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我国房地产问题综述
目 录
调查显示：我国房地产金融存在四大问题 1
2004房地产形势分析 2
中国房地产行业亟待软着陆 5
投资热涨价快质量劣——三大问题缠绕房地产 6
房地产业非理性繁荣 一些地区泡沫现象明显 7
房产巨头荷兰国际房地产图谋中国市场 8
对我国房地产市场存在问题的分析 9
青岛的房地产向何处去 有一些现象让我们警惕 11
入世将加速我国房地产业市场化 18
我国房地产企业的利润是高还是低 20
我国房地产业在规范中发展 保持20%增速 23
房地产市场存在六大问题 24
从供给和需求看当前房地产市场 25
热点关注：外资看好中国房地产市场 26
房地产行业也有兴有衰 预计楼市将走低 27
我国房地产行业将开始新一轮“洗牌” 28
我国房地产业在政策收紧下保持高增长 31
房地产业凸显“五大病症” 33

调查显示：我国房地产金融存在四大问题
近６年来，虽然我国房地产投资额年平均增长率达到２０％以上，房地产销售额也以每年超出２７％的速度增长，但中国人民银行研究局课题组调查显示，我国房地产金融仍存在四大问题。
　　一是房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房 地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。据估算，８０％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。
　　二是土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐性风险。由于各地城市开发和改造的盘子都很大，土地资产价值往往很高，因此，土地购置的融资要求十分巨大。而土地收购和开发的主要资金来源于银行贷款，还款则主要依靠土地出让金。同时，土地储备属于政府行为，这使得土地的购置和开发很容易获得商业银行的巨额贷款。但是，影响土地出让价格的因素很多，土地资产价格本身也波动频繁。这些无不增加了土地购置与开发贷款的隐含风险。
　　三是个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前，我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到０．５％，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为０．２４％，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为３年到８年，而我国的个人住房信贷业务是最近３年才开始发展起来的。同时，我国个人征信系统尚未建立，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控。
　　四是商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。如由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，在业务经营上容易产生急功近利的倾向。
2004房地产形势分析

