某地产项目市场调查报告书.docx

XX地产荆州工程市场调查报告书
〔工程前期调研一线资料〕
一、区域宏瞧环境分析
湖北省位于我国中部，以资源富集、交通便捷、历史悠久、文化灿烂、山川灵秀、根底雄厚、经济兴盛而蜚声国内外。湖北素有“鱼米之乡〞、“千湖之省〞之美喻，是全国粮棉油生产基地和淡水养殖基地，同时也是土特产品的重要产区。湖北省是中国内陆腹地水、陆、空交通的枢纽，在全国交通运输网上起着联接东西、贯穿南北的作用，省会武汉市素有“九省通衢〞之称，长江横贯全境，溯江而上，越三峡可达西南，顺流而下，穿上海可达东部沿海，境内现有京广、京九、汉渝、焦柳四条铁路干线，构成与全国各地相连的铁路运输体系，宜黄等百余条干支线，构成了干支相连、四通八达的公路网，航空运输兴盛，拥有35条航线。
荆州市位于长江中游、湖北省中南部，市区滨临长江黄金水道，座依美丽富饶的江汉平原，东瞧华中重镇武汉，西接三峡工程所在地宜昌。荆州市有着灿烂的历史文化，荆州古城是国务院首批公布的２４座历史文化名城之一，被考古界、旅游界誉称为“我国南方不可多得的完璧〞。荆州市交通便利，通讯条件良好。经黄金水道长江可通江达海连五洲；２０７国道纵贯南北，３１８国道和宜黄一级公路横跨东西，客货运输直达全国１００多个大中都市；荆沙地点铁路与焦枝线接轨，货运可通达全国。
荆州高新技术产业开发区〔经济技术开发区〕是１９９２年８月由湖北省人民政府批准设立，享受湖北省人民政府关于省级高新技术产业开发区的各项优惠政策。荆州开发区位于荆州市城区东端，东立２２０ＫＶ周家岭变电站，西抱二级民航沙市机场，北枕荆州地点铁路货运站，南嵌日供水２５万吨的水厂和３０００吨长江外运深水码头。
公路：207、318国道、宜黄高速公路、正兴建的襄常高速公路。交汇于荆州，东距武汉200公里，2.5小时车程；西距宜昌80公里，40分钟车程。过荆州长江公路大桥，沿襄常高速公路可直达湖南常德。荆州辖区内公路网畅通密布，客货运输直达全国100多个大中都市。
水路：荆州开发区内有万吨级长江深水港一盐卡港，是长江流域十大港口之一，为国家二类通商口岸，年吞吐能力110万吨，可停靠3000吨级江海轮，平均天天有3个航班上至重庆，下至武汉、上海。
空运：开发区内建有国家二级机场南航沙市机场，宜昌三峡国际机场距离开发区仅40分钟车程，30多条航线可飞抵国内各要紧大中都市。
铁路：荆沙地点铁路终点站位于荆州开发区内，与焦枝铁路接轨，货运可通达全国各铁路货运站
医疗：全市医疗体系完善，有综合医院20座〔其中3甲医院2座〔其中3座，专科医院7座，开发区还建有自己的中心医院。
文体：全市有三、四星级酒店80余家，夜总会、保龄球、网球场、健身中心、休闲中心等设施齐全，已屡次成功举办大型文化、体育等群众性节庆活动、奥林匹克体育中心可容纳3万余人。
绿化：城区绿化覆盖率为25.6%，人均拥有公共绿地面积142平方米。
安居：开发区内和市区内建有各种档次住宅可供购置和租用。各类商业网点遍布每一个居住小区，物价水平较低。
交通：市内道路纵横交错，公共交通事业兴盛，有近20路公共汽车从市内各处开往开发区。
区域的行政区分布及人口
荆州市辖荆州、沙市2个区，公安、监利、江陵3个县，代管松滋、石首、洪湖3个县级市。8个县市区下辖103个乡镇、12个街道办事处、387个居民委员会、2891个村民委员会。全市国土面积14067平方公里，占湖北省国土面积的7.6%。其中平原湖区占78.8%，丘陵低山区占21.2%；市区面积1558平方公里，市区建成面积59平方公里。整个荆州人口643万，其中，沙市区面积469平方公里，人口51万；荆州区面积938平方公里，人口57万。
区域的宏瞧经济开展情况
区域的经济开展情况
