银行“贷贷ⅩⅩ”商务卡项目续授信调查报告(有形商圈专业市场).docx

市场项目调查专用
ⅩⅩ银行“贷贷ⅩⅩ”商务卡项目续授信调查报告（有形商圈专业市场）

项目概况
商圈名称
贷贷ⅩⅩⅩⅩ分行ⅩⅩⅩⅩ城商圈
上报日期

上报单位
服装纺织金融二部
市场管理方
ⅩⅩ第一新俊物业管理有限责任公司
客户经理

规划经理

授信调查人员申明：
本人对该项目进行了现场调查，在收取所有资料复印件时，认真核对资料原件，保证复印件与原件一致，对调查报告所述事实和数据的真实性和有效性负责，承担相应责任。

客户经理：日期：

本人对该项目进行了现场调查，对调查报告所述事实和数据的真实性和有效性负责，承担相应责任。

规划经理：日期：
一、我行对该商圈历史合作情况
主要分析历史授信记录、项目批复条件落实情况、项目项下业务开展情况、综合收益情况、贷后检查情况
（一）历史授信记录
该商圈与我行在2014年建立授信合作关系，并获批1亿元项目额度，单户最高额度为80万元，定价为万分之4.2，目前无逾期。最近一次审批记录为：
终审人：陈曼
时间： 2014年4月1日
审批内容：
同意对“贷贷ⅩⅩⅩⅩ分行ⅩⅩ城项目”批量授信，项目总额度10000万元，项目有效期1年，项目项下单户初始额度不超过80万元，利率水平不低于日利率万分之4.2。
该项目主办单位为服装纺织金融二中心，只允许上述主办单位上报项目下单笔授信。
借款人须符合以下要求：
1）在“ⅩⅩ城”内有固定经营场所（以营业执照住所地址+市场方代收电费的收据认定，或以中国联通、移动和电信的电话装机业务受理单+电话收费账单+现场查勘照片认定。认定依据如下：营业执照住所地址关键字样为“朝阳区日坛北路19号”；市场方代收电费的收据上应加盖“ⅩⅩ第一新俊物业管理有限公司发票专用章”印章，收据的日期在近三个月之内，收据样本详见系统附件；固定电话装机业务受理单上的通讯地址应包括“日坛北路19号”或“ⅩⅩ城”字样，受理单和电话收费账单的客户名字应是借款人本人或其配偶，收费账单上的电话号码应与装机业务受理单上一致，收费账单日期应在近一个月之内；现场查勘照片要求我行客户经理佩戴工牌和借款人在商铺门口合影，照片应显示商铺号）；
2）在“ⅩⅩ城”内经营2年以上（以营业执照住所地址和成立日期+市场方代收电费的收据认定，或以中国联通、移动和电信的电话装机业务受理单日期+电话收费账单认定。认定依据如下：营业执照住所地址关键字样为“朝阳区日坛北路19号”；市场方代收电费的收据上应加盖“ⅩⅩ第一新俊物业管理有限公司发票专用章”印章，收据的日期在近三个月之内，收据样本详见系统附件；固定电话装机业务受理单上的通讯地址应包括“日坛北路19号”或“ⅩⅩ城”字样，受理单和电话收费账单的客户名字应是借款人本人或其配偶，收费账单上的电话号码应与装机业务受理单上一致，收费账单日期应在近一个月之内）； 3）销售收入以银行流水认定；
4）不允许未办理营业执照的客户准入。

（二）项目批复条件落实情况
批复条件充分落实并执行。

（三）项目项下业务开展情况（包括但不限于授信客户数、授信额度、授信余额及有授信余额户数、当前逾期情况（包括逾期客户数、逾期金额、30+以上逾期客户数及金额）
截至2014年12月该市场共开发客户32户，渗透率占市场总商户数量的8%。
截止2014年12月，原项目下本市场已提款授信商户32户、余额2065.2万；逾期无
（四）综合收益情况（包括但不限于利息、存款、发卡及其他业务）
客户通过贷贷卡在我行进行日常流水结算，存款较多，产生利息可观，发卡量占商户数量的10%。