hc360慧聪网　2004-03-15 08:23:05

    2004年房地产业的形势如何？上周，北京市房地产业协会在昌平召开了“2004房地产形势分析”会，多位专家学者和政府官员就北京市的经济形势、房地产市场的展望进行了分析。两天的报告听下来，参会者心里踏实了——中国的房地产业发展是良好的。此次分析会邀请了中国房地产业协会的秘书长顾云昌、北京市国土房管局局长苗乐如、北京市委研究室副主任熊九玲、北京市开发办开发处处长秦海翔、北京市国土房管局物业处处长刘刚、北京市国土房管局市场一处副处长姜才源以及伟业房地产经纪公司总经理徐斌等政府官员、专家和业内人士进行讲座。中房协秘书长顾云昌认为，在中国宏观经济新一轮的周期上升中，目前全国的房地产业发展是健康的。对于一些人认为中国房价涨得太快的观点，他认为，我们全国的人均可支配收入增长9.1%，而房价增加不到5%，应该说这样的涨幅比GDP小，因此没有理由说全国的房价都涨得快。而北京市国土房管局局长苗乐如详细分析了我们国家空置率和西方国家空置率的区别，尽管还存在着一些问题，但是北京的房地产市场已经是七八分熟的牛排了，因此不用盲目悲观。其他专家也就各自领域的专业话题和与会者进行了交流。本次分析会为期两天，来自北京市的房地产开发商、代理公司、物业公司等200多名老总参加了分析会，他们认为有这样精彩的报告不虚此行。 
　　顾云昌 
　　健康的三个含义 
　　中房协秘书长顾云昌的发言着重就全国的形势进行了分析，他认为，在中国宏观经济新一轮的周期上升中，目前全国的房地产业发展是健康的。这个健康包含着三个方面的含义：首先是楼市的健康，尽管出现过冬天论、泡沫论、风险论，但是，中国的房地产市场一直都在持续健康地发展。其次，房地产企业也在健康的发展，只有企业的健康才会给市场带来更好的产品。第三，楼盘的健康也被提上了议题，像板楼、通风、绿化等概念越来越受到买房人的关注。 
　　怎样看房价 
　　顾云昌认为，在正常情况下，价格是由成本推动和供求关系决定的，判断市场是不是健康要看价格。中国的房地产市场，无论从供求总量，供求结构还是价格，都是平稳的。这几年建材涨价了，钢材、水泥去年涨了30%，沙石可能涨了50%，但是房价涨了百分之四点几，GDP的增长9.1%，北京市可能更高一点，达到10%以上，而房价增加不到5%，应该说这样的涨幅是比较合适的。 
　　警惕两种过热 
　　要警惕两种房地产过热。第一种称之为盲目性的过热。盲目扩大投资，盲目扩大开发量，最后造成盘子过大，市场供应远远大于需求，最后的结果是空置率的上升，空置率的上升意味着房价的下跌。 
　　第二种过热叫做泡沫性过热。泡沫性过热和盲目性过热表现是不同的，有时候表象跟盲目性过热是相反的。盲目性过热表现出来是供大于求。泡沫性过热表现供不应求。泡沫指的是价格泡沫，某一种商品，比如股票、房地产，它的市场销售价格远远高于实际的成本价值，这里边就产生了泡沫。房地产也有过泡沫，北海、海南岛，高峰的时候一亩地卖那么多钱，房价涨到五六千，泡沫破灭以后一千多。因此，这两种情况都是要警惕的。 
　　面临的挑战 
　　2004年房地产业将要面临的挑战：第一个是政府的调控能力是否跟得上快速市场化的速度。政府的调控能力和快速市场化之间存在着差异。中国1998年才真正形成市场意义上的房地产市场，过去房地产市场是在计划经济下的市场，我们对市场发展的规律，对房地产发展市场当中的问题，了解甚少。所以宏观调控能力跟不上发展，在房地产市场调控方面可以说是摸着石头过河。第二个是，如何提高产品的质量。产品包括了物质产品，房地产的物质产品和我们的物业管理和中介服务的服务产品，我们的物质产品和服务产品的质量，满足不了日益增长的居民的需求，投诉比较多，无论是质量问题，面积问题，拆迁问题，中介服务问题，物业管理问题都存在许多的问题。 
