房地产市场崩溃之案例(1).docx

∵房地产市场崩溃之案例∴  

北海热土
    九十年代初期北海市一大景观——近十万人不远万里来此淘金，有人一夜之间成为千万富翁；也有人早晨起来就由富豪沦为负债平民。
    9个开发区破土动工，千余家房地产开发公司结彩燃鞭、挂牌开张。据统计，在不到两年的时间里，来自全国30个省市的3000家企业，近10万外地人前来淘金，投入的资金高达100多亿，北海市政府出让规划用地多达67.75平方公里，建筑工程项目投资43亿，施工面积接近400万平方米，在建工程中超过20层的建筑达45幢，14条宽50米以上的城市干道同时开工。那时的北海，是一片激动人心的热土，许多传奇故事在这里一幕幕上演。
    1984年，北海被国家批准为全国十四个沿海开放城市之一。1992年，仅用了一年时间，一个不足9平方公里的城市拓展到28平方公里，扩建框架延伸到80平方公里。1992、1993年的GDP增长幅度48.17%和74.8%，一项统计数据表明，全国14个沿海开放城市9个主要经济指标综合比较，增长最快的是北海。北海以低门槛的政策为中心，以房地产的拉动实现了第一次经济腾飞。
    广西北海市政府效法广东、海南，抓住房地产业，掀起了“开发热”，在1992年一年之内就建立近20个开发区，批出土地80多平方公里，批准成立房地产公司500多家。到1993年6月为止，该市的房地产企业已有1100多家。
    北海市的土地，地方政府实行“低门槛政策”，但在1993年上半年，这些土地经三四次转手后，市场价格涨至原价的一二十倍。
    土地价格从1992年初的三、五万元／亩开始急速攀升，1993年春节前后到达顶点，很多地块超过了100万／亩，1993年8月开始下降，1994年，跌到有价无市；这一时期，北海房地产市场上的公寓、写字楼、别墅的价格也由800元—1000元／平方米升至3000元／平方米、4000元／平方米。但变冷后，房产和土地价格同步下跌，到1999年，房产跌到700元／平方米、地价格8万元／亩，许多房产与其最高价相比，已跌去6、7成。
    1993年中开始的全国宏观经济调控对北海是泰山压顶的一击，北海从此成了一个被房地产套牢的城市。1994、1995、1996年GDP增幅仅为12.53%、3.3%、5.9%，北海经济逐渐萧条，大批大开发时代移民迁出，北海人气下降。
    1995年后，房地产成了一把枷锁牢牢地套住了北海，打官司成了北海房地产商和金融机构最忙乎的事。北海市的商品房、土地大都被全国各地来的法院贴上了封条。一个叫恒利海洋运动娱乐中心项目的45万平米房子全部被查封，许多官司打到了最高人民法院。
    1992、1993年两年时间，新闻媒体3150人次造访北海，在省级以上报刊发文稿7996篇，大规模密集式的推介成就了北海房地产，成就了北海，但1995年后媒体只有大量北海泡沫经济以及北海别墅养猪的报道。
    据北海市房产土地部门统计，到2000年2月底，来自全国法院系统的房地产查封案件755宗，查封土地面积1万多亩。
    90年代初期北海房地产热，使大批土地被闲置，北海城市失去最具实力的聚财方式和持续发展的手段。
    据统计当年北海房地产在高位套住了多达200亿的资金，目前资产缩水不到100亿。北海积压沉淀的不良金融资产高达160亿，其中四川系统约30亿。沉淀积压在北海的不良金融资产有银行直接投入(含自办企业投入)的，有企业挪用贷款投入的，产权归属情况复杂，死结多、而且纠缠了7、8年之久，处置难度很大。
    到2000年底的时候，整个房地产市场明显趋旺，全年北海市共售出了33万平方米商品房，交易额达1.97亿元，比1999年有成倍的增长。
    2000年，北海市房地产开工项目15项，面积14.4万平方米，相当于前4年的总和；2001年，房地产开工28个项目，面积27.6万平方米，增长近86%；2002年开工37个项目，面积39。67万平方米，增长43%以上。2000年、2001年、2002年和2003年1季度的房产交易面积分别为42万平方米、47万平方米、82万平方米、11万平方米，沉痛中恢复。外地人在北海购房置业呈上升的趋势，目前外地人来购房占到50%以上的比例。
    2002年政府获得了中国建设银行授权5个亿的资金的信贷额，通过征、收、购、换等方式将闲置土地集中起来，进行储备，使大量闲置土地重新回到政府手中，既把闲置土地转为城市建设的资源和财政储备，又减少了原来的存量。
