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《房地产经营管理》

目录

第一章 房地产经营管理概述（1）
第一节 什么是房地产（1）
第二节 房地产业（3）
第三节 房地产经营管理的内涵及主要经济技术指标（7）
第四节 房地产经营管理学的研究对象、方法和意义（11）
第五节 本书的结构体系（14）

第二章 土地经营管理（25）
第一节 土地利用的基本概念（25）
第二节 城市土地利用模式（28）
第三节 城市土地产权制度（34）
第四节 土地产权制度的国际比较（42）
第五节 土地产权管理制度（45）
第六节 城市土地市场（52）
第七节 城市土地经营（54）
第八节 土地价格理论概述（58）

第三章 房地产开发（66）
第一节 房地产开发的概念和分类（66）
第二节 房地产开发的程序（71）
第三节 房地产开发企业招投标管理（75）
第四节 建设合同（83）

第四章 房地产经营（101）
第一节 房地产经营的形式和内容（101）
第二节 房地产市场营销及其策略（104）
第三节 房地产中介服务（114）

第五章 房地产投资（138）
第一节 房地产投资概述（138）
第二节 房地产投资的风险（143）
第三节 房地产投资的可行性研究（152）
第四节 房地产投资财务可行性分析（155）

第六章 房地产市场分析（170）
第一节 房地产市场的概念、类型（170）
第二节 房地产市场的特征和功能（172）
第三节 房地产市场机制（175）
第四节 我国房地产市场发展周期分析（180）
第五节 美国、香港房地产市场发展简介（193）

第七章 房地产估价（207）
第一节 房地产估价概述（207）
第二节 房地产估价基本方法（212）
第三节 房地产评估案例的评析与思考（222）
第四节 国内外房地产评估的发展状况（227）

第八章 房地产资产经营及房地产证券化（257）
第一节 资产经营的内涵、功能和方式（257）
第二节 房地产资产经营的必要性（261）
第三节 房地产资产经营模式选择（264）
第四节 房地产证券化的发展与演变（267）

第一章：房地产经营管理概述

学习目的：本章要求学生初步了解房地产作为一种商品的特性，认识房地产业的特点及其在国民经济中的地位和作用；掌握房地产经营管理的内涵、学习以及研究方法，并对本课程的基本结构体系有一个基本的认识。

第一节 什么是房地产
一．房地产的概念
对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。
作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产总是固定在一个地域之内，非经破坏变更不能移动其位置，因而又得名不动产（real-estate）。
法律意义上房地产本质上是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典权、租赁权等。
二．房地产商品的特性
房地产商品具有商品属性又具有社会属性。市场经济下，房地产是一种特殊的商品，它是由土地利用所引伸出来一群商品的代名词，具有位置的固定性、使用的长期性、供应的有限性、生产的复杂性、高价值性等商品特征。房地产商品的特殊性还表现在其具有消费品和投资品的双重经济身份。如住宅可以满足人们居住这一基本生活需要，从这个意义上讲，这种住宅房地产就是一种消费品。而厂房、仓库、办公楼等房地产往往是人们基于生产经营目的的投入，从这个意义上讲，这些房地产属于投资品。
房地产位置的固定性使房地产商品交易区别于一般商品交易。一般商品交易完成后买方将商品、卖方将货款各自取走，从而完成商品买卖。一笔房地产商品交易是通过法定的契约或文件来保证买方所购买的财产权利，体现在买方以法定合约的形式买走了房地产的相应的财产权。
就社会性而言，房地产是人类赖以生存和发展的必需品，它既是生产活动中最基本的生产要素，又是社会活动中最基本的生活资料。比如住宅就具有福利的性质，而不仅仅是作为一种商品存在。因此，各国政府对房地产生产和经营大都进行较多的干预。如政府基于公共利益可以对房地产进行强制征用或者收买，政府通过规定土地的用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度、绿化率等对房地产经营进行管理。
三．房地产的分类
房地产最基本的分类方法是其构成分为土地和房屋两大类。而按不同的方法还可以对土地和房屋进行各种分类。
1．土地的分类
（1）按土地的开发程度，土地可分为：①过生地。过生地是指未开发的荒地；②生地。生地是指已经完成规划的土地；③熟地。熟地是指已完成开发，可供建设地上物的土地。
（2）按是否具有建筑用途，土地可分为：①建筑用地：②非建筑用地。
（3）按是否与城市经济紧密相连，土地可分为农村土地和城市土地。根据我国《城市用地分类与规划建设用地标准》，城市用地分为：①居住用地；②公共设施用地；③工业用地；④仓储用地；⑤对外交通用地；⑥道路广场用地；⑦市政公用设施用地；⑧绿地；⑨特殊用地。
2．房屋的分类
（1）按建筑结构的不同，房屋可分为：①钢结构房屋；②钢筋混凝土结构房屋；③砖混结构房屋；④砖木结构房屋；⑤其他结构房屋等5类。
（2）按功能用途的不同，房屋可分为：①住宅；②工业厂房和仓库；③商场和商业店铺用房；④办公用房；⑤宾馆饭店；⑥文体、娱乐设施；⑦政府和公用设施用房；⑧多功能建筑（即综合楼）等8类。
（3）按价格的构成不同，房屋可分为商品房、微利房、福利房、成本价房和优惠价房等，这是我国特有的分类方法。
（4）按所有权的归属不同，房屋可分为公房和私房。公房又分为直管公房和自管公房两类，直管公房是指由国家各级房地产管理部门直接经营管理的国有房产；自管公房是指由机关、团体、企事业单位自行经营管理的国有或集体所有的房产。

