房地产基础名词解释.docx

基础名词解释
一、目的：
1、 熟知各种房地产基础名词解释的含义，同时能够辨别与区分，并且熟练的运用到日常的工作中；
2、 理解各主要基础名词解释的具体含义，能够辨别与区分相近词汇的差别，避免出现混淆和概念混乱的情况；

二、基础名词解释的分类：
1、 业务类专有名词
2、 前期类专有名词
3、 企化类专有名词
4、 售后类专有名词
5、 建筑类专有类名词

三、具体内容：
业务类专有名词
1、销讲：全名是“销售讲习资料”，指在案前准备期，整个专案组协同通过对该案的了解所整理出来的一份资料，它包括整体市场介绍、区域市场介绍、该案环境介绍（含生活机能、交通动线、扫楼标的图）、发展商基本资料、建材与设备介绍、产品解说、SWOT分析、答客问、目前政策法规介绍、企划配合（媒体安排）等；其中最重要的是“答客问”，它是整篇销讲的灵魂所在。

2、销控：指在专案或主委拟订的去化顺序控制下，对整个楼盘的房源进行控制的一种手段。它包括软销控（价格销控——单价、总价）、硬销控（房源销控——楼层、位置、面积、房型）。销控的唯一目的是为了达成销售目标：一般来说，在代理而言是为了销售速度最大化；在包销而言是为了销售利润最大化。

3、案场：指个案售楼处。

4、生活机能：指在个案附近的一些与生活相关的场所。例如：菜场、医院、学校、金融证券、商场、垃圾站、变电站等等。了解生活机能的主要目的有二：作为NP稿中COPY的一部分；帮助业务员寻找与客户聊天的话题。

5、售：在客户对业务员所介绍的房源较感兴趣时，客户支付对该房屋进行保留（订购）的订金，则视作为“售”。

6、足：在客户对业务员所介绍的房源很感兴趣时，客户支付对该房屋进行定购的定金，是为“足”（若未经过“售”的过程，则视作为“售足”）。

7、签：客户对所定购的房屋与业务员或发展商签定合同，是为“签”（若没有经过“足”的过程，则视作为“足签”）。

8、退：客户对其所订购的房屋不满意，过来退还订金，是为“售退”（若是已定购（足）或已签约者，则为“足退”或“签退”）。

9、换：客户对其所订购（定购、签约）的房屋不满意，过来换房子，是为“售换”（“足换”、“签换”）。

10、动线：行动的最佳路线，它包括水平动线、垂直动线、出入动线、引导动线、交通动线等等。对动线安排的评价标准是流畅与否。

11、水平动线：指在一个层面中,人们行走的最佳路线。

12、垂直动线：指在同一栋楼中，人们上下的最佳路线。

13、出入动线：指从小区内部到外部的最佳进出路线。

14、引导动线：指通过一定的手段（比如刀旗、横幅等）将客户引导到售楼处的路线安排。

15、交通动线：指从某一处到另一处的一个交通线路安排。

16、标的：指业务员熟悉周边环境的一种手段。它包括压马路、扫楼、市调。它的最终成果是生活机能图，扫楼标的图。

17、扫楼：指一个业务员通过实地勘察对某一区域内所有的楼盘进行登记标注。

18、压马路：指一个业务员对某一个区域内所有的生活机能进行实地勘察。

19、市调：指一个业务员对一些有威胁的楼盘和有影响力的典型楼盘进行调查，并完成市调表。

20、SWOT：指强势（Strength）、弱势（Weakness）、机会（Opportunity）、威胁（Treat）。但强势未必是机会，弱势未必是威胁。

21、去化顺序：按照房型或面积或总价或单价或楼层等等，对一个个案进行销售速度的排序。它是一个纯不等式，比如V3R > V2R > V复式。另一种评判的方法是去化速度，它的单位是百分比，比如V2R=45%，V3R=50%，V复式=5%。

22、A、B级卡：指业务员用来区分并登录客户资料的两种“卡片”。有望客户及已购客户填A级卡，意愿平平及无望者填B级卡。

23、派夹报：属于一种销售手段，分派报及夹报两种。派报是指通过人员散发资料；夹报是指将资料夹在其他报纸杂志中，并通过该报纸杂志的发行来散发资料。

24、报备：指业务员须让专案知道或批准的事情。包括吸烟，饮食，出外，休息，接听私人电话，拨打私人电话，如厕等。

25、销售循环：指整个一个销售追踪过程。（客户接待——电话追踪——信件联系——节日问候——告知工程进度——客户再来现场）

26、订金：房屋订购金，又称协议金、诚意金等等，一般为RMB1000~2000。

27、定金：房屋定购金，又称大定金等，一般为RMB20000-100000。

28、强销期：大批量的媒体广告投放出去，公司的大量人力物力投入，以期在短时间内创造高销售率的一段期间。

29、抗性：指阻碍个案销售的任何事物。比如价格、地段、生活机能等等。

30、主力面积：以10平方米或15平方米或其他数量的平方米为一档，将一个个案的房型面积进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力面积。

31、主力单价：以100元/平方米或200元/平方米或其他数量的单价为一档，将一个个案的单价进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力单价。

32、主力总价：以5万或10万元为一档，将一个个案的总价进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力总价。

