房地产项目建议书(例子).docx

项目建议书

房地产开发有限公司
2012年2月

目 录
第一章 项目单位基本情况
第二章 项目建设的必要性和依据
第三章 项目建设规模和内容
第四章 项目选址和占地面积设想
第五章 项目总投资匡算、资金筹措设想
第六章 经济效益和社会效益估计
第七章 环境影响初步分析
第八章 能源和水资源消耗等初步分析
第九章 劳动、安全、卫生初步分析、消防初步分析
第十章 建设进度初步安排
第十一章 结论

第一章 项目基本情况
一、 项目名称
（以下简称“本项目”）
二、 项目类型
本项目是以住宅为主、包括商铺及附属配套设施的房地产开发项目，项目建成后将极大响应钦州市皇马工业园区建设的需要，解决钦北及钦州广大住户的住房需求。
三、 建设地点
四、 建设单位基本情况
单位名称 ：钦州市宏胤房地产开发有限公司
注册地址 ：钦州市
注册资金 ：2000万
法定代表人：雷超林
职务 ：总经理
五、 公司背景
是2011年10月13日在钦州市注册成立一家以房地产开发经营经为主房地产开发公司。公司类型为有限责任公司（私营法人独资）。
钦州市宏胤房地产开发有限公司是隶属于广西宏胤投资有限公司（广西宏胤投资集团）的全资子公司。 公司前身为 投资有限公司，成立于2004年，注册资本壹仟万元。2010年增资注册资本陆仟万元，成立 公司，股东构成为 。公司以房地产开发和经营为核心主业，目前拥有三家全资子公司——广西康华体育投资有限公司、广西钦州海伦房地产开发有限公司、钦州市宏胤房地产开发有限公司；及一家参股公司——广西晨兴投资发展有限公司。公司拥有员工50多名，其中获初、中、高级职称30余人，拥有监理工程师、一级建筑师、项目经理资质、房地产估价师、房产经纪人、土地估价师、土地登记代理人等资格证书人员达10余人。公司开发项目范围以南宁为中心，辐射至钦州、北海、柳州等城市。
公司具备自身独特的经营管理模式，所经营的项目都是严格遵循市场规律。经过多年发展，不仅拥有较雄厚的经济实力，具备良好的政府和社会关系，同时与多家企业形成了良好的合作伙伴关系。
        公司经营范围：房地产投资；房地产开发经营叁级；房地产商品交易居间、代理；房地产商品房信息咨询；建筑材料、装饰材料、家用电器等。
六、 开发业绩
1. 翠竹苑
翠竹苑位于南宁市明秀路东，占地5660平方米，建筑面积约为2万平方米，是老城区的精致住宅。项目实践于2004年6月，于2006年3月全部交付使用。

2. 翠岭居
翠岭居位于南宁市江南区石柱岭一路，占地2.2万平方米，建筑面积8万多平方米，是生活配套齐全的住宅项目。项目始建于2005年1月，于2009年8月全部交付使用。

3. 嘉华绿洲
嘉华绿洲位于南宁市科园大道52-1号，用地面积约一万平方米，总建筑面积为8万平方米。项目始建于2007年7月，一期已于2009年9月交付，二期已于2011年6月全部交付。

4. 莱茵湖畔
莱茵湖畔位于南宁市民族大道170号，用地面积17万平方米，总建筑面积约为50万平方米。项目始建于2006年3月，计划于2012年全部交付。该项目是公司与广西人和投资有限公司合作开发的项目。

5. 海伦堡花苑
海伦堡花苑位于钦州市北部湾大道北大道25号，小区总占地面积29538.7㎡，总建筑面积85648.11㎡，由5栋高层组成，分别是3栋18+1层和2栋33层精品住宅组成。项目始建于2009年10月，整体将于2014年全部交付。

6. 海伦堡.东方（本项目）
项目位于南北二级公路钦北区医院斜对面。总占地面积为66351，总建筑面积246928.9平米，以住宅和商铺为主。规划建设为2栋26层，2栋24层，10栋18层构成。计划2012年11月开工，2017年全部交房。

