酒店式公寓营销策划案.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,*,房地产商域网,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,房地产商域网,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,房地产商域网,*,房地产商域网,.6.16,缔造亚奥城市新景,Creating New City Land,北京金泉广场项目酒店式公寓部分竞标方案,1,酒店式公寓营销策划案,第1页,纲领,Contents,PART 1,市场研究篇,PART 2,项目定位篇,PART 3,产品提议篇,PART 4,销售执行篇,PART 5,营销推广篇,2,酒店式公寓营销策划案,第2页,PART 1,市场研究篇,一、,区域市场动态分析,二、,酒店式公寓市场专题研究,3,酒店式公寓营销策划案,第3页,一、,区域市场动态分析,1,、,亚奥商圈概况,2,、区域房产市场概况,3,、周围重点竞争项目分析,4,酒店式公寓营销策划案,第4页,亚奥商圈概况,5,酒店式公寓营销策划案,第5页,（一）总体概况,亚奥商圈主要指北土城东路以北、北五环以南、京昌路以东、京承路以西，包含亚运村和奥运村区域范围。,发展至今，亚运村当前,常住人口已超出,50,万人，流感人口已超出,30,万人,。,（二）商圈定位,亚奥商圈定位是以文体为关键综合性城市副中心,。,按照北京“两轴,-,两带,-,多中心”城市空间新格局，亚奥区域将,成为与中关村、,CBD,有一样地位重点功效区之一,。,生活配套完善、国际化生活小区将成为亚奥地域最终定位，未来区域将集体育、文化、会展、休闲等功效于一体。,6,酒店式公寓营销策划案,第6页,（四）交通情况,亚奥商圈板块区域内，地铁,5,号线、,10,号线以及奥运支线等城市轨道和以大屯路、北苑路、安立路为主要干线多条城市道路共同筑成便捷快速,亚奥立体交通网络,。,（三）区域形象,亚奥地域在,90,年代初已经成为北京著名,富人区,。而奥运会更是让区域尊贵地位和富人区形象深入人心。,7,酒店式公寓营销策划案,第7页,区域内,奥林匹克公园,位于城市中轴线北端，容纳了,14,个奥运会比赛场馆和为奥运会服务绝大多数设施。,受奥运会影响，区域内城市,基础配套设施趋于完善,，交通环境得到显著改进。,区域居住坏境愈加成熟，商务气氛逐步浓厚,。,“奥运磁极”，,吸引来自中国乃至世界财富在亚奥区域投资,。,（五）奥运会影响,8,酒店式公寓营销策划案,第8页,亚奥商圈总结,经过十几年建设发展，如今亚奥地域已成为时尚生活代名词。以亚运村为中心，形成一个集酒店、会展、餐饮、娱乐、高尔夫、商贸为一体大型金融商贸区域。,受奥运会影响，,区域配套设施逐步完善，居住环境成熟，商业气息逐步浓厚,。,当前亚奥商圈正处于黄金发展期,。,9,酒店式公寓营销策划案,第9页,区域房产市场概况,10,酒店式公寓营销策划案,第10页,写字楼市场概况,中低级写字楼租金基本在,3.5,元,/,天左右,龙都国际公寓：,1.7,元,/,天,阳光广场：,3.5,元,/,天,汇园国际公寓：,3.8,元,/,天,中高档写字楼租金普遍在,5.0,元,/,天以上,名人广场：,4.9,元,/,天,房地置业大厦：,5.0,元,/,天,兰华国际大厦：,6.0,元,/,天,当前区域内出售写字楼项目较少，从已,经售完项目来看，均价在,0,元,/,左右,洛克时代中心售罄均价：,18000,元,/,风林西奥中心售罄均价：,23000,元,/,11,酒店式公寓营销策划案,第11页,在过去几年里亚奥区域写字楼项目并不多，而且缺乏真正国际5A级高端写字楼供给，以乙级写字楼和商务公寓为主，租金和售价同比其它商圈也不是很高。,而伴随两个顶级写字楼项目北辰时代大厦和盘古大观入市，以及奥运带来区域商业气氛凝聚，将会一定程度带动区域写字楼市场发展。,相对于快速发展住宅市场，写字楼市场处于在发展慢热状态,。,12,酒店式公寓营销策划案,第12页,住宅市场概况,当前亚奥板块关键区内在售住宅项目并不是很多，新增商品住宅供给量较少，这些项目品质都逐步趋向高档化。,伴随奥运临近，亚奥区域内商品住宅价格保持上涨趋势。,亚奥观典二期预计开盘均价0元/，远洋万和城开盘均价23000元/，奥东18号开盘均价25000元/。,第一季度亚奥板块住宅租金出现大幅度上涨。