第6章物业经营管理习题.doc

第六章 物业经营管理
一、 名词解释：
1．物业经营管理
2．物业租赁
3．物业中介
4．租赁关系
5．租赁合同
6．房屋租金

二、填空
1、从经营的范畴和经营性质看，物业经营管理是属于 的范畴。
2、物业经营管理 、 、对物业区域条件与市场的依赖性、需求与服务的差异性、经营管理定位的现实性和超前性等特点
3、物业经营管理的原则有： 、 、 、 、
。
4、物业租赁是商品交换的一种形式，其核心问题是　 　。
5、物业租赁的交换过程中，只转移物业的　 　，而物业的　 　　不发生转移。
6、商场物业的核心租户的租期通常是　 、　　 甚至是　 年。
7、物业中介代理工作的性质是 和 性质。
8、房地产委托——代理关系是由　 　来固化的经济与法律关系。
9、房屋租金主要包括 、 、 、 、税金、　 、
　 　和　 　八大要素。
10、成本租金的五项因素是 、 、 、 和 。
11、 是租赁中的首要问题，也是出租人或出租代理人最关心的问题。
12、商品租金也称为理论租金，是由成本租金加　 、 　　和　 　等八项因素构成。
13、商业物业租赁的租金确定有 、 、 三种计租方式。

三、选择
1、把物业租赁分为住宅租赁和非住宅租赁，这是按（　　　 　）划分租赁市场。
A．按照物业用途　　　　　　　　　　B．按照租赁房屋的性质
C．按照物业租赁期限　　　　　　　　D．按照承租人的国籍
2、物业中介代理工作的性质是（　　 　　　）。
A．委托－代理性质　　　　　　　　　　B．服务性质
C．契约性质　　　　　　　　　　　　　D．生产性质
3、物业中介代理的主要内容包括（　　 　　）。
A．房地产咨询　　　　　　　　　　　B．房地产广告
C．房地产估价　　　　　　　　　　　D．房地产经纪
4、租赁关系的管理主要是由房地产行政主管部门实施的，其主要工作内容有（ ）。
A．签订租赁契约　　　　　　　　　　B．审核租赁关系的变更与终止
C．办理停、退税手续　　　　　　　　D．确定租金的多少
5、以下是属于不得出租的房屋情形是（　 　　　　）：
A．未依法取得房屋所有权证书的房屋　B．权属有争议的房屋
C．属于违法建筑的房屋　　　　　　　D．已抵押，未经抵押权人同意的
6、城市房租的计算原则有（　　 　　）。
A．以租养房的原则　　　　　　　　　B．按质论价的原则
C．利益兼顾的原则　　　　　　　　　D．调节供求的原则
7、房屋租金基数的计算方法的（　 　　）。
A．等级计算法　　　　　　　　　　　B．项目基分计算法
C．结合计算法　　　　　　　　　　　D．折旧计算法

四、问答
1、简述物业经营管理的内容。

2、简述物业出租与出售的区别。

3、物业租赁的特征如何？

4、简述房屋租赁的原则。

5、如何理解物业中介的系统概念？

6、简述物业中介代理关系。

7、简述租赁合同的法律特征。

8、简述出租房屋必须具备的条件。

五、论述
1、论述物业经营管理的原则

第六章 答案
二、 名词解释：
1．物业经营管理：以市场化为导向，以谋求共同利益最大化为目的，以满足业主及非业主使用人的需求为目标的社会化、综合化、经营性的服务与管理。
2．物业租赁：通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。即房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
3．物业中介：物业中介在真正意义上应称为房地产市场中介，它是房地产市场运作的介质体系，或者说是由专业中介人在国家法律、政府规章以及行业自律组织规则框架下所从事的一系列中间介引等活动的集合和系统。
4．租赁关系：即租赁契约关系，是指出租者与承租者之间的经济合同关系。
5．租赁合同：是出租人与承租人签订的、用于明确租赁双方权利义务关系和责任，以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。
6．房屋租金：即房屋租赁价格，是房屋承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有人的经济补偿。
二、填空
1、第三产业
2、具有服务性 物业综合管理的互补性
3、有偿原则 服务原则 竞争原则 质量原则 效益原则
4、租金
5、物业使用权　所有权　
6、　5　　10　 20　
7、委托－代理性质 契约
8、契约
9、折旧费 维修费 管理费 投资利息 　保险费 地租 　利润
10、折旧费 维修费 管理费 投资利息 税金。
11、房屋租金的确定
12、保险费 地租 利润
13、毛租金 净租金 百分比租金

