张家界文化村项目可行性研究报告.docx

张家界民族文化村
项目可行性研究报告

建设单位：张家界宏进旅游开发有限责任公司
编制单位：湖南龙武工程咨询有限公司
编制时间：二○○五年五月六日有 2010
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目 录

第一章 总论……………………………………………………3
第二章 项目建设的必要性……………………………………10
第三章 市场预测………………………………………………16
第四章 建设规模及建设方案…………………………………26
第五章 建设条件………………………………………………32
第六章 节能节水措施…………………………………………39
第七章 环境影响评价…………………………………………45
第八章 劳动安全卫生与消防…………………………………49
第九章 组织机构与物业管理…………………………………56
第十章 项目实施进度及招投标………………………………59
第十一章 广告策划………………………………………………69
第十二章 投资规模及资金筹措…………………………………73
第十三章 财务评价………………………………………………75
第十四章 风险评价………………………………………………89
第十五章 国民经济评价…………………………………………98
第十六章 结论与建议……………………………………………102

第一章 总论

1.1项目简况
1.1.1项目名称
张家界文化村，总体规划占地600亩，总投资2.86亿元人民币，首期用地192亩，投资9980万元人民币，项目集购、娱、展、选、吃、住、演、研、会等多功能于一体，建成后将在众多领域填补张家界人文旅游市场空白。
1.1.2项目建设单位
张家界宏进旅游开发有限责任公司
1.1.3项目建设地点
张家界市永定区大桥办事处和沙堤乡的结合部——桐木桠。
桐木桠位于张家界城西1km处，其境内植被丰富、清溪环绕、山青水秀，小溪从村中流过，两岸山林覆盖。中间田土袒露，生态环境独特。以山脊分水为界定址。张家界宏进旅游开发有限责任公司拟利用其优美的自然景观进行开发建设。建成以展示中国民族文化为主题，聚民族工艺、民俗风情之精华的民族文化村，为张家界的旅游事业及其经济发展作出贡献，该项目拟分三期实施，一期开发192亩，总建筑面积48000m2，二期开发280亩,总建筑面积19500m2，三期开发128亩，总建筑面积16300m2,建设期3年。资金由张家界宏进旅游开发有限责任公司自筹解决。
1.2可行性研究报告编制单位
1.2.1编制单位
湖南龙武工程造价咨询有限公司
1.3可行性研究依据及范围
1.3.1编制依据
1.3.1.1张家界市国家经济和社会发展规划
1.3.1.2张家界旅游总体规划
1.3.1.3张家界市永定区旅游总体规划
1.3.1.4张家界市旅游核心服务区规划
1.3.1.5张家界宏进旅游开发有限责任公司与湖南龙武工程造价咨询有限公司签订的《项目咨询合同》。
1.3.1.6中国张家界文化村总体规划图。
1.3.1.7中国张家界文化村用地现状图。
1.3.1.8国家及地方制定的有关法规、规范及标准。
1.3.1.9项目建设单位提供的相关基础资料。
1.3.2可行性研究范围
1.3.2.1本次可研对项目建设必要性、建设条件、建设规模、工程施工方案、总平面布置、环保、节能、节水措施，项目实施进度、招投标、投资估算与资金筹措、经济评价及社会评价等方面进行全面的分析研究。
1.4项目建设单位情况
张家界宏进旅游开发有限责任公司是一家独立的法人单位，注册资金218万元，经营范围主要为旅游项目开发策划、旅游产品生产、销售收藏、展览。法定代表人李宏进。公司具有丰富的民族文化项目策划、开发经验和雄厚的实用技术力量，曾先后策划修建了“张家界土家风情园”、“重庆长江西沱云梯街”、“湖北恩施州土司城”、“宣恩风雨桥”、“茅坡营苗寨”、“毕兹卡绿宫”、“永顺芙蓉镇石牌坊和门楼”、“利川龙船调石雕”、“上海卫斯佳生态园”等几十个大小工程。其中“张家界土家风情园”的“九重天”被列入八大世界吉尼斯之最。目前，日本的中国村“东方明珠苑”已达成意向，公司自信依靠自己能把张家界文化村策划好、规划好、建设好、经营好。
1.5项目提出的理由