第二节 房地产业
一．房地产业是在建筑业基础上发展起来的一个独立产业部门
房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务产业。在许多国家和地区，房地产业都是在建筑业的基础上发展起来的，并最终形成与建筑业不同的一个独立的产业部门。房地产业与建筑业关系密切，在现代经济中两者是相互渗透和交叉的，在日常经济活动中，房地产企业和建筑企业作为建设一方和施工一方，形成十分密切的甲乙方关系。此外，目前国内外建筑业兼营部分房地产业，或者房地产业兼营部分建筑业已经相当普遍。但建筑业与房地产业无论是在活动范围、产业归属、投入内容，还是提供方式上都存在很大区别。建筑业是直接从事房屋生产和其它建筑物的建造、改造、装修、安装等的一个物质生产部门，属于第二产业。房地产业则是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务，主要在流通领域里活动的产业部门，属于第三产业。
房地产业的活动范围主要有：（1）土地开发和再开发；（2）房屋开发；（3）地产经营；（4）房产经营，包括房产买卖、租赁、中介服务等；（5）房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施的维修养护、保安、绿化、卫生、代收代付等服务；（5）房地产金融等。
二．房地产业在国民经济中的地位
房地产业是国民经济中的一个特殊产业部门，具有十分重要的地位。
1．房地产业是国民经济中的一个特殊产业部门。首先，房地产业是横跨生产、流通和消费领域的产业部门。房地产业虽然属于第三产业，以流通领域为主，不属于物质生产部门，但其又参与房地产生产的决策、组织、管理，还兼有部分生产职能，如勘察、设计、规划和土地开发等。另外，房地产业虽然不直接属于消费，但又与消费过程紧紧结合交叉在一起，在消费过程中承担维修、保养、物业管理和家居劳动服务等。可见，房地产业实际上存在于房地产开发的前期准备阶段、生产阶段、流通阶段和消费阶段全过程之中。
其次，房地产业是一个经营产权权利，涉及众多法律、法规制度的产业部门。一宗房地产尽管其物质实体只有一个，但其权能可以分解，权利可以有多种。房地产是地产和房产的复合体，本来产权关系就复杂，房地产的不可移动性、使用周期的长期性、价格的巨额性、与周围环境的高度相关性等使得房地产产权关系更趋复杂。房地产所有权、使用权的转移变更，土地的分割、合并，权利内容的变化以及他项权利的设定等，都需要通过法律上的权利关系来界定和规范化。可见，房地产业是一个产权关系复杂而发达的产业，需要建立相应的法律、法规来规范、协调、调整各经济主体之间的权利关系，才能确保房地产业的健康发展。
此外，由于房地产的不可移动性、差异性，以及土地资源的稀缺性，使房地产业具有强烈的地域性、单件性（不可能复制），房地产价格也呈现不断的上扬趋势。
2．房地产业是国民经济的基础性产业。房地产是社会生产和其它经济活动以及科学、文化、教育、卫生等活动的基础、载体和空间条件。土地不仅是农业生产赖以存在的基础，是农业最重要的生产资料，而且在非农产业中仍然是不可缺少的生产要素和物质基础。一切非农产业和部门活动都需要使用房屋以及与其活动相适应的场地和交通用地，没有房地产就没有任何生产。住房是人类社会最基本的生活资料，是劳动力再生产的重要条件。可见，房地产既是社会生产的基本要素，又是社会生活的基本要素。
房地产也是城市经济发展的基础性产业。城市经济要发展，必须先有房地产的发展，如要搞开发区，则先要开发土地，建造标准厂房、办公大楼、公共设施等。城市经济发展的规模、结构、布局和水平，首先是由城市房地产业发展的规模、结构、布局和水平决定的。合理的房地产发展规模和结构、布局，是城市经济可持续发展的前提和基础。
3．房地产业是国民经济的先导产业。在房地产开发、经营和消费过程中，联系着一大批相关产业，如建筑业、制造业、金融业、贸易业、旅游业、信息业、建材业、服务业等，因而房地产业的发展，能够促进和带动很多相关产业的发展，起到促进和引导经济发展的作用。据一些发达国家统计，房地产业的产值增加100单位，就能够使相关产业的产值增加150至200个单位。我国有关研究也表明，住宅业每增加1亿元投资，其它23个相关产业相应地增加投入1.479亿元；我国住宅产业对其它产业的带动值为1:3，就业带动值为1: 2。
