房地产估价报1.doc

房地产估价报告

项目名称：无为县红庙镇中心小学教室、休息室及附属物市场价值评估
委 托 人：无为县红庙镇中心小学
估价机构：安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司
注册房地产估价师：崔明强 朱永飞
估价日期：二○一二年六月五日至二○一二年六月六日
估 价 时 点：二○一二年六月五日
估价报告编号：皖中信估字[2012] G-888 号

目 录
致委托人函 3
估价师声明 4
估价的假设和限制条件 5
房地产估价结果报告 6
一、估价委托方 6
二、受托估价方 6
三、估价对象 6
四、估价目的 6
五、估价时点 7
六、价值定义 7
七、估价依据 7
八、估价原则 8
九、估价方法 8
十、估价结果 8
十一、估价人员 9
十二、估价作业日期 9
十三、估价报告应用有效期 9
房地产估价技术报告 10
一、估价对象实物状况描述与分析 10
二、估价对象权益状况描述与分析 10
三、估价对象区位状况描述与分析 10
四、市场背景分析 10
五、最高最佳使用分析 10
六、估价方法选用及计算过程 11
七、估价结果的确定 14
附件（均为复印件）
（一）房屋建筑物明细表
（二）估价对象位置示意图和现场勘察照片
（三）估价机构营业执照
（四）估价机构资质证书
（五）估价人员资质证书

致 委 托 人 函

无为县红庙镇中心小学：
受贵单位委托,我公司对无为中心小学幼儿园承包人王玲于无为县红庙镇中心小学添置的教室、休息室及附属物[总建筑面积为219.88m2，数据由委托人提供]，为在现状利用条件下的市场价值进行了估价，估价时点为2012年6月5日，目的为委托方提供房地产价值参考依据。
我公司派出房地产估价师于2012年6月5日对估价对象现场进行了实地勘察，并查询、收集、调查估价所需的相关文件、资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照法定估价工作程序，运用成本法，在认真分析现有文件、资料的基础上，经过周密的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各种因素，得出估价结果如下：
位于无为县红庙镇中心小学教室、休息室及附属物，总建筑面积为219.88m2，在估价时点的市场价值为:
房产及附属物总价：32.64万元；
大写人民币：叁拾贰万陆仟肆佰元整。
估价结果应用有效期自本估价报告出具之日（2012年6月6日）起壹年内有效。估价的详细结果、过程及有关说明，详见附后的《房地产估价结果报告》和《房地产估价技术报告》。

此致
法定代表人（盖章）
安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司

2012年6月6日
估 价 师 声 明

我们郑重声明：
1、估价师在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价师自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、本公司及本次参与估价的房地产估价人员与房地产估价当事人没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、估价师依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、估价人员已于2012年6月5日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6、没有人对本估价报告提供专业帮助。
7、本估价报告由安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司负责解释。
8、本报告估价结果仅为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
9、本报告附件是本报告的重要组成部分，使用本报告时请仔细阅读附件。本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容而导致的有关纠纷和损失，本估价机构和估价师不承担任何法律责任。

注册房地产估价师 注册号 签 名
崔明强 3420090012

朱永飞 3420070015
2012年6月6日
估价的假设和限制条件
估价的假设：
1、假设该估价对象在估价时点达到最佳使用状态，且权属关系不存在纠纷，不受任何权利限制。
2、假设房地产市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。
3、假设估价对象已经处在交易过程中，估价师根据估价对象的交易条件等模拟市场进行估价。
4、假设市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。
5、假设估价对象在估价时点和未来合理存续期间，按目前使用方式、规模、环境和用途等情况下可以继续使用。
6、假设委托方提供的所有材料真实有效，估价对象的建筑面积、使用性质及建成年代均依据委托方提供相关资料上记载的为准。
7、本次估价时，估价人员未对估价对象隐蔽工程进行测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题，且符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准。

应用的限制条件：
1、本报告估价结果仅为委托方提供房地产价值参考依据而评估市场价值 ，不得作其它用途使用。
2、本次报告估价结果为估价对象在估价时点的市场价值。
3、本报告估价时点为2012年6月5日。估价结果应用有效期自本估价报告出具之日（2012年6月6日）起壹年内有效。
4、估价对象所处的房地产市场或估价对象本身在本报告估价结果的有效期内发生了重大变化，该估价对象必须重新估价。

房地产估价结果报告
皖中信估字[2012] G-888 号
一、估价委托人
委托估价方：无为县红庙镇中心小学
联系人：
联系电话：
二、估价机构
估价机构：安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司
地 址：合肥市蜀山区潜山北路凤凰帝豪商办楼1502室
法定代表人：胡朝伟
机构等级：国家壹级资质
资格证书号：建房估证字[2012]003号
三、估价对象
(一)估价对象概况
1、房产登记状况
房屋所有权人
汪玲
房屋所有权证号
未办理
房屋坐落
无为县红庙镇中心小学教室、休息室
层次/总层数
1/1
楼号或幢号
/
房号及部位
/
建筑面积(m2)
219.88
房屋用途
教室、休息室
房屋结构
砖混
建成年代
2009

