实录：第12期房地产策划师论坛(组图).docx

图为论坛现场
　　第12期房地产策划师论坛暨国家职业资格认证培训
　　“培育楼市英才，策动中国地产”，由中国房地产研究会、中国房地产职业教育网联合主办的第十二期房地产策划师国家职业资格认证培训班于1月12日在北京大学英杰交流中心正式拉开帷幕。
　　时间：2010年1月12日 9：00-12：00
　　地点：北京大学英杰交流中心新闻发布厅
　　新浪乐居对此全程进行网络直播，以下为论坛实录：
　　主持人：
　　尊敬的各位领导、各位嘉宾、老师、同学们，大家上午好！我是房教中国主持人杨茜，首先我对各位领导、嘉宾的到来表示衷心的感谢，同时对各位同学的到来表示欢迎！下面我宣布由中国房地产研究会、房地产策划师联谊会、房教中国网共同主办的第十二届房地产策划师国家职业资格认证开学典礼正式开始！
　　首先，我向大家介绍一下今天出席我们典礼的各位嘉宾，他们是中国房地产研究会副会长、中国房地产策划师联谊会主席顾云昌教授！中国房地产策划师联谊会会长温兆晔先生，中国房地产策划师副会长娄立平先生！房教中国总经理尹龙先生！感谢各位嘉宾的光临。
　　房地产策划师是由国家人力资源和社会保障部正式公布的国家资格，是房地产领域国家唯一认证的资格，一直受到各级领导的高度重视和关怀，经过近五年的努力，在房地产领域享有极高的美誉，作为主办方之一的中国房地产研究会，在平常工作忙、科研任务重的情况下，非常重视此项目的研发和运作。下面，我们有请主办方中国房地产研究会副会长顾云昌教授致开幕词！

图为中国房地产研究会副会长、中国房地产策划师联谊会主席顾云昌
　　顾云昌：
　　各位同行大家上午好！首先非常欢迎大家来参加我们第十二届房地产策划师的培训班，这次又是我们首届高级房地产策划师的培训班，所以是双重的意义，今天天特别冷，应该说是我到北京30多年来最冷的一个冬天的三九天，大家冒着严寒，尽管天气很冷，但是大家心里很热，正像我们国家的房地产一样，中国经济最困难的一年2009年，恰恰是中国房地产最火爆的一年，也就是说我们的房地产的形势和我们策划师的形势一样，得到了大家很大的支持和欢迎。
　　那么，策划师这个工作是一项新型的工作，应该说我们国家的人保部还是挺不简单的，因为到目前为止，在我们大学教育当中没有房地产专业，所以我认为教育改革还要继续深化，这么一个重要的行业，居然没有专业，也可能这帮老头老太太原来定专业的时候对实际太不了解了，脱离实际了。其实房地产专业早在1984年、1985年就有了，就是我们国家建设部成立两个学院，一个是武汉城建学院，一个是苏州城建学院，当时我在房地产司当综合处的处长，别看这个小处长权力很大，当时就提出要成立房地产专业，当然建设部的领导也很支持，最后就在两个学院里面设立了房地产专业，从此以后全国100多个学校有房地产专业，有工科类的、有文科类的，为我们中国培养了好多的房地产人才，但是遗憾的是后来房地产调整，把我们房地产弄没了，现在房地产那么大一个行业，那么需要人才，问有没有房地产的专业，说没有，有许多学校打擦边球，比如工程管理等等，来满足需求。所以劳动人事部、人保部能把房地产策划师这么一个专业性很强的专业列入我们国家的职业资格的认证，我觉得从我这个行业人士来说，我认为人保部是有眼光的，因为我们这个行业太需要专业人才了。
　　房地产看起来很简单，不就是盖房子吗？甚至有人说现在房价太高了，怨房地产、怨房地产企业，说如何降低房价，把房地产开发公司撤销就完了，自己盖房子，大家一听就好笑，他完全不知道市场是怎么回事，世界发展是怎么回事，房地产不是简单的把房子盖起来，涉及到我们建筑方面的知识，规划的、设计的、人文的、美术的、社会的，其实很大程度还是一个经济的问题，房地产发展到今天，人人都认识到它的重要性，没有一个说房地产不重要，当然现在房地产也是处在一个非常敏感的一个阶段，大家都可以说三道四，到底如何来理解和认识房地产的发展，我们国家为什么要发展房地产业？怎样发展房地产业？发展什么样的房地产业？我今天先把这三个问题抛出来，我想作为我们的专业人士都应该很明确、很敏感，特别是为什么大家很清楚，怎样发展、发展什么样的，需要我们所有的房地产人士认真思考。