4．房地产业是国民经济的支柱产业。各国实际已经证明，房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响，成为许多国家国民经济的支柱产业。世界各国用于建造房屋的投资占国民生产总值的比重一般为6%—12%，所形成的固定资产投资占同期形成的固定资产总值的50%以上。发达国家房地产经营收入一般可占政府财政收入的10%—40%，香港更是高达50%。从积累财富看，发达国家房地产价值占这些国家财富的70%以上。房地产业是一个劳动密集型产业，它的发展可以吸纳大量的劳动力。如据资料反映，1988年，美国每100万美元的建筑工程就可以创造49.1个就业岗位；另我国北京市测算，北京每增加10000平方米的建筑生产任务，可直接和间接增加就业人数1000人。我国目前处于城市化起步阶段，城镇居民住宅建设已成为我国新的经济增长点，房地产业将在较长时期内维持快速发展态势，毫无疑问将成为我国国民经济的一个重要支柱产业。
5．房地产业是保护和优化生态环境的一项重要环保产业。城市自身就是一个生态经济系统，是由城市生态系统和城市经济系统有机结合而成的统一体。城市土地利用的目的之一是保护和优化生态环境，提高生态效率。房地产业发展的规模、布局、结构和水平在很大程度上制约着城市生态环境的发展。城市用地中绿地的比重、功能分区合理性，楼盘环保设施的完善等等，都直接或间接地影响城市生态环境的发展状况。房地产建成后要使用几十年乃至上百年，如果在发展中能遵循生态规律，就能不断地优化城市生态环境，提高生态效益，从而促进国民经济的可持续发展。从这个角度看，房地产业本身就是一项重要的环保产业。
6．房地产业是我国第三产业起飞的启动点。我国第三产业还比较落后，与发达国家相比还有很大差距，加快发展第三产业对优化我国产业结构以及实现国民经济的持续健康发展意义重大。第三产业一般分为三个层次：第一层次主要是指批发与零售商业、交通运输业、餐旅业、修理业等；第二层次主要是指金融保险业和房地产业；第三层次主要是指公务事业，包括政府机关、国防等部门。现阶段，第三产业发展主要侧重于第二层次，我国房地产目前进入快速发展阶段，土地的稀缺性使得房地产成为一种价格不断上涨的商品，房地产发展空间十分巨大，对整个第三产业具有很强的带动作用。从这个意义上讲，房地产将成为我国第三产业起飞的启动点。
三．房地产业在国民经济中的作用
房地产业在国民经济中的重要地位决定其在国民经济发展中必将发挥重要作用。理论和许多国家发展经验表明，房地产业的发展与整个社会经济发展息息相关。社会经济整体的发展会促进房地产业的发展，房地产业的健康发展会推动社会经济的进一步发展。
1．有利于提高城市的产业聚集效益。城市经济的聚集需要有一个比较完善的投资环境，包括“软环境”和“硬环境”。前者主要是指城市经济发展中的各种政策、法律法规、人们的文化、观念、社会治安环境等；后者主要是指城市的各项基础设施以及各种生活服务设施配套等。城市房地产业的发展，改善了城市基础设施包括生活服务设施，这有利于吸引更多的人才，聚集更多的资金、技术等生产要素。生产要素的聚集可以加深社会分工，提高劳动生产率；可以引发市场竞争，并促进相互学习和交流，扩大市场，从而降低生产成本，提高产业聚集效应。
2．有利于带动经济结构的优化。房地产业的发展不仅改善了城市基础设施，为产业结构升级和优化创造条件，而且还能带动一系列相关产业的发展，改善劳动力结构，从而进一步优化产业结构。社会经济的发展，使居民消费结构向高级化和多样化方向发展。人类消费需求的一般规律表明，当人们解决温饱问题后，改善居住条件就成为人们急于解决的问题。随着住房条件的改善，对大型家用电器、家用轿车、高级服装的需求就不断增加，消费的重点从生活必需品转向提高生活质量的那些商品。家居质量的提高，进一步带来了家庭服务业的需求，从而带动服务产业的发展。消费结构的提升必将带动整个产业结构的优化和提升。同时，房地产业的发展还可以带动金融、保险、证券等行业的发展。
3．有利于推进我国的城市化进程。城市化是“人类生产与生活方式由农村型向城市型转化的历史过程，主要表现为农村人口转化为城市人口及城市不断发展完善的过程”。城市化过程中需要大量的城市房地产建设，我国房地产业发展是伴随着城市化进程的加快而发展的。我国目前已经进入了城市化进行加速发展的时期，预计2010年我国城市化水平将达到40.7%，城镇人口达到5.7亿左右；2020年城市化水平将达到52%左右。积极推进城市化进程，是中国未来一个时期实施经济结构战略性调整的主要任务之一。城市化进程为我国房地产业发展提供了极好的发展机遇，而房地产业的发展也为城市化进程提供保障，并将推动城市经济发展，为城市创造更多的就业机会，从而也将推动我国城市化进程。
4．有利于健全和完善社会主义市场体系。房地产是重要的生产要素和生活必需品，房地产商品价格是否合理，对其它商品合理价格的形成具有影响。发展房地产业的一项重要内容就是培育和完善房地产市场，特别是土地市场，以从源头上形成一个合理的土地价格和房地产价格，为其它商品市场的合理有效运行奠定基础。此外，房地产是国民经济中的一种高价值商品，房地产不仅存量很大，而且增量也很大，房地产业的发展将极大地扩大我国市场规模并进一步活跃市场，房地产市场的发展对健全和完善我国整个市场经济体系具有重大意义。