,13,酒店式公寓营销策划案,第13页,区域房产市场总结,即使年底以来北京市场处于一个振荡、调整期，整体市场交易量下降，房价增速放缓，但亚奥板块在奥运效应强大推进下，区域内房地产市场受整体市场影响较小，房价保持稳步增加，租金大幅度上涨。当前区域内房地产市场供求情况基本处于平衡状态。,奥运效应给区域带来完善配套、人口聚集、市场繁荣等实际利好，在今后将逐步发挥作用，为亚奥区域房产市场连续发展提供强有力支持。预计北京奥运会结束后，亚奥板块房产市场依然会保持良好增加趋势。,14,酒店式公寓营销策划案,第14页,周围重点竞争项目分析,15,酒店式公寓营销策划案,第15页,楼盘名称,总占地,(),总建面,(),产权,(,年,),总套数,物业类型,奥东,18,号,13225,75203,70,306,板塔结合,公寓商业,世奥,国际中心,8078,110000,50,351,高层,酒店式公寓,写字楼 商业,亚奥,观典,国际公寓,8078,78121,70,365,塔楼、高层,公寓 酒店式公寓,荣尊堡国际俱乐部公寓,2.97,万,18,万,70,840,塔楼,公寓,远洋万和城,17,万,31,万,70,374,点式、板式高层,公寓,16,酒店式公寓营销策划案,第16页,楼盘名称,户型面积,销售均价,（元,/,）,销售动态,一 居,二 居,三 居,奥东,18,号,87,124,170-190,25000,预计,6,月下旬开盘,世奥国际中心,69-95,125,127,19200,当前签约162套，,销售率约45%,亚奥,观典国际公寓,48-85,酒店式公寓,预计0,预计,6,月中下旬开盘,荣尊堡国际俱乐部公寓,102,141-169,203-231,28500,当前签约694套，,销售率82%,远洋万和城,89,150-180,23000,当前签约55套，,销售率15%,17,酒店式公寓营销策划案,第17页,周围项目,奥东,18,号,项目地址：,奥体东门向东,300,米,建筑面积：,75203,，其中住宅,47000,建筑类型：,板塔结合 公寓商业,装修情况：,3000,元,/,总套数：,306,套，南楼由,2,栋塔楼和,1,栋,板楼组成。,容积率：,3.16,平均价格：,25000,元,/,物业企业：,戴德梁行,产权年限：,70,年,项目定位：,以简约奢华理念打造传世专属大宅,项目卖点：,临近地铁、奥体东门,18,酒店式公寓营销策划案,第18页,周围项目,世奥国际中心,项目地址：,惠新东桥向东,200,米,建筑面积：,110000,建筑类型：,高层,酒店式公寓写字楼 商业,装修情况：,3000,元,/,总套数：,酒店式公寓,351,户,东座,7,28,层,平均价格：,19200,元,/,物业企业：,高力国际酒店管理企业,产权年限：,50,年,项目定位：,低总价，小户型，北四环私产酒,店式公寓,项目卖点：,全精装，送品牌家私家电,19,酒店式公寓营销策划案,第19页,周围项目,亚奥,观典国际公寓,项目地址：,慧忠路,9,号,建筑面积：,78121,建筑类型：,塔楼,公寓 酒店式公寓,装修标准：,3000,元,/,总套数：,公寓,356,套，酒店式公寓,88,套,容积率：,6.65,平均价格：,酒店式公寓价格未定，,预计,0,元,/,以上,物业企业：,达文物业管理有限企业,产权年限：,70,年,项目定位：,“俯瞰”鸟巢当代城市小区,项目卖点：,奥运场馆旁，临地铁，完善配,套，可变户型,20,酒店式公寓营销策划案,第20页,周围项目,荣尊堡国际俱乐部公寓,项目地址：,科荟路,8,号,建筑面积：,18,万平方米,建筑类型：,塔楼,公寓,装修情况：,3500,元,/,总套数：,2274,套,容积率：,4.6,平均价格：,28500,元,/,物业企业：,美国百年城堡国际企业,产权年限：,70,年产权,项目定位：,亚奥板块最有代表性顶级国际,酒店公寓,项目卖点：,高尔夫景观，高档小区配套，独,特户型设计,21,酒店式公寓营销策划案,第21页,周围项目,远洋万和城,项目地址：,望和桥西北角,建筑面积：,31,万,建筑类型：,点式高层、板式高层,公寓,装修情况：,3000,元,/,总套数：,374,套,容积率：,2.6,平均价格：,23000,元,/,物业企业：,仲量联行,产权年限：,70,年,项目定位：,城市高端综合物业,项目卖点：,台地叠景华宅，“和”理念,22,酒店式公寓营销策划案,第22页,对本项目借鉴：,重视户型舒适度、户型,高性价比来满足不一样客户需求,。