某商业招商推广实施方案.docx

某商业招商推广方案
为实现xx购物中心的成功招商，并提高知名度、扩大影响力，以利开业之后达到销售优良业绩之目的，特制定本方案。
一、推广目标
开业前两周全面完成xx购物中心招商计划；迅速提高知名度形成区域商业中心。
二、推广方式
媒体宣传推广、召开招商发表会
三、媒体选择分析
1.电视台
电视媒体作为大众普遍关注的传媒工具，其宣传特点为覆盖广泛、更为直观、易于接受等，所以电视媒体是不错的选择。
鉴于琨格购物中心招商主要面向鹤壁的情况下，可选择鹤壁电视台进行宣传。
2.报纸
报花＋硬广告＋软文＋新闻炒作
《xx晨报》面向的客户爱看报的老年人、企事业单位的上班族和知识分子。在这上面应着重以宣传琨格购物中心企业形象及企业文化来进行。如上面所列，可通过硬广告、软文等进行琨格购物中心的宣传，开展一些琨格购物中心杯才艺大赛、模特大赛等向公众传达出琨格购物中心的企业形象与实力，通过新闻炒作来引起公众的关注度。这样一来，xx购物中心品牌的内涵传播就能有效地到达目标客
户，提升xx购物中心形象的曝光度和品牌的知名度。
《古城广告》《甲方乙方》等dm广告可选择以招商为目的宣传方式来进行。可分类分阶段进行，根据具体招商进行情况，可着重进行某一类型的招商宣传。
3.公交电视
xx有新老两城之分，每天往返于新老区的人数也相当多。在新老区间的公交车电视上也可进行有效的宣传且价格低。在此媒体上也可做招商为目的播放。
4.小区广告牌
小区广告牌的优势是矗立时间长，受众接触频率高，能够有效传达琨格购物中心的招商信息，还可将琨格品牌直接树立于人们往来的居住区。因为是直接入户的媒体，在这种宣传方式中应进行招商和品牌提升的宣传。
5.户外广告
户外广告、候车亭广告矗立时间长，受众接触频率高，能够高效地传达琨格购物中心的招商信息。在信息传播过程中不断被具体化并更富有亲和力，更易为大众理解和接受，继而受众对琨格购物中心产生根深蒂固的印象，从而能够迅速、有效的提高琨格购物中心的知名度和树立品牌形象，获得意想不到的广告传播效果。
6.印刷品
印刷品包含宣传册、dm单以及公益张贴广告。
四、招商发表会
xx购物中心举行此次招商发布会，主要是针对各地客商和当地各大媒体，目的是发布信息扩大知名度与影响力，吸引客商前来琨格购物中心投资经营，这是真正全面招商工作的开始，具有重要的意义。
1.主题：xx购物中心招商发布会
2.时间：
3.地点：
4.具体内容：
1、详细介绍xx经济发展优势、以及琨格周围商圈的发展潜力。
2、正式发布xx购物中心的招商信息。
3、进行现场对话（牵线搭桥、沟通洽谈）
4、展示琨格购物中心的美好形象，扩大影响力。
5.参加人员：
1、xx市及淇滨区的相关领导。
2、各地品牌厂商及本地商户代表
3、xx各大媒体代表
4、xx购物中心有限公司的领导及相关工作人员
6.预计人数：400人左右
7.目的：发布招商信息，全面启动招商工作；
树立琨格购物中心形象，引起社会各界的关注。
8.邀请媒体：xx电视台、xx晨报等
第二篇：电视台招商推广方案中华民族电视台招商推广方案
一、市场营销战略思想
稳打稳扎，步步为营；以点带面，逐步展开；严控风险，安全第一
以最少的投入，创造最好的品牌
加强成本控制，增收节支，向管理要效益
科学的项目资源计划与管理，最佳的工作效率，最高的经济回报
二、市场营销组织设想及拓展步聚思路
1、市场拓展初期，设招商部，实行分区管理，启动招商工作
在项目启动初期，由于项目处于初步拓展阶段，市场工作不宜全面展开，在各项筹备工作完备的基础上，实行分区管理。根据传统的区域划分，分为华北、华南、华中、东北、西北，在人力配置上，每个大区一名经理负责，前期可暂将非招商部的品牌运营中心其他人员兼任区域的招商工作，根据市场的拓展及时补充人员。
2、研讨会
准备工作完备后全面市场推广向全国各县市区发出邀请，精心选点在每个大区选取一个城市进行重点宣传或巡回指导，以提高项目的知名度、美誉度、信任度做前期的品牌铺垫，根据报名情况开“中华民族瑰宝研讨及选拔会”.