　　第三个挑战就是地区的差异性。房地产市场和其他市场相比，有其巨大的地区差异，因为房地产是不动产，和汽车市场、家电市场不一样。房地产市场地区差异很大，由于经济、社会、政策等等方面的原因，特别是土地供应量等等原因，造成很大的差异，比如，北京、上海、广州，这三个城市应该说都是重量级的城市，都是中国经济最发达、人口最多的国际型大都市，但是三个城市完全是三种概念。因此，地区的差异也是一个很大的挑战。 
　　苗乐如 
　　2004的四条利好 
　　2004年房地产发展应该是实现持续发展、理性调整的良好态势。就北京市场来说，有四个有利的因素：一是奥运商机和加快城市化进程的客观需要。第二，居民收入的增加，产生更高的住房需求。去年人均收入支配达到13000元，比上一年增长11.4%，所以销售幅度的增长是相近的。第三，经济总量的提升，为房地产发展提供强有力的支撑。搞城市建设，基础设施投入得有保障，去年地价款收入由前年100个亿到120亿，去年150多个亿，也反映出房地产土地供应良好态势和市场的旺盛需求。第四，重大政策措施的出台，推动房地产发展的直接因素。 
　　房价是高还是低 
　　近几年北京市的商品房平均价格每平方米2000年是4919元，2001年是5061元，2002年是4764元，2003年4737元，总的来说是比较平稳的。房价高和低，所处的角度不同，想法也是不同的。房价表现社会房地产的资产量、价值量，从这个角度讲，房价合理的上涨应该是正常的。因为同等价格、同等质量、同等结构的房子，客观上来说是和以前不一样的。还不说土地的稀有性，就讲人工成本，因为每年的收入大家都有提高，每年相对成本就要提高，在不牺牲利润的前提下，价格不涨是不行的。这是一个合理的东西。但是对于买房人来讲，当然希望买的东西越便宜越好，问题就在于我们买这个东西需要有一个客观的标准。 
　　空置率高吗 
　　北京市的房屋空置率始终处于较为稳定的幅度内。从去年出版的2003年北京房地产年鉴看，从1995年有记载开始到2002年，1995年开始分别是6.3%，1996年13.2%，1997年17.8%，1998年17.1%，1999年26.8%，2000年20.5%，2001年19.2%，2002年17.7%，去年幅度总体上在十六七左右。事实上，我们国家现在采用的空置率的计算办法与国际国外讲5%到8%或者3%到5%的警戒线两者是不同的，国际上讲的是，整个空置的房子对存量房而言，像北京市的存量房到去年应该是2.4亿，2.4亿的5%是非常高的，我们不希望非得空置，但是允许的。我们是用当年的空置房除以三年期的竣工面积，这两个基数不一样，因此根本就是两回事。所以，这只是一种统计规律，当然我们要高度警惕这件事情，毕竟绝对量应该说还是不低。没有空置不是一个市场，那就回到短缺经济。 
　　成熟牛排论 
　　尽管还存在着一些问题，但是北京的房地产市场已经是七八分熟的牛排了，因此不用盲目悲观。之所以这么说，是因为北京房地产本身的主要指标是稳定的，而北京作为首都的特殊地位，面临着奥运的历史机遇，持续稳定的经济发展，又为房地产市场稳定发展、成熟发展提供了基础。
信息来源：北京晚报 

