工程部日常工作流程目录.doc

物业管理有限公司
工程部日常工作流程
目 录
一、安装项目流程…………………………………
二、维修流程………………………………………
三、日常巡查工作流程………………………………
四、设施设备保养维护流程……………………………
五、有偿服务流程…………………………………
六、水电表安装流程……………………………………
七、电梯保养维修流程……………………………………
八、电梯故障处理流程……………………………………
九、电梯机房巡查流程…………………………………
十、恒压水泵房设备应急处理流程………………………
十一、排污泵应急处理流程……………………………
十二、空调故障应急流程…………………………………
十三、低压室巡查维修流程…………………………………
十四、发电机常见故障处理流程……………………………
十五、发电机机房巡查流程………………………………
十六、发电机试运行流程………………………………
十七、应急照明启动流程…………………………………
十八、用户单元内跳闸处理流程………………………………
十九、背景音乐故障处理流程……………………………
二十、计算机故障处理流程………………………………
二十一、家居安防故障处理流程………………………………
二十二、监控故障处理流程………………………………
二十三、可视对讲安装流程………………………………
二十四、可视对讲故障处理流程………………………………
二十五、门禁故障处理流程………………………………
二十六、停车场故障处理流程……………………………
二十七、巡更系统故障处理流程……………………………
二十八、消防防火卷闸操作流程………………………
二十九、消防排烟系统操作流程…………………………

一、 安装项目
㈠工程立项后，由工程部主管制定工程的施工计划和预算，提交上级审批。
㈡工程部工程预算经审批通过后，根据工程部自身的技术力量及作业资质，则分
为：
1、工程部承接施工：
①工程部申购材料，组织施工。
②施工过程中收集施工资料。
③施工完毕，工程部组织验收。
④进行财务结算，并将资料存档。
2、外聘工程队承接施工：
①外判施工，外聘工程队按计划施工。
②工程部监督施工质量和进度，并在施工过程中收集施工资料。
③施工完毕，工程部组织验收。
④进行财务结算，并将资料存档。

安装项目流程

工程立项

制定工程预算

项目审批

根据本部自身技术力量及作业资质
不通过 通过

取消项目

本部施工
外判施工
资料存档

申购材料
按计划施工

工程部监督施工质量和进度

组织施工

收集施工资料

施工完毕

工程验收

财务结算

资料存档

55 / 55
二、维修
㈠请修部门填写请修单，交工程部。
㈡根据设备、设施的保养期限和工程部自身技术力量及作业资质：
1、在保养期内由承建商维修，则：
①致电承建商，通知其到场确认。
②承建商确认后，由工程部监督其在一定期限内完成维修。
③维修完成后，工程部领班和主管分别验收并在请修单签名确认。
④最后交请修部门验收,工程部将请修单存档。
⑤如承建商在三次电话通知后，仍不到场确认，则致函承建商，督促其到场确认。
⑥承建商在收函后，仍拒不维修，则记录在维护表现报告中呈交发展商，并由工程部组织维修，所产生费用由承建商承担。
2、在保养期外且工程部无法维修，外判维修，则：
①由外聘工程队制定维修方案及预算，交工程部主管和物业经理分别审核。
②审核通过后，外聘工程队进场维修，工程部监督完成。
③维修完成后，工程部领班和主管分别进行验收并签名确认。
④最后交请修部门验收，工程部将请修单存档。
3、属工程部自行维修：
①已有材料，则即时维修；如未有材料，则待材料购回后进行维修。
②完成后由工程部领班和主管分别验收并签名确认。
③最后交请修部门验收，工程部将请修单存档。
工程部维修流程
请修部门填写维修单