荆州年全市国内生产总值按可比价格计算比上年增长8.1%。其中，第一产业完成增长3.0%；第二产业完成增长10.7%；第三产业完成增长9.7%。全年要紧经济指标完成情况如下：规模以上工业增加值82.2亿元，比上年增长17.8%；全部固定资产投资完成116.8亿元，比上年增长7.9%；社会消费品零售总额221.6亿元，比上年增长12.5%；出口总额2.4亿美元，比上年增长27.9%；财政收进24.4亿元，按可比口径比上年增长8.4%；城镇人均可支配收进8094元，比上年增长6.5%；农民人均纯收进3108元，比上年增长3.5%元。
区域的产业比重
随着经济的开展和产业结构的调整，荆州市三大产业中第二产业逐渐取代第一产业，开展成为处于主导地位，第二产业开展势头强劲，要紧与荆州市工业园区的开展和建筑业的开展密不可分。而荆州的第三产业那么在强劲的工业开展势头中，也呈现出快速开展的趋势。
时机、地段和质量是决定房地产开发成败的三大要素，本工程初步 为用地面积约73540平米，在土地资源日益紧缺的今天，开发时机对工程开发尤其重要，系统的分析宏瞧因素，有助于我们得出正确的结论。

　　1．3．3居民的收进水平及消费情况
　　2006年荆州城乡居民的收进水平接着稳步增长，居民消费能力明显增强。农民收进接着增加。全年农民人均纯收进3108元，增长3.5%。非农收进成为农民增收的亮点。城镇居民收进稳步增长。全年城镇人均可支配收进8094元，比上年增长6.5%。工薪收进和养老金收进仍是家庭收进的要紧来源。工薪收进占家庭总收进的比重为87.6%。财产性收进〔要紧是利息收进和股息与红利收进〕比上年增长280%；经营性收进比上年增长42.8%，成为居民收进的增长点。居民收进的增加带动居民储蓄出现了快速增长。年末城乡居民储蓄存款到达345.9亿元，比上年增长16.9%。其中：城镇储蓄存款增长17.8%，农村储蓄存款增长12.7%，居民人均储蓄存款5443，比上年增长16.9%，居民消费能力明显增强。

都市 情况
001年—2021年，起飞时期，实现"二个转变"，利用优良的资源条件、区位条件及根底设施条件，全面开展经济，接近富裕水平。2021年以后，腾飞时期。三峡大坝的建成，全然解决了荆州市"水患"的碍事，国家建设重点将转移到荆州市及长江沿岸区域，强大的农业支撑作用和优越的建设条件，将使荆州市经济社会进进全面腾飞时期，逐步到达国内同类都市的领先水平。
城镇体系
城镇开展战略优先开展中心城区，积极开展中、小都市，大力开展小城镇，逐步形成与区域经济开展相适应的"规模有序，分工合理，布局科学，协调开展"的市域城镇网络，促进区内社会经济的开展。实行"一点两线带全面"的布局战略，"一点"即荆州中心城区，"两线"指长江、207国道等两条以中小都市为主的城镇开展轴线，"全面"指市域内分布均匀各具特色的小城镇。

都市人口规模
依据经济开展分析，中心城区人口规模为：近期：常住总人口60.0万人远期：常住总人口80.0万人。都市用地规模与人口规模相应的用地规模为：现状：46.84平方公里，人均建设用地87.14平方米；近期：54.00平方公里，人均建设用地90.00平方米；远期：74.60平方公里，人均建设用地93.28平方米。
总体评价依据地域和宏瞧经济分析，总结荆州今后宏瞧经济开展对区域房地产市场的碍事：
◆荆州经济在今后几年仍将维持着较高的速度的开展，经济的开展，收进水平的提高，增强了居民的购置力，为荆州的房地产开展提供了有利条件。
◆荆州的都市 有利于改善都市环境，提高都市价值，为房地产市场的开展提供了良好的外部环境，荆州市场的今后开展潜力巨大。
◆荆州区域经济的开展，投资力度的加大，第二和第三产业的迅速开展，人口的增多，为荆州区域房地产市场开展提供了稳定的客源根底。
荆州房地产市场概况
06年荆州城区房地产开发投资为13.6亿元，相比往年增长40%。其中，房地产住宅投资为8亿元，相比往年投资额增加了1倍。住宅投资占房地产开发总投资的58%。06年荆州城区商业用房投资比例上升较快，商业用房投资为2.7亿元，相比4月上涨近1倍多。
