房地产全案策划报告.docx

黄浦•阳光福邸
项目全案策划报告

上海百马房地产顾问有限公司
二〇〇六年十二月
目 录

第一章 市场调研
壹、市场研究……………………………………………………………………………………5
第一部分上饶概况…………………………………………………………………………6
第二部分上饶房地产市场专项调研………………………………………………………11
第三部分 项目概述 ………………………………………………………………………19
第四部分 项目价值发现（SWOT分析） …………………………………………………21
第五部分 项目市场分析 …………………………………………………………………24
第六部分 分析总结 ………………………………………………………………………35
贰、项目定位……………………………………………………………………………………36
第一部分　整体开发理念…………………………………………………………………36
第二部分 项目目标客户群定位…………………………………………………………37
第三部分 项目价格定位…………………………………………………………………39
叁、销售策略建议 ……………………………………………………………………………41
第一部分 入市时机选择 …………………………………………………………………41
第二部分 销售策略 ………………………………………………………………………42
第三部分 销售周期及节点 ………………………………………………………………42
第四部分 推广策略 ………………………………………………………………………43

第二章 企划包装
壹、市场简述……………………………………………………………………………………45
独栋别墅……………………………………………………………………………………45
双拼别墅……………………………………………………………………………………46
联排别墅……………………………………………………………………………………46
叠拼别墅……………………………………………………………………………………47
一、项目定位与分析………………………………………………………………………48
项目定位建议………………………………………………………………………………48
贰、企划战略……………………………………………………………………………………50
一、本案的最大竞争对手分析及本案的核心优势分析…………………………………50
二、产品理念………………………………………………………………………………52
三、推广案名………………………………………………………………………………54
四、推广口号………………………………………………………………………………55
叁、市场攻击策略………………………………………………………………………………56
一、广告目标………………………………………………………………………………56
二、广告定位………………………………………………………………………………56
三、广告策略………………………………………………………………………………56
四、整合市场攻击计划……………………………………………………………………56
五、整合市场攻击部署……………………………………………………………………57
六、战术设计………………………………………………………………………………57
肆、销售策略……………………………………………………………………………………59
一、销售总体策略…………………………………………………………………………59
二、销售策略运用…………………………………………………………………………59
三、策略把控………………………………………………………………………………60
四、销售控制………………………………………………………………………………61
五、 销售的趋势把握 ……………………………………………………………………61
六、营销阶段与推楼计划…………………………………………………………………63
七、入市姿态与气氛营造…………………………………………………………………64
八、价格政策制订与调整…………………………………………………………………64
九、渠道创新与物管促销…………………………………………………………………66
十、 物业管理协销 ………………………………………………………………………67

第三章 推广策略
壹、推广目的……………………………………………………………………………………73
贰、系统推广总体要求…………………………………………………………………………74
推广思路 …………………………………………………………………………………74
推广目标 …………………………………………………………………………………77
推广策略…………………………………………………………………………………77
广告策略…………………………………………………………………………………78
叁、系统广告总精神解析 ……………………………………………………………………80
创意发想…………………………………………………………………………………80
总精神解析………………………………………………………………………………80
肆、折页规划 …………………………………………………………………………………82
伍、系统广告主题模拟 ………………………………………………………………………89
陆、市区接待处包装建议 ……………………………………………………………………91

第四章 销售执行
壹、销售推广策略……………………………………………………………………………93
销售推广整合链…………………………………………………………………………93
贰、入市姿态策略……………………………………………………………………………96
叁、入市时机策略……………………………………………………………………………97
肆、价格方案…………………………………………………………………………………98
伍、内定计划…………………………………………………………………………………99
陆、开盘计划 ………………………………………………………………………………101

第一章 市场调研

壹、市场研究
第一部分 上饶概况

上饶区位
上饶市位于江西省东北部。上饶地理位置在北纬27º34'-29º34'，东经116º13'-118º29'之间。2000年10月经国务院批准撤地设市，现辖十县一区一市。东邻浙江，西接安徽，南连福建，地理位置十分重要；素有“八省通衢”、“豫章第一门户”的称谓。浙赣铁路穿境而过，皖赣铁路，横南铁路纵横交错；320、206国道和311高速公路贯穿东西南北，百十里内有四个机场。交通通讯极其便利。面积22791平方公里。人口660万。其中市区面积约为339平方公里。
上饶凭借独特的区位优势，牵江浙、出沪宁、携八闽、达粤桂，货畅其流，人行其便,铸就了发展大商贸大流通的黄金宝地。力转向进城务工，为创办各类企业提供了充足的有较高素质的劳动力储备。