    中石化投资的800万吨大型石化项目能顺利兴建，有望带动北海的经济总量迅速增长。
    连绵24公里的银滩是北海旅游业最大的品牌资源。1988年，北海市被国家旅游局列为全国重点旅游城市，几年不到，一座座集宾馆、餐饮、购物于一体的别墅式建筑临海而起，10年的市场主导型开发，使银滩布满了亭台楼馆，汽车道、挡浪墙、建筑物、防海堤的修建，影响了海洋动力平衡和泥沙运动，加速了沙滩的侵蚀，干扰了海岸沙滩的自然发育过程，影响了海浪对沙滩的作用，造成沙滩萎缩和变黑。碧水蓝天银沙的美丽景观效果也大打折扣。 2003年1月6日,随着轰隆一声炮响，临海而建的33栋建筑物已全部拆除,最后三幢建筑物被彻底炸毁。
《北海市土地储备及开发利用的调研报告》：
    自1987至2001年底，我市辖区范围内（不含铁山港区）建设用地共使用了127866亩土地。其中，开发区成片开发用地39077亩，交通（包括高速公路、机场）及市政设施用地34228亩，投资修路补偿用地3008亩，其它项目用地51552亩。
    闲置土地面积为32591亩（涉及用地单位647家），占已审批用地面积的31.4%。其中，成片开发区用地闲置面积为17509亩，占闲置土地面积的53.7%；在闲置土地中，已具备三通条件的土地为7631亩，仅占闲置土地总面积23.4%。已审批闲置的商品房等综合用地为2.3万亩，占闲置土地的73%。
    未完善审批手续的建设用地有24571亩，占总用地面积的19.2%。包括保税区、原高尔夫球场、华侨投资开发区、北铁公路、银海区工业园、市工业开发区等20多个项目用地。
至2001年底，北海市停缓建工程项目89个，停缓建面积8***5万平方米，投资额10.03亿元。其中，+0.00及以下项目24个，停缓建面积为6.86万平方米，投资额为0.77亿元；完成主体项目38个，面积57.30万平方米，投资额为5.75亿元；其它项目27个，面积为22.28万平方米，投资额为3.51亿元。
    位于市区主干道两侧的停缓建项目共有38个，停缓建面积有39.07万平方米，占全部停缓建工程项目的45.19%；投资额5.49亿元，占全部停缓建工程项目的59.22%。
据测算，迄今沉淀在闲置土地上的资金约200亿元（包括停缓建工程沉淀资金）。
    三角债泛滥成灾，产生大量矛盾和纠纷——
（1）政府负债形势严峻。到2001年底为止，政府仍有8.8661亿元已收地价款尚未兑现土地（大部分是垫资修路，以地补偿未果）。按照出让地价标准折算，要相应补偿土地13513亩。
（2）用地单位拖欠巨额地价款。在已审批办证的建设用地单位中，有65家单位拖欠地价款共8.0827亿元。在欠款单位中，各开发区欠款最多，共欠款6.6559亿元，其次为已发《建设用地批准书》复印件的项目用地单位，欠款为0.6767亿元。对以上用地欠款，市政府曾于1999年至2001年间大力追缴，但收效甚微。
（3）拖欠农民征地费不容忽视。在建设用地供地过程中共征用农民集体土地91723亩，涉及征地补偿费约15亿元，但目前仍欠农民征地补偿费为1.28亿元。其中应由政府负担的是10430万元，由用地单位负担是2382万元。
    闲置土地多数为生地——由于地块开发缺乏后续管理，导致大量土地未能及时配套（至今仍有近80%的闲置土地未能完成三通条件）。目前我市之所以仍有大面积闲置土地既无法开发也难以收回，客观上与未能完成基础设施配套、大部分至今仍是生地有很大关系。

海南圣地
    海南经历了1984年的汽车走私大案，1988年的建省，以及1992年的房地产热，虽然这个热后来演变成了泡沫，但中国真正的房地产源头，确实发端于海南。
    在“圈地热”高峰时期，仅在海口一地，就麇集了600多家房地产开发公司，300多家建工企业和200多家规划设计单位。 “圈地热”并未引发“建设热”，海南省的经济至今还徘徊于“圈地热”退潮后的萧条之中。
    海南房地产真正的高潮，是出现在1992年小平南巡讲话发表和国务院正式批准洋浦开发之后，省会海口、旅游城市三亚和洋浦周边地区均成为投资开发的热点地区。在1991年底至1992年初，海南的房地产开发公司大约只有372家，注册资金13亿多元，1992年底便迅速增加到1000多家，注册资金达到40亿元，1993年4月，房地产开发公司的数量又猛增到1500余家。1992年，海南的商品房竣工面积为100万平方米，报建面积400万平方米。
