房地产估价报告9.docx

芜湖机械工业开发区广和投资担保集团有限公司
工业房地产价值评估报告
XXX房估字[2014]001号

一、估价项目名称
　　安徽广和投资担保集团有限公司位于芜湖机械工业开发区工业房地产价值的评估报告
二、估价委托人
　　安徽广和投资担保集团有限公司
三、估价机构
　　全称：XXX房地产评估工程咨询有限公司
　　法定代表人：薛兵
　　住所：芜湖市九华中路271号
　　四、注册房地产估价师
XXX 中国注册房地产估价师 评估、审核
XXX 中国注册房地产估价师 现场查勘、评估
五、估价作业日期
2014年6月6日至2014年6月20日
目 录

一、 致委托人函………………………………………………………3
二、 注册房地产估价师声明…………………………………………4
三、 估价的假设和限制条件…………………………………………5
四、 强制变现分析和风险提示………………………………………7
五、 估价结果报告……………………………………………………10
(一)、估价委托方 …………………………………………… 10
(二)、估价方……………………………………………………10
(三)、估价目的…………………………………………………10
(四)、估价对象…………………………………………………10
(五)、估价时点…………………………………………………14
(六)、价值定义…………………………………………………14
(七)、估价依据…………………………………………………14
(八)、估价原则…………………………………………………15
(九)、估价方法…………………………………………………17
(十)、估价结果…………………………………………………18
(十一) 、估价作业日期与估价报告应用的有效期限…………18
(十二) 、估价人员和估价机构签章……………………………18
六、 估价技术报告目录 ………………………………………………19
七、 附件（目录）…………………………………………………… 94
附件（复印件）………………………… ………………………95
致估价委托人函

安徽广和投资担保集团有限公司：
受贵方委托，天健评估公司本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，根据贵公司提供的权属证明和相关资料，结合房地产和建筑市场信息，对受托评估对象进行了评估工作，现将评估结果主要内容报告如下：
估价对象系位于芜湖县湾沚镇新联村芜湖机械工业开发区（权证所载地址现称安徽新芜经济开发区）工业大道与纬一路交汇处东南角工业房地产，房地产权利人为安徽广和投资担保集团有限公司,其中房产建筑面积总计23,199.69 平方米，国有出让工业土地使用权面积66667.00平方米。
估价目的：为委托方招商引资确定房地产价格，提供参考依据而评估房地产市场价值。估价时点经协商确定为2014年5月31日。
价值类型：在国有出让土地使用权“五通一平”状态下工业房地产于估价时点的市场价值。
估价结果：委估房地产在估价时点的评估总值为人民币3997.35万元，大写人民币叁仟玖佰玖拾柒点叁伍万元，评估单价为建筑面积每平方米1723.02元。
特此报告

　　　　　　　　　　　　法定代表人（盖章）：

　　 　　　　　　　 　XXX房地产评估工程咨询有限公司

　　　　　　　　　　　　 　2014年6月20日
注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
　　1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和正确的。
　　2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
　　3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。
　　4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
　　5.我们选派了估价师吴健健和薛兵于2014年6月6日对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6．在本次估价报告撰写过程中，没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。
7．本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
8．本报告估价结果仅作委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
9．本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。
10.未来市场变化风险和短期强制处分等因素对市场价值均产生一定的影响，本报告未考虑交易风险，交易双方在办理转让事宜时需全面考虑。
11．本次评估结果中考虑到了房屋达到交付使用条件应装修部分的价值和房屋附属物及配套设施的价值。
参加本次估价的注册房地产估价师签名：