根据设备、设施的保养期限和工程部自身技术力量及作业资质

外判维修

承建商维修
工程部维修

外判工程队制定方案及预算
有材料
无材料

电话通知承建商到物管确认

即时维修
工程部主管审核
申购材料

三次电话通知仍不到场确认
承建商到场确认

物业经理审核

发信督促承建商
工程部监督完成维修
领班验收

外判工程队完成维修

工程部主管验收
财务部结算
工程领班验收
工程主管验收
工程领班验收
工程主管验收
记录其表现呈交房产公司
承建商拒不维修

请修部门验收

请修部门验收

工程部组织维修
存档资料

存档资料
存档资料

请修部门验收

三、日常巡查工作
㈠巡查单元装修
1、 巡查单元的装修情况，发现有违规施工，及时制止。
2、 已造成后果的，需马上报告主管或领班，并通知客服部到现场确认，由客服部通知业主整改或修复；未造成后果的，告诫其施工负责人并将违规施工情况详细记录。
㈡ 查小区设备
1、查小区设备，保证其正常运转，并记录数据、参数。
2、现设备运转异常，可处理的即时排除故障并记录在巡查表上；不能解决的即时报告主管或领班，按《工程部维修流程》处理。
㈢ 巡查工地
1、工地，详细记录：
①更改原设计图纸进行施工的情况
②隐蔽工程施工情况
③设备安装过程及存在问题
㈣将巡查情况汇总后交主管上报，并协助发展商解决存在问题

日常巡查工作流程
每日巡查
未造成后果

巡查工地
巡查设备
巡查单元

设备安装过程及存在问题
更改图纸施工
隐蔽工程
发现违规装修
发现设备异常

详细记录或绘简图
即时制止
不能解决
可即时解决

汇总交主管上报
报告主管或领班
排除故障并记录
已造成后果

协助发展商解决问题
报告主管或领班
告诫施工人员并记录
按《工程部维修流程》处理

通知客服部到现场确认

客服部通知业主整改或修复

四、设施设备保养维护流程
㈠设施设备在免费保养维护期内，可联系承建商，要求提供养护服务。
1、得到承建商回应后，工程部与其商讨具体养护时间，并协助其完成养护。
养护完成后，由工程部领班进行验收。
2、工程部记录该次养护情况并提交养护报告。
3、如承建商拒不履行养护义务，则记录到其维护表现报告中，提交发展商处理。
㈡设施设备已过免费保养维护期，则由工程部按相关的养护规定进行养护，并记录养护情况并提交养护报告。

工程部设施设备保养维护流程
设施设备的保养维护
承建商积极回应
工程部领班验收
协助承建商完成养护
提交发展商
记录到该承建商的维护表现报告中
记录养护情况并提交养护报告
承建商拒不养护
养护期内
按相关设施设备的养护规定进行养护
养护期后

联系承建商提
供养护服务

五、工程部有偿服务
㈠客户填写有偿服务申请表，交工程部按标准计价。
㈡工程部或客服部主管审核并签名确认。
㈢客户持审核通过后的有偿服务申请表到财务部缴费，财务部收款并签名确认。
㈣工程部接单，与客户约定服务时间。有材料则按要求完成服务内容；暂无材料则待材料购回后即时完成。
㈤完成后由客户验收，合格后由工程部或客服部主管验收并在服务单上签名确认；不合格则由工程部按客户意见改善，直至完成。
㈥完成后的有偿服务单，工程部、客服部和财务部各存一份备查。
㈦如客户取消服务，则财务部退款销单，并通知工程部和客服部。

工程部有偿服务流程

客户填表申请

工程部按标准计价

工程部或客服部主管审批签名

客户按价缴费

财务部收款并签名

财务部退款并销单
客户取消服务

工程部接单
无材料 有材料
通知客服部与工程部

申购材料

约定时间完成服务

资料存档
工程部按客户要求改善
工程部或客服部主管验收签名
客户验收

不合格 合格

六、水电表安装
㈠住户申请临时用电
1、 住户提出申请。
2、 客服部接受申请，领出电表记录表底数，由住户签名确认。工程部安装电表。
3、 住户安装供电局电表，由客服部记录临时用电数，住户签名确认。工程部拆表。
㈡单位申请临时用水或用电
1、 施工单位填表，提出申请。
2、 工程部主管审批
3、 安装可由施工单位自行安装或要求工程部安装。如由工程部安装，则按《有偿服务流程》处理。
4、 安装后，工程部到现场查验并记录表底数，存档资料。
5、 在申请到期后，工程部与施工单位确认一起确认用电数并拆表。如施工单位要求继续使用，可向工程部申请延期。工程部主管批准后，方可继续使用；否则，工程部确认用电数并拆表。

