房地产开发商项目管理解决方案.docx

房地产项目管理信息系统

应用方案书

编制单位名称：邦永科技（中国）有限公司
编制日期： 2009 年 05 月18 日

目 录
一、项目背景介绍 3
二、地产开发公司常见的管理要求 3
三、PM2的系统框架思路介绍 4
四、PM2项目管理系统应用方案介绍 6
1．领导总览控制管理 6
2．工作计划与总结管理 22
3．年度开发计划管理 24
4．项目计划成本、动态成本管理 25
5．项目进度节点管理 30
6．项目合同管理 32
7．资金管理 35
8．楼盘销售管理 40
9．甲供材（物资）管理 53
10．招标管理 54
10.1招标基础资料设置 55
10.2招标过程操作 58
11．业务往来单位管理 61
12．办公、业务审批 62
13．文档资料管理 67
14．远程管理及远程监控 69
15．后台权限管理 70

一、项目背景介绍
(略)
二、地产开发公司常见的管理要求
根据多数房地产开发公司的需求定制的PM2项目管理系统，主要完成以下管理内容：
（1） 实现对公司年度开发大纲的管理，实现对各部门周工作计划与总结的管理；
（2） 集成化软件管理，实现前期、项目开发过程、楼盘销售的一体化管理；
（3） 实现对公司的进度、成本、合同、资金计划、甲供材、文档、销售、招标等横向纵向 管理；
（4） 实现对公司年度开发项目的进度节点管理；
（5） 实现对项目年度开发成本、成本预算、动态成本的管理；
（6） 实现对合同签订、变更、签证、款项拨付的执行管理；
（7） 实现对年度资金计划、非合同资金计划、部门月资金计划、公司资金计划、项目资金收支管理；
（8） 实现对楼盘资料、客户资料、客户跟踪、销售认购、销售签约、销售收款、交房的全过程管理、销售统计分析；
（9） 实现对项目、设备、材料的招标及相应业务往来单位的信誉星级管理；
（10） 实现业务审批、协同办公一体化管理、实现对公司车辆、会议室的预约管理；
（11） 实现对多业态、多项目的管理，实现对多个项目公司的管理；
（12） 实现集团化战略管理、商业智能分析。

三、PM2的系统框架思路介绍
对于多数地产开发公司的开发过程管理，可以概括为两条线、三阶段：
1、两条线分别为进度和成本
（1）、进度：包括前期五证办理节点进度、设计总工节点进度、工程施工节点进度、销售工作节点（开盘时间、交楼时间、交房时间）等。PM2系统通过横道图生成项目进度计划，对各项目任务根据其重要性，划分为普通任务、重要任务、重大任务，分级别管理，公司管理层可根据关注的重点，通过进度总览来了解项目进展情况。
（2）、对成本管理，主要是通过成本预算体系，实现对六大成本三大费用的管理，包括项目的计划成本、目标成本、实际成本，过程的动态成本。
（3） 、在成本的控制上，主要通过合同的签订、变更、签证、拨付，实现对动态成本的控制。
2、三阶段
分别为计划阶段、过程控制阶段（计划与实际差异对比控制）、结果分析阶段。
通过以上简单思路，通过PM2各子系统业务功能，实现项目开发全过程的控制，即前期有计划、过程动态控制、月终年终分析考核。
n 计划阶段：主要包括年度项目开发计划、各项目的进度计划、各项目的成本计划、年度销售计划；
n 过程控制：进度上报，合同的签订、拨付、变更、签证；销售过程管理，销售认购、销售签约、销售收款；招投标管理；
n 分析阶段：进度报表，成本、合同、销售、资金月度、年度报表。
同时，为满足各项目公司日常办公需要，系统辅以协同办公系统，以满足对定制流程、流程审批、项目公司组织机构、人员信息的管理、公司内部消息（通知）发送、周工作计划与总结管理、会议室使用管理、车辆使用管理。