3、培训会、上岗授权仪式
研讨会闭幕后紧接筹备培训、上岗授权仪式，随后组建客服部门启动售后服务，整个项目网络体系初步形成，为确保组建全国性的网络，根据网络建成情况，做第二次招商规划。
三、市场营销拓展进度计划
启动资金800000元
房租：4元*300平米*31天=37200元
装修：预计60000元
办公家具：20000元
办公用品耗材：100000元
人员工资：大区经理5人*4000元=20000元总监15000元
网站建设、宣传：100000元
◇第一阶段：筹备和启动阶段
时间：2009年4月1日——2009年5月31日
内容：
1、做好全面的市场调研：
选取一定数量的城市进行电话调查，以确定招标发送单位。
2、人员招聘、培训组建招商团队
3、办公地点选择、装修、用品购买等
4、对本项目的整体方案作好完整的规划，根据较全面的市场调研及公司的现状
及各类资源的整合，对项目方案不断的论证和调整，作出最佳的项目运营方案；
5、完成招商资料撰写、定稿、印刷，具体资料包括
（1）、文件审批
（2）、发送的各种函件（电子版、信件版、传真版）
（3）、客户接待流程及资料
◇第二阶段：招商工作全面启动阶段
时间：2009-6-1——2009-9-31
内容：
1、根据项目投资计划投入广告宣传，加大招商力度
2、根据品牌运作计划，制造事件营销广告
3、在人力上加大招商力度的投入，广泛开展招商活动
◇第三阶段：市场拓展及市场营销网络组织建设阶段
时间：2009-10-1——2009-12-31
内容：
1、培训会议的筹备实施
2上岗授权仪式的筹备实施
◇第四阶段：完善项目资源计划管理及市场网络组织的建设
时间：2010-1-1——2010-12-31
内容：
1、继续加强市场招商工作，力争在本阶段的完成网络建设
2、调整与完善项目资源计划管理，使之成为一个完整的运行体系；
3、加强市场营销网络的建设和管理，启动客服部门工作。
4、优化整合供应链的战略伙伴关系，为项目进入成熟运营阶段打好基础；
5、加强销售组织平台（分支机构）的考核，打造一支强有力的营销队伍；目标：
1、完善全国网络
2、项目进入良性运行体系
第三篇：商业地产招商方案商业地产招商方案
一、正中商业广场项目简介
正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。
我们的开发目标是。利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。
酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。
正中商业广场项目要实现五出。出人才出机制出品牌出网络出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。
面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。
二、业态规划与商业布局
招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点：
1.业态组合具有竞争优势。
2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。
三、招商内容
正中商业广场项目招商目标的分解与确定
招商目标餐饮娱乐
顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场，电影院。配备参与式娱乐设施
婚礼殿堂及白领演艺中心
5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，
快餐性质达到2000平方米：
面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家spa店1500平方米，新浩健康中心1000平方米
