电网电价的通知》等价格管理的相关通知规定。
《排污费征收标准管理办法》国家计委、财政部、国家环保总局、国家经贸委第31号文。
这些政策法规的调整往往可以作为执行行政政策性调整的依据来进行二次经营创效，并且这方面的调整也更容易得到大家的认可和接受，因此要全面收集这方面的政策信息，在全面沟通的基础上向发包人及时发起相关费用调整的申请。
二、规范标准
规范标准是项目进行投标报价时的组价基础，因此，在执行国家或行业施工规范、规程及验收标准、安全、文明施工、环境保护规范、规程及相关文件、其他规范、规程及验收标准等方面，通过对招投标文件中约定的相关规范标准与施工图设计进行差异分析，以此作为切入点开展二次经营工作。
三、合同文件
工程施工过程中，各相关方的一切活动都是在履行自己在合同约定中的权力和义务，合同各方均以合同来保护各自利益，并限制和约束对方行为。
根据九部委的《标准施工招标文件》（第56号文），合同文件一般包括：
1.合同补充协议；
2.合同协议书及各种合同附件（含承诺函）；
3.中标通知书；
4.投标函及投标函附录（含补遗书、答疑书，要求投标人澄清、补充的确认资料）；
5.专用合同条款；
6.通用合同条款；
7.技术规范（技术标准和要求）；
8.图纸；
9.已标价工程量清单；
10.承包人有关人员、设备投入的承诺及投标文件中的施工组织设计；
11.其他合同文件（合同履行中，招标文件和发包人、承包人有关工程的洽商、变更等书面协议或文件，以及工程质量保修协议书、安全生产协议书、廉政协议书视为本合同的组成部分）。
从合同文件的组成看，合同是一系列约定的总称，因此，要做好二次经营工作，全面系统的研究合同是前提。对于合同的研究不能仅仅看通用条款、专用条款所约定的事项，而是要全面系统的对其组成的所有文件体系进行研究，要将合同条款与现场实际和双方执行情况相对照，不能片面的理解，也不宜脱离现场实际情况专攻合同条款。
全面系统研究合同是为了从中分析出对二次经营工作的有利和不利条款，对于有利条款在创效过程中要充分利用，针对不利条款要依托法律法规、现场特殊情况等进行分析，从而达到突破或规避不利条款的目的。
四、设计文件
设计文件包括初步设计图、招标施工图设计、招标设计概算、招标控制价概算、招标工程量清单、施工设计图、补充或变更设计图、变更通知单、标准、规范、规程。发包人、设计单位的书面通知、指令、信件、信函、答复等。
对于单价承包合同，这些设计文件也是发起设计变更的主要依据。比如，对施工设计图与招标时的图纸认真进行核对分析，找出其中在地质、材质标准、混凝土标号等方面存在的差异，并从中发现变更的契机。
对于总价承包合同，如果设计文件较原设计出现重大调整，可作为调整合同价款的重要依据。
五、现场技术资料及数据
（一）经过批复的施工组织设计文件及专项施工方案。
经过监理人、发包人批复的实施性施工组织设计文件及专项施工方案是工程施工过程中重要的变更、索赔依据，务必要高度重视和充分利用。实施性施组是结合项目实际情况，在投标技术方案基础上进行的修正、补充和完善，以及落实地方、发包人强制性要求的主要体现。所有潜在的变更和索赔事项都应在上报的实施性施工组织设计中进行体现，为过程中开展二次经营进行佐证储备。
（二）经过批复的施工进度计划以及与工期有关的文件
经监理人、发包人批准的施工进度计划，作为控制合同工期的主要文件，是规避发包人追究工期违约、工期拖延风险，以及日后向发包人要求工期、费用索赔的依据。
与工期有关的文件包括开工报告、开工通知；工程送电、送水，道路开通、封闭的日期记录；工程停水、停电和干扰事件影响的日期及恢复施工的日期等。
（三）其他辅助资料
1.监理人对变更的技术核定单、变更项目的设计通知单、变更项目的会议纪要、发包人提出变更的文件等；