（五）项目贷后检查情况
   1、是否执行总行贷贷制度及项目批复要求的贷后检查要求；
执行总行贷贷制度及项目批复要求的贷后检查
   2、是否严格执行三办法一指引要求，落实授信资金管理；
严格执行三办法一指引要求，落实授信资金管理
   3、逾期情况分析及措施；
原项目下本市场已提款授信商户32户、余额2065.2万；逾期无
   4、对项目整体贷后检查意见及续作意见。
该项目整体贷后检查情况良好，未出现其他情况，建议对ⅩⅩ分行ⅩⅩ城商圈项目进行续作。
二、商圈变化情况分析
（一）商圈整体经营变化情况（主要针对商圈户数、交易规模、出租率、淘汰率、租金、商户利润情况、管理方、拆搬迁等等变化情况）
ⅩⅩ路天雅大厦成立于2006年5月，市场方为ⅩⅩ第一新俊物业管理有限责任公司，占据着ⅩⅩⅩⅩ路服装商圈最有利的核心位置，为ⅩⅩ、朝外、CBD商圈交汇之地。商户的销售主要有批发、零售、物流，其经营模式主要为经销、代理、批发、零售；上游主要是河北保定、山东文登、辽宁大连皮草集散地；下游主要以国（内）际贸易批发为主，商户经营辐射包括主要销路为俄罗斯、乌克兰、迪拜；国内主要以吉林、辽宁、黑龙江等省份为主。
（二）同业授信策略及资产质量情况
市场内商户经营年限长，经济实力强，民生银行联保贷款，通宝卡，广发生意人卡在本商圈有一定占有率，资产质量情况良好，无明显风险产生。
三、市场概况
1、商圈成立年份、地理位置（商业街区业务须附电子地图）
市场名称
成立年份
地理位置
ⅩⅩ城商圈
2006年
ⅩⅩ城成立于2006年5月，市场方为ⅩⅩ第一新俊物业管理有限责任公司，占据着ⅩⅩⅩⅩ路服装商圈最有利的核心位置，为ⅩⅩ、朝外、CBD商圈交汇之地。商户的销售主要有批发、零售、物流，其经营模式主要为经销、代理、批发、零售；上游主要是河北保定、山东文登、辽宁大连皮草集散地；下游主要以国（内）际贸易批发为主，商户经营辐射包括主要销路为俄罗斯、乌克兰、迪拜；国内主要以吉林、辽宁、黑龙江等省份为主。
市场管理方ⅩⅩⅩⅩ路天雅服装市场有限责任公司注册地址为ⅩⅩ第一新俊物业管理有限责任公司，注册时间为2006-08-09。许可经营项目： 物业管理；机动车公共停车场服务
经营范围项下标注：该企业2008年11月12日前为内资企业，于2008年11月12日变更为外商投资企业。

市场照片（外部与内部）:
电子地图：

2、市场交易情况
上年交易总额（亿元）
商铺数
商户户数
辐射范围（主要指下游覆盖地理范围）
人民币43亿元
400左右
400左右
商户的销售主要有批发、零售、物流，其经营模式主要为经销、代理、批发、零售；上游主要是河北保定、山东文登、辽宁大连皮草集散地；下游主要以国（内）际贸易批发为主，商户经营辐射包括主要销路为俄罗斯、乌克兰、迪拜；国内主要以吉林、辽宁、黑龙江等省份为主。

3、商圈涉及行业（说明商户主要经营行业、商户来源）
商户主要从事服装批发行业的经营。一般以销售质量上乘的皮草、鞋子、服装为主。客户多数资质良好，流水稳定，有固定的往销渠道，经营时间较长。
行业
上年销售收入
商户数量
裘皮
30亿元以上
200户左右
内衣
6亿元以上
100户左右
棉服
7亿元以上
100户左右
合计
43亿元左右
400户左右

4、市场门牌号（或摊位号）展示情况
该市场管理方经营较规范，每家商户都设有门牌号。

四、市场管理概况
1、商圈管理方管理概况
市场管理方
职责
对商户的管理能力和话语权，能否提供租金或销售数据
产权情况
转租情况
搬迁、拆迁、剩余租赁期限情况
ⅩⅩ第一新俊物业管理有限责任公司
为商户提供保洁、安全防护、水电维修等服务
管理能力、话语权较强，能提供租金数据、物业管理费单据
个人所有权买断
商户只能通过产权人租赁
根据向市场方、市场内商户了解，市场近两年无拆迁、搬迁计划。