地理气候
上饶地理位置在北纬27º34'-29º34'，东经116º13'-118º29'之间。全境处中亚热带季风湿润气候区，年平均气温16.7-18.2ºC，年降雨量为1600-1800毫米，年无霜期为251天-274天。境内气候温和，日照充足，雨量丰沛，无霜期长，分温热、温和、温凉三小气候区，具有春秋短、冬夏长的季候特点。特殊的地理位置，以及由于气候宜人，地面相对平坦，土质优良，有利于房地产的开发。

历史建制
上饶古属扬州，春秋为吴越之地。自东汉建安年间析豫章郡地设置鄱阳郡（析余汗地置上饶县）以来，已有1700多年历史。境内万年仙人洞遗址出土了大量石器和中国最早的陶器。证明了一万多年前，人类祖先就在这里定居、劳作和繁衍。吊桶环耕作遗址发掘的稻种，确认了这里是世界稻作起源地之一。上饶境内，仅新石器时期与商周文化遗址就达48处。现发掘保存文物19000余件。
在漫长的历史变迁中，上饶的政区设置几经变动。晋时，鄱阳郡改为信安，南朝改吴州，隋朝改饶州；明朝分设饶州府、广信府。新中国成立后，设上饶专区，后改上饶地区；2000年10月，经国务院批准，撤消上饶地区改设上饶市。

行政区划
在漫长的历史变迁中，上饶的政区设置几经变动。晋时，鄱阳郡改为信安，南朝改吴州，隋朝改饶州；明朝分设饶州府、广信府。新中国成立后，设上饶专区，后改上饶地区；2000年10月，经国务院批准，撤消上饶地区改设上饶市。现辖十县一区一市，分别为信州区 、上饶县 、广丰县 、 玉山县 、婺源县 、德兴市 、鄱阳县、 余干县 、万年县 、弋阳县、横峰县 、铅山县。

城市资源
土地资源：面积22791平方公里。全市有耕地607万亩。上饶市地貌以中低山地、丘陵为主。南部与福建交界，绵亘着武夷山山脉，主峰黄岗山海拔2157.7米，是大陆华东第一高峰。中部怀玉山山脉，主峰玉京峰海拔1816.9米，是中国著名景区三清山的中心地带。北部赣皖边境的鄣公山及黄山余脉，大部为低山和丘陵。间有连片的小盆地。西部江河纵横，湖泊星布，土地肥沃，是著名的鄱阳湖平原。
水资源：全境处中亚热带季风湿润气候区，年降雨量为1600-1800毫米。日照充足，雨量丰沛。其中，水域421.69万亩，可供养殖的水面达160万亩。上饶境内江河纵横，水资源极为丰富，人均占有量3812立方米，亩均占有量度4925立方米，均高于全国全省水平。
矿产资源：地下已探明的工业矿藏达70余种，铜、银、金、铌钽、磷等矿产储量在全省乃至全国都占有重要地位。其中铜储量占全国储量的16.8%，亚洲最大的铜矿德兴铜矿就在上饶境内。黄金储量占全省总储量的80%，铅、锌、磷、蛇纹石、硫铁矿等均居全省首位。另外，黑滑石、膨润土、珍珠岩、花岗岩、大理石、砚石、叶腊石、水泥灰岩等的储量也极为可观。
药材资源：药用植物如黄连、党参、厚朴、石耳、灵芝、钩藤、杜仲等，总数达216种。
人文资源：千百年来，钟灵毓秀的山川水土孕育了无数高贤名士，吸引了众多的文人墨客；名人辈出，彪炳史册。我国古代著名理学大师朱熹的故里在婺源。波阳人氏吴芮，系吴王夫差的后裔，治政恤民，深得民心，后因助汉刘邦开国有功，被封为长沙王。弋阳谢枋得，字叠山，与文天祥同科进士，素以忠义自任，多次组织义军抗击元军，兵败后流亡，被强制送往元大都后，绝食而死。铅山蒋仕铨，被乾隆称为“江右两名士”中的一位，中国继关汉卿、汤显祖之后最伟大的戏曲家。
同是婺源人的詹天佑，被尊为中国铁路之父，在主持修建中国第一条铁路京张铁路时，创下非凡业绩，令世界瞩目，让国人自豪。著名画家阎立本仕途失意，曾来上饶隐居，并将自己的宅第捐给寺院。茶圣陆羽在上饶广教寺依山开舍，引泉种茶；写下了著名的《茶经》；好友孟郊为其赋诗纪事。北宋名臣范仲淹曾谪知饶州，写下了许多赞美鄱湖风光的诗篇。爱国词人辛弃疾退职后，在上饶度过了他的后半生。一生留下的六百余首词作，近一半都是在上饶写成。
现代上饶名人中，首推方志敏。这位伟大的马克思主义者、无产阶级革命家方志敏为了劳苦大众的翻身解放，在这片生他养他的土地上浴血奋战，创建了闽浙赣红色根据地。他在狱中写下的《可爱的中国》、《清贫》，至今令人迥肠荡气，振聋发聩。还有和方志敏一同闹革命的，解放后任江西省省长的邵式平；我国“一二·九”运动领导人之一、解放后任重庆市委第二书记、化工部部长的澎涛；留美博士，在美国航空界享有盛誉的方俊鋆；学部委员、生物学家陈桢；我国著名昆虫学家杨惟义等等，灿若星辰，光彩熠熠。
上饶文化繁荣。全市有文化馆13个，图书馆12个，博物馆14个，电影院49个，文化中心292个，电影放映队196个，民间职业剧团426个，农村图书室3400个。全国文化先进县1个，全省先进县2个，百强文化站23个。

