房地产估价结果报告.docx

房地产估价报告

估价项目名称：
××市××区××街××号房地产
委托估价方：
××××科技发展有限公司
受理估价方：
××××房地产资产评估有限公司
估价人员：
×××（注册证书编号：421997××××）
×××（注册证书编号：422004××××）
×××（注册证书编号：422006××××）
×××（注册证书编号
：422005××××）
估价作业日期：
二〇〇六年十一月一日至二〇〇六年十一月七日
估价报告编号：
××评字[2006] ××××号

目 录
致委托估价方函…………………………………………………………1
注册房地产估价师声明…………………………………………………2
估价的假设前提和限制条件……………………………………………4
房地产估价结果报告……………………………………………………7
一、委托估价方……………………………………………………7
二、受理估价方……………………………………………………7
三、估价对象概况…………………………………………………7
四、估价目的………………………………………………………9
五、估价时点………………………………………………………9
六、估价作业日期…………………………………………………9
七、价值定义………………………………………………………9
八、估价依据………………………………………………………9
九、估价原则………………………………………………………9
十、估价方法………………………………………………………10
十一、估价结果……………………………………………………11
十二、估价报告应用的有效期……………………………………11
十三、估价人员……………………………………………………11
房地产估价技术报告 …………………………………………………13
附件………………………………………………………………35～59

致委托估价方函

××××科技发展有限公司：
我公司于2006年11月1日接受贵公司委托，对XX市XX区XX街67号房地产的公开市场价值进行评估，估价目的是为房地产交易提供价值参考依据。我公司自2006年11月1日收到贵公司提供的项目相关资料后，组织人员于2006年11月1日至2006年11月7日对估价对象----XX市XX区XX街67号房地产的公开市场价值进行了评估。评估人员在现场查勘的基础上，根据国家与地方的有关政策法规、国家标准《房地产估价规范》和我公司掌握的房地产市场资料，结合贵公司提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选用了市场比较法和收益法进行分析、测算和判断，确定估价对象XX市XX区XX街67号房地产在2006年11月1日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值为RMB1289.69万元，大写人民币壹仟贰佰捌拾玖万陆仟玖佰元整；单价4179元/平方米, 每平方米大写人民币肆仟壹佰柒拾玖元整。
特此函告！

××××房地产资产评估有限公司
法定代表人：×××（签名）
2006年11月7日注册房地产估价师声明
对本估价报告我们特作如下郑重声明：
一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
二、本估价报告书中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
五、注册房地产估价师×××、×××（签名）于2006年11月1日已对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性调查和相应权益的责任，也不承担对其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
七、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实性和可靠性负责。
八、本估价报告仅是在报告中说明的假设限制条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以房地产权属管理部门认定为准。
九、如果委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在本估价报告中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担。

签发人员: ×××（注册房地产估价师）
（注册证书编号：421997××××） 签名： × × ×
审核人员：×××（注册房地产估价师）
（注册证书编号：422004××××） 签名： × × ×
主评人员：×××（注册房地产估价师）
（注册证书编号：422006××××） 签名： × × ×
实地查勘、撰写人员：×××（注册房地产估价师）
（注册证书编号：422005××××） 签名： × × ×
×××（注册房地产估价师）
（注册证书编号：422006××××） 签名： × × ×