四、PM2项目管理系统应用方案介绍
PM2在地产开发公司的应用，在开发过程中，结合多数地产开发公司的管理思路和日常工作管理思路，打破了以往的企业信息化模式。
主要包括一下内容：年度开发计划管理，工作计划与总结，项目计划成本、动态成本管理，项目进度节点管理，项目合同、资金管理，甲供材管理，业务往来单位管理，招标管理，楼盘销售管理，领导总览，办公、业务审批，远程管理，后台管理。
除此之外，项目评估、项目分析、项目报告等模块是相关的辅助管理模块，可在第二阶段选择使用。
1．领导总览控制管理
为满足公司管理层的管理需要，邦永科技开发了领导总览模块，可以通过该模块总览项目进度、成本、合同、销售、财务、经营指标等各种报表，为管理层对公司、项目的经营决策提供依据。

（1） 计划总览：包括年度项目开发计划、年度成本预算总表、年度销售计划。
n 项目年度开发计划——项目年度开发计划由公司统一制定的开发指标。

n 年度成本预算——年度成本预算中的核算项目数据均来源于计划成本，按照项目、六大成本和三大费用来共同展示个项目的年度成本总预算数据，包含各项的总成本和单位成本。

n 年度销售计划：公司的全年销售计划由各楼盘、楼栋各月的销售计划组成。

（2） 进度总览：包括项目进度总览、项目竣工报告、项目工期查询。
n 项目进度总览：项目总览数据来源于年度进度计划总表，可以按照各项工作的重要性来查看各工作的进展。

n 项目竣工报告：主要用于查看公司每年开发个项目的宏观进展情况，包括各项目的名称、实际开工日期、实际完工日期、物业交付日期（施工单位将房屋交付给物业公司）、交房日期（业主入伙日期）。（数据来源说明：实际开工日期和实际完工日期均来源与各项目进度计划中的开工日期和竣工日期，物业交付日期和交房日期分别来源于楼盘资料中的接盘日期和交楼日期。）

（3） 合同总览：款项拨付（收入）统计、合同分类汇总、项目合同汇总、合同资金月报、合同资金年报。
n 款项拨付统计表：主要是用于显示每份合同的合同编号、名称、签订日期、合同金额、变更金额、变更比例、当前拨入情况（计划拨付、批准金额、已付金额、未付金额）及累计拨付情况、拨付比例等。（如下图）

（4）成本总览：综合成本核算、项目成本对比表、月动态成本
n 综合成本核算：用于查看不同时期、不同业态的项目综合成本情况，主要包括在项目开发中的六大成本和三大费用的各项指标及指标差异。

n 项目成本对比表：用于查看各项目在不同阶段的成本对比情况，具体包括：估算成本、施工图成本、计划成本、动态成本、实际成本（可以按照不同的业态查看）。

（4） 财务总览：财务总来中主要包括财务的月度收支情况（现金流）——月收支汇总表、和年度收支情况（现金流）——年收支汇总表。
n 月收支汇总表：可以按照项目、子项目查看各月份的收入与支出情况，并计算出收支盈余情况，见下图：

n 年收支汇总表：按照年份查看各项目、子项目全年、各季度、各月份的实际资金流动情况，同时可以转化为柱状图或线性图直观展示，如下图：

年收支汇总——柱状图展示：

年收支汇总表——线性图展示：

（5） 销售总览：销售统计表、销售汇总表、销售概况汇总表、销售概况汇总明细表、销售统计分析、按揭贷款情况、销售情况汇总。
n 销售统计表：可以按照不同的时间周期（日、周、月、季、年）查看各楼盘、楼栋或全部楼盘的签约、认购、回款等销售数据资料。

n 销售汇总表：可以方便的按照业态查看到各楼盘、楼栋或全部楼盘的累计销售情况（已签约、已认购、预留、剩余情况）

n 按揭贷款情况汇总表：了解每栋楼的截止当前日期的累计按揭汇总情况。

n 销售情况汇总表：用于统计每个楼栋截止当前日期的累计销售情况。

n 销售统计分析：可以按照不同的时间周期，统计其销售业绩趋势。有效帮助分析销售淡季于旺季。

（6） 经营分析：包括经营分析总表和部门指标考核
n 经营分析总表：经营分析总表，涵盖了整个房地产开发过程中的重要经济指标，综合反映房产开发过程中各项目的效益情况。