经济概况
随着上饶市市委市政府突出加快发展主题，着力推进改革开放，紧紧抓住工业化核心战略和大开放主战略，大力推进全民创业，努力构建和谐社会，加快“三化”进程，国民经济运行保持了健康有序稳定增长的态势，各业经济亮点纷呈。2005年全年GDP增长14.1%。2006年上饶各行业发展情况良好。

1、地利；2、部分行业近年发展势头强劲。
改革开放以来，上饶凭借“八省通衢”的地理位置和丰富的资源优势加快发展，地方经济出现全面增长的强劲势头。
工业已初步形成以有色金属、建材、食品、轻纺、机电为支柱的五大行业。德兴铜矿、永平铜矿、弋阳铜矿、上饶县铜矿、横峰钽铌矿、万年银金矿、万年砂金矿、大茅山金矿等一批大中型采矿企业的崛起，展示了采矿业、矿产品加工业广阔的发展前景。
机电行业已有汽车、电工电器、仪器仪表、农机、轴承、石化通用、矿山机械、食品机械等八大类。其中照相机、客车、电磁线、交联电缆、电度表等六类产品已显示出规模效益；相机、客车、轴承等产品已走出国门进入国际市场。凤凰牌照相机已是国产相机第一品牌；上饶牌客车；方圆牌圆筒漆包线被认定为江西省名牌产品，上字牌电度表为省免检产品；长风牌焊条、焊丝为全国焊条行业首秕推荐产品。依托丰富的粮油资源发展起来的食品工业更是一派兴旺。其中国家中型企业有5户，年利税过千万元的5户，过亿元的一户。月兔牌香烟、全良液牌白酒、大鄣山牌茶叶、饶州牌白酒、万年贡米、相继成为江西省名牌产品。

2、外向型经济快速发展，出口企业不断增加
近几年来，上饶市企业的外向型经济得到迅速发展，德兴异VC钠有限公司开发的食品添加剂，产量占全国一半以上，出口量占全国的四分之三。婺源开发的有机茶，在国际市场享有盛誉，2000年度出口量占欧盟各国总销量的70%以上。

3、规模进一步扩大，产业形式多样化
上饶的工业有过辉煌的历史，无线电厂，仪表厂，客车厂，江西光学等都有过辉煌的过去。但是随着改革的发展，市场经济体制的建立，这些厂有的倒闭，有的转让，只有江光，客车厂还能撑起半壁江山。
上饶人警觉的了解到这一点，上饶开始利用良好的基础设施建设，可人的市场优势 ，低成本优势 ，丰富的自然资源优势。大力招商引资。工业经济迅猛发展，上饶先后组建了上饶工业园区、广丰县工业园区、横峰县兴安工业园区、玉山工业园区等多个工业园区。进一部优化工业投资环境。
近年来上饶受到一跃成为当今中国第一商人群体的浙商的青睐。2006年，由浙江日报报业集团、浙江省政府经济技术协作办公室、浙江省工商联、浙江广播电视集团、浙江省私营（民营）企业协会等发起在全国范围内开展的2006浙商（省外）最佳投资城市评选活动 在国内最大的在外投资群体眼中的上饶，此次一举获得浙商省外12个最佳投资城市之一。
今年上饶1--4月，全市共签约项目合同275个，同比增长21.15%；签约资金84.13亿元,实际引进市外资金76.73亿元, 同比增长24.32%。全市新批设立外商投资企业19家,合同签约外资7743万美圆,同比增长153.62%;实际利用外资金额4634万美圆, 同比增长 146.62%。