,以丰富户型种类降低项目整体风险,。,重视精装修品质以及高档物业服务品质，提升产品价值,。,周围重点竞争项目分析总结,当前周围竞争项目不多，基本上都是高档公寓项目，普遍邀请,如戴德梁,行、仲量联行等,著名物业企业提供,高品质物业服务,。,项目均价基本都在,0,元,/,以上,。,户型区间从,40400,，户型产品较为丰富。,基本都是,精装修,产品，,3000,元,/,标准，送部分或全套品牌家电和家俱。,23,酒店式公寓营销策划案,第23页,二、,酒店式公寓市场专题研究,1,、,北京酒店式公寓市场分析,2,、,酒店式公寓,客户分析,3,、,酒店式公寓,需求分析,24,酒店式公寓营销策划案,第24页,北京酒店式公寓市场分析,25,酒店式公寓营销策划案,第25页,酒店式公寓发展影响原因,关键性原因,1,、项目,地段,是否为商务繁荣区、周围商务气氛是否浓厚；,2,、项目,品质,是否足够高，装修及配套是否能吸引高端人群；,3,、项目,规模,是否适宜，太大或太小都会影响项目整体品质；,4,、公寓,管理和服务水平,是吸引客户主要原因，也是长久原因之一；,5,、,公寓管理集团,美誉度、著名度，管理水平和经验也是主要原因之一；,6,、长久稳定,租赁客群,和良好,投资保障,模式。,终端使用者同时也是酒店式公寓类物业影响原因,北京酒店式公寓主要终端使用者是,在京外籍人士,、,企业高层,、,高级白领,等、以及其它,从事中短期商务，旅游活动人员,。,26,酒店式公寓营销策划案,第26页,北京酒店式公寓特征主要有以下,5,点,与普通酒店相比，酒店式公寓单位面积月租金在价格上愈加实惠,。,北京市酒店式公,寓，低者月均,12,美元,/,，最高在,55,美元,/,左右，大多数定价为,20-30,美元,/,。,2.,主要用于中长久逗留客户租住,。,长久租户则多为跨国企业中高级管理人员和各国驻华使馆人员，他们在京工作时间较长，通常带有家眷，租期普通超出,3,个月。,3.,公寓以,1,居、,2,居为主，,3,居以上需求量相对较小,。,1,居面积主要在,50-70,之间，,2,居面积主要在,90-120,之间，,3,居面积主要在,120-200,之间。,4.,酒店式公寓装修标准普通不低于,4,星级酒店,。,其大堂及公共区域、卫生间、厨房等方面都有一定装修要求。,5.,酒店式公寓配套设施突出家居需求,。,健身中心、游泳池、餐饮、小型超市、商务中心、桑拿、银行配套百分比都较高。,27,酒店式公寓营销策划案,第27页,酒店式公寓发展影响原因总结,配套功效决定品质形象,国际化大都会刚性需求,事件影响推进市场繁荣,区域属性影响物业属性,28,酒店式公寓营销策划案,第28页,当前北京在售酒店式公寓项目情况分析,租售价格继续攀升，需求供给同时增加,北京市酒店式公寓市场即使起步晚，但短短几年就进入了蓬勃发展时期。主要集中在,亚奥、,CBD,及东二环、中关村,等几大商圈。其中朝阳区和东城区为代表东部区域拥有总供给量,80%,以上。,29,酒店式公寓营销策划案,第29页,项目鉴赏,瑞士公寓,项目地址：,港澳中心东侧,建筑面积：,40358,平方米,建筑类型：,板楼,公寓,装修情况：,5000,元,/,精装修,总套数：,198,套,容积率：,4,户型区间：,72-128,一到二居,主力户型：,91-95,一居；,120-128,二居,平均价格：,40000,元,/,物业企业：,锦江（北方）管理企业,产权年限：,70,项目卖点：,东二环沿线,，,五星级管家服,务，新巴洛克装修格调，高品,质精装修,。,30,酒店式公寓营销策划案,第30页,项目鉴赏,世界城,项目地址：,东大桥路,10,号,建筑面积：,12,万，公寓部分,61113,建筑类型：,板楼 酒店式公寓,装修情况：,3000,元,/,精装修,总套数：,719,套，包含酒店式公寓,671,套，,363,总裁级官邸豪宅,48,套,.,容积率：,5.5,户型区间,:,53-88,零居或一居,主力户型：,86,左右一居,平均价格：,38000,元,/,物业企业：,第一太平戴维斯,产权年限：,70,年,优惠政策：,当前,9.8,折优惠,项目卖点：,CBD,关键区，使馆区私属豪华精,装公寓,31,酒店式公寓营销策划案,第31页,项目鉴赏,长安驿,项目地址：,朝阳区建华南路永安南里,建筑面积：,108962.65,平方米,建筑类型：,塔楼,公寓 