水电表安装流程
用水、用电申请

住户申请
施工单位申请

要求工程部安装

客服部领表并确认表底
工程部主管审批

工程部安装
施工单位自行安装

按《有偿服务流程》处理

供电局换表
工程部现场查验并记录表底数

客服部确认用电数
工程部存档资料

工程部拆表

工程部到期拆表，确认用电数
施工单位申请延期

工程部主管审批

同意 不同意
继续使用

七、电梯保养维修流程
㈠行巡查内容包括：随电梯轿厢来回运转，确认电梯的通信设备、应急装置、各指示灯、按钮等功能正常。
㈡各班日常保养工作内容：
①夜班：主要负责部分必须停电才能进行的保养工作：1.对曳引机、减速器、限速器等运动部件的清洁、加油。2.清洁控制屏，检查导线无松动、气味、电弧等。3.检查曳引绳张力，有无磨损、断丝现象。4.轿顶清洁，加导轨油等。
②日班：主要负责跟进电梯公司对电梯进行的定期保养工作的执行情况。
③中班：主要负责1.检查曳引机、减速器的油位，有无漏油，有无异常震动、杂音及温度是否正常。2.制动器制动是否可靠，间隙是否过大，线圈是否过热，制动轮是否有油污等。3.机房温度是否超过规定，降温设备是否良好，消防器材是否齐全及做好室内清洁。4.做好电梯轿厢及各层厅门地坝的清洁工作。

电梯保养维修流程
夜班电梯值班员
中班电梯值班员
日班电梯值班员

例行巡查
例行巡查
例行巡查

自行解决 不能解决 不能解决 自行解决
通知电梯公司并在交班本上做好记录
通知电梯公司并在交班本上做好记录
出现故障发现隐患
出现故障发现隐患
汇总问题报告主管

消除隐患排除故障
消除隐患排除故障

记录在交班本

记录在交班本
分析故障原因

自行解决 不能解决

进行日常保养工作
通知电梯公司
排除故障消除隐患
进行日常保养工作

修复工作

记录在交班本

由电梯维修保养负责人验收

由电梯维修保养负责人检查

汇报主管
由电梯维修保养负责人检查

八、电梯紧急故障处理
㈠如果电梯在行驶中途突然发生停车故障，而停在井道内不能开门时应先设法通知电梯维修人员，其他人员不得随意处理，以免处理不当发生危险。
㈡维修人员到达现场后，首先应立即设法救出轿厢内被困人员。若轿厢不在平层开门位置，应以检修方式慢车开动电梯，将轿厢移动到开门处，让乘客离去。
㈢当电梯因安全钳动作或其他原因，采取前述措施轿厢仍不能移动时，可将轿厢顶安全窗开启，放出被困人员经井道退出，但应注意要切断电源。
㈣如发现水进机房井道、井底坑和轿厢，应立即将电源全部切断，以防触电事故及电气设备短路。
㈤如遇电气设备发生燃烧时，应立即把电源切断，采用四氯化碳或干粉灭火器扑救，并立即报告有关部门。
㈥电梯发生事故，司乘、维修人员必须立即抢救伤员，保护现场。抢救伤员需移动现场时，须设标志，及时报告有关部门按照“三不放过原则”采取有效措施。
㈦若电梯发生严重的冲顶、蹲底时，须经有关部门严格检查，修复鉴定后方可启用。
㈧如果轿厢因超行程或其他原因必须在机房用手轮转动曳引机使轿厢作短程升降时，首先要切断电动电源。然后应2—3人配合进行操作，一人使用工具松开刹车，其他人扳动手轮使曳引机转动。操作应注意安全，防止松开刹车时手轮突转伤人。
㈨所有事故发生和处理之后，一定要详细记录发生的时间、现象和处理方法，并要及时报告领导。

电梯故障处理流程图
接到故障通知

迅速到达现场设置检修牌

轿厢内是否有乘客

否 是

按电梯紧急故障处理规程放出乘客
检查、分析事故原因

排除故障
电梯自动复位
排除故障
是 是

否
通知电梯公司维修
机房手动复位
通知电梯公司维修

撤除检修牌

填写电梯故障记录表

九、电梯机房巡查
㈠检查电机变速箱是否过热。如过热，检查变速箱齿轮油油位是否过低，箱体有无渗漏；油质是否正常。如以上都正常，进一步查找原因并进行维修。
㈡检查电压、电流是否正常。如不正常，查找原因并进行维修。
㈢检查开关是否过热。如过热，查找原因并进行维修。
㈣检查各接头是否过热。如过热，查找原因并进行维修。
㈤检查钢缆有无毛刺、断股。如有，通知电梯承建商维修。
㈥检查电机变速箱是否过热。如过热，通知电梯承建商维修。
㈦检查有否异声、异味。如有，通知电梯承建商处理。
㈧检查机房排气扇是否正常。如不正常，进行维修。
㈨检查室内是否有杂物。如有，进行清理。
㈩最后记录巡查情况并签名。