2.变更的设计图纸、工程影像资料、现场测量资料、工程量核算资料、检测资料等；
3.施工原始记录（或施工日志），劳力、材料、施工设备进出场及使用记录；
4.工程量详细计算书；
5.变更范围的说明、合同变更原因、依据；
6.文件及图纸收发资料记录，施工现场的工程文件、交接记录、图纸和各种资料交接记录；
7.试验资料、检查验收报告、技术鉴定报告、工程竣工质量验收报告等；
8.各类会议纪要，包括关于工期、质量、安全、协调等方面的会议，及时分类建立台账；
9.监理人、发包人要求的其它资料。
（四）当地环境资料
环境资料包括地形、地貌、地质情况、气象水文资料、海拔高度、含氧量等。
六、工程造价资料
1．各行业部门及各地造价管理机构发布的定额，包括概预算定额、补充定额、定额说明、需参考的相关行业定额等；
2．各行业部门及各地造价管理机构发布的造价信息、价格调整办法等文件；
3．施工过程中，建筑材料和设备的采购、订购、运输、进场、验收、使用等方面的凭据（材料进场检验单、设备进场报审表、材料合同及发票、设备及周转材料租赁合同及发票）。
七、地方政府及当地群众要求
当地政府、相关主管部门、产权部门提出的与项目建设相关的规定和要求，以及当地群众提出的基本诉求。
第三章 阶段重点
一、标前阶段
标前阶段，是指从项目立项至公开发布招标公告之前的时段。二次经营工作前移至该阶段，既有助于一、二次经营工作的对接，更有利于实现企业利益的最大化。
（一）进行市场分析，确定经营策略
项目立项后，要求集团公司区域指挥部及时将项目的可行性研究报告、项目所在地域的市场发育及发展方向、市场环境、相近建设项目的盈亏情况、可能采用的施工方法分析、可能投入的设备及资金分析等资料，汇总至集团公司，由集团公司组织或委托区域指挥部、工程公司对项目所在地进行市场分析，并根据集团公司的经营战略和分析结果决定是否进入该地域市场。
（二）进行项目评估，分析利益风险
在集团公司决定进入该地域后，区域指挥部要与工程公司一起，对该地域的同类或相近建设项目进行综合分析，找出有利和不利条件，分析其中的机会与风险点；同时对项目拟采用的定额、计量规则等进行分析，结合当地劳务和主要材料当期的信息价、市场价情况，资源供应情况等，估算该项目在正常施工条件下的盈亏概率及水平。
（三）了解项目概况，筛选意向标段
区域指挥部要组织或委托工程公司对项目的进展情况进行跟踪，与发包人及设计院沟通，争取介入标段合理划分工作，以期对项目走向、拟划分标段、各标段拟迁改的主要工程量、主要结构物的工程量、施工环境、施工条件、拟投入的资金及设备等进行充分了解，并估算各标段的投入产出比率，在此基础上结合自身资源优势，筛选出意向投标标段。即使由于评标办法的原因无法确定意向中标标段，也要认真做好上述工作，为投标做好充分准备。
（四）做好公关工作，提前介入设计
在能够确定意向中标标段后，区域指挥部主要领导或分管领导，要与工程公司主要领导一起，提前做好发包人及有关方面的工作，确保中标意向标段；同时与设计院充分沟通，争取介入意向中标标段的概算设计，将能够提高效益、降低成本、减少资金设备投入的施工方案、技术措施融入初步设计概算（以施工图设计招标的项目为施工图预算）中，使意向中标标段的概算考虑充足，尽量不出现漏项、数量不足或方案不适用等情况。BT、BOT项目要争取与设计院一起设计，最大限度地保证承包人的利益。
对管线迁改、措施费等容易出现亏损的包干项目，要根据调查了解的情况将费用考虑充分，或者为将来合同谈判时预留空间。
对发包人上级主管部门拟调整概算的项目，在修正概算时要关注意向中标标段，力争确保或增加本标段概算。
二、项目投标阶段
投标阶段，是指从项目公开发布招标公告至中标通知书发放之间的时段。
（一）招标文件研判
1.明确承包人的责任和报价范围，避免发生遗漏；