酒店式公寓,装修情况：,3000,元,/,精装修,总套数：,883,户,分别,A,、,B,座和一栋商业楼,容积率：,6,户型区间：,44-107,一居，二居,主力户型：,44100,平均价格：,33000,元,/,物业企业：,第一太平戴维斯,产权年限：,70,年,优惠政策：,一次性付款,9.8,折，银行按揭,9.9,折,项目卖点：,绝版地段，,CBD,关键商圈,32,酒店式公寓营销策划案,第32页,项目鉴赏,北京,INN,项目地址：,东城区 东水井胡同,3,号,建筑面积：,126000,平方米,建筑类型：,塔楼 公寓酒店式公寓 写字楼 商业,装修情况：,3000,元,/,精装修,总套数：,400,余套,容积率：,3.2,户型区间：,45-166,一到三居,主力户型：,60-62,一居,平均价格：,27000,元,/,物业企业：,东方银座物业,产权年限：,八组团公寓,50,年产权,优惠政策：,一次性付款,9.6,折，银行按揭,9.9,折。,开发商提供包租服务。,项目卖点：,HIP,酒店式公寓,【Highly Individual,Property,含有高度个性物业,】,项目推广：邀请任达华代言,33,酒店式公寓营销策划案,第33页,即使以来北京整体市场经历动荡调整，各物业类型销售普遍受到影响，但酒店式公寓销售和租赁市场整体展现相对良好态势。,从酒店式公寓市场来看，小户型不再是市场绝对主力，大户型产品百分比有所增加，户型结构逐步丰富，客户选择余地增加。,当前北京酒店式公寓市场情况分析总结,当前在售项目总体售价水平已经从年初15000-20000元/平方米普遍上扬到20000-30000元/平方米。高端产品如东二环沿线瑞士公寓，CBD世界城、长安驿，价格已大幅攀升至33000-40000元/平方米。,当前北京酒店服务式公寓平均租金水平为28美元/月/平方米。与去年相比每平方米出租价格上涨了3-4美元。出租率普遍在80%-90%左右，与去年相比上涨了10%左右。,34,酒店式公寓营销策划案,第34页,差异化、个性化发展,依然保持旺盛需求,价格保持区域领先,市场竞争逐步激烈,奥运期间高收益预期是造成酒店式公寓需求快速增加一个短期利好原因。,奥运后酒店式公寓产品依然是投资需求购置首选,，同时拥有,丰富户型、含有区位优势条件产品,更轻易被市场所接收。,未来北京酒店式公寓市场发展预测总结,35,酒店式公寓营销策划案,第35页,酒店式公寓客户分析,36,酒店式公寓营销策划案,第36页,37,酒店式公寓营销策划案,第37页,购房先决条件,1,价格水平,低总价,2,户型设计,舒适,/,实用,3,装修标准,时尚,4,物业服务,5,交通情况,便利,6,地段区位,7,生活配套,开发商发展项目可直接控制条件,注意重点,低总价倍受关注,户型实用及其主要,装修标准很主要,高级白领,项目在设计阶段应尤其注意目标客户群看重原因,38,酒店式公寓营销策划案,第38页,购房先决条件,1,户型设计,舒适实用,2,装修标准,实用,3,地段区位,4,交通情况,5,物业服务,私密服务,6,会所娱乐,齐全,7,产品形象,高雅,8,商业配套,9,生活配套,开发商发展项目可直接控制条件,注意重点,户型舒适度及其主要,装修标准非常主要,地段区位很主要,成功人士,外籍客户,项目在设计阶段应尤其注意目标客户群看重原因,39,酒店式公寓营销策划案,第39页,项目在设计阶段应尤其注意目标客户群看重原因,投资者,购房先决条件,1,投资回报,安全,2,地段区位,关键商圈,3,户型设计,4,交通情况,5,物业服务,6,产品形象,7,生活配套,8,商业配套,开发商发展项目可直接控制条件,注意重点,投资回报及其主要,地段区位非常主要,户型设计很主要,40,酒店式公寓营销策划案,第40页,不一样层次购房者侧重点不一样，投资者更重视项目标投资回报率，而自住者更重视项目本身品质。而不一样层次客户共同点是都对户型设计很重视。,高级白领,成功人士,投资者,低总价倍受关注,户型实用及其主要,装修标准很主要,投资回报及其主要,地段区位非常主要,户型设计很主要,户型舒适度及其主要,装修标准非常主要,地段区位很主要,外籍客户,41,酒店式公寓营销策划案,第41页,酒店式公寓需求分析,42,酒店式公寓营销策划案,第42页,购房者对一居和二居需求相对是较大,购房者对房型选择,百分比,43,酒店式公寓营销策划案,第43页,一居面积需求主要集中于,50-70,，其次需求较多是,70-90,计划购置一居客户对面积要求,百分比,平米,44,酒店式公寓营销策划案,第44页,二居面积需求主要集中于,90-120,计划购置二居客户对面积要求,百分比,平米,45,酒店式公寓营销策划案,第45页,PART 2,项目定位篇,一、项目分析,二、产品定位,三、客户定位,46,酒店式公寓营销策划案,第46页,项目分析,47,酒店式公寓营销策划案,第47页,项目东至,项目东临北苑路，,地,铁五号线,。