成都某物业公司年度管理方案.docx

成都分公司丽日清风

2007年度物业管理方案

编 制：丽日清风管理处
初 审 人：x
编制日期：2007年6月

成都分公司丽日清风管理处物业管理方案

第一部分 项目基本情况（详见附表） 5
1、发展商、建筑商、设计单位、开发及投入使用时间、地理位置、面积（建筑、占地）、项目功能描述、设施设备的配套情况、周边环境描述； 5
2、户数、常住/暂住人口数、商住比例、租赁比例； 5
3、工程或管理上遗留问题； 5
4、管理用房及社区活动用房清单； 5
5、空置房情况； 5
6、社区及管理处荣誉（曾经取得的荣誉称号、媒体报道情况等）； 5
第二部分 人力资源（含分包） 13
1、管理处组织架构图； 13
2、人力资源定编计划； 13
3、管理职员职位说明书、区域责任分工； 14
4、管理处年度培训计划；（2007年，每年需更新） 21
5、职员花名册；（2007年，每年需更新） 30
6、各类组织成员名单（如消防义务小分队、应急预案工作小组、品质小组、社区文化工作小组等）；（每年需更新） 32
第三部分 行政资源 32
1、年度物料购置计划（2007年，每年需更新）； 33
2、固定资产清单； 49
3、各类经营合同、协议台帐； 54
4、管理处现有档案目录；（新项目或公司要求创优项目具体参见创优目录清单、其他按现有编制、缺失的说明原因） 54
第四部分 财务资源 56
1、年度管理费预算书；（2007年，每年需更新） 56
2、年度停车场预算书；（2007年，每年需更新） 57
3、水、电、气、热、垃圾处理费等代收代付费用的台帐及收支报表；（2007年，每年需更新）57
4、上一年度管理费收支报表、预算执行汇总 59
5、上一年度以往拖欠款明细表；（2006年，每年需更新） 60
6、本项目收费标准一览表（丽日清风）； 63
7、特约服务项目及收费标准一览表； 65
8、该地区同等档次楼盘物业管理项目明细及收费水平； 67
9、费用收缴率情况。 67
第五部分 流程资源 67
一、设备设施管理 68
1、年度房屋本体及公共设施维修养护计划；（每年需更新） 68
2、年度机电设备维修养护计划；（2007年，每年需更新） 69
3、年度外委工程计划；（2007年，每年需更新） 70
4、年度公共能耗计划；（2007年，每年需更新） 70
二、环境管理 71
1、现有苗木清单及小区平面图；（名贵苗木具体说明产地、习性） 72
2、保洁员责任区域分工及排班表； 76
3、垃圾收集处理方案； 78
4、商业广告位的管理要点； 78
5、商铺及店面的管理要点； 79
6、紧急情况下的保洁预案； 80
7、暴风雨（或冬季）园林保养方案； 81
8、标识系统方案(含效果图) 83
9、小区节假日装饰布置方案； 83
10、年度重大环境因素管理方案；（2007年，每年需更新） 84
四、安保管理 87
1、周边治安情况分析； 87
2、护卫岗位设置平面图、巡逻路线图、布防图； 87
3、突发事件应急预案（具体包括：A、停电；B、停水；C、停热；D、燃气泄漏；E、刑事（治安）事件；F、失窃；G、外来人员挑衅滋事；H、自杀；I、意外伤亡（触电、溺水、煤气中毒）；J、病危人员救助；K、跑水；L、防汛；M、防风（台风或沙尘暴）；N、恐怖袭击；O、公共卫生事件（如传染病等）；P、地震；Q、电梯困人；R、聚众集会；S、媒体曝光T设施设备故障、损坏U、车辆损坏、割伤、V简易交通事故处理等）； 93
4、年度主要危险源管理方案；（2007年，每年需更新） 94
五、停车场管理 98
1、小区交通平面图 98
丽日清风地下车场 98
2、现有交通状况分析（应具体描述固定、临时停车位的数量、车辆平均停泊量、各类停车卡办理情况、道路状况、交通设施等） 99
3、岗位布置、改进交通状况的设想； 100
4、非机动车管理方案 100
六、消防安全管理 101
1、消防演习方案； 101
2、灭火应急方案； 107
3、存在隐患分析及整改设想； 109
七、社区互动活动 111
1、业主的结构、文化、层次和素质构成情况分析及社区活动的设想； 111
2、年度社区互动活动计划；（2007年，每年需更新） 111
3、社区内已成立（或拟成立）的业主活动组织清单； 112
八、客户关系管理 112
1、已建立的与政府主管部门及社会服务机构之公共关系； 112
2、与发展商沟通情况及改进建议； 112
3、业主委员会的成立及运作情况； 113
4、关键客户清单；（每年需更新） 115
5、住户需求调查报告； 121
九、会所管理（本小区无会所） 121
第六部分 附件 121
1、物业管理委托合同； 121
2、服务供方分包合同； 122
3、年度绩效目标计划书； 122
4、经营管理授权书； 122
5、业主（临时）公约； 122
6、入住各项文件资料； 122
7、设施设备清单； 123
8、社区及管理处荣誉（曾经取得的荣誉称号、媒体报道情况等）； 124
9、管理处历年业主满意度调查结果及分析； 125
10、答客问； 125