2.明确各项技术要求，研究制定先进合理的施工方案和合理的报价；
3.明确开、竣工日期及总工期要求，以及工期提前或延误的奖罚条件；
4. 明确工程款支付条件及延期付款的责任等；
5. 明确有无特殊材料、设备及施工方法要求；
6. 明确工程量清单中各清单项目的组成，分析是否存在差、错、漏；
7. 明确总承包与专业、劳务分包的相关规定；
8. 明确施工期价格调整的相关规定；
9.对相关问题及时提请澄清。
通过研判，综合分析机会和风险点，为后续开展二次经营做好前期基础性工作。
（二）市场调查
在投标前要认真的进行现场考察，全面、仔细地调查了解工地及周围的政治、经济、地理等情况。
首先要调查当地及周边的交通、地形、地貌及建筑物对施工的影响。
其次要调查当地的水文、天气情况，除了招标人根据气象、水文站点提供的气象、水文资料外，应尽量向道路管理部门和当地的居民了解工地范围的气象和水文特点及影响程度。
第三是要重点调查当地的弃土场位置，劳务、地材的来源、供给条件、产量、价格水平以及其他资源的供应情况。尤其对特殊材料和特殊设备要进行仔细的调查，对其来源、数量、价格以及技术的成熟程度和对本工程的适用程度等全面摸底。
第四要认真调查项目部选址，项目部选址对施工组织与管理非常重要，首先拆迁要容易、快速，交通方便，适于管理整个标段的工程施工。
（三）报价策略
报价策略作为投标取胜的方法、手段和艺术，贯穿于竞标的始终，常用的报价策略有：不平衡报价法、多方案报价法等。
1.不平衡报价法
在不影响总报价的前提下，结合实际经验，通过适度调整清单子项的单价，以达到既不影响中标，又能为二次经营工作做铺垫的目的。
一般可以在以下几个方面考虑采用不平衡报价法：
序号
项 目
趋势分析
报价策略
备 注
1
资金收入的时间
早
单价高

晚
单价低
适用于附属结构、装饰装修等项目
2
清单工程量不准确
增加
单价高

减少
单价低

3
招标图纸不明确
增加工程量
单价高

减少工程量
单价低

4
暂定工程量
自己承包可能性高
单价高

自己承包可能性低
单价低

5
数量节超
节约量大
单价高

不能节约
单价低

6
包干措施费
可能不发生的
尽可能低报价

必然发生的
适度高报价

7
招标人要求压低总价时
工程量大的项目
单价小幅度降低

工程量小的项目
单价大幅度降低

不平衡报价一定要建立在对工程量表中工程量仔细核对基础上，特别是对于报价中降低的项目，如工程量一旦增多将造成承包商的重大损失，同时一定要控制在合理幅度内，以免引起发包人反对，甚至导致废标。调整的不平衡报价严格控制在发包人允许的范围内，如果发包人没有硬性规定，按照以往我们一般控制在15%的幅度范围内。如果不注意这一点，有时发包人会选出报价过高的项目，要求投标者进行单价分析，而围绕单价分析中过高的内容压价，以致承包商得不偿失。
2.多方案报价法
当招标文件中规定允许提交新的建议方案时，可按多方案报价法处理。一个按原招标文件的条件报，再在充分评估风险的基础上，提出新的更理想的方案及更优惠的报价吸引发包人，促进自己的方案中标。
增加建议方案时，不要将方案写的太具体，要保留方案的关键技术，防止发包人将此方案交给其他承包商。同时建议方案一定要成熟，有类似工程的实践经验，以免引起后患。
（四）拟投入人员、设备策略
项目拟投入人员、设备的配备以能满足合同强制性要求为标准，不做可能影响工程造价并超出招标文件强制性要求的资源配置。根据发包人招标文件，为避免不必要的经济损失，在投标文件中的人员配置要根据公司实际情况，尽量配备拟投入本工程的人员。
（五）施工组织设计策略
