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威海市房地产整体市场报告

Betterland
贝特兰房地产投资顾问有限公司
2005-9-7

第一部分 宏观市场

一、威海市概况

威海市地处山东半岛最东端,北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛相望，是中国著名的港口及旅游城市。
　　威海市是中国沿海开放城市之一,拥有威海市火炬高技术产业开发区、威海市经济技术开发区两个国家级开发区。在企业方面，这里有5个中国名牌产品和3个全国驰名商标汇聚于此，其中有三星、华泰三角、成山等大型企业。
　　威海市是中国第一个“国家级卫生城市”,也是中国首批“国家环境保护模范城市”。1996年被联合国确定为“改善人类居住环境全球最佳范例城市”之一。
　　威海市总面积5436平方公里,总人口247万，其中市区面积731平方公里,人口52万人。威海市现辖三市一区,即荣成市、文登市、乳山市三个县级市和环翠区。

二、威海市宏观经济分析

1．威海市经济高速增长

l 2004年威海市国民经济延续03年高增长的势头，首次突破千亿大关，全年实现地区生产总值1,008.81亿元，比上年增长17.1%，远高于全国9.5%的增长速度。

【图】2000年～2004年威海市地区生产总值及增长率
数据来源：国家统计局，威海市统计局

2．固定资产投资规模迅速扩大
l 2004年，全年威海固定资产投资为530.49亿元，比上年增长43.2%，其中：城镇规模以上投资为387.47亿元。

【图】 威海市固定资产投资与威海市地区生产总值
数据来源：威海市统计局

3．房地产投资占威海市生产总值保持与固定资产投资的比重均略有下降。
l 2004年，全市完成房地产投资45.68亿元，同比增长4.5%， 04年虽然政府陆续出台了一系列宏观政策进行调控，但威海市房地产开发投资依然呈现上扬的趋势。
l 2004年房地产投资占威海市地区生产总值的比重为4.53%，而这一比率在全国仅为6.75%，表明威海房地产业有很大提升空间。
l 2004年房地产投资（45.68）占全社会固定资产投资（530.49）的比重为8.61%，与03年相比呈现下降趋势，主要是04年威海市基本建设投资（294.75）大副度上升的原因，导致房地产投资比重下降。

【图】 威海市2000年～2004年房地产开发投资占固定资产投资的比重

数据来源：威海市统计局
备注：
从上面的图表可以看出，威海市房地产开发投资比重一直保持稳步上升的趋势，但由于该区域市场基础建设的不断投入，已达到未来城市发展的宏观战略需求标准，所以，房地产开发投资在固定资产投资中的比重有所下降。
然而，我们可以从另一个角度出发来看待这个问题，也就是说未来威海市的城市规划面积要扩张，目前的城市边缘地带以及城乡结合部将成为未来房地产业土地的供给来源，而随着城市化进度的加深，威海市未来的外来人口数量将成倍增长，以满足产业发展带来的劳动力需求，那么，各种房地产产品在该区域的需求量自然非常庞大。

4．城镇居民收入稳步增加
l 2004年威海市城镇居民人均可支配收入11,112元，同比增长9%，增幅提高0.4个百分点，比威海市地区生产总值增长率17.1%，低了8.1个百分点，处于合理的区间。

【图】 2000年～2004年威海市城镇居民人均可支配收入

【图】城镇居民人均可支配收入增长率与威海市地区生产总值增长率对比

数据来源：威海市统计局

5．价格指数（CPI）略有上扬
l 2004年食品、医疗保健等生活必需品价格上涨，分别增长5.1%、9.2%；但威海市居民消费的食品开支比重越来越小，对整个指数影响不大，因而使得全市居民消费价格指数累计为101.8%，增幅不大，且低于全国平均水平——103.9%。

【图】 2000年～2004年威海市居民消费价格指数

数据来源：威海市统计局

6、外资
l
l 2004年威海FDI投资额继续大幅度上升，达到11.24亿美元（新口径），同比增长38.8%，外商开始加快在威海的直接投资步伐

【图】 威海FDI走势
数据来源：威海市统计局 备注：04年FDI是以新口径计算的

三、2005年上半年经济走势

GDP保持良好的增长势头。上半年，实现生产总值559.79亿元，按可比价格计算，比上年同期增长17.1%，增速比一季度的16.3%提高了0.8个百分点。其中：三大产业的贡献率分别为4.4%、69.3%、26.3%。
固定资产投资增速趋缓。上半年，完成规模以上固定资产投资422.4亿元，比上年同期增长24.6%。其中：城镇以上固定资产投资292.3亿元，比上年同期增长31.4%，增速比上年同期回落49.9个百分点。
外经外贸保持快速增长。上半年，实际利用外资额6.86亿美元，比上年同期增长28.8%。完成外贸进出口总值33.11亿美元，比上年同期增长32.3%。新签外商直接投资合同458项，新签利用外资合同金额17.72亿美元，比上年同期分别增长12.5%和26.1%。
居民消费价格总水平略有上涨。上半年，价格水平比上年同期上涨0.8%，涨幅比去年同期回落1.3个百分点。