　　　　　　　　　　　　　　　　　　2014年6月20日
估价的假设和限制条件

1、本次估价的假设前提
(l)委托人提供的估价对象房地产权证资料真实、合法，产权清晰，手续齐全，估价对象可持续使用，且不属于行政法规规定不得抵押的房地产，可在公开市场上自由转让。
(2)本报告的估价时点为2014年5月31日，估价人员完成现场查看之日为2014年6月6日。本次估价假设估价对象于现场查看之日的权益状况与估价时点的状况是一致的。经勘察和了解，委估方有少量自建工业用房并未申领产权证，经向委托方了解此部分房产因面积较小，又属临时简易结构建筑，已作为公司费用进行了列支，引入投资商时不计入资产价值并可无偿使用。本次评估以上述情况作为本次估价的前提。
(3)本报告提供的在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，是估价对象于估价时点的公开市场价格。所谓公开市场价格是指评估对象于估价时点在市场上公开出售并按以下条件进行交易最可能实现的价格：交易双方是自愿地进行交易的;交易双方是出于利己动机进行交易的;交易双方是理性而谨慎的，并且了解交易对象、知晓市场行情;交易双方有较充裕的时间进行交易;不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。
⑷本评估报告假设土地使用者在土地出让期限届满时，土地使用者依据《国有建设用地使用权出让合同》第二十五条和第二十六条规定进行了申请续期程序。
2、未经调查确认或无法调查确认的资料数据
(l)根据委托人提供的有关承诺书，估价对象于估价时点未设立抵押或原有抵押已经注销、未拖欠建筑工程款等，法定优先受偿款为零。本次估价以此为依据进行，并对此假设前提不承担相应责任。
(2) 实地勘查时，对房产仅进行了一般性的察看，估价人员未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，不可能确定其内部缺损，也未进行面积的复核，本次估价假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题，并对此假设前提不承担相应责任。
3、估价中未考虑的因素及一些特殊处理
(1)估价结果是反映估价对象于估价时点、在本次估价目的下的市场价值参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策变化、市场供应关系变化、市场结构变化、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响。当上述条件发生变化时，估价结果将随之发生相应变化。
(2)估价结果未考虑未来可能发生的处置风险。但在本估价报告中已对有关问题进行了一定的分析和提示。
(3)估价结果中估价对象及其运营企业已承担的债务、新的债务，以及运营决策失误或市场运作失当等因素，对其价值的影响。
4、本估价报告应用的限制条件
(l)本估价报告按估价目的提供给委托人使用，不作他用。若改变估价目的而使用本估价报告，需向本估价公司咨询后做必要修正，甚至重新估价。
(2)本估价报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的任何单位和个人提供。报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
(3)委托人以估价对象作投资，应先征得所有权人的同意和相关管理部门的批准。
(4)本估价报告应用的有效期为自出具估价报告之日起一年。在有效期限内，如果房地产数量和价格标准发生变化，并且对房地产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请房地产评估机构进行调整或重新确定其评估价值。

　　　　　　　　　　　　　 XXX房地产评估工程咨询有限公司
　　　　　　 　　　　　　　　 　　　2014年6月20日
强制变现分析和风险提示
一、变更能力分析
1、估价对象通用性、独立性或者可分割性分析详见下表：
估价对象通用性、独立性和可分割性分析
序号
影响因素
变现能力分析
1
通用性
估价对象证载用途、实际用途均为工业，其目前状态为工业，其通用性一般。
2
独立使用性
由于各估价对象产权情况明晰，平面按工业布置，目前尚无影响其独立使用的因素存在，独立使用性较好。
3
可分割转让性
估价对象为工业厂房，房地产可分割转让性一般。
2、若需对估价对象进行短期强制处分，考虑快速变现会受到估价对象所在区域市场发育完善程度、该类物业的市场需求有限、处置时间较一般正常交易时间更长以及其他不可预见因素及拍卖、过户等变现费用等因素的影响，成交价格可能仅为其公开市场的50%左右，详见下表：
估价对象变现折减因素、折减率
序号
影响因素
折减率%
1
买方市场有限需求
15%
2
快速变现方式，时间限制
10%
3
拍卖等方式中介费用
5%
4
买方市场客户购买处置资产的心理
5%
5
其他不可预见因素
15%

