房地产估价报告11.docx

XXX房地产评估有限公司
抵押价值估价报告
XXX房估报字[2014]第0135号

估价项目名称：安庆市开发区光彩大市场三期光彩西二街26#、28#非住宅用房的房地产抵押价格评估

估价委托人：张良进、夏庆庆
估 价 机 构 ：XXX房地产评估有限公司
估价人员：XXX、XXX
估价时点：二零一四年五月十五日
估价作业日期：二零一四年五月十五日至二零一四年五月十六日

目 录
致估价委托人函........................................................3
估价师声明............................................................4
估价的假设和限制条件..................................................6
一、估价的假设....................................................6
二、应用的限制条件................................................6
房地产估价结果报告................................................. ..8
一、估价委托人....................................................8
二、估价机构......................................................8
三、估价对象......................................................8
四、估价目的.....................................................10
五、估价时点.....................................................10
六、价值定义.....................................................10
七、估价依据.....................................................10
八、估价原则.....................................................11
九、估价方法选择.................................................12
十、估价结果.....................................................14
十一、估价人员...................................................14
十二、估价作业日期...............................................14
十三、估价报告应用的有效期.......................................14
房地产估价技术报告...................................................15
一、估价对象实物状况描述与分析...................................15
二、估价对象权益状况描述与分析...................................16
三、估价对象房地产区位状况描述与分析.............................16
四、市场背景分析.................................................18
五、最高最佳使用分析..............................................18
六、风险提示及变现能力分析.......................................19
七、估价方法选用.................................................20
八、估价测算过程.................................................22
九、估价结果确定.................................................37
附件（均为复印件）
一、《房地产评估业务约定书》
二、《房地产评估委托方承诺函》
三、《房地产权证》
四、《国有土地使用证》
五、与估价对象相关的外观和内部照片
六、估价机构营业执照
七、评估机构资质证书
八、估价师执业资格证
致估价委托人函

张良进、夏庆庆：
我单位接受您们的委托，对您们所属的位于安庆市开发区光彩大市场三期光彩西二街26#、28#非住宅用房（权证字号：房地权证宜字第50131362号、房地权证宜字第50131363号、房地权证宜字第50131364号、房地权证宜字第50131365号，建筑面积分别为：138.62M2、138.62M2，共277.24M2，建成年代2003年）进行了评估，评估目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
我们的估价人员对估价对象进行了实地勘察和核实，根据特定的估价目的与相关的估价依据，遵循估价原则，依据科学的估价程序，选择适当的估价方法，经过评估，确定估价对象在估价时点2014年5月15日的估价结果为人民币：贰佰柒拾柒万玖仟陆佰捌拾肆元整（￥2779684元），评估单价为人民币：10026元/ M2。
估价结果应用的有效期自本估价报告出具之日（2014年5月16日）起壹年内有效。估价的详细结果、过程及有关说明，详见附后的《估价结果报告》和《估价技术报告》。

此 致
法定代表人（盖章）
XXX房地产评估有限公司
二零一四年五月十六日
估价师声明

我们郑重声明：
1、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有任何利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。
4、估价师依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、估价人员XXX已于2014年5月15日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
7、本估价报告是由专业估价人员完成的，没有其他人对本估价报告提供重要专业帮助。
8、本估价报告未经估价机构书面同意，不得向委托方和评估报告审核部门之外的单位或个人提供，报告的全部或部分内容，未经许可不得发表于任何公开媒体上；对因忽视本估价报告揭示的相关事项所引起的相关法律责任，本估价机构及估价人员不承担相应的责任。
9、本报告书由“致委托方函”、“房地产估价师声明”、“估价假设和限制条件”、“估价结果报告”、 “估价技术报告”和“附件”构成完整的估价报告。报告使用人应严格按照本估价报告全部完整地应用，我们不对任何割裂使用的应用行为负责。否则由此引起的后果与本公司和估价人员无关。本报告经法定代表人盖章，注册房地产估价师签章，评估机构盖章并作为一个整体时有效。
注册房地产估价师 注册号 签 章
XXX XXX
XXX XXX

