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3月量跌价稳 楼市观望风气弥漫
房企一季度销售排名露玄机资金链趋紧转型求存
　　2011年第一季度，中国房地产市场不但遭遇房产税、限购、价格控制等一系列调控政策的强力冲击，同时又受到了传统的春节成交淡季的影响。在这种情况下，房企的资金链普遍出现紧张状况，最新的上市房企年报显示，部分房企的负债率有所提高，资金压力加大，22家上市房企宣布不进行分红。　
　　然而，3月份全国主要城市房价却并未出现松动，相反大多出现均价微涨的局面。新近发布的房企一季度销售排行更是显示，大型房企一季度的交易额猛增，不少房企正试图以地域布局调整和产品品种转型扛过降价压力。
　　全国百城住房均价微涨
　　3月份是京15条全面落实的一个月，受到政策的影响，3月北京楼市出现量价齐跌的局面，下行压力正在加大。ad]
　　据数据统计显示，截止到3月30日，北京新房成交5385套，同比下降36%；二手房住宅交易总套数为10493套，虽然环比2月有一定上涨，但是与2009年、2010年同期相比，成交量明显下降近六成。
　　值得注意的是，受调控的影响，3月份北京楼市成交价格下滑两成，降幅之大甚为少见。
　　深圳市规划国土委的数据也显示，深圳新房成交均价19424元/平方米，环比下降5.65%，同比下跌4.94%。不过，业内人士表示，这其实只是价格较低的深圳关外新房大量成交造成的“虚跌”。而二手房方面，根据深圳中原数据，深圳全市六区成交均价为每平方米19606元，环比2月上涨0.8%，同比上涨了6.69%。
　　同样的情况也出现在广州。广州楼市最新数据显示，广州上月全市一手楼市成交低迷中略有上升，在全市均价下降的同时，中心六区一手楼房价仍上涨6.5%，达到21969元/平方米。而在长沙这样的二三线城市，过去的一个月房价非但没有降，反而大幅上升，网签均价已从月初的7225元/平方米，涨至目前的9997元/平方米。
　　4月4日，某房地产指数系统百城价格指数对外公布了对100个城市的全样本调查数据。数据显示：2011年3月，全国100个城市住宅平均价格较上月(2月)上涨0.59%，其中82个城市价格环比上涨，2个城市与上月持平，16个城市环比下跌。其中北京等大城市全样本调查数据显示，除上海环比均价下跌0.02%外，大城市均价都呈现环比上涨，但涨幅都在1%以内。
　　开发商资金链日益趋紧
　　然而，尽管全国大多数城市均价出现环比微涨局面，但随着各地房价调控目标出炉后引发的舆论反弹，国务院施压房价控涨指标，各地楼市依然面临降价压力。与此同时，经历了2010年的积极扩张，再遭遇此后的频密调控，开发商的负债正在激增。
　　近日，“招保万金”四家龙头房企发布的年报显示，其2010年负债合计高达3718.42亿元。其中，龙头万科负债合计达1610.51亿元，同比增长74.68%。据Wind数据的不完全统计，已公布2010年年报的39家两市上市房企，负债合计总额高达6435.31亿元，较2009年末增长55.12%。
　　资金链趋紧加大了开发商融资需求。据WIND统计，2010年至今，A股有49家地产公司披露增发预案，预计募集资金共约1114.63亿元，但整个2010年仅有中弘地产、凤凰股份两家地产公司顺利成功实施增发，再融资金额同比2009年减少近九成。两市合计有12家房地产板块公司增发方案流产。此外，楼市调控还导致多家房企借壳上市的梦想破灭。
　　房企一季度排名隐现转型意图
　　4月1日，《2011年第一季度中国房地产企业销售排行榜TOP30》公布。万科集团以320亿元的销售额位列榜首，恒大集团、万达集团分别排在第二和第三位。
　　榜单显示，销售金额TOP10榜单和销售面积TOP10榜单的门槛分别为88亿元和54万平方米，对比2010年一季度，TOP10企业销售金额入榜门槛增幅达64%。销售金额在50亿-100亿元之间，有9家企业入榜。销售金额在20亿-50亿元的企业也扩大至15家，其中20亿-30亿元企业达8家。
　　值得关注的是，在严厉的限购政策封锁住宅投资渠道后，商业地产迎来了一轮成交热潮，而此前加码商业地产的企业也渐入收获期。其中，万达集团凭借商业地产在全国范围内的热销，以187亿元获得销售金额季军位置。而SOHO中国受一季度供应影响未入席榜单，但未来业绩值得期待。
　　与此同时，以万科集团、绿地集团为代表的不少以商品住宅开发为主的企业在加码商业地产之后，企业业绩也得到了提升。其中，万科集团一季度商业地产贡献约40亿元，占比达13%；而绿地集团一季度商品房的销售金额中，商业地产占比近三成；中粮集团亦凭借商业地产的因素首次进入销售金额排行榜前二十。此外，资产重组后，世茂房地产附属公司世茂股份在商业领域的发展也渐入佳境，一季度销售金额贡献率在20%-25%左右。