合计
50%
3、根据当前现场处置同类物业的变现情况，估计估价对象正常的变现时间为6个月左右。
4、估价对象最终变现价款一般须优先支付以下交易税费
1）交易拥金：约为成交价格的3%-5%；
2）营业税及附加：一般约为成交价格的5.54%；
3）印花税：一般约为成交价格的0.05%；
4）土地增值税：按成交价格比原开发或购置成本的增值额一定比例；
5）土地交易手续费：按面积计算为3元/平方米；
6）其他相关费用：如房地产评估费、法律服务费、诉讼费等。
5、处置变现后的债务清偿顺序
债权人除借款本金之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应当按照下列顺序抵充：
1）实现债权的有关费用；2）利息或者违约金戈铁马3）借款本金。
二、风险提示说明
1、有关事项说明
根据本次估价过程的勘察、询证、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：
根据《国有土地使用权证》其土地使用年限剩余38.25年，一期建筑物目前已投入使用，但第二期健身场馆和8#厂房因正在规划中,待引入投资后方可续建。
本次估价所对应状态为估价时点状态，未考虑不可确知的后续建造或装修改造的影响。
2、房地产市场变化情况
目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定的影响。特请报告使用人注意。
3、估价报告使用提示
委托人对评估报告使用人使用报告的提示如下：
1）估价对象为工业用房地产，报告使用人应注意园区工业政策性的影响，应特别注意园区内对工业产值和生产对象的要求不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程序下降的影响。
2）根据委托人提供的相关证明材料及估价人员经验，其市场价值还受以下几个方面的影响或限制：
A、交易协商期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指维护工程款、交易费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等；
B、人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值。
C、经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。
鉴于估价对象、相关产业和房地产市场、经济形势的特点，建议报告使用人应定期或者在有关情况变化较快时对房地产市场价值进行再评估。