投标施组的策划，一般可视为投标技术方案的策划，其不仅旨在指导工程投标、力争中标、签订工程承包合同中发挥作用，而且要在施工准备与施工全过程管理中指导施工作业、降低工程成本、提高企业经济效益中发挥作用。投标技术方案在响应招标人全部需求的基础上，仍需要充分考虑主、客观条件，正确处理“质量、工期、成本”三者之间的关系，力求使企业效益和社会效益均达到预期目标。
在投标技术方案的编制过程中，切忌直接盲目套用类似工程的方案。
从为项目二次经营打基础的角度出发，投标技术方案的编制，在满足常规的项目管理目标、施工综合部署、施工进度计划、主要施工方法及技术措施、各种保证措施等标准要求基础上，须注重以下几项细节性方面的内容：
1.工程量复核
为了避免因投标项目多、人手少、时间紧、基础资料不齐全等，导致清单工程量的复核工作走过场，甚至出现被忽略的状况，各单位要高度重视清单工程量的项目及其数量列示的准确程度。
（1）单价合同
单价承包的工程项目以最终实际工程量进行结算，因此工程量的复核尤为重要。假如清单工程量的项目及其数量列示是准确的，报价单价的合理性（或者说是平衡性）就能得到保障。之后施工过程中的价格风险也能有效控制。
若清单工程量出现误差时，按不平衡报价策略进行操作。
结合招标文件，对于工程量清单中的遗漏项，一般采取如下应对策略：对于最终形成工程实体，能够单独进行实物工程量计量的项目，可不通知发包人；对于不形成工程实体类的项目，则应上报发包人澄清。
（2）总价合同
对于总价合同，“一口价”包死完成承包范围内的全部工程内容，因此工程量清单的完整性复核尤为重要。对于清单工程量复核过程中的遗漏项目，一般可不通知发包人，为之后的施工过程中变更增项预留空间。综上所述，清单复核能促使“不平衡报价”成为自觉而更有效的创效手段，不能贪图省事、压缩投标准备工作时间，从而造成总价合同条件下的“先天性”亏损，或是造成单价合同条件下可能的“先天性”盈利因素“稍纵即逝”。清单项目的完整性复核，又比清单工程数量的准确性复核更重要！
2.资源配置
投标阶段技术方案的编制，是以满足招标人强制性要求，追求中标为目的，在资源配置方面，要坚持“适度、均衡和充分利用现有资源”的原则，避免片面追求“高大全”。
投标中“高端、大气、上档次”的专业团队、机械装备配置，在位项目中标增光添彩的同时，也为后续项目运作，带来了一定的负面影响，几乎是每个新上项目所必须历经的管理人员、大型设备调换，企业都会承受数百万元的无谓损失。
需要提醒的是，最简单、最直接的，也是最容易被忽视的问题，也恰恰是二次经营创效中最易解决的问题。
3.注重均衡
招标方注重于考察投标人技术方案的合理性、可行性、先进性和可靠性，以及管理水平、履约能力、成本控制能力。因此，技术方案的选择，是以达到响应招标方的全部要求，又为自己留出充分的活动空间做准备。工期的总体安排，要尽可能的安排多项工作的平行流水作业，适度拉长节段时间；在施工方法选择上，尽可能把传统方法和尖端技术综合在一起，选用能够实现机动灵活、见缝插针作业方法和工艺，化整为零的分散安排施工作业，尽量避免追求“四新”效应。
施工方法和工期安排，也是之后进行合同谈判的重要根据和理由，是拟定合同文件相关条款的基础资料，其均衡性不容忽视。
三、工前阶段
（一）一次经营交底
市场开发部门一次经营交底的内容包括（但不限于）以下内容：
1.招标资料
(1)资格预审公告或招标公告；
(2)招标文件（含清单说明、清单、合同通用条款、专用条款等）；
(3)招标文件的补遗书、修改、澄清、答疑等；
(4)招标图纸；
(5)招标概算、招标控制价编制资料（如果有）。
2.投标资料
(1)投标文件（含报价、技术、商务）；
(2)现场施工条件交底：项目工程简介、现场地形地貌、水文、地质情况；主要工程数量、工期情况（总工期、阶段性工期）、技术标准、工程特点及工程重难点；主要地材分布情况；沿线水、电、便道等情况；现场踏勘情况：重要结构物踏勘情况、踏勘时的照片、书面资料等。