第二部分 威海房地产市场分析

一、威海市房地产市场指标分析

（一）、市场总量分析

1．投资
l 2004年威海市房地产开发投资额为45.68亿元，同比增长4.5%，受宏观调控和土地政策的影响，房地产开发投资依然保持了上升势头。

【图】2004年房地产开发投资与同比增长率

数据来源：威海市统计局

2．商品房施工面积
l 2004年商品房施工面积为538.7万平方米，同比增长1.4%；增长速度减缓，宏观调控逐步显现力度。

【图】2000年～2004年商品房施工面积与同比增长率

数据来源：威海市统计局

3．竣工面积
l 2004年商品房竣工面积为155.3万平方米，同比减少8.49%。

【图】2000年～2004年商品房竣工面积与同比增长率

数据来源：威海市统计局

4．商品房销售面积
l 2004商品房销售面积为196万平方米，同比增长30.3%，市场需求依旧保持旺盛的增长势头。

【图】2000年～2004年商品房销售面积及增长率

数据来源：威海市房地产信息网

5．商品房屋销售－竣工面积对比情况
l 2004年商品房销售面积与竣工面积比率为126%，比上年提高了37个百分点，全年的竣工量已远远不能满足市场的需求量，威海房地产市场呈现供不应求的局面，

【图】2000年～2004年商品房销售面积、竣工面积及对比
数据来源：威海市统计局

6．商品房屋销售额
2004年全市商品房销售金额35.3亿，同比增长42.3%，商品房呈现良好的发展态势。

【图】 2000年～2004年商品房屋销售额及增长率

数据来源：威海市统计局

二、2005年上半年房地产市场分析
l 房地产开发投资增速大幅回落，商品房销售面积和销售额略有下降
今年国家对房地产市场进行宏观调控，土地供应量和货币供应量双重减少，影响了今年的房地产开发投资。上半年，威海市房地产开发投资仅增长10.6%，比上年回落20.9个百分点。商品房销售面积和销售额分别下降5%和0.7%。
l 商品房销售均价继续上扬
虽然05年上半年以来，为了进一步加强和改善房地产市场宏观调控，切实稳定住房价格，促进房地产业持续健康发展，陆续出台了一系列的宏观调控政策进行调控，但在威海商品房市场，除多层住宅外，其余类型的住宅及非住宅的平均单价均超过3000元/平方米，价格指数达到111.8%。市区内房屋销售单价更是继续上扬，平均单价达到3526元/平方米。
　　引起威海市区房地产价格居高不下的原因主要有：一是需求的增大拉动房价的上涨；二是开发成本的增加推动房价的上涨；三是消费者对威海房地产长期看好，投资热情增加，也是房价坚挺的原因之一。

第三部分、2005年上半年房地产相关政策回顾

l 调息
   3月17日，央行开始调整商业银行自营性个人住房贷款，一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理；二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。
影响：调节银行利率，提高首付比例，抬高银行门槛，有效抑止部分能力不足的买房者，降低信贷风险，也给购房热降温。

l 控制土地、征收营业税、加大普通住房建设
    4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议提出解决房地产投资规模和价格上升幅度过 大的主要措施如下：强化规划调控，改善商品房结构；控制土地供应，严格土地管理；是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；完善城镇廉租住房制度；运用税收等手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度等。
影响：此系列政策一出，必将降低目前房地产项目建设过多、过快的速度，并且对普通、贫困群众的买房、住房提供了保障。

l 细化常务会议所提措施--《关于做好稳定住房价格工作的意见》
   4月30日，建设部、发改委、财政部等七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，27日国务院常务会议提出的措施进一步具体细化：改善住房供应结构，以建设中低价位普通商品住房和经济适用住房为主；自2005年6月1日起，开始征收房地产营业税；加强房地产信贷管理，防范金融风险。

l 平稳房价，杜绝乱收费--《关于充分发挥职能作用促进“和谐山东”建设的意见》
   5月25日，山东省物价局出台《关于充分发挥职能作用促进“和谐山东”建设的意见》，针对房价也提出建设性意见：严禁将经济适用住房作为普通商品房销售；严禁超越权限擅自立项，以及擅自扩大收费范围、提高收费标准；坚决杜绝房地产开发企业在住房面积计算分摊中的弄虚作假行为。
影响：房地产行业中存在的收费乱、计算乱等弄虚作假的现象将得到治理。

l 征收营业税--《关于加强房地产税收管理的通知》
   5月27日，税务总局、财政部、建设部联合下发《关于加强房地产税收管理的通知》，要求税务、财政和房产管理部门通力合作，信息共享，尤其是落实个人住房营业税的税收政策。
影响：对于转让房产过程中营业税的收取，必将有效抑止投机炒房行为，使房价更趋向于平稳合理。

