房地产公司开发项目流程图.docx

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房地产开发项目开发流程

选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书
↓
向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书
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向计委申报立项报告
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计委函至规划局
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规划局会签返计委
↓
计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签
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运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告
计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告
↓
对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作
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据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知
↓
规划局法征地意见函
↓
到土地管理部门及土地使用部门征求意见
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　 新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所　　　 　　　　　　　　　　 旧城改造到区地政科　　
结果报市房地局　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　结果报市房管局
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市政府下文批地
↓
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　　　　画桩位给钉桩条件，测绘院　　　规划局办理建设用地规划　　　　　据此到地政部门办理
　　　　　钉桩，成果给设计人　　　　　　　　　许可证　　　　　　用地批准书,评估项目建设用地地价　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　申请确定规划设计条件　　　冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　土地使用证
　　　　　　　　　　　　　　　　　　按规划设计条件征询意　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　见表到区配套部门征求意见　　　　地政部门审查安置方案、安置房
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　规划局审查后下规划条件通知单　　　　　　发拆迁许可证
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　委托进行规划方案设计　　　　　　动迁会及拆迁安置
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　到规划局领设计方案送审书　　　场地三通一平，领取房地产开发手册
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│ 　　　　　　　　　　　　 │
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　规划局审方案提出意见　1.到园木局申请伐树许可证
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　2.了解线路情况与供电局运行班协商
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　修改后送首规委审图 　　　　改造、移线方案
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　3.煤气、道路、上下水改路由
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　首规委召开市政协调会　4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　出市政会议纪要　　供电方案，申请临时施工用电，委托施工。
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进行个体设计（大公共建筑首规委审查）
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领建筑工程规划许可证　　　　　　　　　　　　出施工图　　　　　　　　　　　　　开节能证明
　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│
运用“营销策划展示设计系统”　　　　　　到计委申请，列入　　　　　　　　　　　　到税务局取税单
　　　　制作资料　　　　　　　　　　　　计划（建委会签）
　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│
报价小组审查，领取内外销　　　　　　　　到建委工程处领开工　　　　持年度计划、税单到区计、经委领
　　　　　许可证　　　　　　　　　　　　　　　审批表　　　　　　投资许可证登记卡，登记并取得许可证
　　　　　　│
　　建委、物价局下文批价
　　　　　　│
运用“营销策划展示设计系统”　　┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛
“房地产销售管理系统”销售　　　　　　　　　到市政部门盖章，证明市政条件落实
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　四源费缴纳
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　到开发办市政处核实任务
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　开发办工程处同意招标
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　填招标申请书并到市招标办登记
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　招标办看现场
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　运用“投资项目概预算系统”编制标底
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　招标办审查标底
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　开标会
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　定合同，写评标报告，发中标通知书
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　招标办盖章同意
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　　　　　　　　　施工单位　　　质量总站受理　　市统计局　　市审查局审核　　市开发办秘书
　　　　　　　　　同意施工　　　　质量监督　　　落实任务　　资金来源，任　　　处登记
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　务来源及一切手续
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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　建委工程处同意开工，办理开工许可证
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓
施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓
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1.小区内线 　　 1.通知区园 　　1.按道路　　1. 到自来　　　1.到热力　　　（自建锅　　1.到煤气公司
　路委托设　　　　林局绿化 　　　方案进　　　 水业务　　　　公司报　　　炉房）　　　　报装
　计 　　　　　　 办　　　　　　 行施工　　　 科报装　　　　装　　　　1.环保　　　　2.到规划科定
2.委托施工 　　 2.交绿化费　　 2.市政办　　　 委托线　　　2.委托线　　　局同　　　　　线路方案
3.配电室土　　　3.绿化施工 　　　事处养　　　 路设计、　　　路设计　　　意锅　　　　3.设计　
　建工程验　　　　　　　　　　　 路队验　　　 施工及　　　3.施工及　　　炉房　　　　4.看现场
　收 　　　　　　　　　　　　　　收　　　　　 验收　　　　　验收　　　　规划　　　　5.施工
4.设备安装 　　　　　　　　　　　　　　　　 2.到市政　　　　　　　　　　位置　　　　6.业务科检验
　及验收 　　　　　　　　　　　　　　　　　 　监理所　　　　　　　　　2.委托　　　　　同意接气
5.送电 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 下水报　　　　　　　　　　设计　　　　7.凭通气单到
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　装　　　　　　　　　　　3.到劳动　　　　管网所办固
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3.规划设 　　　　　　　　　 局报装 　　　 定资产转移
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　计　　　　　　　　　　　4.环保局　　　　手续及通气
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　4.竣工验　　　　　　　　　　审查消　　　　手续
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　收　　　　　　　　　　　　音除尘　　　8.凭接气单到
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　设备　　　　　液化气公司
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　5.竣工验收　　　办各户通气
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　手续
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　9.通气
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全部工程竣工
↓
四方验收、检验单签字盖章
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　　　　　　 凭验收通知书入库房屋 　　　　　　　　　　　　　　 　　 确定房屋管理形式房屋验收
┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛
出库分配及销售、办理产权证
↓
运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段

利   率
项   目
月利率（‰）
年利率（%）
一、短期贷款
六个月以下（含六个月）
4.2
5.04
六个月至一年（含一年）
4.425
5.31
二、中长期贷款
一年至三年（含三年）
4.575
5.49
三年至五年（含五年）
4.65
5.58
五年以上
4.8
5.76
三、贴现
在再贴现利率基础上,按不超过同期贷款利率（含浮动）加点
四、罚息
逾期贷款
在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%--50%
挤占挪用贷款
在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%--100%
商业性个人住房等额本息还款表（自二零零二年二月二十一日起执行）
借款额
期限
期限
年利率
月利率
月均还款额
还款总额
利息总额
（元）
（年）
（月）
（%）
（‰）
（元）
（元）
（元）
10,000
2
24
4.77
3.975
437.685
10,504.430
504.430
10,000
3
36
4.77
3.975
298.677
10,752.387
752.387
10,000
4
48
4.77
3.975
229.253
11,004.121
1,004.121
10,000
5
60
4.77
3.975
187.660
11,259.625
1,259.625
10,000
6
72
5.04
4.200
161.235
11,608.915
1,608.915
10,000
7
84
5.04
4.200
141.527
11,888.278
1,888.278
10,000
8
96
5.04
4.200
126.790
12,171.813
2,171.813
10,000
9
108
5.04
4.200
115.366
12,459.506
2,459.506
10,000
10
120
5.04
4.200
106.261
12,751.337
2,751.337
10,000
11
132
5.04
4.200
98.843
13,047.287
3,047.287
10,000
12
144
5.04
4.200
92.690
13,347.335
3,347.335
10,000
13
156
5.04
4.200
87.509
13,651.457
3,651.457
10,000
14
168
5.04
4.200
83.093
13,959.628
3,959.628
10,000
15
180
5.04
4.200
79.288
14,271.820
4,271.820