估价的假设和限制条件

一、估价的假设
1、假设该估价对象在估价时点达到最佳使用状态，且权属关系不存在纠纷，不受任何权利限制。
2、假设房地产市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性变化。
3、假设估价对象已经处在交易过程中，估价师根据估价对象的交易条件模拟市场进行估价。
4、假设市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。
5、假设估价对象在估价时点和未来合理存续期间，按目前的使用方式、规模、环境和用途等情况下可以继续使用。
6、假设委托人所提供的所有材料真实有效。
二、应用的限制条件
1、本估价报告仅作为估价委托人办理房地产抵押贷款时，提供估价对象的价值参考依据，不得另做它用。
2、此次评估的估价对象价值为估价对象满足上述各条的假设前提下于估价时点的非住宅用途房地产的公开市场价值。
3、本次估价时点为现场勘察之日，即2014年5月15日；估价结果的应用有效期自本估价报告出具之日（2014年5月16日）起壹年内有效。
4、与该估价对象相关的房地产市场行情或估价对象本身若在本估价结果的有效期内发生了重大变化，该估价对象必须重新评估。
5、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以相关管理部门认定为准。
6、本次报告估价结果为估价对象在估价时点的现有使用状态下的市场价值。
7、发现本报告的文字或数字因印刷发生错误和误差时，应通知本公司更正，未经更正时，本报告差错部分无效。
8、报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留小数或取整。因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果和最终评估结果的准确性。

房地产估价结果报告

一、估价委托人
姓 名：张良进、夏庆庆
身份证号码：340811197903255833、34082219830404312X
住 址：安徽省安庆市宜秀区大桥办事处红光社居委建兴组31-2号
二、估价机构
名 称：XXX房地产评估有限公司
法定代表人：XXX
公司地址：XXX
估价资格：叁级
资质证书号：XXX
三、估价对象
（一）估价对象的概况
1、房产登记状况
房屋所有权人
张良进、夏庆庆
权证字号
房地权证宜字第50131362号、房地权证宜字第50131363号、房地权证宜字第50131364号、房地权证宜字第50131365号
房屋产别
私有房产
共有情况
共同共有
房屋坐落
开发区光彩大市场三期光彩西二街26#、28#
2、土地基本状况
土地使用权人
张良进、夏庆庆
权证字号
庆国用（2013）第16594号、庆国用（2013）第16595号
使用权类型
出让
土地使用权面积（㎡）
34.66
用 途
综合
使用权终止日期
2053年6月
开发程度
六通一平
地号
07-04-005-01
（二）区域状况
地理位置
同安路东侧
四 至
东距龙眠山南路约600米，南距回祥东路约为250米，西距同安路约100米，北距天柱山路约为50米。
交通状况
周边有11、19、21、28等路公交车在附近停靠。
周边状况
附近有东方虹城、回祥小区等多处住宅小区；周边有安庆市光彩大市场、安庆现代妇科医院、经济开发区管委会等商业场所。估价对象所处区域为安庆市开发区居住休闲娱乐聚集区，生活环境较好。
基础配套设施
区域内农贸市场、学校、银行、超市、医院等公共设施配套齐全，人流量较大，商业氛围较浓，商业聚集度较高，市政基础设施和配套设施较为完善，适合商业投资发展。
公共配套设施
估价对象周边一公里范围内有赛格数码城、安菱商城、安庆公路客运中心站等公共配套设施。
（附位置示意图）