　　那么，作为房地产策划师来说，我们现在一般理解是策划房地产产品、策划楼盘，营销的策划、将来广告的策划、一直到最后销售的策划，整个管理过程的策划等等，但是一般比较多的是停留在对产品的策划、对楼盘的策划，其实真正策划师的概念还要更刚一点，除了对产品的策划，包括对企业的策划，因为从事房地产开发是一个企业能不能做大做强，刚才我们还在议论龙湖的雅君，10年前还是记者，那时候她还不是老板，是一个职业经理人，现在已经差不多成为国内首富了。当然最近没有碰到过她，她第一个楼盘还是我审查的，我清楚的记得龙湖花园规划是什么样的，当时给她打了一个五分，龙湖花园开发以后，她在这个基础上发展很快。包括另外一个也是一位女士，就是江苏的陈兴汉，她的方案也是我审查的，她那个方案很有意思，那块地非常好，但是第一次方案搞出来以后，我们专家组打了一个及格，而且听说还是东南大学的著名教授给她弄的，我们一看不行，这个方案和地形结合太差，没有什么特色，结果她很生气，这么好的地块你们给我打了这么低的分，当然我们给她讲了这个方案差在哪里，那时候规划的角度考虑更多一点。哪一年的五一节我忘了，她派了副总经理在北京，盯着我，我那时候当主任，说一定让我给她搞一个好方案，我就找了另外两位专家，我们三个人利用五一节给她搞了一个草图，给她拿出去以后，回去就按照我们的蓝图把它细化了，第二次评审，我们专家组都是评审的专家，给她评了一个优，这就是月牙湖小区，我也是有感而发。
　　所以一个规划好不好，决定你未来楼盘的成败，规划构架打好了，一个人的坯子、身高、五官、内脏都是好的，这个人将来就有前途，一开始结构就歪了，什么地方少一块，那就完了，所以从产品策划开始更重要，当然最后他们的发展不是靠一个月牙湖，不是靠一个龙湖花园，而是他们不断的积累，从一个有品质的楼盘，到若干个有品质的楼盘，她们在实践当中又对他们的品质提升，又注意品行、又注意品位，最后形成品牌企业。所以品牌企业从品质开始，品质需要策划，但是真正培养一个好的企业，除了品质好以外，必须要注意它企业的文化，以及企业的品行，做出来的产品还有它的品位，品质、品位、品行，这个基础上才能形成企业的品牌，三品形成企业的品牌，这个过程现在看来我们策划师还不一定能够全过程的给企业策划成品牌企业，当然是企业的老板在主要运作，但是我们作为策划师知道什么样的品质是好品质，怎样策划，企业沿着品牌企业的方向发展，这些我理解的策划师应该是全方位的。
　　当然，作为一个高级策划师，不光是要知道我们楼盘怎么策划，企业怎么发展、运作、发展战略，还要知道我们整个国家的房地产发展的态势、发展的趋势。当然大家不一定有这个条件来帮国家策划，但是你要关注甚至参与国家的一些策划，提出一些自己的看法，因为房地产市场应该说是中国最大的市场，我一会儿讲课的时候也会讲，房地产政策一直在变化，有人说中国的政策太多变了，初一十五不一样，现在看来这个话是对的，我们的政策有两种，一类政策是长期政策，长期政策应该是50年不变，大的方针政策；但是宏观经济的变化，我们房地产也会随着宏观经济的变化而不断变化，比如08年、09年的政策和现在的政策就不一样，如果我们政策老是一套，国际金融变化了，金融海啸来了我们还是原来的政策就有问题了，现在中国经济回暖了，政策不变恐怕也有问题，所以作为一个策划师应该是把握整个房地产发展的市场规律，认清楚国家宏观经济层面的变化，认清楚房地产政策的变化，为什么？将来会什么变化？应该怎么变化，对行业的发展、对企业的发展、对产品的发展有什么变化，这些作为策划师特别是高级策划师应该要随时的掌握。
　　所以我曾经说过，我们房地产的专家们、房地产的企业家们，都是经济学家、都是社会学家，搞建材的、搞建筑的、接着任务就想把品质弄好，生产好的产品，房地产好像既是一个整合行的，又不光是搞好产品的问题，和社会发展、经济发展各方面是密切相关的，所以讲来讲去还是一句话，我们房地产也是一个了不起的行业。特别是房地产策划师作为一个房地产当中的智力性的机构，我们策划师叫“智业”，老百姓要置也买房子，开发商要开发，我们是智慧的智业，我们的智慧就是为我们老百姓置业，为开发商的置业服务的。
　　应该说随着房地产向前发展，我们要研讨的事情很多，我们要探讨的问题很多，所以中国的策划师又处在非常年轻的发展阶段，策划师本来是没有的，房地产本来也是没有的，我刚刚到建设部工作的时候，30年前是没有房地产的，只有房产管理，住宅建设，没有房地产业，我是学城市规划的，最后我领导说，“小顾，我们决定请你到房产管理局来”，我说我是学规划的，房产管理干吗？他说我们房产管理应该是懂规划的人，这就决定我下半辈子跟房地产有缘。所以房地产一开始是没有的，我第一次到劳动部，我跟他们讲我们希望搞一个房地产经济师，当然那时候没有获得批准，有人在背后议论，你们搞房管的不就是收房租吗？不就是修破房吗？所以什么房地产经济、什么策划师都是做梦、没有的，但是今天20年以后，我们今天中国房地产成为现在这样的行业，我们的策划师培训到现在，有多少了？一万多人，每次都那么旺盛，到后来报名都截至了，没有办法报名了，因为我们的教师有限，否则要等下一期了，说明我们这个行业兴旺，说明我们这个行业在社会发展经济发展当中的地位，说明大家选中了这么一个专业，我觉得我们的前景是好的。
