商业地产开发与解说策划流程.docx
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商业地产开发与策划流程 第一部分:分析商业地产开发现状与要素 一、商业地产的发展态势(现状、存在问题、产生原因) 1、 商业地产投资现状 2、 国家的房地产宏观调控政策对商业地产的影响状况 3、 商业地产开发中存在的问题 4、 商业地产项目开发管理经营上的误区 5、 商业地产开发中产生问题的原因 政府层面原因: 开发商层面原因: 投资者层面原因: 我们从中外商业地产开发流程的比较中来分析原因: 选址 建设 考察定位 选择管理团队 招商 运营 调整点1 调整点2 图1 国内商业地产开发流程 投资评审未合格,则重新进行选址、定位、招商等工作 选址 建设 考察定位 选择管理团队 招商 运营 调整出发点 寻找投资基金 投资基金评审 图2 国际商业地产开发流程 二、商业地产的发展趋势 1、 为什么境外基金看好中国的商业地产? 2、 商业地产开发市场的运行特点 第一个运行特点: 第二个运行特点: 第三个运行特点: 举例: (1)大连万达商业发展公司 (2)广州城建开发集团 四、商业地产开发要把握的关键环节与风险的防范 1、 商业地产的开发经营风险有哪些? (解说八大风险) 2、 做商业的项目前期需要做好以下几方面事情 一是商业市场研究(六个方面): 二是商业物业设计: 三是主力商家的招商: 3、 进入商业地产领域的开发商要具备四方面的能力 4、做商业项目定位设计的时候,需要弄清四个问题 三、商铺投资与住宅投资的三大差异 四、客户对商业地产项目开发的效益期望(两类开发模式的解析) 1、快速销售盈利再投资开发模式 3、 长期持有物业开发模式 第二部分:解说商业地产开发项目的策划重要性与策划流程 一、 房地产项目策划能解决什么问题?解说策划流程 房地产项目的策划目的:提供房地产项目开发营运的整套解决方案。 1、 项目整体定位——我们的项目是什么样的住宅? 2、 项目功能定位——我们的住宅具备什么功能? 3、 项目形象定位——我们的住宅以什么样的形象出现? 4、 户型结构定位——我们的住宅要做什么户型结构? 5、 住宅价格定位——我们的住宅能卖到什么价格? 6、 小区配套功能定位——我们的住宅如何体现内在价值? 7、 项目案名定位——如何让市民更注意我们的住宅项目? 8、 营销策略定位——我们的住宅项目卖点是什么?如何让我们的住宅卖得更好更快? (解说策划流程) 二、 市场调研经营功能定位策划能解决什么问题?解说策划流程 商业地产项目的市场调研经营功能定位策划目的:论证项目的可行性,提供项目经营功能定位的依据及理由,对项目进行全面正确的定位,避免定位的决策失误。 1、 对项目所在地的商业市场环境调研——了解项目处在怎样的市场环境之中。 2、 对项目的商业经营功能定位调研——解决项目的定性、定位问题。知道项目适合做什么? 3、 对商业地产项目经营功能定位的分析——弄清楚项目定位的理由与依据,强化项目定位的科学性、准确性,减少盲目性。 4、 项目的经营功能定位——解决项目应该做什么以及怎样做的问题。 5、 对商业建筑设计理念提出建议——解决设计理念的高度与厚度问题。为使商业建筑物业与商业经营功能定位相吻合,并能体现时代感。 6、 商业地产项目的视觉形象设计——解决项目传播的视觉基础问题。为提升项目的品位形象,在受众心目中建立起良好的视觉形象,通过视觉识别系统为项目的传播打下良好的基础。 (解说策划流程) 三、 商铺销售策划能解决什么问题?解说策划流程 商铺销售的营销策划目的:提供商铺销售工作的解决方案,使商铺卖得更快更好。 1、 营销市场环境调研——了解受众对商铺需求、认同及购买能力;了解竞争者状况。为制定营销战略提供依据。 2、 目标客户分析——为商铺销售找到合适的客户群。 3、 营销项目定位——为商铺做定性定位,为营销策略的制定提供依据。 4、 制订营销战略——解决商铺营销工作的系统性,有效性问题。 5、 营销活动策划——提供有创意、有影响力的营销活动方案。 6、 工作进度表、总营销预算表——解决商铺营销工作的执行问题,提供费用预算方案。 (解说策划流程) 四、 招商营运策划能解决什么问题?解说策划流程 招商营运策划的目的:提供招商工作的全面解决方案。 1、 招商项目研究分析——知道招商项目的性质以及工作的难易程度。 2、 招商项目目标定位——准确定位,知道招商工作所要达到的目标是什么? 3、 项目的招商策略——为招商工作策划出有效地战术配合策略。 4、 招商工作的时间、操作程序指导——制定招商工作的计划与执行的流程。 5、 招商的组织框架设计和岗位职责制定——建立招商组织,明确招商人员的岗位职能。 6、 招商工作培训(招商专业知识)——培训招商队伍,建立一流的招商团队。 7、 《招商手册》文案编撰及《招商手册》设计——设计出有品位感的招商工作道具,展示出招商项目的优质形象。 8、 推广方式、公开活动及新闻配合——解决如何有效合理地利用媒体资源,为招商工作起到推波助澜作用的问题。 9、 招商说明会或项目推介会——解决怎样策划一场对招商工作有较大影响力的项目推介会的问题。 (解说策划流程)- 配套讲稿:
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- 商业地产 开发 解说 策划 流程
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