1.5.1旅游业再度高升，成为21世纪的第一大产业。
1.5.2以旅游带动经济发展，已成为我国拉动城市经济增长点的重要因素。
1.5.3张家界是国际知名的旅游新城，新兴旅游产业有利于提高城市知名度。
1.5.4张家界是一个少数民族地区，有利于各民族逐步一体化。
1.5.5丰富区域文化底蕴，进一步促进生态平衡，保护环境，扩大就业面，增加税收。
1.6指导思想
以资源为依托，新项目开发为基础，市场为导向，效益为中心，突出重点，讲究特色，科学开发，合理布局。在张家界文化村形成独特吸引力的新兴旅游精品系列，塑造张家界旅游休闲新形象，建成张家界旅游的高档旅游度假示范区，大力开发促销，有目标、有重点的拓展海内外旅游客源市场，提高旅游产品的民族特色和文化内涵。
1.6.1理念——名利双收
景观资源与旅游产业一体化——站在“游”、“娱”、“购”的最佳结合点；是景观，也是商品。
景观资源与旅游产业工业化——用工业化流水线作业方式领先竞争对手
景观资源与旅游产业品牌化——打造张家界最有价值的文化品牌，只有在市场上做到第一或第二的项目才能被保留
资源共享——让内容和系统资源发挥最大的规模效应
1.6.2模式——景观资源与旅游产业工业化
民族文化村独创景观资源与旅游产业工业化
策划—洞察市场玄机，以敏锐行动应对市场风云变幻
创造—领先对手创造第一手产品、第一时间满足游客全方位需求
包装—赋予产品以品牌灵性、有效沟通目标观众
销售—产品的一次销售、建立遍布全国的高价值销售平台
广告—优质的景观资源、为游客提供全面有效的服务
增值业务—基于景观资源所进行的平面及网络媒体、演艺活动、旅游产品的再次开发
1.7实施原则
张家界文化村总体实施原则是：内强素质、外塑形象；
1.7.1对内原则
1.7.1.1先易后难、重点突破、分步实施、稳步推进；
一流的山水应该有相应的文化与之交相辉映，在项目的设置与文化的开发上均做到“既满意于山水，又满意于文化”，初始经武陵源核心景区为出发点吸引广大中外游客，再分步实施基地建设工作，从吸引力大、经济效益好、资金回收快的区域入手，重点突破，稳步推进，把文化村建设成为与核心景区并驾齐驱的吸引源。
1.7.1.2高起点、优布局、可持续、功能全；
张家界文化村的建设起点高，要优化其产业布局，以旅游工艺品的设计、生产、销售为核心，铸造成代表张家界的第一品牌，推向国际市场，以此成为品牌基础。发展多元化旅游，自然完成吃、住、行、游、娱、购六大旅游要素，使张家界文化村成为张家界文化旅游的标志性品牌。
1.7.1.3专业化管理、规模化经营、集团化发展
张家界文化村是改革开放探索全新经济形式的实验地，它突破了传统的第一产业与第三产业布局，探索古代文明与现代社会发展的关系，是一个全新的课题，所以必须在实践中不断探索、不断开拓，走专业管理、规模化经营、集团化发展之路。
1.7.2对外原则
1.7.2.1塑造形象，创立品牌
品牌效应已成为现代商战的重要焦点，它既是企业形象的展示，又是企业实力的象征，张家界宏进旅游开发有限责任公司须加大技术投入，保持其产品研发在国内外同类企业的前列，从而以优势产业为龙头，实施品牌战略，创造名牌企业，创立自己的品牌，提高社会知名度和产品附加值。
1.7.2.2加速发展，形成支柱产业；多方联合，铸造旅游航母；
张家界文化村通过自身的不断发展和完善，形成自己的支柱产品，积极联合外部企业，不断扩大市场的份额，争当张家界旅游商品市场的龙头，建立湖南省数一数二的文化旅游产业企业。
1.7.2.3立足本地，面向世界；
张家界文化村将立足张家界、突破地域观念，既要把世界各国的客人带进来，更要把带进来的客人带出去，突破传统旅游业中各霸一方的观念，营造全新的发展与经营理念。
1.8发展战略
1.8.1优势带动战略；
充分发挥张家界世界自然遗产及张家界文化村人文景观的品牌优势，发挥地处几省边缘的地域优势，发挥湘西丰富的文化资源优势，以经济效益为中心，以优势产业、优势企业、优势资源带动产业结构化升级。
1.8.2实施实业发展战略；
依照文化村的指导思想、发展目标及整体策划，根据旅游市场对人文景观的迫切需要，确立以土家文化的发掘、收集、保护、研究及相关的旅游产品开发利用为中心，建筑、园艺、服饰、旅游餐饮为重点，走好巩固现在市场，开拓潜在市场的战略路线。
1.9文化村经济技术指标
序号
名 称
单位
数 量
备 注
一
建设规模