记录巡查情况并签名
室内是否有杂物
机房排气扇是否正常
有否异声、异味
电机变速箱是否过热
钢缆有无毛刺、断股
各接头是否过热
开关是否过热
电压、电流是否正常
电机变速箱是否过热
电梯机房巡查流程

过热

异常

正常
是
维修
检查原因

否
是

否
有

无
通知电梯承判商
是

否
有

否
维修
否

是
是
清理

否

十、恒压水泵房设备应急处理
如水压不正常：
㈠检查控制柜电压、电流、频率、水压各项指标。如不正常，检查线路（包括变频器及微机控制器等），并通知工程部主管，组织抢修。
㈡检查进水阀门是否开启。如阀门未开启，将其打开。
㈢检查市政管网水压及流量平衡量。如不正常，则向水厂查询。
㈣检查水泵是否在自动状态下运行。如未在自动状态，将其转为自动状态；如自动不正常，转为手动状态。
㈤检查水泵电机运行时是否发出噪音、振动或过热，电流是否稳定。如不正常，则停泵换备用泵工作。
㈥检查出水阀门及出水压力。不正常则通知工程部主管，组织抢修。将有关数据记录。

恒压水泵房设备应急处理流程

水压不正常

检查线路（包括变频器及微控机控制器等）
检查控制柜电压、电流、频率、水压各项指标

不正常

正常
上报工程部主管并通知厂家抢修

开启阀门
进水阀门
未开启

已开启

检查市政管网水压及流量平衡量

向水厂查询
不正常

转成自动状态
正常 不是

检查水泵是否自动状态运行

转成手动状态
自动不正常

是

检查水泵电机运行时是否发出噪音、振动或过热泪盈眶，电流是否稳定

换备用泵工作
停泵
不正常

正常
检查出水阀门及出水压力

检查
不正常

正常

将有关数据记录

十一、排污泵应急处理流程
排污不能自动排污，按如下步骤处理：
1、 检查控制箱电压。如不正常，检查电源是否接通。
2、 检查水泵是否在自动状态运行。如不是，装开关打到自动状态。
3、 检查控制线路是否正常。如不正常，检修线路。
4、 检查浮球开关。如不正常，维修水泵。
5、 解徐故障后，将有关情况记录。

排污泵应急处理流程

不能自动排污

检查电源
检查控制箱电压
不正常

正常

检查水泵是否在自动状态运行

转成自动
不是

是

检修线路
检查控制线路是否正常
不正常

正常

即时转成手动状态，更换浮球开关

检查浮球开关
节 异常

正常

检查水泵

不正常

维修水泵

将有关情况记录

十二、空调故障应急
㈠空调故障检修要求，首先观察空调开机时是否运转。
1、 可运转，检查冷风是否正常。
① 冷风正常，检查制冷剂是否充足。如不足则加制冷剂。
② 冷风不正常，检查风扇、蒸发器、冷凝器等是否有故障。如有，则更换损坏部件。
㈡如空调不运转，检查电源。
1、电源正常，检查电压、热保护器及压缩机等部件是否正常；检查温感及温度设定是否正常。如有故障，则更换损坏部件。
2、 电源，检查各开关及保险丝是否正常。如开关故障或保险丝熔断，更换开关或保险丝。

