房地产市场战略拓展研究.docx

兰州市房地产市场战略投资研究

2013年12月

目 录
报告摘要 5
第一章  兰州市城市总体概况 6
一、城市综述 6
二、城市历史 6
三、气候特征 6
四、城市历史 7
五、交通优势 7
六、多民族聚集地 7
第二章  兰州市宏观经济分析 8
一、城市宏观经济 8
二、城市房地产与经济发展的关系 10
第三章  兰州市产业政策分析 12
一、城市政策综述 12
二、城市政策及相关动态分析 12
第四章  兰州市土地供求概况 19
一、经营性土地供应量 20
二、经营性土地成交量 21
三、经营性土地成交价格 22
1、楼面地价 23
2、总价 24
3、溢价率 25
四、成交结构 26
1、板块分布情况 26
2、容积率 27
第五章  兰州市行业发展概况 28
一、行业发展相关动态分析 28
二、行业集中度 42
第六章  兰州市土地市场交易情况 44
一、在售项目 44
二、商品住宅供求走势 45
1、年度走势 45
2、季度走势 47
3、月度走势 48
三、交易价格 49
四、商品住宅成交结构 52
1、面积段结构 52
2、价格结构 52
3、区域结构 54
4、成交TOP 10 55
第七章  营销表现 57
一、综述 57
二、平面广告投放量 57
第八章   兰州市房地产市场走向 62
一、政策预期 62
二、土地供需 64
1、供应 64
2、成交 65
三、市场走势 65
1、商品住宅市场 65
2、商业市场 66
3、办公市场 66
第九章  兰州市房地产市场整体分析 67
一、区域数据 67
1、西固板块 67
2、安宁板块 67
3、七里河板块 68
4、城关板块 68
5、黄河北板块 68
6、城东板块 68
7、雁滩板块 69
二、整体分析 69

报告摘要

城市投资战略主要有城市发展空间、公司目标和内部环境等相关考量要素，本次报告暂不考虑对公司目标和内部环境进行综合分析，主要基于城市发展空间的角度，在没有实地调研的情况下，仅从整体上对兰州市的宏观经济、土地市场、商品房市场、竞争对手、政府资源、城市规划等相关方面进行综合评价，重点对兰州城区进行分析研究，判定兰州房地产市场战略投资策略，简要分析如下：
兰州主城的西固、安宁、七里河、城关、城东、黄河北、雁滩七区中，西固区是最为特殊的一个区，曾经提起西固，首先会联想到的便是“工业城”“远离市区”等等，而随着近年来大兰州概念的不断渗透与深入，西固版块的发展前景也渐渐被更多的人重视了起来。政府的引导，大面积的城中村改造以及西固版块本身可自成一体的发展优势，让今天的西固已然成为一个有巨大潜质的版块。以西固人家、天庆国际新城和恒利沃德小镇为代表的品质楼盘不断崛起让人眼前为之一亮，西固房地产已经从家属院模式到品质居所进行了一个大踏步的迈升
板块典型项目包括西固人家、中鹏玥园、银泰逸翠园、西固百合苑等。目前板块值得关注的楼盘主要为恒利沃德小镇、中天嘉苑、天庆国际新城、鸿安国际广场、重邦康城、玫瑰小镇等。

第一章 兰州市城市总体概况

一、城市综述
兰州是甘肃省的省会，地处大西北处于“座中四连”的独特位置。市区南北群山对峙，东西黄河穿城而过，城市南北依山傍水而建，呈狭长山谷地形。全市现辖城关（中心城区）、七里河、西固、安宁、红古5个区和永登，榆中、 皋兰3个县。土地面积为 13085.6平方公里，户籍人口322万，常住人口361.18万人，其中建成区内非农业常住人口261万人，外来流动人口50余万。全市有汉、回、满、东乡、藏、蒙、土家等36个民族，少数民族人口占总人口占3.6％。
二、城市历史
兰州，始建于公元前86年。据记载，因初次在这里筑城时挖出金子，故取名金城，还有一种说法是依据“金城汤池”的典故，喻其坚固。两汉、魏晋时在此设置金城县。十六国前凉时又移金城郡治于此。隋开皇三年（公元583年），隋文帝废郡置州，在此设立兰州总管府，“兰州”之称，始见于史册。后来虽然州、郡数次易名，但兰州的建置沿革基本固定下来，相沿至今。
三、气候特征
兰州市市区南北，群山环抱，东西黄河穿流而过，枕山带河，依山傍水，平均海拔1500米，具有盆地城市的特征。兰州地处内陆，大陆性季风气候明显，特点是四季分明，降水少，日照多，光能潜力大，气候干燥，昼夜温差大，年日照时数为2600小时，无霜期为180天，年平均降水量在250~350毫米，并集中分布在6-9月。春秋季风沙较大为主要劣势。