    海南的房价自1991年下半年开始攀升至1992年12月时，平均涨幅为20%。1991年海口市房价在1200-1700元/平方米之间。进入1992年特别是春节以后，房价直线上涨，1至4月平均涨幅在40%。5月份暴涨，6月份达到顶峰。别墅每平方米最高售价达8888元，公寓7200元，写字楼最高达10000港元。在1992年上半年，不论投资商推出什么样的房屋，也不论是期房还是现房，都可以出手，投资回报率可达100-250%。全年来看，海口市好的地段的房屋销售率达100%，差的地段也超过60%，很多地方还出现了排队购房的景象。
    当时市场上流行的一则故事很好的说明了那种情形。一个从外地来海口打工的农民，因身无分文每天晚上只好睡在大街上。某一天，他偶然睡在了一家房地产开发公司的大门口。早上醒来一看，身后排着长长的一溜人。一打听，这些人原来都是来购房的。当这个民工拿起自己的几件破衣服准备离开时，从队伍的后面跑出几个人，提出要购买他的位置。最后，这个民工拿到了"从天上掉下来"的7万块钱，高高兴兴地离开了。
    权威部门的统计分析表明，在房地产最热的时候，海南7000多家公司中有近一半的公司直接或间接参与了房地产市场活动。
    报纸也就越办越厚，越办越多，《海南日报》版面最多的时候曾达到80多个版，而在最高潮时，海南的报纸多达50多份，中央一些大报也纷纷为海南的房地产开发商开辟专版。
    在房地产最热的时候，海南的广告公司多达3000家，
    1989年动荡的“**”以后，海南投资人急剧降温，引发房地产业大萧条，本只有不足50万平方米竣工面积的海口，竟有40%以上的楼房无人问津而空置。
    1992年、1993年海南的GDP增长速度分别高达40．1％、20．9％，位居全国前列；而1995年、1996年跌至4．3％，、4．8％，连续两年在全国排名倒数第一，由此进入持续多年的经济低迷。在这大起大伏中首先被甩出来的就是房地产泡沫，550多幢“烂尾楼”遍布于海口、三亚，两市可谓爬得越高摔得越惨。此外，还有此前的倒车热，与此同时的炒地皮热、炒楼花热，此后的炒股、卖彩票热……在海南，历次发财的机会大概都与“权力寻租”有关。
    当年房地产爆热的情形。有人甚至说：当时的海南像是“疯”了一般。“疯”的症状是：大量的内地资金一下地涌入海南的房地产业；海口、三亚等市的地价、房价一路狂涨，如今30万元的土地当时却炒到了380多万元的天价，最高的房价被炒至8000甚至上万元一平方米；海口、三亚等市的公共设施告急；海南的房地产开发公司短时间内达到3万多家。随着房地产热的升温，40多万内地的淘金者也蜂拥而至，这些人与岛内的居民联手编织着暴富的神话。
    截止到1998年底，海南全省商品房开发建设规模达3669万平方米，停建缓建的总面积为1611万平方米，计550宗。1991至1996年底，全省新增非农建设用地68万亩，其中闲置建设用地35．8万亩（闲置用地是指不足项目总投资的25％）。投入房地产的资金大量沉淀，其中90％为国有银行资金。
    这场房地产泡沫对海南的经济的负面影响是深远的。主要表现为：积压了近500多万平方米的商品房，沉淀了近300多亿元的资金；破坏了城市规划，给一些城市的下一步规划带来了困难。
    2000年10月，三亚市政府发布公告，公布了首批68栋“半拉子”工程的名单，要求业主在15个工作日内到市规划局重新登记，提出整治“烂尾楼”方案，否则将在11月底炸毁。

重庆淘金大道
     2002年11月18日，被重庆市民称为“民心大道”的金开大道，在喧天的锣鼓声中正式通车。新上任的重庆市委书记、代市长为它的开通剪彩。
    全长12公里、总投资6.6亿元的金开大道免费开放，受益最大的可能就是周边房地产。事实上，开发商早已闻风而动，公路沿途可用的土地已被瓜分完毕。目前，金开大道一带已拥有数十家开发商，大大小小的楼盘盘踞在此。渝北区的房地产，一夜之间涨了三成。仅仅两个月，住宅每平方上涨100、200元，门面上涨每平方1000元左右。过去这一带门面价格多在3000-5000元/平方米，现在均价已达6000元/平方米。