第三节 房地产经营管理的内涵及主要经济技术指标
一．房地产经营管理的内涵
1．经营管理的内涵
经营是指企业有预测、有决策、有目的的经济活动。经营活动是指企业借助于各种生产要素进行商品生产、分配与流通的一种动态经济活动。企业的经营活动是以市场需求为准则，围绕企业发展方向和目标，有效地利用企业一切资源，通盘筹划企业的全部经济活动，以争取最好的经济效益。
管理是企业为实现一定的经营目标，对经营活动所进行的计划、指挥、协调、监督、检查等组织工作。管理是一切共同劳动或共同生活所不可缺少的活动。企业管理是一个统一体，它必须解决（1）谁来管？（2）管什么？（3）为什么要管？（4）怎样管？（5）管的结果如何？等五个方面的问题。
经营与管理是一对即相互联系、又相互区别的经济范畴。经营是管理职能的延伸和发展，经营离不开管理，管理是实现经营目标的手段，经营和管理的最终目的都是要为企业获得最大的经济效益。市场经济下，激烈的市场竞争迫使企业管理的中心由生产管理转向经营管理，企业管理理所当然地发展成为企业的经营管理，经营管理也必然发展到资产经营管理。
经营管理的内涵有狭义和广义之分。狭义的经营管理是指对企业经营活动，即主要涉及企业在商品流通领域经济活动的管理。广义的经济活动是指对企业全部生产经营活动的管理，包括对市场的调查和预测、产品开发、生产、流通、服务等整个企业经济活动全过程的管理。
2．房地产经营管理的内涵
所谓房地产经营，就是指将房地产当作商品，并对其进行的一系列盈利性活动，包括房地产买卖、租赁、开发、建造、交换、营销、物业管理等盈利性活动。房地产管理是指对房地产经营活动的管理，即对房地产经营进行科学的预测、决策并合理地组织、协调和控制的各项经济管理活动。
房地产经营与房地产管理是相互联系与相互区别的。经营主要确定房地产开发、建设与出售、出租等经济活动的方向、目标和规模以及实现这些目标的途径、策略、方法等。管理则是在经营活动中所进行的计划、组织、指挥、控制和协调，它不仅包括对人的管理，也包括对项目、技术、设备、物资、财务、售价、租金等的管理。没有一定的经营目标和正确的经营决策，管理就失去了方向；而没有科学、有效的管理，目标和决策就不能很好地实施。
房地产经营管理的内涵也有狭义和广义之分。狭义的房地产经营管理是指房地产企业对经营活动的管理，主要涉及房地产企业在流通领域经济活动的管理，如土地和房屋的销售、租赁及售后服务等活动。广义的房地产经营管理是指房地产企业对房地产商品生产、经营活动全过程的管理。它涉及土地开发与经营、房屋建造、销售和租赁、物业管理等房地产生产经营活动的全过程。本书是从广义的内涵研究房地产经营管理的。
二．房地产经营管理的主要技术经济指标
房地产经营管理涉及到很多技术经济指标，下面以住宅为例进行介绍，分为居住小区和单体住宅两类技术经济指标。
1．居住小区技术经济指标
（1）居住小区总用地：包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地，庭院、绿化用地的总和。
（2）住宅总用地：指低层、多层、中高层、高层住宅用地面积的总和。
（3）公建总用地：指小区内全部公共建筑物建筑占地总面积之和。
（4）道路、广场用地：指小区内主次干道、宅前支路、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺彻地面的场地面积之和。
（5）庭院、绿化面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中庭院种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共场所等为小区所有居住人员共同使用的绿化面积之总和。
（6）总建筑面积：指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。
（7）住宅建筑面积：扣除公共建筑、人防地下室后全部低层、中层、中高层和高层住宅面积的总和。
（8）建筑密度
公式中，建筑基地面积是指首层平面占用的面积，以墙脚外围的散水线为界进行计算。小区内总占地面积的形状和大小由建筑红线加以控制。建筑密度又称建筑占地系数，简称建筑系数，以百分比表示，用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑密度，应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光、防火、防震等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动的场地。在一般的情况下，平均建筑层数越高，建筑密度越低。
（9）建筑容积率
容积率是反映建筑用地是否经济的主要指标。它与建筑层数、平面系数、层高、房屋间距、房屋排列方式有关。
（10）居住建筑密度
（11）居住建筑面积毛密度
（12）居住建筑面积净密度
（13）住宅间距：两栋住宅间距（外皮墙与外皮墙）与前面住宅高度的比值。
2．单体住宅建筑技术经济指标
（1）层高：指主要卧室的下一层结构顶面至上一层结构顶面标高之间的距离。
（2）使用面积系数
（3）居住面积系数
（4）结构面积系数
（5）建筑面积：指建筑物各层展开面积之总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外围水平截面面积计算。建筑面积由使用面积、辅助面积和结构面积三部分组成。
（6）使用面积：指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。
（7）辅助面积：指建筑物中各层平面中的楼梯、走道所占净面积的总和。
（8）结构面积：指建筑物各层中外墙、内墙、间壁墙、垃圾道、通风道、烟囱（均包括管道面积）等所占面积的总和。
（9）套内使用面积：指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。
（10）套外使用面积：指套外全体住户的公共使用面积。如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。