n 经营分析总表指标构成及数据来源关系见下图：

ü 开发面积：本月空数据为空；本年计划取《开发项目一览表》建筑面积，实际取项目的实际建筑面积；
ü 开盘面积：本月、本年计划取《开发项目一览表》开盘面积，实际取开盘楼阁中实际开盘时间的预售面积总和；
ü 销售面积：本月计划销售面积＝本月计划销售额／计划销售均价；本年销售面积计划直接取销售计划中本年计划面积；实际数取销售签约汇总数据；
ü 销售合同额：本月、年都取销售计划，实际都取销售合同额汇总；
ü 销售回款额：计划数据取销售计划表中的月度计划回款金额，实际取销售收款汇总金额；
ü 综合成本：计划数据取六大开发成本＋三大费用＋附加税的计划成本，实际取合同结算、非合同费用分摊的汇总数据；（来源于成本管理中综合成本核算）
ü 单位综合成本：单位综合成本=综合成本／开发面积（来源同上）
ü 开发成本：计划和实际均来源于“综合成本核算表”中的计划与实际数据；
ü 单位开发成本：数据来源同上；
ü 销售费用：计划取计划成本中的销售费用，实际取支出的销售费用汇总数据；
ü 管理费用：计划取计划成本中的管理费用，实际取支出的管理费用汇总数据；
ü 财务费用：计划取计划成本中的财务费用，实际取支出的财务费用汇总数据；
ü 开发税金：开发税金及附加=销售收入*0.07（0.05+0.02）
ü 其他利润：除房屋销售收入以外的其它收入
ü 利润总额：利润总额=销售合同总额-开发成本-销售费用-管理费用-财务费用-税金+其它利润
ü 所得税：所得税=利润总额*0.33（所得税税率）
ü 销售费用率：销售费用率=销售费用／销售收入
ü 管理费用率：管理费用率=管理费／销售收入
ü 销售利润率：销售利润率=销售利润／销售收入
2．工作计划与总结管理
为满足对多数公司各部门工作计划的管理需要，新开发了工作计划与总结功能。

（1）部门工作计划——，用于每个部门提交每周的工作计划，计划填写完之后可以上报给指定的领导审核。

（2）工作总结——各部门的工作总结，是由被领导审批后的计划自动生成过来的。可以对生成的计划进行工作总结、自评操作，自评完毕，即可上报给领导，由领导复评、审核，系统自动计算考核分数。

（3）部门工作计划与总结，即把计划与总结合在一个界面上，可以默认显示当前登录人自己的工作计划与总结，同时也可以方便翻阅其他人的进行查看，查看对比。

3．年度开发计划管理
根据管理需要，PM2具备了年度开发计划管理功能，具体业务实现方式：年度开发计划是由当年的已完工项目、在建项目、新开工项目组成。根据年度开发指标，分解开发计划，比如年度完工项目、在建项目、新开工项目，各项目对应的面积指标、工期、成本等指标，分解到各个子项目，年度开发计划总表的项目数据是根据每个核算项目汇总出来的，但该表是可以编辑的，用于填写各项数据指标。

通过一张年度开发总表，轻松了解年度开发项目情况，如下图：

4．项目计划成本、动态成本管理
n 成本模块总体描述
A. 成本费用一般分为六大成本和三大费用，这几大成本费用属于不同部门管理。Pm2系统现在的收支科目分为两大部分收入科目和支出科目，六大成本和三大费用就可以建立在我们的支出科目下，系统做多允许建立十个层级；Pm2系统通过个收支科目授权来实现分部门管理成本科目的管理。其中建安成本可以建的比较明细，施工单位可以根据明细的成本科目来上报工程量。