　　　　　　　　　　XXX房地产评估工程咨询有限公司
　　　　　　　　　　　　　　2014年6月20日
房地产估价结果报告
一、估价委托方
　　安徽广和投资担保集团有限公司
二、估价方
全称：XXX房地产评估工程咨询有限公司
法定代表人：XXX
法定住所：XXX
估价资质:三级(暂定)证书编号:GB1301
三、估价目的
为委托方招商引资确定房地产价格，提供参考依据而评估房地产市场价值。
四、估价对象
　　1、实体概况
委评估房地产位于位于芜湖县湾沚镇新联村芜湖机械工业开发区（现称安徽新芜经济开发区）工业大道与纬一路交汇处东南角，本次委估对象主要为委托方拥有的国有土地使用权面积66667.00平方米，工业用房总建筑面积23,199.69平方米。经现场勘察，委估房地产为统一设计，统一发包施工的工业房地产项目，于2007年12月竣工投入使用后日常维护较好，外观整洁，工业平面布局合理，主厂区分为综合办公区、生产区和职工生活区，有利于工业生产，能发挥房地产最大效益。
因委估工业房地产项目统一建造和统一日常维护管理，各类建筑物经现场查看成新较统一，内部装修较为简单，由于建筑物较多，我们根据实际情况结合芜湖县人民政府颁布的房屋重置价格表的分类情况，按其结构和楼层情况，将建筑物分为三大类四小类进行评估，其中：
⑴．钢结构主厂房，共5幢，建筑面积11,383.02平方米，分别为1#至5#厂房，钢筯混凝土基础，混凝土地面，钢柱，钢梁，钢板或砖墙围护，钢板屋面，檐口高度6.5米，有水、电设施，日常维护好，成新较高；
⑵．混合结构生产用房，共10幢，按楼层情况分为两类，其中：
①．职工宿舍楼2幢，5层，建筑面积3,656.56平方米，有围墙分隔为生活区。经现场勘察，职工宿舍楼为统一设计和建筑，其结构为砖墙或部分钢筯混凝土梁承重，钢筯混凝土圈梁、构造柱，预制、现浇楼地面,平屋面或瓦屋面，水泥楼地面。有水、电、卫等设施配套，且一次性设计施工。
②．混合结构单层或二层生产辅房，共8幢，建筑面积3,733.80平方米，其中综合办公楼1幢，建筑面积1,630.85平方米, 内部简单装修为防火板吊顶，室内复合地板，面对厂区大门，有草坪和道路将其分割为综合办公区；其余7幢皆为单层生产辅房。经现场勘察，综合办公楼和生产辅房为统一设计和建筑，其结构特征为砖墙承重，钢筯混凝土圈梁、构造柱，红瓦或平屋面，水泥楼地面。有水、电、卫等设施配套。
上述两类混合结构生产用房，日常维护好，成新较高，虽结构相同但楼层差距较大，结合厂区所在地人民政府公布的房屋重置价格表所示，其重置价格有较大差距，故分为二类进行评估。
⑶．钢混结构厂房2幢，建筑面积计4,426.31平方米，为6#和7#厂房，经现场勘察其结构特征为钢筯混凝土框架、梁柱，预制、现浇整体装配，水、电、卫等设施配套，且一次性设计施工，日常维护好，成新较高。
经现场勘察，委估国有土地使用权面积66667.00平方米，其四至为：东至芜湖欣德工业制品有限公司，南至芜湖恒升机床有限公司和芜湖华晟滤材有限公司，西至工业大道，北至纬一路。地上部分面积因经济形势不佳，预留给尚未建造的二期健身场馆和厂房用地，现为空地，其余均已建有地上建筑物、道路和绿化。
经估价师现场勘察，厂区内道路规划齐整，宗地地形四方规整。
2、区位状况
委估工业房地产项目所在安徽新芜高新技术产业开发区（安徽新芜经济开发区)原名芜湖机械工业开发区，位于芜湖市南郊（距芜湖市人民政府不到30公里）、芜湖县县城湾沚镇东侧，2001年经芜湖市人民政府批准设立，2006年3月批 （上图A点为委估对象）
准为省级开发区，2010年8月经省政府批准更名为“安徽新芜经济开发区”。园区先后被批准为“安徽芜湖机械民营科技园”，“安徽省中小企业创业基地”， 2011年10月被省政府评选为“安徽省创新型园区”。2012年3月被省政府批准为“安徽新芜高新技术产业开发区”。
  开发区建成面积20平方公里，开发区以芜宣高速公路为界，高速以西为西区，高速以东为东扩起步区、东扩一期，东扩二期。区内以装备制造业为特色，目前已形成高端装备制造及汽车零部件、电子电器和新能源新材料三大产业集群。投产企业420家，在建企业87家，规模以上企业257家。
经勘察，委估房地产项目位于芜宣高速公路以西，，距高速湾沚出口仅1.6公里，地理位置十分优越，是芜湖县工业Ⅰ类地段。
3、房地产权益状况
委估房地产已申领了芜国用（2010）第00517号国有土地使用权，证载土地使用权人为安徽广和投资担保集团有限公司，用途为工业用地，使用权类型为出让，使用权面积为66667.00平方米，终止日期为2053年9月3日。
委估房地产已申领了房地权芜县字第201005484号至201005488号及2010005477号，共6本房地产权证，证载证载房地产权利人为安徽广和投资担保集团有限公司，建筑面积总计为23,199.69平方米，17幢房产，规划用途为厂房、综合、仓储和其他等工业用房。
上述证载房产和土地使用权与纳入评估的范围一致，经统计的委估房地产列表如下：
估价时点委估房地产明细表
序号
资产项目
设定
用途
楼层
结构
建筑面积（㎡）
房地产权证号
1
1号厂房
工业
1
钢
747.88
房地权芜县字第2010005484号
2
综合办公楼
工业
2
混合
1,630.85
房地权芜县字第2010005484号
3
7号厂房
工业
1
钢混
782.75
房地权芜县字第2010005484号
4
4号厂房
工业
1
钢
2,768.01
房地权芜县字第2010005485号
5
5号厂房
工业
1
钢
2,768.01
房地权芜县字第2010005485号
6
锅炉房
工业
1
混合
188.81
房地权芜县字第2010005485号
7
配件修理房
工业
1
混合
297.06
房地权芜县字第2010005486号
8
母胶房
工业
1
混合
297.06
房地权芜县字第2010005486号
9
锅炉房
工业
1
混合
150.06
房地权芜县字第2010005486号
10
3号厂房
工业
1
钢
2,910.56
房地权芜县字第2010005487号
11
2号厂房
工业
1
钢
2,188.56
房地权芜县字第2010005487号
12
职工宿舍1号楼
工业
5
混合
1,609.85
房地权芜县字第2010005487号
13
职工宿舍2号楼
工业
5
混合
2,046.71
房地权芜县字第2010005488号
14
6号厂房
工业
1
钢混
3,643.56
房地权芜县字第2010005488号
15
职工餐厅和活动中心
工业
1
混合
1,001.06
房地权芜县字第2010005477号
16
电房
工业
1
混合
89.06
房地权芜县字第2010005477号
17
厂区厕所
工业
1
混合
79.84
房地权芜县字第2010005477号