第一部分 项目基本情况（详见附表）
1、发展商、建筑商、设计单位、开发及投入使用时间、地理位置、面积（建筑、占地）、项目功能描述、设施设备的配套情况、周边环境描述；
2、户数、常住/暂住人口数、商住比例、租赁比例；
3、工程或管理上遗留问题；
4、管理用房及社区活动用房清单；
5、经营资源清单；（如可出租车位、经营场所面积、产权关系等）
6、空置房情况；

天府长城丽日清风项目基本情况

项目名称
天府长城一期丽日清风
座落位置
成都市高新区天长路6号
占地面积（M2）
39861.09
容积率
1.605
绿化率
55%
总建筑面积（M2）
74659.66
收费面积
62496.31
竣工时间
2004年6月
入住时间
2004年8月
发展商简介
成都深长城地产有限公司成立于2001年4月，系中国房地产百强企业——深圳市长城投资控股股份有限公司（上市公司，股票代码000042）在成都设立的区域性全资子公司。目前开发经营项目——天府长城，是成都深长城地产有限公司在蓉投资的第一个集居住、购物、休闲一体的大型复合型地产项目，位于人民南路南沿线和红星路南沿线之间、天府大道与三环路交汇处，总占地500余亩，开发总面积100万平方米以上，规划户数4000余户，计划投资16亿元。
住宅面积（M2）
59574.67
多层（ 7）栋（59574.67　）Ｍ２、小高层（ ）栋（　 ）Ｍ２、高层（ \ ）栋（ \ ）Ｍ２， 公建（幼儿园、小学）： \ Ｍ２
其他： \ Ｍ２
户数
433
写字楼
（　 \ ）Ｍ２（ \ ）层，共（ \ ）栋
商业面积
（　2921.64 ）Ｍ２（ \ ）层，共（ \ ）栋（临街底商）
会所（M2）
无
功能配置

停车场
停车位共（220）个；其中地下停车位共（ 220 ）个，地上停车位（ \ ）个，租（ \ ）个，售（ \ ）个
停车场出口共（ 2 ）个，入口共（　1 ）个；小区出入口（ 1 ）个
摩托车（ ４ ）辆，电瓶车（ ５０ ）辆
垃圾站
1 个
化粪池
3 个
水池（箱）
3个
燃 气
市政燃气（√） □专用燃气站； □其它
当地收费标准
水费
住宅用水： 2.15元/M3
商业用水： 4.60元/M3
电费
住宅用电：0.52元/KWh
商业用电：1.50元/ KWh
管理费
多层： 1.00元/M2/月 　小高层： \ 元/M2/月 高层： \ 元/M2/月
商业： 2.00元/M2/月 写字楼： \ 其他：\
管理费收缴率：88%
出售停车位管理费： \ 元/月　　　　出租停车位管理费：150.00 元/月
摩托车管理费： \元/月 其他：\
公共水电是否摊销
□是； （√）否；
收费：水费： 元/M3；电费 元/KW
其他：
管理处人员设置
定岗人员：41人 ，管理处经理 1 人， 收款员 1 人， 清洁人员 9 人，绿化人员 3人，保安人员 21 人，维修人员 3 人，
客服人员 2 人，其他 1 人。

目前能提供的服务项目

一、 公共服务：1、物业共用部分的维修、养护；2、公共设施设备的维修、养护；3、附属配套建筑、设施的维护管理；4、安全防范；5、交通管理；6、消防管理；7、清洁服务；8、园林养护；9、社区文化；10、资料管理；11、每月代抄水电表，代收代付水电费等。
二、 特约服务：满足业主及住户的特别需要而提供的个别服务，主要有：1、土木工程维修、家电维修、管道疏通；2、钟点家政服务；3、代订票务；4、代管房屋等。