估价的假设前提和限制条件

一、本次估价的假设前提
1、本次估价以估价对象的证载用途整体、持续使用为估价前提，即估价对象以办公用房用途为整体、持续使用为估价前提。
2、本次估价假定委托人拥有估价对象房地产完全产权为前提、以估价对象在估价时点时的状况为依据进行估价，即估价对象的房屋所有权及国有土地使用权不存在抵押权及共有权人为假设前提下的房地产正常市场价格。
3、在评估过程中，我们假定该物业的所有权人在公开市场上出售该物业，且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。
4、本次估价假设在估价对象土地使用权法定年期内，该物业所有权人对该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。
5、注册房地产估价师 ×××、×××（签名）于2006年11月1日进行现场查勘，但并未对建筑基础、结构等隐蔽工程进行测量，因此无法确认该物业是否存在结构性损坏或质量问题。同时，未进行实地丈量以核实该物业的土地面积及建筑面积，因此我们将采用委托方提供的估价对象的《房屋所有权证》（武房权证市字第2006012588号）和《国有土地使用证》（武国用[2006]第481号）上载明的面积，即总建筑面积为3086.05平方米、总土地面积为1053.69平方米为本次估价的前提条件。
6、委托方提供的估价对象资料部分为影印件，估价人员不保证影印件与原件的一致性。本次评估是以委托方提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托方负责。
二、本次估价的限制条件
1、估价对象地段等级依据《XX市市区二○○四年商业用地级别与基准地价图》及《XX市征税等级图》确定。
2、估价对象土地使用权取得方式为出让，根据估价对象的《国有土地使用证》（武国用[2006]第481号），估价对象的土地使用权终止日期至2045年12月18日止，即至估价时点土地剩余使用年限为39.08年。本报告评估结果已考虑该因素对房地产价格的影响。
3、本估价报告的估价结果是以估价对象房地产在估价时点的状况和估价报告对估价对象房地产的假设和限制条件为依据进行，如果房地产状况或估价报告中对估价对象房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。
4、本估价报告的估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其它不可抗力对估价对象房地产价值的影响，委托方在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。
5、本估价报告所确定的房地产价格是在公开市场条件和本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格。如果估价目的发生变更，必须另行估价。
6、本估价报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本评估机构不承担责任。
7、本估价报告仅供房地产主管部门、委托方使用，未经本估价公司许可，不得提供给其他任何单位和个人使用，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。
8、本估价报告应用的有效期为一年，自本估价报告完成之日起计，即本报告的应用之日与估价报告完成之日相差不可超过一年。本估价报告应用的有效期超过一年时，需重新进行估价。
9、本估价报告的最终解释权由本评估公司所有。

