房地产开发项目管理的内涵与意义.docx

房地产开发项目管理

一、房地产开发项目管理的内涵与意义
（一）房地产开发项目管理的含义
房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。
具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。
（二）房地产开发项目管理的意义
房地产项目管理的意义主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面等。
1.房地产开发项目的计划管理。对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。这就是说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，项目有序地达到预期总目标。
2.房地产开发项目的组织管理。这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。
3.房地产开发项目的协调管理。其意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找材料设备供货渠道，广揽优秀设计和施工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。在各种协调之中，人际关系协调最为主要，项目经理在人际关系协调过程中处于核心地位。
4.房地产开发项目的控制管理。其意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。
二、房地产开发项目的工程管理
房地产开发项目的工程管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成的，所以开发项目的工程管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保开发项目总体目标的最终实现。
（一）工程施工管理
对于房地产开发企业来说，开发项目的建筑施工和建筑工程安装是生产阶段最主要的任务，它不仅决定开发企业能否为社会提供优质的房地产产品，而且从经济角度分析，施工阶段的投入和开支远高于准备阶段。因此，有效的施工管理也是合理节约开支、提高房地产开发项目投资效益的关键环节。
鉴于上述特点，房地产开发商的工程施工管理活动可以总结归纳为一个系统模型，如图所示。这一工程项目管理系统包括人、财、物控制系统，工程进度计划控制系统，质量控制，合同履行保证系统，经济效益保证系统等五个子系统。所以，只有五个子系统的协调有效运转，才能使一个房地产开发项目的施工顺利进行。

房地产开发商在工程施工管理中的主要任务如下。
1.项目组织与协调工作。一方面，选择施工、供应等参建单位，明确各自在业务往来中应遵守的原则；另一方面，落实项目施工阶段的各项准备和组织工作，包括落实设计意图、选定施工方案、审定材料与设备供应品种及供应方式。
2.费用控制。主要包括编制费用计划，审核费用支出，研究节支途径。
3.进度控制。主要进行进度分析，适时地调整计划，协调各参建单位进度。
4.质量控制。提出质量标准，进行质量监督，处理质量问题，组织工程验收。
5.合同管理。对施工前签订的施工合同进行管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。
（二）开发项目的工程施工控制
无论是开发住宅小区还是金融、商业区等，开发的内容构成了一项系统工程。而施工控制是整个开发项目管理的主要内容，也是项目经理的主要职责。因此，必须加强施工控制，以保证开发项目按计划有序地实施。
1.工程进度控制。工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用，而工程进度通过工程计划来具体实现。
（1）进度计划的形式。按照工程项目阶段划分，进度计划一般分成三类：
第一类，客观进度计划。从工程项目开始准备到竣工各阶段的进度计划，常用横道图法和网络图法表不。
①横道图法。在时间坐标上用一种直线条表示出各项工程内容和进度的方法，如图所示，空白横道表示某项工作实际花费的时间。图中A工序已按计划要求时间完成；B工序已完成大约60％，虽然B的生产按计划时间开始，但在第四周末中断了，半周后继续工作；C工序第一部分按计划完成，但工作时间推迟了1.5周，第二部分提前完成。横道图法简单明了，但看不出各项工作之间相互依赖和相互制约关系，看不出某项工作的提前或落后对整个工期的影响程序度，看不出哪些属于关键工作。

②网络图法。其基本原理是首先应用网络形式来表示计划中各项工作的先后顺序和相互关系；其次通过计算找出计划中的关键工作和关键路线，在计划执行过程中进行有效的控制和监督，保证合理地使用人力、物力、财力，完成目标任务。具体例子见图。图中表示该工程分为两段施工，即Ⅰ段、Ⅱ段；施工为四个工序：土方工程、基础工程、结构工程、装修工程。