,48,酒店式公寓营销策划案,第48页,项目南至,项目南临,大屯路,，南面有奥亚酒店、金海湾酒店、金泉广场商业部分、龙都国际公寓等住宅项目、曲美家俱、金鼎轩。,49,酒店式公寓营销策划案,第49页,项目西侧是金泉广场住宅区域，以及部分商业。,项目西至,50,酒店式公寓营销策划案,第50页,项目北临北小河路，北侧有大屯里小区，华悦国际、荣尊堡等项目，可观,高尔夫球场,和别墅区。,项目北至,51,酒店式公寓营销策划案,第51页,优势（Strength）,亚奥板块关键区域，毗邻奥运场馆,交通便利，地铁五、十号线等,项目是城市综合体，自带完善酒店、,商业等配套,高尔夫景观、层高优势,劣势,(Weakness),项目,总体量较大,，销售周期可能较长,写字楼立项产品，结构框架已固定，,户型分割困难，生活舒适度较差,。,无窗户，玻璃幕墙采光效果不好,写字楼立项产品使得生活成本较高,机会(Opportunity),奥运会即将开幕，给亚奥地域带来众,多利好，地域发展潜力巨大,区域内市场同类产品不多，竞争较少,区域内酒店式公寓需求情况良好,威胁(Threat),宏观调控可能产生少许影响,周围项目户型种类丰富，可能会分流,部分客户,项目分析,SWOT,分析,最大优势：,亚奥板块、城市综合体,最大劣势：,写字楼立项，结构已固定,最大机会：,区域内需求情况良好,最大威胁：,宏观调控影响,52,酒店式公寓营销策划案,第52页,产品定位,53,酒店式公寓营销策划案,第53页,本项目开发方向判断,对于本项目公寓部分来说，,不一样开发方向,，需要,不一样产品软硬件配置,，能够实现,不一样销售均价,，以下我们将针对不一样开发手法进行经典项目分析：,城市豪宅,行政会馆,酒店式公寓,类,SOHO,54,酒店式公寓营销策划案,第54页,城市豪宅,Naga,上院,项目特点：,位于东直门内，拥有,内城天生贵族血统,毗邻,使馆区,紧邻雍和宫、国子监、孔庙一路文脉古迹，周围,人文气息浓郁,重金礼聘,国际名师,担纲设计,55,酒店式公寓营销策划案,第55页,定位过程：,整体规模较小，共,99,套，定位高端,此项目经过一系列豪宅论坛、慈善晚会,渗透其极品豪宅概念,推出其,“,股权式物业管理概念,”,56,酒店式公寓营销策划案,第56页,本项目开发可行性判断,Naga,上院属于,经典城市豪宅路线,，类似项目包含昆仑公寓、九号公寓等，本项目,一样具备打造城市豪宅地段条件,，但,现有户型格局以及结构都成为很大制约,，以及天然气入户问题。所以本司认为，,此开发方向不太适合作为本案整体开发方向,。,57,酒店式公寓营销策划案,第57页,行政会馆,长安驿,项目特点：,占据赛特优势地段，,紧靠长安街,周围多个购物中心、五星级酒店、国际级俱乐部和高档写字楼，,商业、商务、生活配套极度成熟,紧靠第一使馆区，建有各类使馆,41,座，,涉外气氛浓厚,石材外立面，豪华酒店式大堂，,香港设计大师,执笔全部室内设计,58,酒店式公寓营销策划案,第58页,定位过程：,引入高端酒店式服务第一太平戴维斯，物业服务种类齐全,高品质精装修，精装修标准3000元/平米,充分利用建国门商圈内聚集,人群优势，主打区域内最,后一栋行政会馆概念,59,酒店式公寓营销策划案,第59页,本项目开发可行性判断,本司认为，,行政会馆开发方式对于本项目完全能够考虑加以利用,。