房地产估价结果报告

一、委托估价方
委托方名称：XXXX科技发展有限公司
法定代表人：XXX
委托方住所：XX区XX街XX号XX大厦
注册资本：壹仟贰佰万元整
企业类型：有限责任公司
二、受理估价方
估价方名称：XXXX房地产资产评估有限公司
法定代表人：XXX
估价方住所：XX市XX大道XX号XX大楼XX楼A、G座
估价资质等级：贰级
三、估价对象概况
（一）估价对象区位状况
估价对象位于XX区XX街67号，所在地段属XX市城区征税五级地段、XX市商业三级地段。估价对象西靠喷泉公园，东临XX街，南邻台北一路，向西北方向为建设大道，周边有XX市检察院、荣华宾馆、环亚大厦、中环大厦等物业。估价对象所临XX街无公汽通过，交通受到一定程度的影响；周边基础设施、公共配套设施较为完善;政府机关较少,环境较好。靠近台北一路商务办公氛围较好，而估价对象所在的XX街商务办公氛围一般。
（二）估价对象实物状况
估价对象为一栋办公楼，共九层，建成于1996年，根据《XX市房屋重置价格标准》附表三，结合建成年限及估价人员实地勘查状况，确定估价对象为九成新，建筑结构为砖混一等。目前，由于XXXX科技发展有限公司正忙于处理企业改制中遇到的各类问题，对该幢写字楼市场发租无暇顾及，故该物业除一楼作为员工食堂，七楼、八楼作为自用办公，其它楼层暂时空置。估价对象装修状况如下：该栋楼外立面面饰白色条型面砖，门厅处：天棚采用木龙骨、木芯板、九厘板叠级造型，墙面、地面面贴红色花岗岩，柱面采用镜面不锈钢包柱，大门为全玻地弹门；室内：大堂天棚为轻钢龙骨，纸面石膏板，面饰白色乳胶漆。各层走道天棚为轻钢龙骨，600×600硅钙板吊顶。内墙面面饰白色乳胶漆，踢脚线采用木质踢脚线面饰硝基清漆。柱面为木龙骨，九厘板造型面饰硝基清漆。地面铺贴玻化砖。楼梯间楼梯铺贴踏步砖，楼梯栏杆为不锈钢栏杆。门均为胶合板门面饰硝基清漆，窗为铝合金窗。整栋楼配有电梯一部。估价对象维护保养状况一般。
（三）估价对象权属状况
本次评估的范围为XX区XX街67号，产权属XXXX科技发展有限公司所有。其《房屋所有权证》证号为武房权证市字第2006012588号，证载设计用途为办公，建筑面积为3086.05平方米；其《国有土地使用证》证号为武国用（2006）第481号，证载地类（用途）为其他商服，土地使用权类型为出让，终止日期为2045年12月18日，土地使用权面积为1053.69平方米。
至估价时点，其权利状况明确，未发现他项权利登记及法定优先受偿权利。
四、估价目的
本次评估目的是确定估价对象完整权利状态下的房地产市场价值，为委托方办理房地产交易手续提供价格参考依据。
五、估价时点
2006年11月1日
六、估价作业日期
2006年11月1日至2006年11月7日
七、价值定义
本报告所确定的价值为估价对象房地产在估价时点完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值。
八、估价依据
1、国家、省、市人民政府及其有关部门颁布的法律、法规和政策文件；
2、房地产估价规范（中华人民共和国国家标准GB/T 50291-1999）；
3、房地产估价合同；
4、委托方提供的《房屋所有权证》（武房权证市字第2006012588号）；
5、委托方提供的《国有土地使用证》（武国用[2006]第481号）；
6、委托方提供的其他相关资料；
7、评估人员现场查勘、实地调查之结果。
九、估价原则
1、合法原则。即以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分为前提估价；
2、最高最佳利用原则。即以估价对象的最高最佳利用为前提估价；
3、替代原则。即要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；
4、估价时点原则。即要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
5、独立、客观、公正原则。即要求房地产估价师站在中立的立场上，分析、测算和判断估价对象客观合理的价格或价值。
十、估价方法
根据《房地产估价规范》，“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”。由于估价对象周边类似房地产交易活跃，市场依据充分，故可选用市场比较法。
根据《房地产估价规范》，“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”。由于估价对象系经营用房，属收益型物业，且经营状况良好，故可采用收益法进行评估。
因此，根据本次评估的特定目的，评估人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地勘察和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场比较法、收益法作为本次估价的基本方法，并对以上各种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价格和单位价格。
1、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用公式：
比准价格＝可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正
或：
比准价格＝可比实例价格××××
２、收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

式中：V为收益价格；Ai为年纯收益；R为资本化率；n为未来可获收益的年限。
十一、估价结果
经过评估人员实地勘察、资料分析和价格测算与判断，并结合XX市房地产行情，确定估价对象在估价时点2006年11月1日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为RMB1289.69万元，大写金额：人民币壹仟贰佰捌拾玖万陆仟玖佰元整；单价RMB4179元/平方米，大写金额：每平方米人民币肆仟壹佰柒拾玖元整。
十二、估价报告应用有效期
本估价报告应用的有效期为壹年，自估价报告完成之日起计。
十三、估价人员（专职注册房地产估价师）
　 姓 名 注册证书编号 签　名