社区交通

北临南三环，南靠府城大道，西近人民路南延线，东贴红星路南延线，距火车南站8分钟车程，离机场20分钟车程，公交333路、501路、19路、99路等直达。

项目荣誉

2006年度平安物管称号

附:设施设备清单
项目
名称
数量
功率(Kw)
服务区域
运行时间
（小时/天）
运行时间
（小时/年）
供

配

电

系

统
高压开关柜
7
2500
本小区
24
8760
变压器
2
1250
本小区
24
8760
低压配电柜
15
\
本小区
24
8760
柴油发电机
\
\
\
\
\
动力配电柜
13
\
本小区
24
8760
启动柜
\
\
\
\
\
控制柜
\
\
\
\
\
变频柜
\
\
\
\
\
控制箱
\
\
\
\
\
电表箱
40

本小区
24
8760
开关箱
12
\
本小区
24
8760

消

防

系

统
正压送风机
2
3
本小区
0.5
183
排烟机
16
3
本小区
0.5
183
高区消火栓泵
2
15
本小区
0.1
36.5
高区增压泵
\
\
\
\
\
高区稳压泵
\
\
\
\
\
高区喷淋泵
\
\
\
\
\
高区增压泵（喷淋）
\
\
\
\
\
高区稳压泵（喷淋）
\
\
\
\
\
低区消火栓泵
198
\
本小区
\
\
低区增压泵
\
\
\
\
\
低区稳压泵
\
\
\
\
\
低区喷淋泵
2
30
本小区
0.1
36.5
低区增压泵
\
\
\
\
\
低区稳压泵
\
\
\
\
\
\
\

\
\
\
\
潜水泵
\
\
\
\
\
泵房内消防管道

单流阀
52

防火阀
\
\
\
\
\
排烟阀
\
\
\
\
\
喷淋头
230
\
本小区车库
\
\
烟感探头
8
\
本小区设备房
24
8760
温感探头
230
\
本小区车库
24
8760
区域报警器
\
\
\
\
\
主机
1
\
本小区
24
8760
消防广播
1
\
本小区
24
8760
疏散灯
32
0.01
本小区车库
24
8760
楼层指示灯
\
\
\
\
\
消防对讲系统
6
\
本小区
24
8760
生

活

水

泵
高区生活泵
\
\
\
\
\
低区生活泵
\
\
\
\
\
高区中水泵
\
\
\
\
\
低区中水泵
\
\
\
\
\
生活恒压泵
\
\
\
\
\
中水泵
\
\
\
\
\
排水泵
\
\
\
\
\
排污泵
26
3
本小区车库
0.1
36.5
潜水泵
\
\
\
\
\
电

梯
客梯
\
\
\
\
\
消防梯
\
\
\
\
\
观光电梯
\
\
\
\
\
扶梯
\
\
\
\
\
货梯
\
\
\
\
\
安

全

技

防

系

统
红外探测器
11对
\
本小区
24
8760
微波探测器
\
\
\
\
\
控制器
1
\
本小区
24
8760
报警器
1
\
本小区
24
8760
摄像机
16
\
本小区
24
8760
录像机
1
\
本小区
24
8760
监视器
12
\
本小区
24
8760
切换器
1
\
本小区
24
8760
图象分割器
1
\
本小区
24
8760
防盗对讲门
40
\
本小区
24
8760

空
调
窗式空调
\
\
\
\
\
分体式空调
5
8
管理处
5
1825
给

排

水

系

统
给水管道
\
\
\
\
\
排水管道
\
\
\
\
\
雨水管
\
\
\
\
\
消防管道
\
\
\
\
\
地下蓄水池
\
\
\
\
\
生活水箱
\
\
\
\
\
泳池
1
\
本小区
\
\
喷水池
5
20
本小区
2
730
雨水井
169
\
本小区
\
\
污水井
198
\
本小区
\
\
化粪池
3
\
本小区
\
\
土
木
建
筑
外墙面
\
\
\
\
\
公共内墙面
\
\
\
\
\
公共地面
\
\
\
\
\
公共门窗
\
\
\
\
\