第二章 项目建设的必要性
一、项目的建设，符合钦州市城市发展总体规划，特别是钦北区发展整体规划，是钦北区发展和扩大的需要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。该项目的建设对实现城市发展战略，推进城市提质扩容是有帮助的。
二、项目的建设，完善了皇马工业园区的整体规划，加强了皇马工业园区的总体功能，促进土地升值，繁荣市场经济，进一步促进该区域地位的提升。同时该项目建设，有助于增加财政收，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续发展。
三、项目的建设，将促进钦北区城市化的进程，，满足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。同时，该项目的建设，可以带动众多第三产业的发展，增加内需，刺激消费，促进钦州市经济的发展。同时，项目的建设有利于增加社会就业岗位，缓解社会就业矛盾，维护社会安定。
第三章 项目建设规模和内容
第一节 项目整体建设内容
一、 建设规模和主要经济技术指标
经过综合考虑市场需求、规划条件、项目投资等因素，本项目的规划总建筑面积246928.9平米，计入容积率面积为212325.9平米其中地上建筑面积62800平方米，包括住宅和商铺和物管用房等，地下建筑面积为34603平米包括停车场、杂物房及配套用房。
主要经济技术指标如下：
主要经济技术指标
单位（平米）
总用地面积
66351.837
平米
总建筑面积
246928.90
平米
计入容积率面积
212325.90
平米
其中
住宅面积
200100.90
平米
商业面积
11800
平米
物管用房
425
平米
地下室面积
34603
平米
建筑占地面积

16587.96
平米
建筑密度

25.00
%
容积率

3.2

住宅户数

1992
户
居住人口

6972
3.5人/户
绿地率

30
%
停车位

1195
个
地上停车位

286
个
地下停车位

909
个
二、 规划原则
本项目将延续海伦堡产品系列，打造以西班牙地中海式建筑风格为主题的建筑，集餐钦、购物、娱乐、休闲为一体的西班牙风情浓郁的大型高尚人文社区。
三、建筑面积和设施
项目开发建设方委托深圳都市设计院对项目制订了初步规划方案，土地使用状况如下：
项目规划各功能区占地、建筑面积
单位：平方米
内容
占地面积
所占比重（%）
建筑面积
所占比重（%）
人均占地面积（平方米/人）
1、住宅

200100.9
81

2、商铺
--
--
11800
4.8

3、地下车位
--
--
34003
13.8

4、物管用房等附属设施
--
--
1025
0.4

合计
66351.8
100
246928.9
100．0

四、使用功能配置和分区
项目包括2栋26层，2栋24层，10栋18层的建筑，及1栋2层的商业街，小区内底层为架空，沿街为一至二层商铺，小区内包括大型园林、物管用房、湖景、溪流、游泳池、运动设施等配套。
1、 住宅
本项目拟建共14栋高层塔式结构住宅，以两房和三房为主。建筑周围布置绿地和环形道路，形成安静优美的居住环境，总建筑面积200100.9平方米。（具体情况见规划总平图）
2、 商铺
本项目北面、西面、南面沿街均设有商铺，另南面有小型商业街，设计在1至2层，商业面积为11800平米。
3、 地下停车场
小区规划设计为“阳光车库”，即部分露天、多个采光井，辅以绿化修饰。做到“阳光”、清新怡人，漂亮的停车场，响应政府节能、“以人为本”的原则。本工程地下室为连体地下室，计划建设为大型车库，地下室规划建设面积约34603平米；车位约按1：0.6车位比进行设计，地上车位280个，地下车位910个。地下车库为一层，共三个出入口，位于南面主出入口及东面两个出入口。加之小区内道路较多，完全可以满足停车需求。
4、物管用房
本项目将遵循钦州市政府关于房地产开发与物业管理相对独立运作的规定，通过公开招标形式聘请管理规范、有一定实力的专业化高水平物业管理公司负责建成后小区的物业管理。物业管理将按照国家有关规定，本着独立核算、自负盈亏的原则，由物业管理公司自主经营。小区物业管理用房统一设于8#楼一层，建筑面积425平方米。
5、 附属基础设施
小区基础设于地下一层，面积约600平米，主要为配电房、水泵房、风机房、消防水池等。
6、 道路
本项目道路方便住户为原则、兼顾消防、园林等因素。以小区环道为主路，加上多条辅路，初步设想为沥青道路。
7、 园林
本项目园林由绿地、湖景、溪流、游泳池、生态停车位、底层架空园林等构成。绿地面积约19905平米。综合园林休闲、运动、观赏等功能。
第二节 一期建设内容
1. 建设范围
详见附图（规划总平和本项目效果图）。