签发人员: 　　 　XXX 421997XXXX 　　　　　　

审核人员：　　　XXX 422004XXXX 　　　　　　

主评人员： XXX 422006XXXX 　　　　　　

实地查勘、撰写人员：XXX 422005XXXX 　　　　　　

XXX 422006XXX 　　　　　　
房地产估价技术报告
（仅供估价机构存档和提交有关管理部门查阅）
一、个别因素分析
（一）估价对象权属状况
本次评估的范围为XX区XX街67号，产权属XXXX科技发展有限公司所有。其《房屋所有权证》证号为武房权证市字第2006012588号，证载设计用途为办公，建筑面积为3086.05平方米；其《国有土地使用证》证号为武国用（2006）第481号，证载地类（用途）为其他商服，土地使用权类型为出让，终止日期为2045年12月18日，土地使用权面积为1053.69平方米。
至估价时点，其权利状况明确，未发现他项权利登记及法定优先受偿权利。
（二）估价对象实物状况
估价对象为一栋办公楼，共九层，建成于1996年，根据《XX市房屋重置价格标准》附表三，结合建成年限及估价人员实地勘查状况，确定估价对象为九成新，建筑结构为砖混一等。目前，由于XXXX科技发展有限公司正忙于处理企业改制中遇到的各类问题，对该幢写字楼市场发租无暇顾及，故该物业除一楼作为员工食堂，七楼、八楼作为自用办公，其它楼层暂时空置。估价对象装修状况如下：该栋楼外立面面饰白色条型面砖，门厅处：天棚采用木龙骨、木芯板、九厘板叠级造型，墙面、地面面贴红色花岗岩，柱面采用镜面不锈钢包柱，大门为全玻地弹门；室内：大堂天棚为轻钢龙骨，纸面石膏板，面饰白色乳胶漆。各层走道天棚为轻钢龙骨，600*600硅钙板吊顶。内墙面面饰白色乳胶漆，踢脚线采用木质踢脚线面饰硝基清漆。柱面为木龙骨，九厘板造型面饰硝基清漆。地面铺贴玻化砖。楼梯间楼梯铺贴踏步砖，楼梯栏杆为不锈钢栏杆。门均为胶合板门面饰硝基清漆，窗为铝合金窗。整栋楼配有电梯一部。估价对象维护保养状况一般。
二、区域因素分析
（一）宏观区域因素分析
XX是XX省省会，也是XX地区最大城市。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区交汇，将XX市区一分为三，形成了XX、XX和XX三镇鼎立的格局。全市现辖9个城区，4个郊区，面积8476平方公里，人口837万，其中城区人口600多万。XX的地理方位为北纬30°33’、东经114°19’，位于长江中游，属亚热带湿润季风气候，四季分明，平均无霜期约240天。XX是京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，历来有“九省通衢”之称，东去上海，西抵重庆，南至广州，北上京城，距离均在1000公里左右，处于中国经济地理的核心位置。
1、区位优势
XX被誉为进入中国内陆市场的金钥匙。如果以XX为圆心，以1000公里半径画圆，北京、上海、成都、广州等大城市都在其 中，高速公路、高速铁路与长江水运”柔性联运”的出现，使得XX作为中国内陆市场枢纽的 战略地位更加突出。面对全球经济一体化趋势，在市政府规划中这里将是华中府地最大的商务商贸、物流、信息、科技、交流中心，而且中部出将从这里崛起。为此，中共湖北省委第八次党代会作出了加快XX城市圈建设的重大战略决定。即以XX为中心，以100km2为半径，辐射XX市、XX市、XX市、XX市、XX市、XX市、XX市、XX市等城市。