（三）估价对象实物概况
估价对象名称
开发区光彩大市场三期光彩西二街26#、28#
设计用途
非住宅
建筑面积 （平方米）
277.24
总层数
4
实际用途
经营
房屋结构
钢混
所在层数
1-4
建筑年代
2003
平面布局
/
装修状况
外墙面为广告板，卷闸门、玻璃门、塑钢窗，一层现用于内衣销售，地面为地板砖地面，内墙面为乳胶漆刷白，一层内部有一楼梯进入二至四层，二层至四层现堆放货物，地面为地板砖地面，内墙面为乳胶漆刷白。
使用状况
估价对象目前自用，目前使用状况良好。
附属设施
上下水、电、通讯、宽带、消防
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
2014年5月15日。（现场勘察之日）
六、价值定义
估价对象的房地合一的公开市场价值（包含二次装修价值），评估结果为房地产抵押价值。
房地产抵押价值等于未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值是指估价对象在现状合法利用条件下，于估价时点2014年5月15日，符合估价的假设和限制条件下的房地产公开市场价格。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
七、估价依据
（一）法律、法规：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》
2、《中华人民共和国担保法》
（二）部门规章、规范性文件、地方法规：
1、《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2010]8号）
2、《城市房地产估价管理暂行办法》建设部建房579号
3、《安徽省房地产估价管理办法》
4、《房地产抵押估价指导意见》
5、《商业银行房地产贷款风险管理指引》
（三）技术标准：
1、《房地产估价规范》(国家标准GB/T50291-1999)
2、《城镇土地估价规程》(国标GB/T 18508-2001)
3、《房屋完损等级评定标准》
（四）委托人提供的有关资料：
1、《房地产权证》复印件
2、《国有土地使用证》复印件
3、委托人提供的有关资料
（五）估价方调查收集的资料：
1、现场勘查资料
2、市场调查资料
3、估价师收集的其他资料
八、估价原则
根据估价委托，结合估价对象的有关情况，遵循估价工作合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
1、合法原则：估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
2、最高最佳原则：指房地产估价必须在合法条件下以估价对象房地产充分发挥最高最佳效力为前提估价；分别以保持现状前提、转换用途前提、装修改造前提、重新利用前提做出判断和选择。
3、替代原则：指房地产估价必须依据同一市场上具有相近效用的房地产，其价值也应相近的一般原理进行估价。
4、估价时点原则：估价时点又称评估基准日，估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值，反映了房地产估价的结果具有很强的时间相关性和时效性。
九、估价方法选择
房地产估价的常用方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法。估价方法的选择应根据《房地产估价规范》执行，根据当地该类房地产市场发育状况，并结合本次评估的估价目的等具体特点，对上述估价方法做如下选择：
1、市场比较法：是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。该方法的理论依据是替代原理，因此，只要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似的交易实例较多时，都可使用该方法。
本次评估中，经调查与估价对象类似房地产市场交易较为活跃，可将市场比较法作为基本的评估方法。
2、收益还原法：是指预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。该方法是以房地产的客观收益，利用某一还原率求得房地产的价格，因此，该方法广泛用于收益性或有潜在收益的房地产估价。
估价对象为非住宅用房，根据安庆市目前的租赁市场行情，该估价对象可出租以获取收益，即该估价对象为具有潜在收益的房地产，符合收益法的应用条件。
3、假设开发法：是通过预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。该方法适用于一个待开发或未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等）通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。
本次评估中，估价对象属于开发已完成的房地产，故不适用此方法进行评估。
4、成本法：是用现时条件下重新购置和建造一个全新状态的被评估房产所需的全部成本减去被评估房产已经发生的贬值，得到的差额作为被评估房产的评估净值的一种评估方法。该方法适用于独立或狭小市场中无法利用市场比较法和收益还原法的房地产估价。
本次评估中，估价对象所在区域的房地产市场较为成熟，且估价对象的用途及所处位置决定了其具有潜在收益，则不适用此方法进行评估。
综上所述，本报告将采用市场比较法和收益法对估价对象进行评估。
十、估价结果
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验，详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定在估价时点（2014年5月15日）的评估价值为人民币：贰佰柒拾柒万玖仟陆佰捌拾肆元整（￥2779684元），评估单价为人民币：10026元/ M2。
十一、估价人员
注册房地产估价师 注册号 签 章
XXX XXX
XXX XXX
十二、估价作业日期
2014年5月15日至2014年5月16日。
十三、估价报告应用的有效期
自估价报告出具之日起有效期为十二个月。