在悄然转型的同时，包括引领了2008年楼市降价风潮的万科在内，中国的一线房地产企业仍然没有大规模降价促销的打算。富力地产、合生创展、远洋地产等净利润大幅度增长的房地产企业，均把持有型物业当做了下一阶段的新拓展方向，从而规避住宅市场长期调控面临的政策风险。

3月全国82个城市房价环比上涨 16城市下跌
　　昨日，中国房地产指数系统百城价格指数对外公布了对100个城市的全样本调查数据，其中3月份，西安商品房平均价格7170元/平方米，环比上涨0.88%。
　　根据公布数据显示，2011年3月，全国100个城市住宅平均价格为8738元/平方米，较上月上涨0.59%，其中82个城市价格环比上涨，2个城市与上月持平，16个城市环比下跌。涨跌幅在1%以内的城市数量共有74个。
　　根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2月份西安住宅平均价格以7107元/m2，位列“中国百城房价排行榜”第39名。到了3月份，西安房价涨幅位列“中国百城房价排行榜”第31名。
　　而根据西安房地产信息网数据研究中心显示，上周西安普通住宅市场供应套数为57919套，较前一周增长7295套，环比上涨14.41%。
　　西安房地产信息网数据研究中心相关负责人表示，随着5月部分楼盘项目新盘的推出，西安楼市供应量也许将出现一定幅度的井喷，价格松动现象或将呈现，但出现大幅降价的可能性仍然较小。
　　链接：中国房地产指数系统(CREIS)是1994年由国务院发展研究中心、中国房地产协会、中国房地产开发集团等联合发起形成的全国及各重要城市房地产市场监控系统。它以价格指数的形式，每月对全国及各重要城市房地产市场走势进行系统分析，揭示全国及各重要城市房地产发展和变化轨迹。

3月重点城市楼市成交跌4成 价格僵持
3月是房地产市场的传统旺季，而在限购政策笼罩下，楼市却颇显冷清。中国指 数研究院日前发布的最新报告显示，3月监测的重点城市成交量同比全线下滑，总体下滑40.5%。其中，北京下

滑幅度最大，达到48%。与此同时，3月重点城市房价并未在政策调控下出现实质性下滑。
　　报告显示，3月监测的30个大中城市中，七成城市楼市成交量环比上涨。青岛、兰州等12城市涨幅逾50%，包头、大连等五个城市涨幅逾100%。成交量下跌的城市中，海口跌幅最大，为

88.03%，成都次之。重点城市中，成都、天津、杭州和南京成交面积环比下跌，成都与天津跌幅均超40%。成交量上涨的城市中，重庆涨幅最大，将近80%，深圳次之，涨幅近50%。虽然大部分

城市成交量环比上涨，但是相比去年3月，则有近八成城市同比下跌。值得关注的是，所监测的重点城市同比全线下滑，总体下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，达到48%，南京、杭州下滑

幅度也超40%。
　　而政策调控下，房价并未出现实质性下滑。重点城市中重庆价格变化幅度较大，涨幅为18.52%，其余城市皆维持稳定。二线城市中，宁波价格下跌29.06%，其余城市未见明显波动。
　　此外报告显示，一季度，全国120个城市土地成交宗数和面积均大幅缩水，其中住宅类用地成交量更是环比下降了近26%，成交价格环比下跌了11%。报告认为，1季度没有土地新政推出，

楼市调控已取得明显成效，未来如无新政出台，房地产市场的“破冰”尝试或将始于土地市场。
　　报告显示，1~3月，全国120个城市共成交土地4372宗，环比减少21%，同比增加13%；成交土地面积19891万平方米，环比减少31%，同比增加2%。其中，住宅类用地成交1473宗，环比减少