XX城市圈这个区域不仅拥有交通优势，而且其区位优势(中部中心,四省之间)更胜于其他省在全国的区位主导地位，可以说是浓缩湖北区位优势之精华，从这一点上，毫无疑问是强于中原城市群。而且它作为国家经济发动机的超大城市是并未孤立，XX周边的八市环绕更使得区域经济的协作互通不断发展成为可能,这样的城市区位布局十分难得。 
2、经济发展状况
2006年底，XX市国民经济增长加速。初步核算，全年完成生产总值1662.40亿元，比上年增长12.1%，增速比上年加快0.3个百分点，为近6年来最高增幅。其中第一产业增加值94.20亿元，增长4.3%；第二产业增加值741.80亿元，增长12.8%；第三产业增加值826.40亿元，增长12.5%。按户籍人口计算人均生产总值21460元。第一、二、三产业增加值占生产总值中的构成比例由上年的6.0：44.2：49.8变化为5.7：44.6：49.7。
财政收入快速增长。全年完成全国财政收入230.89亿元，比上年同比增长17.6%；地方财政收入99.71亿元，增长16.2%，其中，工商税收52.08亿元，增长18.0%。地方财政支出171.40亿元，增长16.4%。其中，科技三项费用和农业支出分别增长18.7%和23.4%。
市场价格总水平止跌回升。全市居民消费价格总水平比上年上涨2.3%。其中，居住上涨6.0%，食品上涨4.8%，娱乐教育文化用品及服务上涨2.5%，衣着上涨1.1%，烟酒及用品上涨0.5%，医疗保健和个人用品价格下降2.2%，交通和通讯下降3.6%，家庭设备用品及维修服务下降3.3%。商品零售价格上涨0.4%。工业品出厂价格上涨5.5%。原材料、燃料、动力购进价格上涨6.5%。
国家实施中部崛起政策后，境外与东部的资本出现向中部转移的趋势，从而使得XX的区位优势更加凸显；在产业对接中，省、市简化行政审批手续、规范政府行为等一系列改善投资软环境的措施，让中外大企业看到了实实在在的保障。“得中独厚”的区位优势，和谐宽松的投资环境，让XX成为了一棵金灿灿的梧桐树，引得八方凤凰纷至沓来；也深刻地改变了这座老工业城市的经济格局——由过去的“一钢独大”，迅速演变成为汽车、钢铁、光电子三极并重。占地307亩海尔工业园于2002年3月19日在沌口动工兴建以来，紧跟着美的、TCL等家电巨头，日本名幸电子，中芯国际，富士康等重点项目先后在汉落户。 2003年，50项，总投资157亿元；2007年，96项，总投资502.8亿元。两者相比，总投资额增长三倍多。
2006年，XX经济技术开发区的电子电器产业产值，首次突破百亿元大关。三大空调生产厂家云集，也让XX成为国内继青岛、珠三角之后的第三大空调制造基地。今天，依靠一个个落户江城的大项目，XX经济日趋多极化，汽车、光电子产业迅速崛起，成为新的支柱产业。按计划，3年后，富士康在汉年产值将达1000亿元，相当于再造一个光谷，光电子产业也将由此坐上XX经济“老大”的交椅，使XX成为真正意义上的高新技术型城市。据介绍，仅80万吨乙烯、富士康、中芯国际三大项目全面建成后，保守估计，至少可制造超过30万个就业机会。众多大项目的落户，让城市对人才的吸引力倍增。事实上，在光谷，已有大量人才追“芯”回流。　