空调故障应急流程

接到空调故障检修要求

当空调开机时观察是否运转

是 否

运转正常，观察冷风是否正常
不运转，检查电源

有电源
无电源

检查各开关及保险丝是否正常
检查温感及湿度设定是否正常
检查电压、热保护及压缩机等部件是否正常

是 否

否 否 否

更换温感或调整设定
检查风扇、蒸发器、冷凝器等是否有故障
检查是否制冷剂不足

部件损坏
否 是

开关故障保险丝熔断
是

更换部件
补充制冷剂

否

空调恢复制冷

十三、低压室巡查维修
㈠检查应合闸的开关状态。如有跳闸情况，进一步检查是否有过流、过压、过热，查找原因并进行维修。
㈡导线接头情况。如过热，一般为接头氧化或接触不良，可处理的即时处理；需停电处理的，通知主管安排合适时间维修
㈢检查电容器运行情况。如电容器过热，详细检查后维修；如电容器膨胀，将其更换。
㈣检查是否有异味。寻找气味来源，确定故障点并进行维修。
㈤按时间段记录有关电压、电流、功率因数等数据于运行表格上。

低压室巡查维修流程

低压室巡查

跳闸
正常

过热
过压
过流
应合闸的开关状态

检查原因

导线接头情况

维修
良好

电容器运行情况

接头氧化或接触不良
不良 过热

良好
是否有异味

处理

无 是

检查气味
记录有关电压、电流、功率因数等数据于运行表格上
要停电

通知主管
正常

确定故障点

安排合适时间维修

过热
膨胀

检查原因
更换

维修

十四、发电机常见故障处理
观察控制面板：
㈠OIL故障灯亮，检查燃油油压，如显示“LOPR”，则表示油压低，联系厂家维修；如显示FRr，则表示传感器失效，可用5Ω电阻短接13#、14#线，清除故障灯，然后开机重启。
㈡EMPERATURE故障灯亮，检查水温是否超值（1～199℃内正常），如水温过高，冷却后开机；如报警菜单显示F℃，表示温度传感器失效，可用5Ω电阻短接15#、16#线，清除故障灯，然后开机重启。
㈢“+、-”故障灯亮，检查蓄电池电压（23.6~30V内正常）、接线；蓄电池负极接地是否正确；充电器是否接到蓄电池。
㈣EXT故障灯亮，检查急停开关是否复位，未复位即复位后重启；已复位检查触点接线。
㈤SPEED故障灯亮，检查是否超速；如菜单显示F.Pi，则表示速度传感器失效，联系厂家维修。
㈥FUEL故障灯亮，检查燃油油位，如燃油不足，加注燃油开机。

菜单显示F.Pi
速度传感器失效
联系厂家
开机重启
清除故障灯
温度传感器失效
用5Ω电阻短接15#、16#
报警菜单显示F℃
开机重启
清除故障灯
复位后重启
联系厂家
TEMPERATURE灯亮
检查水温
是否超值（1~199℃）
冷却后开机
充电器是否接到蓄电池
蓄电池负极接地是否正确
“+ -”灯亮
检查蓄电池电压（23.6~30V）
检查蓄电池接线
用5Ω电阻短接13#、14#
OIL灯亮
检查燃油油压
报警显示FRr (传感器失效)
显示“LOPR”表示油压低
加注燃油开机
检查触点接线
EXT灯亮
开关是否复位
停机检查
FUEL灯亮
检查燃油油位
检查急停开关
超速停机
SPEED灯亮
控制面板出现故障灯
发电机常见故障处理流程

是 否
否 是

十五、发电机机房巡查
㈠检查机油粘度及油质是否符合要求。如不符合，更换机油。
㈡检查电池是否充足电。如电量不足，检查原因，处理后重新充电。
㈢检查电池液位是否正常。如不正常，调整水位或加蒸馏水。处理无效，更换电池。
㈣检查柴油储量是否能支持运行2小时。如是油量不足，通知主管写单申购。
㈤检查水箱水位是否正常。如不足，将水箱加满。
㈥检查控制柜指示状态是否正常。如不正常，通知经销商维修。

发电机机房巡查流程
发电机房巡查

更换机油
机油粘度及油质是否符合要求
否

是
电池是否充足电
检查处理
恢复充电
否 无电源

是

调整水位
电池液位是否正常
加蒸馏水
更换
否 否 是

是
通知主管申购柴油
柴油储量是否能支持运行2小时
否

是
加满水箱
水箱水位是否正常
不正常

是
通知经销商维修
控制柜指示状态是否正常
不正常

十六、发电机试运行
㈠手动或自动状态启动发电机运行是否正常。如停机不正常，检查原因，通知经销商维修。
㈡观察水箱情况是否正常。如不正常，停机检查原因，通知经销商维修。
㈢观察机油压力是否正常。如不正常，停机检查原因，通知经销商维修。
㈣观察水温是否正常。如不正常，停机检查原因，通知经销商维修。
㈤观察电池电压是否正常。如不正常，停机检查原因，通知经销商维修。
㈥观察输出电压是否正常。如不正常，停机检查原因，通知经销商维修。
㈦观察运行中有否异声、异味。如有，停机检查原因，通知经销商维修。
㈧填写试运行记录。