    重庆地价完全可以用“飚升”二字来形容。权威人士透露，金开大道竣工前，两边土地最多才值5—6万/亩，如今已翻了十多倍，卖到了60-90万/亩。在两路镇周边，以前排不上级的地块，在不到一年时间全成了一级开发地块，地价由一两年前的10多万元/亩，上升为40万元/亩。而对商业用地，地价更是惊人，最近在两镇中心一块地，已上升到了180万/亩的天价。高档楼盘“在水一方”，自去年年底开盘以来，房价已上涨了30%—40%。
    北部城区的开发对重庆江北的地价也带来了联动。江北黄花园滨江路地段，原来还是15级至5级的地块，今年6月28日一下子变为1级地块，与市中心区解放碑的级别等同。而提早在这里圈地的南方集团等房地产商成了最大赢家。
    重庆市开发商无论大小，实力是否雄厚，都争先恐后地在南岸茶园新区、经济技术开发区、渝北两路、科技园区“狮子大开口”，最少也是两千亩地以上。南岸茶园新区干脆为圈地者设下准入门槛：不上千亩者免谈。经济技术开发区也对入园的房地产开发企业进行了严格限制，开发规模在500亩以上才能入驻。
    目前，重庆市房地产巨头龙湖、南方、金科在金开大道地区均有成片的土地储备。本地另一房产巨头渝海的动作更快，在回兴镇宝圣湖圈地1000亩(湖面700多亩，陆地面积300多亩)。同是在回兴镇片区，南方集团已圈下2000亩。另据知情人透露，在两路城北多宝湖片区，龙湖和融桥两家房地产巨头，都想独吞其中一块4000多亩的土地。
    大潮之下，勇夫激增。其他行业的“大鳄”也加入“跑马圈地”的大军之中。继长安汽车集团、重钢集团等非地产企业迈入房地产行业后，隆鑫、力帆、重庆商社小天鹅、科尔士、大川等实力品牌企业等踊跃跳入其中。美心集团在重庆盘龙工业园区圈地3538亩，宣称要掷36亿元打造西南最高档的别墅群。隆鑫集团也摩拳擦掌地将圈地的目光锁定重庆白市驿。
    房地产业现如今仍是日趋规范的市场经济中的一个“暴利孤岛”，其投资回报率平均在20%以上，写字楼行业也能达到11%左右。在中国绝大多数产业处于供大于求，投资利润率急剧下降的背景下，这样的高利润率自然诱人。
    受此诱惑，很多具有产业背景的公司纷纷携巨资涌向房地产行业，想抢滩房地产业“掏金”，使资本的“产业流动”呈现出加速之势。但这也使人想起了10年前包括妇联、残联这类民间组织也大办房地产公司、似乎是全民大办房地产的现象。
    10年前(那时重庆还是四川省的一个市)，四川省的政府部门在广西北海市大肆圈地数千亩至今未开发，后来北海市自己想盖个图书馆都没有地方。

广州地王
    2001年，广州市有1318家登记在册的房地产公司，但居然只有30家盈利，亏损企业达1288家，亏损面超过97%。2001年广州房地产业完成开发投资387.02亿元，但全行业实现利润仅8.82亿元，整体赢利水平不足2.3％！
    至2002年8月，广州商品房空置总面积则为639.88万平方米。广州市房地产业内权威人士估计，至2002年底，空置总面积将向着700万平方米迈进。珠江地产北京公司总经理程新华说：“空置700万平方米是一个带标志性的危险数字，当年上海也是在迈过700万平方米的门槛后，一路飚升，迅速窜至1300万平方米的高限。”
    广州楼市整体盈利能力下降受制于开发商1998年以来的过度土地开发，乃至开而不发。2002年1-9月，广州商品房施工面积高达3967.37万平方米，这些项目大多将在未来两三年内竣工，以目前的消化能力(2001年广州全年销售商品房511万平方米，2002年不会超过600万平方米)，即使不再开发一平方米的新项目，卖掉这些商品房至少也需要6年时间。与此相关，广东全省商品房在建面积超过1亿平方米，空置面积早在2002年上半年就突破了2000万平方米。
广州碧桂园集团的一位售楼小姐告诉记者，2002年“五一”期间，来位于增城的碧桂园凤凰城看房的车子停了两三公里长，而碧桂园集团正是广州圈地最卖力的开发商之一。仅增城碧桂园项目，该集团就宣称圈地1.5万亩，一期开发2500亩。
    广州圈地最为集中的是位于番禺的所谓“华南板块”，包括华南碧桂园、锦绣香江、星河湾、南奥花园、广地花园、华南新城、雅居乐、祈福新村等8个楼盘。其中，广东金叶集团的南国奥林匹克花园规划占地3000亩；合生珠江的华南新城规划占地3000多亩；华南碧桂园(以豪华别墅为主)占地1000多亩，开发商宣称月均销售8000万元；锦绣香江(开发商香江企业集团)在其广告中宣称项目总占地4000亩，首期规划1300亩，目前已开发600亩；广州市城建集团的逸泉山庄也称征地3000亩；广地花园占地也在千亩以上，拟建筑面积近百万平方米。