四、产业概况
兰州已形成以石油、化工、机械、冶金、四大行业等主体，门类比较齐全的工业体系，成为我国主要的重化工，能源和原材料生产基地之一。硝酸合成橡胶、硅铁、铝、石墨、电机、石油铅机和粗精纺毛呢等产品产量均处国内领先地位。兰州是黄河上游最大的工业城市和西部重要的原材料工业基地，作为新中国成立后重点布点建设的老工业基地之一，经过几十年特别是改革开放以来的建设与发展，工业化水平迅速提高，初步形成了以石油化工、冶金有色、装备制造、能源电力、医药生物、农产品加工、高新技术为主体，门类比较齐全的工业体系，成为全国重要的石油化工、冶金有色和装备制造业基地。全市有工业行业40多个，
五、交通优势
兰州，是黄河上游经济区经济中心之一和西陇海兰新经济带重要的支撑点和辐射源，是新亚欧大陆桥中国段五大中心城市之一（兰州、徐州、郑州、西安、乌鲁木齐）。是我国东中部地区联系西部地区的桥梁和纽带，是西北的交通通信枢纽和科研教育中心。陇海、兰新、青兰、包兰四大铁路干线交汇于此，是西北地区最大的货运站和新亚欧大陆桥上重要的集配箱转运中心，也是西部地区通信枢纽和信息网络中心
六、多民族聚集地
兰州市有汉、回、满、东乡、藏、蒙、土家、保安、裕固、撒拉、哈萨克等36个民族，少数民族人口占总人口占3.6％。 少数民族人口基数庞大已在城区
内形成了多个单一民族聚集地并形成了独特的生活习惯及消费模式

第二章 兰州市宏观经济分析

一、城市宏观经济
2012年兰州市GDP再度冲高，达到1570亿元，环比2011年增长15.4%，较之以往增速有所回落。

图2-1 2003-2012年兰州市GDP总量及增长率走势图
2012年兰州市人均GDP约为43370元，环比2011年增长15.3%，增速较去年有所提高；兰州市城镇居民人均可支配收入水平18000元，环比2011年增长12.8%，增速较去年有所回落。

图2-2 2003-2012年兰州市社会消费品零售总额走势图
2012年，兰州市社会消费品零售总额754亿元，环比2011年增长约17.9%，增速较去年略有增加。

图2-3 2003-2012年兰州市人均GDP及城镇人均可支配收入水平走势图
2012年，兰州市人均可支配收入水平和增长率保持较好增长态势，兰州固定资产投资额突破千亿大关，达到1220亿元，环比2010年增幅高达28.3%，增长速度较去年大幅回落。

图2-4 2003-2012年兰州市固定资产投资额走势图
二、城市房地产与经济发展的关系
2012年，兰州市人均GDP已达到43370元人民币（按照1美元兑换6.2元人民币计算，约折合为6995美元）。这标志着从人均GDP角度分析，兰州房地产市场已经处于国际惯例中的快速发展期。

图2-5 2004-2011年兰州市产业结构示意图
鉴于兰州GDP的贡献主要来自石化、电力、烟草、化工、金属等垄断行业，所以人均GDP含金量有所折扣。综合考虑市场实际发展态势，兰州房地产市场其实刚刚进入快速发展期。未来2-3年，会是兰州房地产市场初步完成转型升级的关键时期。
2011年，兰州市一、二、三产业比重分别为2.9%、48.3%、48.8%。总体来看，兰州2011年第一、三产业占比略有下降，二产业比重略有上升持平。整体依然是第二、第三产业基本持平、一产占比很低。

图2-6 2003年-2012年11月兰州市房地产投资及相关数据变化情况示意图
2012年，兰州市固定资产投资额为1220亿元，其中1-11月房地产开发投资额为202.27亿元，比去年全年投资总额高26.7%。

