房地产评估市场法作业.doc

市场法作业
一、单项选择题
1、市场法的理论依据是（ ）。
A、均衡原理 B、预期原理 C、竞争原理 D、替代原理
2、比准价格是一种（ ）。
A、市场价格 B、理论价格 C、评估价格 D、公平价格
3 运用市场法评估房地产价格时，选择比较案例应尽可能使其在（ ）。
A、同一供需圈内 B、相邻区域内 C、同一行政区内 D、同一城市内
4、市场法中的交易情况修正是对(     )价格本身是否正常的修正.
A、交易实例    B、可比实例     C、 估价对象     D、标准化实例
5、在市场法中，土地使用权年限调整属于（  ）调整。 
A、权益状况 B、区位状况 C、实物状况 D、年限状况
6、某住宅建筑面积与使用面积比例为1：0.7，已知建筑面积价格为3000元/平方米，则使用面积价格为（ ）元/平方米。
A、2100 B、2333 C、4286 D、4666
7、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后价值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（ ）。
A、50万元 B、55万元 C、60万元 D、60万元以上
8、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。
A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.064
9、比较法中的交易日期修正，就是对房地产进行（ ）修正。
A、房地产状况 B、货币时间价值 C、市场状况 D、交易情况
10、下列（ ）情况会导致房地产价格偏高。
A、卖方不了解行情 B、政府协议出让
C、购买相邻地产 D、设立抵押的房地产
11、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格（ ）
A、高 B、低 C、相等 D、无法确定
12、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常比较高，其原因主要在于（ ）
A、繁华程度高 B、集聚规模大 C、交通条件好 D、公共配套设施状况好
13、市场法的间接比较法是以（ ）为基准，把交易案例和待估宗地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。
A、标准宗地 B、待估宗地 C、类似宗地 D、比较宗地
14、某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月1日为100）。有一房地产在2006年6月1日的价格为2000元/㎡。对其作交易日期修正到2006年10月的价格为（ ）元/㎡。
A、1376 B、2308 C、2558 D、1055
15、在交易日期修正中，最宜采用（ ）。
A、一般物价指数或变动率 B、建筑造价指数或变动率
C、建筑材料价格指数或变动率 D、房地产价格指数或变动率
16、按直接比较判定某可比实例价格的房地产状况修正系数为0.98，则其依据为（ ）。
A、可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%
B、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%
C、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%
D、可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%

二、多项选择题
1、搜集交易实例时应搜集交易实例的（ ）。
A、成交价格 B、议价时间 C、成交日期 D、付款方式
2、 运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（   ）。 
A、使用性质相同 B、地点相近 C、价格相同 D、交易日期与估价时点相近
3、下列说法是正确的：（ ）。
A、可比实例肯定是交易实例 B、交易实例肯定是可比实例
C、可比实例不一定是交易实例 D、交易实例不一定是可比实例
4、区位状况比较修正的内容包括（ ）修正。
A、繁华程度 B、周围环境 C、容积率 D、使用年限
5、类似房地产是指（ ）等方面与估价对象房地产相同或相似。
A、用途 B、建筑结构 C、地区 D、权益
6、市场法选用可比实例时，应考虑的可比基础是（ ）。
A、统一货币单位 B、统一面积单位 C、统一化为单价 D、统一时点
7、比较法中，房地产状况修正指的是对房地产（ ）等方面的修正。
A、区位状况 B、交易状况 C、权益状况 D、实物状况
8、在市场法中进行因素修正时，下列说法正确的有（ ）
A、宗地的面积与土地利用效果无关 B、宗地的形状影响其利用效果
C、商业用地的利用效果一般与其临街的深度呈递减变化规律
D、对居住用地而言，位于商服繁华区域的地块价格肯定高于其他区域的地块价格。
9、区位状况比较修正的内容包括（ ）修正。
A、繁华程度      B、临街状况   C、容积率 D、使用年限      E、周围环境
10、类似房地产是指在（ ）等方面，与估价对象房地产相同或类似。
A、用途 B、所处区域 C、使用年限 D、建筑结构

三、计算题
1、现拟采用市场法评估某房地产价格，选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关资料见下表：
项 目
可比实例甲
可比实例乙
可比实例丙
建筑面积
1000m2
1200m2
9687.6平方英尺
成交价格
240万元人民币
300美元/m2
243万元人民币
成交日期
2001年10月初
2002年8月初
2003年2月初
交易情况
-5%
0%
0%
状况因素
0%
+2%
+5%
又知，可比实例乙、丙的付款方式均一次付清，可比实例甲为分期付款：首期96万元；第一年末72万，月利率1%；第二年末72万，月利率1.05%。2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1:.8.5，2003年8月初的市场汇价为1:.8.3。该类房地产人民币价格2001年逐月下降0.8%，2002年逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。又知1m2=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2003年8月初的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。
答案：
1、建立价格可比基础
甲一次付清总价=（元）
甲单价=2162.65（元/m2）
乙单价=300×8.5=2550（元/m2）
丙单价=2430000÷9687.6×10.764=2700（元/m2）
2、计算比准价格
比准价格甲=2162.65×100/95×（1-0.8%）3×（1+1%）12×=2722.19（元/m2）
比准价格乙=2550×100/100×（1+1%）5×（1+1.2%）7×100/102=2856.34（元/m2）
比准价格丙=2700×100/100×（1+1.2%）6×100/105=2762.22（元/m2）
3、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果，则：
估价对象（单价）=（2722.19+2856.34+2762.22）÷3=2780.25（元/m2）

2、为评估某房地产的价格，选取A、B、C三宗可比实例，有关资料见下表：
项 目
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格（元/m2）
3800
4100
3950
成交日期
2002年10月1日
2003年5月1日
2003年6月1日
交易情况
-2%
+1.5%
0%
房地产状况
区位状况
+3%
0
-1%
权益状况
0
+2%
-1%
实物状况
-1%
0
+2%
上表中各百分数均是以估价对象为标准，正数表示比估价对象好，负数表示比估价劣。2002年6月1日到2003年3月1日，该类房地产市场价格每月平均比上月上涨1.5%。以3月1日为基准，以后每月递减1%，试利用上述资料评估该房地产2003年10月1日的正常价格。
解：可比实例交易情况修正系数：
A：100/100-2=100/98
B:100/100+1.5=100/101.5
C:100/100+0=100/100
=3809.77元/m2

所以房地产2003年10月1日的正常价格
答案：
1、计算比准价格
比准价格A=3800×100/98×（1+1.5%）5×（1-1%）7×100/103×100/100×100/99=3809.77（元/m2）
比准价格B=4100×100/101.5×93/98×100/100×100/102×100/100=3758.15（元/m2）
比准价格C=3950×100/100×93/97×100/99×100/99×100/102=3788.24（元/m2）
2、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估价结果，则：
估价对象（单价）=（3809.779+3758.15+3788.24）÷3=3785.39（元/m2）

3、为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共五个类似住宅楼的交易实例，其相关资料见下表。

实例 A
实例 B
实例 C
实例 D
实例 E
成交价格/（元/m2）
5100
5800
5200
5300
5000
成交日期
2002.11.30
2003.6.30
2003.1.31
2001.7.31
2003.5.31
交易情况
+2%
+21%
0
0
-3%
房地产状况
区位状况
0
-3%
+3%
+1%
0
权益状况
-2%
0
+2%
-1%
-1%
交易实物
-4%
-5%
-2%
+2%
+1%
上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减0.5%,而从2001年11月1日至2003年4月30的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。

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