中国房地产行业亟待软着陆

hc360慧聪网　2004-03-12 16:27:09

    中国经济经历了李鹏时代的通货膨胀，朱镕基时代的通货紧缩。目前种种迹象表明，如果不严加控制，中国经济很可能进入温家宝时代的通货膨胀。所以，本届政府一定会加大力度促使中国经济走入“温火慢炖”时代，否则，抑扬顿挫的中国经济发展将会大大受阻。同样，中国房地产行业在经历了6年多时间的持续发展之后，已经打破了学术界和地产界房地产正常周期论，也把中国政府那根最敏感的神经给挑了起来。在中国经济即将进入又一个高增长期的前夜，政府谋划的是如何促使中国房地产行业顺利的软着陆。 
　　为什么在中国经济起飞的前夜要针对中国房地产行业“痛下杀手”？ 
　　第一，中国国民经济的发展周期受制于中国房地产发展周期。如果一个国家的经济发展周期受制于其中一个行业的发展周期，那么我们就可以据此判断，这个国家的经济结构是有问题的。换言之，中国房地产的发展对于中国经济的影响已经远远超出了其作为支柱产业之一的所应有的贡献水平。一旦房地产行业发展出现大幅下滑，则整个国民经济发展将会受到很大影响，甚至可以将中国国民经济拖入谷底。中国国民经济的发展周期受制于中国房地产的发展周期，这个现象在中国最发达的城市，北京，上海，深圳以及其他大中城市都有体现，无法统计出这些城市中，房地产行业的发展对于该城市GDP的贡献率，但是，有一点是可以肯定的，贡献率都不应该那么高。 
　　第二，中国经济要的是持续健康发展，要的是温火时代，不是通货膨胀，不是通货紧缩。在中国即将进入另一个高增长期的前夕，中国政府适时的提出了这个观点，足见本届政府之英明。房地产行业作为国民经济的支柱产业，需要的更是持续发展，健康发展，而不是大起大落。而近年来，房地产行业持续升温，楼价一路攀升，虽然推动了国民经济的长足发展，但是，其中的隐患，其中的风险也是不言而喻的，如果想保持房地产行业的持续发展，在规范的同时，慢慢降温也是在所难免的。三驾马车中的主力军是不可以临阵逃脱或者牺牲的。 
　　第三，中国房地产行业牵动了国际市场的神经。据说，中国钢材的需求量占到整个世界钢材供给量的1/4强，这1/4的钢材绝大多数都投入到了中国的房地产行业，足见中国房地产行业的发展速度、发展规模之快，之强。但是，它足以说明中国房地产行业的调控，已经不单纯是中国国民经济内部调控的问题。反过来说，房地产的过快发展，已经牵动了整个食物链，围绕房地产行业，建材，原材料也疯狂增长，即便如此，也是供不应求，所以导致建材价格上涨。房地产行业发展一旦受挫，对于整个国民经济来说，不是伤其皮肤，而是伤筋动骨，坏了中国经济发展的大计。因此，从这个意义上来说，国家适度降温房地产行业是再也正常不过的，也是理所当然的。同样是自己的孩子，谁也不希望看到像流星一样，辉煌一时，销声匿迹我们不能总是站在开发商的立场上看待国家出台的宏观调控政策，不要政策还没有出台之前，已经是怨声载道，毕竟，国家出台政策是从整个国民经济发展大计的角度来综合考虑的。 
　　中国房地产行业实现软着陆是有先声之道的，中国政府已经致力于房地产行业的降温工作。遗憾的是，当局者迷，大部分开发商并没有破局。 
　　其一，在一级市场上，中国政府相继出台了一系列政策，从源治理房地产行业。2003年的央行121文件中，对于土地市场的贷款实行严加控制；国务院出台禁止开发区建设用地划拨的规定，使得政府变相的圈地运动成为不可能；国土部收回地方政府上的部分土地出让权；北京国土4号令；整治国土部分贪官等等，都表明了中国政府欲从严治理中国房地产发展的问题，在规范的同时，也不乏很多紧缩性政策。 
　　其二，在二级市场上，中国政府加大房地产结构的调整，对于高端住宅，别墅项目严加审批，央行121文件同样提出第二套房产按揭问题的思路。近期，央行又准备出台降低消费信贷中的按揭贷款风险的措施和提高商业银行的准备金，无论实行与否，都表明了政府试图从金融支持，原材料供应，市场控制等角度来直接给房地产行业加压，目的也只有一个，降温，使房地产行业能够持续健康发展。 
　　其三，在三级市场上，近期物业税改革，将会给三级市场的消费者和投资者带来较大压力，一旦实现，也会给三级市场带来一定的冲击。
投资热涨价快质量劣——三大问题缠绕房地产

hc360慧聪网　2004-02-16 10:21:35

    中国房地产协会会长杨慎日前在大连召开的中国房地产协会开发委2004年主任委员会议暨房地产形势研讨会上指出，目前房地产业存在三大问题应引起高度重视：一是投资增速过高；二是房价上升过快；三是部分工程质量粗糙低劣，隐患严重。