4层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场（国美、永乐家电作为备选）1000平方米特色餐饮，麦当劳
3层jcpenny1000平方米特色餐饮
vabene意大利餐厅
2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉”或韩国烤肉。
一层7000平方米
男女装国际名店：化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品
尖端电子产品：sony、三星专卖店成都谭鱼头
1000平方米特色餐饮，星巴克
负一层家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米
国际名店5500平方米白领音乐吧及音像店1500平方米，引进kfc及面点王
负二层2000平方米左右美食广场，深圳书城宝安店1000平方米（图书音像），利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。
中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、著名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼1.1万平方米停车场
负三层停车场15000平方米停车场所
地下停车总面积26000停车数量1000辆
四、招商团队建设及其约束激励
根据华润万象城招商团队建设经验，招商组织应该减少沟通层次，避免政出多门。招商组织架构图
国外招商
以营销部商业项目组为核心，吸纳优秀招商人才。要求配备两名招商人才，一名负责国内外主力店招商，一名负责国际名牌店铺招商，其中一名能够胜任英语口译更佳。
委托专业招商。例如负一层和一层大量国际品牌招商。
兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大区别，招商人员不需要整天坐在办公室，衡量招商人员的主要业绩在于招商成果，招商人员需要保持连续性，因此需要良好的激励措施。为了降低招商成本，鼓励招商人员积极性。提出如下招商奖励政策，建议招商奖励政策：由于招商人员使用长途较多，建议招商人员通讯费用给予报销。
通过考察多个购物中心招商做法，奖励费用从招商活动预算中出。约束措施：对于三个月没有业绩的招商人员给予辞退。对于具有国际名店招商经验的招商专家，可以采取顾问费方式，奖励幅度可以是上述奖励幅度1.5-2倍。
我们委托中介公司做主力店招商要付出50-100万元的招商代理费用，因此采用内部激励机制能够成功完成任务，有两个好处：
1.降低招商成本。2，提高招商质量。
3.培养企业内部人才。
五、招商时间安排
销售周期酒店式公寓销售收回整个投资
六、招商地点与招商活动
深圳：本地品牌招商
-----举办国际招商新闻发布会议
-----确定设计中标单位签约仪式
-----商业广场设计招标新闻发布会，邀请主力百货店和专业卖场拓展部人员参加。
-----招商新闻发布会，招商大会，奠基仪式要形成连续的宣传声势。
------参加或组织零售专业论坛，与中国购物中心资讯中心及中国连锁经营协会合作。
七、招商及租金策略
将招商作为一个大的项目来严密管理，建立整个项目的知识框架体系，合理进行作业分解。总的策略是：提前进行主力店招商，后进行零散品牌招商。购物主力店招商由我公司独立完成，餐饮娱乐主力店招商可以委托中介公司负责。国际名店招商，我公司完成30%，70%可以委托中介公司招商。
1.娱乐招商
主力娱乐演艺中心，要引进知名娱乐公司，同时联合湖南卫视、凤凰卫视等知名电视机构共同打造娱乐前沿。
娱乐先行，满足大商家聚集人气的要求，尔后完成大商家招商。