33、均价：某一个个案的总销金额除以总建面得出的单价。

34、基价：某一个个案的最低价。

35、开盘：某一个个案取得了预售许可证；通过一定量的媒体投放，告知客户该案开始进行销售。

前期类专有名词
1、土地使用权证：依法取得土地使用权证的单位或个人，由当地政府及管理部门发给的凭证，具有法律效力，受到国家法律保护。

2、建设用地规划许可证：城市规划区内建设需申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。

3、建设工程规划许可证：在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。

4、立项施工许可证：取得建筑工程规划后，由建筑工程公司向质量监理部门申请项目开工的证书。

5、预售许可证：按提供预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，经审核符合国家标准而颁发的证明称之为商品房预售许可证。而且必须是以交付全部土地使用出让金，取得土地使用权证书。

6、营业执照：经工商局审核后具有房地产开发资质的企业，给予相关的企业执照。即申请企业法人登记，经企业法人登记主管机关审核，准予登记注册的，领取《企业法人营业执照》取得法人资格，其合法权益受国家法律保护。

7、生地：还未开发，尚有青草，未规划作用。

8、毛地：做到“三通一平”，已属于规划中的地皮。

9、熟地：做到“七通一平”。

10、三通一平：水通、电通、道路通、一平指场地平整。

12、七通一平：上水、下水、道路、煤气、电、热力、电讯要通到工地，平整指场地平整。

13、销平：在现场供售楼人员给客户详细介绍楼盘情况，使客户对所购买的期房有一个具体的资料，包括楼书、房型图、价目表等。

14、销海：在现场供售楼人员给客户讲解，介绍楼盘大致情况，并且给客户带回家仔细研究的销售资料。

15、建筑容积率：总建筑面积与基地面积的比值，附属建筑物也计算在内。

16、建筑密度：即建筑覆盖率。基底总面积与基地面积的比率(%)。

17、绿化率：绿地率,用地范围内各类绿地的总和占用地面积的比率(%)。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。

18、面积误差比：面积误差比=（实测面积－预测面积）×100%÷预测面积。

19、层高：上楼面中心点与地面中心点的垂直距离。

20、净高：地面至上部楼板底面之间的垂直距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高”。

企化类专有名词
1、LOGO：楼盘标志，用字与图表现楼盘的特征与内涵，包括了楼盘案名。

2、POP：户外造势用的宣传平面。

3、SP：造势促销活动，制造话题，吸引大众视线，制造热卖气氛，利于个案炒作，促进销售。

4、NP：短时间即可找开个案知名度，最大化的媒体表现形式。

5、DM：表现个案情况，用于邮寄的小册子，寄发企业及各种DM名单，并于房展会、SP活动或定点发放。

6、CF：电视广告，可制成VCD。

7、MG：各类财经类期刊杂志、航班杂志等，力求针对客源进行诉求。
8、DS：用于现场及特定地点派发（机场、高档办公楼、高级社区）。

9、户外据点：通过灯箱，看板等方式在公众场合及交通动线上表现个案，加强引导，重复加深民众印象，传递个案信息。

10、横幅：悬挂现场附近街道两侧，传递产品目前销售信息，方便买家寻找到现场位置。

11、楼幅：悬挂于现场建筑物上，一般面积较大，起到传递产品目前销售信息和方便买家找到现场位置的作用。

12、裱板：个案表现发展商实力背景，发展业绩，地理位置，产品卖点，产品效果图等。一般悬挂或摆放于售楼处、户外、房展会、SP现场、样板房等位置；
建筑类专有名词
1、 砖混结构：一般多层住宅，由砖砌筑承重，加混凝土圈粱，构造柱称砖混结构。

2、 框架结构：由钢筋混凝土柱、梁组成的承重体系，一般用于公共建筑。

3、 剪力墙结构：一般用于小高层及高层住宅，由混凝土墙体承受风，地震的水平荷载。

4、 框剪结构：一般用于高层公共建筑，由框架柱，混凝墙共同组成受力体系。

5、 筒剪结构：用于高层公建，由混凝土筒体和框架柱共同组成受力体系。

6、 钢结构：受力构件由钢梁柱组成，现在多用于大型超市、厂房。

7、 钢混结构：受力构件材料由钢筋混凝土组成，它包括上述框架、剪力墙、框剪、筒剪结构。

8、 承重墙：承受上面传下来的竖向荷载是受力构件，不能随意敲除。一般砖混多层住宅的240墙均为承重墙。

9、 剪力墙：剪力墙结构中的混凝土墙体，承受风、地震作用。

售后服务类
1、 商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。

2、 存量房：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

3、 平价房：是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象，通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。其建房土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。

4、 经济适用房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

5、 售后公房：原来只有具有使用权的居民把房屋产权从国家或集体那里买来。

6、 一级市场：又称土地使用权出让市场或土地批组市场，实质上又是土地使用权从土地所有者向土地使用者流通的市场。

7、 二级市场：又称土地使用权的转让市场，是指房地产开发公司把经过开发的土地权的市场。

8、 维修基金：多层=1295*2%*建筑面积 高层=1285*3%*建筑面积。

9、 契税：是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。（目前上海普通住房为1.5%，非普通住房为3%）

10、 营业税：指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。

11、 房产税：是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。

12、 营业税附加：是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。

13、 印花税：指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。

14、 个人所得税：指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。

15、 房地产交易手续费：是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。

16、 房地产权属登记费：即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。

17、 土地增值税：是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

18、 房地产权属登记：是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。

19、 初始登记：指新建房屋（竣工）或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所有权登记。

20、 转移登记：是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所有权登记。

21、 变更登记：是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记。
——房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；
——房屋面积增加或者减少的；
——房屋翻建的；
——法律、法规规定的其他情形。

22、 他项权利登记：是指设定房屋抵押权、典权等他项权利所进行的房屋所有权登记。

23、 注销登记：是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。

24、 房屋所有权：是指对房屋全面支配的权利。《民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。

撰写人：陆冬明