\
\
\
\
\

\
\
\
\
\
共
用
天
线
天线
\
\
\
\
\
前端箱
\
\
\
\
\
放大器
15
\
本小区
\
\

公

共

照

明
白炽灯泡
\
\
商场
\
\

456
0.025
楼梯间
1
365

\
\
候梯间
\
\

16
0.025
公共走道
1
365

2
0.025
公用卫生间
1
365
日光灯管
\
\
商场
\
\

\
\
楼梯间
\
\

\
\
候梯间
\
\

\
\
公共走道
\
\

\
\
公用卫生间
\
\
白炽灯泡
\
\
写字楼
\
\

\
\
楼梯间
\
\

\
\
候梯间
\
\

\
\
公共走道
\
\

\
\
公用卫生间
\
\
日光灯管
\
\
写字楼
\
\

\
\
楼梯间
\
\

\
\
候梯间
\
\

\
\
公共走道
\
\

1
0.04
公用卫生间
4
1460
白炽灯泡
146
0.015
地下室
24
8760

\
\
走道
\
\

\
\
设备间
\
\

\
\
车库
\

日光灯管
76
0.04
地下室
24
8760

\
\
走道
\
\

30
0.04
设备间
5
1825

\
\
车库
\
\
室外泛光灯
65
0.125

4
1460
池底灯
\
\
\
\
\
霓虹灯
\
\
\
\
\
路灯
278
0.025
本小区庭院
10
3650
车
库
收
费
系
统
道闸
3
\
本小区车场
24
8760
验票机
\
\
\
\
\
摄像机
3
\
本小区车场
24
8760
电脑
2
\
本小区车场
24
8760
打印机
\
\
\
\
\

中

央

空

调
制冷机
\
\

\
\
冷却泵
\
\

\
\
冷冻泵
\
\

\
\
循环泵
\
\

\
\
冷却塔
\
\

\
\
空气处理器
\
\

\
\
新风机
\
\

\
\
风机盘管
\
\

\
\
风管
\
\

\
\
水管
\
\

\
\
制冷机
\
\

\
\
冷却泵
\
\

\
\
冷冻泵
\
\

\
\
循环泵
\
\

\
\
冷却塔
\
\

\
\
空气处理器
\
\

\
\
新风机
\

\
\
风机盘管
\
\

\
\
风管
\
\

\
\
水管
\
\

\
\
采
暖
系
统
锅炉风机
\
\
\
\
\
采暖循环泵
\
\
\
\
\
生活热水泵
\
\
\
\
\

智能化系统
楼宇自控系统
\
\
\
\
\
电话通讯系统
\
\
\
\
\
网络通讯系统
\
\
\
\
\

2.、户数、常住/暂住人口数、租赁比例：
丽日清风小区共有433户，现已入住256户，入住率为：59%，其中租户为9户；另外小区户已经装修，空置房115 套
3、 工程遗留问题
飘窗渗水、阳光棚漏水问题、屋面防水问题 、弱电（门禁、可视对讲、停车场道闸）
4、管理用房及社区活动用房清单
物业管理用房：130平方
业主活动室：125平方
架空层（健身、乒乓球等）若干
第二部分 人力资源（含分包）

1、管理处组织架构图；

管理处经理

物管助理

分项作业层

2、人力资源定编计划；

职 位
岗位职责
编制（人）
经 理
主持小区全面管理工作
1
出纳/文员
负责分公司货币资金收支结算工作，行政人事管理工作。
1
工程部
工程主管
小区工程管理
0
技 工
小区维修
2
客户服务中心
客户助理
业主投诉受理
2
护卫部
护卫主管
护卫员管理
1
护卫员
小区安全管理
21
食 堂
厨 师
负责员工伙食
1
总编制
29

分包方：
保洁员：9人
园艺工：3人

3、管理职员职位说明书、区域责任分工；

一、管理职员共同职责部分：
主要职责
职能
选择
负责区
域说明
具体工作内容
工作周期
绩效成果

1．0 日常客户服务工作及客户关系的维护
物管助理1、2

1．1保持客户服务中心的整洁有序。
每日
按作业指导书要求
物管助理1、2

1．2受理客户投诉、咨询建议、委托维修、车位租赁、装修申请、搬入搬出、水电过户等，各类请修、投诉、建议等日常工作，及时输入CRM系统。
随时
按作业指导书要求
物管助理1、2