B. pm2系统分四个时期成本，分别是估算成本、施工图成本、计划成本和月动态成本。
C. Pm2系统的估算成本成本和施工图成本是由一个部门统一做的，可以做到任何一级的成本科目上。
D. Pm2系统也由各个部门来填报，通过授权来达到成本部可以统一修改审核的功能，详细设计看成本计划填报。
E. Pm2系统建安成本是分周期填报，然后系统根据填报的结果形成动态成本，计算降本率。详细设计看建安成本月报。
F. Pm2实际成本的来源都是通过合同结算来实现的，其中建安合同结算单明细是可以通过周期填报的结算单生成过来，详细设计看合同结算单。
G. Pm2系统根据项目的结算情况和每个月填报的建安成本，出月成本分析报表。详细设计看成本月分析报表，并可以在次报表中录入成本差异原因。
H. Pm2系统的总成本核算分析把四个时期的成本都列出来，形成对比,并可以录入差异原因。
I. 月成本动态：作用：用于了解每一个月成本变化情况，可以录入成本发生差异原因，通过每个月成本发生的情况从而达到控制成本不超计划的目的。
n 流程图及描述

根据管理需要，PM2成本管理系统具备项目月动态成本和年度动态成本管理功能，并形成指标差异分析，可以填写差异原因说明。具体业务实现方式：月动态成本来源于每天实际发生的款项拨付情况。

PM2在成本管理模块中，不仅包含实际成本，实现动态成本管理，同时在编制计划阶段，采用了由各责任部门来编制各项目计划成本的办法，通过成本科目授权，由各部门按照项目填写相应的计划成本数据信息，然后由成本核算部门人员对各部门填报的计划成本数据进行审核，审核过的数据即可汇总到年度成本预算表中。形成公司项目的六大成本和三大费用，替代了原开发大纲中的成本预算。

5．项目进度节点管理
n 进度计划管理业务流程：
房地产公司和施工单位不同，对于项目管理的过程一般不会管理的太细，一般来说主要控制项目的前期五证办理、设计三节点、销售三节点、施工五节点。
n 项目计划的编制：在项目计划的编制阶段，主要是通过编制横道图，形成各项计划节点。

n 项目进度总览：为方便领导对计划的查看与监督，针对进度管理，除了原有的横道图管理功能外，新开发了项目进度总览功能、项目竣工报告，其中双击进度总览是可以直接查看横道图。

6．项目合同管理
房地产公司，大量的成本发生都是通过合同来完成的，管理好合同至关重要。合同的拨付计划，又影响着公司的日常资金计划。
n 合同管理业务流程如下：

根据合约管理需要，PM2提供了“合同拨付（收入）统计”，并增加按照任意时间段查询合同功能。在合同台帐中，主要分两部分，首先是按照合同类别对合同进行汇总，统计出公司的合同分类中，各类型合同的份数、合同金额、变更金额、拨付金额、累计拨付金额。
见下图，合同分类汇总表：

n 款项拨付（收入）统计：主要是用于统计每份合同的合同编号、名称、签订日期、合同金额、变更金额、变更比例、当前拨入情况（计划拨付、批准金额、已付金额、未付金额）及累计拨付情况、拨付比例等及汇总数据。（如下图）

7．资金管理
（1）成本科目管理
在PM2中，可以根据公司核算的需要，自己定义科目表（与成本科目表共享），实现多级别成本科目管理。为加强对财务成本科目的管理，PM2系统具备了成本科目授权管理，可以按照部门，根据各部门业务需要，分别进行授权。

（2）资金支出与销售收入的统一管理
为便于实现收支统一管理，系统通过建立核算项目与楼栋的关联，每个楼栋对应一个核算项目，以实现对每个楼栋的收支管理，如下图：

（3）资金收支业务
对于资金流，在支出上，主要是通过各种支出合同和非合同支出来完成的，PM2根据各合同的拨付计划，同时也可以增加非合同资金计划，合同和非合同资金计划共同形成各部门的资金计划，进而生成公司的资金计划。
对于收入，主要包括公司开发楼盘销售收入及其它收入等。关于公司收入、资金计划与利润的形成，见如下业务流程图：

（4）项目收支计划表
n 项目收支计划表：按照项目，区分合同与非合同资金计划，用于了解每个月度的资金计

（5）月度、年度收支汇总表，用于统计公司各项目的收支情况，便于一目了然。
备注：收入数据来源于销售收入或合同收入时生成的收入单；支出数据来源于合同付款或非合同付款时填写的资金支出单。