　　所以今天开幕的时候我有感而发，讲了这么多，每次我都觉得有很多的话要说，搞了30年了，有机会我们多交流，总之我们欢迎大家来，也满怀热情的希望大家学有所成，而且在考试当中考个好成绩，在今后工作当中，为房地产策划做出更多的贡献，大家也得到好的回报！谢谢大家！
　　主持人：
　　谢谢顾教授的致词，今天看到各位同学坐在这里，暂时放弃企业的身份，回到课堂，我们感觉责任重大，在这里我们不仅仅是提供一个课堂、一个证书，更多是给大家提供一个平台，一个学习、沟通、交流、结识业内朋友的平台，而我们中国房地产策划师联谊会更是大家共同的家园，下面有请中国房地产策划师联谊会秘书长温兆晔先生致词！

图为中国房地产策划师联谊会秘书长温兆晔
　　温兆晔：
　　首先我代表中国房地产策划师联谊会对各位同学冒着严寒来京赶考表示热烈的欢迎！这里有很多的老朋友了，我们很熟悉了，有一届、二届、四届、十届的，我觉得学习本身就是一种学习态度，我就不多说了，这次培训有它的历史意义，因为在我们这么多的同学里面，今天将要诞生我们国家第一批高级房地产策划师，这是有很大的历史意义的，所以我觉得很值得纪念，在这里我希望大家通过认真学习，能够通过国家认证，真正的成为我们国家认证的策划师，这是第一。
　　第二作为我们中国房地产策划师联谊会，我们在座的学院成为策划师的同时，也已经成为我们中国房地产策划师联谊会的会员，待会儿我们有一个颁证的仪式，大家在享受学习的过程中，我觉得更要注重沟通、交流和合作，这才是我们真正的目的，大家借助这个平台，我们联谊会是为大家服务的，我们不像其他的培训一样，大家培训完了就再见了，其实培训是我们服务的开始，很多活跃在这个平台上的学员我们都成老朋友了，大家有什么需求、有什么合作意向，可以通过我们这个平台传达给上万名学员，给大家建立沟通、交流、合作的平台，这才是我们的宗旨和目的。
　　今天晚上我们有一个比较大的欢迎晚宴，我希望在喝酒交杯的同时都成为朋友，再成为合作伙伴，谢谢大家！
　　主持人：
　　感谢温兆晔先生的致词，我们的房地产圈一向是一个很活跃的圈子，所以在年底中国房地产策划师联谊会在年底总结了本年度的新闻热点，推出了影响2009年房地产十大新闻事件评选活动，欢迎各位同学登录房地产策划师的官方网站，一起为走过的200年投票，画上一个圆满的句号。
　　房教中国一直致力于房地产教育，今年我们正式推出了首届高级房地产策划师国家职业资格认证，将房地产策划师这个专业性很强的职业推到了一个崭新的职业高度，树立了职业标杆，而且房教中国也建立了多元化的客户服务体系，推出了专业性很强的系列公开课，在今年3月我们推出了景观风水系列课，同时引入了案例教学的方法，下面有请房教中国总经理尹龙先生致词！

图为房教中国总经理尹龙
　　尹龙：
　　尊敬的顾云昌会长、亲爱的各位来宾，大家上午好！我是房教中国网的总经理尹龙！在座很多都是我们老朋友了，有一期、二期、三期、六期、八期、十期的，非常开心今天来到北京大学，我们的课堂内是非常温暖的，房教中国网是在房地产教育网的基础上发展起来的，我们在上个月12月12号在上海中国房地产策划师第二届年会当天上线的，现在还是处于测试网的状态，但是我们会把它发展成为房地产及建筑类培训业的门户类网站，我们做的这个事情也是史无前列的事情，今后我们会做到这样一点，只要你有培训需求，在我们的网站上都可以找到，这将是我们为之奋斗的目标。在上海世博会期间，我们的正式版会 正式推出，我们会做一个非常大的上线仪式，也希望在座的同学们给予支持。
　　房教中国网，刚才我们的主持人也讲了，在未来的日子里，将推出除了房地产策划师以外的更多的培训项目，包括房地产经纪人，包括企业内训项目，包括赢在景观、赢在户型、赢在社区商业等等，会为我们在座的学员以及更多的学员提供更好的教育培训方面的服务。