建筑物合计

23,199.69

18
国有土地使用权
工业

出让
66,667.00
芜国用（2010）第00517号
委估房地产产权明晰、完整，权属证明齐全。
五、估价时点
　　根据委托方会计报表出具时间和招商时间按排,经协商综合确定估价时点为2014年5月31日
六、价值定义
估价采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。房地产市场价值为委估房地产在估价时点的市场价值，等于假设未设立法定优先受偿权得下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。
　　七、估价依据
　　1．法律、法规和政策性文件
A、《中华人民共和国房地产管理法》；
B、《中华人民共和国土地管理法》；
C、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
D、《中华人民共和国城镇国有土地使用出让和转让暂行条例》；
E、《中华人民共和国担保法》；
F、《中华人民共和国物权法》。
2.技术标准、规程和规范
G、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）;
H、《城镇土地估价规程》（GB/T　18508-2001）。
3.委托人提供的相关资料
J、房地产权证和国有土地使用权证复印件；
K、委托人提供的其他资料。
4.估价人员调查收集的相关资料
L、估价人员实地查勘记录和现场照片；
M、估价机构房地产市场信息等其他状况。
八、估价原则
　　本评估报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行评定估算。具体依据如下估价原则：
遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则及估价时点原则。
1、合法原则
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以房地产产权权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。
2、最高最佳使用原则
所谓最高最佳节使用是估价对象一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体表现，是以能使用估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳使用方式，取得最大的收益。
3、估价时点原则
房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。估价时点原则是指求取某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产的价格时，必须假定市场停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。
4、独立、客观、公正原则
独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价格。
5、替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在，商品或服务的价格中经过相互影响与比较之后来决定的。房地产价格也同样遵循替代规律，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
5、谨慎原则
在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计委估房地产在交易时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要的风险提示。
九、估价方法
　　估价人员认真研究了委托人提供的相关资料并进行了实地查勘和市场调查，根据估价对象的特点、估价目的和实际情况，选取了以下方法进行评估。
1、根据《房地产估价规范》中的规定，有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法经市场调查，在芜湖县工业用房交易较少且同等规模工业用房的交易案例无法取得，但是同类工业房地产项目的土地交易市场和租赁市场较为活跃，且能取得类似国有土地权及厂房的租赁价格案例，所以选取收益法结合市场法为第一种估价主要方法。
2、估价人员考虑到该估价对象作为工业用房的实际情况，所以选用成本法作为第二种估价主要方法。估价人员通过搜集有关房地产开发建设的成本、费用、税金、利润等资料，运用成本逼近法和市场比较法进行测算，得出土地使用权价值；运用成本法测算估价对象的重新购建价格，估价人员搜集有关勘察设计和前期工程费、市政公用基础设施大配套工程费、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润等资料，扣除折旧，然后将建筑物与土地使用权价值相加，得出估价对象房地产的积算价格，确定工业房地产单价。
3、对上述两种方法所结果进行相互结果验证，在结果差距不大的情况下，进行加权算术平均后，确定最终的估价结果。
本评估报告采用成本法和收益法进行评估, 并结合评估人员的经验，最终确定估价对象的估价结果。
十、估价结果
本评估机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产价格因素的分析，确定估价对象于估价时点在评估假设的条件下，可能实现的市场投资价值为：
委估房地产，建筑面积总计23,199.69 平方米，国有土地使用权66667.00元，在估价时点的评估总值为人民币3997.35万元，大写人民币叁仟玖佰玖拾柒点叁伍万元，评估单价为按建筑面积每平方米1723.02元。
十一、估价作业日期和估价报告应用的有效期限
　　本次评估估价作业期为2014年6月6日至2014年6月20日
　　根据估价规范的规定，本估价报告的使用期限为自出具报告之日起一年内有效，在该期限内实现估价目的时可使用本估价报告。
十二、估价人员和估价机构签章
中国注册房地产估价师: XXX 注册号 XXX

中国注册房地产估价师:XXX 注册号 XXX

XXX房地产评估工程咨询有限公司
报告出具日期：2014年6月20日
芜湖机械工业开发区广和投资担保集团有限公司工业房地产价值评估

技术报告目录

一、 实物描述与分析…………………………………………………20
二、 权益描述与分析…………………………………………………22
三、 区位描述与分析…………………………………………………22
四、 市场背景描述与分析……………………………………………24
五、 最高最佳分析……………………………………………………25
六、 估价方法适用性分析……………………………………………28
七、 估价测算过程……………………………………………………29
Ⅰ、成本法 …………………………………………………………29
国有土地使用权评估 …………………………………………30
市场法………………………………………………………38
成本逼近法…………………………………………………44
工业用房评估 …………………………………………………50
第一类 钢结构类……………………………………………50
第二类 混合五结构类………………………………………58
第三类 混合结构单层和二层生产辅房类…………………66
第四类 钢混结构类…………………………………………75
成本法评估结果 ………………………………………………83
Ⅱ、收益法……………………………………………………………83
收益法评估结果 ……………………………………………93
八、 估价结果确定……………………………………………………93
九、 附件目录…………………………………………………………94
附件(复印件)……………………………………………………95

