固定资产与投资性房地产综述.docx

专题六 固定资产及投资性房地产

一、本专题应关注的主要内容
（一）取得固定资产
1.外购固定资产
银行存款等
在建工程等
固定资产
①需安装，发生的安装支出
②安装完毕达到预定可使用状态
购入不需安装的固定资产

2.建造固定资产
（1）自营工程
银行存款等
工程物资
在建工程
固定资产
①购入工程物资
②领用工程物资
⑥工程达到预定可使用状态
③用银行存款支付的其他费用
应付职工薪酬
④分配工程人员工资
库存商品
⑤工程项目领用本企业产品

（2）出包工程
银行存款
在建工程
固定资产
②补付工程款
①预付工程款
③工程达到预定可使用状态

（二）固定资产的折旧
1.计提折旧的范围
除以下情况外，企业应当对所有固定资产计提折旧：
第一，已提足折旧仍继续使用的固定资产；
第二，单独计价入账的土地。
在确定计提折旧的范围时，还应注意以下几点：
（1）固定资产应当按月计提折旧，当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起停止计提折旧。
（2）固定资产提足折旧后，不论能否继续使用，均不再计提折旧；提前报废的固定资产，也不再补提折旧。所谓提足折旧，是指已经提足该项固定资产的应计折旧额。
2.固定资产的折旧方法
企业应当根据与固定资产有关的经济利益的预期实现方式，合理选择固定资产折旧方法。可选用的折旧方法包括年限平均法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法等。
（三）固定资产的后续支出
固定资产的后续支出是指固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。
固定资产的更新改造等后续支出，满足固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本，如有被替换的部分，应同时将被替换部分的账面价值从该固定资产原账面价值中扣除；不满足固定资产确认条件的固定资产修理费用等，应当在发生时计入当期损益。
（四）固定资产的处置
固定资产
固定资产清理
累计折旧
银行存款
银行存款
应交税费
营业外收入
营业外支出
原材料
其他应收款
①转入清理
①转入清理
②支付清理费用
④变价收入
④残料入库
⑤保险赔偿
③计算交纳的税金
⑥清理净收益
⑥清理净损失

（五）固定资产清查
1.固定资产盘盈
借记“固定资产”科目，贷记“以前年度损益调整”科目。
2.固定资产盘亏
固定资产
待处理财产损溢

累计折旧
原材料
其他应收款
营业外支出
①盘亏时
①盘亏时
②残料入库
③由过失人赔偿部分
④盘亏净损失

（六）固定资产减值
企业计提固定资产减值准备，应当设置“固定资产减值准备”科目核算。企业按应减记的金额，借记“资产减值损失——计提的固定资产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”科目。
固定资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
（七）投资性房地产的范围
投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产；（2）作为存货的房地产。
（八）投资性房地产的取得
1.外购的投资性房地产
借：投资性房地产
贷：银行存款
2.自行建造的投资性房地产的确认和初始计量
银行存款等
在建工程等
投资性房地产
①发生的支出
②达到预定可使用状态