1
总投资
万元
28600

2
总用地
亩
600
一期192亩，二期280亩，三期128亩
3
总建筑面积
m2
83800

3.1
一期建筑面积
m2
48000

3.2
二期建筑面积
m2
195000

3.3
三期建筑面积
m2
16300

4
底层建筑面积
m2
35418

5
建筑密度
％
8.85%

6
绿化面积
m2
279720

7
绿化系数
％
70

8
道路广场
m2
27432

二
各项营业收入

投资回收期内
1
营业收入
万元
61219.34

2
总成本费用
万元
11845.50

3
利润总额
万元
46006.78

4
财务内部收益率
％
13.73

5
投资回收期
年
9.73

1.10问题与建议
1.10.1问题
1.10.1.1管理是企业运作的重中之重，经营管理水平的高低直接会导致企业经济效益的多少。
1.10.1.2项目风险在各行业项目中也是出现概率相对较大的风险因素，它主要体现在项目策划、市场价格、融资和项目周边环境等方面。
1.10.2建议
1.10.2.1在全面分析市场、准确经营定位、提高管理水平的前提下，项目建成后，将具有可观的经济效益和社会效益。
1.10.2.2项目经济效益、社会效益与环境效益俱佳，项目可行。

第二章 项目建设的必要性

2.1张家界市社会经济情况
张家界市城市总面积194.08平方公里，城市人口31.25万人，自然景观资源得天独厚，又是全国红色旅游重点城市之一，全市人民在省、市委、市政府的正确领导下，一手抓精神文明建设，一手抓经济建设，通过促旅游升温，加大投资力度，强化“三化”进程，优化发展环境，调整产业结构，确保国民经济快速增长。经济发展跃上新台阶，“十五”前四年，全市实现生产总值年均增长9.8%，人均GDP年均增长11.3%，财政总收入年均增长 16.7%，产业结构排序由2000年的 24.8:22.8:52.4调整为18.3:25.7:56，结构逐步趋于合理，区域经济特色进一步凸现。2004年全市接待旅游人数达760万人次，年均增长25.8％，实现旅游收入53.5亿元，年均增长25.7%，旅游收入相当于GDP的比重由2000年的32.1%增加到2004年的57.6%。张家界市2004年生产总值81.91亿元，比上年增长10.3％，其中第一产业15.46亿元，增长3.0％，第二产业20.59亿元，增长21.7％，第三产业45.86亿元，增长8.8％，人均生产总值达5213元，增长9.9％，人均生产总值由全省第12位上升到第9位。经济结构优化，随着投资力度的加大，第三产业发展迅速成为经济发展的重要支撑力量。
全市产业结构进一步优化，由上年的21:22.7:56.3调整为18.9:25.1:56。
投资规模进一步扩大，2004年全市完成固定资产投资37.76亿元，比上年增长27.6％，投资重点以旅游服务、交通通讯、水利能源、城市基础设施、工业技改和房地产开发等。
招商引资，旅游服务业迅速发展，全市合同利用外资4157万美元，比上年增加91%，实际利用外资1544万美元，增长1.36倍。全市接待国内外游客759.58万人次，实现旅游收入32.01亿元，其中接待境外游客35.75万人次，实现旅游外汇收入6193万美元。景点开发步伐加快，相继推出了江垭温泉、紫霞观等新的旅游项目；加快了天门山、鹞子寨、五雷山、普光禅寺等景点的建设和包装；整合了旅游的黄金线路，旅游接待水平不断提高。全市拥有星级宾馆52家，旅游宣传促销力度加大。
消费品市场平稳增长，物价适度回升，招商引资和外贸出口取得新成效，城市建设步伐加快，环境保护力度加大。城市居民收入增长，农民生活逐步改善。
2.2开发建设条件
2.2.1自然条件优良。张家界文化村是张家界宏进旅游开发有限责任公司策划拟建的大型旅游文化项目，项目选址位于张家界市永定区大桥办事处和沙堤乡的结合部——桐木桠地段(城市规划区内)，东经110°29′、北纬29°8′，属亚热带山原季风湿润气候，全年平均气温16.8℃，项目区植被丰富，清溪环绕，山清水秀，距市区仅一公里，地理位置优良，为旅游开发创造了良好的生态环境和资源条件。
2.2.2交通便利。张家界对外交通有1994建成的4C级荷花机场，可起降737等大中型飞机，设计容量为年吞叶量70万人次，高峰小时容纳游客300人，目前正在扩建，扩建后年容量可达400万人次，焦柳铁路经过市区，从张家界火车站可以直达长沙、北京、上海、广州、襄樊、湛江等大城市。公路1801省道自东向西横贯市区，1835省道把市区与桑植联通起来，与桑慈公路构成市域交通网锥形骨架，目前正在兴建的常张高速公路，将于2005年10月1日竣工通车，届时长沙至张家界乘汽车仅需3小时。