第四节 房地产经营管理学的研究对象、方法和意义
一．房地产经营管理的研究对象
房地产经营管理学的研究对象是房地产企业经济活动全过程的经营管理及其规律性。市场经济下，商品生产者都是以营利为目的而从事商品生产经营活动的。房地产经营管理活动是房地产商品生产和流通的一种经济活动，其基本目的是对经济利益最大化的追求。因此，以最小的投入获取最大效益为目的的谋划、决策和实施，必然贯穿于房地产企业的生产经营活动的全过程。
房地产经营管理学立足于房地产企业经济运行全过程，从企业经营管理基本原理出发，研究房地产企业十分关注的、直接涉及企业经济效益的理论和方法。它包括房地产开发经营过程中的地产经营、房地产开发、房产经营、房地产投资决策、房地产市场、房地产价格评估、房地产资产经营、房地产金融、物业管理等方面的有关理论知识和实际操作技能的总结和介绍。
根据房地产经营管理学课程设置的要求，本课程应该包括以下三个方面内容：（1）要在实践基础上，从理论的角度研究房地产经营管理的发展及其演变，探求其运动规律；（2）要从宏观和微观的角度，着重分析房地产经营管理的经济基础和运行机制；（3）要具体分析房地产经营管理的运行过程，研究房地产经营管理的一般经济活动规律和实际操作方法。
二．房地产经营管理的研究方法
方法论是人们认识世界和改造世界的基本观点，任何一门科学的研究都需要并遵循一定的方法。房地产经营管理活动是人们在实践中涉及面广而复杂的领域，对房地产经营管理的研究，应该采取多种方法，主要有：
1．矛盾分析法
房地产经营管理活动是诸多矛盾的统一体。例如土地供应与需求的矛盾、商品房供应量与有效需求量的矛盾、高房价与大多数居民收入相对较低的矛盾等，这些矛盾既包含着对立，也存在着统一。因此，房地产经营管理的研究首先必须运用矛盾分析方法，通过对房地产经营管理中诸多矛盾的分析，找出这些矛盾运动的规律。
还应该注意的是，房地产经营管理活动中的矛盾也处于不断运动、变化和发展中，旧的矛盾解决了，新的矛盾又产生。房地产企业必须及时分析经营管理活动中所遇到的各种矛盾，分清主要矛盾和矛盾的主要方面，及时根据市场的变化进行适当的经营调整，才能在激烈的市场竞争中求得生存和发展。
2．定性分析与定量分析相结合的方法
所谓定量分析法，就是集中于事物数量上的研究，由事物数量上的运动变化来把握事物发展规律的方法。而定性分析法则是集中于事物内部和结构及其功能的分析来把握事物发展规律的方法。房地产经营管理活动的分析，就是要揭示房地产经营管理活动的内在规律及其内在质的特征，因此，必须将定性分析与定量分析结合起来。
定量分析是依据数字计算得出结论，避免人们的主观因素的影响，能够真实反映客观实际。一定意义上，定量分析符合“一切靠数据说话”的科学原则。在房地产经营管理活动研究中，应尽可能做到一切可以量化的问题，均以数量描述。但定量分析也有其局限性，如现实房地产经营活动中由于受到很多非经济因素的干扰与制约，造成数据不正确；或者由于客观条件的限制，无法收集到充分、足够说明问题的数据资料等。
定性分析则避开了事物的数量表达，通过逻辑推理来分析经济现象背后的经济运行规律，其主要缺点是受人的主观因素影响较多。定性分析法特别适用于那些影响因素复杂，尤其是受非经济因素影响较多的经济现象的分析。当定量分析由于客观条件限制无法进行时，一般也采用定性分析法。房地产企业经营市场定位，实践中较多使用定性分析法。
在运用定性分析法和定量分析法时，应该针对特定分析对象的特定条件配合使用。既要反对不顾客观条件追求形式化的所谓定量分析，也要反对不作任何数量分析的概念化的所谓定性分析。
3．比较分析法
比较分析法是通过指标对比，从数量上确定指标差异的一种分析法。在房地产经营管理中，该方法得到广泛使用。
房地产企业运用比较分析法，就是从现象对比入手，发现差异，研究原因，寻找规律，并加以自觉运用，促进企业经营管理水平和效益的提高。实际运用中，必须根据指标的具体内容和实际分析要求，选用不同的比较方法。常见的比较法有：（1）实际完成指标与计划完成指标的对比；（2）实际指标与定额、预算指标的对比；（3）本期实际指标与前期实际指标的对比；（4）横向比较分析。如不同城市之间进行比较，同一城市的不同房地产企业之间的比较，同一城市不同板块之间的比较，同一板块上不同楼盘之间的比较等；（5）同一企业内不同指标的对比分析。本企业内两个经济内容不同，但有密切联系的相关指标之间也可以进行比较，如企业的房屋开发面积与销售面积的对比，企业利润与投入资金间的对比等。
应该注意的是，房地产经营管理活动中，起作用的规律是有不同层次的，有些规律是普遍适用的，有些则是特殊的，即只能在特殊条件下适用。因此，在比较分析法运用中，切忌生搬硬套规律。
4．经验或案例方法
理论与实践相结合是科学研究的根本方法，房地产经营管理学的研究必须以此为准则，将理论与实践结合起来。房地产经营管理中的经验或案例研究法，是通过案例或经验的分析，从中得到规律性的启迪，达到了解市场，培养管理人员的目的，它有利于将经营管理理论与实践结合起来。房地产经营管理是一项十分复杂的实践活动，经营管理人员必须具有很强的实操能力。经营管理理论作为经营管理实践的总结和升华，只是阐明了经营管理的基本原则、基本方法等，而如何将这些基本理论运用于实际，则需要一个实践经验积累过程。通过案例分析，不论此案例的经验是成功的还是失败的，对经营管理者把握理论应用于实践的本领、提高“实战”能力等都是十分有益的。
5．宏观研究与微观研究结合起来的方法
房地产企业的经营管理活动，如房地产投资、房地产开发、区位选择、房型设计、营销手段与策略等，都属于微观行为。但房地产业是一个受宏观经济形势、国家法律、政府法规与政策变化影响较大的行业，国民经济发展、社会稳定、物价水平、贷款利率、居民收入与分配状况等对房地产业以及房地产市场都有重要影响。因此，房地产经营管理中必须重视宏观与微观的研究，两者必须兼顾，不能偏废。
三．学习与研究房地产经营管理学的现实意义
学习本课程的意义在于：
1．学习和研究房地产经营管理学，是提高企业核心竞争力的重要途径
现代社会，生产技术、科技水平和经营管理水平是影响企业劳动生产率和经济效益的三个基本要素，是决定企业核心竞争力的关键。我国房地产企业竞争力与国外相比还存在不少差距，这不仅表现在生产技术比较落后上，而且更突出地表现为经营管理水平仍然不高。实现我国房地产企业的现代化，提高我国房地产企业的市场竞争力，迫切需要提高其科技能力和生产技术，同样也迫切需要提高其经营管理水平。要提高房地产企业经营管理水平，关键是提高经营管理者的管理能力。其中，学习和研究房地产经营管理学是提高经营管理水平的一个重要途径。
2．学习和研究房地产经营管理学，是培养我国房地产经营管理人才的需要
我国目前掌握房地产经营管理理论和精通业务的管理人才严重短缺，在当今经济全球化的背景下，房地产市场竞争将更加激烈，房地产企业要在竞争中生存和发展，首先必须解决目前人才短缺的问题，使企业拥有大批高素质的房地产经营管理人才。可见，学习和研究房地产经营管理学，对我国培养房地产经营管理人才具有现实意义。
3．学习和研究房地产经营管理学，是开发经营管理无形资产的需要
经营管理不但是一门科学，而且是一门艺术。对经营管理者来说，经营管理是他们在实践过程中充分发挥创造性的领域。有人认为，现代企业的发展，是“三分靠技术，七分靠管理”，这不无道理。房地产经营管理者的使命就在于从实践出发，创造性地开发和利用经营管理这种无形资源，去创造最大化的利润，获取事业最大的成功。而做到这些，缺乏对房地产经营管理理论的学习和研究显然是行不通的。