2、土地登记状况
土地使用权证号
/
土地使用权人
无为县红庙镇中心小学
土地使用权性质
/
土地面积(m2)
/
用 途
/
土地使用类型
/
四 至
东临张郭村，南临红庙卫生院，西临草屋村，北临蒋塘村。
其 他

（二）区域状况
产业聚集度
位于无为县西北部无为县红庙镇，周边多为村镇生活用房。
交通状况
附近有红庙镇街道
基础设施配套情况
五通一平
地理位置
位于无为县西北部，周边有红庙卫生院、移动红庙营业厅、电信徐岗营业厅等
（附位置示意图,方框内为评估对象所在位置）

（三）房屋概况
结构形式
砖混结构
建筑类型
一层
外墙装饰
涂料
内墙装饰
涂料
地面装修
水泥地面
顶棚装饰
现浇平顶
门 窗
塑钢窗、木门
其他
房屋整体状况较好
四、估价目的
目的为委托方提供房地产价值参考依据。
五、估价时点
2012年6月5日
六、价值定义
本次估价所指价格是：估价对象在估价时点的市场价值。
七、估价依据
（一）法律法规
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、《中华人民共和国物权法》；
4、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
5、安徽省工程造价相关文件；
（二）委托方提供的文件资料
1、房地产价格评估委托书；
2、房屋建筑物明细表；
（三）估价方收集的有关资料
1、现场勘察资料；
2、市场调查资料
3、估价师收集的其他资料。
八、估价原则
根据估价委托，结合估价对象的有关情况，遵循估价工作合法原则，最高最佳使用原则，替代原则，估价时点原则。
1、合法原则：估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
2、最高最佳使用原则：指房地产估价必须在合法条件下以估价对象房地产充分发挥最高最佳效为估价前提下。分别以保持现状前提、转换用途前提、装修改造前提、重新利用前提作出判断和选择。
3、替代原则：指房地产估价必须依据同一市场上具有相近效用的房地产，其价值也应相近的一般原理进行估价。
4、估价时点原则：估价时点又称评估基准日，估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值，反映了房地产估价的结果具有很强的时间相关性和时效性。
九、估价方法
根据估价对象位于无为县红庙镇中心小学院内由承幼儿园承包人王玲添置的房屋，无产权证书，根据估价对象的特点，我们选用成本法对其进行评估。
成本法是采用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的估价对象所需的全部成本，减去估价对象已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值及经济性陈旧贬值，得到的差额作为估价对象的评估值的一种估价方法；采用成本法确定的评估值也可首先估算估价对象与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用其全部成本（重置成本）与成新率相乘得到的乘积作为评估值。估价对象为旧的房地产，计算公式如下：
建筑物价格=建筑物重新购建价×建筑物成新率建筑物重新购建价=开发成本+管理费+利息+销售税费+开发利润
十、估价结果
我公司派出房地产估价师对估价对象现场进行了实地勘察，并查询、收集、调查估价所需的相关文件、资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照法定估价工作程序，运用适宜的估价方法，在认真分析现有文件、资料的基础上，经过周密的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各种因素，得出估价结果如下：
位于无为县红庙镇中心小学教室、休息室及附属物，总建筑面积为219.88m2，在估价时点的市场价值为：
房产及附属物总价：32.64万元；
大写人民币：叁拾贰万陆仟肆佰元整。
十一、估价人员
注册房地产估价师 注册号 签 名
崔明强 3420090012
朱永飞 3420070015
十二、估价作业日期
2012年6月5日至2012年6月6日
十三、估价报告应用有效期
自估价报告出具日起有效期为十二个月。