4、农业产业化步伐加快，渐成沿海城市农副产品供应基地
农业产业化步伐加快。围绕优质稻、生猪、肉牛、特种水产、茶叶、茶油、蚕桑、葛业、鳗鱼、果业、竹业、乌黑鸡等主导产业，兴建规模生产基地。全市已建农业企业935个，各类产业化组织146个，带动农户50.8万户；基地种植面积达70万亩。全市种植业优质品率达80%以上。创制国家A级绿色食品9个；涌现出广丰卷烟、白银鹅、万年珍珠、贡米、婺源茶叶、荷包红鲤鱼、铅山鳗鱼、横峰葛粉、德兴茶油、波阳银鱼、余干乌黑鸡、藜蒿等大批在国内外市场上享有盛誉的名优产品；年出口金额达1.38亿美元。昔日的鱼米之乡，正在成为沿海大中城市优质农副产品供应基地。

5、旅游业迅速崛起，第三产业全面发展
旅游业正在崛起。上饶山川秀美，风景如画。又位于安徽黄山、福建武夷山、浙江千岛湖以及江西的庐山、三清山、龙虎山等著名旅游景点的交通中心地带，发展旅游业得天独厚。许多旅游景点得以开发，旅游设施不断完善。
现有的景点有：国家级景区三清山、龟峰，南岩佛窟、葛仙山、武夷山自然保护区、鹅湖书院、婺源田园风光、灵岩洞国家森林公园、万年仙人洞、吊桶环、闽浙赣革命旧址、上饶集中营等等。
随着城市基础设施建设的加快，城市商业、旅馆业、交通运输、以及文化娱乐业都呈现大幅增长的势头。

6、居民生活改善，消费市场需求旺盛
2006年，1—4月上饶市社会消费品零售额增长17.33%。全市实现社会消费品零售总额44.43亿元，增幅提高1.65个百分点。城乡市场继续保持同步增长的态势。城市实现社会消费品零售总额12.12亿元，增长15.19%；县及县以下农村实现零售额32.3亿元，增长18.14%。各行业齐头并进。批零贸易实现零售额39.37亿元，增长15.61%；餐饮业实现零售额4.36亿元，增长37.63%。全市各县（市、区）零售额增幅上升较快。全市社会消费品零售总额累计同比增幅超过15%以上有6个县（市、区）。城乡市场协调发展，农村市场进一步趋暖。
随着人民生活水平日益提高，居民消费结构向提高质量转变，消费内容日趋多样化，特别是居民家庭在住房、汽车等新大件上消费量增长，消费层次出现升级趋势。
小结：1、通过以上分析我们不难看出，上饶市整体经济呈上升形势，居民的消费水平在迅速提高，购买力也逐渐增强，尤其随着外向型经济和特色产业的快速发展，带动了工业和农业的整体发展，从而有利的提高了中、低居民的整体经济水平。因此，从上饶市整个宏观环境来看将会为房地产业的发展提供更广阔的空间。2、上饶居民消费水平的不断提高，政府招商力度的进一步加大，以及外来人口的增多，居民对住房的要求也在提高，虽然，近年来上饶房价上涨相对过快，但房产业在众多上饶特定环境下，仍将有巨大的发展潜力。