　　我们房地产策划师今天其实是一个很具有历史意义的一天，1月12号作为房地产策划行业是具有里程碑意义的一天，因为在座的各位同学中会产生中华人民共和国第一批高级房地产策划师，所以这块我想同学们先给我们的一期学员报以热烈的掌声，祝贺你们！
　　我们房教中国网在春节后也会在很多授课专家的支持下，会推出房教中国网自己的房地产营销策划公司，名字叫“房产国际”，我们会吸引各地方的中小型房地产策划公司，加盟到我们房产国际下，我们会把房产国际打造成国内一流的房地产服务提供商，这块希望我们在座的各位在今后的日子里有这种需求的或者想合作的，可以找我直接来沟通。这个公司已经进入到注册程序，春节后会正式进入运营，包括成都公司现在已经成立了，现在正在成都装修办公室，是我们跟成都的一家开发企业一起，他也是参股到我们的房产国际里面去，在成都的华润翡翠城，希望大家去看一下，我们买了四百平米的写字楼。
　　总而言之，房教中国网会为大家提供更多更好的服务，搭建开发商和服务商之间一个大的合作平台，希望大家在这个平台里面，广交朋友，多拿到一些项目，多挣一些钱，我是山东人，我说话比较实在，在这里我们除了要感谢各位同学以外，还要感谢今天为我们做全球直播的新浪网，大家给新浪网一个掌声。
　　我们房地产策划师能有今天的发展，确实是非常感谢我们的顾云昌会长，因为从房地产策划师第一期班开始，顾会长就给予了我们极大的支持，无论是在住建部的角度还是行业内，还是教材研发、还是房地产策划师事业的推广，还有中国房地产策划师年会第一届、第二届的成功举办，还包括我们中国房地产策划师联谊会的成立，我们在春节后会在各地陆续开办分会，这一切都得到了顾会长多年以来极大的支持，所以我想大家用最热烈的掌声感谢我们的顾云昌会长！
　　最后祝我们各位亲爱的同学们在北京大学期间学习快乐、多交朋友，考试成功！谢谢！
　　主持人：
　　感谢尹龙先生的致词，同学们来自全国各地，在这样一个雪花纷飞的季节集中到北京大学学习，希望各位同学不仅取得证书，还能成为伙伴，在今后的几天追为了方便各位同学的交流，我们在一届同学和二届同学中选出了两位学员代表，首先有请夏乐平先生致词！

图为学员代表夏乐平
　　夏乐平：
　　各位领导、各位同学、各位老师、大家上午好！在这牛尾虎头的岁末年初，我们相聚在北京大学，共同学习房地产策划理论和知识，首先请允许我代表全体学员向本次学习的组织者，房教中国的董事长尹龙和顾云昌副会长和全体参加本次学习的老师们致以衷心的感谢和敬意！
　　在2009年全球经济一片惨淡的大背景下，中国经济一枝独秀，GDP增速是8.5，我们保8成功了，中国经济挺起了世界经济的脊梁，而地球人都知道房地产顶起了中国经济的脊梁，在国六条、国八条、现在又是国十六条的不断调整下，在二元结构、银根紧缩的压力下，在千夫所指的骂声中，中国的房地产依旧脚踏实地，实实在在的解决了千千万万百姓安居的需求，创造了千千万万个就业机会，提供了举足轻重的税费来源，直接间接拉动了56个上下游相关产业，我们可以毫不讳言的说，房地产依旧是中国最大的支柱产业，也是最大的内需。
　　随着城市化、城镇化进程，在可以预见的将来，我们房地产还要承担起支柱产业的重担责任，前几天财政部开会，胡主席到会讲话，这是一个极其不同寻常的举动，当晚财政部官员接受凤凰卫视采访时，土地财政的根源是财权和事权的不匹配造成的，这个展开解释一下，94年朱熔基总理的时候，实行了国税、地税分家，中央往往把地方的税收拿走了大部分，比如拿走了60%的税收，但是地方政府承担公共责任需要的钱是80%，就不够了。在09年房价过高，刺痛了上海蜗居们的神经，而众所周知，房价过高的原因是因为地价过高、税费过高，是因为中国投资渠道的严重不足和高度管制，是因为我们保障性住房建设长期政府缺位，在社会上一部分人抱怨房价过高的同时，另一部分人却为他们财产性收入持续性增长而担心，中央已经看到了问题的实质，即将解决过去中央开方、地方抓药的局面，可以预见的是中国的房地产将逐步规范，市场洗牌不可避免。据说现在有9万多家开发商，我看到这个数字非常震惊，需要这么多吗？绝对不需要，美国最大就两家，房立美、房地美，中国绝对不需要这么多，最多两三万家就够了，现在是九万多家，阿猫、阿狗都可以当房地产开发商，我认为一半将要遭到淘汰或者挤出，你也许不是被淘汰的，但是你是被挤出去的，被央企、国家队挤出去的，他不跟你打，挤就把你挤出去了。