2. 主要经济指标
一期工程主要经济指标
二期主要经济指标
单位（平米）
用地面积
23381
平米
总建筑面积
88243
平米
其中
住宅面积
64243
平米
商业面积
1000
平米
地下室
23000
平米
商铺户数

95
户
住宅户数

680
户
居住人口

2380
3.5人/户
绿地率

30
%
3. 建设内容
二期建设为5#、6#、9#、10#、14#共5栋18层高层住宅楼。其中5#、6#、9#、10#楼为纯住宅楼，底层架空，2-18层为住宅；14#楼为商住楼，底层裙楼为商业和架空，2-18层为住宅；总建筑面积约为9万平米。同期建设包括溪流、园林、道路、物管用房、设备用房、局部地下室、车位等相关配套。
住宅
二期计划建设约64243平米。规划设计为每栋均含两个单元，按两梯四户进行设计，户型为两房和三房，两房面积为70-80平米，三房面积为100-140平米不等。住宅均严格按《住宅设计规范》进行设计，日照、采光、通风等均能满足规范要求。塔楼层高为3米；底层架空，架空层高4.8米。
住宅户型及面积等指标详见附图。
商业
二期规划建设面积约1000平米，共14间。为7#、11#、12#、13#楼裙楼部分，均位于底层，独栋商业一栋。开间4-5米，进深9-15米，单间面积40-60平米。底层层高为6米，二层层高为4米。商业均设独立水表及电表进行计量。
商业平面详见首层平面图。
地下室
本期建设为一期工程5#、6#、9#、10#、14#楼地下部分，约为23000平米，车位591个。本期将建好南面主出入口及东面出入口一个，地下室部分区域将达到使用功能。其它功能主要考虑为设备用房（包括配电房、水泵房、风机房、消防水池、物业配套用房等）、杂物房、电单车位等。解决一期住户的用电、用水及消防要求。地下室规划设计层高为4.5m，扣除管道后必须满足2.3米的净高要求，车道满足2.4米的净高要求。
物管用房
本期建设的住宅楼每栋底层均设物管用房一个，充分考虑到业主的物管需求和安全防范要求。客户服务中心计划设于11#楼底层。
第四章 项目选址分析
一、项目选址的影响因素
（一）市场因素
1. 市场供求分析
随着北部湾经济圈的进一步开放开发和临海工业建设的不断深入，近来钦州房地产市场发展极为迅猛，钦州突出的区位、港口等优势，使钦州具备了良好的发展环境。随着泛北部湾经济建设的推进和钦州市“大工业、大港口、大旅游”建设的不断加快，钦州市房地产开发建设规模不断扩大，完成投资额增长速度不断攀升，商品房销售市场看好。
2. 市场情况
受二三线城市限购的影响，钦州半年多以来的市场价格有点松动，但幅度不大，每平米大概降100百元左右，多以打折，送装修、家电等形式出现。但受“北部湾经济区”利好因素影响，钦州经济近年来发展很快，房地产市场升值空间很大。且钦州未有限购要求，吸引了部分投资需求，总体来说，价格不高，市场接受度较高。所以市场表现仍不错。
（二）社会因素
1. 钦州房地产市场情况分析
1) 房地产投资情况
（1） 从高速跳跃到稳步攀升

（2） 固定资产投资迅猛，房地产投资还有上升空间
从房地产投资与固定资产投资对比来看，钦州房地产投资的快速增长是有基础的，因为近几年固定资产的投资更加迅猛，达到50%的增长率，远远高于房地产投资，钦州房地产投资近几年占固定资产投资的比例其实只有10-12%的份额，还有很大的发展空间。

n 2011年1-8月，房地产投资占固定资产投资比例有所增加，统计数据也表明：基本建设、房地产投资是固定资产投资中不可或缺的重要组成部分
n 通过前几年固定资产快速增长的积累，城市建设、基础设施的兴建有了一定成果，如今钦州新行政中心区、钦州港兴建得如火如荼，旧城改造提速，滨海新城启动，大片原来荒芜的土地都要开发建设，房地产开发环境愈发成熟，投资自然开始升温。
n 预计未来几年房地产投资仍会保持比较快速的增长，投资比例应该占到固定资产的15-20%左右，迎来一个大开发时期。
2) 土地供应情况
——供地情况显示房地产市场发生转变