第二部分 上饶房地产市场专项调研

1、上饶房地产发展概况
上饶目前尚属一个小型城市，在发展过程中因经济发展水平、居民消费水平等因素的影响，上饶市的房地产业起步相对较晚，发展平稳。
1999年起，政府取消福利分房制度，促使房地产产品向商品住宅过渡，房地产单位的性质亦由全民企业转变为股份合作制企业，企业领导者通过股东大会选举产生。房地产市场的销售份额由全民消费者构成，此时人们才逐渐从对“住房福利”的政策依赖走向对项目细节的重视，对产品质量、产品价格比较重视，对产品的品质也开始重视。由此可见政策变化推进了房地产市场性质的转变。
随着经济发展水平的提高，居民消费水平的提高，以及居民消费观念的转变，房产业也在不断发展。
2002年，是上饶房地产不平凡的一年。全市房地产业开发总投资14亿元，城镇房屋施工面积160万平方米，竣工面积110万千方米，较上年相比分别增长40％、 25％、15％。其中住宅建设施工面积120万平方米，竣工85万平方米；城市人均住房面积增加了0．6平方米，新开工住宅小区和成片改造项目18个；完成房屋拆迁面积60万平方米。房地产二级市场异常活跃，全年交易量4400宗，成交面积42万平方米，成交金额 2 6亿元，较上年相比分别增长40％、41％、440／0，增长速度出现前所未有的势头。
2003年8月，上饶市投资1200万元对上饶集中营纪念馆进行全面改造，并新增华侨展馆，以此作为全国华侨爱国主义教育基地。11月上旬，又邀请来自北京大学、国家旅游局、同济大学等专家对集中营旧址景区作出了全新规划，今后将把红色旅游与观光旅游结合起来。为保护好信江书院，上饶市搬迁了一所大学。辛弃疾旧居带湖山庄等一批文化古迹的维护开发也提上了议事日程。这些政策和措施让我们看到上饶在定位自身发展趋向的同时，开始重视城市规划，景观设计规划，对房产开发有了一定的影响。
2004年，全市存量房交易8082宗，同比增长6.2%，交易面积102.7万平方米，增长12.1%，交易金额6.79亿元，增长8.1%。其中市区存量房交易2421宗，增长1.4%，交易面积29.11万平方米，增长3.4%，交易金额2.26亿元，增长2.21%。今年1－6月份，全市存量房交易发证2630宗，交易面积达32万平方米，全市商品房办理交易手续3145宗，交易面积36.4万平方米，存量房交易面积占商品房办理交易手续面积88%。与去年同期上升15个百分点（市本级上升20个百分点）。全市商品房住房均价市本级达1380元，同比增长10.4%，各县市商品住房均价832元，同比增长15.97%。2004年第一季度末，市本级商品住房均价达1420元，同比增长7.58%，各县市商品住房均价929元，同比增长11.26%。第二季度房价涨幅稳中有降。
2005年上半年上饶市房地产业呈稳健发展态势，房地产市场呈以下六大特点： 1、房地产投资继续增长，增速明显回落 。2、品房供应结构基本合理 。 3、商品房需求量趋缓。 4、存量房交易日趋活跃，比重呈逐年上升趋势。 5、商品住房价格涨幅趋缓 。 6、房地产估价市场持续活跃 。 2005年上饶市房管局指出要：1、正确理解调控政策精神。2、落实房价调控目标。3、改善住房供应结构。4、引导合理住房消费。5、加大土地供应计划管理力度。6、完善住房保障体系。7、加强对房地产交易行为的管理。8、规范房地产市场秩序。9、加强房地产市场监测。
2005年10月26日，随着国家一级物业管理企业深圳市万厦居业有限公司正式与上饶大红鹰置业有限公司签约，上饶市物业管理模式、理念全面更新。
经过现代城·国际公馆、带湖花城、香溢云天等具有一定代表性项目的影响，上饶的地产开发与消费已经走向一个相对比较成熟的阶段，价格稳中有升，目前上饶市楼价已经达到 1180~1900元/㎡的水平，最高售价甚至超过2800元/㎡。与之相应的是地产消费群体的消费行为也更加理性，对产品品质、安全、舒适度、人性化、智能化等的要求将日显突出。从江西立天唐人房产发展有限公司旗下开发运营的现代城·国际公馆的高价热销我们可以很明显地看出，现在的上饶市场已经由单纯的地产品竞争向地产开发企业及地产项目之间的品牌认知与竞争的前奏时期。在这个时期，开发企业及项目的品牌已经超越了产品本身的竞争力，在品牌价值的影响和驱动下，地产项目能够获得巨大的价值驱动力，进而大大提升项目的综合价值，给开发企业带来高额的投资回报。 因此，在这个时期，品牌及形象塑造是关键，它是决定地产开发企业及其所开发的项目能否实现开发利益最大化的关键所在。
总之，未来的房地产开发是集合项目规划、产品设计、配套设置、物业服务、形象品牌塑造、营销推广及广告传播为一体的综合性的产业运作。它不但要求在项目的规划、产品的设计、配套的升级等一系列环节上要能够超越目前市场现有的地产水平，更要加强人居服务及人文形象营造，尤其要注重对生态环保、高舒适度、低能耗等先进地产开发价值要素的培植。只有满足了日益成熟的市场的需要，地产项目的开发与经营才能立于不败之地。