　　土地价格的非理性上涨是导致商品房成本过高的主要原因。杨慎指出，一些城市对土地公开招标拍卖的实践结果，带来了土地价格的非理性上涨，有些城市地价从几十万元一亩猛涨到上百万元一亩。这种竞价卖地的方式，不仅拉动了房价上涨，而且容易促使地方政府把卖地生财当成政绩，最终不利于耕地保护和可持续发展。

　　炒作越来越严重是房价快速上涨的另一个主要原因。杨慎说，如今国内出现一批投资购房者，其数量约占购房总户数的20％至25％，对市场的冲击特别是对房价上涨影响很大。

　　杨慎认为，改革市政设施投资体制，进一步规范房价也许是解决房价问题的办法之一。现在房价中建筑安装费用只占40％左右，其它都是地价款、配套费和名目繁多的收费，房价构成很不合理。如果以城市为单位建立公共发展基金，用发行债券的办法向社会募集资金，实行市场化运作，既可募集一笔可观的资金，又为机构和个人投资找到一条出路。
住宅与房地产业增长幅度可能会有所下降
　　2003年,是中国房地产发展史上极不平凡的一年,我国房地产行业继续保持高速增长,并带动了钢铁、建材、装饰装修、物业管理、社区服务等相关行业的增长。预计2004年,我国房地产市场将保持相对稳定的发展,继续作为国民经济的支柱之一发挥重要作用,并对其他相关上下游行业起到较强的带动作用。预计2004年房地产业增长景气指数将呈现稳定增长的态势,但增幅可能会下降,并在一些月份出现调整。国务院相关部委将密切关注房地产业的运行,采取措施调控市场,防止出现过热现象。推动房地产行业快速增长的因素还有:城镇居民消费结构变动将带动住房消费需求的增长；住房体制改革将极大地释放居民潜在的住房消费需求；城镇化进程的加快提供了巨大的扩大住宅需求；危旧房屋改造和住房设施设备水平的提高,也将产生新的住房需求。
房地产业非理性繁荣 一些地区泡沫现象明显

hc360慧聪网　2004-02-05 08:28:51

    最新一期的《瞭望》周刊发表文章指出，2003年是90年代中期以来中国宏观经济最好的一年，但局部过热问题不可小视，其他行业并不过热，这个局部过热仅是房地产业。

　　文章还指出，2003年钢铁、电解铝及其他原材料工业的投资和产出的过快增长、价格的大幅扬升，都主要是受房地产过热的带动。2002年以来，房地产开始显现过热，在一些地区甚至出现较明显的泡沫化现象。之所以备受关注，关键是这种过热不仅不具有长期的可持续性，而且还会为未来的宏观经济增长和金融系统的发展带来相当大的不确定性。

　　首先，房价越来越离谱，表面看是得到需求高增长的支撑，实际上就像被人为炒高的泡沫化的股价一样，越高越离需求收缩逼近。

　　其次，2003年房地产的继续过快增长令人担忧，因为这种过热不是一般的市场性的过热，而是带有房地产利益集团集体操纵的性质，如果出现问题，风险是全社会承担，而获益仅属于极少部分人。

　　三是房地产如果持续“非理性繁荣”，将大大增加金融系统的不确定性，造成越来越大的潜在风险压力。

　　鉴于此，对2004年房地产的发展，希望不要人为地过度刺激继续向“非理性繁荣”发展，特别是要减少一些地方政府的“托市”行为，让房地产自发地进入中期调整，这种原于市场的调整不会对当地GDP或全国GDP产生过多冲击，因为这仅是房地产投资和消费的增长率放慢，而不是萎缩、停止增长。想对地方政府说的是，高房价也并不是一个城市竞争力的体现，更不是一个城市生活水平的必然反映。建立一个低成本高效率的城市，包括防止房价的过度上升而增加城市社会成本，是地方政府的重要职责；对某些大腕房地产商而言，也别太过于“赤裸”和嚣张，应特别注意处理好5%的“富豪”市场和95%的大众市场的关系。
房产巨头荷兰国际房地产图谋中国市场

hc360慧聪网　2004-01-30 10:39:28

    据获悉，荷兰国际房地产正在收购霸菱投资旗下的中国业务，收购的安排最后还要取得香港证监会的批准。这意味着这家排名进入世界三甲的房地产公司扩大中国市场业务的策略又进一步。