　　中国房地产把地一圈就能赚钱，或者随便建一个什么楼都能赚钱的时代即将结束，就像顾会长刚刚即将预言的那样，什么时候拿地，拿地建什么，产品的策划、业态的策划等等这些过去开发商不太关心的问题，都将在未来成为决定开发商生死的问题，我们今天来到这里，就是要在各位房地产知名学者、老师、领导的指导下，找到解决我们未来发展方向的钥匙，最后预祝大家在这里取得丰硕的成果，交到知心的朋友，祝大家考级顺利！心情愉快！
　　主持人：
　　下面请学员代表员袁淑琴女士致词！

图为学员代表员袁淑琴
　　袁淑琴：
　　首先在这里我代表我们十二届二级学员给在座的各位老师、领导问一声早上好！
　　我非常的高兴也非常的荣幸今天能够站在这里，跟大家见面交流，刚才我们这位夏总在发言当中应该说是讲得比较全面和比较宏观，作为我站在这里就是跟大家讲一下个人的一些心得和体会。
　　我先自我介绍一下，我来自山东临沂名家置业有限公司的，从事房地产有接近八年的时间，之前我个人作过老师，也自己做过生意，但是进入到房地产这个行业之后，我发现可能我的想法、我的感受跟在座的各位应该都有一些相同的地方，我感觉房地产这个行业就像是一个很大的磁铁，深深的把我吸引住了，没有再想到去做其他的行业。我相信各位跟我的想法是一样的，进入到房地产行业以后，我发现第一学到了很多很多的东西，第二让我结识到了很多的朋友，随着在房地产行业当中的不断发展，发现了一个问题，什么问题呢？自己之前 所掌握的一些知识现在已经远远的不够了，所以也非常的荣幸，荣幸的是什么呢？就是我们房教中国给我们大家提供了这样一个非常好的平台和学习的机会，就在上个月，刚刚好一个月的时间，我们在上海，非常有幸的参加了我们第二届策划师联谊会，通过参加这个会以后，我发现今天应该说在座的各位，面孔都非常的熟悉，应该说是90%以上都是参加我们那一次联谊会的，然后今天都走到这里，为什么会走到这里来，大家的目的跟我都是一样的，通过上一次的交流发现我们应该是需要更多的来提升自己，为自己在策划师的行业当中，更多的学习提升，为社会发挥更多的热量。就像刚才顾老师所说的，我非常赞同他用一个词形容我们策划师，就是“智业”，我感觉我们用热烈的掌声给顾教授，能够把“智业”这个词用在我们的身上，感谢顾老师！
　　另外还要感谢温总，我也希望以后从刚才您所讲到的，我们房地产策划师培训只是服务的开始，所以我听了以后非常的高兴，因为本身我个人也喜欢学习，也喜欢跟各位行业的培养多多的交流，既然是服务开始，我也希望咱们在座的各位朋友紧紧跟随房教中国，我们不仅仅得到服务的实惠，而且还要得到我们个人的收益，好吗？
　　这样我也不多说了，在这里我预祝各位能够在2010年的开始有一个非常好的成绩，顺利过关，争取拿到我们的证书，谢谢大家！
　　主持人：
　　谢谢袁淑琴同学热情洋溢的发言，我相信她的发言也代表了在座大多数学员的心声！我们通过紧张的学习不仅可以取得国家人保部颁发的证书，同时各位也将成为中国房地产策划师联谊会的终身会员，我们下面将为各位学员颁发证书，由于今天到场的人员比较多，我们将为四位学员代表颁发中国房地产策划师联谊会的会员证，下面有请这四位学员代表上台领取证书。

图为房地产策划师联谊会会员合影
　　我们其他同学的证书将在下午给大家颁发下去。
　　接下来我将给大家介绍一下从12号到17号的学习及考试安排，具体内容参看学习笔记的第三页。
　　在本次典礼的最后，预祝各位同学新年新开始，学业有成，交到好朋友，开学典礼到此结束，感谢新浪直播！
顾云昌：从政策角度解读房地产宏观市场
　　各位同学，欢迎大家回到第十二届房地产策划师国家职业资格认证的培训现场，今天我们的题目是政策解读宏观市场，我们邀请到的是中国房地产研究会副会长顾云昌教授，顾教授在上个世纪八十年代就着手房地产政策研究，是国家房改方案的主要起草人之一，主持完成了跨世纪中国产业研究等多项重要课题，下面我们有请顾教授开始今天上午的授课！
　　顾云昌：
　　楼市话题是最敏感的话题，刚才有谁提到了蜗居的问题、蚁族的问题，最近又出了一个祥林嫂，大家知道祥林嫂就是大雪天把孩子放在家里，给狼叼走了，看到人就说我傻，没想到孩子被狼叼走了，现在的年轻人也是说我真傻，北京房价只有五六千的时候没有买，因为有人说要降低，的确在04年开始调控的时候就有人说要降价，越说降价越往上涨，越说北京房价降30%，结果北京房价涨20%，一次一次错过机会，后悔莫及。说实在话，连我这样一直研究房地产的，我知道房地产会涨，但是涨得如此之快，我没有料到。