第五节 本书的结构体系
本书围绕房地产经营管理这个主线，共分8章进行介绍：
第一章属于概述。主要介绍房地产商品的特性、房地产业的特点、房地产业在国民经济中的地位和作用、房地产经营管理的内涵等；同时也探讨本课程的研究方法、研究意义。
第二章介绍土地经营管理的有关知识。主要包括土地及其利用结构、土地产权和土地管理制度、城市土地市场、地产经营、地价理论等。
第三章介绍土地开发的有关知识。读者可以了解房地产开发的具体运作程序、建设工程招投标管理、建设合同管理、 工程成本控制方法。
第四章介绍房产经营的知识。主要包括房地产经营的形式和内容；房地产市场营销的概念、观念，房地产市场营销的组合策略；房地产中介服务的概念，房地产经纪，房地产咨询等。
第五章介绍房地产投资的基本知识。主要包括房地产投资的概念、房地产投资的特征、分类；房地产投资过程中产生的主要风险类型、风险的控制与规避方法；房地产投资项目的经济效益分析和可行性研究。
第六章介绍房地产市场分析的基本知识。主要研究房地产市场的特点、结构、运行机制、功能；房地产市场分析的方法；房地产经济周期的特点。本章还介绍了美国、香港房地产市场的基本情况。
第七章介绍房地产估价的基本知识。主要包括房地产估价的基本原则、原理、方法、程序；同时也介绍了国内外房地产估价发展的基本情况。
第八章介绍房地产资产经营以及房地产证券化的基本知识。主要包括房地产资产经营的内涵、功能、方式以及模式选择的基本理论；房地产证券化的基本原理以及其国内外发展现状等。