房地产估价技术报告

一、估价对象实物状况描述与分析
1、土地实物状况描述与分析
根据委托人提供的《国有土地使用证》【权证字号：庆国用（2013）第16594号、庆国用（2013）第16595号】得知，估价对象所占07-04-005-01号土地，土地使用权人为张良进、夏庆庆，用途均为综合，使用权类型均为出让，终止日期均为2053年6月，使用权面积均为34.66㎡。根据估价人员现场勘察，估价对象所占宗地四至：东距龙眠山南路约600米，南距回祥东路约为250米，西距同安路约100米，北距天柱山路约为50米；宗地内地势平坦，形状较规则，无不良地质条件，土地开发程度为“六通一平”（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气及场地平整）。
2、建筑物实物状况描述与分析
估价对象位于同安路东侧，估价对象状况详见下表：
估价对象名称
开发区光彩大市场三期光彩西二街26#、28#
设计用途
非住宅
建筑面积 （平方米）
277.24
总层数
4
实际用途
经营
房屋结构
钢混
所在层数
1-4
建筑年代
2003
平面布局
/
装修状况
外墙面为广告板，卷闸门、玻璃门、塑钢窗，一层现用于内衣销售，地面为地板砖地面，内墙面为乳胶漆刷白，一层内部有一楼梯进入二至四层，二层至四层现堆放货物，地面为地板砖地面，内墙面为乳胶漆刷白。
使用状况
估价对象目前自用，目前使用状况良好。
附属设施
上下水、电、通讯、宽带、消防
估价对象建筑物经现场勘察，维护保养状况较好，承重结构未见不均匀沉降，门窗较为完好。
二、估价对象权益状况描述与分析
估价对象已取得《房地产权证》【房地权证宜字第50131362号、房地权证宜字第50131363号、房地权证宜字第50131364号、房地权证宜字第50131365号】，其设计用途为非住宅，实际用途为经营，房地产权利人为张良进、夏庆庆，房屋产别为私有房产，共有情况为共同共有。不存在他项权益。
估价对象已取得《国有土地使用证》【权证字号：庆国用（2013）第16594号、庆国用（2013）第16595号】，土地使用权人为张良进、夏庆庆，土地用途均为综合，土地使用权类型均为出让。
三、估价对象房地产区位状况描述与分析
（一）区域因素
安庆市位于长江中下游北岸， 皖鄂赣三省交界处，东与安徽省池州市、铜陵市隔江相望，南以长江与江西省九江市相连，西界湖北省黄梅、蕲春、英山三县，北接安徽省六安市、巢湖市。
安庆市辖区面积1.54万平方公里，现辖一市七县三区，即桐城市，怀宁、枞阳、潜山、太湖、宿松、望江、岳西七个县和迎江、大观、宜秀区三个区，总人口610万人，其中市区72.7万人。
安庆经济技术开发区于3月21日正式升级为国家级经济技术开发区，定名为安庆经济技术开发区，实行现行国家级经济技术开发区的政策。至此，安庆经济技术开发区正式跻身国家级开发区行列。
安庆经济技术开发区始建于1992年8月，是我国中部地区最早的开发区之一。建区以来，该区始终按照“三为主、二致力、一促进”的发展方针，坚持高强度招商、高标准建设、高质量服务，成为安庆及周边地区吸引外资、产业升级的中心区域，已形成汽车零部件、装备制造、IT电子、化工医药、轻工纺织等五个主导产业。截止目前，开发区累计引进企业552家，总投资305.79亿元，商业服务业经济实力连续多年位居安徽省省级开发区前列。
乘着国家级开发区的春风，安庆经济技术开发区将以科学发展观为指导，创新利用外资方式，优化利用外资结构，致力于发展高新技术和高附加值服务业，着力提高开放水平，完善体制机制，提高创新能力。坚持工业强区，狠抓新兴产业，扶植现代服务业，构建“一区多园”，以成为引领发展的“主动轴”、科学发展的“新引擎”、开放创新的“先行区”、城乡一体的“示范区”，为安庆的跨越发展发挥窗口示范和辐射带动作用。
（二）交通便捷度
估价对象位于安庆市开发区光彩大市场三期光彩西二街26#、28#，天柱山西路与同安路三岔口东侧，有11、19、21、28等多路公交车经停，公交车站距离约30米，交通便捷；
（三）景观和环境
估价对象位于安庆市经济技术开发区，处于安庆市光彩大市场商业圈内，周边有较多的商业场所，商业环境较好，适合商业投资发展，与菱湖风景区较近，自然环境和景观一般。
（四）公共服务设施和基础设施状况