8．楼盘销售管理
销售管理业务流程：销售基础资料——售前管理——销售认购管理——销售签约管理——销售收款管理——售后服务（事物办理、交房）——销售报表、销售分析

（1）售前：建立楼盘、楼栋资料，生成房屋资料，设置各种房型、业态、建筑类型，设置各房屋的基本资料。
n 如下图，建立楼盘层级关系，便于和成本核算项目建立收支对应关系。

在建立了楼盘楼栋之后，就可以生成房间资料，如下图：

n 设置楼盘基础资料，增加多种业态和建筑类型（可以自定义），已满足管理的需要。

n 设置人员折扣权限功能，可以将楼盘折扣权限授权给某些人，使其具有折扣的权限。

（2）售中：楼盘多媒体演示、销售认购、退订、销售签约管理、销售收款；
n 销售认购，用于登记客户认购书。

n 销售签约，用于登记销售合同、交房日期、付款方式等
n 直观的销控表功能，用于了解各楼盘的销售状况。

n 销售收款，系统会根据销售收款计划，自动进行收款提醒。

n 销售概况汇总表，可以按照楼栋总览销售情况，统计出各楼盘中每个楼栋的可售套数、可售面积、可售金额（预售面积X预售单价）、签约套数、已售面积、销售均价（计划与实际差异）、销售总额（包括计划、实际、差额、累计数据）、回款总额（包括计划、实际、差额、累计数据）。

n 销售概况汇总明细表：统计出每个月各楼盘、楼栋各项指标数据变化情况；主要指标包括：总套数、总面积、开盘套数、开盘面积、已售面积、已售套数、交房套数、交房面积、销售总额、回款总额、均价。

（3）售后：交房、退房等。
n 业务入伙登记，用于办理客户交房。

n 销售事务处理、销售事务查询，用于登记为客户办理的各项手续等，以及办理事务查询。

n 在售后服务上，还包括客户退订、退房、楼房面积补差、发票登记、销售催款、违约管理、客户登记等。
（4）客户资料管理：
n 客户基础资料设置，用于设置客户的基础属性。

n 客户来访登记，用于登记客户来访情况，以及客户需求意向登记，并可生成客户访问访问量统计。

n 客户资料管理，记录所有正式客户信息。

n 客户跟踪，用于记录客户访问情况。
n 客户分析，根据客户资料的各种属性进行分析。

n 客户意向分析，主要根据客户来访登记资料记录情况，用于统计客户的需求意向。

（5）报表统计、数据分析
n 数据统计：银行按揭统计、客户付款查询、销售收款查询、销售收款报表、
销售统计分析、年销售回款统计表。
n 销售进度报表、销售汇总表、销售明细表、户型销售分析表、销售综合月
报、签约汇总表、销售概况汇总表、销售概况汇总销售明细表。
ü 报表举例——销售统计报表，用于统计每天、每周、每季度、每年的即时签约情况。

ü 销售计划：年度销售计划——用于编制年度计划、年度销售指标、年度销售均价录入等。

ü 签约汇总表

9．甲供材（物资）管理
涵盖了项目甲供材的材料库管理、材料计划编制、材料采购、询价、采购、入库、出库、材料报废管理。
（1）材料库管理，在PM2物资管理模块中，系统具有材料目录和材料维护两个基本模块，在这里分别设置材料分类，和添加或导入材料。

（2）材料需求计划的编制
材料的需求计划是按照施工进度计划编制的，即根据横道图中的进度计划，为每项分部或分项工作编制材料需求计划、进场日期。

（3） 材料的申请：可以按照材料需求计划进行采购，也可以直接从材料库中选择需要采购的材料，填写采购申请表，并发起审批，被批准审核后即可进行采购；
（4） 材料采购，根据审核过的采购申请，办理采购手续；
（5） 采购回来的物品要办理入库或退货操作。

10．招标管理
项目建设过程中，无论是设计招标、材料设备的采购招标、施工招标的管理流程基本是相同的，都需要对相关的供应商的资质、价格体系、质量保证、售后服务和历史使用状况进行考核。PM2的招标管理允许用户自定义多级招标考核指标，允许多名相关专家对每个厂家设备对各项评分指标打分，系统自动汇总产生投标厂家的专家评分汇总表和明细表，为领导决策提供依据。
招标业务流程：