    据了解，在1998年后，华南板块所在地区经广东省国土厅审核补办用地手续的土地达13.5万余亩，其中房地产开发用地约4万亩。据当地政府方面提供的资料统计显示，这8个楼盘实际协议转让土地共计1.4万多亩。但据开发商对外的宣传，这8家地产商圈地面积则超过了2.5万亩。即使是以实际协议转让的土地计算，整个番禺地区可供开发的项目规划总建筑面积也将超过1500万平方米。也即是说，全广州其他地区一平方米不开发，仅华南板块规划建筑面积就相当于2001年广州全市商品房销售面积的近3倍！
    开发商也许嫌在番禺圈的地还不够，又趁社会传闻增城可能如番禺市一样并作广州的一个区之际，广州侨鑫集团、中海地产、广州珠江地产、广州城建集团等又开始到广州东部、东北部大肆圈地。其中，花都雅宝地产公司在花都征地3000亩建雅宝新城，而号称占地1.5万亩的碧桂园凤凰城则是其中一个极端的例子。广州开发商的圈地运动引起了国务院主要领导的高度重视。建设部2002年上半年曾根据中央领导指示，派出一个调查组去调查广州圈地的事情，结论是没有传闻的那么严重----不少开发商是“开而不发”，当然，他们也未必有能力、有胆量全部开发。
    不过，广州的圈地之风已在全国蔓延。合生珠江就将这股劲头带到了北京。他们的地块在北京地区少则几百亩，多则上万亩----譬如，在靠近北京的天津某县，圈下1.8万亩土地建别墅。到2002年底，广州合生创展与珠江地产总共已联手在北京地区圈下10个项目的地块，这些地块的规划总建筑面积已远远超过300万平方米。而此前这两家公司在广州地区的土地储备“超过了500万平方米，这是比较保守的计算”，仅2002年，合生珠江在广州开发的项目就近180万平方米。如果广州的地产市场很好，500万平方米足够合生珠江开发好几年，它为何还要北上？就大的地产外部环境而言，可能有两个原因：一是广州地产环境已趋于恶化或不容乐观；二是北京市场有着远远高于广州的利润率。事实上，这两个原因同时成立。
    在建设部宣布清查后，深圳市人大、政协联合组团对宝安、龙岗两地进行清查，初步统计出两区在“圈地热”中占用的农业用地（包括鱼塘、果园、菜地、稻田）共计7万多亩，其中有近5万亩属于违法用地，约涉及3000多个项目。
    惠东的地皮更是成了“要多少有多少”的无限供给局面。
    1992年下半年，淡水“熊猫汽车城”项目告吹，惠州市政府决定于1993年4月份召开“土地清查联席会议”，准备将资金项目落实不了的土地收回。不少圈占了大量土地的本地单位及人士事先得知这一消息，纷纷以重金回扣相许诺，动员各路神仙出动，四处拉买主，最高回扣竟达成交金额的10％以上。不少湖南人回去动员家乡的单位或个人前来淡水、惠东炒地皮，一时之间，湖南不少县、市的党政部门和“能人”，都争先恐后以各种名目，通过各种渠道向银行贷款，奔赴淡水去发“地皮财”。在“炒风”最烈的湖南省邵阳市和邵东县，就连教委、体委、计划生育委员会、工会这类俗称“清水衙门”的事业单位都不示弱，纷纷倾囊而出，把教育及体育经费全都拿出来，聊作“以钱生钱”的资本。湖南邵阳市一家工商银行挪用公款到淡水炒地皮所赚的钱，全被集体私分。截至国务院下令禁炒地皮之时，湖南省全省银行乱贷款、乱拆借投入到房地产上的资金已达数十亿。这些钱全被冻结在地皮上，严重影响了当地经济运行的正常秩序，凡参加“炒地”的市、县至今还未恢复“元气”。

香港风云
    1958年是香港大发展的一年，当时，霍英东的立信置业房地产生意已威震全港，香港头号华商李嘉诚也已跃进房地产业界，英资置地产业公司更是居霸主地位，而永业企业有限公司还只是中等水平的业主。资金不充裕，就以收购小地盘为主，主要以低价买进旧楼，拆掉了重。经过第二次大战的洗礼，香港待拆的旧楼宇很多，生意不愁没得做。他们还以十年分期付款的办法，推动新楼的出售，然后再回笼现金购入新的地盘……
    1963年，永业公司改组，取名新鸿基企业有限公司，每人投资100万港元。但新公司仍称企业公司而不称地产公司。
    1965年，香港发生银行挤兑风潮，英资利用危机一口气吞掉“廖创兴”、“恒生”等华资银行的一半股份，“广东信托”银行宣布倒闭；接着，中国大陆“文化大革命”又波及香港，香港房地产市场行情一落千丈。