第三章 兰州市产业政策分析

一、城市政策综述
2011年，兰州市房地产市场政策层面曾表现出三大特征：第一、打击面大，严厉程度处于全国领先水平；第二、“一房一价”备案审核产生市场真空期，全年供求走势发生巨大变化；第三、第三、四季度政策效应淡化速度高于全国。
与2011年特征鲜明的政策环境相比，2012年兰州房地产调控层面的政策出台近乎为零，全年市场都在政策瓶颈期内度过；整年，兰州地方性房地产政策仅在扶持层面有所显现，扶持对象主要为新区、新城等新兴区域。总体而言，2012年兰州的房地产政策环境完全处于上轮高压调控后的平静免疫期内，各企业已逐步适应“两限”，政策调控效应已大体在企业营销观望层面消失，效果仅存于对消费群体的限定层面。
二、城市政策及相关动态分析
表3-1 2012年兰州市房地产相关政策概要及解读
时间
关键词
主要内容及解读
1.5
全省住房保障工作座谈会
【动态】
■ 兰州个人住房信息系统已经实现与国家建设部的信息联网，今年将启动省级个人住房信息系统建设工作，年底实现省市联网，并做好与建设部联网的准备工作。同时，全省将继续坚定不移地加强房地产市场调控，继续执行差别化住房信贷政策和税收政策。
【分析】
■ 个人住房信息系统的日益完善，对于政府更科学的监测房地产市场动态、合理抑制不合理投机需求具有重要意义。
1.9
《2012甘肃省政府工作报告》
【动态】
■ 把兰州新区和兰州、白银国家开发区、白银工业集中区作为推动兰白核心经济区加快产业发展的重要平台，加强统筹协调，促进融合发展。加快建设兰州新区水、电、气、暖、路等基础设施和学校、医院、金融机构等公共服务设施。争取国家批准设立兰州新区。
■ 开建400公里高速公路和宝鸡至兰州客运专线（含兰州西客站）、兰州至中川机场铁路、陇南机场。
■ 以兰州创意文化产业园、庆阳农耕和民俗文化产业园、临夏民族文化产业园和丝绸之路文化产业带建设为重点，规划建设一批地方特色鲜明、产业链完整、规模效应明显的文化产业园区和基地。
■ 严格住房用地供应管理，进一步挖掘企事业单位土地资源，加大住房供应结构调整，加强房地产市场调控，促进房价合理回归。
■ 在准入门槛、土地使用、税收等方面强化政策引导，营造非公经济公平参与市场竞争的政策和体制环境，发展财政资金的引导作用，带动社会资金支持中小企业发展；建立信用担保机构风险补偿机制，解决中小企业“融资难”问题。
【分析】
■从实际情况来看，新区基础设施建设的不断推进相对以往开发区建设有明显进步。
■ 报告中提及的2012年开建兰州西客站，对七里河区域发展意义重大。
■ “严格住房用地供应管理，进一步挖掘企事业单位土地资源”一方面预示2012年土地供应节奏和供应量不会有太大幅度提升，另一方面预示“出城入园”等企事业单位地块的未来发展预期。对于优质区位地块的把握市场意义重大。
1.12
甘肃省十一届人大五次会议
【动态】
■ 在停车场建设方面，除了尽快在城市出入口规划建设大型停车场外，在市内，作为硬指标，新建十二层以上建筑必须建地下停车场。同时，对审批的地下停车场已被改为超市、餐饮经营场所等其他功能的，要逐步恢复其原有审批功能。
【分析】
■ 市政交通条件的改善与否直接关系兰州城市、经济未来能否持续健康发展。受制于特殊地理条件下的市政交通条件落后和车流猛增未来极有可能直接影响部分区域房地产项目客群导入。地块选址需要充分考虑此方面内容。
2.8
兰州市国土资源工作会议
【动态】
■ 今年全市力争新增建设用地指标达到800公顷以上。
■ 重点保障“三农”、保障性住房、社会事业等建设。
■ 实施新增和存量土地“大储备”制度，促进依法征地、熟地和旧城区、棚户区及城中村改造。
■ 完善国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让，创新供地模式，探索“限房价、竞地价”方式供应土地，年内建立和实施土地网上交易制度。
【分析】
■ “大储备”土地往往是城市新发展区域的生地或者待拆迁地块，从未来发展空间和既有地段资源角度看，对于企业土地需求来讲具备较高获取价值。
■ 进一步规范招拍挂土地市场，建立土地网上交易制度等都是维护土地供应市场健康有序发展的手段，但“限房价”背景下的“竞地价”无疑会加大企业运作成本，模式合理性存疑。
2.10
兰州市商务发展暨市场监管工作会议
【动态】
■ 兰州市将围绕大众消费和旅游休闲市场需求，通过挖掘饮食文化、丝绸之路商业文化，突出地方特色，推进各类商业街提档升级。