2.2.3能源供应充足。张家界市已建成大小水电站159处，装机202台，容量61.31兆瓦，较大规模水电站有：江垭水电站、装机容量为30万千瓦；木龙滩水电站，装机容量2×7.5MW，正在兴建的红壁岩水电站，装机容量2×1000MW。并存发展的供电网络有国家大电网慈利县电网、永定区电网、桑植县电网、若干乡村独立电网。大网以110伏电压等级为主干网，35千伏等级为辅，小网以35千伏电压等级为主。
2.2.4水资源丰富
张家界市水资源丰富，河川年经流量197亿立方米，天然水资源总量142亿立方米，水资源藏量157万千瓦，张家界市自来水公司供水主管网已达桐木桠。
2.2.5项目所在地符合城市规划
项目所在地位于城乡结合部，处于景区与市区的连接处，符合张家界市城市总体规划。
2.3兴建张家界文化村的必要性
张家界是一座新兴的旅游城市，由于起步晚，基础条件薄弱，致使接待设施和人文景观相对不足和不全，综合性的人文旅游服务设施只有张家界土家风情园一处，不能满足市场所需与发展所需，制约了整体形象的提高，兴建一座具有丰富内涵和强大功能的配套人文风景，使自然风景与人文风情有机结合，齐头并进，互补增效是张家界各族人民的愿望，也是广大游客的愿望，张家界民族文化村的策划，满足了这一要求，顺应了形势与潮流。张家界民族文化村建设的必要性与必需性简略归纳有如下几点：
2.3.1打造人文精品，提高整体品位
张家界以独有的砂岩峰林奇景，挤身世界旅游市场，在短短的时间里形成了享誉国际的品牌，游人逐年成倍增长，取得了令人瞩目的成绩，要想永立不败之地，需要随时充实、列新产品内容；增加产品文化涵量；调整、提高产品功能；只有这样，才有竞争力，才有未来的市场。自然资源是不可更改的资源，旅游产品的文化只能通过人文载体才能得以体现，所以人文资源的开发与利用是每个自然景区创造品牌，增加效益，保持发展的首选课题。目前，张家界的人文板块项目单调，文化含量低，基础设施差，服务功能欠缺，呈现严重不良的局面，浪费了资源，降低了效益，制约了发展。张家界民族文化村内含十八项经典策划，功能强大，内涵丰富，创意新颖，设计科学，建成后将以强大的阵势和高超的品位，形成与自然风景配套并进的品牌。真正形成了“上山看世界一流自然风景，下山品华夏古今人文风情”的崭新格局与风貌；真正达到互补提高，持续发展，提高整个张家界文化品味之目的。
2.3.2开发潜在资源，填补市场空白
合理利用有限资源，开发潜在市场空间，是旅游企业不断探索的领域，谁掌握了资源，谁就掌握了先机，谁发展了潜在的市场，谁就掌握了财富，张家界的旅游市场是一个新生的市场，是一个正在发育的市场，也是一个充满商机的市场。张家界的人文旅游市场，由于受各种特殊因素的影响，目前尚不完善（如张家界土家风情园、秀华山馆、军声书院等），无论功能、品位、品种均存在着巨大的开发潜力，张家界民族文化村适时把握先机，通过认真考察和论证，重点策划了众多适合张家界现有市场的经典项目内容，这些项目填补了众多领域的空白，切实、独到，具有广阔的市场空间和强有力的生命力，如:七十二行传统文化展示与工艺产品开发、神秘文化、鲁班文化、国际会务领域等等，这些项目的策划，均处国际领先地位，具有独到的先进性 持续性、超前性和唯一性。
2.3.3弘扬民族文化，推动地方经济
张家界地处湘西版块，是一个多民族居住地，具有悠久的历史文化渊源和含量，除土、苗、侗、白等众多特色民族文化外，这里还沉淀着丰富的傩巫文化、佛文化、道文化、鲁班文化等传统东方文化，这些文化包含着湘西特有的人文精神，它们是反映湘西人文风貌和历史印痕的载体，有着巨大的开发前景与价值。但是，随着社会的前进，科学的发展，这些极具特色的文化品种，正在被现代文明的大潮所吞没，过去原始的手工艺亦处于被现代机电设施所淘汰的危险，有的甚至以临灭绝。对于社会发展来说，这是一种进步，对传统文化来说，这却是一种灾难。有人说过:“民族的，才是世界的。”这是至理名言。如何保护、传承华厦悠久的历史文明，保护这些工艺与文化，使它们在新形势下，找到新的生存空间和市场，这不仅仅是民族工作者的责任，同样也是旅游工作
者的责任，因为民族与旅游是一个不可分割的整体，张家界宏进旅游开发有限责任公司，高瞻远瞩，以弘扬传统文化、民族文化为己任，将传统民间七十二行文化与工艺进行纵深挖掘与开发，在张家界民族文化村形成一条世界独创的传统七十二行街，七十二行街的各个行业采用前店、后厂的形式进行演示、加工和销售，这些行业不仅为游客提供了参观、参与、学习、研究的特有场所，同时也生产出大量各具特色的旅游工艺品，满足了市场、丰富了特色旅游商品，增加了就业机会，带动了其它相关产业的发展，提高了张家界整体市场的效益，增加了地方财政收入，利国、利民、利子孙。
从以上分析可以看出，张家界市社会经济状况良好，全市经济具有很大的发展潜力，其优美独特的自然景观和丰富的文化内涵，十分适合旅游业的开发、发展。因此，增进适当的投入将目前的自然景观与人文景观相结合，建成集旅游、休闲、观光、会展、演艺等于一体的独具特色的张家界文化村旅游景区，是十分必要的。
这一景观的建成，必将扩大张家界知名度，增加财政收入，进一步改善投资环境，带动张家界市的经济发展。