    低潮过后，接踵而来的是复苏、高涨。1968年，新鸿基的投资开始见效，工商业的复兴地楼宇的量逐渐增加，尤其对新鸿基的分层出售、十年分期付款的方式，备受山寨式工厂主们的青睐。在三年低潮期间，由于不少房地产商停产，所以1969年市面楼宇出现供不应求的局面。新鸿基企业套回大量现金后，继续大量吸纳土地兴建楼宇。1970年，房地产业市场出现高潮，郭得胜适时将所建楼宇大批售出，利润滚滚而来。1965年至1972年期间，新鸿基企业售出的楼宇总值达5.63亿港元，以成立8年计算，平均每年做成7000万港元房地产生意，一个实际资本只有300万港元的公司，每年单上房地产做到7000万，其业绩可谓十分壮观，结果，霍英东的立信置业称霸于住宅楼宇市场、郭得胜的新鸿基则称霸于工业楼宇市场，两者交相辉映。

香港金融风暴
    1998年7月，泰币终在金融"大鳄"基金炒作下引发风潮，汇率被迫浮动，大幅贬值，继而触发了令人惊心动魄的亚洲金融风暴，并迅速波及香港，恒生指数很快直线暴跌到4000点，银行贷款利息居于历史最高位，外汇储备损失80亿美元。根据香港金融局官员的分析，"大势已去"，如果港府不采取行动，香港很可能在5天之内"断气"。港府官员相信一定要以雷霆手段消弭危机于初起之时，以免本地社会的贬值预期心理形成。董建华接金融官员报告后半小时内拍板，动用十亿美元捍卫港元。"中英联合联络小组中方代表"王桂生指出，大陆领导人曾表示，只要特区政府提出需要帮忙和支持的要求，中央政府会不惜一切代价支持特区政府。
    当时场面混乱。一方面，金融"大鳄"手握重金，气势汹汹，有步骤、有计划地在海外市场抛空港元，并在香港的期市、股市同时动手；另一方面，他们通过一些传媒和证券经纪人，不断攻击特区政府的入市行动，妄图占领舆论高地，混淆视听。在双方对阵的最后两天，整个市场只有特区政府和"大鳄"，而"大鳄"更从美国调来四五名世界顶尖的金融"杀手"。
    但是，中央政府和特区政府的坚定决心有效地稳定了民众信心，终于击退了“大鳄"索罗斯。恒指由4000点升至7800点。
    后来民主党及部分立法会议员抨击：谓特区政府运用土地基金入市须先经立法会同意。
    财政司原司长曾荫权在2001年宣布，经过大约32个月的努力，特区政府不仅已经收回当时投资的1100亿港元，而且目前还持有1000多亿港元的股票。曾荫权后来到了美国，被传媒冠以"民族英雄"的美誉。百感交集的他感叹说："真是胜者为王，败者为寇！"
    "9.11"事件使本来已经衰退的世界经济雪上加霜，而香港楼市更是风声鹤唳，急泻50%，使香港社会有近30万户在楼市上被深度套牢，成"负资产一族"。
    特别是已经靠银行抵押贷款买了住宅的中产阶级，看着楼价一天天跌下去，心中最不是味道。他们之中的一些人对于香港楼价10年上涨10倍印象深刻，买楼不只是居住，更是一种投资。现在楼市气候大变，他们顿时成了负资产者。例如在香港楼价高时以1000万港元的价格买下一栋房子，业主首期只需付300万元即可入住，剩下的700万到银行按揭。而楼市下跌后，房子只值500万元了。即使业主将房子抵给银行，还仍净欠银行200万元(利息还未计)的债。据中原地产指出，香港60万个负资产账面损失达6000亿港元。
    此时，董建华被迫发表声明："由于1997年和1998年经济环境发生重大变化，故此，每年兴建85000个单位的目标不再存在。"董建华说：在1997年的施政报告，我就提出一个长远的目标，每年建85000个楼宇单位。其实，我是在10月初说的，到10月23日，利息升300%，金融风暴来临，根本无机会实施"八万五"政策，楼价已经下沉，跌得很快，当时最担心的是会影响整个金融体制稳定。1998年6月政府停止卖地，目的是稳定楼价。
    但是，由于此后楼价一直低迷，还有大量新建房产上市，"八万五"就成为反对者急攻之目标，说董建华一直不愿承认政策失误、治港无能，放弃"八万五"之后，仍重手下药，坚持"七成家庭置业"的计划性目标，终于把香港楼市彻底摧毁，制造负资产户数以十万计，连累百业受损，拖垮整体经济，是市民对特区政府和经济环境信心崩溃的源头。因此，在今年施政报告发表前，不少人倡议用公币帮助负资产者，在巨大的压力下，经过估算，救助这批10余万负资产者需动用大约400亿港元，政府不能采纳。