安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司
2012年6月6日
房地产估价技术报告
一、估价对象实物状况描述与分析
（一）、土地状况
估价对象的土地东临张郭村，南临红庙卫生院，西临草屋村，北临蒋塘村。形状为规则四边形，地势平坦，地基承载力强，基础设施配套较完备，已达“五通一平”。
（二）、建筑物状况
估价对象为位于无为县红庙镇中心小学教室、休息室及附属物，混合结构、层高3.5米。总建筑面积为219.88m2。外墙涂料，内地墙涂料，地面水泥地面，木门、塑钢窗。
估价对象建筑物经现场勘察，维护保养状况较好，承重结构未见不均匀沉降，门窗完好无损，整体观感较好。
二、估价对象权益状况描述与分析
估价对象未办理《房地产权证》，房地产所有权人为汪玲，估价时点勘验用途为幼儿园教室、休息室用房。截止估价时点估价对象为产权人幼儿园教室和休息室。
三、估价对象区位状况描述与分析
估价对象为位于无为县红庙镇中心小学教室、休息室及附属物，位于无为县西北部。周边地区有红庙卫生院、移动红庙营业厅、电信徐岗营业厅等，该区域基础设施配套完备；该区域距巢湖火车站约25公里，距高速公路出入口10公里，交通较便捷。
四、市场背景分析
2010年以来，国家先后出台了“国十一条”、“国十条”等多部房地产方面的调控文件，房价上涨的势头有所下降，但学校用教室、休息室没有特别大的波动，目前价格处于相对平稳的上升阶段。
五、最高最佳使用分析
房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提进行。所谓最高最佳使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行。估价人员根据法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值最大性、土地与建筑物的均衡性、与外部环境的协调性、可持续发展性作为衡量标准，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。根据估价师现场勘察，待估价对象房地产目前主要为学校用教室、休息室，因未办理《房地产权证》，故本次评估设定登记用途为最高最佳使用用途。
六、估价方法选用及计算过程
（一）估价方法的选用
根据铜陵市房地产市场状况，结合估价对象的学校用教室、休息室使用性质，考虑到本次评估的是不含土地的学校用教室、休息室建筑物价值，故本次估价对象的建筑物采用成本法进行评估。
（二）估价测算过程
根据估价对象的特点和估价目的，因本次评估的是不含土地的工业性质土地上的厂区办公楼建筑物价值，故本次估价对象的建筑物采用成本法进行评估。
1、成本法是采用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的估价对象所需的全部成本，减去估价对象已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值及经济性陈旧贬值，得到的差额作为估价对象的评估值的一种估价方法；采用成本法确定的评估值也可首先估算估价对象与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用其全部成本（重置成本）与成新率相乘得到的乘积作为评估值。估价对象为旧的房地产，计算公式如下：
建筑物价格=建筑物重新购建价×建筑物成新率建筑物重新购建价=开发成本+管理费+利息+销售税费+开发利润
（二）测算过程
1、运用成本法评估估价对象价格
建筑物价格测算：
（1）、重置全价计算
计算公式为：
建筑物重新购建价=开发成本+管理费+利息+销售税费+开发利润
1）开发成本的计算
A、建安费用：
估价人员依据估价对象竣工图纸以及竣工决算资料，参照铜陵地区现行建筑安装工程预算定额及其取费标准、铜陵市2012年近期《市场价格信息》，经详细比较、分析得出：
ⅰ、土建工程费：650元/㎡。
ⅱ、安装工程费：100元/㎡。
ⅲ、装饰工程费：100元/㎡。
则估价对象建安费用为：650+100+100=850(元/平方米)。
2）管理费用：
按建筑物开发成本的5%计算：850×5%=42.5(元/平方米)
3）投资利息
利率按近期中国人民银行公布的人民币一年期贷款基准利率6.56%，按现状建设期为半年，则
（850+42.5）×[（1+6.56%）0.25-1]=14.29(元/平方米).
4）销售税费
销售税费是指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传费、营业税、城建税、教育附加费等，按建筑物开发完成后售价(建筑物重新购建价)的7%计算。则：
销售税费=开发完成后售价×7%
5）开发利润
根据无为县及周边房地产开发项目的利润情况，本次评估时开发利润以“开发成本+管理费”之和的10%来计算,则:
开发利润=(开发成本+管理费用)×利润率
=(850+42.5)×10%=89.25(元/平方米)。
6）建筑物重新购建价的确定
建筑物重新购建价=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）
=850+42.5+14.29+开发完成后售价×7%+89.25
建筑物重新购建单价≈1071(元/平方米)。
（2）、建筑物成新率
估价对象建成于2009年，该房产已使用3年，据国家规定非生产用混合结构办公楼用房经济耐用使用年限为50年，建筑物尚可使用年限为47年。估价对象为无偿划拨学校用地，使用年限为无限期。根据《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）的规定 “建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算”，确定建筑物的剩余使用年限为年，则理论成新率为94%（47/(3+47)。同时结合估价人员对估价对象实际使用情况的勘察，估价对象使用维护较好，主要承重结构无明显沉降。经综合分析，得出估价对象综合成新率为94%。
（3）、建筑物价格的计算
估价对象建筑物单价为=1071×94%≈1007元/平方米
估价对象建筑物总价=1007×219.88
≈22.14（万元）
6、经过我公司鉴证师及工程专业人员现场勘验、测量和测算，经过市场调查，结合无为县同类装修工程造价资料，得出附属物重置价值：
①地坪：厚0.1米
则地坪造价：（5.4×9.3+7.4×11.8+19.5×15.8+4.1×18.4）×120元/ m2=62530元
②、水泥路面：厚0.2米
则水泥路造价：（15×3）×150元/ m2=6750元
③、滴水坡：厚0.15米。
则滴水坡造价：（45×0.8）×90元/ m2=3240元
④、卫生间、小便池钢砖
造价：（5.8×1+5×3.2+5×0.9）×70元/ m2=1841元
⑤、灶台
造价：（5.8×0.53×0.87）×450元/ m3=1420元
⑥、排水沟
造价：（63×1.0×1.0）×180元/ m3=11340元
⑦、楼梯堡
造价：（6.5×5.5）×500元/ m2=17875元
附属物总价＝62530元+6750元+3240元+1841元+1420元+11340元 +17875元≈10.50万元
七、估价结果的确定
房产及附属物总价＝22.14+10.50
＝32.64万元
根据以上计算，现确定估价对象在估价时点（2012年6月5日）的市场价值 为: 总价32.64万元，（大写人民币）叁拾贰万陆仟肆佰元整。