本章小结
1．房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。房地产商品具有商品属性又具有社会属性。市场经济下，房地产是一种特殊的商品，它是由土地利用所引伸出来一群商品的代名词，具有位置的固定性、使用的长期性、供应的有限性、生产的复杂性、高价值性等商品特征。而就社会性而言，房地产是人类赖以生存和发展的必需品，它既是生产活动中最基本的生产要素，又是社会活动中最基本的生活资料。
2．房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。房地产业都是在建筑业的基础上发展起来的，并最终形成与建筑业不同的一个独立的产业部门。房地产业与建筑业关系密切，在现代经济中两者是相互渗透和交叉的。
3．房地产业是国民经济中的一个特殊产业部门，是国民经济的基础性产业、先导性产业和支柱产业，是保护和优化生态环境的一项重要环保产业，是我国第三产业起飞的启动点。
4．房地产业在国民经济中的重要地位决定其在国民经济发展中必将发挥重要作用。房地产业的发展有利于提高城市的产业聚集效益；有利于带动经济结构的优化；有利于推进我国的城市化进程；有利于健全和完善社会主义市场体系。
5．所谓房地产经营，就是指将房地产当作商品而进行的一系列盈利性活动，包括房地产买卖、租赁、开发、建造、交换、营销、物业管理等盈利性活动。房地产管理是指对房地产经营活动的管理，即对房地产经营进行科学的预测、决策并合理地组织、协调和控制的各项经济活动。房地产经营与房地产管理是相互联系与相互区别的。
房地产经营管理的内涵有狭义和广义之分。狭义的房地产经营管理是指房地产企业对经营活动的管理，主要涉及房地产企业在流通领域经济活动的管理。广义的房地产经营管理是指房地产企业对房地产商品生产、经营活动全过程的管理。本书是从广义的内涵研究房地产经营管理的。
6．房地产经营管理学的研究对象是房地产企业经济活动全过程的经营管理及其规律性。
7．房地产经营管理的研究方法有：矛盾分析法；定性分析与定量分析相结合的方法；比较分析法；经验或案例方法；宏观研究与微观研究结合起来的方法等。