联盟策略。与大型零售商建立策略联盟，整合商业资源;与电视台建立电视购物联盟。与大型投资基金建立相关联，为未来整体出售奠定基础，提前了解大型投资公司对商业物业投资要求。
2.日本八百伴、上海太平洋、香港sogo崇光百货、上海第一百货等企业首先去上海考察整个商场特点，分析其品牌结构。jusco的中国总部与我们已经建立合作联系，与北京王府井百货等重点联络。我们将整个消费群体特点，品牌结构对比，项目简介，项目优势等资料给对方。
国内主力店招商策略
以儿童翻斗城等作为吸引人流业态，以地铁车站综合优秀吸引国内优秀百货或旗舰品牌店入驻。正中商业广场租金策略
八、招商费用估算
招商费用使用原则：把握招商节奏，初期费用严格控制，集中使用招商经费，在招商见成效时候明显加大费用投放力度.根据招商效果进行及时调整.招商宣传费用招商手册与导示系统20万元
招商广告90万元
招商活动80万元
小计170万元
招商摸底与招商谈判差旅费用各大城市招商调研摸底及考察费用10万元
专业招商人员费用
（国际名店招商）两名优秀招商人才
相关工资待遇45万元
主力店拓展部招待费用5万元
招商委托费用计算方法：一个月招商面积的租金5万×40元=200万元50万元
开业宣传费用包括开业活动，广告宣传等100—200万元
总体预算400—500万元左右
九、盈利模式的思考
前期策划和招商结果基本决定了购物中心的竞争能力，营销工作直接决定了购物中心的经营业绩。通过香港、北京、上海、广州、长沙等地的考察，借鉴美国何日韩购物中心经营的一些经验，我们提出如下盈利模式：
1.前期资源
整合的水平和能力决定了项目定位，建议重点第一阶段整合娱乐传媒资源，为整个项目造势。第二阶段整合主力店资源，树立高收益商业物业形象。第三阶段将项目优势和信息通过公共传媒有意识传播到国内外投资基金决策者头脑中。
2.酒店式公寓全部出售，通过公寓出售回笼全部资金，在第一阶段保留商业物业，通过商业物业实现低成本融资目标。
3.正中广场购物中心要立足可持续经营，通过长期现金流收益，奠定正中集团20年稳健发展的基础。
4.整体出售优于部分出售，因此要预先与北京、上海设立办事处的投资基金建立合作关系。
十、正中商业广场管理方案
1.管理体系构思
正中商业广场管理体系
在各个商家支持下，由正中实业公司牵头组建正中商业广场经营管理公司，积极与深圳服装协会、珠宝协会等机构合作，建立广泛的沟通管道，采用大型招商活动，以商招商，根据深圳消费特点，荟萃国内外优秀的知名品牌，匹配优质的专业商业营销服务。
2.正中商业广场商业管理的主要内容
购物中心的经营管理水平关系mall项目开发的最终结果，我们必须按照可持续发展的战略，稳步提高管理水平。
由于mall在我国是新生事物，由于mall管理的复杂性，因此，成立mall专业运营管理公司成为必然。选择专业管理公司，完全交给专业管理公司经营是一种省心的方式，缺点是管理成本较高，不利于人才本土化。国外主要mall管理公司有美国西蒙地产集团，托曼公司、韩国vmd公司、英国旺德行、美国ggp等公司。如果选择国外专业管理公司作为顾问，发展商成立商业管理公司，吸纳更多优秀专业人才相结合，优点是有利于过渡，有利于逐步本土化，培养训练本地人才。
经营期间的商业管理主要包括四个方面。租赁政策管理与承租商的优化管理、招商及业态管理、整体形象策划推广与促销推广活动、服务管理、日常的物业管理。由于大型购物中心培训人数多，培训工作量大，因此，必须落实培训费用。一般达到10亿元销售额，培训部门可以投入50万元培训费用，主要用于师资力量建设、开发新的体验式培训课程、学员参观实习、购买培训设备。
十
一、正中广场购物中心的全年商业营销
正中商业广场开业时机与开业策划
建议选择2008年5月1日作为开业时机
.开业策划
开业策划是购物中心最重要的里程碑，开业策划至关重要，需要做好如下工作：
（1）提前进行预热宣传，保证有足够多的客流量，确保包括主力店在内的80%商户统一开业。在竞争特别激烈的商圈，主力店未开业零散商铺不宜首先开业。