1．3对客户的投诉、委托维修、建议等事项进行回访，反馈信息。
受理后3日内
按作业指导书要求
物管助理1、2

1．4客户档案资料的收集、整理、归档，将相关信息输入CRM系统。
每月
客户档案录入系统
物管助理1、2

1．5负责管理费、水电费、能源费等相关费用的收缴、催缴、统计。
每月
按作业指导书要求
物管助理1、2

1．6制定处理客户提出的投诉、委托维修、建议等事项的方案和措施并组织实施，与客户沟通处理情况。
随时
按作业指导书要求
物管助理1、2

1．7参与同重点客户的沟通。
每月随时
按作业指导书要求
物管助理1、2

1．8协助实施客户满意指数测量，对客户提出的问题制定改进措施，并实施。
每年10月
《客户满意指数测评报告》
物管助理1、2

1．9定期收集、回复项目业主论坛的信息，并将情况反馈给管理处经理。
每日
业主论坛信息汇总
2．0环境、绿化工作的现场巡查与督促改进
物管助理1、2

2．1组织实施保洁、园艺服务计划，负责对保洁、园艺的服务流程进程检验、督导。
每日
按作业指导书要求
物管助理1、2

2．2编制在督导流程中发现的问题的改进措施，与服务提供方沟通，跟踪改进情况。
每日
按作业指导书要求
3.0装修管理工作。
李秀坡

3．1对业主的装修进行日常装修巡查，并对发现的问题进行纠正和整改。
每日
按作业指导书要求
4.0 公共设施等的巡查保持运行正常。
李秀坡

4．1负责日常房屋本体、公共设施、道路、路灯等的巡视，相关问题委托分包方（或技工）维修处理。
每日
按作业指导书要求

二:管理职员分别承担职责部分
主要职责
职能
选择
负责区
域说明
具体工作内容
工作周期
绩效成果
1．0 日常客户服务工作及客户关系的维护
梁帮要

1．1组织编制物业项目重点客户清单（包括相关的政府部门、发展商）。
每年修订
《物业项目重点客户清单》
杨帆

1．2负责组织制定社区文化活动计划，策划每次活动的方案，并组织活动的开展、总结和资料整理归档等工作。
每年6次
按作业指导书要求
杨帆

1．3策划小区宣传栏的内容并及时更新，并将以往内容存档
每月
按作业指导书要求
梁帮要

1．4定期组织修订物业项目的《答客问》内容。
每月
按作业指导书要求
梁帮要

1．5负责与业委会、发展商等进行联系工作，及协助业委会相关工作
随时
按作业指导书要求
2.0装修管理工作。
李秀坡

2．1对业主的装修表进行审核，提出意见。
根据需求
按作业指导书要求
李秀坡

2．2 修订、改进装修管理方案、装修审批要点、装修巡查要求点，并对管理处职员进行培训。
根据需求
按作业指导书要求

3．0物业项目的公共秩序的维护工作

李勇刚

3．1对物业内公共治安秩序、消防安全的监控，并及时巡查。
每日
按作业指导书要求
李勇刚

3．2组织编制、实施物业项目范围内治安布防方案。
每季
按作业指导书要求
《小区布防方案》
李勇刚

3．3负责物业安全巡检工作
A、每周夜间（2点后）不定期查岗
不少于二次
按作业指导书要求
B、每周不定期检查护卫宿舍内务
两次
按作业指导书要求
C、对安全进行日检
每日
按作业指导书要求