第二类，总进度计划。由承包单位的技术部门、计划部门、质量监督部门等，在项目负责人领导和监督工程师主持下编制。根据工程所需工时数以及人力、物力、设备情况，求出施工工期，进而编制整个工程的施工进度计划。总进度计划也可通过横道图和网络图表示。
第三类，单位工程进度计划。以单位工程为对象进行编制。
（2）进度计划的监测——防止进度滑动。定期取得工程实际进展情况，与原进度计划对比、检查，找出进度滑动原因，保证工期按时完成。“进度滑动”虽然是一种司空见惯的现象，但应该引起工程管理人员的高度警惕。
（3）进度计划的衡量、分析和修订。衡量工程进度的指标有实物量、形象进度、工作量（完成投资额）或者工时数。衡量、分析与修订工作一般每月一次。
2.质量控制。工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。工程质量控制工作主要包括以下几项：
（1）对原材料的检验。为保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提供检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同。有些重要材料应当在签订购货合同前取得样品，材料到货后再与样品对照检查。未经检验或不合格的材料切忌与合格的材料混装入库。
（2）对工程中的配套设备进行检验。工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度；对于主要设备的试验和检查，可考虑到制造厂监督和检查。
（3）确立施工中控制质量的具体措施。检查各项施工设备、仪器，保证在测量、计量方面不出现严重误差；严格控制混凝土质量，设立水泥、沙、石和水配比的严格计量手段，专人负责检验混凝土试块制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的质量检查和评定方法，以便保证砌筑工程、装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施。
（4）建立有关质量文件的档案制度。
3.成本控制。实施成本控制是在不影响工程进度、质量、生产操作安全施工的前提下，将工程的实际成本控制在预算范围内。通常在施工阶段，要不断进行直接费用监测分析和间接费用监测分析。
（1）直接费用监测分析。直接费用包括工程量、工时、机械台班、材料耗费、工程其它费用支出。对直接费用逐月提出统计报表。将实际费用与工程预算进行比较，并且根据实物工程量和花费的比较，计算出实际工程单价，最后与预算工程单价比较，研究存在的问题。
（2）间接费用监测分析。间接费的预算数量是以直接费为基础，按照间接费率计算出的。一经确定就要不断进行监测，采取措施来降低施工管理费用的支出，费用支出时要做支出报告和支出审计，并要定期将实际费用与预算费用比较，进行有效控制。
三、房地产开发项目的工程建设监理
（一）工程建设监理的概念
工程建设监理简称为工程监理。所谓工程监理就是对建设者在工程项目实施过程中的技术活动和经济活动进行管理，使这些活动及其结果符合有关法规、技术标准、规范和工程合同要求，实现房地产开发商的预期投资目标，同时使房地产开发商能在开发计划期限内以合理的造价和合格的质量提供房地产产品给市场消费者。
（二）工程建设监管的层次
工程建设监理可分为两个层次，即政府对工程建设的监理和社会对工程建设的监理。
1.政府对工程建设监理。这是指政府建设主管部门或被授权单位，对本地区、本部门的工程建设项目，进行统一的、强制性的监督管理，以及对由社会负责的工程建设监理活动实施监督和管理的过程。
政府对工程建设项目的监理是从宏观上、纵向上强制性实施的。这一监理工作由国家建设部负责，在其下设立有建设监理司作为具体办事机构，地方各级政府的建设主管部门，下设建设监理处、科、室作为办事机构。它们的主要职责是：制定法规、规章、条例细则并组织实施；审核批准和管理工程建设监理单位；审核监理工程师资格；参与审批开工报告、工程竣工项目验收；参与重大工程事故的处理等。