■ 重点抓好农民巷美食街、甘南路休闲街、大众巷小吃街、金昌路通讯产品街、永昌路特色品牌服饰街、西站商业步行街、红古金海湾、永登金街、榆中兴隆步行街、皋兰商业步行街等10条特色商业街区的培育和改造提升。
【分析】
■ 提高商业街档次对于兰州商业地产环境营造具有重大积极意义。对饮食、丝绸等地方特色的发掘有利于树立鲜明城市特征，提高差别化竞争力。
■ 10条商业街的培育改造提升计划中有4条位于远郊区县，由此可以也看出兰州商品房市场向外膨胀趋势明显。
3.1
限购令
【动态】
兰州市房管局副局长杨学栋：
■ 坚持相对严格的调控政策，依然是今年兰州楼市的主基调。具体做法就是继续加大房地产市场检查力度，严格落实此前已执行一年有余的“限购令”和“一房一价”制度。
■ 今年兰州的信贷政策依旧“紧绷”，不仅如此，房管部门还将配合人民银行、银监会等部门，合理控制房地产信贷总规模，保持个人购房贷款均衡投放。
【分析】
■ 2012年兰州市整体调控环境发生原则性变化的可能性不大。相反，目前市场大为流行的通过精装价解决限价的做法可能会引起调控主体着重关注进而被堵死。新的符合市场状况的营销手段需要提前考虑。
4.10
小型微型企业
信贷
【动态】
■ 《甘肃省人民政府关于进一步促进小型微型企业发展的指导意见》
■ 商业银行要重点加大对单户授信500万元以下小微企业的信贷支持。
清理纠正金融服务不合理收费。
■ 对担保机构为小微企业提供的担保费率在3%以下、10万元以内的小额贷款担保，给予0.5%~2%的保费补贴。
【分析】
■ 微型企业以及经常被提及的中小企业是市场中最具活力构成元素。对这类企业的支持会对市场健康发展产生有效促进。
4.18
道路
【动态】
■ 《兰州市大气污染综合治理机动车尾气污染治理实施方案》建议上马一批交通基础设施项目，改善兰州交通拥堵现状。
■ 西津路（解放门—小西湖段）高架工程：全线采用箱梁结构，采用双向四车道设计，高架全长1.8公里。建成后将是兰州城区第一个高架桥，彻底改善城区“蜂腰”的交通拥堵状况。
■ 南滨河路（静宁路—白云观段）改造工程：取消路段北侧人行道，行人由游览道通行，在南侧设置双向非机动车道，车行道宽度由14米加宽为21米，双向六车道设计，全长1.4公里，力争今年建成。
■ 天水中路（南滨河路—盘旋路段）改造工程：增加非机动车道和公交专用道，全长800米，力争今年建成。
■ 张掖路步行街段人行道，车行道加宽恢复通车改造工程：将张掖路西段改造及地下商城出入口移位。
■ 轨道交通建设项目力争6月底前办结全线开工前各项准备工作，确保年内1号线一期工程全线开工建设。
■ 南山路今年基本建成南出口至绿色市场道路，同时完成南出口以西至西柳沟立交桥路段征地拆迁。
【分析】
■ 随着人口和机动车保有量的迅速增长，市区道路优化改造势在必行。但张掖路步行街的恢复通车十分值得商榷。在成熟市区内依靠步行道改车道、道路扩宽来解决交通拥堵问题治标不治本，无法根本性解决问题。
■ 治理地下车库挪用、规范整治市区范围内停车秩序更加直接有效。
5.3
退市
还路
【动态】
■《兰州道路交通改善工程规划方案》。
■ 实施永昌路、鼓楼巷、兰工坪南路、小西湖西街、七里河桥南街、七里河桥北街和西站西路等“退市还路”工程，改善城市交通内部循环。
■ 逐步搬迁七里河区钢材市场、木材市场、建材市场、粮油库等物流市场，2012年务必启动搬迁雁滩、东岗组团物流市场和各种批发市场。
■《关于道路交通畅通工作的实施意见》。
■ 重点要实施“七大工程”，构建立体交通体系，完善城区交通设施。实施南绕城高速项目建设。
【分析】
■ 退市还路虽然会对部分区段商气产生一定程度影响，但对商圈整体档次的提高具有较大意义。还路后对交通畅通程度的促进也具备积极意义。
■ 雁滩、东岗物流组团的迁出对于两个板块后续可开发土地资源的可持续发展意义重大。尤其是雁滩组团原家居、物流所在位置大多是地段极佳位置。如果得以成功迁出，未来雁滩、东岗板块房地产市场将迎来一轮新的发展机遇。
5.17
农民工
【动态】
■ 兰州市农民工工作联席会议2012年第一次全体会议
■ 将长期在城市就业与生活的农民工居住问题，纳入城市住房建设规划。大力推进公共租赁住房建设，加大政府投资建设力度，充分发挥用工单位的作用，多渠道增加公共租赁住房供应。逐步扩大住房保障覆盖面，将符合条件的农民工纳入住房保障范围，逐步建立解决农民工居住问题的长效机制。