26%，同比增加2%；成交土地面积8349 万平方米，环比减少36%，同比减少18%。
　　价格方面，一季度，全国120个城市平均楼面地价1225元/平方米，环比下跌15%，同比下跌14%；其中住宅用地平均楼面地价1609元/平方米，环比下跌11%，同比下跌8%。
　　报告指出，自“国八条”颁布以来，受住宅市场波及，土地市场呈现出胶着状态。推出量、成交量和成交单价走低，市场各方表现均十分谨慎。

调控措施紧逼 统计称3月4大一线城市房价齐降
在楼市调控措施的层层紧逼下，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的房价在3月份齐齐出现下降。
　　在楼市调控措施的层层紧逼下，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的房价在3月份齐齐出现下降。
　　在北京，3月份一、二手房成交基本延续低量态势，部分新盘价格甚至出现了10%左右的降幅。
　　在上海，3月最后一周推出的新盘，有近七成给予优惠。
　　在广州，3月网签成交均价环比跌了2.16%，已是连续4个月逐月下降。
　　在深圳，3月新房成交价首次跌至每平方米2万元以下。
　　事实上，不光是一线城市房价在松动，身处二线城市的南京也爆出二手房业主“直降44万”、“直降100万”忙着抛房的消息。
　　北京 住宅项目八成停涨 降价项目环比翻番
　　北京楼市近期降价住宅项目逐渐增多，而涨价住宅项目逐渐减少。据机构统计，继2月北京楼市出现7住宅项目公开降价后，3月再增17住宅项目降价，部分新盘价格甚至出现了10%左右的

降幅。
　　据某地产研究机构数据监控中心统计，北京232个在售住宅项目中，3月涨价项目21个，环比减少46.2%；降价项目17个，环比增加143%；有186住宅项目价格停涨。
　　分析表明，此次17个降价住宅项目中，均价最高降幅为2200元/平方米，最高下降比率为11.11%；此外还有4项目下降额度达2000元/平方米。
　　据北京市房地产交易管理网的最新统计，今年一季度北京一手住宅成交与去年四季度相比下跌了近40%，是近三年来的最低值。北京链家地产监测显示，3月份北京期房住宅成交量接近

5000套，同比下降了44%。 北京晚报
　　上海 房价初现破冰迹象 四月打折楼盘增加
　　三月，早前处于冰冻状态下的房价出现了松动。在3月最后一周时间里推出的新盘，有近七成给予优惠。
　　监测数据表明，在3月最后一周有18个楼盘新开或者加推房源，其中有13楼盘给出不同程度的优惠，占到七成。如浦东某楼盘，开盘价“直降3000元”，相对于之前的32000元/平方米的均

价，相当于打9折。
　　新房打折面积将会进一步扩大。上海某地产研究机构数据监控中心截至3月25日统计，4月打折优惠楼盘已有120个，环比3月份增长26%。理财周刊
　　深圳 新房均价首破两万 价格下行压力渐大
　　深圳市规划国土委日前发布数据称，3月深圳全市新房成交均价19423元/平方米，环比下降5.99%，同比下跌5.04%。
　　这是今年深圳新房成交价首次跌至每平方米2万元以下。
　　对于价格下跌，业内人士分析，重要的原因是价格较低的深圳关外新房大量成交。数据显示，3月深圳关外新房成交2131套，远多于2月的1274套。所以，这一下跌尚不能排除楼市“假摔

”。不过从长远看，在调控政策等因素影响下，未来深圳楼市价格下行压力将逐渐加大。新华社
　　广州 新盘跌破万二关口 楼价连续四月下降
　　数据显示，3月1日-3月31日，广州市网签成交均价为11895元/平方米，环比上月的12157元/平方米微跌2.16%。这已是自去年12月最高位13498元/平方米以来，连续4个月逐月下降。
　　据分析，由于中心六区成交比例降低，加上外围区域均价出现结构性下调，导致全市均价出现轻微下降。显然，楼市的调控使城郊楼盘价格开始下降，但市中心房价依然坚挺。
　　业内人士普遍认为，随着一系列需要明确的调控细则全部公布，部分刚需买家会停止观望而入市，4月整体均价也可能进一步下降。羊城晚报
　　南京二手房抛售忙 公寓直降44万 别墅直降100万
　　降价，降价，憋了一两个月的南京二手房市场，终于开始出现大批降价跳水的业主。
　　“精装修好房，直降44万元！”一套来自江北天润城二街区的二手房，在网上喊出了直降44万元的优惠。
　　这套多层公寓面积为143.42平方米，已经装修。在此之前，业主的挂牌价为137万元。前天，这套房的挂牌价格调整到了93万元，相比此前少了44万元。代理经纪人表示，93万元的报价还