　　刚才说09、09经济要救，哪知道09年全世界经济最困难的时候，我们中国房地产市场是最抢手的时候，前一个时期北京的房子出来一百套，有一千个人排队，刚才休息的时候还有人给我打电话要买房子，他不认识人也不行，要加塞，通过我来加塞，你们在座的各位卖房子，我一打电话肯定买账。
　　那么，如何看待房地产市场？现在政策出台了，其实这些政策不是新的，都是原来的政策加在一起，但不管怎么说，代表了国家最高决策部门的思想，今天我原来准备一个题目叫回顾09、展望10，想把我们的政策做一个梳理，但是昨天一早国务院办公厅出了一个国十一条《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，每次国务院出台文件都有稳字，平稳健康发展、稳定房价等等，这次实际是对国务院常务会议提出来的国四条的展开、细化，那么，在这个十一条里面，讲了五个方面的问题，第一个问题就是供应问题，第二个问题是需求问题，供求两个方面，第三个问题讲的是市场监管问题，第四个问题讲的是保障房的问题，第五个问题讲的是政府的职能问题，就是国四条没有讲政府的职能，这个讲了政府的只能是什么，国务院再一次把任务落实到各地，由各省来负责，具体各个城市来落实。
　　我看了看，有些地方是有新的提法，但是总的思路应该说 还是我们大家都知道的一些，我想在今天两个小时时间里面，按照我的提纲讲的同时，我对国务院的这个文件，我昨天晚上回来以后看了看，一起讲一下学习的体会心得，我跟大家分享一下。看来房地产一定要提高我们的学习能力，如果学习能力不够我们搞智业的一定要学习消化能力强，所以我也一直在提高我自己的学习能力，能不能跟上市场。
　　今天讲09楼市的回顾，讲三点：第一是回顾，第二是原因，第三展望，三个方面，把09年做一个回顾，在回顾的基础上，对2010年的楼市发展深层次的原因做一个分析，最后对2010年的发展做一个展望。
　　一、回顾：爆发式增长。
　　对09年的总结就是一句话：爆发式增长。我昨天看了关于汽车方面09年的回顾，他们说09年的汽车产业实现了井喷式的增长，井喷的力量大还是爆发的力量大？好像井喷更力量，它的增长量是40%的。09年中国汽车市场成为世界第一市场，年销售量1300万辆，超过了美国。最近陆陆续续公布各个产业的情况。另外旅游产业，大概去年整个旅游总收入超过一万亿，08年是8000多万亿，09年达到了一万亿。
　　那么我们中国房地产市场怎么样？第一买房贡献巨大，因为我们09年全年的房地产销售是四万亿，我讲的是新房，超过四万亿没有问题，11月份的时候已经达到了3.5万亿，这6万亿是把二手房加进去，而且是算新房销售额的一半，2009年城镇居民花了6万亿买房子，汽车产业是多少？我看了我们小排量的车占了60%，中国的汽车产业很有意思，现在的自主产品占了50%，合资的40%多，真正国外的只有4%、5%，所以中国人很厉害，原来的家电都是日本的，现在的家电有几个日本的？中国的彩电、冰箱都出口了，中国的汽车也一样。所以上次我们上海开会，好多朋友都去了，我们请了经济学家讲，他提的概念我现在还记得，他说中国未来的发展就是制造业，中国的制造业要制造出一个制造业来，其中有一个汽车的制造业，这个将来中国是世界第一。第二就是大飞机的制造，几万个零部件可了不得，第三就是高速铁路，发展的速度比德国的还快，我们这几年多少地方都在修高铁，所以中国的后劲就在制造业。
　　我讲讲我们房地产，汽车13000万辆，如果每辆平均10万块钱，就是1.3万亿，我们仅仅城市居民买房就6万亿，你说我们是不是最大的产业？旅游业也就1万亿。我们全社会的社会消费品零售总额2009年将达到12万亿，全社会政府和百姓消费总额就是12万亿，政府消费大概占四分之一，百姓的消费有8、9万亿，城镇居民买东西大概花了9万亿，包括汽车，包括汽车、旅游、吃的、穿的，我们买房就花了6万亿，这个6万亿和9万亿是两个概念，我们房地产算投资的，不算消费的，不管是从投资角度还是消费角度拉动，都是拉动国民经济了。
　　那么，大家想一想房地产业对2009年刺激中国经济发挥了多大的作用？那么，这个6万亿也好、12万亿也好，说明中国的经济还是增长了，所以中国经济率先实现了复苏，中国的经济对世界经济作出了贡献是不言而喻的。所以大家看看《时代杂志》登出来2009年对世界经济贡献最大的冠军是布耐克，第二是中国工人团体，最主要还是中国的农民工，因为房地产盖房子都是农民工盖的，就是我们各行各业当中，农民工发挥了重要的作用，看出中国经济在世界经济的地位，房地产在世界经济的地位，所以哪个行业都比不过房地产业。