〔数据来源：荆州市统计局〕
荆州房地产开发规模
2006年荆州城区房地产开发施工面积187.5万m2,比上年增长51.1%；其中住宅施工面积129.2万m2,比上年增长56%；其中商业用房施工面积17万m2，比上年增长45.5%。
荆州房地产销售情况
目前以预售为主的商品房销售体系中，商品房的预售面积可全然显示一个都市房地产交易的爽朗程度。06年荆州市全市销售量相比05年增加了3.2万㎡，增长幅度为6.4％。但城区住宅销售量在06年呈现出一定幅度负增涨。城区住宅销售面积比05年的减少了3.79万㎡，下落幅度为10％左右。荆州房地产市场出现全市销售量上升，而城区内销售量下落的现象，其要紧缘故如下：
◆随着荆州市县地区房地产的开发规模逐渐扩大，城区内市场价格不断攀升，使得局部对价格承受力较弱的客户群体转向市县地区市场，从而碍事了城区内的销售量。
◆在06年国家调控政策对购房者信心的碍事。由于政策的滞后效应还在，使得政策的冲击波在短期内难以释放出来，加上短期内的市场走势并不明朗，使得购房者持币瞧瞧的态度可不能轻易改变。
荆州房地产价格情况
2006年荆州城区房地产市场价格为1510元/㎡,比上年上涨了165元/㎡，上涨幅度为13.3％。据荆州市统计局所公布的数据显示，往9年月份，荆州城区住宅成交均价到达了1632元/㎡，较之05年荆州市场成交均价上涨了217元/㎡，上涨幅度为15.5％。通过以上数据反映出，荆州市场仍然维持着一个持续上涨的趋势。那么，支撑荆州市场价格持续上涨的因素如下：
◆本钞票因素
土地本身的稀缺性和不可再生性，决定了今后相当长的时期内土地价格仍将接着上涨。作为房价重要组成因素的地价，它的上涨必将带动房屋建筑本钞票的增加；住房品质要求的不断提高，住宅开发工程在环境建设、配套设施建设等方面的投进将进一步增加，同时，随着新材料、新技术在住宅建设中的广泛应用，这都带来建筑本钞票的增加。这些因素，将进一步推动房价的上涨。
◆ 预期收进的增加
随着国民经济的持续快速增长，居民的人均可支配收进正在得到较快的提高，一局部富裕起来的都市居民迫切需要通过购置住房来改善居住条件，提高生活质量。据荆州统计局数据显示，荆州全年城镇人均可支配收进8094元，比上年增长6.5%。并预期今年居民人均可支配收进增长的幅度仍有较高水平的增长。
◆ 都市化进程的加快
都市化进程的推进带来了都市人口的增加。都市人口的自然增长和外来人口的迁进，都会带来都市人口的增加，必将拉动住房的消费。
总结：
◆住宅市场开发规模扩张，市场开展潜力较大
目前中国房地产行业正处于开发规模迅速扩张的时期，荆州市也不例外。近三年内荆州市的房地产开发规模迅速扩大，房地产住宅市场投资由2003年3.2亿元增加到2006年的9亿元，增长幅度到达了180％。住宅施工工面积由2003年的64.51万平方米猛增到2006年的110.8万平方米；3年内施工面积也有70％的增长。
◆商业用房迅速扩张，将为住宅市场提供良好的配套环境
素来是房地产开发的重点---住宅用房迅猛开展的同时，商业营业用房的开发也开始成为荆州市房地产开展的又一个热点。房地产商业用房市场投资由2005年2.7亿元增加到2006年的4.2亿元，增长幅度到达了750％。住宅施工工面积由2005年的12.4万平方米猛增到2005年的17万平方米；增长幅度为44％。住宅规模的扩张势必带来配套商业营业用房开发规模的扩大，同时，商业营业用房的规模扩大将为住宅工程提供良好的配套环境，改善都市面貌，这将有助于住宅市场的开展。
◆荆州房地产市场健康平稳增长，今后市场开展前景瞧好