三、选择
1、A
2、A C
3、A C D
4、A B C
5、A B C D
6、A B C D
7、A B C
四、问答
1、简述物业经营管理的内容。
答：物业区域内开展的综合经营管理服务，是以物业区域内或住用户的需求为导向，以区内公用配套服务设施为基础，可谓“巧妇难为无米之炊”。在硬件设施齐备的前提下，一般的配套服务类型有：
（1）最贴近日常生活的衣食行乐服务：如
集约化的家务劳动：房屋装修、房屋清扫、搬家、美化居室等。
社区化的日用商业：日常百货方面：小百货店、超市的开设，小家电和生活用品的维修，如修钟表、配钥匙、修电饭煲、修电热器等，中、西餐厅、风味小食、吧廊等。
时尚化的行乐方面：代订购车、船、机票等；行旅方面：自行车、摩托车、轿车寄放、清洗、保养、维修，接送小孩上学、入托，接送病人看病；
（2）商务服务类：目前人们出于经济活动的目的和人际交往的目的，大量需要的代办、咨询服务、商务影印、银行、投资等服务。
（3）文化、教育、卫生、体育类：如图书室、小电影、录像室、音乐茶座，开办展览、文化知识讲座；教育方面有：开办托儿所、幼儿园等。居住区按规划要求，配套相应的小学、中学。而在卫生保健配套方面有：卫生站、出诊、卫生消毒、小孩疫苗接种和一些小病处理。近几年来，随着人们生活水平的提高，人们对医疗保健方面的需求越来越大，一些大型小区与名医院联合或聘请名医，提供优质的服务。在体育娱乐活动方面有：游泳池、乒乓室、健身房、桌台室等。保健型的医疗体育：保健中心、美容中心、康体中心等。
（4）经营中介服务：有房地产中介、物业评估业务、金融中介和信息咨询服务中介等。由于物业公司对住户、物业情况熟悉，对市场情况了解，物业公司与市场上纯房地产中介在经营这项业务上有其自身的优势，尤其是一些知名度高的楼盘更为突出。在信息咨询服务方面也具有优势，如保姆介绍、教育投资咨询等。
在以上的各种服务中，有人认为，物业租赁是物业经营管理的主要项目。而个性化服务则是近年来现代物业经营管理的一个发展方向。表现为一些物业的特约服务的需求不断的增加。在多种经营服务方面，应针对物业的特性、地段优势、业主、住用户的需求，为业主提供高素质、全方位的服务。

2、简述物业出租与出售的区别。
答：物业出租与出售的区别
尽管物业出租和物业出售都是物业买卖的形式，但是两者在经营中有明显以下区别：
（1）物业租赁实际上是物业所有权人（业主）或授权经营者将物业零星出售的一种形式，所不同的是，物业出售是所有权的转移与让渡，而物业出租让渡的只是使用权。物业使用权从出租人手中让渡到承租人手中，双方就建立了一种租赁关系。而房屋出售却不同，它是将房屋的使用权和所有权一次性一并卖断。
（2）在收回房屋的投资和利息方面，物业的租赁是在房屋达到使用年限前，经过多次交换实现，而物业的出售是通过一次交换，房屋即从实物形态转为货币形态。
（3）在流通过程与消费过程的相互关系上，物业租赁的流通过程与消费过程是互相交叉、同步转变的，即一边交换一边使用。物业出售中两者是分离的，它是在流通过程结束后才开始的消费过程。

3、物业租赁的特征如何？
答：房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有以下特征：
（1）房屋租赁的标的是作为特定物的房屋。物业的特殊性是空间上的长远性和固定性，且具有资源上的稀缺性和经济上的保值、升值性，因此它是一宗不动产。出租人在供应房屋时，只能按合同规定的出租，而不能用其他区域、地段的房屋替代。租赁合同终止后，承租人也必须将原物奉还，而不能李代桃僵。
（2）物业租赁让渡的是物业使用权而不是所有权。物业租赁不论时期长短和租金高低，始终不发生所有权的转移。在整个租赁期内，出租物业所有权始终属于业主，承租人拥有的只是使用权，“两权分离”关系通过租赁契约加以明确和肯定，出租人让渡物业使用权获得租金收入，承租人以缴纳租金为代价获得物业使用权。
（3）租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。
租赁作为一种民事法律行为，其主体是出租人和承租人。出租人必须是房屋所有权人，才能够有权将房屋的使用权转移给他人，同时享有收益权。代理他人出租，必须在产权人的明确授权下方可进行。而作为承租人（包括自然人、法人）既应是具有民事行为能力的人，即能够签订合同，也应是不属于限制承租的情况。
（4）租金的合理确定是物业租赁的核心问题。物业租赁实际是物业所有权人或授权管理物业的物业管理企业以获租金为代价将物业使用权零星、分期和有偿出让的一种形式。租金是一种特殊的价格表现形式，是物业所有权人或经营者分期让渡物业使用价值的补偿，因此合理确定租金具有特别重要的意义。
（5）房屋的租赁关系是一种经济的契约关系。租赁关系的建立，一是一种契约行为，即必须以租赁双方的协议或合同为依据，约定租赁期限用途、价格和修缮责任等；二是物业租赁必须充分体现租赁双方权利和义务对等的原则。物业租赁合同必须明确物业双方的权利和义务，并真正体现权利与义务的对等与一致。出租人有按期收取租金、监督承租人合理使用物业，以及收回出租物业等权利，同时要承担保障承租人合法使用物业，并对物业进行正常维护保养的义务；承租人有合法使用承租物业，要求居住安全以及承租物业优先购买和续租等权利，同时承担按期缴纳房屋，对物业妥善使用等义务。三是标的物的所有权和使用权的暂时性分离，占有权和使用权的临时性转移。因此，在房屋租赁期间，即使出租房屋的所有权发生转移，原租赁的合同关系依然有效，房屋的所有权人必须尊重承租人的合法权益。四是违约必须承担法律责任。除了承担民事责任外，有的出租房屋管理规定中还规定了具体的“罚则”。