3、房地产政策对房地产影响
对于房地产行业来说，2007年是调控政策的执行年。之前，随着宏观调控的一系列措施出台，政府收紧“银根”、“地根”。2007年年初出台的土地增值税政策、建设部等有关部门正在酝酿将商品房预售款专项帐户管理措施，以及预期保有税种的征收等，都对整个房地产行业和房地产板块起到负面作用。
政府对房地产行业的持续调控，其目的并不是打压房地产行业，而是促使房地产市场健康稳定的发展，真正实现社会的和谐。房地产调控也并不是要刻意打压开发商的利润率水平，而是加强梯级住房消费体系的建立，抑制房价过快增长，逐步建立并完善住房保障体系。因此，有些政策的出台，市场的反应(即心理预期或恐慌行为)远大于政策自身对房地产公司的影响。
就目前受国家宏观调控政策的影响，XX房地产价格仍稳步上升，上升的幅度高于周边中部城市，这是由于国家实施中部崛起政策后，境外与东部的资本向中部转移的趋势，凸显XX得中独厚的区位优势，同时也是因为过去XX的房价为全国谷底，基数比较低，现在涨幅较大、较快也仅是客观价值的回归。
再说估价对象所在的XX区位于长江北岸，XX三镇汉口一方的东部，东邻黄陂区，西与XX区接壤，南濒长江与武昌区和洪山区隔江相望，北接东西湖区。全区土地面积64.24平方公里，常住人口达72万人。区辖16个行政街道，158个社区居委会和28个村委会。长期以来，XX一直为XX地区的政治、经济、文化、金融、信息中心和交通枢纽，居民素质较高，市政设施较为完善。
XX区房地产发展水代表了XX市的较高水平，在地域上与XX区连成一片，因高端、高素质项目的大量聚集倍受瞩目。XX房地产市场的数据显示：2006年XX区与武昌区新增项目均达到40个，并列第一，远高于第三位的24个。面对2005年以来XX中心城区开发热潮，区域内较大的开发量促使更多的消费者在购买住房时，将目光集中于以XX区为代表的中心地区。根据市场同期公布的数据显示：2006年上半年XX各大片区中二次置业的情况存在较大的区别，其中XX区的二次购房（含以上）比例仅高于XX开发区，约为区域消费人群的1/3强，说明区域内的刚性需求较大。 按照区域消费习惯和区域内项目定位的区别，可以将XX划分为沿江片、解放公园片和二七片区，其中沿江片和解放公园片均位于汉口中心区的范畴内。随着XX市政府在2004-2005年间持续实施的旧城改造项目陆续进入市场，供应量依旧将保持在较高的水平，为保证市场向心力提供了坚实的后盾。目前，XX区内两个大型旧城改造区域—“永清片”、“二七片”地块相继进入工程施工阶段，2007年XX区的房地产市场将延续现有的火热势头。写字楼经济成为承接XX发展经济的重要场所。天恒大厦、港澳中心、数码港市场等一批楼宇为投资者提供了发展金融、电子、科技、通信、咨询等服务业的良好空间和条件。竹叶山创业大厦、三阳广场、金冠大厦、互联网大厦等楼宇已成为全区科技孵化基地。
（二）微观区域因素分析
坐落：XX区XX街67号房地产