    香港房地产1978年开始起飞，到1996年地产股的市值占恒生指数成份的31%，整体市值超过万亿港元，房地产也成为香港经济的重要支柱。97年亚洲金融风暴出现后，房地产泡沫随之破裂，楼价年年下跌，到目前仅为97年高峰期楼价的35%。地产股在恒生指数中的比重下跌到12%，市值仅约为4000亿港元。

**宝岛

    根据国内外学者提供的数据，美国房地产周期的波动频率为18-20年，日本为l0年左右，香港为7-8年，**为5-6年。
    **自1980年代开始掀起豪宅风潮，买卖交投十分热络，十年来风起云涌，可谓住宅市场中的明星级产品，在1980年**房地产市场景气攀上高峰後，之後便处於回档调整期。
    无论是全省还是台北市，住宅房价均己出现十年新低点，与1998年、1999年之高峰期相较，全省房价趺幅皆深。以**房市发展历程来看，目前正处於第三次房地产景气循环的U型谷底。
    **房地产景气低迷主要肇因於住宅市场，近年虽然市场供给已获有效控制，未再继续大量增加，但一般住宅市场的投资风险仍偏高，因此目前**的房地产环境较不适於营建投资，目前全省尚未利用的空于屋总计已约达124万户，不宜再进行高度开发。
    **住宅自有率已达85％，消费者对住宅的需求已从「量的追求」，推进到［质的满足］的阶段，换屋型购屋者为市场主要消费族群，因此优质不动产如智慧型办公大楼、顶级住宅产品、银发公寓等较能获得市场认同。
    近几年，**房地产市场超量供给非常严重。据“营建署”及“行政院主计处”统计，1997年的住宅存量为661.68万套(一般以标准房，即室内实际面积约100平米计算)，相对于家庭户数618.51万户，整整多出43万套，显然供大于求。当然这是官方对外公布的统计数字，媒体一般认为不止如此。岛内余房总量虽然缺乏公认的、准确的统计数据，不过有学者推估岛内广义上的余屋约有百万套，估计积压的资金在3万亿元左右。据有关统计数字，从1991年到1997年底，**地区完工的住宅数量高达154万多套，平均一年22万套，而岛内一年的新增户数不过15万户，一年足足多出7万套房屋的供给量。就连“营建署长”林益厚也不得不承认：“六、七年下来多出40余万套，加上原先的67万套，**的空屋量有近百万户，绝不是危言耸听”。其中仅营建业上市上柜公司待售的成品中余房所占压的资金就有492.43亿元，几乎是所有北**建筑公司整年市场可供量的一半。在需求面上，不但如上述房屋库存总量超过了家庭总数，且家庭户数、人口一般较为稳定，长期保持在一定水平；而房屋却是无节制地越盖越多，大大超过前者的增长速度。据台“营建署”统计，**每年住宅的有效需求约为12万套，同时全台主要城市每年待售的成品房总量约为22万套。况且全台自有住宅率已达八成以上，市场容量已很有限，从而使**房市供需严重失衡。
    从1998年10月起，岛内刮起企业倒闭风潮，多数都与房地产业者转投资失利有关。两个月间，风暴持续扩大，34家上市营建商公司中有3家暂停交易，27家创下历史新低价位，同时建筑类股指数比前年重挫46%。各地建筑业者频频向台当局告急。这些经营不佳的企业一旦惨遭淘汰，他们手中的余房，必会不计血本地大量释出，其占压银行的贷款势必成为坏账，届时**房地产价格崩盘则在所难免。

台北台中高雄73[+1911]至84[+1911]年房价变动
年 台北市 台中市 高雄市
73 8.25 5.67 7.22
74 8.55 6.51 7.55
75 8.11 5.68 7.50
76 10.08 7.03 9.16
77 12.26 7.65 9.74
78 19.15 10.17 11.56
79 19.68 11.05 11.25
80 20.33 10.59 10.59
81 22.52 11.22 10.98
82 22.70 10.92 11.51
83 25.27 10.05 11.90
84 24.80 10.75 11.60
12年涨幅% 201.70 80.59 60.66
资料来源:彰化银行
注:以上房价已经过消费者物价指数(CPI)平减,因此73至84年之币值与84年币值相同

郁金香现象

人们绝难想到世界经济发展史上第一起重大投机狂潮是由一种小小的植物引发的。
     这一投机事件是荷兰由一个强盛的殖民帝国走向衰落而被载入史册的,它也是迄今为止证券交易中极为罕见的一例。
    经济学上的特有的名词“郁金香现象”便由此而出！