这类开发方式除长安驿外，,棕榈泉国际公寓以及望京晶都国际，也已经提出了类似概念，,并收到了良好效果,本项目公寓部分如定位于此，,整体,户型结构不需进行大范围变动,，在,户内进行合理功效区间划分即可,60,酒店式公寓营销策划案,第60页,酒店式公寓,远中悦莱,项目特点：,紧邻,中关村西区,开发商为台湾著名远雄集团，拥有,较强酒店经营管理经验,和品牌优势,法式当代格调，建筑三段式立面架构,61,酒店式公寓营销策划案,第61页,定位过程：,先期引入,远中酒店,作为主体,整层各色样板间,打造及亮相,包租与代租等手法综合利用,舶来酒店整体推广主题,台湾投资客户,充分利用,62,酒店式公寓营销策划案,第62页,远中悦莱客户群体包含了以下几类：有,短暂工作性居住需求人群、纯粹投资客以及商务性居住人群,，这对本项目标启示在于，其,以酒店式公寓面目出现，包容了各种需求,远中悦莱酒店式公寓以整体品,牌树立项目形象，,与酒店实体结,合亲密，酒店实体是其一个良好,补充，二者相互促进,本司认为，,本项目完全具备按照,此种开发方向打造可能性,本项目开发可行性判断,63,酒店式公寓营销策划案,第63页,类,SOHO,式公寓,转基因苹果,项目特点：,转基因苹果共,27,万平米，由苹果,SOHO,公寓、苹果,LOFT,、,EVD,大厦以及苹果,22,院街组成,其中,SOHO,公寓为,住宅立项,，,平均户型面积,130,平米左右,苹果,SOHO,采取了较为,中性装,修,，力图含糊办公与居住概念,64,酒店式公寓营销策划案,第64页,此种开发方式，一方面和本项目将写字楼改为公寓初衷相违背，其次不能够体现本项目最大开发价值,综上所述，本司不建议本项目做此开发方向,本项目开发可行性判断,65,酒店式公寓营销策划案,第65页,总而言之，本司认为：,本项目来说，提议,以长安驿行政会馆定位与远中,悦莱酒店式公寓定位为主，部分融合,Naga,上院城市豪,宅定位,等功效于一体综合定位。,即定位,为集具备国际化管理背景、面向大型企事业单位,中高层人士设置，融工作性居住、接待于一体，极度,表达居住者身份感,行政酒店公馆,。,66,酒店式公寓营销策划案,第66页,而要实现这一定位，以下条件是为必需：,一个,国际化酒店管理集团,引入，如万豪、雅仕阁等,在保持原有户型格局不变情况下，对户型内部功效进行重新划分，,提升居住舒适度,，以适应居住需求,提供价值不少于,3000,元,/,平米精装修,，含一定家俱、家电,同时本项目应引入一家,大型主题会所或财富俱乐部,，以呼应以上行政酒店公馆整体定位,67,酒店式公寓营销策划案,第67页,亚奥关键,五星级行政酒店公馆,公寓部分整体产品定位,68,酒店式公寓营销策划案,第68页,五星级行政酒店会馆,五星级行政酒店公寓,投资客户为主,少许自用客户,自用客户与投,资客户各占二分之一,69,酒店式公寓营销策划案,第69页,客群定位,70,酒店式公寓营销策划案,第70页,投资客户,：,分布在市内各城区以及外地，对本区域发展前景熟知投资客户。,开阔视野、独到思维、精准眼光、高明抉择,让资本膨胀，让财富增值，让钱生钱，让钱赚动起来,资本与财富至上,客群素描,71,酒店式公寓营销策划案,第71页,行政酒店公寓自用客群定位,:,亚奥地域追求个性、认同价值、知道享受且能够享受,单身新贵,亚奥地域中、短期居住,外籍人士,亚奥,地域有长久商务、生活往来外地,暂居型人群,72,酒店式公寓营销策划案,第72页,行政酒店会馆客群定位,：,本项目标目标客户是,城市中坚阶层,，含有,较高收入水平,，同时含有,一定社会地位,，,考究高效率以及生活舒适度满足,，有一定市场认识，含有较为开放生活态度，对项目各方面有较高要求；,目标客户年纪集中在,30-50,岁,之间，年纪跨度较大；,目标客户,行业起源分布较广,，企业性质全；,本项目标目标客户购房需求,以二、三次置业为主,，含有一定选、购房经验，是,较为理性购房阶层,。,73,酒店式公寓营销策划案,第73页,城市中坚阶层,外籍教授,私企业主,政府高层人士、演艺界人群、社会名流,企业中、高管阶层,目标客户组成,：,使用目：供高层人士居住及进行商务与社交活动,74,酒店式公寓营销策划案,第74页,客群分布,第一级辐射区,亚奥板块及周围地域,第二级辐射区,朝阳、海淀,及北京北部地域,第三级辐射区,北京市,第四级辐射区,外埠地域客户,亚奥是主战场，朝阳、海淀是分战区，立足于北京市，辐射全国市场,。,75,酒店式公寓营销策划案,第75页,PART 3,产品提议篇,一、规划提议,二、户型提议,三、精装修提议,76,酒店式公寓营销策划案,第76页,规划提议,77,酒店式公寓营销策划案,第77页,中庭天井,78,酒店式公寓营销策划案,第78页,公共休憩空间,绿色生态走廊,绿色生态花园,79,酒店式公寓营销策划案,第79页,80,酒店式公寓营销策划案,第80页,81,酒店式公寓营销策划案,第81页,82,酒店式公寓营销策划案,第82页,83,酒店式公寓营销策划案,第83页,酒店式公寓,酒店、公寓配套设施,四层规划提议,84,酒店式公寓营销策划案,第84页,户型提议,85,酒店式公寓营销策划案,第85页,户型划分标准,纵梁破坏整,体层高优势,尽可能使纵梁,位置成为分隔墙,86,酒店式公寓营销策划案,第86页,87,酒店式公寓营销策划案,第87页,88,酒店式公寓营销策划案,第88页,南区,主力户型以紧凑型,63,平米一居室和,94,平米二居室为主,，,与南区投资属性相契合,。