(3)投标报价交底资料：
报价文件：报价编制原则、主要材料价格、地材调查价格及运输情况、甲供或甲控材料价格、工程量清理情况。
措施项目及其他项目清单详细内容，暂定金额。
各主要专业工程量、暂定金，未降造项目、不平衡报价情况（含开标记录情况），量差分析、项目盈亏点分析及有关建议、其它事项。合同关键内容、效益伏笔、报价亏损的隐患、报价中未考虑的事项等。
项目标前成本测算资料。
（二）市场调查结果确认
在收到中标通知书后，要认真的进行现场考察，对投标阶段的市场调查进行更加详细的复核调查，为合同谈判、成本测算提供依据。
1.施工环境确认： 对项目所在位置周边的社会环境、经济状况、交通情况、民情等进行详细调查确认，掌握施工时是否可能有影响周边正常经济秩序、生活秩序的情况发生。在前期调查基础上，需要根据方案设计提供的沿线建筑物调查资料，再次对沿线建筑物、周边环境进行补充调查，分析评估对建筑物影响的敏感程度，对施工沿线的管线状况、地质状况进行彻底的摸排，排除不明管线、不明地质状况（包括地下人工障碍、杂填物等）给施工带来的风险。
2.资源供应情况确认：进一步调查确认当地可供利用资源的来源、供应数量、市场价格水平、运输状况等；确认土方外运、消纳处置的相关管理规定和价格情况；大型机械设备的进出场路线的调查确认等。
（三）合同谈判
1.施工总承包合同谈判
（1）合同签订过程中,要组织有关人员认真研究合同条款,尤其对关键性条款、不合理条款需要讨论分析，如有异议要及时与发包人沟通，争取对不合理合同条款进行修改或留下以后补充修订的“口子”。
对不合理、不公平以及无限扩大承包人责任（诸如“除另有规定外的一切工程”，“承包人可以合理推知需要提供的为本工程实施所需的一切辅助工程”之类）的关键性条款，在不影响项目中标签约的前提下，无论是否能够修改都要向发包人进行强烈呼吁，努力争取有所改善，即使不能修改也最好能够争取签署谈判会议纪要，在纪要中详细记录有关意见，为将来在合同履行过程中寻找合适时机继续与发包人谈判及进行变更索赔工作。合同承诺只要能满足合同条件要求即可，不要过多或超要求承诺，防止给自己上“套”。
（2）合同谈判前做足准备工作，对合同中的承包范围、权利和义务、质量、工期、付款条件、违约责任等条款进行详细审查，形成审查意见，制定出应对谈判的建议和对策。
（3）在签订合同前，首先核实投标报价的工程项目内容与合同中表述的内容是否一致、准确、清晰，对于在谈判讨论中经双方确认的内容及范围方面的修改或调整，应尽量争取纳入合同条款，或以“会议纪要”方式作为合同附件。
（4）对于固定总价合同，城市轨道交通项目存在投资大、建设周期长、复杂性高、不可预见因素影响多等特点。在合同谈判时，要力争在合同条款中设置人工、材料等风险承担的时限和幅度。
（5）合同条款中应有税收条款的设置，合同价格确定以后，由于国家政策、法令变化，导致建设过程中承包方承担的税务加大或其它费用的上升，在合同谈判过程中，力争使该项风险由发包人来承担，并在合同条款中详细列出该项费用补偿的办法。
（6）针对部分合同中发包人要求承包人承诺工程质量超过国家规定的合格质量标准的条款，在合同谈判过程中，要尽可能争取在合同中约定为“达到合格标准，力争获奖”，以降低合同风险。
（7）针对部分发包人支付比例低、对变更增项工程款不予计量或计量后在工程竣工前不予支付的条款，在合同谈判时，应力争更高的进度款付款比例，并争取变更增项能够与合同清单项目一并计量、工程款与合同清单项目工程款同比例支付，尽量减轻资金压力。
2.BT项目合同谈判
（1）收益保证：承包人的收益包括投资回报、投资利息、施工利润。对此要在合同谈判中特别约定承包人的投资回报率、发包人应支付给承包人投资的利率、项目采用的定额、取费标准以及不降造等关键条款。