n 2010年存量地少、新增地多；2011年恰好相反，存量地多、新增地少，说明房地产政策对2010年已经产生重大影响，许多新增地块未能出让，已变为存量地
n 2011年供地总量减少，而且几乎不需要新增用地，说明2010年以来土地需求已经大幅减少，而且2011年的预期也在降低
n 土地市场的变化表明：房地产进入深度调整期，09年前“疯狂地产”时代不复存在
——钦北区正在大力谋求发展
钦州市2011年计划供应土地229.7268公顷（包括存量和增量用地），折合3445.9亩，其中主城区和钦北区是主要供地区域。主城区是钦州核心，正在大力建设，供地多乃理所当然；钦北区的大幅供地则表明，随着钦州主城区的发展，钦北区也在跟随发展。

县、市
供地总量
保障性安居工程用地
商品住房用地
保障性安居工程和中小套型商品房用地占比（%）
保障性住房用地
各类棚户区改造用地
公共租赁房
限价商品房

中小套型商品住房
合计
存量
增量
廉租房
经济适用房

廉租房
经济适用房
划拨
出让
钦州市
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
主城区
99.5800
99.5800
0.0000
3.0000
4.0000
0.0000
0.0000
0.0000
3.0000
0.0000
9.7000
79.8800
52.3000
72.30
港区
6.0000
6.0000
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
6.0000
4.2000
70.00
灵山县
20.0005
20.0005
0.0000
1.9998
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
18.0007
12.0007
70.00
浦北县
35.0325
26.4158
8.6167
0.5333
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
34.4992
23.9895
70.00
钦南区
24.2014
10.2014
14.0000
2.0000
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
22.2014
14.9410
70.00
钦北区
44.9124
44.9124
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
0.0000
44.9124
31.4387
70.00
合计
229.7268
207.1101
22.6167
7.5331
4.0000
0.0000
0.0000
0.0000
3.0000
0.0000
9.7000
205.4937
138.8699
70.99

2011年钦州市（主城区）普通住宅用地出让一览表
出让时间
出让方式
位置
亩
土地用途
容积率
万元/亩
万元
楼面地价元/㎡
竞得人
2011.1.28
挂牌
钦州市蓬莱大道东面、龙坪街北面
29.417
商服、城镇住宅用地
＞1.0且≤3.5
246.46
7250
1056.22
广西融强房地产开发有限公司
2011.3.4
挂牌
钦州市钦北区青塘镇决竹路口
20.87
城镇住宅用地
＞1.0且≤2.2
19.45
406
132.65
利超明
2011.3.9
挂牌
钦州市南珠东大街与兴桂路交汇处东北面
26.81
商服20%、城镇住宅用地80%
＞1.0且≤3.12
9.47
254
45.55
钦州市滨海新城置业集团有限公司
2011.3.9
挂牌
钦州市子材东大街与蓬莱大道交汇处东南面（河东工业园B1地块）
125.4337
商服25%、城镇住宅用地75%
＞1.0且≤2.3
64.97
8150
423.75
广西钦州市河东工业园区开发有限公司
2011.4.7
挂牌
钦州市钦北区小董镇江滨小区
46.67
城镇住宅用地
＞1.0且≤2.6
46.71
2180
269.48
钦州市钦北区小董森泰滨江广场投资历建设有限公司、广西通桂建设工程有限公司、广西若森投资有限责任公司
2011.4.22
挂牌
钦州市扬帆大道西面、辣椒槌片区C-01-02地块
111.44
城镇住宅用地
＞1.0且≤1.5
42.5
4736
424.98
广西滨海城市建设发展有限公司
2011.4.22
挂牌
钦州市扬帆大道西面、辣椒槌片区C-03-02地块
142.93
城镇住宅用地
＞1.0且≤1.5
42.5
6074
424.96
广西滨海城市建设发展有限公司
2011.4.22
挂牌
钦州市扬帆大道西面、辣椒槌片区C-03-03地块
125.98
城镇住宅用地
＞1.0且≤1.5
42.5
5354
424.99
广西滨海城市建设发展有限公司