【分析】
■ 农民工参与城市化进程，是未来城市房地产客源发生改变的前奏。在当前农民工收入水平日益逼近甚至超过本科毕业生的背景下，没人理由不将他们考虑在未来潜在客源之中。
7.2
兰州市城市总体规划（2011-2020）
【动态】
■ 交通
“骨干系统”和“组团内系统”两层结构：骨干系统服务于跨组团的长距离出行，重点依赖城市轨道、BRT快速公交；组团内系统则服务于某个片区内的短距离出行，主要由常规公交承担。规划2020年内会有5条BRT线路。
■ 绿化
规划绿地系统发展为“三带、五廊、多轴、多园”的网络化结构。到2020年，规划绿地4182.98公顷，占城市建设总用地比例为16.76%。其中公共绿地2857.19公顷，人均公共绿地达到10.39平方米。
■ 新区
规划形成“六大基地、三个中心、两区核心”
建设国家战略和产业转型的石油化工能源储备、装备制造业、生物医药产业、新材料产业、新技术产业和农业科技开发示范等六大基地；建设重要交通枢纽和物流中心、西北地区重要的生产性服务中心、兰白核心经济区的重要中心；建设生态修复和未利用土地综合开发示范区、新型城镇化和城乡统筹发展的试验区。规划预测，到2020年，新区城镇人口规模约为60万人，城市建设用地规模约为110平方公里左右。
■ 兰白经济圈
规划兰白经济区构筑“一主两副五带”的空间发展格局，即以兰州市区（远景包括榆中盆地）为主中心，兰州新区和白银市区（含刘川工业园）为副中心，形成兰州-西宁、兰州-定西、临夏-兰州-白银、兰州-武威及兰州-甘南五条城镇发展带。
【分析】
■ 从BRT的实际运行效率和兰州市路网的先天特征来看，开发企业不宜对BRT抱有太大期望。与地段资源直接相关的绿化规划是需要重点关注的内容。
■ 安宁BRT截止报告形成时已经建成通车，建成使用效果十分不理想。
7.16
《兰州市机动车停放服务收费管理办法》
【动态】
■ 截至6月底，兰州市目前机动车保有量超过50万辆，其中城市四区超过40万辆。到今年底，兰州市内的车辆通行量保守估计会达到55万辆/天，而兰州现有的停车泊位约11万个。以发达城市提出的车辆保有量和停车位配比应达到1:1.5的比例来算，兰州还在“抢车位”。
■ 停车费收费管理形式将按照停车场类别，实行政府定价和市场调节价的“双管齐下”，收费标准则实行差别定价，即从城市中心区向城市外围，价格为由高到低的阶梯价；对于同一地区机动车停车场和道路临时停车位的收费，采取路内高于路外、地上高于地下、室外高于室内的原则定价。
■ 重点路段一小时内6元超出后每小时加收4元；一类道路一小时内4元超出后每小时加收3元；二类道路一小时内3元超出后每小时加收2元；专业室内停车场一小时内2元超出后每小时加收1元；智能立体车库一小时内4元超出后每小时加收2元。
【分析】
■ 随着城市化进程的不断发展，兰州城市交通将面临难以想象的压力。在地铁尚停留在图纸阶段、公交系统拥挤不堪、出租车还在实行单双限号的条件下出台高额停车收费，对于市民出行会造成极大影响。
■ 各商业、写字楼、住宅物业应当以此为契机，通过灵活的操作办法，让自己的物业更加具有吸引力。
7.17
《兰州市城市近期建设规划（2011-2015）》
【动态】
■ 近期建设市域空间发展布局思路是："中心提升、新区集聚、轴向拓展、梯度推进"，从而实现"强化核心功能区，枝状布局城镇群"。
■ 至2015年，兰州市域总人口为420万人，市域城镇化水平达到80％，市域城镇总人口336万人，市域城镇建设用地控制在400平方公里以内。其中中心城区城市人口规模245万人，中心城区建设用地面积约210平方公里；兰州新区城市人口规模为30万人，兰州新区建设用地规模60平方公里（不含机场控制范围，其中重化工业和石油储备区约20平方公里）。
■ 近期城市建设综合行动计划与建设指引，近期重要建设区规划包含重点开发地区（城市新区和拓展空间）、重点功能提升完善地区（旧城更新地区）、重点生态控制区、重点储备控制地区等四类重点地区。围绕城市建设目标，结合重点片区发展，分别从重点发展的居住区、公共服务设施、工业产业发展区、对外交通、城市道路交通、重要的市政设施、绿地系统建设与山水格局保护、历史文化名城保护、防灾体系、地下空间开发与利用、城乡统筹建设等重要方面进行强化和提升。
【分析】
■ 四个区域的提出对于未来城市市场格局的进一步明确会起到很好的指引作用。重点开发地区和重点功能提升完善区对于开发企业来讲是最直接的机会所在。重点生态控制区对于项目开发会起到环境辅助作用，生态红线也是需要重点参照的指标。