可以谈。
　　在繁华的河西，一批二手房也加入了降价的队伍。一套来自奥体兴隆大街欧洲城小区的二手房在打出降价40万元的旗号后，单价已经和两年前靠近。
　　在普通住宅二手房价格松动的同时，部分别墅业主也开始降价抛房。一套来自江北老山脚下的400平方米独栋别墅，最近打出了“挥泪降价100万元”的旗号，将挂牌价格从此前的830万元

直降到730万元。南京一地产人士表示，这类别墅大部分带有投资性质，以前还很好抵押借款，目前不行了，部分业主就开始抛房。
　　受房地产调控政策的影响，今年2月份不少二手房业主转售为租。随着房地产调控的深入，这部分业主又开始转租为售，并打出降价的旗号，以求尽快脱手。数据显示，3月南京二手房个
人挂牌量环比2月增长63%。

3月房价上涨趋势被遏制
昨天上午，记者拿到《2011年3月中国房地产指数系统百城价格指数》报告，报告显示，2011年3月，十大城市住宅平均价格为15782元/平方米，较上月上涨0.29%，房价上涨趋势得到遏制。
　　具体来看，除上海环比下跌0.02%外，其他9个城市价格均环比上涨，涨幅皆在1%以内。《2011年3月中国房地产指数系统百城价格指数》报告显示，2011年3月，全国100个城市住宅平均价格为8738元/平方米，较上月上涨0.59%，其中82个城市价格环比上涨，2个城市与上月持平，16个城市环比下跌。涨跌幅在1%以内的城市数量共有74个。
　　而根据百城价格指数对北京等十大城市全样本调查数据显示，3月十大城市住宅平均价格为15782元/平方米，环比上涨0.29%。具体来看，除上海环比下跌0.02%外，其他9个城市价格均环比上涨，涨幅皆在1%以内。统计发现，十大城市住宅平均价格的涨幅明显低于二、三线城市。记者1日还从住房城乡建设部获悉，截至3月31日，据各地住房城乡建设部门上报汇总，全国657个城市(包括287个设区城市、370个县级市)中，已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%。

3月百城房价上涨趋势被遏制
各地楼市交易量出现不同程度下跌 不足百个城市出台房价调控目标
今天上午，法晚记者拿到《2011年3月中国房地产指数系统百城价格指数》报告，报告显示，2011年3月，十大城市住宅平均价格为15782元/平方米，较上月上涨0.29%，房价上涨趋势得到遏制。
具体来看，除上海环比下跌0.02%外，其他9个城市价格均环比上涨，涨幅皆在1%以内。
数据
住宅平均价格环比涨幅稳定
《2011年3月中国房地产指数系统百城价格指数》报告显示，2011年3月，全国100个城市住宅平均价格为8738元/平方米，较上月上涨0.59%，其中82个城市价格环比上涨，2个城市与上月持平，16个城市环比下跌。涨跌幅在1%以内的城市数量共有74个。
而根据百城价格指数对北京等十大城市全样本调查数据显示，3月十大城市住宅平均价格为15782元/平方米，环比上涨0.29%。具体来看，除上海环比下跌0.02%外，其他9个城市价格均环比上涨，涨幅皆在1%以内。
本报统计发现，十大城市住宅平均价格的涨幅明显低于二、三线城市，例如3月住宅价格环比涨幅居前的城市保定、呼和浩特、中山、吉林、秦皇岛、潍坊等二线城市，其价格涨幅介于2%-3%之间，而十大城市中涨幅最高的重庆其幅度才0.70%。
解读
房价上涨趋势得到遏制
著名房地产评论人谢逸枫认为，历年春节以后的3月份往往是楼市活跃期，成交量和成交价格都有相对幅度的提升，因此3月份通常称为“小阳春”。
1月底出台的“国八条”从购房资格、交易税费、土地供应等多方面再度收紧了楼市调控的紧箍咒，各地楼市交易量出现不同程度下跌，从而导致目前房价上涨趋势得到一定程度遏制。 文/记者李洪鹏
2011年3月十大城市住宅价格涨跌
城市 环比涨跌
重庆0.70%武汉0.69%北京0.55%
城市 环比涨跌
天津 0.49%深圳 0.46%南京 0.37%
城市 环比涨跌
成都 0.32%广州 0.14%
城市 环比涨跌
杭州 0.14%上海 -0.02%
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不足百个城市出台房价调控目标
本报讯（记者李洪鹏 实习生宋丹）今年1月26日，国务院公布的国八条明确规定，各地方政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度公布。
今天上午本报记者统计发现，昨日是“国八条”规定的最后期限，全国只有不足百个城市公布调控目标。
分析称，全国有600多个城市，将有几百个城市铁定“爽约”房价调控目标。而在已公布的城市中，许多都没有直接公布百分比。
此外，纵览各个城市的房价调控目标，限价变成了控制涨幅，其目标大多与当地年度GDP或居民人均可支配收入目标挂钩，房价涨幅纷纷围着10%打转。