2、商圈租赁情况（对出租率、营业面积、淘汰率、租金、转租情况等分析说明）
该市场内约有400个门面房。每个铺位的营业面积约35-240平方米左右不等。铺位的使用形式均为向个人产权人租赁，租约期限为一到三年不等，支付方式为现金或转账
出租方
市场出租率（%）
换手率（%）
年租金（万元）
转让费（万元）
个人（产权人）
接近80%
5%
10-80万，由于铺面位置不同，临街跃层商铺租金较高。
产权人不允许商户自己转让
五、商户经营情况
1、经营情况分析
经实地调查，商户主要以裘皮、内衣、棉服等批发为主，零售为辅，目前市场商户状况良好，该市场共8层，地下一层除外。
市场内商户经营年限基本都在2年以上，比例在95%以上，无经营1年以内的商户
行业类别
主要产品
销售模式
上游情况
下游情况
下游结算方式
利润率
资金周转情况
裘皮
皮草、皮毛成衣
批发为主、兼部分零售
上游主要向厂家、集散地代理商，转账或支票方式付款，根据上游的强势程度，预付账期从15天至一个月预付比例从20%到50%不等
下游主要以国内国际贸易批发为主，商品经营辐射主要包括俄罗斯、乌克兰、迪拜以及国内的吉林、辽宁、黑龙江等省份。根据合作年限或相互信任程度核定账期，从一个月至现款现结。
转账、刷卡、现金（美元、卢布、欧元）银行流水占比40-80%
毛利率30-50%净利润20%-40%
2-3个月周转一次

内衣
内衣
批发为主，部分零售
上游主要向厂商采购，转账或支票方式付款，上游厂家有国内外知名品牌，多为省级代理商。
下游主要面向各地区代理供货，经销零售，以现金或刷卡付款，付款后备货发货，因此下游回款及时，不存在资金占用。
转账为主，占销售的比重50-80%
毛利率20%-30%左右，净利润在15%-20%左右
2-3个月周转一次

棉衣
棉衣（内衬为皮毛）
批发为主，部分零售
上游主要向厂商采购，转账或支票方式付款，厂家多为国内外知名品牌
下游主要面向零售店面、超市，现金或刷卡付款，付款后备货发货，因此下游回款及时，不存在资金占用。
转账为主，占销售的比重80%
毛利率20%-30%左右，净利润在15%-20%左右
2-3个月周转一次

2、用途合理性分析
1）授信资金用途分析
商户对资金的需求主要表现为：目前根据战略经营的转变，针对于大客户开发的业务需求，在原有的稳健基础上，需要扩大再生产和经营。因而在经营周转的方面有较大的资金需求。
2）客户对利率承受能力
裘皮：
周转周期
90天左右
案例
平均单宗交易毛利润率
40%
选取毛利40%，净利20%，资金周转90天的皮草批发商为例，例如浙江产的水貂皮女士披肩，每件成本价约7400元，售价约为10000元，毛利2600元每件，净利1300元每件。商户贷款30万元，可进货40件，净利润5.2万元，贷款产生利息每天30*4.2=126元，90天利息1.13万元，赚4.07万元。
平均单宗交易净利润率
30%
单周期资金成本（按日息万分之4.2计算）
3.78%
内衣：
周转周期
90天左右
案例
平均单宗交易毛利润率
30%
选取毛利30%，净利20%，资金周转90天的内衣批发商为例，以一套内衣商家的销售价格为960元为例，内衣成本为660元，毛利润在300元，贷款50万元，可进货757件，利润227272元,利息为18900元，净利润为208472元。
平均单宗交易净利润率
20%
单周期资金成本（按日息万分之4.2计算）
3.78%
棉服：
周转周期
90天左右
案例
平均单宗交易毛利润率
30%
选取毛利30%，净利20%，资金周转90天的棉服批发商为例，以一套棉服价格为1000元为例，上货价格为7折左右。则毛利润为300元。贷款50万元，可进货500件，利润150000元,利息为18900元，净利润为131100元。
平均单宗交易净利润率
20%
单周期资金成本（按日息万分之4.2计算）
3.78%