8.8
机动车
限量
【动态】
■ 兰州市政府建议在《甘肃省道路交通安全条例》中，明确兰州市可根据道路交通状况，对机动车实行总量控制和限行措施，为保持机动车有序增长提供法规依据。
【分析】
■ 机动车限量一旦确定出台，将引起机动车上牌量阶段性爆发增长。不论是限量还是限行，都不是解决交通拥堵的根本性良策。
■ 结合房地产考虑，与交通和车辆相关的各方面的因素将会越来越多的影响购房者在购房过程中的决定因素。
9.10
《兰州新区建设指导意见》
【动态】
■《指导意见》共提出扶持兰州新区发展的五项扶持政策。包括支持体制机制创新，实施差别化土地政策，加大基础设施建设与生态环境保护支持力度，优先布局重大项目，加大金融支持。
【分析】
■ 扶持政策的出台，有效印证了国家级新区在政策环境方面的吸引力。体制创新鼓励灵活处理，差别化土地政策鼓励企业率先投资，加大基础设施建设力度和生态环境保护都凸显了营造和保持良好硬件条件的决心。
9.21
《关于加快推进兰州新区建设的意见》
【动态】
■ 《意见》提到，开工建设兰州至中川城际铁路，适时启动连接市区与新区的中部快速通道和马家坪至中川货运铁路建设，形成与兰州市区贯通的立体交通网络。
■ 规划建设水利工程，合理调整引大入秦工程供水周期，适时启动黄羊川水库和黄河引水工程建设。
【分析】
■ 交通、水电、通讯三大瓶颈的有效解决是关系到新区持续建设的重要保证。其中，交通环境的营造对于新区启动尤为重要。与本报告在之前的预测基本一致，城际铁路的建设将更快提上日程。
11.29
新区
“47条”
【动态】
■ 甘肃省政府出台《关于支持兰州新区开发建设政策的意见》，其中包含财税金融、土地、产业投资、对外开放、科技人才、社会发展6大类47条含金量高的支持政策，强力助推兰州新区加快建设。
■ 在财税金融政策方面，从2013年开始到2017年，省政府和兰州市政府每年将筹集10亿元，设立兰州新区开发建设专项资金。
■ 自2011年1月1日至2020年12月31日，对设在兰州新区的以《西部地区鼓励类产业目录》中规定的产业项目为主营业务，且其主营业务收入占企业收入总额70%以上的企业减按15%的税率征收企业所得税。同时，加快省内各金融机构在兰州新区机构网点建设，设立兰州新区企业上市扶持专项资金，大力培育和发展兰州新区期货市场主体。
■ 在土地政策方面，对兰州新区符合《甘肃省优先发展目录》和《农产品初加工项目目录》且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时，可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70%确定。利用未利用地开发建设的工业项目，在确定土地出让底价时可分别按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的50%、15%确定。
■ 在产业投资政策方面，兰州新区实施的政府投资项目、企业投资需要核准或备案的项目，除国家审批核准或国家明确规定由省级政府部门审批核准外，其余项目将全部下放给兰州新区负责办理。鼓励来甘开发矿产资源的企业，参与兰州新区的投资开发。3年内在兰州新区有重大投资的企业，符合条件的可优先参与省内矿产资源开发。“出城入园”，搬迁企业原址土地挂牌出让收入的85%留给企业。
■ 在对外开放政策方面，将支持兰州新区创新产业园区发展模式，积极承接产业转移，建立兰州新区和各市州招商引资合作及利益分享的新机制。凡来兰州新区直接投资的外国企业和其他经济组织、个人以及华侨、港澳台同胞，享受国家和省政府以及兰州市、兰州新区权限范围内公布的各项优惠政策。
■ 在社会发展政策方面，将支持兰州新区加快水资源供求保障工程建设、加快保障性安居工程建设、职业教育园区建设、公共卫生和医疗服务体系建设、公共服务设施建设。支持兰州新区统筹城乡发展，创新被征地农民的失地补偿和社会保障机制，开展集体建设用地使用权入股、土地股份合作等多种征地安置模式试点，推进城乡社会保障一体化。
【分析】
■ 甘肃省支持兰州新区建设第一道组合策略。其中土地、产业政策方面的吸引力较大。尤其“有限参与矿产资源开发”、“出城入园”奖励等方面的实际支持或鼓励地理较大。尤其是“出城入园”，其所直接关联的老城区迁出后地块，开发价值普遍较高。