　　霸菱投资管理着中国房地产开发基金及一家主要投资于北京房地产市场的香港上市基金。中国房地产开发基金目前投资了北京的两个房地产开发专案。
　　荷兰国际房地产是自1996年来最早进入中国房地产市场的海外机构之一，曾在2000年完成了对上海网球俱乐部的投资，该专案为荷兰国际房地产在上海赢得了很高的赞誉。此次收购，将从根本上增加荷兰国际房地产在中国基金管理的份额，增强荷兰国际集团在房地产开发方面的能力。
　　荷兰国际房地产是荷兰国际集团(ING)的全资子公司，ING转战中国地产业可以说反映了外资基金在中国的一个新的投资取向。据业内人士估计，外资基金在未来两三年内，在中国房地产市场投入的资金，可能高达156亿港币，并将集中于住宅市场。这种现象的出现主要是因为地产业是高投资产业，资金需求量大，而中国地产公司融资渠道很有限，银行融资又受到新的约束(如中国人民银行121号文件)。由于目前中国房地产市场还存在很大的限制，因此外资基金在中国房地产市场的发展仍处于试探阶段。
对我国房地产市场存在问题的分析
焦点房地产网 2003年05月14日08:35 中国国土资源报

　　最近5年来，我国房地产业得到快速发展。1998年～2002年，房地产投资占全社会固定资产投资的比重逐年上升，房地产投资对经济增长的年均贡献率约15％，年均直接拉动GDP增长约1.2个百分点。同时，房地产业的快速发展也不同程度地带动了建筑、装潢、家电、汽车等20多个行业的发展，为我国经济持续快速增长作出了积极的贡献。目前，我国房地产投资与销售基本协调，总体供需两旺，态势良好，但随着市场经济的发展和各项改革的深入，房地产市场在发展中也存在不少问题，应引起我们的重视。
　　目前我国房地产市场存在的问题
　　———结构性供需矛盾加剧，房价较高。产品结构与市场需求失衡，是企业经营失败或发展受阻的重要症结。目前，我国大部分地区的房屋开发中，高档房屋比重过高，低价位经济适用房屋的开发量不足。一些大中城市在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开发企业为了追求高利润，热衷于高档商品房的开发，造成了高档商品房供过于求，价格虚 高。
　　同时，市场上低价位房屋供不应求，导致出现了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。从市场的发展看，供给结构严重地背离需求结构，在供应总量不足的情况下，就会产生结构性泡沫。
　　———投资增速较快，企业资产负债率高，经营风险加大。目前，我国房地产业相对其他行业是“暴利行业” ，加之近几年房地产市场价格持续走高，社会资金“逐利而来”。从房地产开发资金组成看：1998 年～2002年，总金额、国内贷款、自筹资金和其他资金分别年均增长21. 5％、19.8％、23.8％和25.8％，到2002年已分别达到9541亿、2149亿、 2720亿和4501亿元，分别是1997年资金额的2.5、2.4、2.8和 2.7倍。5 年累计房地产投资开发完成额26781.5亿元，年均增长21.1％，到2002 年商品房竣工面积已达3.25亿平方米，比商品房销售面积(2.49亿平方米)多三成。1998年～2002年，全国房地产企业年均资产负债率约75％，远远高于国际上50％的警戒线。
　　———市场监控力度不够，消费需求对投资的拉动作用小。目前，国家有关部门对有关房地产政策的贯彻落实和房地产市场开发经营管理的监控力度不够，政策本身也不全面和不完善，如经济适用房“价高质低”、销售违规，土地出让出现“天价”等现象，就是问题表现的一个侧面。从市场销售看，一方面，商品房的存量增加，房屋空置率增高。另一方面，出现了部分楼盘开盘前就已售空或排队、摇号认购的情况，部分地区还出现了期房销售火爆、炒楼花和市场冷热不均等现象。这说明，房地产市场供需结构严重失衡，市场消费需求对投资开发拉动没有发挥作用或作用很小。
　　———房屋价格构成不透明，市场信息不对称。目前，房地产开发项目收费缺乏统一的管理，定价没有统一的标准，相应的销售管理监控工作也未跟上。当前房屋开发存在的十几项收费，出自不同部门，存在一些不合理因素。追求高利润的开发商，把这些收费追加到房价中，使房价居高不下。消费者只知道房价高，却不知房价的构成及价高的原因， 无法维护自己的权益。
　　尊重市场经济规律，开拓新思路，采取新举措
　　分析房地产市场的现状，根据市场经济发展的规律，未来我国房地产业的发展应改革创新，开拓新思路，采取新举措。
　　———建立统一的符合市场经济运行规律的市场管理和监控体制。国家应加强对房地产市场发展的管理和监控，加快房屋建设的产业化进程，使整个市场一盘棋，发展规划与投资开发相协调，市场供需比例适度、结构合理。使规划者、投资开发者和消费者之间信息透明、互通，能根据市场的发展变化做出正确的总体规划、投资决策和适时消费。
　　———充分利用政策的约束、引导和经济杠杆作用，加强对房地产市场的宏观调控。政府可以通过土地出让和规划来控制房地产投资开发的规模；通过金融手段来控制投资开发速度；采用科学的定价方法制定土地、建筑材料、社区配套服务等限价标准，使房价构成更趋合理；通过制定不同的税收等收费标准来控制房价；通过政策的约束、引导和经济杠杆的综合作用，使土地供应量、投资开发量、市场准入量、销售量、消费者的需求释放和消费质量等相互协调、相互平衡。
　　———建立统一规范的房地产开发经营新秩序和标准统一的市场竞争新环境。我国房地产业要建立房地产开发经营新秩序，使土地出让、融资、开发、市场准入、销售和社区服务等整个房地产投资开发经营过程，在同一个科学有序的管理和统一标准的监控之中进行；使房地产市场价格透明，销售操作规范，信息渠道畅通，消费维权简便易行，且有据可依。
　　———深化住房改革，规范房屋一级市场，加速开放房屋二、三级市场，积极发展房屋租赁业。我国的房地产业正处在起步和加速阶段，面临良好的机遇和严峻的挑战，政府和业务主管部门要深入研究房地产市场的变化，按照小康社会的居住和房屋使用标准，分析需求结构，深化住房改革。要在规范一级市场的同时，使二、三级市场联动并积极发展房屋租赁业，使消费者可以选择购买存量房或增量房，也可以选择租赁。
　　———采取有效措施引导和调控消费购房与投资购房。市场的发展初期应以消费需求为主要拉动。如投资购房占房地产市场比重较大，市场监管不力，就会出现投机或炒作，使市场升温过快，后劲不足，出现价格虚高甚至泡沫。政府和有关主管部门要制定有效措施，采用经济手段，鼓励房屋消费需求释放，有效拉动内需，同时要适度控制投资购房。

