房地产开发间接费用涉税处理.docx

房地产开发间接费在土地增值税清算中的涉税处理
作者：财政部财政科学研究所博士后 肖太寿
     由于开发间接费计入房产开发成本，对房地产公司而言，增大计算房地产开发费用和加计20%的扣除基数，从而达到增大土地增值税前扣除金额，降低土增税税负的目的。因此,房地产开发间接费在房地产企业进行土地增值税时因如何进行税务处理,直接涉及到土地增值税清算的质量。通过对土地增值税清算的审核实践,笔者认为，房地产企业开发间接费用在土地增值税清算中应把握以下几方面:
(一)房地产企业“开发间接费用”的税收规定
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字【1995】第006号）第九条规定：“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”基于此规定，房地产企业的开发间接费用是为直接组织、管理开发项目所发生的八项费用：工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销。如果不是该八项费用，但与直接组织和管理项目有关所发生的其他费用，例如，与项目相关的其他费用如职工教育经费、通讯费、交通差旅费、租赁费、管理服务费、样板间支出、利息支出、保安费用等，在进行土增税清算时，能否扣除呢？要视具体情况而定。
（二）房地产企业“开发间接费用”的企业会计制度规定
房地产企业在会计核算时，通常把《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字【1995】第006号）所规定的八项费用和与开发项目相关的其他费用如职工教育经费、通讯费、交通差旅费、租赁费、管理服务费、样板间支出、利息支出、保安费用等等，都在“开发间接费用”科目核算。这就产生了会计与税法的差异。
（三）会税差异处理
在作土地增值税审核时，首先要合理地区分计入开发间接费与期间费用的界限。对于直接组织、管理项目的人员发生的费用支出，应作为开发间接费扣除。其次要区分费用的性质是否为开发项目发生的费用。按职能划分的现场项目管理人员发生的费用，也不一定全部都能列支为开发间接费，如业务招待费、培训费，需要根据费用性质以及与项目关联程度判定。在会计核算与税法不一致，应按税法进行调整，这里调整分两个层面，第一，会计科目适用错误，按会计核算要求调整会计科目，调整后会税没有差异。第二，会税政策差异，调表不调账。
（四）“9项费用”在土地增值税清算中的具体处理
1、样板间支出的处理：具体情况而定
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。因此，房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算土地增值税时，不作为开发间接费用，不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。
其实，样板间支出不能列支在“开发间接费”中扣除，也即“开发间接费”中其他项下不包括样板间支出，如会计核算时列支出了样板间支出按会税政策差异调整，但对于样板间支出应分不同情况处理：
第一，对于租用房屋装修为样板间，其装修支出应作为销售费用，不能在土地增值税前扣除，计征土地增值税时作纳税调整。
第二，对于开发商品装修为样板间，并在以后年度销售，其装修费支出应作为“建安费”科目核算，根据具体情况将计入开发间接费的样板间的装修费用调整到建安费科目核算，与销售精装修商品房核算一致。
第三，对于开发商品装修为样板间，但在以后年度不销售作为固定资产入账，则相关的装修费应计入固定资产价值，其折旧作为期间费用入账，不能作为土地增值税前扣除。
所以，样板间支出只有在销售完成后，才能确定是否可以扣除。
2、周转房摊销的处理：可以在土地增值税前扣除
周转房摊销是指将开发商品或自有房屋用于安置拆迁户的摊销费或折旧费，但目前也有一些公司租用房屋来安置拆迁户，所支付的房屋租金也应计入周转房摊销科目。租用房屋需要按拆迁户的要求进行装修费、工程改造费、布线费等相关支出并由开发企承担部分也应计入本科目。
3、管理人员工资及福利费：可以在土地增值税前扣除
可以在土地增值税前扣除
管理人员工资是支付给直接组织、管理项目的人员的工资及福利费，这类费用需要提供项目管理人员名单及劳务合同，可以在土地增值税前扣除。但列支规划部、采购部、预算部、保安部等部门人员的工资及福利费，一般是不可以作为间接开发费扣除。
4、通讯费：具体情况而定
项目工程部安装电话，发生的电话费可以作为其他开发间接费列支，但项目管理人员报销的手机费难以与项目直接相关，不能列支在开发间接费，在土增税前扣除。
5、交通差旅费支出：具体情况而定
项目管理人员直接坐出租车发生的交通费可以列支开发间接费，但报销的私车加油费，难以区分与项目直接相关，不能列支在开发间接费，在土增税前扣除。
6、保安服务费：具体情况而定
项目公司与保安公司签订的保安服务费，主要判断是否直接为项目管理有关，如有关可以作为开发间接费入账，不相关不能计入开发间接费。
7、模型制作费：不可以在土地增值税前扣除
一般模型是为销售而制作的，属于销售费用，不能计入开发间接费。按会计科目适用错误调整。
8、利息支出
利息支出在土增税清算时有不同的扣除方式，所以，计入开发间接费的利息支出应按会税政策差异调整。
9、职工教育经费和业务招待费：不可以在土地增值税前扣除
按会计制度相关规定，职工教育经费、业务招待费，不能直接归集于开发产品的成本，作为期间费用核算，其原理与印花税税收处理一致，按会税会计科目适用错误调整。