发电机试运行流程

发电机试运行

正常
启动情况（手/自动）
异常

正常
水箱情况
异常

正常
维修
停机检查原因
机油压力
异常

正常
水温
异常

正常
电池电压
异常

正常
输出电压
异常

正常
有否异声、异味
有

正常
填写试运行记录

十七、应急照明启动
1、 市电全停或事故供电全停，柴油发电机启动，正常输出电力。
2、 通过低压配电装置传到确保电源母排。
3、 确保母排插接箱下桩接各种断路器。
4、 供应走火梯灯具，提供必要的应急照明，若因各种原因而导致公共区域不能正常发光，尚有通道口的紧急指示灯提供1小时以上的疏散指示。
5、 供应各区域公共走廊灯具，提供必要的应急照明

应急照明启动流程

市电全停或事故供电全停

柴油发电机启动，正常输出电力

通过低压配电装置传到确保电源母排

确保母排插接箱下桩接各种断路器

供应各区域公共走廊灯具，提供必要的应急照明

若因各种原因而导致公共区域不能正常发光，尚有通道口的紧急指示灯提供1小时以上的疏散指示
供应走火梯灯具，提供必要的应急照明

十八、用户单元内跳闸处理流程
㈠用户室内跳闸，可重新合闸，看是否正常。如正常，故障排除。
㈡如合闸后，再次跳闸，可断开对应负载后再试合闸。如正常，应是负载发生故障，检查开关到插座之间线路，排除短路、开路等故障。
㈢正常，应是断路器故障，更换断路器。

用户单元内跳闸处理流程

用户室内跳闸

合闸

正常
异常
故障排除
断开对应负载

合闸

正常
异常
更换断路器
检查负载

检查开关到插座之间线路，排除短路、开路等故障

十九、背景音乐故障处理
1、 接到故障通知，了解情况，分析故障原因。
2、 收音机故障。先关CD机、消防广播，然后选要播放的通道，如音箱无音，检查监控中心主机和音箱。处理无效，则联系广州兴柏诚公司维修。
3、 广播和消防广播故障。先关收音机、CD机，然后接好话筒，调较广播按钮，消防就按消防按钮，如音箱无音，检查监控中心主机和音箱。处理无效，则联系广州兴柏诚公司维修。
CD机故障。先关收音机、消防广播，然后放碟播放，选择要播放的通道，如音箱无音，检查监控中心主机和音箱。处理无效，则联系广州兴柏诚公司维修。

背景音乐故障处理联系广州兴柏诚
流程
接到故障通知

了解故障原因

监控中心背景音乐系统

广播与消防广播
CD机
收音机

先关收音机、消防广播，然后放碟播放，选择要播放的通道
先关收音机、CD机，然后接好话筒，调较广播按钮，消防就按消防按钮
先关CD机、消防广播，然后选择要播放的通道

音箱无音

检查监控中心主机、音箱

二十、计算机故障处理流程
㈠接到故障通知，首先了解情况，分析原因。
㈡显示器故障。检查显示器是否通电和有信号输入，如不通电或无信号，则检查电源和信号输出端。
㈢主机故障。检查主机通电开机是否正常，如电源灯亮，听到连续“啲啲啲…”声响，应是内存卡没有接好，重新插紧即可；如电源灯亮，听到间接“啲、啲、啲…”声响，应是显卡没有插好，重新插紧即可；如电源灯不亮，检查电源是否接好；检查其它硬件情况。
㈣打印机、数码相机等周边设备故障。检查设备的连接、设置以及驱动程序安装。

计算机故障处理流程
接到故障通知

了解故障原因

显示器、主机、周边设备

打印机、数码相机等
主机通电开机是否正常
显示器是否通电和有信号输入

检查连接、设置以及驱动程序安装
否
检查电源和信号输出端

电源灯亮，听到间接“啲、啲、啲…”声响

进入窗口