（2）风险可控：风险包括自然风险、政策风险、经济风险、技术风险和其他风险。对于此要在合同谈判中特别约定税收优惠、税收返还、税率提高减免的条款，以及不可抗力、价格调整、利率调整、汇率变动、工期调整、国家和地方政策调整等对承包人造成的风险全部转移给发包人承担的条款。
（3）确保回购风险可控：回购款包括回购基数、投资利息和投资回报，回购基数包括建安工程费和其他费。由于BT项目投入大，资金占用时间长，因此要在合同谈判时争取分阶段回购，以减少资金压力和回购风险；争取按年或节点进行回购，以大幅降低回购风险。对不能按照约定时间回购的风险；要约定发包人对回购担保的承诺，并为承包人办理相关抵押担保手续。担保包括财政资金偿还担保、土地使用权担保、土地收益担保、金融机构代为担保、固定资产或自然资源担保，可以是一项担保，也可以是综合担保，最好是多重担保。针对发包人可能存在回购违约的情况，要对其违约设置赔偿的条款，赔偿的标准要略高一些，不能只是象征性的标准。
（四）清单项目单位工程成本测算
项目中标后，工程公司要根据确认的市场调查结果和项目实际情况，进行成本测算，预测项目盈亏。其中对清单项目单位工程的成本测算，对工前阶段的出图策划工作和施工阶段的变更设计和索赔工作具有重要的指导作用。清单项目单位工程成本测算的公式是：
清单项目单位工程盈亏额＝清单单价-与清单项目计量单位一致的单位工程成本
清单项目单位工程盈亏率(%)＝清单项目单位工程盈亏额÷清单单价×100
（五）施组策划
本阶段的施工组织设计要求在投标技术方案的基础上，覆盖项目施工全过程，并以施工组织连续、生产均衡、工序紧凑、专业协调和方案经济的科学化施工为目的。
地铁项目受复杂多变的自然因素和环境条件影响大，为保证施工组织设计能够与项目现场管理紧密衔接，避免由于环境条件、组织协调等外界因素干扰而导致正常施工紊乱，由此导致一些工作“反复抓，抓反复”，造成人力、物力、财力等投入与产出的失衡，在满足部署组织、工艺选择、工期安排、保障措施、动态管理与优化等常规需求的基础上，要强化以下几个要点：
1.理论性突出
地铁项目施工，技术性、经济性都很强，需要以理论为先导，寻求项目施工组织在技术、时间和空间等方面的突破，借助理论计算、数值模拟、现场试验等科研手段，结合以往类似项目的成功经验，分析工程施工中进度、质量、成本、安全、现场管理等生产要素的量化考核目标及技术措施，提出施工组织的最优化设计，作为实现效益最大化的基础性保障工作。
（1）做好量化分析
在施工方案选择方面，除了对诸多方案的优缺点，先进性、安全性、可操作性等方面进行对比定性分析外，还要综合安排项目施工作业的衔接，以符合客观规律为前提，从理论上防止组织颠倒，避免相互干扰和重复劳动。更需要对施工方案的费用开支，进行定量的分析与比选。首先要对实施施工方案的工期指标、成本费用、利润增加额、劳动力及材料消耗等进行数字化理论测算，再进行多指标评价，以此来进行施工方案的综合分析比较，为后续施工组织与施工管理，提供准确明晰的理论性支撑。在项目管理过程中要特别加强此项工作。
（2）实现网络全覆盖
工程网络技术是应用各项工作（工序）之间的相互联系，把施工对象的各个有关施工工序组成一个有机的整体，来反映整个工程项目或任务的全貌；通过网络分析与优化，计算网络时间、确定工序、事项的时差和关键线路，以求得工时、资源与成本的最佳匹配，同时为计划执行时的工序、工期的控制、调整提供简便、有效的途径，并可以通过工程网络技术对复杂计划进行计算、调整与统筹，从而实现项目过程管理科学化的目的。
在编制施工进度计划中，要全面应用工程网络技术，合理安排施工进度组织，以施工组织的有序性、均衡性、连续性、快速性为目的，为施工计划的编制提供可靠依据，同时也为劳动力计划、材料供应计划、机械需用计划等资源配置的组织和调度计划的编制提供量化的理论支撑。