荆州房地产市场近3年来销售量和销售价格均维持着平稳的增长，房地产市场环境较为健康，今后开展前景瞧好。住宅市场销售量由2003年22.03万平方米增加到2006年的42.61万平方米，增长幅度到达了78％。住宅销售价格由2003年的945.73元/平方米增到2005年的1595元/平方米；增长幅度为53.5％。通过以上的数据对比，住宅市场的销售量和销售价格的同步增长，讲明荆州房地产维持着健康开展，同时也预示今后的开展前景瞧好。
小结：
从往年下半年起，国家虽屡次出台抑制房价上涨的措施，但在这些重拳的出击下，荆州的房价依旧在上涨，只是购房者购置行为更理智性。在中部崛起的背景下，荆州的外地资本投资建设明显增多，那么荆州经济必定开展了、就业时机增多、收进增加，此外荆州旧城改造产生的购房需求、省内周边在荆州购房者增多等因素，也是支撑房价的有利因素。因此荆州的房价在最近几年还会平缓上涨，对开发商来讲无疑是一利好消息，但我们一定要把握住产品品质，来面对购房者的批阅。从列表中不难发现,沙市区在近段时刻里,地产价格涨幅变化特别快,在普遍面临销量下落的情况下,其销售减量也不算太大。近郊区域的开展速度超过荆州区及其他都市中心地段，其房价也将越来越向城中心的房价靠近。特别自然，这是都市开展，都市边缘化所形成的一种趋势，离不开都市 和根底建设的完善，追赶的过程自然也需要一定的时刻。
〔二〕荆州形成三园两区格局，地产开拓机遇来临
一、 荆州房地产市场：
整体良性开展与现时期迅速升温
1、湖北省宏瞧政策的指导2004年6月，为了促进房地产业的持续快速健康开展，依据?国务院关于促进房地产市场持续健康开展的通知?，结合我省实际，湖北省政府出台?省政府关于促进房地产业持续健康开展的意见?，将在一定程度上刺激商品房市场，保证房产市场健康开展。
2、政府出台房改政策，取消福利分房自2000年年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，随着居民收进水平不断提高以及消费者瞧念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在特别大程度上刺激了商品房市场迅猛开展。
3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。荆州是一个文化古城，有着悠久的历史，自古以来确实是根基连贯南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来都市根底设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为荆州市的商品房消费市场增添了新的主力军。
4、随着人均收进的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步增强。2003年荆州市城镇居民人均可支配收进7093元，上年增长7.4%。人均消费支出5400元，增长3.3%；2003年全市农民人均纯收进2502元，增长3.9%。(摘自：?荆州纵横?之?2003年荆州市经济运行特点、咨询题及对策?)2004年荆州市完成生产总值430亿元左右，同比增长8．5％，城镇居民人均可支配收进7600元，比上年增长7．2％；农民人均纯收进3002元，比上年增加500元，增长20．0％，增长速度创九年来最好水平，增长速度居全省第一位，增加尽对额居全省第二位。〔摘自：荆州市人民政府新闻发言人办公室?2004年经济开展情况新闻公布稿?〕以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍蕴躲着较大的增长潜力。近年来，相当一局部住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋〞向“居者优其屋〞开展。电脑、移动、摩托车等消费的快速增长带动了都市消费品市场的爽朗，汽车、住房消费的增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。