李勇刚

3．4不定期组织消防、安全检查，对不合格事项提出整改措施建议，并组织实施。
每季度
按作业指导书要求
消防检查记录
李勇刚

3．5每半组织一次消防演习，改进防范措施
每半年
《消防演习报告》
李勇刚

3．6编制各类突发事件的应急预案，并定期组织演练。
每半年
《突发事件的应急预案》
李勇刚

3．7物业内突发事件的及时处理，在发生突发事件第一时间到现场。
随时
按作业指导书要求
李勇刚

3．8物业项目区域内车场的巡查、对交通标志、设施的问题及时提出改进建
议。
随时
按作业指导书要求
李勇刚

3．9负责对护卫队伍的管理和培训

4．0物业项目环境、绿化维护工作
梁帮要

4．1协助管理处经理制定物业项目的保洁、园艺服务计划。
每年12月
按作业指导书要求
杨帆

4．2负责组织在重点节假日对物业项目范围内进行布置。
节假日
节日气氛
5．0房屋本体、公共设施、机电设备的维护，保持运行正常。
李秀坡

5．1编制、修订公共设备设施、机电设备台帐。
根据需要
按作业指导书要求
李秀坡

5．2编制房屋本体、公共设备设施、机电设备的维修、大中修计划，更新改造及检查计划。
每年12月
按作业指导书要求
李秀坡

5．3房屋本体、公共设施、机电设备设施的维修、保养、大中修、更新改造计划实施的跟踪，对服务供方的工作进行检验。
每日
按作业指导书要求
李秀坡

5．4机电设备设施、设备房的日常巡查，确保正常运行，发现问题制定改措施并组织实施。
每日
按作业指导书要求
李秀坡

5．5定期进行设备设施的安全检查，消除安全隐患。
每月度
按作业指导书要求
李秀坡

5．6编制和整理房屋本体、公共设备设施、机电设备的状况评估报告。
每年11月
按作业指导书要求
李秀坡

5．7编制物业管理项目公共能耗台帐。
每月
按作业指导书要求
李秀坡

5．8对公共能耗数据定期进行分析，根据具体情况制订降低能耗的措施。
季度
按作业指导书要求
5．9负责管理处外委工程的招标、预算、外委工程分包方的选择、合同初稿的起草等工作。
根据需求
按作业指导书要求
5．10负责外委工程施工过程的质量、安全的监督，参加工程的验收等工作。
根据需求
按作业指导书要求
6．0环境管理和职业健康安全管理体系的实施。
李秀坡

6．1负责组织环境因素、危险源的识别、评估，确定重要的环境因素和危险源。
每年11月
按作业指导书要求
李秀坡

6．2组织编制管理处重大环境管理方案和危险源管理方案，并报批。
每年12月
重大环境管理方案危险源管理方案
李秀坡

6．3组织重大境因素管理方案和危险源管理方案的实施。
每月
按作业指导书要求
李秀坡

6．4对识别的危险源和环境因素按现行控制方式进行检查。
每月
按作业指导书要求
7．0对分包方的管理。
杨汝琴

7．1建立管理处分包方台帐（分包方名称、分包项目、负责人、合同情况等）。
每年
按作业指导书要求
杨汝琴

7．2参与分公司组织的分包方的选择、评估，定期收集分包方服务的资质、证件、服务情况证明等
每半年
按作业指导书要求
梁帮要

7．3定期与分包方的管理人员沟通，对分包方的职员进行培训，将公司的品质管理、环境管理、职业健康安全管理的各项要求通报给分包方。
每月
按作业指导书要求
8．0体系文件、行政文件、档案资料的管理
杨汝琴

8．1管理处体系运行受控文件的管理更新（包括下载、装订、表格记录）。
每月
按作业指导书要求
杨汝琴

8．2公司、客户、相关单位来往函件的登记、处理、归档。
随时
《文件清单》
按作业指导书要求
杨汝琴

8．3负责管理处各类文件通知、来住函件的起草。
根据需要
按作业指导书要求
杨汝琴

8．4物业项目的各类图纸资料的存档与管理。
随时
按作业指导书要求
杨汝琴

8．5管理处日常运作、相关业务的资料、表格的收集、存档和销毁。
每月
按作业指导书要求
杨汝琴

8．6管理处档案的整理及定期将相关档案的移交至分公司。
每年
按作业指导书要求

8．7收集与物业管理相关法律法规资料。
每月
《法律法规清单》
8．8组织收集公司运营体系文件在本管理处不适宜的改进建议。
每月
按作业指导书要求
9．0负责管理处培训管理工作
杨帆