房地产行业2011年4月第1周周报:整体成交连续3周上升,复苏迹象明显
区域房地产成交行情概述:
长三角区域:上周区域内重点跟踪城市中苏州商品房成交表现最好,其成交面积为7.91万平方米,环比大幅上升了82.83%;同期上海和南京的商品房成交亦出现了上升态势,成交面积分别为42.16万平方米和5.45万平方米,环比升幅分别为27.41%和15.75%。此外,杭州和宁波的商品房成交出现了小幅回调,成交面积分别为6.61万平方米和4.39万平方米,环比降幅分别为11.23%和18.67%。
珠三角区域:上周深圳一手房成交和东莞的商品房销售均出现了上升态势,其中深圳一手房成交面积为5.13万平方米,环比升幅为16.48%;东莞商品房销售面积为17.30万平方米,环比上升近5成,为49.45%。
环渤海区域:上周北京和天津的商品房成交保持上升态势,其中北京期房网上签约面积为24.86万平方米,环比大涨56.84%;同期天津商品房成交面积为18.83万平方米,环比上升了13.69%。
其他区域:从成交面积角度看,上周重庆商品房成交是区域内重点跟踪城市中最为活跃的,其成交面积为41.29万平方米,环比飙升112.81%。福州和厦门的商品房成交亦出现了环比上升态势,成交面积分别为4.17万平方米和2.07万平方米,环比升幅分别为9.34%和15.31%。同期,成都和长沙商品房成交则出现了回调,成交面积分别为8.21万平方米和14.04万平方米,环比降幅分别为22.69%和9.10%。此外,武汉商品房交易数据已于4月1日恢复披露,但周统计期涉及一天数据,故本次周报暂不统计。
我们的观点:
3月26日-4月1日,我们跟踪的14个重点城市的总成交套数和成交面积分别为20376套和202.42万平方米,成交套数和成交面积环比分别明显上升了27.45%和31.07%,其中10个城市成交出现了环比上升。3月中旬后,在刚性需求的支撑下,我们重点跟踪的14个城市整体成交已连续3周实现环比上升,商品房成交有复苏的迹象。随着各地房价控制目标的陆续公布,2011年房价“稳中有升”的趋势获得明确,使得市场对于房价的预期将进行“修正”。
基于此,二季度市场上的“观望”情绪有望淡化,进而推动购房者“购房”、开发商“推盘”,最终推动商品房成交量的稳步回升。从市场表现,上周房地产板块微跌0.40%,跑赢沪深300指数0.26个百分点,基本符合我们前一周周报中“继续震荡反弹”的基本判断。对于本周房地产板块走势预判,我们维持前一周观点,即“继续震荡反弹”;继续关注相对宽松的各地房价控制目标的发酵,同时上周成交的明显上升有望对板块的走势构成利好;年内央行第2次加息0.25个百分点,符合预期,短期利空出尽。