4、简述房屋租赁的原则。
答：房屋租赁的原则有：
（1）为承租者服务的原则
房屋租赁是充分利用房屋资源为满足社会生产和人民生活的需要、以及物业需求者的各种需求的交易活动。这是由我们的国家性质和房产的商品性及福利性所决定的。公有房屋仍然是市场的主体，集体所有制房屋和私房的租赁是公房租赁的补充。从这个意义上说，房屋的租赁管理，必须把维护承租者的合法使用权，为居民或承租单位服务的宗旨放在首位。
（2）维护租赁房屋的原则
无论是那种性质的租赁房，根据我国《宪法》规定，都应得到保护，不受侵犯。对于承租者来说，必须按照租赁合同合理、安全地使用房屋。作为出租者或管理者，有权利监督、教育承租者爱护房屋，注意正确使用，并搞好正常的物业维修与养护。
（3）提高经济效益的原则
房屋租赁是一种商品交换的经济活动。出租者交出房屋使用权，就是为了换回房屋的交换价值。这不仅是为了实现房屋再利用，而且还是为了得到房屋商品的利润。因此，物业管理中的租金收入，就是为了提高房管企业和个人的经济效益与收益。
（4）保证租赁关系正常的原则
租赁关系的正常，涉及到千家万户的利益，关系到社会的安定团结，因此，双方都必须严格遵守国家的有关法律、法规，坚决抵制违反法律、法规与租赁合同的行为。
（5）充分发挥房屋效用的原则
房屋具有固定性、多样性。各种房屋是为了适应各种用途和功能而设计建造的。因此，在承租中，一定要注意房屋设计要求和建筑形式，按照设计要求和房屋性能来使用房屋，不要轻易改变房屋的用途和结构，影动房屋结构安全和使用安全。

5、 如何理解物业中介的系统概念？
答：物业中介在真正意义上应称为房地产市场中介，它是房地产市场运作的介质体系，或者说是由专业中介人在国家法律、政府规章以及行业自律组织规则框架下所从事的一系列中间介引等活动的集合和系统。这一集合系统的概念可以从以下三个层次来理解。
（1）狭义的房地产市场中介。即指房地产经纪（Brokerage），它是房地产经济活动的一种中介服务行为，具体是指在市场经济条件下，为促成他人完成房地产交易而从事的居间、行纪、代理等的有偿服务活动。房地产经纪主要对应于微观层次上的房地产市场如房屋的买卖、租赁等，它是房地产市场中介活动的核心部分。
（2）广义的房地产中介。该种意义上的房地产中介主要对应于宏观层次上的房地产市场，是房地产市场一级和二级市场活动以及绝大部分三级市场活动的咨询、评估、经纪等服务活动的集合。
（3）泛义的房地产市场中介。该种意义上的房地产中介主要对应于宏观层次上的房地产市场体系，泛义的房地产中介服务不仅包括房地产咨询、房地产评估、房地产经纪，而且还包括房地产物质要素市场、房地产金融市场（包括消费信用市场）、房地产人力资源市场等以及调节和规范房地产经济关系的中介服务活动，如房地产公证、房地产融资服务、房地产担保、房地产保险、房地产信托、房地产纠纷和仲裁等。这些中介活动所属的专业机构将分别是融资或财务公司、典当行、拍卖行、担保公司、公证处、保险公司、信托公司、仲裁委员会、律师事务所（或法律咨询与援助中心）、会计师事务所、审计师事务所以及资产评估（师）事务所等。