5、同类物业的市场情况荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、瞧邸、白云绿水、丽景家园等一批高档次概念住宅的推出，完成了对本类产品的市场讲明任务，人们对高档住宅已广为认同和同意，盼瞧拥有这类高档住宅。在此根底上，本类产品的推广、销售也逐步成熟，深进人心。
二、荆州房地产消费市场的新机遇：
旧城改造与银行按揭
1、旧城改造，造成了需求量的增加鉴于原荆州城内人口密度过大的状况，为减轻市政压力，2003年，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房〞的新 ，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保卫。同时下令城内十二万人外迁六万，短期目标是三年迁出三万人。这给城外的房地开发提供了良好的市场环境。
2、银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是特别强的家庭也步进了购房者的行业，增加了市场的需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成的首付款，即可提早进住，享受房产的居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。
〔三〕沙市区商住楼盘调研分析
见附1
对比分析：
从销售市场来瞧，沙市的房价不再是物美价廉，沙市的房价与荆州城区中心区域房价的差距在不断缩小，荆州人在沙市购房的求低心理也逐渐被改变，对地段和开展潜力的认同的同时，也同意着高价格的现实。
2、户型配比及销售进度对比：
见附1
对比分析：
通过调研发现面积在50---80平方米和80---105平方米左右的楼盘销售情况对比好，讲明消费者在购置该区域楼盘时较注重有用性，也能够讲成是以居住为主的消费者。另外上述楼盘的户型配对比多样，能够满足不同的消费者的需求。
3、楼盘要紧经济技术指标对比：
楼盘名称
绿化率
容积率
紫荆御景
绿化31.5%

津泰园
绿化34%

楚天明珠
绿化40%
6
恒生国际
绿化34.1%

新城国际
绿化45%

玉兰小区
绿化17%

御龙天下
绿化37%

浅水湾
绿化30.9%

对比分析：
从列表中发现,在所有楼盘中，都注重绿化和对容积率的追求，但这些楼盘大多数根基上大体量、分期开发的楼盘，要是没有一定的用地面积，做绿化是只能是修饰性的点缀，而不能将其作为楼盘设计 的重要因素来考虑，因此，通过认真研究后我们认为贵方在燎原区工业园地块的工程建设上，由于拥有73540平方米的占地面积，因此可具备追求低容积率和高绿化率的条件。在大量的同质产品中，不人“大而全〞，我们完全能够做到“小而精〞，同时，通过综合性物业配置，最大化的增大建设体量和功能设置，不但弥补市场的空缺，同时，在剧烈的竞争中，以差异化的市场定位，最小化市场占据份额方面的阻力。
4、周边环境情况：
由于该区域的楼盘所处的地理位置周边都有不同的国有企业的存在，周边工厂较多，外来人员多，学生多，人口动向杂乱，环境不是特别好，但随着政府在开发前段投进的不断加强，沙市开发新区建设的步伐的加快，全新的 〔最新的 自然是最有前瞻性的，其设计和配套等各个方面都具备科技含量最高、操作效率最高〕，另一个角度来瞧，在外来人员多的新兴区域里，隐含着大量第一次置业者，随着沙市周边环境的不断完善，相应的小区和公寓的建设，人口治理必将得以标准。以目前的开发趋势和都市运营的经验来瞧，在今后的3——5年里，沙市〔开发区〕片区个各种环境配套都将到达特别高标准。
5、楼盘开发商实力对比：
楼盘名称
开发商