房地产行业2011年3月第2周周报:重点跟踪城市成交环比下滑近4成
长三角区域:上周区域内重点跟踪城市中宁波商品房成交实现了环比上升,成交面积为4.75万平方米,环比升幅为38.33%;同期其他重点跟踪城市则出现了明显的下降,上海、南京、杭州和苏州的
成交面积分别为30.18万平方米、4.30万平方米、3.88万平方米和4.84万平方米,环比降幅分别为7.98%、31.39%、47.14%和64.14%。
珠三角区域:上周深圳一手房成交和东莞商品房销售均出现了明显的回调,其中深圳一手房成交面积为4.53万平方米,环比降幅为47.49%;东莞商品房销售面积为7.78万平方米环比降幅为22.78%。
环渤海区域:上周北京商品房网上签约面积和天津商品房销售面积均出现了下滑,其中成交面积分别为11.12万平方米和16.95万平方米,环比降幅分别为29.84%和60.58%。
其他区域:从成交面积角度看,与其他重点跟踪城市类似,区域内重点跟踪城市商品房成交亦出现了环比下降的态势,重庆、成都、长沙、福州和厦门的成交面积分别为21.11万平方米、5.37万平
方米、17.67万平方米、3.62万平方米和1.56万平方米,环比降幅分别为34.93%、48.06%、39.13%、27.89%和2.15%。此外,武汉由于网站升级,因此交易数据未能公布。
我们的观点
3月5日-3月11日,我们跟踪的14个重点城市的总成交套数和成交面积分别为14498套和137.65万平方米,成交套数和成交面积环比分别明显回调了35.75%和37.23%。随着3月份全国35个大中城市
限购政策的全面落实,商品房成交量将趋于低位并将遏制房价上涨,在中低套型和中低价位商品房供应不断上升的基础上,商品房均价有望回调。2011年1-2月份全国房地产市场运行情况表明:房
地产投资(4520亿元)同比上升35.2%,是对去年10.43亿方销售面积的延续;开发资金与投资之比为2.7,显示行业“资金链”还未到紧张的时刻;利用外资86亿元,同比增长61%,显示了外资的“加法”;开发资金中定金及预付款比例上升及个人按揭贷款比例下降,展现了差别化信贷政策威力;商品房销售均价为6437元,同比上升了11.91%,环比10年12月上升了37.58%,如此将进一步引致调
控的压力。从市场表现,上周房地产板块周跌幅为0.11%,跑赢沪深300指数0.6个百分点,低于我们“震荡向上”的预期,其中一个重要的因素在于周五日本大地震。本周房地产板块走势判断:我
们保持谨慎态度,“两会”后上调存款准备金率是个大概率事件,4月份再次加息也是个大概率事件;同时,商品房成交态势不容乐观;当然板块出现大幅回调后不排除年报行情再次刺激板块反弹的可能性。

房地产行业2011年3月第3周周报:关注各地将陆续公布的房价控制目标
长三角区域:上周区域内重点跟踪城市中南京、杭州和宁波商品房成交实现了环比上升,成交面积分别为5.06万平方米、4.68万平方米和5.31万平方米,环比升幅分别为17.79%、20.51%和

11.85%;同期上海和苏州的商品房成交则出现了明显的回调,成交面积分别为26.71万平方米和3.92万平方米,环比降幅分别为11.49%和19.05%。
　　珠三角区域:上周深圳一手房成交和东莞商品房销售均出现了小幅反弹,其中深圳一手房成交面积为5.10万平方米,环比升幅为12.62%;东莞商品房销售面积为9.21万平方米环比升幅为

18.26%。
　　环渤海区域:上周北京商品房网上签约面积出现了明显的反弹,网上签售面积为14.84万平方米,环比上升了33.41%;同期天津商品房成交积继续小幅下挫,成交面积为16.17%,环比降幅为

4.60%。
　　其他区域:从成交面积角度看,长沙是区域内重点跟踪城市中商品房成交唯一出现环比下滑的城市,其成交面积为13.07万平方米,环比降幅为26.01%;同期,重庆、成都、福州和厦门的商品房

成交则出现了反弹态势,成交面积分别为23.09万平方米、7.68万平方米、3.90万平方米和1.78万平方米,环比升幅分别为9.37%、43.06%、7.75%和14.42%。此外,武汉由于网站升级,因此交易数

据未能公布。
　　我们的观点
　　3月12日-3月18日,我们跟踪的14个重点城市的总成交套数和成交面积分别为14949套和140.51万平方米,成交套数和成交面积环比分别微幅反弹了3.11%和2.08%,其中10个城市成交出现了环

比上升,但成交继续维持相对低位。上周五(3月18日)央行年内第3次宣布上调存款准备金率0.5个百分点,大型金融机构至20%,中小金融机构至16.5%,冻结资金约3600亿元,兑现了我们在上周周

报中“‘两会’后上调存款准备金率是个大概率事件”的基本判断;鉴于稳定物价的必要性,我们继续维持“4月份(尤其是4月15日附近)再次加息也是个大概率事件”的基本判断。随着3月底的