（2）针对人流量大等特点，提前请其它物业管理公司提供人力支持。
（3）做好现场的环境管理，设立美观明晰的导示系统。
（4）做好开业仪式以及活动的策划与排练。
mall开业后营销工作的三个思路
1.精心制定全年营销计划，以体验营销理念为出发点
mall营销在占有经营过程中占有重要地位，从台湾零售业专家在大陆的咨询实践来看，营销与招商同样重要。
制定营销计划要考虑如下因素：
[1]消费者的需求和消费偏好。
[2]地域文化特点以及价值导向。
[3]竞争对手的情况，本公司在竞争中所处的地位和资源情况。
[4]根据年度销售目标确定营销费用，例如销售额为10亿元，营销费用可以达到1000万元以上。
[5]团队建设的目标和培训计划。
2.具备大型客户营销互动组织能力，要求具备强大的营销项目管理能力
营销部门的团队建设至关重要，营销人员写出策划方案只是第一步，大型营销活动的组织与实施关系到营销活动的成败。大型mall的营销部门典型组织架构如下：
mall营销部门组织架构
营销总监作为营销部门的主要领导，应该帮助本部门员工作职业生涯规划，对他们的优点与缺点非常了解。
3.文化营销为主线，深入社区营销，推拉营销模式结合
从传统的价格战到文化营销为主线，这是国内价格战以后人们的普遍共识，由于现代mall购物中心的定位与传统超市和百货的单一业态相比，休闲娱乐、健康养生占有相当比例，因此也不适合单纯采用价格促销手段。
深圳正中商业广场作为中型地铁上盖mall购物中心，餐饮娱乐休闲面积较大，自身有大型广场，可以分别开展儿童娱乐表演活动和成人文化艺术表演节目，丰富人们的业余生活，提高城市居民的生活质量。
正中商业广场的社区文化部可以制定全年的文化、体育、艺术表演活动方案，并征求消费者意见，让动感之城充满欢乐与温馨，将商业文化与特区移民文化、海洋文化相结合，反映特区文化特点，不仅满足本市居民需要，而且让来正中商业广场旅游的外地顾客得到美好的精神享受。
正中商业广场开业以后营销方面建议做好几项重点工作：
1.做好整个购物中心导示系统，让整个卖场拥有良好的购物与休闲娱乐气氛。注重人文关怀，卫生间等服务设施标志醒目。
2.市场调研工作
2007-2008年的市场调研工作将给予加强，争取在美国ac尼尔森公司市场调查顾问的指导下，建立完善的商业调查模型，从深圳宝安中心区开始建立市场调查样板。
在市场情报收集方面，加强对主要竞争对手的研究工作，在大型促销活动中，进行促销效果调查，对于媒介广告效果与专业调查公司合作，减少无效广告的投放;在供应商满意度调查方面，同样要给予重视，作为领导制定采购政策依据。
3、营销策划
针对同类购物中心2006—2007年各阶段促销策划方案的经济效益分析与效果评估，对于可能亏损的促销策划及时给出提示意见。在2007-2008年策划中突出创新与文化内涵，注重树立正中公司品牌形象。在针对性较强的促销策划中，要采取反策划工作，主动适应动态竞争。在宣传方面不仅要扩大公司知名度，而且要写出四篇重点文章，在行业内产生深远影响，突出正中商业广场购物中心的美誉度。
4、企业形象宣传与公益活动
大型mall是城市商业文化荟萃之地，代表一个城市区域的形象，mall企业形象宣传要多做一些公益活动，树立健康文明，社会责任感强的形象。
收取客户宣传费用之前，要做好商户代表的思想工作，通过管理公司的努力和奉献精神，得到广大商户认同。
十二、正中广场商业服务体系
1、大客户服务
大客户占有50%以上的销售额，因此，大客户管理与服务应该成立专门的部门进行管理。大客户类型：大型企业单位，政府机构公务员群体，银行证券金融机构白领消费群体。将传统商场总服务台在mall中定位为客户服务中心，下面设有大客户小组，重点跟踪服务大客户，同时与营销部配合，推出有针对性大客户促销活动。大客户档案管理系统隶属公司crm系统，单独建立科目，大客户档案重点管理，作为个性化文化促销服务的依据。公关经理负责与大客户部门及办公室，大客户负责企业文化的宣传部门保持密切联系，配合大客户公司开展企业文化活动，通过批量购买，为大客户员工降低购物成本，享受更多休闲娱乐。