第三章 市场预测

1.旅游业概况
1.1张家界市以旅游建市、兴市。1988年设市至今，大力发展旅游业，已经打下了相当好的基础。2003年全市接待国内外游客759.58万人次，实现旅游收入32.01亿元，其中境外游客35.73万人次，实现旅游收入外汇6193万美元，17年来，累计接待游客已达7500万人次，旅游总收入累计已达187亿元。全市拥有旅行社58家，其中国际旅行社8家，拥有导游人员2600名，拥有旅游运输公司4家，旅游运输车辆624辆，大小旅馆400多家，其中涉外星级宾馆52家，床位4.78万张，旅游直接、间接从业人员已达10万余人，第一、二、三产业的排序已实现三、二、一，以旅游为主的第三产业增加值已占全市GDP将近50％，已显示出旅游在经济发展中的巨大作用，体现出旅游带动战略的巨大效应，旅游业的支柱地位已初见端倪。作为一个初具规模的旅游城市，张家界的经济建设已经步入了“第二次创业”的快车道。要“把张家界建设成为国内外知名的旅游胜地”，加快经济建设步伐，以旅游为龙头，促进其持续发展，是张家界的必然选择。
2.旅游市场前景分析
2.1旅游资源条件
张家界市的自然风景资源得天独厚，具有山、水、石、峰、洞、林等多种类型，尤其是石英砂岩峰林地貌，以其独特的地貌特征被联合国教科文组织列入《世界自然遗产名录》。据初步设计，全市已被不同程度地开发利用的风景名胜旅游资源用地面积 470平方公里。核心景区264平方公里，形成了以市区为中心的几个不同层次范围，相对集中，规模宏大，景观奇特的旅游区。其中，邻近中心城市的主要有:武陵源风景名胜区、天门山森林公园和茅岩河风景名胜区;市域范围内的有:八大公山自然保护区、九天洞风景名胜区、洪家关贺龙故居、江垭水库、万福温泉、五雷山;市区及市区周边约有普光禅寺、玉皇洞石窟等。
2.2区域背景条件
2.2.1区位与区域经济条件
张家界市地处湖南省境内长江四大支流中澧水的中上游，处于西部地区及长沙经济带、华南经济区的交接处。张家界市在今后的发展中不仅有希望得到政策倾斜，而且可以利用这些区域经济发展中要素聚集过程和体制转换方面的扩散效应，充分利用人流、 物流、信息流的快速集聚所带来的活力刺激。同时还可以通过自身的努力与积极的争取， 与三峡(宜昌)、重庆、武汉等已有或即将形成的大型旅游基地形成网络，相互支撑、相互带动。
2.2.2在改革开放20年，沿海地区的经济得到较大的发展之后，适度加速中、 西部经济发展，减缓区域间经济发展差距继续扩大的趋势，协调东、中、西部经济关系已成为我国跨世纪发展过程中的重要战略任务。适度加速中、西部经济发展的一个重要措施就是要在这些区域内培育一些新的经济发展区。张家界市不仅在长江中、上游区域的结合部，同时也是中西部的结合部，少数民族聚集区。国家西部开发的战略，使张家界面临历史性的发展机遇，加快加大旅游资源的开发和旅游业的发展使张家界有可能走出一条打破传统工业化思路，克服生产性资源不足约束，发挥优势和快速发展的新路，为中西部经济振兴发挥示范作用并成为增长的带头地区，并促使张家界市区域经济的发展。
2.2.3交通运输条件
交通是一切经济活动的基础，在交通相对不便的我国中西部地区，便捷的交通条件，在发展经济的诸要素中就显得尤为重要。由于旅游业带动，张家界市已形成较为完善的航空、铁路、公路的对外交通体系。1994年建成通航的张家界荷花机场是湘西北、湘西、川东、鄂西、黔东北唯一的大型民用机场，可起降波音737等大中型飞机。到2003年底共开通国内航线21条，运送旅客67万人次，货物1871.5吨。同时，1997年国务院正式批准了该机场作为对外开放的航空口岸，预计将陆续开通直达香港、东京、曼谷、新加坡、吉隆坡等地区及国际航线。张家界火车站是横贯境内的焦柳铁路上为数不多的几个二级站之一，目前已开通直达北京、广州、上海、长沙等大城市的旅游列车。随着焦柳铁路电气化建设，铁路交通的优势将更加突出。张家界的公路纵横交错，四通八达。公路通过里程达2000多公里，基本形成了以张家界中心城市为中心，沟通各区县及市外的公路网。已建成的张清公路(张家界至清水洞)张吉公路(张家界至吉首)以及正在建设的常德至张家界市的高速公路，将大大缓解不断增加的旅游人数与现有道路运输能力之间的矛盾。同时也使中心城市与各景区和其他城市、城区之间以及张家界市与外部的联系更为便捷。