l 经济适用房，廉租房--《关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见》
    6月1日，山东省人民政府办公厅转发了省建设厅等部门《关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见》，结合山东省的实际情况，指出要加强控制土地分配、在坚持房产市场化的同时采用科学调控保证稳定发展、合理加大中低价位普通商品住房和经济适用住房项目的建设、解决城市最低收入家庭住房的困难完善廉租房制度等等，并提出房价超标暂停公用事业提价。
影响：政策向经济适用房、廉租房倾斜，是解决普通群众住房困难的有力措施。 

l 经济适用房、廉租房规划，商品房不得违规预售
    6月7日，山东省出台十项政策措施调控房价，主要为加大规划调控力度、发挥税收调控作用、增加普通商品住房和经济适用房土地供应、培育和发展住房二级市场。尤其值得关注的是：要求确保年内完成开发建设600万平方米经济适用房的任务，鼓励开发企业建设部分用于出租的经济适用房；健全银行风险准备金制度，鼓励其为中低收入的家庭担保；在建商品房未取得预售许可证之前，不得以任何形式进行销售或收取预订款性质的费用，禁止期房转让等等。
影响：规划经济适用房，支持银行向中低收入家庭提供房贷，将有力保障中低收入家庭房产消费；商品房不得违规预售，有利于清理房产市场，避免群众的风险投资。 

l 适当增加高层住宅比例，加大闲置土地清理--《关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见》
   6月8日，山东省建设厅、发改委等九部门联合出台《关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见》，要调整优化居住用地布局，适当提高住宅小区建筑容积率，增加高层住宅建设比例；经济适用住房建设要切实落实国家和省有关优惠政策，降低开发建设成本；严格土地转让管理，依法制止“炒买炒卖”土地行为，加大对闲置土地的清理力度。
影响：合理调控住宅布局，加大土地清理，有利于抑止炒房、炒地等投机行为的发生。 

l 享受优惠政策普通住房标准
   6月14日，山东省公布享受优惠政策的普通住房标准：住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，上浮比例不得超过20%。凡是达到标准的住房建设项目在项目审批、土地供应以及信贷、税收等方面都将享受优惠政策的支持。
影响：标准的公布，有力地向普通住宅方向倾斜，有利于适合大众购买的普通商品房项目的开发、建设。 

第四部分、威海房地产市场预测

  随着国家一系列的调息、加税、以及对土地的审批力度严格控制之后，房地产方面的价格走势是人们关心的一个问题。但是个人认为，房价还要增，并且每年要有10%以上的增幅近五年内。因为从各方面来说，威海现阶段的房价还是偏低，而且开发的力度还有很大的空间（房地产开发投资占地区生产总值的4.5%），作为全国50强的城市来说，威海房地产市场的春天才刚刚开始，房地产开发的真正转型还没有完全实现，也就是威海的房地产开发的竞争还没有真正到来，只有在房地产开发的竞争完全市场化后，威海的房价才能高到一个合理的程度，而现在还远未达到这个高度。就05年下半年威海房地产市场来说，主要有以下几个特点：
l 威海房价将持续上涨
自从03年以来,山东半岛城市群发展战略经过论证，威海、烟台、青岛将建设“胶东半岛制造业基地”, 成为下一个“金三角地区”，承接日韩产业转移的序幕已经拉开。这种大环境的利好，对于威海楼市，特别是房价，将产生极大的推动作用。
 相对威海周边城市青岛、大连、烟台等城市的房价而言，威海的商品房价格较低。影响房价的涨幅关键在于供需关系上，现在威海楼市供不应求（这从04年销售面积可以看出）；加上威海市的土地资源更加稀缺以及建材价格普遍上涨等因素。2005年威海房价势必持续走高。预计房价的涨幅在10%左右。
l 外地人购房比例继续上扬
    联合国“人居奖”的获得、人居会议的召开和“住在威海”主题活动的成功运作，给房地产商带来了新的商机，形成一个强有力的磁场，吸引国内外的投资者前来创业、居住，其中：国外的光韩国人，目前在威海置业的就20,000多人；国内的温州人和上海人甚至包机来威购房。
    威海市优越的气候、优美的环境、纯朴的民风、良好的卫生条件与社会治安，以及优异的教育质量将吸引越来越多的外地人选择在威海购房定居或投资创业。目前，在房产成交中，外地人已超过34%，并有继续上升的趋势。

l 二次购房需求见旺
    目前，威海市人均GDP超过了4000美元，是全国平均水平的3.5倍、全省平均水平的2.4倍，随着经济的繁荣和市民收入的增加，人们从过去简单的“居者有其屋”过度为“居者优其屋”，要求住宅要有优美的环境，再到追求精神享受，希望小区住宅有品位和文化的个性。威海市民第一次置业多为房改住宅，或住房面积较小，或居住环境较差，或没有物业管理。因此，改善居住条件成为必需。据了解，威海市民30%以上的人有二次购房的意向。另有相当一部分人为了规避货币贬值的风险，纷纷投资房产以求保值、增值。