紫荆御景
湖北兴业房地产开发公司
小天鹅津泰园
湖北小天鹅房地产开发公司
楚天明珠
荆州神明房地产
恒生国际
湖北恒生房地产开发公司
新城国际
湖北新城国际置业投资
玉兰小区
荆州市长宏房地产
御龙天下
湖北正邦房地产开发公司
对比分析：
上述楼盘开发商实力都较可，建筑商实力亦都不分上下，其中亦大局部以外地开发商和外地建筑商，讲明外来的房地产开发建筑企业差不多捷足先登瞧好了荆州这片热土，亦讲明该地段的潜力。因此开发商背景不同，对工程的开发利益取向不一样，寸土寸金的热土上，靠着实力和公关策略往争取地段和地价，贵方凭借自身资源，在开发区、今后核心区占有良土一方，可谓是占地利，又逢荆沙如火如荼的大开展，得天时，不管企业大小，得天时地利，只要加以合理的 、精准定位，方能以小博大。
6、配套评价：
所调研楼盘由于都处在北京路、荆津路，沿线交通及生活配套情况相似，交通线路十分便捷，生活配套亦较完善，相对比而言开发区在生活配套的对比上稍显距离，但相信配合好的销售模式，使用好的销售策略，挖掘其他优势卖点，是完全能够拉近、缩小甚至是消除差距的。
一、 消费市场分析
〔一〕区域消费市场构成背景
1、地理位置
沙市地处荆州东部，南临长江，沿江向南确实是根基武汉、上海。全市总面积1.41万平方公里，总人口647万，城镇人口超过200万，占总人口的33.0%，中心城区面积54平方公里。比往年同期人口增长5.69%。从数据显示上我们能够瞧出荆沙的开展速度之快。从目前开展趋势能够瞧到，荆沙正在形成玉桥民营科技工业园、清华农业科技示范园、东方高新技术产业园、燎原现代工业区、沙龙生化工程试验区组成的三园两区分布，开展中的燎原现代工业区正以中心开发区的定位在积极开展。
2、 政策环境
随着荆沙新区建设的拉开帷幔，沙市已明确定位于了开展方向：“工业兴市〞，是荆、沙两城区中明确将房地产业作为主导产业的城区，政府的 支持为房地产提供了良好的政策环境；根底设施的进一步完善，环境改造的进一步深进，道路交通系统的进一步成熟，加快了现代商住城建设的步伐，必将成为都市人置业的新乐园。一些精明的开发商把眼光投发到这片热土上。房地产开展现已呈现加速，其开发销售现状出现了一个新的局面。
3、 现有交通路线以北京路中山公园为中心，辐射荆沙四方。
10路
江津路－－红星路－－北京路－－白云路－－北湖路－－太岳路－－江津路
11路
三岔路--北京路--沙洪公路--江北砖瓦厂
12路
有堤路－－北京路－－园林路－－碧波路－－江津西口－－荆南路－－荆东路－－荆中路－－郢都路
13路
北京路－－沙洪路
14路
荆秘路－－荆中路－－屈原路－－荆南路－－江津西路－－太岳路－－北京路－－江汉南路－－沿江路
15路
江津路－－红门路－－北京路－－红汉南路－－中山路－－沿江路－－白云路－－金龙路－－太岳路－－荆沙河南岸－－武德路--东环路--荆南路--屈原路－－荆中路－－郢都路－－南环路－－西环路－－四机厂
16路
北环路-人民路-荆北路-荆中路-屈原路-荆南路-江津路-白云路-北京路-三岔路
17路]
南湖路-廖子河-沿江路-大湾-新沙路-北京路-园林路-洪垸二村-长港路-港门路桥-十号路口
18路
三湾路-北京路-塔桥路-江津路-荆南路-屈原路
19路
北京路-三湾路-江津路-荆南路-屈原路-荆中路
20路
南环路-郢都路-荆中路-屈原路-荆南路-荆州大道-纪南镇
1路
三湾路-北京路-荆沙路-荆京南路-屈原路-荆中路
22路
人民路-郢都路-荆中路-屈原路-荆南路-东环路-江沙路
24路
荆州大道-江津路-江汉北路-文化宫路-园林路-北京路
2路
九龙公司-金龙路-白云路-北京路
3路
北京路-江汉北路-江荆路-红门路-十号街-汉沙公路
4路
南环路-南湖路-荆沙路-太岳路-金龙路-白云路-廖子河路-北京路-江汉北路-长港路-红星北路
5路