临近,依据新“国八条”的规定,各地将陆续公布2011年新建住房价格控制目标,我们预计各地房价涨幅的控制目标多数会在CPI涨幅的2倍之内,即8%之内。
　　从市场表现,上周房地产板块周跌幅为0.14%,跑赢沪深300指数0.84个百分点,日K线2阴3阳处于震荡态势,主要源于日本核泄露恶化以及周五未出现加息(低于市场预期)。我们对于本周的房

地产板块走势基本判断是,“震荡”的可能性较大,主要源于各地房价控制目标的陆续公布、存款准备金率上调效应的消化以及利比亚局势进一步恶化等。

房地产行业2011年3月第4周周报:关注北京上调土地增值税预增率的影响
投资要点:
区域房地产成交行情概述
长三角区域:上周区域内重点跟踪城市中杭州商品房成交实表现最好,其成交面积为7.45万平方米,环比大幅上升了59.33%;同期上海、苏州和宁波的商品房成交亦出现了上升态势,成交面积
分别为33.09万平方米、4.33万平方米和5.40万平方米,环比升幅分别为23.86%、10.38%和1.72%。此外,南京商品房成交出现了小幅回调,成交面积为4.71万平方米,环比降幅为6.95%。
珠三角区域:上周深圳一手房成交出现了回调,成交面积为4.41万平方米,环比降幅为13.52%;同期,东莞商品房销售继续保持上升态势,销售面积为11.57万平方米,环比升幅为25.73%。
环渤海区域:上周北京商品房网上签约面积继续小幅上升,网上签售面积为15.85万平方米,环比上升了6.84%;同期天津商品房成交积微幅反弹,成交面积为16.56万平方米,环比上升了2.40%。
其他区域:从成交面积角度看,成都、长沙和厦门是区域内重点跟踪城市中商品房成交实现环比上升的城市,其成交面积分别为10.62万平方米、15.44万平方米和1.79万平方米,环比升幅分
别为38.19%、18.14%和0.89%。
同期,重庆和福州这两个城市的商品房成交出现了环比回调,成交面积分别为19.40万平方米和3.81万平方米,环比降幅分别为15.95%和2.23%。此外,武汉由于网站升级,因此交易数据未能公
布。
我们的观点
3月19日-3月25日,我们跟踪的14个重点城市的总成交套数和成交面积分别为15988套和154.43万平方米,成交套数和成交面积环比分别小幅上升了6.95%和9.91%,其中10个城市成交出现了环
比上升。截止3月25日,我们14个重点跟踪城市整体成交面积约为560万平方米,约为2月全月的(606万平方米)的92%,我们预计3月全月成交面积在690万平方米左右,较3月环比上升约14%,但较去
年同期下滑了32%左右,显示了限购令、差别化信贷等抑制需求为特征的调控政策给商品房成交带来的负面影响。从市场表现,上周房地产板块周涨幅为5.39%,跑赢沪深300指数2.94个百分点,出
现了一波强劲反弹,其中的一个诱发因素在于部分城市“10-15%”的房价调控目标超出了市场对于各地房价调控目标预期。对于本周房地产板块走势的预判,我们建议继续关注各地陆续出台的
房价调控目标对板块的影响;关注上周五北京提高土地增值税预增率(提高到2-5%)对于板块可能的负面影响。

2011年3月量跌价稳 年内楼市"观望"风气弥漫
2011年第一季度，中国房地产市场不但遭遇房产税、限购、价格控制等一系列调控政策的强力冲击，同时又受到了传统的春节成交淡季的影响。在这种情况下，房企的资金链普遍出现紧张状

况，最新的上市房企年报显示，部分房企的负债率有所提高，资金压力加大，22家上市房企宣布不进行分红。
然而，3月份全国主要城市房价却并未出现松动，相反大多出现均价微涨的局面。新近发布的房企一季度销售排行更是显示，大型房企一季度的交易额猛增，不少房企正试图以地域布局调整和

产品品种转型扛过降价压力。
3月份是京15条全面落实的一个月，受到政策的影响，3月北京楼市出现量价齐跌的局面，下行压力正在加大。
据北京市房地产交易管理网的数据统计显示，截止到3月30日，北京新房成交5385套，同比下降36%；二手房住宅交易总套数为10493套，虽然环比2月有一定上涨，但是与2009年、2010年同期