3、金融同业竞争现状
（1）该市场他行金融产品
市场内商户经营年限长，经济实力强，民生银行联保贷款，通宝卡，广发生意人卡在本商圈有一定占有率。
（2）他行授信不良情况说明
经走访市场内客户，及与已有授信的其他银行调查了解，市场内商户信用良好，在他行的授信无逾期、不良。
4、收入认定方式（针对租金或第三方数据认定，说明认定原因、过程，后续预计走我行流水情况）。
根据项目实际情况，目标客户的销售收入认定标准主要根据客户结算流水为依据进行认定。具体认定标准为：
结算流水方式：
1）按客户年银行结算流水收入推算销售收入
客户年银行结算流水收入=最近六个月银行月平均结算流水*12
2）对于客户银行结算流水，认定标准为：
（1）最多仅接受申请人及其配偶共计2个个人账户，1个企业账户；
（2）去除所提供账户间的资金划转
（3）去除申请人及配偶的同户名划转
（4）去除利息收入和理财产品收入
（5）去除贷款交易
（6）去除定活互转交易
（7）去除保险赔付交易
（8）去除失败交易
现我行已在市场中陆续安装我行的POS机，作为贷贷ⅩⅩ卡的后续附加产品。加之经销商对我行产品反映强烈，预计日后相当部分经营流水将在我行体现。
六、授信方案
依据我行对目标市场调研分析、目标客户群体商户融资需求分析和金融同业竞争状况等情形，该市场总户数400户，市场年销售金额为43亿元，总计划拓展商户200户，本年度可拓展商户100户，单户平均融资金额约为60万元，以此预计市场合作额度约为1亿元。
具体授信方案如下：
该项目主办单位为服装纺织金融二中心，只允许上述主办单位上报项目下单笔授信。
拟同意对“贷贷ⅩⅩⅩⅩ分行ⅩⅩ城项目”批量授信，项目总额度10000万元，项目有效期1年，项目项下单户初始额度不超过80万元，利率水平不低于日利率万分之4.2。
该项目主办单位为服装纺织金融二中心，只允许上述主办单位上报项目下单笔授信。
借款人须符合以下要求：
1）在“ⅩⅩ城”内有固定经营场所（以营业执照住所地址+市场方代收电费的收据认定，或以中国联通、移动和电信的电话装机业务受理单+电话收费账单+现场查勘照片认定。认定依据如下：营业执照住所地址关键字样为“朝阳区日坛北路19号”；市场方代收电费的收据上应加盖“ⅩⅩ第一新俊物业管理有限公司发票专用章”印章，收据的日期在近三个月之内，收据样本详见系统附件；固定电话装机业务受理单上的通讯地址应包括“日坛北路19号”或“ⅩⅩ城”字样，受理单和电话收费账单的客户名字应是借款人本人或其配偶，收费账单上的电话号码应与装机业务受理单上一致，收费账单日期应在近一个月之内；现场查勘照片要求我行客户经理佩戴工牌和借款人在商铺门口合影，照片应显示商铺号）；
2）在“ⅩⅩ城”内经营2年以上（以营业执照住所地址和成立日期+市场方代收电费的收据认定，或以中国联通、移动和电信的电话装机业务受理单日期+电话收费账单认定。认定依据如下：营业执照住所地址关键字样为“朝阳区日坛北路19号”；市场方代收电费的收据上应加盖“ⅩⅩ第一新俊物业管理有限公司发票专用章”印章，收据的日期在近三个月之内，收据样本详见系统附件；固定电话装机业务受理单上的通讯地址应包括“日坛北路19号”或“ⅩⅩ城”字样，受理单和电话收费账单的客户名字应是借款人本人或其配偶，收费账单上的电话号码应与装机业务受理单上一致，收费账单日期应在近一个月之内）； 3）销售收入以银行流水认定；
4）不允许未办理营业执照的客户准入。

客户经理意见
同意对“贷贷ⅩⅩⅩⅩ分行ⅩⅩ城项目”批量授信，项目总额度10000万元，项目有效期1年，项目项下单户初始额度不超过80万元，利率水平不低于日利率万分之4.2。
姓名：
签字：
日期：
规划经理意见
同意对“贷贷ⅩⅩⅩⅩ分行ⅩⅩ城项目”批量授信，项目总额度10000万元，项目有效期1年，项目项下单户初始额度不超过80万元，利率水平不低于日利率万分之4.2。

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日期：
经办机构负责人意见：
同意对“贷贷ⅩⅩⅩⅩ分行ⅩⅩ城项目”批量授信，项目总额度10000万元，项目有效期1年，项目项下单户初始额度不超过80万元，利率水平不低于日利率万分之4.2。

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