地段等级：XX市市区商业三级、征税五级地段。
估价对象

四至：东北临云临街，西北邻建设大道。
周边环境及周边物业：XX市检察院、荣华宾馆、环亚大厦、中环大厦。
景观: 估价对象紧临喷泉公园、周边有西北湖休闲广场，该物业一面临湖，景观极其优美，办公用房可以观景，相对于写字楼临主干道来说十分独特。
交通条件：台北站，经过的公交车有801、719等。
繁华程度：估价对象地处XX街，XX街为素有“金融一条街”——台北路的一条支路，该路段无公交线路，属闹中取静。且距台北路仅需步行十分钟，周边配套商业网点较多，其繁华程度良好。
公共配套设施完备程度：完备。
三、市场背景分析
XX市目前共有8座甲级写字楼，主要集中在汉口建设大道沿线，可租用面积约为59万平方米，月租平均在58元/平方米左右。XX甲级写字楼的租户中，外资公司占到32%，外地公司占到55%，本地公司仅占13%。已获准经营人民币业务的几家外资银行都已在XX市场考察，寻找合适的办公场地及营业网点。此外，一些外地及外资投资公司也看好XX市场，都在世贸、新世界中心租赁或购买写字楼。
刚刚获得人民币经营牌照的东亚银行，已悄然在XX商业银行大厦租下3000平米办公楼，打算在汉长期发展。在东亚银行这样的外资银行带动下，XX甲级写字楼连续三年80%左右的入住率有望向上突破。今年上半年我市写字楼租赁成交量大约在3万平方米左右，客户以制造业、IT业、投资贸易业为主。销售型写字楼以2000年以前上市的楼盘为主，销售价格在6500~8000元/平方米左右，只有少数达到1.2万元/平米的高价。受城市经济水平制约，XX的写字楼市场发展比较缓慢。其空置率较去年下降5%，但仍比广州、深圳等城市高出不少。新世界中心、民生银行大厦、XX天地、光谷步行街等写字楼项目入市后，竞争将更趋激烈。建设大道金融街入住率已达79%。以前，XX市写字楼的入住客户多为创业型、投资型的中小客户，多选择租用面积100平方米左右的中低档写字楼。但眼下，随着国内大型企业和外资企业的纷纷入驻，租售面积在300至1000平方米的高档写字楼更受追捧。市场的强劲走势，带动租金上涨。
建设大道金融一条街板块，甲级写字楼物业规模占XX市甲级写字楼总规模的40％，占汉口地区甲级写字楼物业规模的60％以上，是汉口高档写字楼最为密集、规模最大的区域。估价对象位于XX区XX街67号，在地域上属于建设大道金融一条街板块，属XX区比较繁华地段，周边有环亚大厦、中环大厦、华银城、九运大厦、新世界国贸大厦、建银大厦、良友大厦等高档商住楼，以及中国人民银行营管部、农业银行、建设银行、华厦银行、工商银行、交通银行等多家金融机构。其基础设施、公共配套设施较为完善;估价对象紧临喷泉公园，景观环境较好。靠近台北一路商务办公氛围较好，而估价对象所在的XX街商务办公氛围一般。
随着国家产业政策调整，XX将定位中部崛起的龙头，XX区作为老城区，其经济、科教、人文各方面优势将日渐突出，目前，由于XXXX科技发展有限公司正忙于处理企业改制中遇到的各种问题，对该幢写字楼市场发租无暇顾及，故该物业除一楼作为员工食堂，七楼、八楼作为自用办公，其它楼层暂时空置。在区位优势的带动下，如估价对象定位准确，在市场上应具有相应发展空间。
四、最高最佳使用分析
所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。最高最佳使用的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量的。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分发挥房地产的潜力。
估价对象房屋证载用途为办公，土地证载地类（用途）为其他商服用地，实际用途为办公；根据《房地产估价规范》中的保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价。因而其最佳使用方式就是按照当前的使用方式持续使用。因此，本估价报告的估价对象按办公用途进行估价符合最高最佳使用原则。
五、估价方法选用
根据《房地产估价规范》，“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”。由于估价对象周边类似房地产交易活跃，市场依据充分，故可选用市场比较法。
根据《房地产估价规范》，“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”。由于估价对象系经营用房，属收益型物业，且经营状况良好，故可采用收益法进行评估。
因此，根据本次评估的特定目的，评估人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地勘察和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场比较法、收益法作为本次估价的基本方法，并对以上各种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价格和单位价格。
1、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用公式：
比准价格＝可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正
或：比准价格＝可比实例价格××××
２、收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用公式：

式中：V为收益价格；Ai为年纯收益；R为资本化率；n为未来可获收益的年限。
六、估价测算过程
（一）市场法的估价测算过程
1、可比实例的选取
选取三个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产A、B、C作为可比实例。
环亚大厦

（1）可比实例A——环亚大厦。环亚大厦位于XX区台北一路17-19号，为20层钢混结构综合楼，约建于九十年代后期，九成新，商务办公氛围一般。环亚大厦紧临喷泉公园旁，周边有武广、SOGO、世贸,新世界、武展等综合性商场；有中行、龙行、招行、信合、建行等多家金融机构；及协和医院、同济医院等多全国知名综合性医院。商务办公氛围较好。该物业由XX环亚物业管理有限公司进行专业管理。目前市场租金为43元/㎡·月，出租率达到95%。其停车位80个，基本上能满足其商务需要。

