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城市中心发展规划分析（教材78）

城市问题概况:本市正经历着与郊区的爆炸发展相关的问题,在郊区,商业、零售、工业活动和居住发展迅速，而城市中心却处于停滞状态。
关键字： 停车场、市中心商业协会、投标拍卖、拖延解决
相关部门:市议会、市中心商业协会、私人停车公司等
简要说明:对城市中心地区的一块土地采取的措施分析其可行性
解决方案:
方案(1):修建停车场
方案(2):将中心用地招标拍卖
方案(3)保持现状拖延解决
标准设立、具体方案搜寻、结果预测、方案抉择、政策执行与监测、结果评估分析
方案一：在市中心修建停车场
1） 关键字：零售收入、零售税、成本、维护费、私车、公车、公共交通
2） 相关利益群体：市中心商业协会、私人停车公司
3） 理由
一） 成本收益分析（见图表一）
私人停车场的成本与收入一览表
场地规模
机动车数量
总收入
边际收入
总成本
每100辆机动车平均成本
每100辆机动车边际成本
利润
100
2800
---
2940
2940
2940
—100
200
4200
1400
4200
2100
1260
0
300
5600
1400
5320
1773
1120
+280
400
7000
1400
6720
1680
1400
-280
500
8400
1400
8680
1736
1960
0
600
9800
1400
11200
1867
8520
-1400
（备注：市中心目前有22000个停车位，其中12000个为私人公司提供）

市政部门的成本与收益一览表
场地规模
机动车数量
总收入
边际收入
总成本
每100辆机动车平均成本
每100辆机动车边际成本
利润
100
4760
-
2940
2940
2940
1820
200
6720
1960
4200
2100
1260
2520
300
8680
1960
5320
1773
1120
3360
400
10640
1960
6720
1680
1400
3920
500
12600
1960
8680
1736
1960
3920
600
14560
1960
11200
1867
2520
3360
（市中心目前有22000个停车位，其中10000个由政府提供）
按照市中心的停车价格结构来看，每一停车位每年将至少增加42000美元的零售收入。假设建一8层容量为800个停车位的停车场，其中一层出租给零售商每年可获利28万美圆
并且政府每年从中获取零售税至少4.5%既1500万*4.5%=67.5万美圆。
市中心停车价格结构：第一小时2.80元，第二小时为1.40元，以后每小时0.70元全天最高收费7.00美圆（详情请见停车收入一览表）就目前情况统计
综上所述停车场预期收入为1500万美圆
抽样分析在市区建停车场的稳定客源
目前停车情况一览
日期
时间
段
星期一至星期五
星期六
星期天
7：30AM—6：00PM
完全利用
80%全天停车
50%的利用率
30%的全天停车
20%的利用率
50%的全天停车
PM6:00—PM0:00
30%的利用率
70%的利用率
20%的利用率
二） 稳定性分析
a、 如上所得1500万美圆为固定收入，投资汇报率很高，投资风险小
b、 停车场是属于城市基础设施建设，造福于民，有政府保障
c、 根据市场实践调查所做的市场研究：按目前价格，市中心地区还需7000个停车位，有很大的需求空间
三 ）市场状况分析
a. 目前状况：具有效调查从星期一到星期五8万车辆进入中心情况，每辆车中平均有1.5人。在8万车辆中有5万辆是用于上班的1.5万辆是用于购物，另外1.5万辆是公务旅行。另外有四万人乘公共交通工具进入市中心，往返的票价为1.7美圆（
b. 下表是市中心人口构成情况）。c.未来发展趋势：目前郊区人口增长呈持续上升趋势
d,见图表显示随着郊区经济的不断发展，越来越多的人拥有私家汽车，这直接刺激了对停车位的需求，并可以带动相关产业的发展。对停车场的修建要求进一步加强
四）灵活性分析
该停车场建成后，亦可改做他用，如：出租给零售商或用作其他商业活动。如此，即便政府在以后对交通，用地等方面的政策有所改变时，仍可灵活调整
五）方案实施中的问题
1） 大量汽车集中与城市中心，势必对环境带来严重影响。针对这一点，我们可以通过鼓励开发环保节能的公共交通工具从一定程度上减轻污染
2） 这一方案的实施造成了政府财政压力过大，目前，城市公共交通系统运行赤字280万美圆/年；建造停车场费用为980万美圆，加上每年90万的维修费使政府在资金周转上有一定的困难。然而，这一问题再停车场经过几年的运作便可收回成本。问题也会迎刃而解。
综上所述，修建停车场是方案之一（经民意调查此方案有广泛的接受度）