需要提醒的是，从项目的实际管理现状看，目前网络技术还没有融入到项目管理过程中去，没有真正发挥和突显其在施工组织管理中简捷、高效的特有理论优势和指导作用。
2.发挥“地勘”功效
详细必要的补充地质勘察，一方面能够提前预知、预判，提前准备好应对处置，一方面也可以为后续的变更增项，提供充足的实测依据。鉴于绝大多数项目设计采用的地质详勘资料，钻探、检测的数量都非常有限，地铁车站钻探多为2～6次，区间隧道更是大多为百米钻探1次，无法预知潜在的风险，因此要在施工策划中，将工程、水文地质的补充勘察，作为必须进行的一项重要工作来抓。
3.围绕“安全”做文章
安全是永恒的主题。随着“以人为本”的理念越来越显现其突出的地位，安全已经融入到项目建设的每一个角落，成为国家层面高度重视的一项工作。因此，安全保障就成为二次经营中的一个重要因素。为了保证地铁项目顺利实施以及长期运营，在为保障施工生产的常规安全专项方案和保障措施基础上，需要额外增加保证安全的保障性工作。这些工作既与项目建设息息相关，又游离在项目建设规划之外，是需要我们重点关注之所在。
（1）强调主动防护
地铁项目多地处交通主干道和城区繁华地带，建(构)筑物、各种地下管道及线路埋设情况纵横交错、错综复杂，从而造成外部和地下环境不确定因素非常多。对此，可以借助政府、发包人特别关注的保障居民生活和避免意外风险的为切入点，突出强调主动防护理念，把施工监测和主动防护有机结合起来。诸如：强调吸取某城市地铁车站深基坑坍塌的惨痛教训，对周边交通主干道及林立的建(构)筑物进行主动防护加固；对地下管线实施超前预报处理；对不良地质条件开展加固隔离等主动防护措施。
（2）强调安全储备
地铁项目是高危险、周期长、施工项目多、施工技术复杂、不可预见风险因素多和对社会环境影响大的复杂系统工程，施工图设计一般无法对这些因素考虑充分，各单位要从强化安全储备的角度入手，对深基坑围护结构、支撑体系（包括支撑体系转换）、区间隧道的初支体系，开展合同外安全保障性工程的统筹策划。
4.打破“按图施工”的惯性思维
地铁项目的地质千变万化，施工图设计在围护结构、车站主体结构、盾构区间等结构设计方面一般难以与实际完全相符。围绕“地质”核心，再配合独特的环境条件，各单位可依此作为开展二次经营工作的切入点，打破以往“按图施工”的惯性思维，以外部附加荷载防护、特殊不良地层处置、地下水整治、软基处理等为突破口，对施工图设计进行修订和补充，并从中寻找新的效益增长点。
由于项目层面对上述类似科研方面的工作力量不足，需要集团公司层面发挥整体优势，在专业技术领域给予帮扶和支持。
5.从长远打算
工程质量责任终身制的全面推行，对承包人的综合实力构成巨大挑战，迫使承包人必须高度重视项目运营后的安全问题。因此，弥补施工图设计在运营期结构安全方面的缺陷，又成为承包人二次经营的机遇。各单位在施组策划中，要全面细致的复核设计文件，从运营安全方面找出二次经营的切入点。
6.注重内容精炼
为避免施工组织设计概括性和准确性不足、层次不够清晰、文字拖沓冗长等问题，在编制过程中，应控制主次分明，章节层次清晰，力求重点突出，图表形象化，各项指标明确具体，语言文字准确、简洁精炼、通畅易懂，切忌长篇大论，不写和指导工程施工无关的内容。一些特殊的技术方案、详细计算式和图表，可以利用附件单独成文，充分发挥专项方案、作业指导书等支持性文件的功效，以便不同层次的人查阅。
（六）出图策划
随着国内各城市轨道交通建设市场日益规范，单价合同已成为主流，合同条款也逐步完善，施工图变更的高成本、高难度、高风险(特别是审计风险)等特点开始逐渐显现。因此，通过招标图（初设图）招标的项目，利用变更进蓝图创效，无疑成为便捷、经济、低风险的有效渠道。
1.工作原则
（1）效益最大化，这是进蓝图工作的根本出发点和最终目的。