青岛的房地产向何处去 有一些现象让我们警惕
焦点房地产网 2003年05月14日08:36 青岛日报

　　转入2003年，青岛房地产市场进入快速发展的第五年。可以说，从1999年开始，青岛房地产市场一直沐浴在春风里。
　　有业内人士用“突飞猛进”来形容这几年青岛房地产市场的发展与进步，应该说，这个评价也是中肯的。如果从纵向的角度看，青岛房地产的进步显而易见，市场在一天天成熟与理性，对城市建设与经济发展的贡献与日俱增。但是站在横向的角度上，我们也看到了青岛房地产的差距与不足。
　　经济学家经常会用发展周期来分析、预测市场发展的轨迹与趋势，很多购房者也经常分析判断房价的涨与跌。在这些关注的背后，体现出来的是房地产市场在大家心目中的位置以及对经济发展的贡献。
　　但是很少有人会去关注，经历了五年春天的青岛房地产市场，究竟处在一个什么样的位置上，它的市场现状是什么，它下一步的发展将呈现出什么样的特点与趋势；很少有人会去关注，这个市场中有多少健康的成分，理性的因素；很少有人会去关注，这个市场的发展在一个什么速度上比较合适，是不是速度越快就越好……
　　一个健康的、理性的房地产市场，需要市场各个主体都能发挥作用，水到渠成。
　　春天的感觉很舒服。享受舒服的同时也让我们过于乐观，让我们忘记了每一个市场都应该有它的春夏秋冬。
　　寻找市场坐标的过程是一个艰苦的过程，但如果能够对这个市场的进一步发展起到些许的作用，我们将会为此感到自豪和骄傲。
　　房价走势影响市场走向
　　房地产市场的走向与房价的走势密切相关。
　　近几年来，伴随着房地产市场的春意盎然，房价自然也是“芝麻开花———节节高”，一年一个台阶，一年一个高度。
　　从2002年开始，有关房价的消息与争论不绝于耳，北京的房价降了，广州的房价降了，很多人发出了这样的疑问，什么时候青岛的房价也降降，最起码别再涨了？结果是事与愿违。
　　统计结果显示，2002年全市商品房屋成交均价达到每平方米2229元，比2001年增长7.2％，高于全国平均增幅，其中市内四区均价已达每平方米3291元，市南、市北分别达到了每平方米4775元和3108元。进入2003年，第一季度的统计结果也显示房价在继续走高。
　　中房协副会长顾云昌曾经这样表述对房价的认识：“城市房价的高低好比挂在树上的苹果的高度，人人都能摘到苹果是不可能的，但大部分人通过翘脚、蹦跳够得着，那就比较合理。”这句话给了我们一个概念，房价对于大部分人而言，绝不应该是空中楼阁，这句话还留给了我们一个充分想象的空间，“翘脚”的程度有多大，蹦蹦跳跳的幅度能有多高。
　　青岛房价的上涨在2002年下半年到2003年初显得尤为引人注目。
　　市场供求是一个方面的原因。从市场的供应量看，从2002下半年起，特别是转入2003年，市区开盘的楼盘少之又少，虽然媒体报道了不少楼盘正在运作或即将开盘的消息，但由于种种原因，相当一部分楼盘的推出计划一拖再拖。由于我们前面已经探讨过的需求的力量在不断加大，而供应层面却没有任何作为，房价在供需双方的博弈中一路攀升。
　　其它很多方面的原因同时存在。地价的攀升加大了开发成本，而且这种攀升摒弃了慢慢悠悠，改为小步快跑。开发商在设计方面、材料方面加大的成本也直接显示在房价上，成为一个压不下来的硬成本。与房价同时攀升的，还有购房者的期望值，总是希望房子越来越好，总是担心房价越来越高……
　　房价的上涨带给这个市场很多发展的机会与可能，但同时也让整个市场有些浮躁。最明显的一点是，由于利益的驱动，很多资金正在注入房地产，给这个处于高速发展之中但仍很不成熟的行业带来了更多的宠爱与困惑，房地产市场的一举一动也在这困惑之中，宠爱之余，显得至关重要，但最可怕的，是在宠爱与困惑之中迷失。
　　我们应该看到的是，不管市场如何发展，不管有多少冠冕堂皇的理由，房价的下调不仅仅是众望所归，更是一个趋势，一种规律。最起码的一点，市场大局涨势难改，但局部回调可期。
　　很多房地产界专家对此也持肯定态度。专家们认为，房子作为一件商品，必然要遵循价值规律，任何一个产品都会从卖方市场转变为买方市场，价格下降是必然的，手机、电脑、汽车这些消费品都是“素质”越来越高，而“身价”却越来越低。
　　青岛房地产市场目前正处于卖方市场是一个不争的事实，但市场转型的必然性也是一个不争的事实，虽然房子的附加值在不断增加，但其增加的幅度远远没有房价上涨的幅度快。房价不可能马上就降下来，但市场的调整是必然的，而且这种调整也是房地产市场发展进程中一个必不可少的阶段。
　　专家同时也指出，房子的价格也绝不可能像手机那样，降得那么快，它会找到其合适的位置，然后就基本趋于稳定。房价下降的态势不仅对于消费者利好，同时还能促进优胜劣汰，使房地产从整体上的“粗放型”向“精作型”转变，从原先的拼设计、价格，转为拼服务，从而尽显各自的真功夫。
　　多年来几乎是犯了“众怒”的北京高房价，似乎已向大众低下了那高昂的头，但更多的人相信这个进程才刚刚开始，北京也只是一个开始。
　　市场现象折射发展方向
　　青岛房地产应该向何处去？房地产作为一个行业应该如何更好的为市场服务，为广大购房者服务？房地产企业及相关行业应该做出怎样的贡献？
