福建省上半年房地产估价师理论与方法估价报告含义模拟试题.docx

福建省上半年房地产估价师理论与方法估价报告含义模拟试题

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福建省 上半年房地产估价师《理论与方法》：估价报告含义模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为 的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是。
A：1.07
B：1.47
C：2.07
D：3.33
E：借款合同
2、已知某房地产价格为900元/m2时，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为__。
A．10
B．9
C．0.9
D．0.1
3、非公物拍卖，收取佣金的比例按照的原则确定。
A：同拍卖成交价成正比
B：同拍卖成交价成反比
C：同拍卖报价成反比
D：同拍卖保留价成反比
E：执行层的组织协调
4、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指。
A：房地产开发企业自有资金周转的速度
B：估价对象房地产变为现金的速度
C：估价对象房地产带来净收益的速度
D：房地产开发企业流动资金周转的速度
E：工业用地的监测点评估价格
5、 4月，王某将其住宅出租，月租金收入为 元，其当月应缴纳的房产税为__元。
A．80
B．160
C．200
D．240
6、估价时需了解某地块单位名称、地类号和占地面积以及界址点、界址线和界址边长等，可查阅__而得到这些资料。
A．详细规划图
B．分丘图
C．分幅图
D．宗地图
7、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，一般称为__。
A．超额利润
B．投资回报
C．内部收益
D．风险报酬
8、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。
A．89.74
B．91.52
C．93.84
D．97.22
9、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为__万元。
A．833
B．2500
C．1250
D．1067
10、以下权利中属于用益物权的是。
A：抵押权
B：典权
C：建筑物区分所有权
D：质权
E：执行层的组织协调
11、房地产的实物一般是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及．【 考题】
A：相应配套的基础设施
B：土地的形状
C：组合完成的功能
D：立体空间
E：工业用地的监测点评估价格
12、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。
A．30
B．40
C．50
D．60
13、__，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。
A．商品市场
B．生产要素市场
C．服务市场
D．潜在市场
14、限差公式中，0．02+0．0006S，S为。
A：测量房产数量
B：测量工具数量
C：房产体积
D：房产面积
E：执行层的组织协调
15、土地使用权出让合同约定的使用年限为70年，原土地使用者使用28年后转让，受让人的使用年限只有年。
A：20
B：42
C：50
D：70
E：执行层的组织协调
16、在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括。( 试题)
A：拖欠的建筑工程材料费
B：拖欠的建筑工人工资
C：抵押担保债权
D：出租房屋租金
E：执行层的组织协调
17、下列费用中，不属于土地费用的是__。
A．土地使用权出让金
B．城市建设配套费
C．拆迁安置补偿费
D．基础设施建设费
18、在某商业临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度20m的矩形土地，总价为1 200万元．根据“四三二一法测”，计算其相邻临街深度为45,72 m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为。
A：1204万元
B：1374万元
C：1404万元
D：1536万元
E：工业用地的监测点评估价格
19、在互斥的投资选择中，选择其中一种投资而非另外一种投资时所放弃的收益，在经济学上叫做。
A：经济成本
B：机会成本
C：会计成本
D：补偿成本
E：工业用地的监测点评估价格
20、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是。
A：毛租金乘数法
B：潜在毛收入乘数法
C：有效毛收入乘数法
D：净收益乘数法
E：工业用地的监测点评估价格
21、吸纳量是指报告期内销售房屋和__的数量组合。
A．建设房屋
B．维修房屋
C．出租房屋
D．维护房屋
22、某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为 ，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为．【 考题】
A：10．2万元
B：11．0万元
C：11．3万元
D：11．5万元
E：工业用地的监测点评估价格
23、某市去年住宅的实际销售量为500×104m2，预测销售量为450×104m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是__×104m2。
A．475
B．600
C．．450
D．490
24、下列关于保险的职能说法有误的一项是。
A：分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和个人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人
B：融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就能够弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸引更多的保险费收入创造条件
C：在各种保险中，政策保险最能体现分配职能
D：保险人参与防灾防损活动，能够提高社会的防灾防损能力
E：执行层的组织协调
25、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8％，则该写字楼当前的收益价格为。
A：4858万元
B：5200万元
C：2700万元
D：6264万元
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、某市房产税按房产原值减除幅度为30%，某企业拥有一房产原值为3800万元，则年征收房产税为__万元。
A．114
B．63.84
C．31.92
D．28.71