方案二：对这块土地进行投标拍卖
关键字：地价、市中心、税收、写字楼
一、 对这快地进行拍卖的原因
1）、该市有50万人口，位于一个超过200万人口的城市带中，经济发展迅速，建写字楼符合经济发展的要求。
2）土地位于城市中心，邻近主要快车道，交叉口，以及文化，购物和商业区，易于接洽业务，经济交流。因城市中心大多为商务楼，写字楼，符合城市中心的整体规划
3） 城市中的写字楼发展迅速，以最近在市中心落成的写字楼为例，空房率为15%，去年，它上缴城市财产税105万美元，对写字楼的需求，及大型企业的涌现，有望提高税收，增加政府财政收入
N

(箭头所示为待开发用地)
二)拍卖的效果功率
1) 预计写字楼约30层,空房率(10%~20%),每年可上缴财产税100~200万美圆
2) 写字楼落成后,写字楼开发商最有可能参加竞标
三)拍卖的相关利益群体:市政府、市商业协会、写字楼开发商
四）拍卖影响：
优点：1）充分利用这快土地，与周围环境协调一致，促进经济的发展
2）这快土地成本200万美圆，进行成功拍卖最高估计可达5000万美圆
最底为140万美圆，
3）进行拍卖的方式，政府可以不需要付出大量成本，每年就可有稳定的财政收入，写字楼的商业运作可以用市场机制调节，从长久的角度看，有一定的稳定性
4） 综合这一地段的地理位置，经济发展要求，建写字楼有较强的可行性，政府出面，多数写字楼开发商对这一地区都有兴趣，所以此方案有一定的牢靠性
（五）风险性分析
1） 这是一个阳光带城市，在郊区，商业，零售、工业活动和居住发展迅速，而城市中心却处于停滞状态。与许多相同规模的城市一样，这个城市的大量活动已转移到郊区，居住和办公的真正发展是在郊区。而非城市
2） 经济中心转移，又会出现重复建设造成资源浪费写字楼空房率可能上升，财产税可能下降，这一方案有一定的风险
解决措施：
1），虽然商业，工业等活动在向郊区发展，但就商业行为而言，在市中心设立办事处有一定的协调性
3） 政府加强基础设施建设，一方面有利于城市规划。为市民造福。另一方面有利于吸引外资，增加写字楼使用效率
综上所述将此地投标拍卖以投入商业运作是为方案之一
方案三：拖延决策
关键字：利用率、能源供应、
理由：过早的对一些研究调查不明了或存在问题的方案作出决策，会造成巨大的损失。下面就具体分析一下
一：建停车场可能存在的问题
1， 停车场的修建意味着私车的使用上升（见下图）势必给整个交通系统带来压力和问题现有的交通设施其利用的空间还有多大？这都是需要进步调查研究的
2）私车的增多带来城市环境等一系列问题
4） 有一个主要战略问题到现在为止市政府还难以定夺，即是支持在城市中心使用私人汽车，还是限制使用以鼓励公共交通的发展。这带来两个问题a,如鼓励私人汽车的使用，可确保停车场的使用率，但造成了城市中心交通压力
b,如鼓励公共交通的发展则影响到停车场的利用率。
5） 能源供应问题。
A本市经济发展迅速，但能源短缺。
B，私车的发展会大大消耗能源

6） 对停车场的规模有待具体调查分析
7） 据一些城市规划家的反映，在市中心建停车场有背本市的市政建设规划
建议修建城市象征物
8）对一半拥有私车却乘公交的人的原因分析
a:是因私车停车场不够
b:交通设施跟不上。开私车能耗大
二）投标拍卖存在的原因
1：位于市中心黄金地段地价可能上涨
时间段
房价
经济起步期
15000/平方米
经济持续发展期
25000//平方米
经济稳定成熟期
20000/平方米
2：对写字楼的市场前景不明
A私车的增多对交通系统压力情况表
增长数
压力增值数
0辆
0
200辆
1.5
400辆
2.7
800辆
6.1
1000辆
7.2
假设当压力增值数达到6时交通系统有可能常出问题达到10时整个系统就会无法运行
B车辆增多对能源的供需影响表（设指数为5.0为供应平衡态，10时就会造成能源紧张
车辆增长数
供需指数
0
4.8
200
5.0
400
5.7
800
6.9
1000
7.2
1600
8.8
关于城市中心问题的结论：经各方面的详细具体的研究发现
建造停车场的回报介于出售土地给投标人的两个可能产出的回报之间
+5000万
招标成功
p =0.4
现就成本分析得出政策可行性
停车场的回报为1500万美圆（比较确定）
不确定
但如出售土地招标则
+1500万
土地闲置
p=0.6(1-p1)
建停车场p2=1.0
招标
成本角度决策

+200万（土地成本

由上图分析可见方案一与方案二的收益回报相符
即一个确定的1500万美圆=招标成功的未知概率p30层写字楼的拍卖预期值5000万美圆
用公式表示（其中招标的两种可能产生发生的概率之和为1.0
1500万*1.0=5000*p+200*(1-p)
p=0.27（说明如果项目成功的概率低于27%从成本决策分析则建停车场反之则招标拍卖
关于27%的不确定就是推迟解决的理由
综上所述是对城市中心建设的政策分析