思考题
1．什么是房地产、房地产业？
2．房地产经营与房地产管理有什么联系？
3．房地产业在国民经济中的地位与作用如何？
4．你对广州房地产市场有哪些了解？
5．当前我国房地产市场的形势如何？请予简单分析。

案例分析题
中国房地产业心态与日泡沫破裂前惊人相似
　　2004年3月23日，北京大学中国经济研究中心平新乔博士与他的合作者的一个关于《融资、地价与楼盘价格趋势》的房地产研究报告悄然问世，道出了廉价土地与房地产商以及各级地方政府之间的内在联系，引起圈里学人的一些关注。但似乎与往常一样，这份报告并没有引起大众传媒的注意。从一个外表看来灰白破旧而且落尽铅华的院落里发出的声音因为枯燥无味的数据与缺乏感情色彩的专业术语而让人们忽视了它的存在。
此前10天，国家统计局发布的全国房地产市场景气报告说，2003年上海的商品房平均价格达到每平方米5118元，首次超越北京成为中国内地房价最贵的城市，并且以24.2%的速度迅猛飙升，至今居高不下。几乎与此同时，上海王炼利女士关于《国民经济核算体系中的上海房产市场和房地产业》的一系列统计分析文章也逐渐在内地学界流传，就上海房地产市场的来龙去脉作了逐一的剖析，并以其身临其境的感受触动每一个人的心事。
来自京、沪的两份研究报告各以国家与地方统计部门提供的数据为突破口，深入地剖析1990年代末以来中国内地房地产业波澜壮阔的圈地、投资热潮，宏观上覆盖了全国35个大城市，微观上则触及到各阶层市民的情绪。
一年前的这个时候，章家敦的“中国崩溃论”在海外甚嚣尘上，吸引了海内外一些学者的客观分析与持中的评论，而房地产业者却不以为然，当时跳出来反驳上海房地产出现泡沫的地产大亨周正毅一干人等随后不久东窗事发，一系列形形色色的富豪纷纷中箭落马，而且由此顺藤摸瓜，牵出了几个浮在浅水中的金融高官。
房地产业的投资热潮再度汹涌袭来，转眼之间蹿上了巅峰。可以认定，这是改革开放以来中国大陆的第二波房地产投资大潮。与1990年代初仅因特区优惠政策在海南、深圳、北海等地盘踞一时的“漩涡”有所不同，1999年至今的热潮席卷了全国。业内研究人士特别指出，上海、北京愈来愈烈的房地产泡沫，是驱动这一轮投资热的“罪魁祸首”。
5年来，尽管动辄会有一些政策出台对这股大潮进行或严或宽的压抑，但大潮的势头从来没有得到真正的遏制。实际上社会舆论（而不仅仅是房地产商们）对房地产价格从来就是看涨不看落，仅这一点就很能说明问题。
没有人出来全面解读房地产投资大潮的制度背景，也极少有人出来呼喊这一大潮中隐藏着的经济风险。
学者们总是以专门而深入的研究宣示他们内在精神的一种姿态，或隐晦或明朗，或客观或偏袒，立场各异。这种内在精神既可以体察市民社会的良心，传递时代理性的精髓，也可以在是与非之间的模糊地带搔首弄姿，待价而沽。不过，秉持独立立场向来都是学者客观公正的前提。