2、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506 元／㎡，容积率为1．5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元／㎡，容积率为2．4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8％，则下列表述中正确的有。
A：乙地块比甲地块贵
B：甲地块的70年使用权楼面地价低于341．67元／㎡
C：甲地块与乙地块的楼面地价相等
D：甲地块比乙地块贵
E：乙地块的70年使用权楼面价高于340元／㎡
3、在运用成本法时，其中最主要的是要注意。
A：应采用实际成本而不是客观成本
B：应采用客观成本而不是实际成本
C：应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整
D：应在实际成本的基础上结合供求分析进行调整
E：应在客观成本的基础上结合供求分析进行调整
4、从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有。( 试题)
A：土地
B：劳动力
C：资本
D：经验
E：环境
5、对投资项目或投资方向提出建议，是__阶段的主要任务。
A．投资机会研究
B．初步可行性研究
C．详细可行性研究
D．项目的评估和决策
6、建筑物的耐久年限划分为、 以下等五个等级。
A：1 以上
B：50—1
C：40—50年
D：5—40年
E：15~40年
7、申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括__。
A．书面租赁合同
B．《房屋所有权证书》
C．当事人的合法身份证复印件
D．市、县人民政府规定的其它文件
E．当事人的合法身份证件
8、某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为__。
A．3%
B．3.5%
C．7%
D．4%
9、下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是__。
A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
B．经营收入=销售收入+出租收入
C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
D．可分配利润=税后利润-未分配利润
10、按照规定，租赁合同的，房屋租赁当事人应当到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。
A：签订
B：变更
C：终止
D：执行
E：遵守
11、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成。且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为__。
A．条形基础
B．独立基础
C．整体式筏式基础
D．箱形基础
12、下列情形中，属于房地产有偿转让的有。
A：房地产买卖
B：房地产入股
C：房地产继承
D：房地产抵债
E：房地产典当
13、房地产企业债务融资的主要资金来源有。
A：上市
B：增发新股
C：发行企业债券
D：住房抵押贷款
E：信用贷款
14、下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有。( 试题)
A：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
B：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率
C：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率
D：差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案
E：采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案
15、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要作用不包括__。
A．有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平
B．有助于解决日后可能发生的估价纠纷
C．有助于保持估价机构工作的连续性
D．有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核
16、按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在等方面存在差异。
A：投资决策
B：规划设计
C：工程建设
D：地域范围
E：产品功能
17、某城市 和 普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测 的价格最接近于（）元/m2。
A．4800
B．5124
C．5800
D．7124
18、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产时，便为最高最佳使用。
A：与外部环境最协调
B：达到规模递增
C：内部构成要素的组合最适当
D：外部环境与内部因素相关联
E：外部环境要素为最适当的组合
19、下列关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的是__。
A．职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算
B．上年结转的按结息日挂牌公告的6个月整存整取存款利率计算
C．职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息
D．每年6月30日为职工住房公积金存款的结息日
20、建立房地产中介服务行业信用档案的意义__。
A．是规范房地产市场行为、维护消费者合法权益的客观需要
B．为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务
C．为社会公众对房地产中介服务领域违法违规行为提供投诉途径的管理系统
D．是促进住宅与房地产业健康发展的需要
E．是拉动国民经济增长和保持社会稳定的客观需要
21、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按__计算的。
A．综合利率
B．贷款利率
C．折现率
D．机会成本
22、确定路线价时，选取标准宗地应符合__等要求。
A．一面临街
B．两面临街
C．土地形状为矩形
D．土地形状为正方形
E．容积率为所在区段具有代表性的容积率
23、房屋普通险的期限为__。
A．半年
B．1年
C．2年
D．3年
24、一般将产品生产经营活动中的成本分为__。
A．生产成本
B．销售费用
C．经营费用
D．机会成本
E．全寿命费用
25、自有资金现金流量表是从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把__作为现金流出，用以计算项目自有资金的财务评价指标，考查项目自有资金的盈利能力。
A．借款本金偿还和利息支出
B．开发建设投资
C．投资方向调节税
D．项目投资总额