广和投资担保集团有限公司工业房地产价值评估技术报告
XXX房估技字[2014]001号

一、实物状况描述与分析
（1）、土地实物状况
估价对象坐落的土地使用权性质为国有出让工业用地（土地使用终止日期为2053年9月3日），土地使用权面积和独用面积均为66667.00平方米，土地形状呈矩形，宗地平整，地势平坦，地质条件较好。经估价人员实地勘察，估价对象宗地内部开发程度已达到“五通一平”(即:通上水、下水、通电、通讯、通路及宗地内场地平整)”，其四至为东至芜湖欣德工业制品有限公司，南至芜湖恒升机床有限公司和芜湖华晟滤材有限公司，西至工业大道，北至纬一路。地上部分有少量面积因经济形势不佳，缺少资金，预留给尚未建造的二期健身场馆和厂房用地，现为空地，其余均已建有地上建筑物、道路和绿化。
该宗地因其所处的优越地理位置，升值空间与潜力较大。
（2）、建筑物实物状况
委评估房地产位于位于芜湖县湾沚镇新联村芜湖机械工业开发区（现称安徽新芜经济开发区）工业大道与纬一路交汇处东南角，工业用房总建筑面积为23,199.69平方米，建于2007年12月。经现场勘察，委估房地产为统一设计，统一发包施工的工业房地产项目，投入使用后管理方日常维护较好，外观整洁，工业平面布局合理，主厂区分为综合办公区、生产区和职工生活区，有利于工业生产，能发挥房地产最大效益。
因委估工业房地产项目统一建造和统一日常维护管理，各类建筑物经现场查看成新较统一，由于建筑物较多，我们根据实际情况结合芜湖县人民政府颁布的房屋重置价格表的分类情况，按其结构和楼层情况，将建筑物分为三大类四小类进行评估，其中：
⑴．钢结构主厂房，共5幢，建筑面积11,383.02平方米，分别为1#至5#厂房，钢筯混凝土基础，混凝土地面，钢柱，钢梁，钢板或砖墙围护，钢板屋面，檐口高度6.5米，有水、电设施，日常维护好，成新较高。；
⑵．混合结构生产用房，共10幢，按楼层情况分为两类，其中：
①．职工宿舍楼2幢，5层，建筑面积3,656.56平方米，有围墙分隔为生活区。经现场勘察，职工宿舍楼为统一设计和建筑，其结构为砖墙或部分钢筯混凝土梁承重，钢筯混凝土圈梁、构造柱，预制、现浇楼地面,平屋面或瓦屋面，水泥楼地面。有水、电、卫等设施配套，且一次性设计施工。
②．混合结构单层或二层生产辅房,共8幢,建筑面积3,733.80平方米,其中综合办公楼1幢，建筑面积1,630.85平方米,内部简易装修,主要为室内防火板吊顶,复合木地板。综合楼面对厂区大门,有草坪和道路将其分割为综合办公区；其余7幢皆为单层生产辅房。经现场勘察,综合办公楼和生产辅房为统一设计和建筑，其结构特征为砖墙承重，钢筯混凝土圈梁、构造柱,红瓦或平屋面,水泥楼地面。有水、电、卫等设施配套。
上述两类混合结构生产用房，日常维护好，成新较高，虽结构相同但楼层差距较大，结合厂区所在地人民政府公布的房屋重置价格表所示，其重置价格有较大差距，故分为二类进行评估。
⑶．钢混结构厂房2幢，建筑面积计4,426.31平方米，为6#和7#厂房，经现场勘察其结构特征为钢筯混凝土框架、梁柱，预制、现浇整体装配，水、电、卫等设施配套，且一次性设计施工，日常维护好，成新较高。
建筑物使用功能齐全，维护状况良好，使用状况良好。
二、权益状况描述与分析
1、土地权益状况
委估房地产已申领了芜国用（2010）第00517号国有土地使用权，证载土地使用权人为安徽广和投资担保集团有限公司，用途为工业用地，使用权类型为出让，使用权面积为66667.00平方米，终止日期为2053年9月3日。
据使用人陈述，该土地未设立他项权利。估价人员通过国土部门了解到，该土地有严格的土地使用管制，其法定用途与《房地产权证》所登记的用途一致，均为工业。
2、建筑物权益状况