10.1招标基础资料设置
（1）建立招标模板——进入招标管理——模板分类，建立招标分类，如下图

（2）投标单位分类——根据公司的招标单位分类情况分类即可。

（3）招标类型——用于给不同的招标项目设置不同的评标字段。单击新增，根据分类要求设置。

（4）潜在投标单位管理
潜在投标单位管理，即为投标单位库管理，可以根据公司的投标单位分类形式进行分类，并添加潜在投标单位，当要招标时，即可直接从潜在投标单位库中选择投标单位。

（5）标书模板，即为标书模板管理
在实际业务中，通常对不同的招标项目都会有一定规范的标书范本，只要将这些范本添加到系统中，同时，针对不同的标书设置不同的评分标准，以后在每次招标的时候，可以直接从系统中下载并编制标书。
操作方法：进入招标基础资料——标书模板，单击导航菜单中新增按钮，填写标书名字，然后单击上传标书，即可选择本地的标书范本上传到服务器上。单击评分模板即可为标书添加评分标准模板。

10.2招标过程操作
招标业务流程如下：

（1） 进入“招标项目”建立招标项目

（2） 进入“招标计划”，为创建的招标项目编制招标计划

（3） 进入“标书与评分标准”模块，上传标书，并填写评分标准；

（4） 进入“参与投标单位”模块，添加投标单位，并审核投标单位资格，审核完之后即可发标、收标（上传各单位发来的标书）。

（5） 进入“唱标”模块，填写各单位唱标结果。

（6） 进入“评标模块”，录入各评标专家对各投标单位的评分、评论及各专家的评分权重。

（7） 定标——进入“定标“模块，查看招标项目中各投标单位的得分情况，确定中标单位，完成招标。

11．业务往来单位管理
对于房地产公司，有着众多的业务往来单位，比如政府部门、设计单位、承包单位、供应商、银行、销售代理公司等，如何管理好这些公司，成为很多地产公司头疼的问题，在PM2软件中，通过建立单位资源库，有效实现对业务往来单位的管理。
PM2系统能够建立承包单位资源库、投标单位资源库、并能够根据与各单位的合同情况，对其进行星级评定。
在PM2的基础资料模块中，包含单位类型和相关单位模块，其中单位类型是用来建立单位分类的，相关单位，是添加单位资料，建立单位资源库。

12．办公、业务审批
办公、业务审批：完成公司各项业务审批办理、文件发送、公告发布、信息交流等。
（1）业务流程定义，PM2提供强大的流程自定义功能。

（2） 审批报表自定义功能，用于设置各审批报表的格式，如下图：

（3）待审批事宜提醒功能——凡是有需要审批的内容，系统即时进行提醒：如下图

（4）领导审批——对于需要审批的事务，只要进入我的办文，即可办理审批事宜。

（5）审批报表自动生成功能，在PM2中，每个审批报表都要求先设置好格式，审批完之后，就会自动形成审批表格。

（6）车辆预约管理，用于车辆的调度管理（包括对车辆的申请、审核、领车、返回）

（6）会议室预约管理——包括对会议室的预约申请、审核、完成，在每次的审核过程中，系统会通过系统消息来完成申请人与会议室管理员之间的交流。

13．文档资料管理
文档管理——建立公司文档资料库，方便文档资料的统一管理，为便于对修改过文档的处理，系统提供多版本保存管理，有效实现对修改过的文档进行存储。

系统提供文档资料目录导入功能，可以将已经建立好的文档目录库（登记表）导入PM2中。

14．远程管理及远程监控
PM2通过远程的代理服务器，实现广域网访问，实现异地数据交流共享。

针对有远程监控需求的客户，可通过PM2软件自带的“扩展功能”与监控系统进行连接，方便领导即时查看项目现场状况。

15．后台权限管理
在系统后台，主要用来管理数据帐套、系统用户组、系统用户、人员权限管理。，人员用户组调换管理。