　　可笑的是，中央经济工作会议开完以后，正好是第二天我到成都，在上面看了了了文章，头版大标题“房地产业淡出支柱产业”，很可笑，我一看他怎么得出这个结论？因为他说这次中央经济工作会议没有提房地产业是支柱产业，因为08年经济工作会议对房地产一句话就是“把满足居民的合理住房需求和发挥房地产拉动经济的作用结合起来，发挥房地产业支柱产业的作用”，但是今年没提，今年是增加普遍性商品住房的供应，所以得出结论是淡出支柱产业，所以我们的媒体太什么了，你说可能吗？我们这么大的贡献能淡出吗？2010年老百姓不买房了？可以说在未来的十年、二十年谁都代替不了这个行业，汽车一万亿多一点，旅游一万亿多一点，再加上吃的、穿的，哪个行业能比上我们的6万亿？农民盖房还没有算进去。
　　那么，应该充分肯定我们讲的客观一点，是居民买房为房地产做的贡献，他不买房我们盖的房卖不掉，是他买的房我们做的贡献，是我们促成交易的，要这样来看问题，不是拉动内需吗？就是实实在在的内需。那么，为什么会贡献大？我们的销售爆发式增长，汽车行业了不起的爆发式的增长，其实我们的增长比他们的增长还快，我们的销售面积同比增长50%以上，因为11月份是53%，我估计就保持55%这样的水平，我们的销售额同比增长80%多，甚至接近于90%，这样的增长速度是前所未有的。所以我说中国经济最困难的一年，就是中国房地产最火爆的一年。
　　同时，我们也看到了销售面积增长50%，销售额增长了80%，就意味着房价在快速上涨。那么房价到底涨了多少？这里有两组数据，一组数据是6—10%，统计局给的数据，到1月份商品房的价格平均增长5.7%，商品住宅6%点多，普通商品住宅7%点多，90平米以下的住宅10%点多，就是90平米以下的住宅房价涨得最快。应该说如果真是这样的涨幅，应该说还是比较平稳的，但是实际上我们市场的数据，我这里讲了40—60%，40%是北京的二手房价格，11月份比1月份涨了40%；上海的商品房价格涨了60%多，实际上我们很多大城市的房价最起码是20%甚至30%、40%、50%的增长，我们各地大家都能体会到20—30%的增长，比较平稳的地方还达到15—20%，当然这里面我到现在还没弄清楚，为什么我们统计局的数字跟市场的差别那么大？实际上老百姓的感受是这样的，如果真是6—10%，国务院有必要发那样一个文件吗？所以我们统计局的数字让人离不开，也不敢多相信，包括CPI，你说刚刚出现0.6的上涨，实际上老百姓感觉涨了很多，CPI各种数据的权重能不能如实的反映我们价格的实际，现在都是问题，房价没有放映在里面。
　　但是不管怎么说，我们说部分城市也好，或者说热点城市也好，房价上涨过快已经成为事实，特别是北京、上海，我们的媒体舆论最集中的就是这些城市，人家根本不看统计局的数字，人家不相信。为什么会出现这样爆发式的增长？我想各位也很清楚，现在看来是政策的利好刺激，一个叫激发，一个叫诱发，激发了刚性需求，诱发了投资需求。我们有些词用的也不规范，其实我们的需求分为两种：一是自住性需求，一种是投资性需求，我们现在把它分开，投资需求是长期的，投机需求是短期的，其实投机就是投资，投资的机会是投机，我今天买房子是为了出租的，房价好了，感觉出租的最近回报不高，我把它卖了，中国从投机倒把开始，一直把投机作为贬义的，意识形态化，所以股市你怎么说法？不也是投机的。现在叫自住型、改善型，改善型不是自住吗？只有初次置业和多次置业的区别，没有什么自住型和改善型，就是初次置业和多次置业。其实说了半天就是自住型和投资型两种。用我们老百姓的话说就是刚需，刚需就是财富需求，我们的政策利好激发了刚性需求，同时诱发了财富需求。
　　讲到这里我想展开一下，我觉得我们中国的老百姓对财富需求这一块，有一个认识过程，最早认识房地产财富投资需求的是温州朋友，温州人是厉害的，中国的房价是哪个城市出现过快上涨你们知道吗？杭州。2001年、2002年杭州的房价就出现上涨过快，2003年的年初，全国开房地产工作会议，现在好几年不开了，那些年每年都开房地产工作会议，开完大会做完报告，下面就是小组讨论，我参加了一个各地省会城市和房地产局长的工作讨论会，就是在那个会上有一个央行的处长发言，他说杭州已经出现严重的房地产泡沫，全国都盯着杭州，我们搞过调研，当时主持会议的正好是杭州房地产局的局长，他说你这个调研和我们实际的差距太大，杭州的房价上涨首先中国出现，过了两年是上海的房价上涨，超越了杭州的房价上涨，开始杭州和浙江省很紧张，因为大家都盯着浙江和杭州，他有一年都不敢开房展会了，怕开完房展会房价上涨，中央盯住他们不放。