（九）投资性房地产的后续计量
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
（1）计提折旧或摊销
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
（2）取得租金收入
借：银行存款
贷：其他业务收入
（3）计提减值准备
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
减值准备一经计提，在持有期间不得转回。
2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。
资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
（十）投资性房地产的处置
1.采用成本模式计量
处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按其差额，借记“其他业务成本”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。
2.采用公允价值模式计量
处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时,应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目；按其成本，贷记“投资性房地产——成本”科目；按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目。同时结转投资性房地产累计公允价值变动。若存在原转换日计入资本公积的金额，也一并结转。
二、例题讲解
【例题1·计算分析题】甲公司购置了一套需要安装的生产线。与该生产线有关的业务如下：
（1）20×7年9月30日，为购建该生产线向建设银行专门借入资金500000元，并存入银行。该借款期限2年，年利率9.6%，到期一次还本付息，不计复利。
（2） 20×7年9月30日，用上述借款购入待安装的生产线。增值税专用发票上注明的买价为468000元，增值税额为79560元。另支付保险费及其他杂项费用32000元。该待安装生产线交付本公司安装部门安装。
（3）安装生产线时，领用本公司产品一批。该批产品实际成本为53600元，不考虑增值税。
（4）安装工程人员应计工资18000元。用银行存款支付其他安装费用16400元。
（5） 20×7年12月31日，安装工程结束，并随即投入使用。该生产线预计使用年限为5年，采用双倍余额递减法计提折旧（预计净残值率为5%）。
（6） 20×9年12月31日，甲公司将该生产线出售，出售时用银行存款支付清理费用30000元。出售所得款项500000元全部存入银行。于当日清理完毕，不考虑增值税。
假定固定资产按年计提折旧，借款利息每年年末一次计息。
要求：
（1）编制甲公司20×7年度借款、购建生产线及年末计提利息的会计分录；
（2）编制甲公司20×8年度计提折旧和利息的会计分录；
（3）编制甲公司20×9年度计提折旧及出售该生产线相关的会计分录。
假定长期借款用于购建固定资产的，在固定资产尚未达到预定可使用状态前，所发生的利息计入在建工程成本。(“应交税费”科目要求写出明细科目)
【答案】
（1）
①
借：银行存款 500000
贷：长期借款 500000
②
借：在建工程 500000
应交税费——应交增值税（进项税额） 79560
贷：银行存款 579560
③
借：在建工程 53600
贷：库存商品 53600
④
借：在建工程 34400
贷：应付职工薪酬 18000
银行存款 16400
⑤
借：在建工程 12000
贷：长期借款 12000
借：固定资产 600000
贷：在建工程 600000
（2）
①
借：制造费用 240000
贷：累计折旧 240000
②
借：财务费用 48000
贷：长期借款 48000
（3）
①
借：制造费用 144000
贷：累计折旧 144000
②
借：固定资产清理 216000
累计折旧 384000
贷：固定资产 600000
③
借：固定资产清理 30000
贷：银行存款 30000
④
借：银行存款 500000
贷：固定资产清理 500000
⑤
借：固定资产清理 254000
贷：营业外收入 254000
【例题2·计算分析题】北方股份有限公司（以下简称北方公司）为注册地在北京市的一家上市公司，其2010年至2014年与固定资产有关的业务资料如下：
（1）2010年10月10日，北方公司购进一台需要安装的设备，取得的增值税专用发票上注明的设备价款为580万元，增值税为98.6万元，另发生运输费和保险费2万元，款项以银行存款支付；没有发生其他相关税费。安装设备时，领用原材料一批，价值为18万元；支付安装工人的工资为10万元。该设备于2010年12月10日达到预定可使用状态并投入行政管理部门使用，预计使用年限为10年，预计净残值为10万元，采用年限平均法计提折旧。
（2）2011年12月31日，北方公司对该设备进行检查时发现其已经发生减值，预计可收回金额为460万元；计提减值准备后，该设备原预计使用年限、预计净残值、折旧方法保持不变。
（3）2012年9月30日，北方公司因生产经营方向调整，决定采用出包方式对该设备进行改良，改良工程验收合格后支付工程价款。该设备于当日停止使用，开始进行改良。