,东北向,景观价值比较高，在,高层,规划部分,157,平米紧凑型三居室,产品。,东南向,舒适度很好，倚仗这个优势规划部分,四居室产品,。,南区户型配比,89,酒店式公寓营销策划案,第89页,平层图,南区,5-15,层,90,酒店式公寓营销策划案,第90页,平层图,南区,16-19,层,91,酒店式公寓营销策划案,第91页,平层图,南区,20-26,层,92,酒店式公寓营销策划案,第92页,南区户型配比统计,93,酒店式公寓营销策划案,第93页,北区,主力户型以舒适型,78.5,平米一居室和,157,平米二居室为主,，,与北区自用属性相契合,。,东北方向,是整个楼座,景观和舒适度最正确,位置，在,16,层以上规划,300,平米以上,大户型，在,24-26,层规划,400,余平米,超豪华四居室，,提升整体项目形象,。,北区户型配比,94,酒店式公寓营销策划案,第94页,平层图,北区,5-15,层,95,酒店式公寓营销策划案,第95页,平层图,北区,16-20,层,96,酒店式公寓营销策划案,第96页,平层图,北区,21-23,层,97,酒店式公寓营销策划案,第97页,平层图,北区,24-26,层,98,酒店式公寓营销策划案,第98页,北区户型配比统计,99,酒店式公寓营销策划案,第99页,项目整体户型配比统计,100,酒店式公寓营销策划案,第100页,精装修提议,101,酒店式公寓营销策划案,第101页,金泉广场酒店式公寓装修提议,当代简约格调,当代简约格调主要用于,南区紧凑型一居室和二居室,。,当代简约格调墙面、地面、顶棚以及家俱陈设乃至灯具器皿等均以,简练造型、纯洁质地、精细工艺,为其特征，,强调室内空间宽大与通透,。,简约格调提供一个,自由感觉,，给忙碌城市人一个,舒适休息空间,。简约背后也表达一个当代“消费观”。即重视生活品位、重视健康时尚、重视合理节约科学消费。,102,酒店式公寓营销策划案,第102页,金泉广场酒店式公寓,当代简约格调样板展示,103,酒店式公寓营销策划案,第103页,104,酒店式公寓营销策划案,第104页,105,酒店式公寓营销策划案,第105页,106,酒店式公寓营销策划案,第106页,当代中式格调主要用于,北区舒适型两居和三居产品,。,当代中式艺术格调是将传统装饰语汇加以符号化和抽象化，使之符合当代人审美观念，使环境,既古朴典雅，又不失时代感,。,这是传统与当代有机结合，是对传统建筑文化合理继承与发展。当代中式装修格调,既和本项目建筑格调相呼应，也符合当前部分高端人士审美品位,。,金泉广场酒店式公寓装修提议,当代中式格调,107,酒店式公寓营销策划案,第107页,金泉广场酒店式公寓,当代中式格调样板展示,108,酒店式公寓营销策划案,第108页,109,酒店式公寓营销策划案,第109页,110,酒店式公寓营销策划案,第110页,简约欧式格调主要用于,南区大两居、三居、四居产品以及北区一居室,。,简约欧式格调,从整体到局部、从空间到室内陈设塑造，精雕细琢，给人“一丝不苟”印象。它保留了传统材质、色彩，让人轻易领悟到欧洲传统历史痕迹与深厚文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂肌理和装饰，简化了线条，即使,在面积较小房子里也一样能营造出一个奢华气质,，且不会感到拥挤。,金泉广场酒店式公寓装修提议,简约欧式格调,111,酒店式公寓营销策划案,第111页,金泉广场酒店式公寓,简约欧式格调样板展示,112,酒店式公寓营销策划案,第112页,113,酒店式公寓营销策划案,第113页,114,酒店式公寓营销策划案,第114页,奢华格调主要用于,北区豪华四居大户型,。,奢华格调格调,端庄、典雅、华贵之气十足,，同时又演绎出居住,精细与细腻,，尽显尊贵气质。,豪华装修给宽大通透空间带来了明亮大方、开放、宽容,非凡气度,。装饰细节渲染，温暖柔和，并考究线条配比、友好美感，会让主人倍感舒适惬意与尊贵。,金泉广场酒店式公寓装修提议,奢华格调,115,酒店式公寓营销策划案,第115页,金泉广场酒店式公寓,奢华格调样板展示,。