2011年钦州市（主城区）普通住宅用地出让一览表
出让时间
出让方式
位置
亩
土地用途
容积率
万元/亩
万元
楼面地价元/㎡
竞得人
2011.4.22
挂牌
钦州市扬帆大道西面、辣椒槌片区C-06-01地块
37.37
城镇住宅用地
＞1.0且≤2.2
53.41
1996
361
广西滨海城市建设发展有限公司
2011.4.22
挂牌
钦州市扬帆大道西面、平山东大街南面
161.86
商服、城镇住宅、教育设施用地
＞1.0且≤2.2
80
12950
545.5
钦州金棕榈商贸城投资开发有限责任公司
2011.4.26
挂牌
钦州市钦北区大垌镇钦北区人民医院新址西面
29.68
城镇住宅用地
＞1.0且≤3.0
89.96
2670
449.8
钦州市钦北区人民医院
2011.7.13
挂牌
钦北区大寺镇望俄小区北面
22.36
城镇住宅用地
＞1.0且≤3.0
54.6
1221
273
黄乃胜、罗焕益、黄乐兴
2011.9.6
挂牌
钦州市扬帆大道西面、市二中北面
20.5
商服用地
＞1.0且≤4.5
282.1
5783
940.32
钦州市开投房地产开发有限公司
2011.9.8
挂牌
钦北区长滩镇长兴南路西面
6.14
城镇住宅用地
＞1.0且≤2.4
99.35
610
620.9
黄仁信
2011.9.29
挂牌
钦北区大垌镇南北二级公路海港加油站北面
99.53
城镇住宅用地
＞1.0且≤3.2
52.55
5230
246
广西中联嘉业房地产投资有限公司
2011.9.29
挂牌
钦北区人民医院新址西北面
21.99
城镇住宅用地
＞1.0且≤3.5
52.52
1155
225
广西咸亨房地产开发有限公司

3) 商品房开发情况
钦北区正在大力谋求发展
2006-2010年钦州市房屋施竣工情况
名称
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
施工面积（万㎡）
132.06
223.9
367.14
425.7
660.9
新开工面积（万㎡）
48.23
145.93
193.9
约230
388.77
竣工面积（万㎡）
50.4
75.65
81.7
221.8
293.9
新开工率
36.50%
65.20%
52.80%
50%
58%
销售面积（万㎡）
75.74
80.7
90.3
146.9
200.03
销售面积占
新开工面积比例
157%
55%
47%
63%
53%
n 2006-2010年，施工面积增长400%，市场体量发生质的变化
n 2008-2010年，累计销售面积占累计新开工面积的54%，意味着新开工之后的陆续供货将给后市带来压力
n 2007-2010年市场的供应量大约每年100-130万㎡左右，若新开发量减少，已开工的放缓开发速度，供应量可能不会发生大变化，否则市场供应量可以放大到150-200万㎡。
4) 商品房与商品住宅销售情况

2008年
2009年
2010年
2011年1-8月
商品房成交面积（万㎡）
90.3
146.9
200.03
81.81
增长率（%）
11.90%
62.68%
36.20%
-
商品房成交均价（元/㎡）
2250
2863
3115
3465
商品住宅成交面积（万㎡）
78.02
138
186.81
初步测算76
增长率（%）
12%
66.60%
33.60%
-
商品住宅成交均价（元/㎡）
2122
2684
2998
初步测算3360
n 政策效力是巨大的，2011年全国房地产都不景气，钦州也不例外，销量大跌已成定局
n 钦州市2011年的房价没有下跌，无论商品房还是商品住宅均有11%左右的涨幅
n 量跌价升是有价无市的“恶局”，政策持续施压，楼市必将走向拐点，后市无疑会困难重重