那么杭州的房价为什么上涨？首先是杭州西湖边上的房子90%不是杭州人买的，是温州人、台州人买的，他们有投资置业的理念，应该说在2004年—2008年过程中，特别是沿海城市已经认识到房地产的财务效应，如果说那个时期不是全国性的，这一轮09年开始的利好政策的刺激，差不多的城市居民都充分认识到了房地产的财富需求、投资需求，明显的涌现出来了。当然刚开始我发现投资需求，就是五一前后，我也是到温州去，全国的楼市刚刚回暖，还在讨论是不是小阳春，是真的还是假的，是不是开发商雇老太太排队排出来的小阳春，结果到杭州一看，“杭州楼市不差钱”，当丈母娘还在讨论房价能不能打打折的时候，突然发现这个房子已经没有了，已经被人买走了，所以刚一开始起来的房地产需求的确是刚性需求，是初次置业需求，其中结婚用房需求占主要。
　　那么，去年调控以后，特别是08年优惠政策出台以后，许多人感觉到政策优惠当中有许多好处，一个是利率降低了，税收降低了，地方政府还出台很多政策，潍坊规定每个公务员必须要帮助开发商卖掉一套房子，你自己买也行，别人买也行，你如果完不成的话，你当年第13个月的奖金就没有了，所以把第一轮的买房热情调动起来了，很多都是结婚用房。现在城市居民越来越意识到儿子要准备房子，女儿要准备嫁妆——汽车，如果哪个丈母娘既准备了房子又准备了汽车，那女儿嫁出去太亏了。所以现在实际上我们有许多政策上不合理，比如租的房子不能落户口，住集体宿舍都不能落户口，只能是集体户口，当然有的地方现在开放了，但是租房同样不能落户口，所以这个情况下，就激发了我们的刚性需求，但是刚才我说到了，当还在讨论刚性需求能不能延续的时候，在五一之前我还在呼吁二套房政策要放松，但是五一以后就不能再说了，因为投资需求已经出来了，而且越来越旺，首先在浙江、上海、深圳这一代最明显，北京五一以后也明显起来了，然后逐步向大城市推移。
　　所以我在今年7、8月份的时候我在新华网做了一个访谈，其实人民网、新华网还有一个中国网都有许多官方的、代表政府和党的声音在里面，在那次访谈当中我说了一句话，我说中国楼市迅速回暖，是美国次贷帮了忙，我说你把“帮忙”两个字打引号，如果不出现美国次贷，全世界经济平稳增长，我们没有必要出台那么多的政策，因为美国次贷出了大问题，全世界经济衰退，影响了中国的出口，我们出口每年20%几的增长，突然20%多的下降，这个反差太大了，我们的内需不可能突然爆发，外需突然之间下降，所以从08年的年初，我们中央机构、国家机构到广东去调查，发现很多的工厂关闭的关闭，裁员的裁员，因为出口明显下降了，那么GDP肯定是下滑了，所以有人在08年底说中国的09年经济还保8，保0就不错了，所以在这样的呼声当中，中央特别是国务院的压力很大，所以总理说了一句话，出手要快、出拳要重。这个话一般国家领导人不会讲这样话的，但是那时候形势危急啊，全世界经济衰退的强度估计很高，甚至说比30年代的经济危机还严重，所以在09年一开始就发放贷款，上半年新增贷款7.37万亿，一个月1万亿，这是原子弹一样的爆发式增长，有的银行家不理解，说这样发代是不是符合经济规律啊？有一位领导就说了，没有经济哪有规律啊？经典吧？所以出手要快、出拳要重，其实最后都落实大房地产上了。我经常开玩笑说，我们许多大型的房地产企业，上市公司和准备上市公司一开始非常紧张，有报道说有的裁员了，有的是公司办公用品圆珠笔都发个芯儿了，不发圆珠笔了，办公楼里面灯一个开、一个关，到了这个地步了，老百姓到了悬崖边了，准备往下跳了，哪知道一阵春风解放军到了，解放了，这就是09年我们所经历过的。
　　也就是说刚刚激发出来的是刚性需求，我们许多老百姓特别是结婚用房的都买中小套型，中低价位、中小套型的二手房火爆，北京二手房去年交易了27万套，一年的交易量等于前三年的综合，一下子二手房的交易量超过了一手房，原来北京是一手房六成，二手房不到四成，上海早一点，现在是明显超过了一手房，说明我们的刚性需求的确是非常强盛的需求。但是，谁都没有料到，突然之间我们的投资需求、财富需求爆发出来了，财富需求现在看来很清楚，为什么？就是一个是财富阶层，你看凡是房价推升快、财富需求多的地方一定是财富集聚的地方，杭州、温州、都是民营企业家集聚的地方，北京、上海、深圳有钱人多，凡是有钱人多的地方，楼市就火爆。其实我们的财富阶层他有了钱的日子不一定好过，他要琢磨这个钱怎么花，老存在银行里看着它