   让我们回溯到17世纪的荷兰，看看世界投机狂潮的始作俑者是如何为之疯狂如何为之悲泣的。
    郁金香，一种百合科多年生草本植物。郁金香原产于小亚细亚，在当地极为普通。每逢初春乍暧还寒时，郁金香就含苞待放，花开呈杯状，非常漂亮。
    郁金香品种很多，其中黑色花很少见，也最珍贵。郁金香的花瓣上，多有条纹或斑点，容易受病毒的侵袭。
    1593年，一位新任命的来自维也纳的植物学教授把一批在土耳其栽培的郁金香带到荷兰的莱顿。教授精湛的栽培技术使这些郁金香球茎异漂亮，一时成为莱顿上层社会谈论的焦点。
    或许是物以稀为贵，也或许是爱美之心人皆有之，许多王公伯爵登门拜访教授，以一赏郁金香为荣。但那些萌生占有之意的买主一律遭到了教授的拒绝，因为他的要价令人望而生畏。郁金香再美丽，在它的投资价值未显现之前,极富有经济头脑的荷兰是不会花大笔钱，买一盆仅能观赏的植物。
    一次很偶然的事件，使得郁金香得以在市面上流通。一个窃贼乘教授不备破门而入，盗走了许多球茎，然后以低廉的价格出售。郁金香的繁殖率极高，很快，它就成为荷兰花园里人见人爱的花卉品种，其价格非常昂贵。一般少数富有的达官显贵家里都摆有郁金香，作为观赏品和奢侈品向外人炫耀。
    17世纪的荷兰社会是培育投机者的温床。人们的赌博和投机欲望是如此的强烈，美丽迷人而又稀有的郁金香难免不成为他们猎取的对象，机敏的投机商开始大量囤积郁金香球茎以待价格上涨。在舆论鼓吹之下，人们对郁金香的倾慕之情愈来愈浓，最后对其表现出一种病态的倾慕与热忱，以致拥有和种植这种花卉逐渐成为享有极高声誉的象征。人们开始竞相效仿疯狂地抢购郁金香球茎。起初，球茎商人只是大量囤积以期价格上涨抛出，随着投机行为的发展，一大批投机者趁机大炒郁金香。一时间，郁金香迅速膨胀为虚幻的价值符号，令千万人为之疯狂。
     郁金香在培植过程中常受到一种“花叶病”的非致命病毒的侵袭。病毒使郁金香花瓣产生了一些色彩对比非常鲜明的彩色条或“火焰”，荷兰人极其珍视这些被称之为“稀奇古怪”的受感染的球茎。
  “花叶病”促使人们更疯狂的投机。不久，公众一致的鉴别标准就成为：“一个球茎越古怪其价格就越高！”
    郁金香球茎的价格开始猛涨，价格越高，购买者越多。欧洲各国的投机商纷纷拥集荷兰，加入了这一投机狂潮。
     1636年，以往表面上看起来不值一钱的郁金香，竟然达到了与一辆马车、几匹马等值的地步。就连长在地里肉眼看不见的球茎都几经转手交易。
    1637年，一种叫tser”的郁金香球茎价格在一个月里上涨了485%！一年时间里，郁金香总涨幅高达5900%！
    所有的投机狂热行为有着一样的规律，价格的上扬促使众多的投机者介入，长时间的居高不下又促使众多的投机者谨慎从事。此时，任何风吹草动都可能导致整个市场的崩溃。
   查尔斯.麦凯在他的著作中讲述了一个故事，他把引发郁金香球茎大恐慌归结为一起偶然的事件。
    据<<布莱恩维尔游记>>记载，一个年轻的水手因为通报船讯被一位商人奖赏一顿早餐。这个郁金香投机商后来发现，货物中少了一枝价值3000弗罗林（约合5万美元）、名为"永远的奥古斯都"的花茎。当他急匆匆地找到那个水手时，小伙子正津津有味地就着咸鱼大口咀嚼"那个被他当作洋葱的东西"。1636年，阿姆斯特丹、鹿特丹等地的股票交易所全部开设了郁金香交易。花价的涨落造就了一大批富翁，而花价的每一次高涨都使更多的人坚信，这条发财之路能永远延伸下去，世界各地的富人都会跑到荷兰不问价格地收购所有的郁金香。一枝花上涨的价钱几易其手。没钱的人抵押房产借贷投资，巨额贷款不断堆积到小小的花茎上。
    也有人说：这位年轻的水手，是一个外国人。初来乍到，他不知道荷兰国内正在掀起起郁金香投机潮。水手因卖力地工作得到了船主的奖赏，离船时他顺手拿了一朵名为“永远的奥古斯都”的郁金香球茎。那朵球茎是船主花了3000金币，（约合现在3到5万美元）从阿姆斯特丹交易所买来的。当船主发现郁金香丢失时，便去找那位水手，并在一家餐厅里找到了他，却发现水手正满足地就着熏腓鱼将球茎吞下肚去。水手对郁金香的球茎的价值一无所知，他认为球茎如同洋葱一样，应该作为鲱鱼的佐料一块儿吃。值几千金币的球茎在一个陌生人眼里竟如同洋葱，是水手疯了，还是荷兰人太不理智了，法官难以决断。然而，就是这个偶然事件仿佛一枚炸弹，引起阿姆斯特丹交易所的恐慌。谨慎的投机者开始反思这种奇