6、简述物业中介代理关系。
答：物业中介代理是强调了中介工作的性质是委托－代理性质和契约性质。
房地产市场中介的委托一代理关系，则是典型的财产委托人将拟出售、出租、抵押等的房地产向受托人提出委托申请．委托同其可能（或指定）的需求者提供房地产；受托人则负责按照委托人的目的和期望，根据供需双方订立的书证（或受托人代理拟定的合同），并据之向需求者提供房地产。财产的委托代理业务性质，可以分为信托类业务和代理类业务两种：前者是指财产所有人作为信托当事人一方，为其指定人或自己本身的利益，将财产会托给可信任的另一方，要求按契约中的目的，作有效的管理、运作或妥善处理；后者则是指信托行为的一方依共同规定的信托目的，授权另一方代为办理一定的经济事务。
委托——代理关系是委托人将自己拥有的某种权力暂时地、有条件地让渡给代理人行使，这里的“时效”和“条件”须由契约来标明，也就是说，委托——代理关系是由契约来固化的经济与法律关系。

7、简述租赁合同的法律特征
答：租赁合同的法律特征表现为以下几方面：
（1）房屋租赁合同是双务合同。双务合同是指合同当事人都享有权利和负有义务的合同。这类合同的每一方当事人既是债权人又是债务人，而且互为等价关系，即双方各自享有的权利和负有的义务，正是对方应尽的义务和享有的权利。双务合同的主要意义在于合同的履行，即任何一方在自己未履行合同义务的情况下，无权请求对方履行义务而自己只有权利，否则就成了单务合同。
（2）房屋租赁合同是有偿合同。有偿合同是指当事人享有合同规定的权利时必须付出代价的合同。有偿合同大多数是双务合同。区分有偿合同与无偿合同的法律意义在于确定当事人履行合同义务时应达到和完成的程度及违约责任大小。一般而言，有偿合同义务的履行，其完成程度要高于无偿合同，有偿合同义务的违约责任比无偿合同义务的违约责任要重。
（3）房屋租赁合同是诺成合同。所谓诺成合同是当事人意思表示一致即告成立的合同。而虽然当事人意思表示一致，但还须交付标的物，合同才能成立，称为实践合同，这种法律上的分类，主要用于确定合同成立的时间。承租方占有房子才算租赁合同成立。
（4）房屋租赁合同是要式合同。要式合同是相对不要式合同而言的。凡要求有特定形式和履行一定手续的合同称为要式合同，否则为不要式合同。要式合同由法律直接规定的，称为法定要式合同；法律无明文规定的，只是当事人约定必须履行特定方式和手续的合同，称为约定要式合同。房屋租约是法定要式合同。房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，没有书面合同的租赁行为不受法律的保护。
（5）房屋租赁合同是继续性合同。房屋租赁当事人双方的权利和义务，均与合同的存续期相关，时间是合同的基本元素，因而房屋租赁合同属于继续性合同。

8、简述出租房屋必须具备的条件
答：出租房屋必须具备如下条件：
（1）经规划部门批准建设，并已向房地产行政管理机关办理产权登记的房屋。产权和使用权不清，或产权和使用权纠纷尚未处理完结的房屋不能出租；
（2）自管房单位和私房业主出租的必须是自住自用有余的房屋，私房业主不得一方面出租私有房屋，另一方面又租用享受福利性租金的公房；
（3）结构安全，设备齐全，能够正常使用的房屋。危险房屋和违章建筑房屋不得出租；
（4）能够确保在租赁期内使用的房屋，即已被证明即将被拆迁的房屋不得出租。
五、论述
1、论述物业经营管理的原则
答：物业经营管理应遵循如下原则。
（1）有偿原则。物业经营管理的目的是为了增加物业管理企业的收入，增加积累。只有按商品经济价值规律办事，在经营过程中实行等价交换、有偿服务，才能达到上述目的。
（2）服务原则。尽管经营是为了增加企业收入，但始终不能忘记要寓经营于服务之中。综合经营服务是为了方便业主和非业主使用人工作、生活享乐需要而开展的一系列服务性经营内容或项目，所以物业经营管理必须服从于物业的综合管理，为物业管理的主营业务服务。例如开展的装修设计与施工、尊贵家居服务、商务信息服务等。经营管理服务不能影响或冲淡正常的综合管理。否则，不利于物业管理工作水平的提高，并将妨碍物业管理企业的长远发展。
（3）竞争原则。这一原则要求引进竞争机制，进行经营服务项目招标，即对所开设的经营服务项目，实行企业内部或公开招标，择优汰劣，以保证经营水平和服务质量，以及良好的经营效益。
（4）质量原则。经营服务的质量关系到物业管理企业的经济效益，也影响着用户对此项服务以及企业的认同感。
（5）效益原则。根据规模效应的原理，物业管理企业所提供的服务范围越广、项目越多，单位项目所分摊的固定成本就越低。在价格不变的情见下，企业的获利也越大，竞争能力越强。尤其是在物业的综合管理经费吃紧的情况下，提高综合服务效益，更显现实与迫切。