,116,酒店式公寓营销策划案,第116页,117,酒店式公寓营销策划案,第117页,118,酒店式公寓营销策划案,第118页,119,酒店式公寓营销策划案,第119页,公共区域精装修提议,120,酒店式公寓营销策划案,第120页,金泉广场酒店式公寓,大堂展示,121,酒店式公寓营销策划案,第121页,金泉广场酒店式公寓,大堂展示,122,酒店式公寓营销策划案,第122页,金泉广场酒店式公寓,大堂展示,123,酒店式公寓营销策划案,第123页,金泉广场酒店式公寓,走廊展示,124,酒店式公寓营销策划案,第124页,金泉广场酒店式公寓,走廊展示,125,酒店式公寓营销策划案,第125页,金泉广场酒店式公寓,电梯间展示,126,酒店式公寓营销策划案,第126页,金泉广场酒店式公寓,电梯间展示,127,酒店式公寓营销策划案,第127页,一、价格策略,二、销售计划,三、销售准备,PART 4,销售执行篇,128,酒店式公寓营销策划案,第128页,价格策略,129,酒店式公寓营销策划案,第129页,市场竞争,清楚地域差异，,突出性价比优势,，突破竞争重围。,整盘考虑,南区平价入市,，,逐步打开价格空间，造成项目升值印象。,市场基础,公寓与商业、酒店配套联动,，树立项目市场著名度与市场地位。,定价方法,综合区域内同类项目，进行权重分析，,利用加权方式完成定价,。,定 价 原 则,130,酒店式公寓营销策划案,第130页,比较项目,亚奥观典,荣尊堡,凯旋城,世奥国际中心,奥东,18,号,远洋万和城,区位,1.03,0.98,0.95,1.02,1.03,0.96,交通,1,0.97,0.97,1,1,0.97,配套,1,1,0.97,0.97,0.97,0.96,环境,0.97,1.2,0.95,0.96,0.97,0.96,规模,1.05,1.05,1.03,0.98,0.95,0.95,建筑类型,1.05,1.05,1,1,1.05,1.05,容积率,1,1.02,1.02,1,1.02,1.04,小区景观,1,1.03,1,1,1.03,1.04,产品细节,1,1.04,0.97,1,0.98,0.98,工程进度,1.05,1.05,1.05,1.03,1.04,1,开发商实力,1,1,1,1,0.97,1.03,物业服务,0.97,1.03,0.97,1,0.97,1,项目形象,0.98,1.02,0.98,0.97,0.97,1,毛坯均价,17000,25000,15000,16200,2,0,对比价格,16870,24182,15163,16288,22085,3,权重,20%,10%,10%,50%,5%,5%,比较均价,16457,（毛坯）,注：以上项目均为精装修住宅，除凯旋城装修标准为,1500,元,/,平米外，其余均为,3000,元,/,平米精装。,131,酒店式公寓营销策划案,第131页,价格涨幅原因,项目,初均价,07,月,12,月均价,6月均价,涨幅,亚奥观典,12500,18000,0,44%,荣尊堡,2,26500,28000,27%,凯旋城,13000,17000,18000,31%,世奥国际中心,17500,19200,奥东,18,号,25000,远洋万和城,23000,以上项目平均涨幅为34%，价格增加幅度较大。受宏观调控和金融政策影响，以上项目价格增幅减速。但受奥运效应拉动，预计区域整体价格仍将继续上涨最少20%，本案至11月开盘价格涨幅预计为10%。,16457（1+10%）=18100（元/平米）,132,酒店式公寓营销策划案,第132页,本案精装修交付，考虑到南北两区定位差异化，本公司提议南区精装修标准3000元/平方米，北区为4000元/平方米。,南区开盘均价：18100+3000=21100元/平方米,精装修原因,133,酒店式公寓营销策划案,第133页,在产品力等原因得以确保前提下，充分考虑到本案,综合体规模化效应,、,酒店式公寓稀缺性,及与,商业配套和顶级酒店价值联动,、,引进专业酒店管理企业进行管理,，以及华业行专业资源整合和营销推广、加强客户维护等一系列,增加项目品质感和附加值,综合原因,最终本项目标开盘均价,到达：,23000,元,/,平方米,最终开盘定价,134,酒店式公寓营销策划案,第134页,“平开高走，小步快跑”，制造现场热销气氛及购置紧迫感,整体价格策略,错时营销，依据竞争