　　进入2003年，青岛房地产市场出现了几个现象，在这几个现象的背后，多多少少折射出青岛房地产市场的发展方向。
　　放量发展，品牌至上。今年海信地产计划推出的七个房地产项目总建筑面积将达到60万平方米。在住宅年销售量不到400万平方米的青岛市，60万平方米绝对是一个不可忽视的量。海信地产作为青岛知名房地产公司之一，在历经几年潜心运作之后，实现了品牌效应与企业规模的同步丰收。在青岛房地产市场上，有一部分房地产公司的开发量在逐步放大，逐渐占据越来越多的市场份额。其中好几个企业在城市中心区、西海岸、北部都有开发项目，并形成了企业的战略布局，天泰集团的馥香谷、天泰阳光海岸、奥林匹克花园；荣昌的千禧龙苑、千禧龙花园、千禧国际村；亚星集团的美瓴居、丽都国际、傲海星城、国际名都城……在这些大项目的背后，将崛起一批房地产行业的实力派。
　　大盘攻略，模式创新。天泰?青岛奥林匹克花园的启动吸引了众多关注的目光，作为中体产业与天泰集团运用奥园品牌共同开发的房地产项目，作为青岛第一个千亩大盘，天泰?青岛奥林匹克花园的身上承载着青岛房地产产业升级、模式创新的使命。青岛房地产历经几年的发展，如何实现更高层次的发展，如何在更大程度上满足市民日益增长的对住房的需求，进行大盘运作是解决方式之一。开发商自己解决配套问题、交通问题，还要想办法实现商业、教育、健身等多方面的设想，开发商无疑面临来自多个层面的机遇与挑战。目前城建、荣昌、环宇、源泰等知名房地产企业都选择了大盘运作，楼盘规模都在几百亩以上，远期运作的则达到数千亩，这些项目的成功运作，将把青岛房地产带入一个大盘时代，让市民享受真正的“运动、度假与生活”。
　　属性回归，服务为先。前不久，在青岛山花园1号楼交付仪式上，业主们收到了一份特殊的礼物，开发商环宇地产向每位业主赠送了一本精美的居家服务指南，在这本居家服务指南里，除了开发商应该提供的“两书”外，还包含建设标准说明、住宅产品构件说明、住宅使用电路详图示意说明等内容。在很多人的眼中，这本居家服务指南与其说是一份礼物，不如说是一种回归，住宅商品属性的回归。商品房是一种商品，但很多人仅仅关注交易本身，却对其它的商品属性漠不关心。一个剃须刀都有厚厚一本说明书，而无论从价值、对人们生活的重要程度等方面都要重要许多的房子却寒酸得很。实现住宅商品属性真正意义上的回归，为业主提供更多的服务应该成为青岛所有开发企业的共识与选择，关注业主的企业，也将被业主、市场所关注。
　　城区改造，土地为王。随着市区内开发用地的减少，旧城改造项目成为重点，土地的瓶颈作用日趋显现，土地拍卖也因此成为与房地产密切相关的一个名词，小小的拍卖槌被掂出了更重的分量。在2002年里，广业地产以5500元的楼面地价拍出了青岛“地王”，华侨、李沧建安、亚麦联合拍下了“钻石”地块，市区内数十幅地块通过拍卖、挂牌的方式转到了开发商手里，拍卖现场的激烈竞争有目共睹，更有开发商在竞拍得手之后放言“拍到了便宜地”。土地拍卖价格在一定程度上左右了房价，房价也在一定程度上左右着地价，市场是一个互动的过程，开发企业之间的竞争从产品向前延伸到了拍卖现场，风险如影随行，也从产品本身延伸到了拍卖现场。
　　有一些现象让我们警惕
　　房地产市场的一路上扬，让很多开发商的感觉颇好，有的甚至产生了一种错觉，以为市场的好日子将永远存在，在不知不觉中，成为了温水中的青蛙。
　　于是我们看到，在同样的市场机会面前，开发商们做出了不同的选择，一类开发商抓住契机，内外兼修，做足市场、企业自身、购房者的文章，在获取利润的同时，也为城市发展做出了贡献；还有一类开发商也抓住了契机，而目的只有一个就是赚钱，大赚特赚。
　　最近一段时间，关于房产投资的信息明显增多，开发商、购房者、媒体都加入了宣扬房产投资的行列，好像在整个投资领域，只有房地产才是华山一条道。“零风险”、“收益百分百”的字眼随处可见，开发商、代理商计算出的投资回报曲线高高扬起，给人无穷的想象与憧憬。其实很多人都很清楚，股评家是不允许持有股票的，以保证其发表言论的公正性。同样道理，谈论投资收益发展商也是没有发言权的。手中持有物业，而后发布升值的论调，借机高价出售的做法实不可取。当然，做商人的可以雇佣某一吹鼓手为其服务，但说什么也不应该赤膊上阵。
　　最近一段时间，土地拍卖也被赋予了更多的意义，它逐渐被人们看成市场的一个风向标。某一区域刚刚拍卖了一块地，就有很多人以地价加开发成本加利润算出该区域房屋的销售价格，并认为这是理所当然、顺理成章，于是一块地带动整个区域房价上涨的现象屡屡发生。
　　最近一段时间，大家给予了烂尾楼很多的关注，正是由于市场的一路攀升，烂尾楼才得以“在春天里苏醒”。但是很少有人去关心烂尾楼为何会成为烂尾，烂尾楼的苏醒对于今天的房地产市场究竟意味着什么，它是春光无限的一个有力佐证还是在透露另外的一个信息。
　　最近一段时间，有不少开发商抓住市场供应量相对较小的时机入市，这些项目本身的地价并不高，地段很一般，规划设计水平也很一般，但价钱却高得很，更让人难以理解的是，在这样的项目背后还有一