估价对象周边公共服务设施较多，如赛格数码城、安菱商城、安庆公路客运中心站、菱湖风景区、银行、酒店、旅馆、医院、学校等，公共服务设施配套齐全。
估价对象基础设施为“六通一平”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯、通天然气、场地平整），基础设施配套完善。
（五）自然与人文环境状况
估价对象所在区域内无固定污染源，无明显粉尘和噪音污染，周边环境较为整洁，绿化及空气质量较好，区域治安状况较好，区域整体环境质量较好，自然与人文环境一般。
四、市场背景分析
随着房地产宏观调控政策的实施，政府及主管部门对促进房地产市场的工作力度进一步加大，金融政策、税收政策、住房保障民生工程等政策效应逐渐显现，房价的上涨势头有所下降，但住宅类商品房没有特别大的波动，因为目前全国可开发的土地有限，其整体出售价格和租金回报率明显攀升，值的庆幸是，安庆房租还未出现明显涨价情况，国家统计局安庆调查队就安庆市租赁市场情况调查显示安庆的租赁市场无明显变化，2014年国家继续加强楼市政策的调控，市场上住宅类价格不会有大幅度的上涨，而商业房的销售价格将会出现平稳上升的趋势。
五、最高最佳使用分析
最高最佳使用原则是要说明房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。
最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性，衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状态主要从下列方面考虑：
（1）法律上允许(规划及相关政策法规许可)。即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估价。
（2）技术上可能。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行评估。
（3）经济上可行。即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。
同时根据估价对象地理位置、周边自然与人文环境及充分利用土地资源的状况分析，现状用途为该房地产最高最佳使用途径。
六、风险提示及变现能力分析
（一）风险提示
1、估价对象可能因区域规划、功能定位、市政建设、交通条件、生态环境、使用状况、维护保养等因素变化导致抵押价值减损。
2、估价对象可能因房地产市场变化、国家宏观政策、经济形势变化、房地产相关税费、银行利率调整等因素变化导致抵押价值减损。
3、估价报告使用者应合理使用评估价值，关注处置房地产时快速变现费用变化对估价对象抵押价值的影响；关注估价报告出具之后至抵押登记期间是否会出现法定优先受偿权利。
4、使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
（二）变现能力分析
房地产变现能力是指假定在估价时点实用抵押权时，在没有够多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
1、通用性分析：估价对象的用途为非住宅用房，其建筑形式符合一般非住宅需要，故通用性较强。
2、独立使用性分析：估价对象为非住宅用房，其使用和经营不受其他房地产的影响，故独立使用性较强。
3、可分割转让性分析：根据合法用途、产权状况、使用功能，估价对象可分割性一般，但可转让性较强。
4、快速变现价值分析：假定在估价时点强制处分估价对象，因卖方价外手续费、竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度，预计估价对象可实现的快速变现价值为市场价值的七成。
5、变现能力分析：在当前市场条件下，转让实例较多，本估价对象的地理位置、层数结构、装潢、物业管理等条件都比较好，使用性较强，投资价值较好，预计估价对象的变现能力较强。
6、清偿顺序分析：在估价时点本次评估对象未设定任何抵押权，估价师知悉的法定优先受偿款仅为预计转让税费。
七、估价方法选用
房地产估价的常用方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法。估价方法的选择应根据《房地产估价规范》执行，根据当地该类房地产市场发育状况，并结合本次评估的估价目的等具体特点，对上述估价方法做如下选择：