与传统百货不同，类似正中商业广场这样的区域mall，具有室内文化表演舞台，也具有室外文化休闲广场，方便大客户开展企业文化活动、集体购物，休闲娱乐。客户投诉是一个关键环节，下面是投诉处理流程：
客户投诉处理流程
物价部门由营运部门通知招商部门，招商部门按照上门种类负责协调供应商
服务水平投诉由楼层经理负责处理，严重投诉上报公司总经理。
涉及客户向新闻部门投诉由营销部门主管副总经理负责。
2、商业物业管理服务
经营期间的物业管理工作，主要包括五个方面。承租商的优化管理、促销推广活动、服务管理。
鉴于新开业mall的特点，收租金过高，不利于招商，收租金过低，不利于发展商的资金收回，因此，建
议采取如下租金政策：基本租金+少量销售额扣点，扣点部分直接与经营业绩挂钩，有利于统一营销，有利于调动各个方面积极性，有利于增加商户以及商业经营公司收益。日常物业管理：装修、清洁、消毒、保安、设备维护以及商业知识服务。现代购物中心对物业管理提出了特殊要求：
（1）高标准卫生管理，对现代购物中心要进行高标准卫生管理，公共设施要进行严格的消毒处理，公共电话等一切人接触的地方要采取灭菌处理措施。
（2）绿色装修的统一管理，与装饰协会联合成立绿色装修管理小组，对整个商场的整体装修以及商户的局部装修实行统一的绿色装修管理，首先公布装修整体规划方案，重点提供服务，举办绿色装修讲座，宣传绿色装修知识，为商户提供便捷性服务，从整体上把握装修风格，确保格调高雅。
装修工作还需要由物业管理公司和运营部门进行协调，减少对其他营业区域的干扰，确保正常营业。
（3）为客人提供一站式服务，一个服务台、一个电话统一对外，服务中心负责协调内部事务，避免浪费客户时间。
（4）高标准管理各个停车场，鉴于新的物业管理条例对车辆丢失作出规定，物业管理公司责任重大，要确保正中商业广场各个停车场车辆不丢失，需要采用先进的电脑管理系统和录像系统对车辆实施严格的管理。
（5）商场物业管理采取新型举措，根据韩国专家建议，突出为顾客服务，改变传统的保安模式，不能给顾客被监视的感觉。
第四篇：县级城市全方位商业地产推广与招商用深度营销思想完XX县区级商业地产推广与招商
最终消费者一旦确定，该区域的功能划分与招商定位就顺理成章了。在该项目中，我们认为卖商铺并不是目的，提高该商圈人气，从而提高商铺与住宅的消费者心理预期，这才是最为正确的逻辑。
首先，我们在步行街中规划出娱乐性区域，这是以ktv、迪厅、茶座为最主体的业态模式。因为是在县级市场，此类业态一定为最高档、引领消费的层次。以最为优惠的形式完成招商工作，甚至可以免租金的形式来把影响力最大的娱乐企业招来。这些娱乐性企业将成为人气的基础，来此消费的人群关注的只是环境。而新开盘的步行街无论在环境，还是在设施，无疑是县城中最高档的。
其次，引入快餐类企业与风味美食企业。同样的道理，此类的功能很容易打造XX县区城中最为高档的业态，从而获得消费者的认可。
第三，完成对主力店的招商。在该区域中有了一定的人气之后，开发商就有了招商谈判的筹码。能够代表该步行街的主力店似乎并不需要太多，但我们的招商范围却要广。电器类企业国美与苏宁只要一家就行了，然后引入一家大型连锁超市，集中资源打造出一家代表档次与规模的百货精品类商场，最后是几家品牌专卖店。主力店的招商要注重功能的互补，而并不要产生内部的不良竞争。假如说国美苏宁同时入驻，而县级市场的购买力很有可能支持不了这样两家的商业巨头的运营，两虎相争，损失的却是该商业区域的整体价值预期。
最后，其余商铺的租售与住宅的销售，这一步需要下面的整合营销传播来完成。
四、以产业链整体发力来完成整合营销传播
在该区域完成主力店招商后，策划整体营销传播，完成价值传播，才能完成商铺的租售。在这里，我们以产业链条整体发力来代替开发商的概念性炒作。