上饶房地产区域分布及其特点
上饶房地产发展时间不长，经过一段时间的发展过程在分布方面有一定的分布地域特性，本市调报告通过上饶市辖城南区域、城东区域、城西区域、城北区域等4个区域的全面调查，对街道房产业进行了一次盘点。

（一）城南区域
所谓城南区域指水南街道，包括：上滩头、下滩头、劳动路、文通巷、丰溪路、书院路、豆芽巷、水南街、客车厂、市医院、世纪花园11个社区居委会；东瓦窑、汪家园、滩头、刘家坞4个村委会。水南街道区域经过多年的发展，在本区域有上饶市仅有的几所高等学府，例如上饶师院、江西医学院上饶分院、上饶广播电视大学等，该去商业网点并不发达，近年来水南街街道经过整修美观了许多，水南已经逐渐成为上饶市文化中心地带。
城南区域由于上饶人价值观念以及商业格局等方面的影响，目前正在开发或者开盘的房产并不多，并且多数开盘楼盘比如科华南苑以及一些没有专业推广团队的楼盘物业等方面存在许多不足。但因为水南街教育设施较完善、房价目前相对较低一些（1500-1700元/平米），许多小楼盘买得还是不错，比如新都水南公寓住房基本售完。
从开发体量上看，城南区域相对薄弱。
从项目规模上看，目前这一区域项目规模相对上饶市其他区域还是较小。如高档些的“君临天下”楼盘也仅1万多平米。
从市政设施和生活配套上看，这一区域具有一定优势。目前上饶核心教育配套等主要集中在这一区域。
从产品类型上看地产类型已开始了多层向小高层的过渡（正在开发还没有开盘的锦江华庭建筑规划以小高层为主），虽然目前小高层的容量还小，但作为一种全新的产品形态，小高层的出现，无疑代表着上饶房地产市场的开发已经进入了一个全新的阶段。
从价值体现上看，城南区域由于教育设施、娱乐休闲设施较好，有一定升值空间。目前城南区域的多层住宅的售价多维持在1500～1700元/㎡这个区间上，随着时间的推移，其售价也在逐渐升高，但因为其商业网点不发达，升值潜力和投资价值相对弱一些。

（二）城东区域
所谓城东区域主要包括：祝家巷、大井头、马皇庙、市府大院、中山路、东门路、三里亭、南门路、东门外、体育馆路、金龙岗、建新、沿城、北门村、五三小区（一）、五三小区（二）、施家山、现代城18个社区居委会；东门村委会。
这一区域靠近现在的市中心地带已没有可以做为房产开发的地皮。靠近现在的市中心的地带，经过多年历史的沉淀，发展已经相对稳定。但靠近新建成的现代城区域，这一区域升值潜力相对较大。现因铁路及产业规划北移、居住人群越来越多的聚居到规划、定位、结构更趋合理的城市东部，所以有潜力成为上饶城市商住中心。市政规划为未来的中央生活核心地段。
虽然这一区域在城市发展的初级阶段，交通设施、生活商业配套、教育资源等要素仍然有一些不足，但这一区域楼盘人气却十分旺盛。这一区域的现代城楼盘目前可以算上饶最好的楼盘。这充分说明，现在的城市居民眼光开始有所变化，看到这一区域升值的巨大潜力。据本次调查，目前现代城销售火爆，这和现代城一整套的小区内部配套设施有很大关系。目前更靠近新火车站的地方，对房地产开发还有空间。

（三）城西区域
城西区域主要包括：大公厂、马家弄、八角塘、白鸥园、新建路、渡口、花亭子、解放路、天津桥、解放河、河中巷、胜利路、三官殿、五桂山、茶山路、杨家石桥、桥村、铁一、铁二、铁三、铁四、铁五、庆丰23个村委会，以及上饶县区域。
这一区域的八角塘、白鸥园、新建路等处是现在的市中心最为繁华的地段。是目前上饶是的商业中心。居住人口众多。现在热闹的景象必将影响这一区域房产业的发展。
这一区域的上饶县区域目前在上饶市加快城市一体化的进程中，已经开始形成自己独有的一整套建设方案，并且在2006年春季，市政规划中提出“今日城西，明日浦东”的发展口号，2006年春季上饶城西基础设施及功能性项目推介会给城西带来机会。上饶县一系列购房政府补贴也给城西房产业的发展带来一定的优势。