环亚大厦建筑全景
环亚大厦入口
九运大厦
（2）可比实例B——九运大厦。九运大厦位于XX区XX北路34号，为23层高层写字楼，约建于九十年代后期，九成新，商务办公氛围一般。 紧临中山公园，背靠小南湖公园，毗邻喷泉公园、西北湖广场、新世界商场、新华路体育场和青少年宫，交通便利。总建筑面积约5万余平方米，采用裙房设计，每层面积达3000平方米，且全部可相对独立使用，是集商业、居家、办公为一体的智能化高层写字楼。现租售率已达95%；商务办公氛围一般。该写字楼市场租金为40元/㎡·月，九运大厦停车位为地下停车位，基本上能满足其商务需要。现该物业由九运物业进行管理。

九运大厦建筑全景
九运大厦周边环境
华银城
（3）可比实例C——华银城。华银城位于XX区台北路，约建于九十年代后期，为九成新，由4幢19层高楼组成，一楼为车库或仓库用房，2-19层为商住楼。总建筑面积为31968平方米。目前，办公用房建筑面积3600平方米，住宅入住建筑面积25068平方米，空置房面积约3300平方米。华银城共有室内停车位40个，室外停车数量约30辆，其停车位较为充足，基本上能满足其商务需要。华银城紧临XX杂技厅，周边有中国信合大厦、喷泉大厦、建银大厦、国贸大厦等商务中心、新世界广场、西北湖广场等娱乐休闲设施，商务办公氛围较好。现该写字楼市场租金为44元/㎡·月，出租率为95%，有专门物业公司进行管理。

华银城建筑全景
华银城周边环境
表一 可比实例资料
实例
项目
A
环亚大厦
B
九运大厦
C
华银城
D
估价对象
交易日期
06年10月20日
06年11月1日
06年11月28日
06年11月1日
交易情况
正常
正常
正常
正常
坐　　落
XX区
XX区
XX区
XX区
建筑面积（㎡）
1500
2000
3000
3086.05
土地使用权性质
出让
出让
出让
出让
土地级别
征税五级
征税五级
征税六级
征税五级
区域因素
繁华程度
优
较优
优
较优
交通便捷度
优
优
优
较优
环 境
优
优
优
优
公共设施配套完备程度
较完备
较完备
较完备
较完备

个
别因素
新旧程度
九成新
九成新
九成新
九成新
土地剩余使用年期
39
38
36
39.08
空置率
5%
5%
5%
—
租金
（元/月.㎡）
43
40
42
—
停车位
充足
充足
充足
充足
物业管理
有
有
有
有
建筑装修
简装
简装
简装
简装
设施设备
三部电梯
三部电梯
三部电梯
一部电梯
平面布置
合理
合理
合理
合理
建筑结构
框架
框架
框架
混合
工程质量
良
良
良
良
总楼层
20
23
19
9层
朝 向
南
西南
南
东南
交易价格(元/m2)
4250
4100
4300
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2、可比实例修正系数
（1）建立价格可比基础。可比实例A、B、C付款方式均为在成交日期一次付清，单价均为按建筑面积计算，币种均为人民币，货币单位均为元；
（２）交易情况修正。可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，故修正系数分别为100/100、100/100、100/100；
（３）交易时间修正。可比实例A、B、C的成交日期与估价时点非常接近，而与估价对象类似的房地产价格在估价时点之前的一个月未出现价格波动，故交易时间不需修正，修正系数分别为100/100、100/100、100/100；区域及个别因素修正系数
（4）区域因素修正。采用直接比较调整法进行区域因素修正：首先，以估价对象的区域因素为基准（100分），将可比实例的区域因素与估价对象的区域因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例的区域因素比估价对象的区域因素差，所得的分数就低于100分，反之，就高于100分。然后，将可比实例的区域因素的得分转化为调整价格的比率，对可比实例价格进行调整。（见表二、表三所示）
（5）个别因素修正。采用直接比较调整法进行个别因素修正：首先，以估价对象的个别因素为基准（100分），将可比实例的个别因素与