1、市场比较法：是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。该方法的理论依据是替代原理，因此，只要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似的交易实例较多时，都可使用该方法。
本次评估中，经调查与估价对象类似房地产市场交易较为活跃，可将市场比较法作为基本的评估方法。
2、收益还原法：是指预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。该方法是以房地产的客观收益，利用某一还原率求得房地产的价格，因此，该方法广泛用于收益性或有潜在收益的房地产估价。
估价对象为非住宅用房，根据安庆市目前的租赁市场行情，该估价对象可出租以获取收益，即该估价对象为具有潜在收益的房地产，符合收益法的应用条件。
3、假设开发法：是通过预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。该方法适用于一个待开发或未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等）通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。
本次评估中，估价对象属于开发已完成的房地产，故不适用此方法进行评估。
4、成本法：是用现时条件下重新购置和建造一个全新状态的被评估房产所需的全部成本减去被评估房产已经发生的贬值，得到的差额作为被评估房产的评估净值的一种评估方法。该方法适用于独立或狭小市场中无法利用市场比较法和收益还原法的房地产估价。
本次评估中，估价对象所在区域的房地产市场较为成熟，且估价对象的用途及所处位置决定了其具有潜在收益，则不适用此方法进行评估。
综上所述，本报告将采用市场比较法和收益法对估价对象进行评估。
八、估价测算过程
1、市场比较法
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
基本公式：
比准价格
=
可比实例交易价格
×
交易情况修正
×
市场状况调整
×
区位状况调整
×
实物状况调整
×
权益状况调整
（1）选取可比实例
选择与估价对象属于同一供求区域内的三个近期已发生交易的类似房地产作为可比实例。列表描述如下：
实例项目
估价对象
案例A
案例B
案例C
名称
光彩三期西二街
光彩三期西二街
光彩三期南京路
光彩三期服装区
位置
天柱山西路与同安路交口
同安路与天柱山西路交口
南京路与龙眠山南路交口
天柱山西路与同安路交口
交易情况
-
正常
正常
正常
市场状况
-
2014.5
2014.4
2014.4
建筑面积
138.62平米
138.55平米
138平米
138平米
类型
经营
经营
经营
经营
交易价格
-
10791元/平米
11449元/平米
9855元/平米
区域状况
距离市级商服中心
5.0千米
5.0千米
5.0千米
5.0千米
商业繁华度
商业繁华度较优
商业繁华度较优
商业繁华度较优
商业繁华度较优
交通便捷度
较便捷
较便捷
较便捷
较便捷
中心距火车站距离
较近
较近
较近
较近
中心距汽车站距离
较近
较近
较近
较近
基础设施水平
较完备
较完备
较完备
较完备
公共配套设施水平
较完备
较完备
较完备
较完备
环境状况
较优
较优
较优
较优
景观状况
一般
一般
一般
一般
人口流量
较大
较大
较大
较大
实物状况
临街角状况
一面临街
一面临街
一面临街
一面临街
建筑结构
钢混
钢混
钢混
钢混
建筑年代
2003年
2005年
2002年
2002年
装修设施
简装
简装
简装
中装
物业管理
一般
一般
一般
一般
店铺分布状况
分布一般
分布一般
分布一般
分布一般
房屋布局
布局较为合理
布局较为合理
布局较为合理
布局较为合理
层高
约3.2米
约3.2米
约3.2米
约3.2米
所在楼层
1-4/4
1-4/4
1-4/4
1-4/4
停车便利度
较便利
较便利
较便利
较便利
距公交站点距离
近
近
近
近
权益状况
土地剩余年限
39.08
30
27
27
规划限制