第四章 兰州市土地供求概况

2012年兰州市以招拍挂形式（住宅、商业、办公）供应的土地9幅，供应面积41.06万㎡（约合616亩），供应面积同比2011年下跌9.6%；成交量4幅，成交面积12.79万㎡（约合192亩），成交面积同比2011年下跌59.7%；成交金额7.02亿元，同比2011年下跌74.9%。（需要特殊说明的是，该项统计数字仅为通过公开招拍挂途径供应并成交的土地，未包含非该途径的土地供应成交。其他途径成交的例子包括多家大型开发企业所拿的多宗大面积土地，总供应成交量非常巨大。据掌握的数据，多宗少则千亩、多则万亩的土地都已经被多家企业拿到。）
表4-1 2009-2012年兰州市经营性用地供求量（公开招拍挂途径）
时间
供应幅数
（幅）
成交幅数
（幅）
供应面积
（万㎡）
成交面积
（万㎡）
成交金额
（亿元）
2009年
28
28
133.36
127.18
17.22
2010年
19
16
121.04
127.60
39.01
2011年
14
10
45.41
35.44
28.02
2012年
9
4
41.06
14.27
7.02
注：1、以上供应中不含“预申请地块”，成交中不含“工业地块”；
2、本报告所统计土地均为商业、居住、办公地块。
观察整个2012年的兰州土地市场供应、成交可以发现，除了量价方面的特征外，还有以下几个特征十分值得关注。
第一，预申请地块数量较2011年有所减少，预申请转正式出让率极低。全年共有预申请地块5宗，总计9.2万平方米。依据目前的情况看，所有5宗预申请地块全部没有转为正式出让；
第二，招拍挂途径成交的土地中，挂牌方式依然多见。2012年通过公开招拍挂成交的4宗土地中，有3宗为挂牌成交。如果将未公开的巨大拿地体量同时计算进挂牌方式，则挂牌成交比例更大；
第三，招拍挂土地流标现象较为普遍。2012年全年，兰州一级市场住宅、商业、办公用地流标4宗。

图4-1 2012年1月-12月兰州市经营性用地供应成交面积示意图
2012年全年兰州招拍挂土地市场十分冷清。与一线开发企业集中进驻或考察市场形成鲜明对比。从掌握的信息看，2012年全年兰州的实际土地市场供求量十分巨大。
一、经营性土地供应量
2012年兰州市经营性用地招拍挂途径供应量9幅，供应面积41.06万㎡（约合616亩），该渠道供应量创下近4年来最低水平。

图4-2 2012年1月-12月兰州市经营性用地供应量变化情况示意图
2012年全年土地供应详细信息如下（本报告所有涉及土地的部分均为公开招拍挂途径地块，均不含工业用地）：
表4-2 2012年兰州市经营性用地供应情况一览表
宗地编号
所属板块
出让面积
（㎡）
容积率
出让底价
（万元）
建筑密度
投资总额（万元）
竞买保证金（万元）
G1109
七里河
13266
≤3.5
9500
≤30%
9300
5700
G1023
雁滩
14793
≤6.5
16000
≤35%
30800
8000
G1205
城东
6838.2
≤6.73
7400
≤30%
10000
4440
G1208
安宁
65524.8
≤3.5
33900
≤25%
45870
16950
G1209
安宁
80148.8
≤3.8
44800
≤25%
60920
22400
G1214
安宁
82264.1
≤3.8
46100
≤25%
62530
23050
G1215
安宁
78533.0
≤3.8
43900
≤25%
59690
21950
G1213
黄河北
33907.3
≤3.5
7930
≤35%
23740
4758
G1221
城东
20852.3
≤4.5
13800
≤20%
18770
6900
二、经营性土地成交量
成交量方面，2012年全年兰州市共实现经营性用地公开招拍挂途径成交4宗，成交面积12.79万㎡（约合192亩），成交面积环比大幅下跌。