（四）城北区域
城北区域主要包括：龙芽亭、带湖路、沽塘路、里安山、吉阳山、四脚亭、外沽塘、凤凰8个社区居委会；郭门、沽塘、民主、龙潭4个村委会。
这一区域房产开发已逐渐升温。随着上饶市政治中心向这一区域转移，上饶县域经济的飞速发展，这一区域的房产也将有升值的空间。目前已经销售的带湖花城已经开始进入销售的旺期，而上饶华都地产开发的房产已经销售一空，其他如刚开始销售的香幛花园楼盘也问津者众多。
但这一区域市政配套设施还存在许多不完善之出，而新的市政中心建设速度缓慢也给许多买房者带来一定顾虑。所以这一区域多层和部分小高层楼盘房价也只处于1600—1800元/平米。而这一区域的房产开发商，推广企业也是使出多种解术，促销，均得到良好效果。

（五）上饶市城市配套分布（学校、医院、银行）
作为中国中部地区江西省的一个地级市，上饶在漫长的发展过程中形成了自己独特的城市布局。
学校：以城南区域居多。①书院路----市委党校、江西医学院上饶分院等（8路车站点）②环城路与丰溪路交界----上饶师范学院（1路车经过、停靠）③水南街街中---上饶市电大、市二中（1路、2路、3路、4路等车经过）
医院：①市中心广场旁-----上饶市立医院（多数公交路线都可到达）②水南街书院路----市地区医院（8路公车）③②市第二人民医院、曙光医院、东方医院、皮肤性病防治所、肿瘤医院、第五人民医院等。
银行：各区域均有银行。银行种类包括：建行、农行、工商银行、中国银行、农业发展银行、城市信用社、农村信用社、中国邮政储蓄等。
代表商场：3G电器广场、银泰时尚商场
代表超市：永盛超市、岛内价
休闲场所：上饶影城

小结：从上面几个地产关键要素的分析，我们发现上饶目前还处于强力发展中，市商业中心、政治中心、文化中心正开始转移或逐渐形成。新的行政中心规划、新的火车站的开发必将给房产业带来不小的冲击。目前上饶房价消费者普遍觉得过高，但仍处于销售旺期。而上饶市城西地带现在的房价相对较低（1180---1580元/平米），并且随着市政设施的完善、上饶县区域县政府的补贴，这一区域的房产业将迎来一个新的机遇，房产价格不会下调。

地产住宅价格区间及其走势
根据对上饶目前在售地产项目的调研分析，该区域房地产住宅价格的区间主要分为1180～1400元/㎡、1400～1600元/㎡、1600～1900元/㎡、1900元/㎡以上几个水平段。其中，售价为1180～1400元/㎡多为上饶县区域的一些地产项目；售价为1500～1600元/㎡的地产项目多为城区内零星的小项目，售价在1600～1900元/㎡这个区间的住宅产品主要为区位、楼层、朝向及景观视野都比较好的多层住宅以及部分小高层住宅中的中、低端产品；售价在1900元/㎡以上的产品多为小高层住宅，但位于城东区域发展区域的现代城凭借其规模、项目规划、产品设计、配套设施、物业服务以及历史以来形成的品牌优势，该项目的多层住宅的均价同样能够达到1800元/㎡的水平线，由此也可以看出地产品牌及项目形象塑造对项目售价的影响。
地产价格总是与地产开发及消费需求息息相关，从上饶地产市场的发展情况结合当地城市的经济指标以及消费需求来判断，未来一段时间内地产项目的住宅产品的价格仍然有一定的上涨空间。这种上涨趋势在目前上饶地产销售市场已经得到验证。在今后一段时间内，随着地产开发的不断深入及土地资源的日趋紧张，住宅价格仍然会有一个比较明显的上扬。

上饶房地产住宅项目特性及其发展趋势
上饶地产市场虽然起步相对较晚，但发展比较稳定，近年来房价也稳中有升。沿海发达城市近几年才逐渐流行的各种地产项目规划的理念及产品设计的一些元素在上饶市场得到了引进，虽然没有大型城市住宅项目的那种精致和深邃，但对于一个地产市场刚刚起步的城市，这样的产品还是能够在当地引起轰动并取得强劲的销售成果的。