（4）2013年 3月15日，改良工程完工并验收合格，北方公司以银行存款支付工程总价款62.5万元。当日，改良后的设备投入使用，预计尚可使用年限8年，采用直线法计提折旧，预计净残值为5万元。改良后该设备的可收回金额为500万元。2013年 12月31日，该设备未发生减值。
（5）2014年10月10日，该设备因遭受自然灾害发生严重毁损，北方公司决定进行处置，取得残料变价收入10万元、保险公司赔偿款30万元，发生清理费用5万元；款项均以银行存款收付，不考虑其他相关税费。
要求：
（1）编制2010年10月10日取得该设备的会计分录。
（2）编制设备安装及设备达到预定可使用状态的会计分录。
（3）计算2011年度该设备计提的折旧额，并编制相应的会计分录。
（4）计算2011年12月31日该设备计提的固定资产减值准备，并编制相应的会计分录。
（5）计算2012年度该设备计提的折旧额，并编制相应会计分录。
（6）编制2012年9月30日该设备转入改良时的会计分录。
（7）编制2013年3月15日支付该设备改良价款、结转改良后设备成本的会计分录。
（8）计算2014年度该设备计提的折旧额。
（9）计算2014年10月10日处置该设备实现的净损益。
（10）编制2014年10月10日处置该设备的会计分录。
（答案中的金额单位用万元表示）
【答案】
（1）编制2010年10月10日取得该设备的会计分录。
借：在建工程      582（580+2）
应交税费——应交增值税（进项税额） 98.6
    贷：银行存款     680.6
（2）编制设备安装及设备达到预定可使用状态的会计分录。
借：在建工程 28
贷：原材料 18
应付职工薪酬 10
借：固定资产 610
贷：在建工程 610
（3）计算2011年度该设备计提的折旧额，并编制相应的会计分录。
2011年度该设备计提的折旧额＝（610-10）/10＝60（万元）
会计分录：
借：管理费用 60
贷：累计折旧 60
（4）计算2011年12月31日该设备计提的固定资产减值准备，并编制相应的会计分录。
2011年12月31日该设备计提的固定资产减值准备＝（610-60）-460=90（万元）
会计分录：
借：资产减值损失    90
贷：固定资产减值准备    90
（5）计算2012年度该设备计提的折旧额，并编制相应会计分录。
2012年度该设备计提的折旧额＝（460-10）/9×9/12＝37.5（万元）
借：管理费用 37.5
贷：累计折旧 37.5
（6）编制2012年9月30日该设备转入改良时的会计分录。
借：在建工程         422.5
累计折旧           97.5
固定资产减值准备    90
   贷：固定资产             610
（7）编制2013年3月15日支付该设备改良价款、结转改良后设备成本的会计分录。
借：在建工程   62.5
   贷：银行存款     62.5
借：固定资产     485
贷：在建工程      485
（8）计算2014年度该设备计提的折旧额。
2014年度该设备计提的折旧额＝（485-5）/8×10/12=50（万元）
（9）计算2014年10月10日处置该设备实现的净损益。
处置时的账面价值=485-（485-5）/8×9/12-50=390（万元）
 处置净损失=390+5-10-30=355（万元）
（10）编制2014年10月10日处置该设备的会计分录。
借：固定资产清理  390
     累计折旧  95
   贷：固定资产  485
借：银行存款     10
    贷：固定资产清理   10
借：银行存款（或其他应收款）30
    贷：固定资产清理   30
借：固定资产清理    5
    贷：银行存款      5
借：营业外支出   355
    贷：固定资产清理      355
【例题3·计算分析题】长江房地产公司（以下简称长江公司）于2007年1月1日将一幢商品房建造完成后直接对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金200万元，出租时，该幢商品房的成本为6000万元，公允价值为6000万元，2007年12月31日，该幢商品房的公允价值为6300万元，2008年12月31日，该幢商品房的公允价值为6600万元，2009年12月31日，该幢商品房的公允价值为6700万元，2010年1月10日将该幢商品房对外出售，收到6800万元存入银行。
要求：编制长江公司上述经济业务的会计分录。（假定按年确认公允价值变动损益和确认租金收入）
【答案】
（1）2007年1月1日
借：投资性房地产——成本 6000
贷：开发产品 6000
（2）2007年12月31日
借：银行存款 200
贷：其他业务收入 200
借：投资性房地产——公允价值变动 300
贷：公允价值变动损益 300
（3）2008年12月31日
借：银行存款 200
贷：其他业务收入 200
借：投资性房地产——公允价值变动 300
贷：公允价值变动损益 300
（4）2009年12月31日
借：银行存款 200
贷：其他业务收入 200
借：投资性房地产——公允价值变动 100
贷：公允价值变动损益 100
（5）2010年1月10日
借：银行存款 6800
贷：其他业务收入 6800
借：其他业务成本 6000
公允价值变动损益 700
贷：投资性房地产——成本 6000
——公允价值变动 700