9．1组织编制实施管理处职员的月度培训计划。
每月
《月度培训计划》
杨帆

9．2协助管理处经理安排每日培训的事项
每日
按作业指导书要求
杨帆

9．3安排管理处周、月度办公例会，并做好会议记录
每月/周
例会记录
杨帆

9．4对管理处培训效果进行检查，及时调整培训内容。
每月
按作业指导书要求
10．0管理处相关财务工作。
杨汝琴

10．1 收费数据的输入、收费单的打印、分类、统计，协助住户补单
月度
按作业指导书要求
杨汝琴

10．2对管理处现金、发票、收据、帐薄进行管理
随时
按作业指导书要求
杨汝琴

10．3管理处各类成本费用报销相关工作。
月度
按作业指导书要求
杨汝琴

10．4建立欠费台帐，组织统计分析其原因，及时催缴相关费用，组织填写催款通知单、及时分发。
每月5日
费用台帐
费用催缴通知单
杨汝琴

10．5建立停车场费用收缴台帐
月度
台帐
杨汝琴

10．6协助管理处经理管理处年度费用预算。
每年12月
按作业指导书要求
杨汝琴

10．7协助管理处经理对预算费用的实施情况进行检查和分析，制定改进措施。
每半年
按作业指导书要求
杨汝琴

10．8协助管理处经理办理管理处的借款、费用申请等工作。
根据需求
按作业指导书要求
11．0固定资产管理
杨汝琴

11．1建立管理处固定资产管理台帐
每季度第一月
管理处固定资产管理台帐
杨汝琴

11．2固定资产的保管与使用管理
每月
按作业指导书要求
杨汝琴

11．3固定资产的检查、清理，采购、报废、调配手续的办理
每季
按作业指导书要求
12．0合同管理
杨汝琴

12．1负责建立、修订管理处合同管理台帐。
每月
管理处合同管理台帐
12．2草拟管理处相关项目的合同初稿，跟踪合同评审情况。
根据需要
按作业指导书要求
12．3管理处各类合同文本的管理、归档。
每月10日
按作业指导书要求
12．4跟踪管理处合同实施情况、费用收缴情况等
每月
按作业指导书要求
13．0物料管理
杨汝琴

13．1负责管理处物料采购计划的制定，物料的采购、验收。
每日
按作业指导书要求
13．2负责管理处物料的出入库管理，填写各类报表等。
每月
按作业指导书要求
14．0人力资源管理
杨帆

14．1管理处职员考勤工作、请修假管理、新入职职员按排、劳动合同管理及离职职员在本管理处手续办理等。
月度
按作业指导书要求
梁帮要

14．2协助管理处经理进行职员绩效评估和绩效结果的应用
每年12月
按作业指导书要求
杨帆

14．3协助管理处经理进行管理处职员的调配管理工作
根据需求
按作业指导书要求
杨汝琴

14．4管理处职员工资表的编制、管理处福利的发放
月度
工资表
杨汝琴

14．5职员计划生育工作的制表、统计、建档管理
月度
表格
杨帆

14．6组织管理处职员的季度活动，参加公司组织的各项职员互动活动
根据计划
按作业指导书要求
梁帮要

14．7负责管理处食堂、宿舍的管理，检查食堂伙食情况，收集职员的意见，制定改进措施。
每月
按作业指导书要求
杨汝琴

14．8负责职员业余生活的按排和调剂，补充相应的活动器材。
每半年
按作业指导书要求

4、管理处年度培训计划；（2007年，每年需更新）
HR02-02-01-R01(B/0)
深圳市长城物业管理股份有限公司深圳分公司
天府长城丽日清风 管理处2007年度培训计划

培训对象：管理处职员、操作层职员 计划人数：60人
序号
培训课程
培训时间
学分
培训类别
课程类别
培训方式
费用预算
必修
选修
能力
心态
基本
拓展
基本
拓展
1
入职培训
《董事会禁令》
2007年3月/6月/9月/12月
3
√

√

内培

2
公司概况、理念、愿景
3
√

√

内培

3
《CCPM的DNA》
3
√

√

内培

4
《职员手册》
3
√

√

内培

5
与职位相关的职位说明书
1
√

√

内培

6
OA系统的使用（以电脑为工作工具人员）
2
√

√

内培

7
流程资源相关程序及作业指导书
10
√

√

内培

8
《物业管理条例》及实施细则
2
√

√

内培

9
流程资源—客户服务提供相关作业指导书
10
√

√

内培

10
客户关系软件的使用
10
√

√

内培

11
流程资源—安保与车管服务相关作业指导书
10
√

√

内培

12
护卫军事训练
2
√

√

内培

13
管理职员在职培训
OA系统、预算系统、CRM系统熟练操作
2007年3月
3
√

√

外培

14
社区文化建设
2007年4月
2
√

√

外培

15
运营体系文件—行政资源、人力资源、财务资源、客户资源、流程资源（任选与职位职能相关的10个程序及作业指导书）
2007年5/6/7月
10
√

√

内培

16
企业文化与团队训练
2007年4月
4
√

√

外培

17
《物业管理条例》
2007年4月
2
√

√

内培

18
《物业服务收费管理办法》
2007年5月
4
√

√

内培

19
《四川省物业服务收费管理细则》
2007年5月
4
√

√

内培

20
装饰装修相关政策法规
2007年5月
6
√

√

内培

21