无限制
无限制
无限制
无限制
土地性质
国有出让
国有出让
国有出让
国有出让
有无租约限制
无租约限制
无租约限制
无租约限制
无租约限制
（2）交易情况修正
根据所掌握的资料，可比实例A、B、C均为正常交易，无需进行交易情况修正。
（3）市场状况调整
估价对象与交易案例的时间相近，估价人员根据对安庆市商业房产市场价格的了解及结合估价经验，综合确定该估价时点房地产价格较为平稳，无较大变化，无需进行交易情况修正。
（4）区域状况调整
估价人员根据现场勘察和所掌握的资料，对三个可比实例与估价对象的区域因素进行修正。
区域状况包括：
A、距市级商服中心距离：以估价对象距区级商服中心距离为标准，每相差0.5千米修正1%，若可比实例与区中心距离小于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例与区中心距离大于此标准，则可比实例的指数低于100；估价对象与区商服中心的距离为5.0千米，可比实例A、B、C距区中心距离分别为5.0千米、5.0千米、5.0千米，则案例A、B、C的修正系数分别为100、100、100；
B、商业繁华度：分为优、较优、一般、较差、差五个等级，以估价对象的等级为100，每个等级修正5%，若可比实例的商业繁华度优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例的商业繁华度低于此标准，则可比实例的指数低于100；估价对象商业周围繁华度较优，则可比实例A、B、C的周围商业繁华度分别为较优、较优、较优，故可比实例A、B、C修正系数分别为100、100、100；
C、交通便捷程度：分为便捷、较便捷、一般、不甚便捷、不便捷五个等级，以估价对象的等级为100，每个等级修正2%，若可比实例高于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例低于此标准，则可比实例的指数低于100；估价对象的交通较便捷，可比实例A、B、C分别为交通较便捷、较便捷、较便捷，则案例A、B、C修正系数均为100、100、100；
D、距火车站距离：分为近、较近、一般、较远、远五个等级，以估价对象为100，每个等级修正2%，若可比实例距火车站距离优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例距火车站距离劣于此标准，则可比实例的指数低于100；估价对象的距火车站距离较近，案例A、B、C的距火车站距离分别为较近、较近、较近，则案例A、B、C的修正系数分别为100、100、100；
E、距汽车站距离：分为近、较近、一般、较远、远五个等级，以估价对象为100，每个等级修正2%，若可比实例距汽车站距离优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例距汽车站距离劣于此标准，则可比实例的指数低于100；估价对象的距汽车站距离为较近，案例A、B、C的距汽车站距离分别为较近、较近、较近，则案例A、B、C的修正系数分别为100、100、100；
F、公共配套设施水平：分为完备、较完备、一般、基本完备、不完备五个等级，以估价对象的等级为100，每个等级修正1%，若可比实例的基础设施状况优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例的基础设施状况劣于此标准，则可比实例的指数低于100；估价对象的公共设施配套为较完备，可比实例A、B、C的公共设施配套均为较完备，则案例A、B、C的修正系数无需修正；
G、基础设施完备度：分为完备、较完备、一般、基本完备、不完备五个等级，每个等级修正2%，以估价对象的基础设施完备度为标准，确定其指数为100，若可比实例的基础设施完备度优于此标准，则可比实例的指数高于100，若可比实例的基础设施完备度劣于此标准，则可比实例的指数低于100；估价对象的基础设施较完备，可比实例A、B、C的基础设施完备度均较完备、较完备、较完备，则案例A、B、C修正系数都为100、100、100。
H、环境状况：分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，以估价对象为100，每个等级修正2%，若可比实例周边的环境质量优于