（一）项目总平规划特性分析
从目前上饶地产项目的规划来看，许多项目在规划上已经开始注重室内居住空间和室外活动环境的综合把握。在平面布局上主要以行列式布局为主，注重项目之间的通透，均衡性比较突出。为了提高项目的综合竞争力，体现规模优势，在注重平面布局的同时，大型项目的开发商也比较注重对整个项目的布局，开始植入了社区全套设施及规划。一期、二期都已售完的现代城甚至规划有500米长的风情小区步行街，用3000万打造饶城最大的经典园林。这在当地无疑是一个新型居住梦想的开启，也为现代城·国际公馆的热销打下了坚实的基础。
（二）项目建筑类别特性分析
从地产项目的建筑类别来看，现在上饶的地产建筑类别仍以多层住宅为主，其比例占到目前在售项目的80％以上，但随着地产开发的不断深入及当地购房者置业观念的不断更新，小高层住宅也开始受到关注，这标志着上饶地产开始了一个全新的发展。小高层住宅与多层住宅的区别，不仅仅是建筑高度的差距，在内涵上，小高层住宅的诞生意味着一个城市已经迈入了现代化发展的阶段。
带电梯的住宅，它倡导的是一种全新的生活观念和居住理念，在一个城市，当小高层初次出现的时候，居住小高层住宅就代表着一种尊贵的身份，一种居高临下的气质。小高层住宅的出现，使上饶地产项目的产品线更加丰富，尤其是让当地的高端消费者有了更明确的置业选择。

（三）项目配套设施特性分析
从地产项目的配套设施来看，规模较小的项目在配套上与大规模的项目还有比较大的差距。在配套设施上，大型项目如现代城以及带湖花城都规划了园林休闲空间，同时在社区内还配备了一些日常商业服务和物业管理服务。尤其是现代城，由于规模较大，其配套设施的完备以及园林绿化的面积在上饶当地都是首屈一指的。这种配套完善，服务贴心的项目受到当地市场的一致好评，也将上饶地产市场提到一个较高的平台，为后期市场的提升创造了一个非常好的条件。
（四）项目户型设计特性分析
从地产项目的户型设计来看，目前上饶市场的户型设计比较注重对面积的控制、对使用功能的分区，沿海发达城市较为流行的落地窗、转角飘窗等元素也被植入到产品的设计之中。根据建筑类别的不同，户型设计也有所不同。多层住宅的面积以80～130㎡的两房两厅一卫及两房半两厅一卫的产品为主打户型，在功能上也实现了干湿分离、动静分隔的初级分区；小高层住宅的面积多在130㎡以上，最大面积可达160㎡以上，此类户型由于面积增加，户型内部的设置也显得比较时尚豪华，四房、五房、六房甚至七房的设计让室内的居住空间显得阔绰，动线极为分明，分区上也过渡到了更细致的阶段，同时主卫的设计，让居家的私密性也得到加强，这样的产品设计基本上达到了一个比较完备的要求。

上饶房地产消费特性及其发展趋势

消费市场的需求决定了地产开发的供应，作为一个南方的地级市，上饶的地产销售也具有当地的区域特性。

（一）区域选择：城东区域成为热点置业区域
虽然这一区域在城市发展的初级阶段，交通设施、生活商业配套、教育资源等要素仍然有一些不足，但这一区域楼盘人气却十分旺盛。这一区域的现代城楼盘目前可以算上饶最好的楼盘。
这充分说明，现在的城市居民眼光开始有所变化，看到这一区域升值的巨大潜力。具本次调查，目前现代城销售火爆，这和现代城一整套的小区内部配套设施有很大关系。目前更靠近新火车站的地方，对房地产开发还有空间。

（二）产品选择：多层为主，小高层受到高端客户热捧
在对住宅产品的选择上，大多数购房者仍然将多层住宅作为首选产品。与此同时，由于小高层本身所具有的优势如配置电梯、户型设计更为时尚等特点也受到了当地高端消费市场的欢迎，呈现出多层与小高层同步热销的局面。综合上饶当地的经济发展概况及人均收入水平，在未来3～5年时间内，小高城住宅将有理由成为这个城市的主流产品。

（三）户型面积：多层以80～130㎡较为畅销，小高层则以130～160㎡的户型作为主打产品选择多层住宅的购房者，多数为当地的中低收入人群，此类人群在上饶当地的消费市场中所占的比例最大。在面积的选择上，80～130㎡的两房及两房半的户型面积比较适合他们的收入水平，因此，此类户型已经成为上饶当地最畅销的户型。而选择小高层住宅的购房者，绝大部分都是当地的中高收入阶层，此类人群不满足于现有的居住环境，需要更大更豪华的居住空间来展示他们的成就，因此，现代城的小高层住宅一经推出，就受到此类人群的热捧。130～160㎡的小高层户型更受当地中高收入阶层的欢迎。

（四）品牌意识：开发品牌开始受到重视
随着上饶市民消费水平和文化水平的提高，并因为上饶离上海、杭州等大型城市不远，更是看到优秀的企业所推出的房产更加美观大