首先入驻的各类企业，无论租金如何的低，不营利也是不能长久的。所有的业主都在思考一个问题，如何提高人气。那么，所有的业主都可能联合起来，以营销传播资源投入的共振来取得影响的最大化。
举例来说，该精品百货商场推出了购买满百元送迪厅门票的促销活动，明显地带动了步行街里面的迪厅的知名度，反过来也促进了商场人气的提升。这只是简单的联动促销就取得了明显的效果。
以产业链整体发力则要求开发商或者最大业主成为领导者，制定出该区域的营销传播战略，所有区域的业主以集体发力来持续的影响消费者的购买行业和习惯。通过dm、电视、社区等多种方式，几乎是铺天盖地式的宣传（这一点，在县级市场很容易做到），再加上一些事件营销的炒作，在极短的时间内，该步行街就会成为人们茶余饭后谈论的焦点，人气的提升也成为水到渠成的事情，商铺的租售即此项目的成功运作就成为再自然不过的事情。
第五篇：商业招商销售策划方案1.1、宏观环境分析
1.1.1城市总体概况
1.1.2年度城沂市经济概况
1.1.3城市经济发展趋势
1.1.4城市城市规划前景
1.1.5政府政策及金融信贷政策
1.1.6商业房地产发展趋势
1.2、微观环境分析
1.2.1城市商业房地产研究
1.2.2城市商业零售市场发展历程分析
1.2.3商业市场概况与竞争楼盘项目调研
1.2.4城市商业市场现状及发展趋势分析
1.2.5城市消费者现状及发展趋势分析
1.2.6周边竞争状况分析
1.2.7项目所在区域土地市场调研
1.3、目标市场研判
1.3.1市场研判
1.3.2物业定位
2.项目分析
2.1、物业概况
2.1.1项目基本情况
2.1.2项目规模指标及投资
2.2、项目swot（项目优势/劣势/机会/威胁）研究分析
2.2.1优势分析
2.2.2劣势分析
2.2.3机会分析
2.2.4威胁分析
2.3、产品检讨——项目商业布局规划
2.3.1项目硬件评估及建议
2.3.2项目商业业态布局规划及铺位分割
3.项目定位
3.1、项目定位分析（产品价值定位）
3.1.1定位准则
3.2.2定位基点
3.2、产品定位
3.2.1主力消费年龄结构分配
3.2.2商品组合
3.2.3经营核心
3.3、价格定位策略
3.3.1定价策略
3.3.2市场价位分析
3.3.3阶段价格策略
3.4、项目目标客户群定位
3.4.1终端消费客户特征细分
3.4.2经营业主（目标经营客户）分析
3.4.3商铺投资置业客户分析
3.4.4招商品牌客商类型锁定
3.4.5项目品牌发展定位
3.5、项目营销方式
3.5.1商铺销售模式
3.5.2项目招商经营模式
3.5.3商场后期经营方式建议（自主经营与委托经营权销售）
3.6、销售策略分析
3.6.1运作方式
3.6.2销售策略
3.7、消费力测算
3.7.1客流量与目标消费力测算
3.7.2经营竞争对手经营收益分析
3.7.3商业招商经营项目经济效益分析
3.8、项目整体财务分析
3.8.1投资预算
3.8.2物业收益分析
3.8.3财务敏感性分析
3.9、商场投资分析
3.9.1投资预算
3.9.2经营收益分析
3.9.3财务敏感性分析
4、项目招商销售推广方案
4.1、项目招商销售筹备（销售、招商推广策略）
4.1.1项目整体招商策略
4.1.2销售分期
4.2、传播通路及广告媒体计划
4.2.1np（大众媒体）
4.2.2户外广告
4.2.3直投杂志
4.2.4整体形象包装
4.2.5平面媒体投放组合形式建议
4.2.6广告媒体排期计划
5、项目招商销售执行方案
5.
1、管理策略（商业招商执行方案）
5.1.1招商操作流程
5.1.2市场工作图
5.1.3招商工作图表
5.1.4招商管理制度及运作策略
5.
2、项目商业物业销售策略（销售执行方案）
5.2.1现场管理制度及岗位职责
5.2.2销售工作流程
5.2.3销售策略
6、项目综合分析
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