相比，成交量明显下降近六成。
值得注意的是，受调控的影响，3月份北京楼市成交价格下滑两成，降幅之大甚为少见。
深圳市规划国土委的数据也显示，深圳新房成交均价19424元/平方米，环比下降5.65%，同比下跌4.94%。不过，业内人士表示，这其实只是价格较低的深圳关外新房大量成交造成的“虚跌”

。而二手房方面，根据深圳中原数据，深圳全市六区成交均价为每平方米19606元，环比2月上涨0.8%，同比上涨了6.69%。
同样的情况也出现在广州。广州楼市最新数据显示，广州上月全市一手楼市成交低迷中略有上升，在全市均价下降的同时，中心六区一手楼房价仍上涨6.5%，达到21969元/平方米。而在长沙

这样的二三线城市，过去的一个月房价非但没有降，反而大幅上升，网签均价已从月初的7225元/平方米，涨至目前的9997元/平方米。
4月4日，中国房地产指数系统百城价格指数对外公布了对100个城市的全样本调查数据。数据显示：2011年3月，全国100个城市住宅平均价格较上月(2月)上涨0.59%，其中82个城市价格环比上

涨，2个城市与上月持平，16个城市环比下跌。其中北京等大城市全样本调查数据显示，除上海环比均价下跌0.02%外，大城市均价都呈现环比上涨，但涨幅都在1%以内。
开发商资金链日益趋紧
然而，尽管全国大多数城市均价出现环比微涨局面，但随着各地房价调控目标出炉后引发的舆论反弹，国务院施压房价控涨指标，各地楼市依然面临降价压力。与此同时，经历了2010年的积

极扩张，再遭遇此后的频密调控，开发商的负债正在激增。
近日，“招保万金”四家龙头房企发布的年报显示，其2010年负债合计高达3718.42亿元。其中，龙头万科负债合计达1610.51亿元，同比增长74.68%。据Wind数据的不完全统计，已公布2010

年年报的39家两市上市房企，负债合计总额高达6435.31亿元，较2009年末增长55.12%。
资金链趋紧加大了开发商融资需求。据WIND统计，2010年至今，A股有49家地产公司披露增发预案，预计募集资金共约1114.63亿元，但整个2010年仅有中弘地产(000979,股吧)、凤凰股份

(600716,股吧)两家地产公司顺利成功实施增发，再融资金额同比2009年减少近九成。两市合计有12家房地产板块公司增发方案流产。此外，楼市调控还导致多家房企借壳上市的梦想破灭。
房企一季度排名隐现转型意图
4月1日，中国相关权威机构测评中心共同发布《2011年第一季度中国房地产企业销售排行榜TOP30》。万科集团以320亿元的销售额位列榜首，恒大集团、万达集团分别排在第二和第三位。
榜单显示，销售金额TOP10榜单和销售面积TOP10榜单的门槛分别为88亿元和54万平方米，对比2010年一季度，TOP10企业销售金额入榜门槛增幅达64%。销售金额在50亿-100亿元之间，有9家企

业入榜。销售金额在20亿-50亿元的企业也扩大至15家，其中20亿-30亿元企业达8家。
值得关注的是，在严厉的限购政策封锁住宅投资渠道后，商业地产迎来了一轮成交热潮，而此前加码商业地产的企业也渐入收获期。其中，万达集团凭借商业地产在全国范围内的热销，以187

亿元获得销售金额季军位置。而SOHO中国受一季度供应影响未入席榜单，但未来业绩值得期待。
与此同时，以万科集团、绿地集团为代表的不少以商品住宅开发为主的企业在加码商业地产之后，企业业绩也得到了提升。其中，万科集团一季度商业地产贡献约40亿元，占比达13%；而绿地

集团一季度商品房的销售金额中，商业地产占比近三成；中粮集团亦凭借商业地产的因素首次进入销售金额排行榜前二十。此外，资产重组后，世茂房地产附属公司世茂股份(600823,股吧)在

商业领域的发展也渐入佳境，一季度销售金额贡献率在20%-25%左右。
在悄然转型的同时，包括引领了2008年楼市降价风潮的万科在内，中国的一线房地产企业仍然没有大规模降价促销的打算。富力地产、合生创展、远洋地产等净利润大幅度增长的房地产企业

，均把持有型物业当做了下一阶段的新拓展方向，从而规避住宅市场长期调控面临的政策风险。