图4-3 2012年1月-12月兰州市经营性用地成交量变化情况示意图
2012年通过公开招拍挂途径拿地的4家企业中，3家为本土企业，海亮集团为外来企业。海亮集团也是2012年唯一的一家通过公开招拍挂渠道拿地的外来企业。其他一线企业大多使用的是类似协议出让的土地获取方式。
表4-3 2012年兰州市经营性用地成交情况一览表
宗地编号
所属板块
成交面积
（㎡）
容积率
竟得人
成交价
（万元）
楼面地价（元/㎡）
溢价率
G1109
七里河
13266
≤3.5
甘肃天河房地产开发有限公司
14600
3144
53.68%
G1203
雁滩
14793
≤6.5
甘肃远志置业投资管理有限公司
16300
1695
1.88%
G1205
城东
6838.2
≤6.73
甘肃昶荣房地产开发有限公司
10000
2173
35.14%
G1215
安宁
78533.0
≤3.8
海亮地产控股集团有限公司
44000
1474
0.23%
三、经营性土地成交价格
相对2010年的地王频现、2011年的平静，2012年兰州土地市场虽然在公开招拍挂途径方面的数据表现的很低，但实际市场内容是历史上最为丰富的一年，一二级联动、大规模的低丘沟壑治理、平山造地、类似协议出让等土地运作方式案例很多，背后的企业实力空前。本常规报告暂时仅对公开招拍挂的土地做简单分析。其他内容参见定制/咨询类报告。

图4-4 2012年兰州房地产一级市场（公开招拍挂途径）最高单项数据分布示意图
1、楼面地价
2012年，兰州市公开招拍挂渠道平均楼面地价2122元/平方米，环比2011年上升4.7%。该渠道全年最高楼面地价案例为七里河区G1109号宗地，最高楼
面地价3144元/㎡。

图4-5 2011-2012年兰州市经营性用地成交楼面价格走势图
以下对楼板价最高的G1109号宗地作简要分析：
G1109号宗地
G1109号地所处区位属七里河区较好位置。距离西站商圈核心直线距离不到1公里，紧邻黄河风情线，交通条件良好，周边配套也相对成熟。无七里河区工业、城中村等不利因素影响。地块所处区域整体发展前景看好。

G1109

G1109号地块周边开发情况卫星图

参与地块拍卖的单位共3家，2家企业和1位个人。最终由甘肃天河房地产开发有限公司以1.46亿元竞得，实现溢价率53.68%。地块成交楼板价3144元/㎡，不仅超过了2011年的楼板价地王，也是兰州历史上继昶荣·水岸华庭3705元/㎡成交楼板价之后的最高价。在地块规模较小的情况下，商业住宅属性的产品组合可选空间相对较小，高土地成本也为企业的后续操作增加被动性。
2、总价
2010年排在兰州市经营性用地成交总价前三位的地块分别是G1007、G1018和G1010号宗地。成交总价依次为6.60亿元、6.58亿元和5.05亿元。2011年对应三甲为：G1026、G1102+G1103（两宗土地相邻且为同一家企业竞得）、G1025号宗地，成交总价分别为7.18亿元、7.10亿元、3.86亿元。综合比对，2011年的土地成交总价水平有较为明显的提高趋势。2012年，因为公开招拍挂层面的土地成交案例较少，所以总价水平也不高。4宗土地中，总价最高的是安宁区G1214号地块。
G1214号宗地
G1214号宗地位于T583#规划路和515#规划路交叉口，属安宁板块偏西部分，周边无公交线路，公共交通不便。地块与G1215、G1209号宗地同在规划路西侧，与G1208号宗地东西相对，表面有一定数量拆迁。
G1214

G1209

G1208
G1215

G1214地块占地面积和预计建筑规模较其余三块宗地略大，起始楼板价水平约1470元/㎡，是今年1-9月经营性出让土地起始楼板价的最低水平。
3、溢价率
2012年兰州一级市场成交最高溢价率是G1109号宗地的53.68%，大幅低于2011年的118%，更大幅低于2010年最高溢价率。

四、成交结构
因为2012年的公开招拍挂途径成交的土地仅有4宗，所以在此不对分版块等成交结构数据做详细分析。
1、板块分布情况

图4-6 2011年兰州市各板块经营性用地供应比例示意图
2011年，兰州一级市场供应中，安宁板块一枝独秀。占据了接近60%的比例。预计相对更为丰富的可开发土地资源和已经出台的针对安宁区的农业用地转化政策，会让安宁板块在未来相当长时间内，成为兰州市土地供应最为集中的区域。
安宁板块无疑是2011年兰州一级市场的绝对热点，70%的成交比例，在历年的兰州市场中十分少见。兰州七大板块中，西固、七里河板块、城关2011年无住宅、商服用地成交。冷淡的市场氛围和相对较为落后的配套环境是西固、七里河板块产生上述现象的主要原因。城关的一级市场成交稀少主要源自土