（2）全员参与，不同专业人员从不同角度献言献策，达到综合效果最优。
（3）全过程跟进，施工过程漫长、复杂，一个时间点或时间段不可能解决全部问题，需要在过程中不断总结和完善。
（4）合法化，进蓝图的依据要依法、合规、充分、有效。
2.工作重点
（1）组建经验丰富的技术、经济专业团队，在研究合同、招标图、现场实际情况，结合自身技术实力和资源配备的基础上，配合后续拟采用的施工方案，提前准备施工图筹划。最大程度的争取措施类工作内容及数量以实物工程量的形式体现到蓝图中。
①详细核对招标图纸与清单工程量是否存在差、错、漏，在蓝图中直接补充、修正。
②分析初步设计中可能存在的工艺不成熟、操作难度大、亏损项目、带有垄断性工法等项目，在施工图中尽量设法予以回避。
③在施工图设计中将相关施工工艺和项目与自有设备、大型周转材料等资源进行匹配设计，从而减少新购置投入，有效利用现有资源创效。
④对实施难度大和风险较高的项目，争取做足措施性投入，进入蓝图。
⑤对暗挖法和盾构法区间隧道通过特殊不良地质段或特殊风险源段进行专项设计。
⑥对必须以“项”为计价单位的合价包干项目，应进行技术方案的合理优化比选，以确保该项目的利润空间。
⑦研究分析加固桩水泥掺量、结构含钢量等设计参数指标，对于招标图中指标低且有收益空间的项目，可在进蓝图时予以适度提高。
施工图上有的但按清单要求不予计量（如：预埋件类）的应剔除。
（2）根据成本测算等情况，列出项目盈亏明细，结合现场实际和合同条款约定，通过合理调整盈亏项目施工图工程量以达到创效目的。
①对于测算盈利率较高的项目，应设法增加工程数量。
②对于测算亏损项目，可通过减少项目工程数量，改变项目特征描述、新增项目等途径，争取以增补单价创效。
（3）介入设计工作，配合设计人员一起完成进蓝图工作。
①一定要安排业务精、思路清、品德好、善沟通人员与设计不同层次的相关人员对接。
②通过扎实的工作，采取合适的方法，让各方满意。
③对具体工作要责任到人，分人跟踪，要因地、因时、因人随时调整战术，及时掌握进展情况，确保各项工作顺利进行。
（七）迎审策划
城市轨道交通工程是国家或地方必审项目，现在更是地方财政建设审计的重点，其审计目的是旨在通过审计确保工程质量、进度、成本可控、确保项目管理程序和标准合法合规，以提高投资效益，因此，应高度重视审计工作，提前做好迎审策划，防止效益在审计环节流失。
1.明确所有从事变更索赔工作的人员要精通项目所在地政府、行业、发包人对变更索赔的一系列规定、标准、程序、依据、手续，能够有条不紊的按照要求进行工作和审核、复查；熟悉和掌握审计和审价工作的目的、方法、特点和准则，制定有效的应对措施。
2.按照审计工作的相关要求，做好工程结算、财务收支、工料机消耗、分包计量、试验资料、施工日志、监理日志、签证及各种原始资料等工作的统筹策划，确保在各阶段、各环节口径统一、合理且闭合，重点注意以下事项：
（1）结算工程量与分包计量、材料消耗、试验资料、施工日志、监理日志、签证、原始记录等相关资料要闭合，相关凭据齐全、有效；
（2）实际工料机消耗与定额消耗量相吻合；
（3）增补单价与合同文件中相关规定、实际工料机消耗相吻合；
（4）所有经济事项的资金流向要有据可查，并闭合、合规、合法。
3.明确相关部门或专人负责变更索赔事项的审核复查工作，分工负责。
4.工程公司要定期对各项目已经批复的变更索赔资料进行检查，及时发现存在问题，予以纠正。
（八）与项目管理对接
项目中标后，项目部应组织所有管理人员集中对上述策划进行全面宣贯和培训，使各部门及相关岗位人员掌握各项策划编制的前提条件、主要内容、实施策划的切入点和施工节点；灌输和强化在施工过程中根据施工环境、地质情况等因素变化时，及时对策划进行动态调整的理念，也就是要全面