白云路-沿江路-中山路-便河西路-北京路-月堤路
6路
北京路-鼓湖路-沙岑路
8路
荆州大道--园林北路--长港路--江农路--江津路--塔桥路--北京路--红门路--长港路
9路
塔桥北路－－碧波路－－园林路－－北京路－－豉湖路－－长港路
特1路
北京路-荆沙路-荆京南路-屈原路-荆中路
新1路
北京路-公园路-荆沙路-荆南路-黄金堂-荆东路-屈原路-荆北路-郢都路
依据以上公交线路不难瞧出，荆州市的公交始终是围绕着沙市区的中心地段北京路及江津路行驶的。这两条主干道的重要性可见一斑。而工程正好坐落在主干道之一的江津路上，今后的开展潜力是无法估量的。
二、 工程特征及SWOT市场分析
〔一〕工程优劣势分析
1、工程优势简述：
1〕踞沙市都市中心的东方，自然环境优越，空气干净；周遍更是有荆州XX次种高档学府，人文环境气氛浓厚。
2〕沙市的开展趋势，和周边建设进程快，并带来巨大的增值空间大。
3〕工程占地X万方，能够拥有一定环境绿化空间，能够提升居住的品质感。
4〕XX地产的强大品质实力保障。
5〕地处非繁华地段，居住宁静性好。
2、工程劣势简述：
1〕工程位于XX路与XX路交汇处，居城东，位置较偏。
2〕同地及开发体量不大，难形成开发规模效应。
3〕开发区现只处于冰封市场，需要2-3年的开展期。市民们普遍消费心理偏向市中心〔市民化情结〕
4〕城区东边的普遍生活环境较差，杂乱。
5〕本地块的土地使用权性质要是不作变更，定会对销售带来阻碍，特别是住宅部份；
6〕家居、休闲配套较差，居住便捷性差。
3、本工程面临的威胁：
1、市中心区内核心位置的公寓工程，放量较大，在有限的客户资源内，造成工程进市前的最大威胁。
2、大型综合工程的开发实力和品质对我工程进市造成的冲击，差不多吸引了大量的客户源，同时也对我工程造成一定的威胁。
3、由于本工程不处于市中心地段，市民化情结会造成增加工程的销售难度。
4、市场时机点描述：
1〕调查发现：周边工程户型整体偏大，走中小户型，操纵总价路线将是一个特别大的市场切进点；
2〕在同区域，具有直截了当竞争力的工程只有奥林香樟园，到现在为止XX工程销售已进尾声，其他工程都不具备威胁我工程运作的实力，要是提高产品品质，定会成为同类物业的升级典范；
3〕价格低开高走，同时将产品品质提高，是参与竞争市场的核心根底。
4〕周边学校教授、工厂的高级职工较多，工程周边不缺乏实力消费人群。
5〕加大生活情趣宣传，可吸引市中心区的高端人群来此购房。
通过与市场的有劣势等利害关系的分析，抓住市场机遇，以长补短，对产品的 设计上做出相应的策略性建设。
小结：
在沙市区的中心开发区之一的XX现代工业区，消费配套还不够成熟和完善，人居生活市场还不够规模化、专业化，自然也有着良好的市场时机。只要尽量避开劣势和威胁点所造成对工程的碍事，同时加大工程的优势宣传力度，寻准市场切进点，正确切进立足，相信对工程在荆州市场的份额及XX公司品牌在市场的碍事力都会起到特别积极的作用。
筹划分析结论：
以小户型为切进点切进市场，再配以“低开高走〞的销售模式引导 本工程，同时加大本工程绿化、配套等，有效兼顾本地段的居住环境优势，精准把握三流都市消费人群的生活特点，充分挖掘地块的建设价值，在开展的市场中，带着前瞻性和开创的思想往整合不同的物业形态。尽可能的减少和操纵风险，实现开发价值的最大化。
只要在后面的 建设设计上，把握住科学性、人性化、智能化等现代品质住宅气质，在建筑外立面和造型用色上做足差异化，形成自我个性。同时，推广执行时，给予响亮的主题概念和对消费客群的思想攻击，在市场上高举高打，树立良好的市场形象。
在营销推广上，依托强有力的销售执行，抓住住宅业态具有特别好的市场同意度，凭借强有力的执行、产品的优良品质，果断完成销售任务，方可迅速回笼资金，到达工程开发目的。
XX地产参谋公司市场调研部/筹划中心/营销中心
2007年X月X日