2.社会对工程建设监理。社会对工程建设监理主要是从微观上、横向上通过委托方式实施工程监理，其主要监理机构有：工程建设监理公司或事务所、工程设计单位、科研单位、工程建设咨询公司等。房地产开发商可以委托一个监理单位，也可以同时委托几个监理单位对其开发项目进行工程建设监理。工程监理范围可以是开发项目建设的全过程监理，也可以是阶段性监理。社会性工程建设监理单位在接受开发商委托后，须与开发商签订监理委托合同后，方能对开发项目进行工程建设监理。
（三）工程监理的内容
1.工程进度监理。即监理单位受建设单位或业主委托，对工程进度情况所进行的监督管理活动，以保证施工工程按照合同中预定方案和支付时间完成。主要任务是对项目建设周期进行具体的论证，编制项目总进度计划和阶段详细进度计划，监督阶段详细进度计划的执行，对施工现场进行调研和分析。
2.工程质量监理。是监督单位受建设单位或业主的委托，以合同规定的质量目标或国家规范对项目质量进行监督和管理的活动。通常涉及的内容如下。
（1）委托方与监理方要按照国家有关规定签订质量监理合同。明确监理目标及监理事项，依照合同规定提供建设项目最终产品。
（2）进行质量控制。根据设计要求和合同规定检查施工过程中的工艺、材料、设备情况。
（3）质量保证。对取得的实际质量数据和施工单位履行质量职责的程度，与国家有关规定、技术标准进行比较，看其是否合乎要求。
3.工程合同监理。可以根据委托方的意图，代甲方准备招标文件，协助组织招标，并同中标单位商签工程承包合同。但主要任务还是监督合同的实施执行，及时了解并处理合同执行过程中出现的问题。需要说明的是，在合同监理过程中，监理方与合同有关方的联系均为法律行为的活动，必须采取书面形式。
（四）工程监理的工作步骤
1.取得监理工作任务。
2.与委托方签订监理合同。
3.制定监理计划。
4.编写监理工作总结报告。
四、房地产开发项目的工程建设竣工验收
竣工验收是施工过程的最后一道程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的物业即投入使用，可以出售或出租给房户。对于预租或预售的物业，通过投入使用，房地产开发商可以得到扣除预付额外的其它款项。因此，竣工的建设项目和单项工程，都应该及时按照国家有关规定和质量标准，组织竣工验收。
（一）房屋建设项目的一般竣工验收标准
1.工程项目按照设计图纸建成，所有粉刷、装修全部施工完毕。
2.所有设备（如电梯、采暖通风装置）均按设计规定安装完毕，并能正常启动，发挥功能。
3.上下水道架设完毕，所有沟道、管道通畅，无渗透现象；照明及动力用电工作回路及控制回路结构清晰，操作方便；室内、外道均已建成；卫生装备、煤气设施均能正常运转、工作。
4.整个工程质量经有关部门评定，达到合格以上。核实建筑安装工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一览表；提出财务决算分析；对工程质量作出评价，对不合格的提出返回复修意见。
5.要求建筑物四周两米以内的场地平整，由本项施工所造成的障碍物已清除。
（二）竣工验收的程序
1.工程建设完成后，施工单位向开发商递交竣工报告，设计、施工单位向开发商提交图纸。
2.开发商验收。开发商根据图纸、隐蔽工程验收资料、关键部位施工纪录，初步检验工程施工质量。
3.共同验收。以开发商为主，组织用户、施工单位、设计单位、建设银行、质量监督等单位共同检查，评定工程质量、技术资料和竣工图纸。
单项工程经过共同验收，验收合格者由验收单位填具验收证书，由质量监督部门发给工程质量等级证书。
总体开发项目建设完毕后，经过共同验收，还要进行综合验收。
4.编制工程决算。竣工决算是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。每项工程完工后，承包商在向开发商提出有关技术资格和竣工图纸的同时，都要编制工程决算，办理财务结算。工程决算应在竣工验收后一个月内完成。
5.编制并移交竣工档案。开发建设项目的技术资料和竣工图是使用单位进行管理和进一步改造、扩建的依据，是城市进一步发展的重要技术档案。开发项目竣工后，要认真整理和清绘竣工图纸等，并按规定移交给使用单位和城市建设档案馆。