2.2.4地方政府积极性
旅游业是带动效应极大、创汇能力很强的行业。旅游业的发展对全市尽快脱贫致富有极重要的作用。省委、省政府确定，要“把旅游业作为国民经济的新兴支柱产业、第三产业的龙头产业，提高人民生活水平和脱贫致富的高效产业”来抓。并将张家界市作为全省旅游业发展的重点。进行重点规划、重点投入、重点推销、重点管理，使其成为带动全省旅游业快速发展的龙头。市委、市政府提出“以旅游为龙头”、“开放兴市”、“建设国际旅游新城”的战略目标。
2.2.5已有服务接待设施
随着张家界旅游业的发展，全市各种服务接待设施也逐步完善。旅游涉外宾馆、饭店、旅行社、服务公司、旅游车队等都已初具规模。有较为完善的多种通讯手段并存的通讯网络，邮政自动化、电子化水平日益提高。方便的旅游服务接待设施，为张家界旅游业的发展提供了良好的基础。
2.3张家界旅游城市发展面临的制约因素
2.3.1基础设施建设与发展水平滞后
目前张家界市的经济发展水平在国内和省内均属欠发达地区。经济不发达使城市缺乏足够的吸引力，致使城市的中心使用难以形成，包括城市基础设施在内的城市硬件基础均不完善，难以提供舒适、高档的服务。同时，市民素质也有待大大提高。
2.3.2旧的传统体制束缚
目前旅游景点地区的投资主体有相当数量是政府机构或半官方的垄断行业主管部门，其他的企业、个人、集体、外资等投资所占份额很少，融资渠道单一。此外，由于行政分割，资金难以统一调度，其经营方式和管理模式距市场化、商业化相距甚远。这种体制所导致的旅游体系与国际旅游业在规划方面的不接轨及其不良效应已经成为制约旅游业发展的障碍。
3.经济效益分析
3.1经济来源分析
3.1.1提供初级体验(经历)的机会，比如:出售门票。
3.1.2提供有助于丰富体验(经历)的相关服务以及相应的服务体验本身提供餐饮、住宿服务。
3.1.3出让围绕旅游者(潜在旅游者)的消费能力所带来的可能的收益如:旅游区的招商、景区节庆活动商业赞助。
3.1.4获取资本投入后在旅游项目所在地溢价收益的其它商业开发，比如景区、旅游目的地的房地产开发。
3.1.5出让、出售具备知识产权特点的商品，比如:玩具，旅游工艺品，纪念品等。
3.1.6提供保证旅游景点景区内居民可以市场化的公共服务，比如:供水，供电等。
以上六种主要的盈利方式是建立在游客到来这一基本事实之上的，即便是建立在景区本地居民的消费能力基础之上的盈利方式也需要通过游客的到来实现相对的规模经济。
3.2具体效益分析
旅游业具有“无烟产业”和“永远的朝阳产业”的美称，它已经和石油业、汽车业并列为世界三大产业。旅游业一般分为国际旅游业和国内旅游业。国内旅游业是国内旅游者服务的一系列相关的行业，它关系到国内游客、旅行方式、膳宿供应设施和其它各种事物。改革开放以来，我国的旅游业有了非常迅速的发展，但是比较而言，我国国内旅游业发展的广度深度都远远不能适应经济发展和人民生活水平提高的需要。随着市场经济的发展和人民收入水平的进一步提高，人民对旅游消费的需求将进一步上升，国内旅游业在国民经济中的地位和作用越来越重要。因此，研究和探讨我国国内旅游业发展的现状、趋势及对策，具有十分重要的意义。一、国内旅游业的发展现状分析改革开放以来，我国国内旅游发展迅速，覆盖面广，但总的说来仍然处于一种低消费、大众化、低水平、中近距离旅游的状况。旅游基础设施、服务设施建设发展很快，但仍不能适应国内旅游发展速度的要求，主要表现在：
3.2.1从总的旅游人数和回笼货币来看：城镇居民收入逐步增加。预计2005年城镇居民人均可支配收入达7200元，农民人均可支配收入1987元，年均增长分别为9.2%、4.6%，居民储蓄存款余额增加。同时，随着收入水平的提高，城乡居民消费能力不断增强。2005年，社会消费品零售总额将达32.51亿元，年均增长11%。人们的消费模式开始由温饱型向小康型转变。
旅游人次数稳步增加，旅游消费额逐步提高。以下表可以看出2004年张家界市旅游，人数平均逐月增长。