结论：
1、投资很给力
钦州房地产发展历史不长，但发展速度很快，5、6年时间投资额已经翻了三番，目前投资已超过60亿元，不过固定资产投资增速相比房地产投资更快,而房地产投资也仅占固定资产投资15%左右，房地产仍有很广阔的发展空间
2、开发很迅猛
近年来房屋的开竣工、新开工增量很大，年供应货量可以上升到150-200万/㎡，不过目前房地产市场严峻，未来几年开发速度或将放缓，市场将进入一个调整时期
3、销售不景气
与开发的迅猛相比，销售就不是那么的强势。2009和2010年展现的火热势头在2011年又被压了下来。成交增长不稳定，说明市场还不成熟，存在很多不稳定因素。
4、价格涨速慢
钦州住宅的成交价格一直比较低，多年来都是在2500元/㎡以下的低价运行， 刚刚突破3000元/㎡ 大关又遇到销量大跌，价格很可能跌落。
钦州原来只是一个小县城规模，人口有限、消费实力有限，本身需求是不足以支撑这么大规模城市拓展的。但由于钦州经济运行好、发展前景好，投资者都对钦州充满信心，原意为美好明天大开发，才出现了红红火火的开发局面。但这样的开发实际超过了市场本来需求（经济增长带来的人口增加、消费实力增加等效果需要时间逐渐体现），就产生了目前供过于求的市场状况。
因此，在钦州开发房地产，必须看清钦州的前景和现在。目前政策放宽几乎不可能，外来投资需求或本身自住需求都因政策受到抑制，供过于求的现状短期难以改变，市场很严峻。必须开发具有较强竞争力和抗风险性产品才能够从容应对。
2. 城市规划因素分析
1) 城市定位和城市性质
城市定位和城市性质——城市定位和城市性质让钦州市充满了机遇
l 城市定位
开放钦州：面向中国-东盟的区域性国际航运中心、物流中心，大西南开发开放前沿阵地。
现代钦州：北部湾临海核心工业区，现代化港口工业城市
特色钦州：具有岭南风格、东盟风情、滨海风光的宜商宜居城市。
l 城市性质
区域性国际航运中心、物流中心，北部湾沿海生产性服务中心、港口工业城市。
2) 城市发展方向
——城市发展方向是本项目的尴尬 。
l 城市发展方向
主城区发展方向为东拓、南进、向海发展。
确定其空间布局的基本取向为：东进、西抑、南拓、北优
港区发展方向为向东。
在主城区和港区之间茅尾海东北沿岸建设滨海新城。
3) 本项目在城市发展中的机遇
——本项目机遇来自于城市扩张的“进城运动”

GDP
第一产业
第二产业
第三产业
钦州市
520.67
132.21
218.51
111.23
钦南区
131.36
36.63
33.14
61.59
钦北区
72.83
29.53
23.81
19.48

人口构成
城镇人口
钦南区人口
钦北区人口
万人
136.2
61.3
74.9
n 钦州大发展将给整个钦州市带来发展机遇
n 主城区大发展会吸引钦州其它地区的人口
n 钦北区有人口无配套，第三产业尤其落后，钦北区建设向主城区靠拢，人口往主城区“前进”是必然的趋势
——本项目机遇来自于大垌镇“造城运动”
n 大垌镇是钦州市中心城区的北部门户，也是钦北区的工业重镇和交通枢纽。 根据《钦州市钦北区大垌镇城镇总体规划（2009-2030）》，大垌镇要大力发展化工机械、资源产品加工、冶金、物流、新型建材、农副产品等产业，严格生态环境保护，促进经济社会可持续发展，努力建设成为工业交通型城镇
n 到2015年，大垌镇城镇人口规模为8万人，建设用地面积为1181.9公顷。到2030年，城镇人口规模为18万人，建设用地面积为2237.5公顷
n 钦北区大垌镇“造城运动”给区域带来了发展和人口，本项目乘势开发，正是大好机遇