委估房地产已申领了房地权芜县字第201005484号至201005488号及2010005477号，共6本房地产权证，证载证载房地产权利人为安徽广和投资担保集团有限公司，建筑面积总计为23,199.69平方米，17幢房产，规划用途为厂房、综合、仓储和其他等工业用房。
据产权人陈述，该建筑物未设立他项权利，无任何法定优先受偿权。
由此分析，估价对象产权清晰、完整、干净，其市场价值即为投资价值。
三、区位状况描述与分析
1、位置状况
委估工业房地产项目所在安徽新芜高新技术产业开发区（安徽新芜经济开发区)原名芜湖机械工业开发区，位于芜湖市南郊（距芜湖市人民政府不到30公里）、芜湖县县城湾沚镇东侧，2001年经芜湖市人民政府批准设立，2006年3月批准为省级开发区，2010年8月经省政府批准更名为“安徽新芜经济开发区”。园区先后被批准为“安徽芜湖机械民营科技园”，“安徽省中小企业创业基地”， 2011年10月被省政府评选为“安徽省创新型园区”。2012年3月被省政府批准为“安徽新芜高新技术产业开发区”。
经勘察，委估房地产项目位于开发区南大门，芜宣高速公路以西，距高速湾沚出口仅1.6公里，地理位置十分优越，是芜湖县工业Ⅰ类地段。
2、交通状况
估价对象大门朝西通工业大道，北侧临纬一路，距快速通道仅300米，距芜宣高速公路出口通往县城的迎宾大道650米，区域内路网发达，路况良好，停车便利，出入方便，无严格的交通管制。区域内通行公交小巴车，交通便利。
3、商服繁华程度和工业聚集度较高
估价对象所在区域附近有超市、酒店、宾馆，毗邻东湖公园，作为工业开发区，部分商业、服务业设施还在配套之中，商服繁华度较高。随着区域内经济发展，商服繁华程度将会越来越高。
估价对象所在新芜开发区建成面积20平方公里，开发区以芜宣高速公路为界，高速以西为西区，高速以东为东扩起步区、东扩一期，东扩二期。区内以装备制造业为特色，目前已形成高端装备制造及汽车零部件、电子电器和新能源新材料三大产业集群。投产企业420家，在建企业87家，规模以上企业257家，工业产业聚集度较高。
4、环境状况
估价对象毗邻县城区最大的东湖公园，东湖清波荡漾，碧水蓝天，绿树繁茂，有突出的景观；开发区内环境控制较好，厂区内绿化率较高，自然环境良好；估价对象所在区域内有县第2中学等名校，人文环境等生活配套良好。
5、外部配套设施状况
（1）、基础设施
经估价人员实地勘察，估价对象所处区域外部基础设施配套较齐全，开发程度已达到“五通一平”(即:通上水、下水、通电、通讯、通路及宗地内场地平整)”。供水、排水、供电、通讯等保证率较高。
（2）、公共服务设施
估价对象所在距县城较近，距县城一环仅2公里，距县城中心地带也不超过3.5公里，区域内有体育馆、博物馆、文化中心、公园及游乐场、中学、小学幼儿园以及医院、超市及金融、电信营业网点众多，出行、购物、上学、休闲极为方便，公共服务设施完备。
6、综合分析评价
通过以上综合分析，估价人员认为估价对象所在的工业园南大门新区，中高档小区开发建设集中，区域聚集规模已经形成，地理位置优越，交通便捷，商服繁华度高，环境优美，外部配套设施齐全，区位状况极为优越。
四、市场背景描述与分析
工业房地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身可增值的特点。
据国务院发展研究中心预测，未来10年我国城镇化率的年均增加率在0 8％ ～1％，到2020年，我国的城镇化率预 计在55％～56％。届时，随着城镇化步伐的加快，工业地产将出现“井喷”。
我们看到现阶段委估开发区正在升级为产业型新城，为工业地产探索出一条新路。开发区在经济发展中充当了高新技术转化基地、引进外资、产业升级等角色，在促进产业聚集、经济发展、解决就业的同时，聚集大量的人流、物流、信息流、资金流，适时发展居住和其他各种城市功能，走产业型新城的道路是最佳