2004年张家界市旅游人数和效益一览表
指 标
单 位
2004年8月
2004年1-8月
同去年同期±％
一、接待旅游人数
万人次
159.01
854.43
130
其中：境外
万人次
10.81
49.74
223
其中：永定区
万人次
27.35
160.04
121
武陵源
万人次
122.35
620.55
135
慈利县
万人次
4.48
43.20
156
桑植县
万人次
4.82
30.63
63
二、旅游收入
万元
66246
188841
139
其中：外汇收入
万美元
997
3326
263
门票收入
万元
6027
18156
160
3.2.2从旅游消费方式和旅游消费结构来看，约大部分属于观光旅游，文化型、享受型极少。即走马观花式的参观型旅游活动多，而修学、健身、寻根、考察、探奇、了解风土人情的专项特点旅游较少。一般游客住低档宾馆，饮食简单。据统计，在旅游消费结构中，吃住行比重高达85％，而游览购物仅占15％。
3.2.3从旅游的地域性和客源分布来看，国内旅游热点集中在经济发达，知名度较高，旅游基础设施完善的旅游胜地，如北京、江浙沪、广东等地。象敦煌、九寨沟、西双版纳、黄果树瀑布等风景点由于交通不便相对处于温冷点。从距离上看，一般以中近距离旅游为主，北戴河以京津冀辽的旅游者为主。从客源分布来看，以大中城市和沿海地区为主，内地县镇为铺。旅游者停留时间较短，一般在2.5天－3.5天左右，“一日游》也占有很大比重。
3.2.4旅游人员构成广泛、公费旅游占有很大比重。目前国内旅游人员的构成大体是:先富裕起来的农牧民外出旅游，离退休干部的疗养旅游，职工干部的奖励旅游，企事业单位人员以及教师学生的度假旅游以及各种公务旅游。虽然随着消费观点的改变和经济收入的提高，社会各阶层、各行业都有相当数量的人加入自费旅游队伍的行列，但是，公费旅游形成“高中低”倒金子塔型。经营国内旅游的旅行社发展速度过慢;针对国内旅游市场的旅游人才匿乏，教育落后。为了解决这些问题，使我国的国内旅游业真正向效益质量型过渡，可以采取以下对策:
充分利用经济、法律、行政手段，加强旅游市场的宏观调控。
由于国内旅游业涉及到交通、饮食、娱乐、园林、商业、文化等部门，如果没有“一盘棋：的观念，就会使国内旅游业的发展步步畏艰。为了使这些部门相互衔接，融为一体地为国内旅游业服务，国家必须加强宏观管理和协调。
①经济上要充分利用价格杠杆，制定优质优价，特质特价，大从低价，竞争保护价的内容。一是调节淡旺季差价;二是对温冷线实行中档价格，对旅游服务配套优越的城市实行高档价;三是对于特殊吸引力，特种旅游项目及线路，有限的客源容量的资源，一律实行垄断价格。
②利用法律手段，打击不法经营，维护旅游者的正当权益。旅游主管部门要在法律指导下，会同有关部门制订出旅游业反不正当竞争法的实施细则及配套措施，并不折不扣地贯彻。利用国家颁布的法规如《旅游法》、《保护消费者权益法》，加强对国内旅游业的管理，改善国内旅游业的经营秩序，使国内旅游业健康发展。
③利用行政手段，制定有关的产业政策，指导国内旅游业协调适度发展。在产业布局上，热点要优先发展国际旅游业，适当兼顾国内旅游业;冷点要集中力量发展国内旅游业;温点努力促进国际旅游业的发展，花一定力量抓好国内旅游业。引导投资的正确投向，使旅游设施高中档比例协调，物质设施和精神设施比例要适中。
3.3正确认识公费旅游，作出实事求是的评价:
3.3.1企事业单位的业务旅游，如参加订货会，展销会，采购生产资料过程中的旅游以及对客户的旅游服务，符合国家有关的政策法规，应属于计入成本旅游。
3.3.2职工干部的奖励旅游，疗养旅游，工会和党团组织为了丰富职工生活组织的观光旅游，这是合理的，应当提倡。富裕起来的农民利用集体公积金组织旅游活动，开拓农民眼界，增长见识，这都属于福利型旅游。
3.3.3加强国内旅游业基础设施和服务设施建设，创造良好服务条件。
①加强交通投资，解决瓶颈制约:多方筹集资金，吸引地方部门、企业合资办交通;依靠科技进步，改善基础设施，加强运输方式的管理，提高服务水平;把旅游交通与一般性交通区别开，让旅游交通独立经营。
②制定旅游景点发展战略，总体规划、开发步骤和实施方案，做好旅游市场的信息预测，宣传广告及可行性研究的分析工作，以克服规划建设和经营管理的盲目性。
③针对国内旅游市场的旅游产品要多样化，富于地方特色和纪念意义，吸引不同的旅游者。加快二三类旅行社的发展速度。
④加强对国内旅游业理论研究，统一国内旅游业的有关的统计数据，加强预测工作。
3.4主题景观园文化特色探析
主题景观园是文化企业。从国内外主题景观园成功的运作经验可以得出:独特的旅游文化是主题景观园成功发展的核心和灵魂。迪斯尼乐园在世界上很多国家都获得了巨大成功，我们也看到迪斯尼乐园在法国一度遭到失败，这正好应证了主题景观园是以旅游方式经营文化产业的判断。美国式的快餐文化与法兰西文明在文化价值取向上的差异导致游客对主题景观园产品的选择差异。本质上是种文化认同风险所导致的运作失败。
因此，从这个意义上来说:主题景观园首先是一种文化企业，其次才是旅游企业，主题景观园所提供的产品是一种以旅游方式被消费的文化产品。
如果把主题景观园作为一种旅游产品或体验的制造商来分析，我们会发现主题景观园应该，或者能够提供给游客的产品或体验大致有以下几种功能:
3.4.1教育传播功能(比如向游客宣传民族文化和光辉历史)。
3.4.2娱乐或者游观功能(尤其是游客可以参与其中的活动，比如竞技体育活动)。
3.4.3审美或者情绪满足功能(体验一种氛围或者说与游客特定心理需求相吻合的环境，如:投身影视剧环境)。
3.4.4文化活动展示功能(关于人的独特的价值观念所表达出来的行为，比如观看表演)。
第四章 建设规模及设计方案

4.1建设内容及规模
总投资：2.86亿元人民币，总用地：600亩（400002.00m2）、总建筑面积：71800.00m2、底层占地面积：35418.00m2、建筑密度：8.85％、容积率：23%、绿化系数：70％、绿化面积：279720.00m2、道路广场占地面积：27432.00m2。
各项目建筑面积如下：
第一期占地192.00亩（总建筑面积48000.00m2）
1、七十二行街(含鲁班宫) 建筑面积：15000.00m2
2、演艺厅 建筑面积：5000.00m2
3、休闲会所 建筑面积：6000.00m2
4、茶艺吧 建筑面积：4500.00m2
5、购物中心 建筑面积：8000.00m2
6、博物馆 建筑面积：6000.00m2
7、水上乐园(大鲵馆) 占 地：50亩
8、风雨长廊文化区 建筑面积：2000.00m2
9、宇宙球 球体高15m，直径12m
建筑面积2000.00 m2
第二期占地280亩（总建筑面积19500.00m2）
1、住宿接待，饮食文化区，建筑面积