——本项目对面是规划中的新城居住区

结论：
n 钦州正在壮大，城市正在汇聚更多人口，所有房地产项目都有机遇。
n 主城区发展方向为东拓、南进，均是钦南区地盘，城北容易被忽略。钦北区要想与主城区对接，跟上城市发展大步伐，城北就是战略要点，钦北区大垌镇规划应运而发。 通过《钦州市钦北区大垌镇城镇总体规划（2009-2030）》可以看到，大垌镇的发展无疑将在主城区北端打造新城，蓬勃发展的造成运动将成为本项目发展的最大契机。
n 钦北区人口众多但配套落后，往更发达的主城区转移是情理之中的事情，本项目扼守钦北区进城第一要口，也有相应的发展机遇。
n 从当前以及未来一段时间来看，钦北区不是城市发展主方向，配套建设滞后，这就要求楼盘的开发提升品质，突出个性。
(三) 场地情况
参照周边地质情况，表层地质为粘土，下层为中砂或风化岩，地质条件完全符合建设需要，地基承载力是没有问题的。
(四)政策环境分析
1. 当前政策特征
——2010年以来重要政策一览表
2010-2011年重要房地产调控政策列表
项目
时间
主题
要点
节点
2010年1月
国十一条
提高二套房首付至40%
2010年3月
国十九条
打击囤地
2010年4月
国十条
提高二套房首付至50%
2010年9月
国五条
限购、停发三套房贷、二套房贷款利率1.1倍
2011年1月
新国八条
提高二套房首付至60%、加大限购力度
2011年1月
房产税开征
上海、重庆推出房产税试点方案
2011年2月
广州出台调控市场细则
广州十区限购、二市暂不限购
信贷
2010年2月
打击炒房
银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者
2010年4月
打击炒房
银监会要求银行不得对投机投资购房贷款
2010年4月
提高首付
国务院常务会要求贷款购买二套房首付不得低于50%
2010年4月
差别化房贷
国务院通知房价过高地区可暂停发放第三套房贷
2010年10月
加息
一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点；上调个人住房公积金贷款利率
2010年11月
提高首付
全面叫停第三套住房公积金贷款，二套住房公积金贷款首付提至五成。
2010年12月
加息
一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点；上调个人住房公积金贷款利率
2011年2月
加息
一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点；上调个人住房公积金贷款利率
2011年4月
加息
一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整
2011年7月
加息
一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整
2010年3月
打击囤地
国土资源部出台“19条”打击囤地
2010年4月
加大供应
国土部公布2010年住房供地计划，土地供应量同比大幅上涨
2010年9月
打击囤地
国土部与住房和城乡建设部联合下文明确企业违约开发土地、因自身问题闲置一年的取消拿地资格
2011年3月
限制“地王”
国土部发布新规：严防出现高价地，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况
2010年6月
限购
住建部发布规范第二套住房认定标准的通知，通知要求各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有的成套住房数量进行认定
2010年9月
限购
国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策
2010年11月
限购
住建部、外管局联合通知：境外个人在境内只能买一套自住房，而且还必须出具其在境内工作超过一年的证明
2011年2月
限购
南宁进入第三批限购令城市名单；本地家庭限购第三套房；非本市户籍居民家庭需提交１年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明限购一套。
2011年7月
限购
国务院常务会议明确要求，已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
2010年4月

住建部要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨
2010年5月

住建部、民政部、财政部联合下发通知，要求各地区要通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源
2010年6月

7部门发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难
2010年11月

住建部表示，2011年全国将安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套
——首套房利率进入上浮时代 ，作用强于加息
2010年10月13日，建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍，若申请贷款人如果希望尽快放款，就需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。
据统计，银行上浮首套房贷利率所覆盖的地区有北京、上海、广州、深圳几大一线城市以及天津、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、苏州等二线城市，约有14个。
全国城市的部分银行首套房贷款利率不仅告别“打折”，还在基准利率基础上上浮5%-30%不等，部分城市甚至有上浮50%的银行。
n 在房价或将进入拐点时期，北京此举引发全国房地产市场高度关注，或将引发全国性“上调热潮”。
n 这反映了市场对未来房地产价格下行的忧虑 。
n 首套房贷款利率上浮至少相当于2次加息，对刚需族伤害尤大，或将引发全国性降价
2.未来市场走势预测
本轮调控政策周期性研判

u 本轮调控我司认为分二个阶段：
• 第一阶段：2010.10-2011.12市场受到宏观调控的控制，将会出现成交量逐步走低的趋势；
• 第二阶段：2012.01-2012.12经过一年多的调整，地产市场逐步调整到位，为维持通胀环境下的市场环境，政策不会立即放松，但是将维持市场的稳定发展。
调控模型模拟

综上所述，项目选址是经过广泛的市场调研之后得出的结论，项目的发展是可行的。并且由于项目所在地块宗地编号为 钦北GC2011-8 地块，是在钦州市国有土地使用权出让中拍卖所得，因些海伦堡.东方项目选址符合钦州市城市规划要求。
第五章 项目总投资估算与资金筹措
一、项目总投资估算

1、 项目规划

序号
摘要
数量
单位
1
项目总概况
99.53
亩
2
土地总面积
66,351.84
平米
3
总地价
52,300,000.00
元
4
总建筑面积
261,612.85
平米
4.1
计入容积率的建筑面积
205,708.05
平米
4.1.1
其中：住宅建筑面积
193,040.00
平米
4.1.2
商业建筑面积
11,792.95
平米
4.1.3
物业管理用房
875.10
平米
4.2
不计入容积率建筑面积
55,904.80
平米
4.2.1
其中：人防地下室建筑
12,000.00
平米
4.2.2
地下车库面积
38,904.80
平米
4.2.3
架空层建筑面积
5,0